改變用途調(diào)整容積率及補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)管理辦法的通知

1、. 關(guān)于印發(fā)中心城國有建設(shè)用地改變用途調(diào)整容積率及補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)管理辦法的通知 各縣區(qū)人民政府,市政府各部門單位： 中心城國有建設(shè)用地改變用途調(diào)整容積率及補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)管理辦法已經(jīng)6-62次市政府常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。 東營(yíng)市人民政府辦公室 二零一一年十一月十一日 中心城國有建設(shè)用地改變用途調(diào)整容積率及補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)管理辦法 第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)中心城國有建設(shè)用地改變用途調(diào)整容積率的管理，規(guī)范土地利用行為，維護(hù)土地市場(chǎng)秩序，根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和中華人民共和國行政監(jiān)察法等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制

2、定本辦法。 第二條 土地使用者應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱出讓合同）使用土地，不得擅自改變土地用途，調(diào)整容積率。 第三條 在不影響國家利益和公眾合法權(quán)益的前提下符合下列條件之一的國有建設(shè)用地，可改變土地用途，調(diào)整容積率。 （一）城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃調(diào)整或者修編，造成地塊開發(fā)條件發(fā)生變化的； （二） 因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施、重大項(xiàng)目建設(shè)導(dǎo)致地塊的建設(shè)條件發(fā)生變化，或者經(jīng)市政府確定可以利用現(xiàn)有土地進(jìn)行舊城舊村改造的 （三） 國家和省有關(guān)政策發(fā)生變化的 （四） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形 第四條 具有下列情形之一的國有建設(shè)用地，通過收

3、回土地使用權(quán)重新招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式改變土地用途、調(diào)整容積率。 （一） 土地出讓后未依法開工建設(shè)的； （二） 出讓的工業(yè)、倉儲(chǔ)、科教文衛(wèi)等非經(jīng)營(yíng)性用地改為商業(yè)、住宅等經(jīng)營(yíng)性用地且需要重新建設(shè)的； （三）出讓合同約定改變土地用途時(shí)需收回土地使用權(quán)的； （四） 法律法規(guī)規(guī)定的其他情形 . . 第五條 除第四條規(guī)定情形以外的國有建設(shè)用地，通過簽訂出讓合同變更協(xié)議方式改變土地用途，調(diào)整容積率，并按以下程序辦理： （一） 土地使用者持出讓合同向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門提出書面申請(qǐng)和調(diào)整方案。城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對(duì)調(diào)整方案進(jìn)行論證、公示，必要時(shí)組織聽證。將相關(guān)意見提交市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審批后提出變更后的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并及時(shí)

4、通報(bào)國土資源、城市管理、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。 （二） 土地使用者持變更后的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和出讓合同等相關(guān)資料向國土資源部門提出書面申請(qǐng)，國土資源部門擬定出讓合同調(diào)整方案，并核算土地出讓金差價(jià)，報(bào)市政府審批后，與土地使用者簽訂出讓合同變更協(xié)議。 （三） 土地使用者簽訂出讓合同變更協(xié)議，補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)后，向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證預(yù)售許可證房屋所有權(quán)證等相關(guān)證件。 第六條 征收應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金差價(jià)，應(yīng)嚴(yán)格遵循地價(jià)評(píng)估、集體決策程序，以原出讓方批準(zhǔn)改變時(shí)為評(píng)估期日，參照市場(chǎng)價(jià)格水平，優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法。評(píng)估測(cè)算新舊容積率規(guī)劃

5、條件下的土地市場(chǎng)樓面地價(jià)，并擇高作為補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。一般可采用以下方法核算： （一） 土地出讓金差價(jià)計(jì)算公式為：土地出讓金差價(jià) =批準(zhǔn)改變時(shí)新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格 - 批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格 其中新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格=新土地使用條件下市場(chǎng)樓面地價(jià)*建筑面積； 原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格=原土地使用條件下剩余年期市場(chǎng)樓面地價(jià)*建筑面積。 新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格低于原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格的不退差。 （二） 容積率高于低于的部分減半征收土地出讓金差價(jià)高于啾的部分免征土地出讓金差價(jià)。 （三

6、） 因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)可按批準(zhǔn)改變時(shí)新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額確定。 . . 第七條 市場(chǎng)樓面地價(jià)按以下辦法確定： （一） 批準(zhǔn)改變時(shí)市場(chǎng)樓面地價(jià)按同一基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域內(nèi)年內(nèi)最近宗同用途招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地成交價(jià)（限價(jià)房除外）的平均樓面地價(jià)計(jì)算。不足3宗的按實(shí)際成交宗地?cái)?shù)計(jì)算。 同一基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域年內(nèi)沒有以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地的按以下方法計(jì)算： 批準(zhǔn)改變時(shí)市場(chǎng)樓面地價(jià)=相鄰區(qū)域最近3宗 (不足3宗的,按實(shí)際成交宗地?cái)?shù)計(jì)算)同用途招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地成交價(jià) （限價(jià)房除外）的平均樓面地價(jià)*（所在區(qū)域基準(zhǔn)樓面地價(jià)相鄰區(qū)域基準(zhǔn)樓面地價(jià) (二) 層高低

7、于2.2米的地下建筑和閣樓部分，可按市場(chǎng)樓面地價(jià)的50%確定。 (三）本辦法出臺(tái)前，已依法建成且出售的。市場(chǎng)樓面地價(jià)按該樓房銷售時(shí)市場(chǎng)樓面地價(jià)加銀行利息（按銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，下同）確定；未出售的按批準(zhǔn)改變時(shí)市場(chǎng)樓面地價(jià)確定。 銷售時(shí)市場(chǎng)樓面地價(jià)按以下方法計(jì)算： 銷售時(shí)市場(chǎng)樓面地價(jià)=當(dāng)前市場(chǎng)樓面地價(jià)*(銷售時(shí)房屋銷售均價(jià)葺/當(dāng)前房屋銷售均價(jià)) 銷售時(shí)房屋銷售均價(jià)、當(dāng)前房屋銷售均價(jià)均以住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提供的書面意見為準(zhǔn)。 （四）原出讓用途為綜合用地，沒有確定商業(yè)和住宅等用地比例的，市場(chǎng)樓面地價(jià)按住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記或認(rèn)定的各用途實(shí)際建筑面積比例確定。 （五）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃要求，將

8、個(gè)以上出讓合同項(xiàng)下宗地統(tǒng)一規(guī)劃。致使原宗地規(guī)劃條件變化的，可按新規(guī)劃要求合宗，以合宗后總建筑面積測(cè)算不同用途市場(chǎng)樓面地價(jià)，合宗后的土地使用年期按各宗土地剩余年期和土地面積加權(quán)平均確定。 （六）出讓地塊范圍內(nèi)有油田廢棄的井、站、路等零星設(shè)施用地，在出讓后年內(nèi)按規(guī)劃要求需進(jìn)行整合利用的，可通過簽訂出讓合同變更協(xié)議的方式，將上述土地并入招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓成交地塊，市場(chǎng)樓面地價(jià)按出讓合同約定樓面地價(jià)加銀行利息確定。 . . （七）政府組織建設(shè)的保障性住房及回遷安置房等項(xiàng)目提高容積率的，經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門認(rèn)定不改變?cè)N售對(duì)象及戶型的。市場(chǎng)樓面地價(jià)按出讓合同約定樓面地價(jià)加銀行利息確定。 第八條 符合下列

9、條件之一的，不再收取土地出讓金差價(jià) （一）東營(yíng)市人民政府關(guān)于深化土地使用制度改革實(shí)行土地“五統(tǒng)一”管理的意見東政發(fā)【2001】23號(hào)2001年6月20日） 下發(fā)前，取得土地使用權(quán)，改變了用途或容積率，在出讓合同約定期限內(nèi)建成并取得竣工驗(yàn)收備案證明或房屋所有權(quán)證等相關(guān)證明材料的； （二) 整宗土地總建筑面積未超出規(guī)定容積率,且符合城市規(guī)劃，因分割致使局部地塊的容積率高于整宗地塊容積率的； （三) 因城市規(guī)劃調(diào)整，出讓土地被城市道路紅線或綠線占用，致使宗地面積變小,總建筑面積不變,且被占用土地未作補(bǔ)償?shù)模?(四) 超過出讓合同約定的總建筑面積500平方米以下且容積率低于1%，或因規(guī)劃驗(yàn)收和住房城鄉(xiāng)

10、建設(shè)部門核定建筑面積技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)差異造成容積率低于1%； （五) 工業(yè)用地在不改變用途的前提下,提高容積率的； (六) 整宗居住用地范圍內(nèi),按規(guī)劃要求對(duì)本小區(qū)服務(wù)的公建配套設(shè)施建筑面積 (不包括學(xué)校,幼兒園) 不超過總建筑面積的5%； (七) 出讓用途為綜合用地,且未提高容積率,需按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記或認(rèn)定的各用途建筑面積所占比例分別登記用地面積的； （八）其他符合國家、省、市有關(guān)規(guī)定的 第九條 出讓合同及附件中未約定具體容積率的，按出讓合同簽訂時(shí)政府公布基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)容積率確定。 既2008年5月31日以前為商業(yè)用地1.3，住宅用地0.8,2008年6月1號(hào)-2011年9月5號(hào)為商業(yè)用地1.

11、3，住宅用地1.0,2011年9月6號(hào)以后商業(yè)用地為1.3，住宅用地為1.3。 第十條 對(duì)法院處置的房地產(chǎn)，國土資源部門在協(xié)助執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)存在改變用途或超容積率情形的，應(yīng)及時(shí)向法院說明情況，申請(qǐng)法院暫緩對(duì)處置款的過付。對(duì)于房地產(chǎn)買受人應(yīng)為其辦理土地過戶手續(xù)對(duì)于原房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)對(duì)其作出補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)的決定，不自動(dòng)履行補(bǔ)繳義務(wù)的，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。 . . 第十一條 城鄉(xiāng)規(guī)劃部門會(huì)同國土資源等部門審核土地使用者改變土地用途，調(diào)整容積率申請(qǐng)符合條件的出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；在辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行出讓合同約定的建設(shè)條件等內(nèi)容。 國土資源部門負(fù)責(zé)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃部門調(diào)

12、整后的規(guī)劃控制指標(biāo)收取土地出讓金差價(jià)。 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和出讓合同進(jìn)行審核，在辦理工程圖紙審核，施工許可證等手續(xù)時(shí)對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變更的不予辦理對(duì)未取得施工許可證動(dòng)工建設(shè)的，依法進(jìn)行處罰。 城市管理部門負(fù)責(zé)行使城市規(guī)劃管理方面法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的行政處罰權(quán)，監(jiān)察和審計(jì)部門負(fù)責(zé)土地用途改變和容積率等規(guī)劃控制指標(biāo)調(diào)整情況及土地出讓金差價(jià)收繳情況的全程監(jiān)督檢查。 第十二條 土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途、調(diào)整容積率的。在依法處理到位前，不得組織竣工驗(yàn)收，相關(guān)部門不得為其辦理規(guī)劃驗(yàn)收合格證。工程竣工驗(yàn)收備案和房產(chǎn)證，土地證及相關(guān)過戶手續(xù)。不得為其辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)年審手續(xù)。對(duì)該土地使用者計(jì)入誠信檔案不良行為記錄并公示。由相關(guān)部門依法予以處罰。該土地使用者年內(nèi)不得在本市境內(nèi)參加土地競(jìng)買。 第十三條 在本辦法出臺(tái)前的經(jīng)營(yíng)性用地已改變土地用途、調(diào)整容積率，且不屬于本辦法第四條規(guī)定情形的，按以下規(guī)定辦理。 （一）經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)同意，已取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的可按本辦法第五條 (二)(三)規(guī)定程序辦理。 (