糕點(diǎn)面包項(xiàng)目合作計(jì)劃書

1、泓域咨詢/糕點(diǎn)面包項(xiàng)目合作計(jì)劃書糕點(diǎn)面包項(xiàng)目合作計(jì)劃書泓域咨詢 MACRO摘要中國(guó)傳統(tǒng)家庭早餐制作過程相對(duì)復(fù)雜且多為熱食，導(dǎo)致整個(gè)早餐時(shí)間較長(zhǎng)；而面包糕點(diǎn)食品早餐，既能滿足身體營(yíng)養(yǎng)需求，制作也比較簡(jiǎn)單，早餐時(shí)間較短。中老年人飲食習(xí)慣固定，一般選擇傳統(tǒng)家庭早餐；選擇面包糕點(diǎn)類食品為家庭早餐的，年輕家庭居多，年輕人生活節(jié)奏較快，喜歡追求多樣化的早餐。未來面包糕點(diǎn)食品的主食消費(fèi)，尤其是其中年輕人的飲食習(xí)慣的改變將是增長(zhǎng)點(diǎn)。該糕點(diǎn)面包項(xiàng)目計(jì)劃總投資11331.05萬元，其中：固定資產(chǎn)投資8477.33萬元，占項(xiàng)目總投資的74.82%；流動(dòng)資金2853.72萬元，占項(xiàng)目總投資的25.18%。達(dá)產(chǎn)年?duì)I業(yè)收

2、入27872.00萬元，總成本費(fèi)用21413.15萬元，稅金及附加225.28萬元，利潤(rùn)總額6458.85萬元，利稅總額7575.01萬元，稅后凈利潤(rùn)4844.14萬元，達(dá)產(chǎn)年納稅總額2730.87萬元；達(dá)產(chǎn)年投資利潤(rùn)率57.00%，投資利稅率66.85%，投資回報(bào)率42.75%，全部投資回收期3.84年，提供就業(yè)職位501個(gè)。報(bào)告根據(jù)我國(guó)相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)需求的變化趨勢(shì)，分析投資項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品的發(fā)展前景，論證項(xiàng)目產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求并確定項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格定位，以此分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確定風(fēng)險(xiǎn)防范措施等。烘焙行業(yè)2014年?duì)I收規(guī)模為2426.67億元，主要包括面包糕點(diǎn)、餅干及其他面包糕點(diǎn)食品，2014年

3、面包糕點(diǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模900億，占比37%。面包糕點(diǎn)食品于20世紀(jì)80年代從香港臺(tái)灣地區(qū)引入中國(guó)大陸，經(jīng)歷了一段適應(yīng)期，我國(guó)的面包糕點(diǎn)行業(yè)從21世紀(jì)初開始呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)。19992013年復(fù)合增速高達(dá)18.6%，2014年以來增速略有放緩，維持在11%左右。2015年前10月行業(yè)增速11%，預(yù)計(jì)2015年面包糕點(diǎn)市場(chǎng)規(guī)模1000億，其中面包行業(yè)規(guī)模270億，增速也在10%以上。報(bào)告主要內(nèi)容：項(xiàng)目基本情況、建設(shè)背景、產(chǎn)業(yè)分析、建設(shè)規(guī)劃、項(xiàng)目選址評(píng)價(jià)、項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)研究、工藝原則、環(huán)境影響概況、生產(chǎn)安全、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)說明、節(jié)能情況分析、實(shí)施安排方案、項(xiàng)目投資情況、經(jīng)濟(jì)效益可行性、項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論等。糕點(diǎn)

4、面包項(xiàng)目合作計(jì)劃書目錄第一章 項(xiàng)目基本情況第二章 建設(shè)背景第三章 產(chǎn)業(yè)分析第四章 建設(shè)規(guī)劃第五章 項(xiàng)目選址評(píng)價(jià)第六章 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)研究第七章 工藝原則第八章 環(huán)境影響概況第九章 生產(chǎn)安全第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)說明第十一章 節(jié)能情況分析第十二章 實(shí)施安排方案第十三章 項(xiàng)目投資情況第十四章 經(jīng)濟(jì)效益可行性第十五章 項(xiàng)目招投標(biāo)方案第十六章 項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論第一章 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目承辦單位基本情況（一）公司名稱xxx公司（二）公司簡(jiǎn)介未來，在保持健康、穩(wěn)定、快速、持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，公司以“和諧發(fā)展”為目標(biāo)，踐行社會(huì)責(zé)任，秉承“責(zé)任、公平、開放、求實(shí)”的企業(yè)責(zé)任，服務(wù)全國(guó)。公司全面推行“政府、市場(chǎng)、投資、消費(fèi)、

5、經(jīng)營(yíng)、企業(yè)”六位一體合作共贏的市場(chǎng)戰(zhàn)略，以高度的社會(huì)責(zé)任積極響應(yīng)政府城市發(fā)展號(hào)召，融入各級(jí)城市的建設(shè)與發(fā)展，在商業(yè)模式思路上領(lǐng)先業(yè)界，對(duì)服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。 在本著“質(zhì)量第一，信譽(yù)至上”的經(jīng)營(yíng)宗旨，高瞻遠(yuǎn)矚的經(jīng)營(yíng)方針，不斷創(chuàng)新，全面提升產(chǎn)品品牌特色及服務(wù)內(nèi)涵，強(qiáng)化公司形象，立志成為全國(guó)知名的產(chǎn)品供應(yīng)商。公司已擁有ISO/TS16949質(zhì)量管理體系以及ISO14001環(huán)境管理體系，以及ERP生產(chǎn)管理系統(tǒng)，并具有國(guó)際先進(jìn)的自動(dòng)化生產(chǎn)線及實(shí)驗(yàn)測(cè)試設(shè)備。公司致力于創(chuàng)新求發(fā)展，近年來不斷加大研發(fā)投入，建立企業(yè)技術(shù)研發(fā)中心，并與國(guó)內(nèi)多所大專院校、科研院所長(zhǎng)期合作，產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合，不斷提高公

6、司產(chǎn)品的技術(shù)水平，同時(shí)，為客戶提供可靠的技術(shù)后盾和保障，在新產(chǎn)品開發(fā)能力、生產(chǎn)技術(shù)水平方面，已處于國(guó)內(nèi)同行業(yè)領(lǐng)先水平。公司將加強(qiáng)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，尤其是研發(fā)及業(yè)務(wù)方面的高級(jí)人才，健全研發(fā)、管理和銷售等各級(jí)人員的薪酬考核體系，完善激勵(lì)制度，提高公司員工創(chuàng)造力，為公司的持續(xù)快速發(fā)展提供強(qiáng)大保障。（三）公司經(jīng)濟(jì)效益分析上一年度，xxx有限責(zé)任公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22109.99萬元，同比增長(zhǎng)23.00%（4134.30萬元）。其中，主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)糕點(diǎn)面包生產(chǎn)及銷售收入為19373.27萬元，占營(yíng)業(yè)總收入的87.62%。上年度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目第一季度第二季度第三季度第四季度合計(jì)1營(yíng)業(yè)收入4643.1061

7、90.805748.605527.5022109.992主營(yíng)業(yè)務(wù)收入4068.395424.525037.054843.3219373.272.1糕點(diǎn)面包(A)1342.571790.091662.231598.296393.182.2糕點(diǎn)面包(B)935.731247.641158.521113.964455.852.3糕點(diǎn)面包(C)691.63922.17856.30823.363293.462.4糕點(diǎn)面包(D)488.21650.94604.45581.202324.792.5糕點(diǎn)面包(E)325.47433.96402.96387.471549.862.6糕點(diǎn)面包(F)203.4227

8、1.23251.85242.17968.662.7糕點(diǎn)面包(.)81.37108.49100.7496.87387.473其他業(yè)務(wù)收入574.71766.28711.55684.182736.72根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)測(cè)算，公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額4742.85萬元，較去年同期相比增長(zhǎng)1167.41萬元，增長(zhǎng)率32.65%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3557.14萬元，較去年同期相比增長(zhǎng)725.73萬元，增長(zhǎng)率25.63%。上年度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)完成營(yíng)業(yè)收入萬元22109.99完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入萬元19373.27主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比87.62%營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率（同比）23.00%營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)量（同比）萬元4134.30利潤(rùn)總

9、額萬元4742.85利潤(rùn)總額增長(zhǎng)率32.65%利潤(rùn)總額增長(zhǎng)量萬元1167.41凈利潤(rùn)萬元3557.14凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率25.63%凈利潤(rùn)增長(zhǎng)量萬元725.73投資利潤(rùn)率62.70%投資回報(bào)率47.03%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率21.83%企業(yè)總資產(chǎn)萬元21844.67流動(dòng)資產(chǎn)總額占比萬元27.04%流動(dòng)資產(chǎn)總額萬元5907.57資產(chǎn)負(fù)債率40.55%二、項(xiàng)目建設(shè)符合性（一）產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策符合性由xxx公司承辦的“糕點(diǎn)面包項(xiàng)目”主要從事糕點(diǎn)面包項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)，其不屬于國(guó)家發(fā)展改革委產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修正）有關(guān)條款限制類及淘汰類項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目選址與用地規(guī)劃相容性糕點(diǎn)面包項(xiàng)目選址于某某

10、工業(yè)園，項(xiàng)目所占用地為規(guī)劃工業(yè)用地，符合用地規(guī)劃要求，此外，項(xiàng)目建設(shè)前后，未改變項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域環(huán)境功能區(qū)劃；在落實(shí)該項(xiàng)目提出的各項(xiàng)污染防治措施后，可確保污染物達(dá)標(biāo)排放，滿足某某工業(yè)園環(huán)境保護(hù)規(guī)劃要求。因此，建設(shè)項(xiàng)目符合項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等規(guī)劃要求。（三）“三線一單”符合性1、生態(tài)保護(hù)紅線：糕點(diǎn)面包項(xiàng)目用地性質(zhì)為建設(shè)用地，不在主導(dǎo)生態(tài)功能區(qū)范圍內(nèi)，且不在當(dāng)?shù)仫嬘盟磪^(qū)、風(fēng)景區(qū)、自然保護(hù)區(qū)等生態(tài)保護(hù)區(qū)內(nèi)，符合生態(tài)保護(hù)紅線要求。2、環(huán)境質(zhì)量底線：該項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域環(huán)境質(zhì)量不低于項(xiàng)目所在地環(huán)境功能區(qū)劃要求，有一定的環(huán)境容量，符合環(huán)境質(zhì)量底線要求。3、資源利用上線：項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)過程消耗

11、一定的電能、水，資源消耗量相對(duì)于區(qū)域資源利用總量較少，符合資源利用上線要求。4、環(huán)境準(zhǔn)入負(fù)面清單：該項(xiàng)目所在地?zé)o環(huán)境準(zhǔn)入負(fù)面清單，項(xiàng)目采取環(huán)境保護(hù)措施后，廢氣、廢水、噪聲均可達(dá)標(biāo)排放，固體廢物能夠得到合理處置，不會(huì)產(chǎn)生二次污染。三、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱糕點(diǎn)面包項(xiàng)目全球烘焙行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模3000+億美元，2002-2016年CAGR為3.54%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全球烘焙產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，2016年規(guī)模達(dá)到3265億美元，2002年至2016年CAGR為3.54%。在歐美國(guó)家，烘焙食品一直作為當(dāng)?shù)鼐用竦脑绮图爸魇?，歐美是最大的烘焙市場(chǎng)。而亞太地區(qū)烘焙行業(yè)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短、且烘焙食品還未被當(dāng)做正餐

12、食用。但近些年消費(fèi)者對(duì)烘焙食品的認(rèn)知度不斷提升，2016年亞太地區(qū)的烘焙市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)到600億美元。我國(guó)烘焙行業(yè)持續(xù)保持高景氣度，面包子行業(yè)增速維持10%以上。烘焙產(chǎn)業(yè)大致分為四大類，分別是面包、蛋糕、月餅以及粽子，面包和蛋糕為烘焙主要構(gòu)成，且界限不清晰，可統(tǒng)稱為面包，月餅及粽子為占比較小的節(jié)日性食品。中國(guó)烘焙行業(yè)自80年代興起，90年代海外合資品牉如曼可頓在中國(guó)設(shè)廠，2000年以來受益于消費(fèi)升級(jí)和飲食習(xí)慣西化一直保持快速發(fā)展。15年面包、蛋糕及糕點(diǎn)零售額1555億元，10-15年復(fù)合增長(zhǎng)率13.8%，且消費(fèi)升級(jí)及多元文化下成長(zhǎng)的年輕人占比提升，未來仍有望保持較快增速，預(yù)計(jì)15-20年復(fù)合增速

13、11.4%，規(guī)模達(dá)到2663億元。“量?jī)r(jià)齊升”仍是主旋律，行業(yè)長(zhǎng)期處于上升期。我們認(rèn)為面包行業(yè)仍處于發(fā)展初期，人均消費(fèi)量整體偏低，區(qū)域分布嚴(yán)重不均衡，量增空間廣闊；面包整體仍偏低端，消費(fèi)升級(jí)下向新鮮面包等中高端升級(jí)的動(dòng)力強(qiáng)勁，單價(jià)提升具備較大潛力。“量?jī)r(jià)齊升”推動(dòng)下，行業(yè)長(zhǎng)期處于上升期。（二）項(xiàng)目選址某某工業(yè)園（三）項(xiàng)目用地規(guī)模項(xiàng)目總用地面積29594.79平方米（折合約44.37畝）。（四）項(xiàng)目用地控制指標(biāo)該工程規(guī)劃建筑系數(shù)60.84%，建筑容積率1.14，建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率6.71%，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度191.06萬元/畝。（五）土建工程指標(biāo)項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e29594.79平方米，建筑物基底占

14、地面積18005.47平方米，總建筑面積33738.06平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)主體工程26829.05平方米，項(xiàng)目規(guī)劃綠化面積2263.15平方米。（六）設(shè)備選型方案項(xiàng)目計(jì)劃購(gòu)置設(shè)備共計(jì)92臺(tái)（套），設(shè)備購(gòu)置費(fèi)3065.84萬元。（七）節(jié)能分析1、項(xiàng)目年用電量1022445.16千瓦時(shí)，折合125.66噸標(biāo)準(zhǔn)煤。2、項(xiàng)目年總用水量20795.57立方米，折合1.78噸標(biāo)準(zhǔn)煤。3、“糕點(diǎn)面包項(xiàng)目投資建設(shè)項(xiàng)目”，年用電量1022445.16千瓦時(shí)，年總用水量20795.57立方米，項(xiàng)目年綜合總耗能量（當(dāng)量值）127.44噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年。達(dá)產(chǎn)年綜合節(jié)能量47.14噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，項(xiàng)目總節(jié)能率27.18%

15、，能源利用效果良好。（八）環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目符合某某工業(yè)園發(fā)展規(guī)劃，符合某某工業(yè)園產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃和國(guó)家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策；對(duì)產(chǎn)生的各類污染物都采取了切實(shí)可行的治理措施，嚴(yán)格控制在國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)對(duì)區(qū)域生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響。（九）項(xiàng)目總投資及資金構(gòu)成項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資11331.05萬元，其中：固定資產(chǎn)投資8477.33萬元，占項(xiàng)目總投資的74.82%；流動(dòng)資金2853.72萬元，占項(xiàng)目總投資的25.18%。（十）資金籌措該項(xiàng)目現(xiàn)階段投資均由企業(yè)自籌。（十一）項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃目標(biāo)預(yù)期達(dá)產(chǎn)年?duì)I業(yè)收入27872.00萬元，總成本費(fèi)用21413.15萬元，稅金及附加225.28萬元，利潤(rùn)總

16、額6458.85萬元，利稅總額7575.01萬元，稅后凈利潤(rùn)4844.14萬元，達(dá)產(chǎn)年納稅總額2730.87萬元；達(dá)產(chǎn)年投資利潤(rùn)率57.00%，投資利稅率66.85%，投資回報(bào)率42.75%，全部投資回收期3.84年，提供就業(yè)職位501個(gè)。（十二）進(jìn)度規(guī)劃本期工程項(xiàng)目建設(shè)期限規(guī)劃12個(gè)月。將整個(gè)項(xiàng)目分期、分段建設(shè)，進(jìn)行項(xiàng)目分解、工期目標(biāo)分解，按項(xiàng)目的適應(yīng)性安排施工，各主體工程的施工期叉開實(shí)施。項(xiàng)目承辦單位一定要做好后勤供應(yīng)和服務(wù)保障工作，確保不誤前方施工。四、項(xiàng)目評(píng)價(jià)1、本期工程項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和規(guī)劃要求，符合某某工業(yè)園及某某工業(yè)園糕點(diǎn)面包行業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策；項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)某某工

17、業(yè)園糕點(diǎn)面包產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化有著積極的推動(dòng)意義。2、xxx有限責(zé)任公司為適應(yīng)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求，擬建“糕點(diǎn)面包項(xiàng)目”，本期工程項(xiàng)目的建設(shè)能夠有力促進(jìn)某某工業(yè)園經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為社會(huì)提供就業(yè)職位501個(gè)，達(dá)產(chǎn)年納稅總額2730.87萬元，可以促進(jìn)某某工業(yè)園區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，為地方財(cái)政收入做出積極的貢獻(xiàn)。3、項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年投資利潤(rùn)率57.00%，投資利稅率66.85%，全部投資回報(bào)率42.75%，全部投資回收期3.84年，固定資產(chǎn)投資回收期3.84年（含建設(shè)期），項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。4、在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中，制造業(yè)領(lǐng)域民營(yíng)企業(yè)數(shù)量占比已達(dá)90%以

18、上，民間投資的比重超過85%，成為推動(dòng)制造業(yè)發(fā)展的重要力量。近年來，受多重因素影響，制造業(yè)民間投資增速明顯放緩，2015年首次低于10%，2016年繼續(xù)下滑至3.6%。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視民間投資工作，近年來部署出臺(tái)了一系列有針對(duì)性的政策措施并開展了專項(xiàng)督查，民間投資增速企穩(wěn)回升，今年1-10月，制造業(yè)民間投資增長(zhǎng)4.1%，高于去年同期1.5個(gè)百分點(diǎn)。加強(qiáng)對(duì)“專精特新”中小企業(yè)的培育和支持，引導(dǎo)中小企業(yè)專注核心業(yè)務(wù)，提高專業(yè)化生產(chǎn)、服務(wù)和協(xié)作配套的能力，為大企業(yè)、大項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)鏈提供零部件、元器件、配套產(chǎn)品和配套服務(wù)，走“專精特新”發(fā)展之路，發(fā)展一批專業(yè)化“小巨人”企業(yè)，不斷提高專業(yè)化“小巨人

19、”企業(yè)的數(shù)量和比重，有助于帶動(dòng)和促進(jìn)中小企業(yè)走專業(yè)化發(fā)展之路，提高中小企業(yè)的整體素質(zhì)和發(fā)展水平，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施無論是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益還是環(huán)境保護(hù)、清潔生產(chǎn)都是積極可行的。五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1占地面積平方米29594.7944.37畝1.1容積率1.141.2建筑系數(shù)60.84%1.3投資強(qiáng)度萬元/畝191.061.4基底面積平方米18005.471.5總建筑面積平方米33738.061.6綠化面積平方米2263.15綠化率6.71%2總投資萬元11331.052.1固定資產(chǎn)投資萬元8477.332.1.1土建工程投資萬元2857

20、.572.1.1.1土建工程投資占比萬元25.22%2.1.2設(shè)備投資萬元3065.842.1.2.1設(shè)備投資占比27.06%2.1.3其它投資萬元2553.922.1.3.1其它投資占比22.54%2.1.4固定資產(chǎn)投資占比74.82%2.2流動(dòng)資金萬元2853.722.2.1流動(dòng)資金占比25.18%3收入萬元27872.004總成本萬元21413.155利潤(rùn)總額萬元6458.856凈利潤(rùn)萬元4844.147所得稅萬元1.148增值稅萬元890.889稅金及附加萬元225.2810納稅總額萬元2730.8711利稅總額萬元7575.0112投資利潤(rùn)率57.00%13投資利稅率66.85%14

21、投資回報(bào)率42.75%15回收期年3.8416設(shè)備數(shù)量臺(tái)（套）9217年用電量千瓦時(shí)1022445.1618年用水量立方米20795.5719總能耗噸標(biāo)準(zhǔn)煤127.4420節(jié)能率27.18%21節(jié)能量噸標(biāo)準(zhǔn)煤47.1422員工數(shù)量人501第二章 建設(shè)背景一、糕點(diǎn)面包項(xiàng)目背景分析我國(guó)烘焙行業(yè)持續(xù)保持高景氣度，面包子行業(yè)增速維持10%以上。烘焙產(chǎn)業(yè)大致分為四大類，分別是面包、蛋糕、月餅以及粽子，面包和蛋糕為烘焙主要構(gòu)成，且界限不清晰，可統(tǒng)稱為面包，月餅及粽子為占比較小的節(jié)日性食品。中國(guó)烘焙行業(yè)自80年代興起，90年代海外合資品牉如曼可頓在中國(guó)設(shè)廠，2000年以來受益于消費(fèi)升級(jí)和飲食習(xí)慣西化一直保持

22、快速發(fā)展。15年面包、蛋糕及糕點(diǎn)零售額1555億元，10-15年復(fù)合增長(zhǎng)率13.8%，且消費(fèi)升級(jí)及多元文化下成長(zhǎng)的年輕人占比提升，未來仍有望保持較快增速，預(yù)計(jì)15-20年復(fù)合增速11.4%，規(guī)模達(dá)到2663億元。“量?jī)r(jià)齊升”仍是主旋律，行業(yè)長(zhǎng)期處于上升期。我們認(rèn)為面包行業(yè)仍處于發(fā)展初期，人均消費(fèi)量整體偏低，區(qū)域分布嚴(yán)重不均衡，量增空間廣闊；面包整體仍偏低端，消費(fèi)升級(jí)下向新鮮面包等中高端升級(jí)的動(dòng)力強(qiáng)勁，單價(jià)提升具備較大潛力?！傲?jī)r(jià)齊升”推動(dòng)下，行業(yè)長(zhǎng)期處于上升期。滲透率提升&人均量提升，量增空間近4倍。目前，我國(guó)面包的人均消費(fèi)量較飲食習(xí)慣相近的日本、香港差距較大。2016年，我國(guó)面包的人均消費(fèi)量

23、為1.53千兊，約為日本和中國(guó)香港的1/5。從人群體質(zhì)和飲食習(xí)慣相似度考慮，我們認(rèn)為中國(guó)面包消費(fèi)量提升潛力巨大，量增空間近4倍，增量來源于：1）飲食習(xí)慣西化推動(dòng)面包從休閑食品向主食迚化，早餐市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展推動(dòng)人均量提升；2）面包作為舶來品，影響范圍和烘焙食品相似，集中在華東、華中地區(qū)的収達(dá)城市，無論是一事線城市向下線城市下沉，還是從東部向中西部拓展，均有廣闊空間。處于日本60-70年代，主食化+健康化推動(dòng)消費(fèi)量高個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。日本60-80年代為面包快速發(fā)展期，家?guī)橄M(fèi)額年增速在10%-20%。50年代開始，面包成為日本學(xué)生營(yíng)養(yǎng)餐，面包文化開始起步。60-70年代日本城鎮(zhèn)化步伐加快，人群結(jié)構(gòu)多元

24、化，推動(dòng)飲食習(xí)慣朝著西化、便捷斱向發(fā)展，作為主食的面包消費(fèi)量迅速提升。中國(guó)目前情況與日本60-70年代相似，量增將是面包行業(yè)現(xiàn)階段的主要推動(dòng)力。目前我國(guó)人均面包消費(fèi)量?jī)H為1.53千兊，進(jìn)低于日本70年代約為7kg的水平。未來，人均消費(fèi)量增加疊加渠道下沉，消費(fèi)量有望維持高個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。品質(zhì)追求推動(dòng)均價(jià)提升，或維持低個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。面包作為西斱文化的代表迚入中國(guó)，本身就帶有較濃厚消費(fèi)升級(jí)屬性，對(duì)收入增長(zhǎng)具有較大的價(jià)栺彈性。目前，中國(guó)面包單價(jià)仍偏低，在消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)下，單價(jià)有望持續(xù)保持快于CPI的漲幅，主要由于幾個(gè)原因：1）健康意識(shí)提高及口感的追求，消費(fèi)者偏好保質(zhì)期短的面包，帶動(dòng)產(chǎn)品單價(jià)提升；2）面包行業(yè)大

25、而雜，食品安全意識(shí)的提升推動(dòng)品牉面包加快對(duì)雜牉面包的替代，也帶動(dòng)整體均價(jià)上漲。往后看，兩斱面因素長(zhǎng)期存在，面包均價(jià)未來有望保持低個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。從保質(zhì)期上，面包可以分為短保產(chǎn)品和中保、長(zhǎng)保產(chǎn)品。中保、長(zhǎng)保產(chǎn)品多為包裝產(chǎn)品，在斱便食用和易于保存的特性下可以銷往各線城市，休閑屬性較強(qiáng)。短保由于保質(zhì)期短，不易保存，受運(yùn)辒范圍限制較大，主食屬性較強(qiáng)。我們預(yù)計(jì)中保、長(zhǎng)保產(chǎn)品零售額或500億左右，短保產(chǎn)品占據(jù)行業(yè)的最大部分，約有1000億的龐大規(guī)模。長(zhǎng)保產(chǎn)品崛起于便利，主推休閑消費(fèi)。上世紀(jì)90年代，歐美的面包企業(yè)試圖延長(zhǎng)保質(zhì)期以擴(kuò)大面包的銷售區(qū)域、減少物流開支、提高生產(chǎn)效率，長(zhǎng)保面包由此誕生。長(zhǎng)保產(chǎn)品保質(zhì)期普

26、遍長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月以上，斱便食用、更易保存，采用單個(gè)包裝重量?jī)H20g左右、熱量較低的小包裝斱式主推不定時(shí)的零食消費(fèi)。替代品增多&習(xí)慣健康化，長(zhǎng)保行業(yè)增速放緩。休閑食品子品類繁多，相互可替代性強(qiáng)且競(jìng)爭(zhēng)激烈，長(zhǎng)保面包相對(duì)餅干、炒貨等其他子品類幵無明顯伓勢(shì)。此外，隨著健康觀念增強(qiáng)，保質(zhì)期和配料、營(yíng)養(yǎng)成分表成為消費(fèi)者購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)的伓先考慮因素，消費(fèi)者對(duì)長(zhǎng)保產(chǎn)品存在不健康、添加劑多的印象。雖然長(zhǎng)保企業(yè)逐漸縮短保質(zhì)期，推出中保產(chǎn)品，但效果仍不佳。兩斱面因素影響下，長(zhǎng)保面包逐漸發(fā)展乏力，長(zhǎng)保龍頭達(dá)利園的營(yíng)收增速近年來持續(xù)下滑，16年增速僅0.2%。短保面包立足早餐市場(chǎng)，未來5年有望延續(xù)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。與定位休閑零售的長(zhǎng)

27、保、中保面包不同，短保面包多用于代餐，主要消費(fèi)場(chǎng)景在于早餐。隨著城市生活節(jié)奏加快，絕大部分人準(zhǔn)備早餐的時(shí)間不超過15分鐘，使得在家用餐逐步被外出用餐所替代，而簡(jiǎn)便快捷，食用簡(jiǎn)便、購(gòu)買便利的短保面包符合人們?cè)绮拖M(fèi)習(xí)慣變化，有望享受快速成長(zhǎng)的在外早餐市場(chǎng)紅利：1）消費(fèi)升級(jí)疊加西式文化傳播，面包消費(fèi)群體正持續(xù)擴(kuò)容；2）短保面包在價(jià)栺上符合早餐3-9元的主流消費(fèi)帶；3）標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)流程使短保面包較包子、饅頭、油條等具備更強(qiáng)的食品安全保障。15年中國(guó)早餐食品總消費(fèi)額高達(dá)1.33萬億元，預(yù)測(cè)2021年將增至1.95萬億元，在外早餐市場(chǎng)有望從16年5870億元增至21年8400億元。我們認(rèn)為短保面包有望搭

28、上在外早餐的快車，幵持續(xù)擠壓傳統(tǒng)早餐的仹額，2021年或占到在外早餐市場(chǎng)的25%，未來5年復(fù)合增長(zhǎng)率或13%。二、糕點(diǎn)面包項(xiàng)目建設(shè)必要性分析全球烘焙行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模3000+億美元，2002-2016年CAGR為3.54%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全球烘焙產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，2016年規(guī)模達(dá)到3265億美元，2002年至2016年CAGR為3.54%。在歐美國(guó)家，烘焙食品一直作為當(dāng)?shù)鼐用竦脑绮图爸魇?，歐美是最大的烘焙市場(chǎng)。而亞太地區(qū)烘焙行業(yè)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短、且烘焙食品還未被當(dāng)做正餐食用。但近些年消費(fèi)者對(duì)烘焙食品的認(rèn)知度不斷提升，2016年亞太地區(qū)的烘焙市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)到600億美元。我國(guó)烘焙行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模近20

29、00億元，2011-2016年CAGR為10%+，增速高于主要烘焙國(guó)家。根據(jù)顯示，2016年我國(guó)烘焙行業(yè)規(guī)模以251.82億美元位居全球第二，僅次于美國(guó)。2011-2016年我國(guó)烘焙行業(yè)規(guī)模從972億增至1795億元，CAGR為10.76%，2017年規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到2022億元，同比增長(zhǎng)12.65%。數(shù)據(jù)顯示2011-2016年中國(guó)烘焙食品消費(fèi)額CAGR為11.93%，高于其他主要烘焙國(guó)家，如巴西增速為11.24%，美國(guó)增速為2.17%，日本增速為0.11%。面包行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模300億元，2011-2016年銷售額CAGR為12%，未來有望實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，增速維持在10%+。2016年面包市場(chǎng)規(guī)模占

30、我國(guó)烘焙整體規(guī)模17%，面包銷售額達(dá)298億元.2011-2016年我國(guó)面包行業(yè)規(guī)模從169億元增至298億元，CAGR為12%。相比于其他子行業(yè)，面包行業(yè)增速仍然較高。未來隨著居民可支配收入增加、飲食習(xí)慣西化，面包行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，預(yù)計(jì)未來增速有望維持在10%以上。我國(guó)人均烘焙消費(fèi)逐年提升，但較其他國(guó)家仍有較大差距。由于飲食習(xí)慣的差異，各國(guó)烘焙食品人均消費(fèi)量差異較大。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人均烘焙食品消費(fèi)量近些年呈現(xiàn)逐年升高的趨勢(shì)，但仍較其他國(guó)家有較大差距。2015年，中國(guó)人均烘焙食品消費(fèi)量為6.6KG/人，為飲食文化接近的香港地區(qū)消費(fèi)量的1/2，日本的1/3。從面包子品類來看，2016年中國(guó)面

31、包人均消費(fèi)量為1.5kg/人，約為日本和中國(guó)香港的1/5。面包等烘焙食品成為年輕消費(fèi)者早餐首選，將推動(dòng)消費(fèi)需求增加。由于生活節(jié)奏逐漸加快，特別是在中國(guó)一線城市中，消費(fèi)者準(zhǔn)備早餐的時(shí)間和以往相比大大減短，飲食偏好于方便快捷。相比傳統(tǒng)早餐，面包等烘焙食品以其即買即食、種類豐富的特點(diǎn)成為年輕消費(fèi)者的早餐首選。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，50%消費(fèi)者偏愛西式早餐，高于偏愛中式早餐42%的占比。飲食西化將推動(dòng)烘焙面包消費(fèi)需求增加。市場(chǎng)空間測(cè)算：行業(yè)有望量?jī)r(jià)齊升，未來若以12%的增速增長(zhǎng)，3年后（2020年）面包行業(yè)規(guī)模將達(dá)到457億元，5年后（2022年）面包行業(yè)規(guī)模將達(dá)到573億元。我國(guó)烘焙食品市場(chǎng)集中度低，CR5

32、僅為10.4%，對(duì)比日本CR5占比88%，我國(guó)具有較大提升潛力。根據(jù)數(shù)據(jù)，2015年中國(guó)面包糕點(diǎn)食品行業(yè)CR5僅10.4%，其中達(dá)利食品、好麗友、桃李面包市場(chǎng)份額居于前三，分別為5.1%、2.2%、1.9%。對(duì)比成熟的日本市場(chǎng)來看，2015年市場(chǎng)份額第一的山崎面包占比為36%，第二的日清食品占比為18%，CR5占比88%。中國(guó)烘焙行業(yè)雖然初具規(guī)模且快速增長(zhǎng)，但其行業(yè)集中度還有待提升。面包行業(yè)分布分散，CR5占比21.50%，龍頭市占率低，龍頭市占率低。我國(guó)面包企業(yè)主要有三種：外資成熟面包品牌、內(nèi)資跨區(qū)域面包連鎖品牌、規(guī)模較小但數(shù)量巨大的手工作坊。我國(guó)面包行業(yè)分布分散，2015年行業(yè)分布中手工面

33、包占比最高達(dá)59%，CR3占比16.8%，CR5(外加盼盼、曼可頓)占比21.50%,龍頭市占率低。第三章 產(chǎn)業(yè)分析一、糕點(diǎn)面包行業(yè)分析中國(guó)傳統(tǒng)家庭早餐制作過程相對(duì)復(fù)雜且多為熱食，導(dǎo)致整個(gè)早餐時(shí)間較長(zhǎng)；而面包糕點(diǎn)食品早餐，既能滿足身體營(yíng)養(yǎng)需求，制作也比較簡(jiǎn)單，早餐時(shí)間較短。中老年人飲食習(xí)慣固定，一般選擇傳統(tǒng)家庭早餐；選擇面包糕點(diǎn)類食品為家庭早餐的，年輕家庭居多，年輕人生活節(jié)奏較快，喜歡追求多樣化的早餐。未來面包糕點(diǎn)食品的主食消費(fèi)，尤其是其中年輕人的飲食習(xí)慣的改變將是增長(zhǎng)點(diǎn)。追求簡(jiǎn)單便捷，年輕上班族飲食習(xí)慣西化，是快餐類早餐消費(fèi)的主要人群?？觳皖愒绮拖M(fèi)指在面包連鎖店、便利店、超市等場(chǎng)所購(gòu)買的面

34、包糕點(diǎn)類早餐消費(fèi)。消費(fèi)人群主要是一二線城市快節(jié)奏生活的年輕工作族，沒有充足的早餐時(shí)間，追求簡(jiǎn)單便捷的消費(fèi)體驗(yàn)。面包糕點(diǎn)類快餐產(chǎn)品一般屬于冷食，食用更加方便。相比而言，包子豆?jié){等傳統(tǒng)早餐屬于熱食，食用起來相對(duì)麻煩，并且包子、煎餅類早餐一般味道較大，很難散去。年輕工作族一般更愿意選擇方便食用，且無味道殘留的面包糕點(diǎn)類快餐。這類人群年齡一般集中在2534歲之間，群體人口在不斷增長(zhǎng)，并且增速快于總?cè)丝冢丝诒壤粩嗵岣?，推?dòng)快餐類消費(fèi)增長(zhǎng)。年輕上班族飲食習(xí)慣西化，面包主食消費(fèi)習(xí)慣逐漸養(yǎng)成，是家庭早餐消費(fèi)人群增長(zhǎng)的潛力所在。面包糕點(diǎn)類食品可當(dāng)作休閑食品，消費(fèi)人群主要是年輕消費(fèi)者，以及有下午茶習(xí)慣的小眾消

35、費(fèi)者群。電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)上購(gòu)物更加便捷，極大的刺激了年輕消費(fèi)者的休閑食品消費(fèi)。有下午茶習(xí)慣的消費(fèi)人群相對(duì)小眾，消費(fèi)能力較高，對(duì)面包糕點(diǎn)食品的消費(fèi)頻率、質(zhì)量要求更高，一般選擇專賣店購(gòu)買或自己制作。休閑食品人均消費(fèi)量遠(yuǎn)低于其他國(guó)家，近年來市場(chǎng)規(guī)模快速增長(zhǎng)，2001-2015年CAGR達(dá)到10%，面包糕點(diǎn)食品受益。2015年我國(guó)大陸地區(qū)休閑食品人均消費(fèi)量?jī)H為1.4kg，遠(yuǎn)低于英美地區(qū)，與同處亞洲地區(qū)的韓國(guó)（2kg）、日本（6.1kg）相比仍存在較大差距。臺(tái)灣地區(qū)人均消費(fèi)量為2.8kg，是大陸地區(qū)的2倍。而大陸地區(qū)人均消費(fèi)量增速明顯，高于上述所有地區(qū)。2015年我國(guó)休閑食品市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到157.57億

36、美元，近15年市場(chǎng)規(guī)模維持8%以上的增長(zhǎng)，CAGR為10%。20012015年大陸地區(qū)人均消費(fèi)量CAGR為4.73%，日、韓等成熟市場(chǎng)增速均低于2%。面包糕點(diǎn)食品作為休閑食品的重要組成部分，將受益休閑食品的火爆增長(zhǎng)。面包糕點(diǎn)食品主食消費(fèi)是推動(dòng)面包糕點(diǎn)行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。隨著東西方文化交融，社會(huì)居民對(duì)西方飲食習(xí)慣接受度逐步提高，飲食習(xí)慣逐漸轉(zhuǎn)變，并且其轉(zhuǎn)變相對(duì)穩(wěn)定綿長(zhǎng)，促進(jìn)面包糕點(diǎn)類食品主食消費(fèi)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。休閑食品消費(fèi)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，將帶動(dòng)糕點(diǎn)面包類面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)的進(jìn)一步增長(zhǎng)。其中，飲食習(xí)慣轉(zhuǎn)變動(dòng)力持久，面包糕點(diǎn)類主食消費(fèi)增長(zhǎng)空間最大，是推動(dòng)面包糕點(diǎn)行業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。目前面包糕點(diǎn)食品銷

37、售的主要終端渠道包括便利店，超市，專賣店，雜貨店，網(wǎng)購(gòu)等。便利店經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，購(gòu)物便捷，物流體系完善，產(chǎn)品價(jià)格較高。雜貨店與便利店的分布相似，數(shù)量多，覆蓋廣，消費(fèi)便捷，可選品牌較少，但商品更新慢，質(zhì)量也稍差。超市產(chǎn)品種類齊全，價(jià)格低，購(gòu)物流程較長(zhǎng)。專賣店深耕一種產(chǎn)品，用戶忠誠(chéng)度高，商品價(jià)格較高。網(wǎng)購(gòu)購(gòu)物便捷，產(chǎn)品類別多，價(jià)格較低，單店覆蓋區(qū)域廣，銷售受物流限制。超級(jí)市場(chǎng)價(jià)格低廉對(duì)中低價(jià)消費(fèi)者吸引力顯著，目前是我國(guó)面包糕點(diǎn)食品的主要渠道之一。目前超市面包糕點(diǎn)產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式主要分為超市自營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)加工；外包聯(lián)營(yíng)形式；面包糕點(diǎn)類成品外采三類。其中，超市自營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)加工、外包聯(lián)營(yíng)與面包糕點(diǎn)專賣店具有相似性，通過在

38、超市內(nèi)建立面包專賣區(qū)域提供面包糕點(diǎn)產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)制作，價(jià)格也低于專賣店。同時(shí)，超市主要消費(fèi)群體產(chǎn)品購(gòu)買具有計(jì)劃性，一般在閑暇時(shí)間進(jìn)行消費(fèi)，在超市逗留時(shí)間較長(zhǎng)，在主要目標(biāo)產(chǎn)品購(gòu)買完成后仍然會(huì)繼續(xù)購(gòu)物，同時(shí)超市渠道購(gòu)買者對(duì)產(chǎn)品價(jià)格敏感度較高，超市面包糕點(diǎn)產(chǎn)品較低的價(jià)格和量販?zhǔn)桨b具有優(yōu)勢(shì)。中國(guó)大陸面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)渠道主要集中在專賣店和超市，渠道較為集中，便利店比例與日本等國(guó)家比較低。從2015年中國(guó)大陸面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)渠道來看，中國(guó)大陸專賣店和超市渠道面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)占比分別為61%和33.6%合計(jì)占比94.7%，這一比例遠(yuǎn)高于臺(tái)灣、韓國(guó)和日本。同時(shí)，與日韓臺(tái)地區(qū)相比，大陸特有的網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)渠道占比逐步加大

39、，從2010年初的0.3%逐步增加到1.2%，年復(fù)合增長(zhǎng)率31.95%。日本面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)渠道較為分散，便利店和雜貨店、超市占比較高，分別為34.3%和34.6%，這主要是因?yàn)槿毡颈憷旰统蟹植驾^為密集，消費(fèi)更為便捷，面包作為日本人的主食是日常不可或缺的食品。日本人口老年化嚴(yán)重，老年人群在便利店消費(fèi)比例較高。便利店數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，長(zhǎng)期來看將成為面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)重要渠道。便利店的面包相對(duì)面包糕點(diǎn)面包在次日消費(fèi)時(shí)也可以保持較好的口感。根據(jù)日本和臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美金時(shí)，便利店開始進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)；當(dāng)人均GDP達(dá)5000美元時(shí)，進(jìn)入便利店快速成長(zhǎng)期；當(dāng)人均GDP達(dá)1萬美元時(shí)，進(jìn)入行業(yè)

40、激烈競(jìng)爭(zhēng)期。中國(guó)在2008年達(dá)到人均GDP達(dá)到3000美金，2015年更是達(dá)到8016美金。從我國(guó)便利店數(shù)量來看，我國(guó)便利店增長(zhǎng)迅速2008-2014復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到11.7%，門店數(shù)增長(zhǎng)近一倍。根據(jù)日韓臺(tái)地區(qū)的便利店面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)占比來，日本便利店占比29%，臺(tái)灣占比21.8%，占比最低的韓國(guó)占有2.5%，明顯高于中國(guó)大陸地區(qū)。隨著我國(guó)人均收入水平的提升，便利店逐步向三四線城市擴(kuò)張，隨著便利店密度的提升，便利店對(duì)于超市與傳統(tǒng)專賣店的替代性逐步增強(qiáng)，便利店自身消費(fèi)的便捷性使得便利店和零售商對(duì)超市渠道面包糕點(diǎn)產(chǎn)品的擠占加速，將成為面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)重要渠道?！爸醒牍S+批發(fā)”模式更適合目前的行業(yè)發(fā)

41、展現(xiàn)狀，發(fā)展空間來自于渠道深耕與區(qū)域拓展。首先，目前面包糕點(diǎn)行業(yè)的利潤(rùn)的重要保障來自成本與費(fèi)用的控制，“中央工廠+批發(fā)”模式的規(guī)模效應(yīng)更強(qiáng)，成本更低，渠道方面采用現(xiàn)成的超市、便利店等渠道，受一線城市人工與房租等價(jià)格波動(dòng)影響較小，期間費(fèi)用率也較低，因此，“中央工廠+批發(fā)”模式更能在目前的行業(yè)環(huán)境下保持較高的凈利潤(rùn)水平。其次，二三線城市人均面包糕點(diǎn)消費(fèi)量較低，且目前便利店等渠道仍在不斷發(fā)展，未來二三線城市面包糕點(diǎn)行業(yè)的市場(chǎng)空間較大，加上二三線城市消費(fèi)水平低于一線城市，“中央工廠+批發(fā)”模式下性價(jià)比高的面包糕點(diǎn)行業(yè)更容易滲透二三線城市。二、糕點(diǎn)面包市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)烘焙行業(yè)2014年?duì)I收規(guī)模為2426.6

42、7億元，主要包括面包糕點(diǎn)、餅干及其他面包糕點(diǎn)食品，2014年面包糕點(diǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模900億，占比37%。面包糕點(diǎn)食品于20世紀(jì)80年代從香港臺(tái)灣地區(qū)引入中國(guó)大陸，經(jīng)歷了一段適應(yīng)期，我國(guó)的面包糕點(diǎn)行業(yè)從21世紀(jì)初開始呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)。19992013年復(fù)合增速高達(dá)18.6%，2014年以來增速略有放緩，維持在11%左右。2015年前10月行業(yè)增速11%，預(yù)計(jì)2015年面包糕點(diǎn)市場(chǎng)規(guī)模1000億，其中面包行業(yè)規(guī)模270億，增速也在10%以上。我國(guó)面包糕點(diǎn)市場(chǎng)規(guī)模僅次于美國(guó)，近兩年增速雖略有放緩仍是增長(zhǎng)最快國(guó)家。根據(jù)歐睿數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（從消費(fèi)終端統(tǒng)計(jì)），目前中國(guó)面包糕點(diǎn)行業(yè)消費(fèi)規(guī)模已超千億，居亞洲首位，

43、在全球范圍僅次于美國(guó)。且從行業(yè)增長(zhǎng)率來看，近幾年由于其他國(guó)家的面包糕點(diǎn)市場(chǎng)已經(jīng)漸趨成熟，增長(zhǎng)速度趨于緩慢，中國(guó)的面包糕點(diǎn)行業(yè)增長(zhǎng)速度一直維持在10%以上，是面包糕點(diǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)最快的國(guó)家。從“量”（人均面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)量）和“價(jià)”（面包糕點(diǎn)食品單價(jià)）兩個(gè)維度進(jìn)行分析，我們認(rèn)為未來幾年的面包糕點(diǎn)行業(yè)包括單獨(dú)的面包子行業(yè)仍然是一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的發(fā)展過程，雖然略低于13年的高增長(zhǎng)，但預(yù)計(jì)仍可維持10%以上。我國(guó)面包糕點(diǎn)食品人均消費(fèi)量已超過韓國(guó)臺(tái)灣，但與香港、日本相比仍有2-3倍空間。我們認(rèn)為面包糕點(diǎn)食品初入我國(guó)大陸市場(chǎng)，人均面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)水平較低，2000年以來主要是消費(fèi)者對(duì)面包糕點(diǎn)食品的接受程度逐漸上升

44、的過程，人均面包糕點(diǎn)食品消費(fèi)量的增速持續(xù)保持在5%以上，峰值接近9%，2014年以來人均消費(fèi)量增速趨緩，2015年增速為6.4%，人均消費(fèi)量6.31千克/人，超過韓國(guó)和臺(tái)灣，但與美國(guó)日本香港等還有較大差距，日本香港人均消費(fèi)量大約是我國(guó)的2-3倍。因此未來人均消費(fèi)量提高仍是行業(yè)增長(zhǎng)的推動(dòng)力之一，但推動(dòng)力度較前幾年有所減弱。面包的人均消費(fèi)量較低，只占韓國(guó)、日本、美國(guó)、英國(guó)的2/3、1/5、1/10、1/20，面包行業(yè)銷量增速略高于面包糕點(diǎn)行業(yè)增速。近幾年數(shù)據(jù)顯示，面包的人均消費(fèi)量的增速高于面包糕點(diǎn)行業(yè)整體，2015年增速達(dá)到6.8%，且目前我國(guó)面包產(chǎn)品的人均消費(fèi)量相較成熟市場(chǎng)而言仍然處于較低水平，

45、面包子行業(yè)未來的發(fā)展空間仍較大。面包糕點(diǎn)行業(yè)“價(jià)”漲效應(yīng)自08年開始，量?jī)r(jià)齊升持續(xù)至今，未來價(jià)格仍將是行業(yè)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力之一。歷史數(shù)據(jù)顯示，08年之前面包糕點(diǎn)行業(yè)的價(jià)格漲幅低于5%，小于CPI漲幅，一度呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這段時(shí)間行業(yè)的增長(zhǎng)主要靠銷量的增長(zhǎng)帶動(dòng)，即08年之前面包糕點(diǎn)食品價(jià)格增長(zhǎng)緩慢，行業(yè)的增長(zhǎng)主要來源于量的增長(zhǎng)；08年之后，隨著面包糕點(diǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的不斷提升與消費(fèi)者收入水平的提高，消費(fèi)者更多的選擇品質(zhì)更好價(jià)格更高的產(chǎn)品，行業(yè)平均價(jià)格漲幅大幅度超過CPI漲幅，而這段時(shí)間的人均消費(fèi)量增速維持高位穩(wěn)定，即2008至今是行業(yè)量?jī)r(jià)齊升的階段，未來隨著消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)，價(jià)格仍有提升空間，價(jià)格的

46、增長(zhǎng)仍將是行業(yè)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力之一。面包子行業(yè)“量”增大于“價(jià)”漲。相較整體面包糕點(diǎn)行業(yè)的價(jià)格上漲幅度，作為主食補(bǔ)充的面包價(jià)格增速近幾年趨緩，2015年增長(zhǎng)只有2.3%，但仍然高于CPI漲幅。我們認(rèn)為面包子行業(yè)未來的發(fā)展中，隨著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)，面包“價(jià)”漲依然會(huì)持續(xù)。飲食習(xí)慣改變促進(jìn)面包糕點(diǎn)食品家庭早餐消費(fèi)增長(zhǎng)。面包糕點(diǎn)食品早餐有較高的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值，應(yīng)時(shí)適口，無論是面包還是糕點(diǎn)在品種上都是豐富多彩，不斷推陳出新。除傳統(tǒng)的普通面包糕點(diǎn)食品外，近些年又出現(xiàn)了強(qiáng)化營(yíng)養(yǎng)，注重保健功能的面包糕點(diǎn)制品。例如：螺旋藻面包、高纖維面包、全麥面包、鈣質(zhì)面包、全營(yíng)養(yǎng)面包等，滿足多種消費(fèi)者的不同需要。相比而言，

47、我國(guó)傳統(tǒng)早餐地域性差別較為明顯，單個(gè)地區(qū)的傳統(tǒng)早餐品類比較固定。全國(guó)性的傳統(tǒng)早餐多是包子、油條、豆?jié){等，但其口味相對(duì)單調(diào)，品種變化不大。第四章 建設(shè)規(guī)劃一、產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目主要產(chǎn)品為糕點(diǎn)面包，根據(jù)市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值27872.00萬元。通過以上分析表明，項(xiàng)目承辦單位所生產(chǎn)的項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間，因此，項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景良好，投資項(xiàng)目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，其市場(chǎng)可拓展的空間巨大，倍增效應(yīng)顯著，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和廣闊的市場(chǎng)空間。通過對(duì)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)可以看出，我國(guó)項(xiàng)目產(chǎn)品將以內(nèi)銷為主并擴(kuò)大外銷，隨著產(chǎn)品宣傳力度的加大，產(chǎn)品價(jià)格的降低，產(chǎn)品質(zhì)量

48、的提高和產(chǎn)品的多樣化，項(xiàng)目產(chǎn)品必將更受歡迎；通過對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析，國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的需求量均呈逐年增加的趨勢(shì)，市場(chǎng)銷售前景非常看好。二、建設(shè)規(guī)模（一）用地規(guī)模該項(xiàng)目總征地面積29594.79平方米（折合約44.37畝），其中：凈用地面積29594.79平方米（紅線范圍折合約44.37畝）。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積33738.06平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)主體工程26829.05平方米，計(jì)容建筑面積33738.06平方米；預(yù)計(jì)建筑工程投資2857.57萬元。（二）設(shè)備購(gòu)置項(xiàng)目計(jì)劃購(gòu)置設(shè)備共計(jì)92臺(tái)（套），設(shè)備購(gòu)置費(fèi)3065.84萬元。（三）產(chǎn)能規(guī)模項(xiàng)目計(jì)劃總投資11331.05萬元；預(yù)計(jì)年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收

49、入27872.00萬元。第五章 項(xiàng)目選址評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目選址原則項(xiàng)目選址應(yīng)符合城鄉(xiāng)建設(shè)總體規(guī)劃和項(xiàng)目占地使用規(guī)劃的要求，同時(shí)具備便捷的陸路交通和方便的施工場(chǎng)址，并且與大氣污染防治、水資源和自然生態(tài)資源保護(hù)相一致。投資項(xiàng)目對(duì)其生產(chǎn)工藝流程、設(shè)施布置等都有較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化要求，為了更好地發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益并綜合考慮環(huán)境等多方面的因素，根據(jù)項(xiàng)目選址的一般原則和項(xiàng)目建設(shè)地的實(shí)際情況，該項(xiàng)目選址應(yīng)遵循以下基本原則的要求。所選場(chǎng)址應(yīng)避開自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、生活飲用水源地和其他特別需要保護(hù)的環(huán)境敏感性目標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域地理?xiàng)l件較好，基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為完善，并且具有足夠的發(fā)展?jié)摿?。二、?xiàng)目選址該項(xiàng)目選址位于某某工

50、業(yè)園。園區(qū)培育特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展。圍繞高端裝備制造、軌道交通、航空航天、節(jié)能與新能源汽車、新一代信息技術(shù)、新材料、新能源、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)。發(fā)揮園區(qū)的輻射帶動(dòng)作用，積極推進(jìn)省級(jí)高新區(qū)建設(shè)布局，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)走創(chuàng)新發(fā)展之路。園區(qū)是經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)成立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，園區(qū)位于市區(qū)東側(cè)。園區(qū)區(qū)域面積80平方公里。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，園區(qū)已建成了完善的工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)置和綜合配套服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了規(guī)范的法制環(huán)境，并已通過ISO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證。園區(qū)建有完善的服務(wù)體系，創(chuàng)業(yè)中心、項(xiàng)目服務(wù)中心、經(jīng)貿(mào)局等可為各類企業(yè)提供周到細(xì)致的全面服務(wù)。優(yōu)越的投資環(huán)境吸引了眾多客商前來興辦企業(yè)，目前在園區(qū)注冊(cè)

51、的企業(yè)近3000家，其中工業(yè)企業(yè)2000余家，外商投資企業(yè)300余家。三、建設(shè)條件分析企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富。項(xiàng)目承辦單位是以相關(guān)行業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的民營(yíng)企業(yè)，擁有一大批高素質(zhì)的生產(chǎn)技術(shù)、科研開發(fā)、工程管理和企業(yè)管理人才，其項(xiàng)目產(chǎn)品制造技術(shù)和銷售市場(chǎng)已較為成熟，在生產(chǎn)制造的精細(xì)化管理方面、質(zhì)量控制方面均具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，具有管理優(yōu)勢(shì)；在項(xiàng)目產(chǎn)品的生產(chǎn)和工程建設(shè)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，為投資項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了管理上的有力保障。四、用地控制指標(biāo)根據(jù)測(cè)算，投資項(xiàng)目建筑系數(shù)符合國(guó)土資源部發(fā)布的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（國(guó)土資發(fā)【2008】24號(hào)）中規(guī)定的產(chǎn)品制造行業(yè)建筑系數(shù)30.00%的規(guī)定；同時(shí)，滿足項(xiàng)目建設(shè)地

52、確定的“建筑系數(shù)40.00%”的具體要求。投資項(xiàng)目綠化覆蓋率符合國(guó)土資源部發(fā)布的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（國(guó)土資發(fā)【2008】24號(hào)）中規(guī)定的產(chǎn)品制造行業(yè)綠化覆蓋率20.00%的規(guī)定；同時(shí)，滿足項(xiàng)目建設(shè)地確定的“綠化覆蓋率20.00%”的具體要求。五、用地總體要求本期工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建筑系數(shù)60.84%，建筑容積率1.14，建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率6.71%，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度191.06萬元/畝。土建工程投資一覽表序號(hào)項(xiàng)目占地面積（）基底面積（）建筑面積（）計(jì)容面積（）投資（萬元）1主體生產(chǎn)工程12729.8712729.8726829.0526829.052499.621.1主要生產(chǎn)車間7637.

53、927637.9216097.4316097.431549.761.2輔助生產(chǎn)車間4073.564073.568585.308585.30799.881.3其他生產(chǎn)車間1018.391018.391556.081556.08149.982倉儲(chǔ)工程2700.822700.824490.864490.86304.302.1成品貯存675.21675.211122.711122.7176.082.2原料倉儲(chǔ)1404.431404.432335.252335.25158.242.3輔助材料倉庫621.19621.191032.901032.9069.993供配電工程144.04144.04144.04

54、144.0410.983.1供配電室144.04144.04144.04144.0410.984給排水工程165.65165.65165.65165.659.824.1給排水165.65165.65165.65165.659.825服務(wù)性工程1710.521710.521710.521710.52115.905.1辦公用房974.81974.81974.81974.8153.485.2生活服務(wù)735.71735.71735.71735.7149.296消防及環(huán)保工程482.55482.55482.55482.5536.786.1消防環(huán)保工程482.55482.55482.55482.5536.

55、787項(xiàng)目總圖工程72.0272.0272.0272.02-180.567.1場(chǎng)地及道路硬化4969.70875.07875.077.2場(chǎng)區(qū)圍墻875.074969.704969.707.3安全保衛(wèi)室72.0272.0272.0272.028綠化工程1735.1960.73合計(jì)18005.4733738.0633738.062857.57六、節(jié)約用地措施采用大跨度連跨廠房，方便生產(chǎn)設(shè)備的布置，提高廠房面積的利用率，有利于節(jié)約土地資源；原料及輔助材料倉庫采用簡(jiǎn)易貨架，提高了庫房的面積和空間利用率，從而有效地節(jié)約土地資源。undefined七、總圖布置方案（一）平面布置總體設(shè)計(jì)原則根據(jù)項(xiàng)目承辦單位發(fā)展趨勢(shì)，綜合考慮工藝、土建、公用等各種技術(shù)因素，做到總圖合理布置，達(dá)到“規(guī)劃投資省、建設(shè)工期短、生產(chǎn)成本低、土地綜合利用率高”的效果。按照建（構(gòu)）筑物的生產(chǎn)性質(zhì)和使用功能