河南西峽房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研暨天驕項(xiàng)目研判和操作建議

1、,2004，深藍(lán)立，疆域開(kāi)； 20城專(zhuān)業(yè)歷練，深藍(lán)布道中原,2,天驕國(guó)際寶邸,西峽房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 暨天驕項(xiàng)目研判和操作建議,3,受洛陽(yáng)天驕置業(yè)公司委托，對(duì)西峽市場(chǎng)進(jìn)行前期調(diào)研及可研分析。鄭州深藍(lán)機(jī)構(gòu)對(duì)貴公司及田總、任總、魏經(jīng)理等人的信任表示感謝！ 經(jīng)過(guò)深藍(lán)公司2位同事2天的調(diào)研，經(jīng)公司策劃部、市場(chǎng)部、銷(xiāo)售管理部等研討，對(duì)該地塊理出一個(gè)初步思路，僅供貴公司參考！ 數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明：本次報(bào)告所涉及數(shù)據(jù)來(lái)源包括以下以下幾個(gè)渠道，首先是深藍(lán)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，其次是本次調(diào)研數(shù)據(jù)，其他還有來(lái)自公開(kāi)媒體或網(wǎng)站信息。,前 言,4,天驕國(guó)際寶邸,5,（一）西峽概況,西峽位于河南省西南部，西鄰陜西省，屬南陽(yáng)市，南距

2、湖北省十堰市鄖縣縣界僅35公里。西峽縣面積3454平方千米，人口約45萬(wàn)。目前西峽經(jīng)濟(jì)已形成了以機(jī)械、醫(yī)藥、電子、建材、輕工、冶金等工業(yè)為主的生產(chǎn)體系，擁有中國(guó)馳名商標(biāo)3個(gè)（仲景，飛龍，月月舒），占南陽(yáng)市的100%（南陽(yáng)市域共3個(gè)）。土特產(chǎn)有白肋煙、中華獼猴桃、油桐、生漆、西峽玉、香菇，山茱萸等，比較方便易帶的有仲景牌香菇醬，西峽香菇，西峽獼猴桃醬/汁，山茱萸醬/汁等。,6,7,（一）西峽概況,旅游景點(diǎn)有灌河漂流、龍?zhí)稖?、老君洞、五道幢、老界嶺景區(qū)、白羽城遺址、千佛石窟、恐龍蛋化石遺址、云華蝙蝠洞、屈原崗遺址、寺山國(guó)家森林公園、哪吒廟等，擁有國(guó)家4A級(jí)景區(qū)3家（西峽縣老鸛河漂流風(fēng)景區(qū)，西峽恐龍

3、遺址園，西峽縣伏牛山老界嶺景區(qū)），占南陽(yáng)市50%（6家,另3家南陽(yáng)內(nèi)鄉(xiāng)縣衙博物館，南陽(yáng)武侯祠，內(nèi)鄉(xiāng)寶天曼）。,8,西峽,淅川,內(nèi)鄉(xiāng),鄧州,鎮(zhèn)平,南召,9,（一）西峽概況,西峽位于河南省西南部，系豫、鄂、陜?nèi)〗粎R處的“金三角”地帶，處在西安武漢鄭州三大城市圈和南陽(yáng)洛陽(yáng)十堰三中等城市的中間核心地帶，境內(nèi)資源豐富，景色秀麗，森林覆蓋率76.8%，是河南省資源大縣和區(qū)域大縣，被譽(yù)為“綠色王國(guó)”和“天然藥庫(kù)”，明代李時(shí)珍本草綱目所涉及的藥材共有1800多種，目前在西峽發(fā)現(xiàn)的藥材就有1300多種。,10,11,（一）西峽概況,西周初年為古若國(guó)屬地，并設(shè)為白羽邑。公元前524年至506年曾是許國(guó)國(guó)都，秦時(shí)

4、置析縣。后幾經(jīng)沿革，西峽走過(guò)了漫長(zhǎng)曲折的歷史。古史記載，西峽“陸通秦晉，水達(dá)吳楚”；“山產(chǎn)百貨風(fēng)行，千里萬(wàn)商云集”。自古以來(lái)，許多圣哲賢達(dá)、歷史名人曾在西峽留下了傳奇遺蹤：顏母（大書(shū)法家顏真卿母親）墳、酒仙劉林墳、孔子回車(chē)返魯、屈原苦諫楚王、武則天建造行宮、李自成兵屯西坪操場(chǎng)，李白、孟浩然、白居易、李商隱、蘇轍、司馬光等都曾游歷西峽而留名作。金代著名詩(shī)人元好問(wèn)曾出任西峽縣令，留下了100多首歌吟西峽山水田園風(fēng)光的詩(shī)詞佳句。西峽還是原宛西民團(tuán)司令別廷芳實(shí)施宛西自治的大本營(yíng)。,12,（一）西峽概況,2010年，全縣生產(chǎn)總值完成150億元，比上年增長(zhǎng)15%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成125億元，增長(zhǎng) 2

5、7.2；社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)32億元，增長(zhǎng)20；地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到5.86億元，增長(zhǎng)9.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14360元，增長(zhǎng)10.4；農(nóng)民人均純收入達(dá)到6030 元，增長(zhǎng)9.4。工業(yè)總產(chǎn)值和工業(yè)增加值分別比2005年增長(zhǎng)3.5倍、3.3倍，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“十五”期末的23.6：58.5：17.6優(yōu)化為14.7：66：19.3。,13,（一）西峽概況,全縣工業(yè)完成總產(chǎn)值326億元、稅利23.7億元, 分別增長(zhǎng)19.4% 、17.6%。其中，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、稅利分別達(dá)到263億、21.8億元，分別增長(zhǎng)21%、18.9%。一是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)張。中藥制藥、鋼鐵及冶金輔料、汽車(chē)配

6、件、農(nóng)副產(chǎn)品加工四大產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值7億、200億、19.3億、8億元。二是骨干企業(yè)快速發(fā)展。全縣有5家企業(yè)進(jìn)入“全省民營(yíng)企業(yè)50強(qiáng)”、6家企業(yè)進(jìn)入“南陽(yáng)企業(yè)50強(qiáng)”，新增規(guī)模以上企業(yè)20家，新增產(chǎn)值超億元企業(yè)6家。宛藥、西保、龍成三大集團(tuán)分別完成產(chǎn)值21.3億、33億、120億元；西泵公司成功上市，成為全市第一家上市民營(yíng)企業(yè)。全年有7家企業(yè)通過(guò)國(guó)家行業(yè)質(zhì)量體系認(rèn)證，6個(gè)產(chǎn)品獲得河南省名牌產(chǎn)品。,14,（一）西峽概況,完成了西峽縣城總體規(guī)劃（20102030）、縣域村鎮(zhèn)體系規(guī)劃、新農(nóng)村村莊建設(shè)規(guī)劃、災(zāi)后重建規(guī)劃等一批城鄉(xiāng)規(guī)劃編制。城鎮(zhèn)建設(shè)從“高”抓起。堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，啟動(dòng)了迎賓大道、白羽公園等

7、10項(xiàng)縣城重點(diǎn)工程，完成了彩虹橋等5個(gè)城鎮(zhèn)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；完善了縣城自來(lái)水、污水管網(wǎng)等4項(xiàng)城市配套工程；實(shí)施了白羽路等7個(gè)路段道路綠化工程。雙龍鎮(zhèn)榮獲國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)，丹水鎮(zhèn)榮獲全國(guó)特色景觀(guān)旅游名鎮(zhèn)，西坪鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)榮獲河南省環(huán)境優(yōu)美小城鎮(zhèn)。,15,16,（一）西峽概況,完成外貿(mào)進(jìn)出口4.16億美元，增長(zhǎng)170%，居全省第三位。出口、進(jìn)口及進(jìn)出口總額均居全市第一位。全年簽訂各類(lèi)招商引資項(xiàng)目164個(gè)，合同引資59億元，實(shí)際到位資金19.6億元。簽約引進(jìn)外資3400萬(wàn)美元，實(shí)際利用外資完成1620萬(wàn)美元。招商引資工作位居全市第一。全年上報(bào)項(xiàng)目316個(gè)，爭(zhēng)取到位資金8.5億元，比上年增加1.7億元。,17,（

8、二）西峽房地產(chǎn)市場(chǎng)前景,2010年全縣生產(chǎn)總值完成150億元，人均GDP達(dá)到突破5000美元，總量較高，并且人均GDP在全省處于第一陣營(yíng)。西峽“十二五”發(fā)展的目標(biāo)藍(lán)圖是全縣生產(chǎn)總值力爭(zhēng)達(dá)到270億元，年均增長(zhǎng)12.5%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入突破9億元，年均增長(zhǎng)10%；縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持全市領(lǐng)先、全省先進(jìn)地位。較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與良好的經(jīng)濟(jì)前景為西峽的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了旺盛活力，良好的房地產(chǎn)整體市場(chǎng)前景看好。,18,（二）西峽房地產(chǎn)市場(chǎng)前景,2010年西峽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14360元，增長(zhǎng)10.4；農(nóng)民人均純收入達(dá)到6030 元，增長(zhǎng)9.4?！笆逡?guī)劃”的目標(biāo)是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人

9、均純收入分別突破23000元和9000元。相對(duì)比較高的人均收入為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了良好的客戶(hù)資源，不僅具有支付能力的人口較多，而且潛在購(gòu)房（縣鎮(zhèn)居民進(jìn)城定居購(gòu)房、縣城改善性需求購(gòu)房）的人群較多。 。,19,（二）西峽房地產(chǎn)市場(chǎng)前景,2005至2010年12月底，西峽縣城建成區(qū)由13平方公里擴(kuò)大到20.2平方公里，城區(qū)人口由8萬(wàn)人增加到12萬(wàn)人，建制鎮(zhèn)由7個(gè)發(fā)展到10個(gè)。全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到35.1%，比2005年提高10.2個(gè)百分點(diǎn)?！笆逡?guī)劃”的目標(biāo)是力爭(zhēng)到2015年縣城人口達(dá)到16萬(wàn)人，城區(qū)建設(shè)面積達(dá)到22平方公里。根據(jù)這一目標(biāo)，每年要有近萬(wàn)人進(jìn)城，按照河南省城鎮(zhèn)居民人均住房面積32計(jì)算，

10、僅西峽新增人口住宅年需求量25-30萬(wàn)，城市化的推進(jìn)必然為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供動(dòng)力及市場(chǎng)需求。,20,（二）西峽房地產(chǎn)市場(chǎng)前景,在經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐下，鸛河上已建（在建）的座座跨河大橋?yàn)槲鲘{城區(qū)的跨河發(fā)展帶來(lái)了必備條件，河西將迎來(lái)一波建設(shè)高潮，未來(lái)鸛河將成為大西峽縣城的城中河，一座風(fēng)景優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮的新西峽已現(xiàn)雛形。河西相對(duì)完整、平坦的大片土地為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇。,21,（三）西峽樓盤(pán)介紹,帝景天城 項(xiàng)目位置：位于時(shí)代廣場(chǎng)南臨，南臨二道河， 開(kāi)發(fā)商：南陽(yáng)海昌置業(yè) 項(xiàng)目規(guī)模：占地約120畝，規(guī)劃7棟32層、1棟30層高層建筑（合計(jì)13個(gè)單元）和1棟15層酒店 推售情況：其中一期共開(kāi)工四棟，正在

11、做地下車(chē)庫(kù) 建筑全部為兩梯三戶(hù)或兩梯四戶(hù)，沿河有底商 社區(qū)內(nèi)全部為地下停車(chē)，可直接進(jìn)入電梯 戶(hù)型面積：面積有170平方，140平方、130平方及少量?jī)煞?綜合評(píng)價(jià)：武漢代理公司進(jìn)駐項(xiàng)目位置好。針對(duì)性說(shuō)辭，100畝地建八棟樓，別人30畝地就建6棟樓，外立面顏色以深紅為主，比較古典。售樓部比較大氣，選址也很好，目前沙盤(pán)戶(hù)模尚未到位，售樓部有十多名售樓人員，只有一個(gè)鳥(niǎo)瞰噴繪講解。預(yù)計(jì)工期至少兩年。價(jià)格不透露，預(yù)計(jì)起價(jià)可能在3200元以上。,22,（三）西峽樓盤(pán)介紹,鳳凰城 項(xiàng)目位置：位于建設(shè)路與鸛河路交叉口 開(kāi)發(fā)商：偉城置業(yè)開(kāi)發(fā) 規(guī)劃設(shè)計(jì)：深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃 銷(xiāo)售代理：鄭州達(dá)成行 項(xiàng)目規(guī)模：

12、占地約31畝，規(guī)劃7棟高層建筑、沿街底商及鳳凰文化廣場(chǎng)，共300套房，中間全部為綠地，全地下停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)比達(dá)到1：1 面積：有173三房，203四房等戶(hù)型 推售情況：5月15日售樓部開(kāi)放，目前接待客量超過(guò)1000組。其中一期為1#、2#、5#、7#四棟樓，約150套；二期為3#、6#兩棟樓，約150套。目前前期接受認(rèn)購(gòu)，每組客戶(hù)15萬(wàn)元定金，現(xiàn)已截止，認(rèn)購(gòu)量據(jù)說(shuō)在400組以上，超過(guò)總房源的1.5倍。預(yù)計(jì)下周日（8月28日）開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天可接受認(rèn)購(gòu)，但要帶十萬(wàn)元現(xiàn)金選房，五天后交清首付簽約。 價(jià)格：預(yù)計(jì)均價(jià)3500-4000元之間。 工程進(jìn)度：現(xiàn)在部分主體建至五六層，明年下半年交房，預(yù)計(jì)年底能入

13、住 綜合評(píng)價(jià)：項(xiàng)目位置較好。臨近河岸?，F(xiàn)售樓部廣場(chǎng)命名為鳳凰文化廣場(chǎng)，帶有公益性質(zhì)。建筑外立面采用紅褐色的ART DECO建筑風(fēng)格，但客戶(hù)關(guān)注并不明顯。西保集團(tuán)開(kāi)發(fā)。斷橋鋁合金型材，雙層中空玻璃，供天然氣，供暖氣。中心1萬(wàn)平方米花園，50%綠化率。,23,24,（三）西峽樓盤(pán)介紹,東苑花園 項(xiàng)目位置：位于東環(huán)路與工業(yè)大道交叉口 開(kāi)發(fā)商：天時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目規(guī)模：13棟臨街的13層小高層，其中三層以下為商業(yè) 建筑形象：外立面以青紅和白的現(xiàn)代風(fēng)格 面積：面積有104-130三房，137四房，168四房等 價(jià)格：價(jià)格全部為2280元/平方米 綜合評(píng)價(jià)：8月19日開(kāi)盤(pán)，價(jià)格比較低，以低價(jià)策略打開(kāi)市場(chǎng)，

14、開(kāi)盤(pán)當(dāng)天交錢(qián)客戶(hù)較多。項(xiàng)目品質(zhì)、居住舒適度較差。,25,（三）西峽樓盤(pán)介紹,紫金華府 項(xiàng)目位置：位于濱河大道與伏牛路交叉口 開(kāi)發(fā)商：南陽(yáng)華府置業(yè) 營(yíng)銷(xiāo)推廣：盈邁地產(chǎn) 項(xiàng)目規(guī)模：共規(guī)劃有三棟19層高層 工程進(jìn)度：6月28日全部交房 推售情況：目前剩余大戶(hù)型房源不多，主要是一些高樓層 物業(yè)管理：自己成立物業(yè)管理 戶(hù)型：戶(hù)型主要有150、151三房、120、124兩房 價(jià)格在3500-4000元之間。南向14層和16層各有一戶(hù)，價(jià)格分別為3780元和3820元，層差20元/平方米。西戶(hù)18層有一戶(hù)，價(jià)格在3860元/平方米 社區(qū)配套：周邊生活配套齊全，車(chē)位比1：1，目前收費(fèi)未定，社區(qū)有天然氣，無(wú)暖氣

15、，配建有幼兒園 綜合評(píng)價(jià)：規(guī)模較小，外立面為深黃色現(xiàn)代風(fēng)格。室內(nèi)毛坯房，墻面雖然用了很多輕質(zhì)隔板，但處理很平整，電梯廳外部簡(jiǎn)裝，大理石地磚鋪裝，單元對(duì)講門(mén)，每棟樓有車(chē)棚，保安管理較規(guī)范。,26,（三）西峽樓盤(pán)介紹,西峽印象 西保集團(tuán)開(kāi)發(fā)。中建七局施工。 西峽印象豫西南首席休閑功能城市綜合體，7萬(wàn)余平米恢弘體量，涵蓋2萬(wàn)余平米MALL級(jí)購(gòu)物中心（SHOPPING MALL)和1棟鉑金商住公寓（APARTMENT)，該項(xiàng)目是由龍港旅游商貿(mào)城實(shí)力開(kāi)發(fā)的西峽縣首個(gè)大型國(guó)際化城市建筑群和一站式超級(jí)生活中心。在西峽印象2萬(wàn)MALL建筑群里，涵蓋世博匯、時(shí)裝周、娛樂(lè)圈三大主題區(qū)域，囊括了MALL級(jí)購(gòu)物、主題

16、休閑歡樂(lè)、時(shí)尚百貨品鑒、中西特色餐飲坊、運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)館、旅游購(gòu)物展示等六大功能業(yè)態(tài)，在體量與功能布局上徹底改寫(xiě)了西峽縣無(wú)大型主題購(gòu)物MALL的歷史。,27,（三）西峽樓盤(pán)介紹,龍成集團(tuán)項(xiàng)目 位于河西岸，配建有600套廉租房，單套面積52平方米，總建筑面積31200平方米。目前通行的橋梁面主體完工，正在做橋面路基。,28,（四）整體市場(chǎng)分析,1、市場(chǎng)供應(yīng)不足。目前市場(chǎng)上真正供應(yīng)的樓盤(pán)很少，帝景天城和鳳凰城尚未銷(xiāo)售，僅有紫金華府和西峽印象在售。 2、受政府影響，多層建筑稀缺，全部為高層建筑，而高層建筑已經(jīng)為大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)可并接受。 3、戶(hù)型面積普遍偏大，受房?jī)r(jià)快速上漲影響，中小戶(hù)型面積開(kāi)始出現(xiàn)。 4

17、、開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)很集中，基本在沿河的濱河路一帶，河南岸隨著開(kāi)發(fā)力度加大，將成為下一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。 5、價(jià)格普遍偏高，雖然西峽人口不多，但工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、采礦業(yè)發(fā)達(dá)，就業(yè)渠道廣泛，居民收入有保障，加上近幾年城市化進(jìn)程加快，而區(qū)域市場(chǎng)的房源供應(yīng)緊俏，造成房?jī)r(jià)快速攀升，目前高層住宅的價(jià)格基本在3500-4000元之間，與河南省內(nèi)其他縣城相比，算是比較高的。 6、開(kāi)發(fā)商均為本土實(shí)力企業(yè)轉(zhuǎn)行進(jìn)入為主，非常注重引進(jìn)外部智力資源，如西保集團(tuán)引進(jìn)鄭州達(dá)成行公司，形成戰(zhàn)略合作，多個(gè)項(xiàng)目均由其代理銷(xiāo)售，在項(xiàng)目包裝、操盤(pán)手法、產(chǎn)品定位、銷(xiāo)售執(zhí)行、房源控制、價(jià)格策略、活動(dòng)策劃等方面，都能做到很專(zhuān)業(yè)和統(tǒng)一，各項(xiàng)目之間也

18、做到定位差異和客戶(hù)區(qū)隔。,29,（五）地塊現(xiàn)狀及價(jià)值分析,地塊位于鸛河南岸，占地約500畝，現(xiàn)規(guī)劃方案的建筑面積為80萬(wàn)平方米。 目前一期工程的別墅，主體工程封頂，正在做外立面及門(mén)窗安裝，總建筑面積約4萬(wàn)平方米，共107套，銷(xiāo)售率不足50%，去年的銷(xiāo)售價(jià)格約3000元左右，現(xiàn)已封盤(pán)停售。 工地現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何包裝，原規(guī)劃的售樓部尚未投入使用。 工地現(xiàn)場(chǎng)有高壓線(xiàn)從中間穿過(guò)。 小區(qū)邊的道路尚未修通，臨河路面也未平整。 大橋南端的空地現(xiàn)有夜市及休閑人群。 開(kāi)發(fā)商股東出現(xiàn)變動(dòng)，工程周期拉的較長(zhǎng)，在市民中形成不良口碑。,30,（五）地塊現(xiàn)狀及價(jià)值分析,地塊優(yōu)勢(shì)明顯，具體表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 1、地塊規(guī)模較大，具有

19、可持續(xù)的開(kāi)發(fā)升值前景。 2、地塊位置較好，依山臨水，自然資源及外部資源優(yōu)秀。 3、占據(jù)新老城區(qū)交匯處，享受老城配套和新區(qū)發(fā)展前景。 4、拿地較早，拿地成本偏低，有利于對(duì)后來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者形成成本優(yōu)勢(shì)。,31,（五）地塊現(xiàn)狀及價(jià)值分析：曝光榜,西峽縣召開(kāi)天驕國(guó)際寶邸總體規(guī)劃論證會(huì) 作者：西宣 更新時(shí)間：2007-8-17 8:58:26 西峽網(wǎng)訊 日前，我縣召開(kāi)天驕國(guó)際寶邸總體規(guī)劃論證會(huì)，對(duì)淅江路臨河的600畝地進(jìn)行規(guī)劃，縣領(lǐng)導(dǎo)田新建、崔春祥參加論證會(huì)。 田新建指出，要合理分塊分區(qū)規(guī)劃，奮力打造“商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、娛樂(lè)區(qū)”。搞好景觀(guān)水系建設(shè)，使新區(qū)開(kāi)發(fā)真正成為城市建設(shè)的靚點(diǎn)。 商務(wù)局：南陽(yáng)市第八屆玉雕節(jié)暨

20、國(guó)際玉文化博覽會(huì)項(xiàng)目簽約碩果累累2010年5月9日下午，南陽(yáng)市隆重舉行中國(guó)南陽(yáng)第八屆玉雕節(jié)暨國(guó)際玉文化博覽會(huì)市情說(shuō)明暨合作項(xiàng)目簽約儀式。中石油河南分公司與南陽(yáng)市簽署了合作協(xié)議，與南陽(yáng)市農(nóng)運(yùn)資源開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了合作伙伴協(xié)議，并為農(nóng)運(yùn)會(huì)籌委會(huì)贊助600萬(wàn)元。簽署的30個(gè)合作協(xié)議項(xiàng)目，投資總額69億元，合同引資66.3億元，具有投資額度大、產(chǎn)業(yè)結(jié)合度高、技術(shù)含量高、發(fā)展前景好的顯著特點(diǎn)。其中，桐柏縣政府與內(nèi)蒙古博源控股集團(tuán)有限公司簽訂的引資28.4億元的年產(chǎn)40萬(wàn)噸食用油生產(chǎn)項(xiàng)目，鄧州市政府與河南陽(yáng)光集團(tuán)簽訂的引資億元的陽(yáng)光油脂項(xiàng)目，西峽縣公路局與洛陽(yáng)天驕置業(yè)集團(tuán)簽訂的引資4.5億元的西峽天驕國(guó)際

21、寶坻房地產(chǎn)項(xiàng)目，內(nèi)鄉(xiāng)縣政府與山西恒榮煤業(yè)有限公司簽訂的引資4億元的寶天曼國(guó)際養(yǎng)生谷項(xiàng)目等，都是依托優(yōu)勢(shì)資源、成長(zhǎng)性好、發(fā)展前景廣闊的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目。,32,（五）地塊現(xiàn)狀及價(jià)值分析：曝光榜,河南西峽縣違規(guī)開(kāi)發(fā)別墅群 政府批準(zhǔn)？ 早在2003年2月，國(guó)土資源部便出臺(tái)緊急通知，要求“停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。”2006年5月31日，國(guó)土資源部下發(fā)關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知，再次重申，從即日起，全國(guó)一律停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。但是在河南省西峽縣仍然置相關(guān)規(guī)定于不顧，明目張膽地上馬建設(shè)別墅群，相關(guān)政府職能部門(mén)也為這些違規(guī)別墅大開(kāi)綠燈。接到群眾反映后，

22、記者赴西峽縣進(jìn)行調(diào)查采訪(fǎng)。 11月3日，記者來(lái)到西峽縣城濱河路北段天驕寶邸項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，該項(xiàng)目位于西峽縣五里橋鄉(xiāng)馮灣村，小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)，一排排連體別墅坐落在該小區(qū)的南部，座座獨(dú)棟別墅結(jié)構(gòu)新穎、造型美觀(guān)，從遠(yuǎn)處看，這些別墅建筑顯得十分豪華氣派（如圖）。附近村莊居民告訴記者，這些別墅只是先期開(kāi)發(fā)的，包括望月府、撫月府、疊翠苑三部分。開(kāi)發(fā)商是天驕置業(yè)有限公司，每一棟面積都有數(shù)百平米，能買(mǎi)得起的都是有頭臉的人，老百姓是根本不可能買(mǎi)的起的。 在該項(xiàng)目北側(cè)樹(shù)立的標(biāo)識(shí)牌上顯示，該項(xiàng)目用地面積為440625平米、總建筑面積809323平米、建筑密度29.3%、容積率為1.84.開(kāi)發(fā)商是西峽縣公路局和天驕置業(yè)有限公

23、司。 采訪(fǎng)中，西峽縣五里橋鄉(xiāng)馮灣村村民告訴記者，早在2004年，公路局就以2.8萬(wàn)元一畝的價(jià)格將地征走，當(dāng)時(shí)村民大多數(shù)都不同意，并且多次到省市上訪(fǎng)但一直無(wú)果，直到該土地閑置將近四年之后，在2008年底才開(kāi)始動(dòng)工開(kāi)發(fā)。,33,（五）地塊現(xiàn)狀及價(jià)值分析：曝光榜,河南西峽縣違規(guī)開(kāi)發(fā)別墅群 政府批準(zhǔn)？ 上午11時(shí)許，記者來(lái)到該項(xiàng)目售樓部，一位工作人員十分熱情地介紹說(shuō)，天驕寶邸地理位置十分優(yōu)越，項(xiàng)目北面緊鄰312國(guó)道，西面依山東面傍水，緊貼行政中心區(qū)，實(shí)屬黃金位置。獨(dú)體別墅戶(hù)型大的有400多平米，每戶(hù)在220萬(wàn)；面積小的有360多平，售價(jià)也在200萬(wàn)元左右。該工作人員稱(chēng)可以通過(guò)分期付款和銀行按揭的方式并

24、且承諾在交房一年內(nèi)辦理好房產(chǎn)證。 在售樓部大廳中央懸掛著一條橫幅十分醒目，上面內(nèi)容是“天驕置業(yè)有限公司與聯(lián)合開(kāi)發(fā)單位西峽公路局感謝來(lái)賓光臨天驕國(guó)際寶邸”。 針對(duì)此事，西峽縣中州公路工程有限公司王姓副總經(jīng)理對(duì)記者稱(chēng)，天驕公司不是與西峽公路局聯(lián)合開(kāi)發(fā)的，西峽是全省公路系統(tǒng)政改企的試點(diǎn)，中州公司就是從公路局分離出來(lái)的，實(shí)際上還是公路局的老人，自己也是原來(lái)公路局的副局長(zhǎng)，原來(lái)縣財(cái)政拖欠公路局1400萬(wàn)款項(xiàng)，財(cái)政上沒(méi)有錢(qián)，才用現(xiàn)在這塊地作為補(bǔ)償。通過(guò)招拍掛程序，中州公司已經(jīng)取得這600多畝地的所有權(quán)。 現(xiàn)在的天驕寶邸項(xiàng)目是天驕公司與中州公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的。針對(duì)開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目是否與國(guó)家政策相悖時(shí)，這位王姓經(jīng)理毫

25、不避諱地說(shuō)：“我現(xiàn)在項(xiàng)目啥手續(xù)都有，國(guó)家停建別墅項(xiàng)目只是指導(dǎo)性意見(jiàn)，并不是絕對(duì)說(shuō)不能建別墅，要是絕對(duì)的，那全國(guó)得有多少人被追究責(zé)任，反正我從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這樣的政策，要是有這樣的政策，人家縣長(zhǎng)書(shū)記會(huì)冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)給我們支持嗎？你們想咋辦就咋辦，上面查下來(lái)也不會(huì)把我怎么樣！” 公開(kāi)的資料顯示，西峽天驕寶邸取得的建設(shè)工程規(guī)劃許可證分別是在2008和2009年，針對(duì)為何在國(guó)家叫停別墅項(xiàng)目建設(shè)之后西峽縣規(guī)劃局仍然給開(kāi)發(fā)商辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該縣規(guī)劃局負(fù)責(zé)工程規(guī)劃的副局長(zhǎng)張孝義稱(chēng)自己無(wú)法解釋。,34,（五）地塊現(xiàn)狀及價(jià)值分析：曝光榜,河南西峽：頂風(fēng)批地 違規(guī)興建多處別墅 人民網(wǎng)鄭州7月13日專(zhuān)電（記者胡昌

26、運(yùn)）長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)家對(duì)土地的管理開(kāi)發(fā)利用，都有著嚴(yán)格的要求。然而，在河南南陽(yáng)市西峽縣，卻出現(xiàn)多處違規(guī)違法開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目非但沒(méi)有受到政府主管部門(mén)的查處，反而得到了西峽縣政府的許可，公然違規(guī)建設(shè)銷(xiāo)售。 在西峽縣太平鎮(zhèn)的“伏牛山水”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，記者看到二三十棟別墅正在緊鑼密鼓的施工?，F(xiàn)場(chǎng)工作人員稱(chēng)，獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅總共有60多套，工程已近尾聲，預(yù)計(jì)下半年可以全部交付。該工作人員介紹說(shuō)，該項(xiàng)目由南陽(yáng)市德信置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，所有手續(xù)齊全，目前在鄭州、南陽(yáng)、洛陽(yáng)分別設(shè)有售樓中心，銷(xiāo)售情況非常好。 隨后，記者來(lái)到了位于西峽縣城鸛河西岸的“天驕國(guó)際寶坻”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，幾十棟別墅在外圍建筑的掩

27、飾下正在緊張施工?，F(xiàn)場(chǎng)工人告訴記者目前僅有兩棟別墅未售，其他的都已經(jīng)售出。從工地現(xiàn)場(chǎng)的公示牌上，記者了解到該項(xiàng)目由洛陽(yáng)天驕置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。 在西峽縣“偉城鳳凰城”銷(xiāo)售部，工作人員告訴記者，該項(xiàng)目屬于西峽縣的高端住宅項(xiàng)目，共有7棟高層組成，戶(hù)型從95到300多平米不等。2010年下半年已經(jīng)開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)到2012年下半年可以交房。該人員稱(chēng)，項(xiàng)目目前正在登記客戶(hù)資源，需要購(gòu)買(mǎi)的話(huà)可以先辦理該項(xiàng)目的VIP會(huì)員，在繳納1015萬(wàn)元后即可入會(huì)，這樣可以在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)優(yōu)先選房。記者提出該制度是否涉嫌違規(guī)吸納客戶(hù)定金時(shí)，該人員稱(chēng)并不違規(guī)。,35,36,河南西峽：頂風(fēng)批地 違規(guī)興建多處別墅 從西峽縣規(guī)劃局提供

28、的“天驕寶坻”建設(shè)工程規(guī)劃許可證上，記者看到規(guī)劃的建筑類(lèi)型均為2.53層的獨(dú)棟建筑，面積從170多平方到395平方不等。記者注意到，發(fā)證日期為2008年6月和2009年4月，而早在2003年，國(guó)家就已叫停了向“別墅類(lèi)”項(xiàng)目供地，難道西峽縣規(guī)劃局在批準(zhǔn)規(guī)劃的時(shí)候不知道國(guó)家的規(guī)定嗎？而且那么大的別墅群建起來(lái)后，西峽縣規(guī)劃局在日常監(jiān)察中一直就沒(méi)有發(fā)現(xiàn)嗎？ 對(duì)于記者提出國(guó)家嚴(yán)令禁止別墅項(xiàng)目的疑問(wèn)，西峽縣規(guī)劃局王局長(zhǎng)稱(chēng)，因該項(xiàng)目是西峽縣的招商引資項(xiàng)目，為此，縣委縣政府專(zhuān)門(mén)成立了規(guī)劃委員會(huì)，對(duì)于該項(xiàng)目的所有規(guī)劃均由規(guī)劃委員會(huì)審批通過(guò)。 既然西峽縣政府成立的規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)了當(dāng)初的規(guī)劃，也就是說(shuō)，西峽縣政府對(duì)

29、洛陽(yáng)天驕置業(yè)建別墅這件事是支持而且持肯定態(tài)度的。但是，是不是有了縣里的支持，就可以公然違背國(guó)家的相關(guān)禁令？ 在偉城鳳凰城的建設(shè)工程規(guī)劃許可證上，記者看到，規(guī)劃項(xiàng)目為住宅5棟，商業(yè)1棟。而根據(jù)偉城鳳凰城工作人員的介紹，該項(xiàng)目共有7棟住宅、1棟兩層的商業(yè)用房組成。西峽縣規(guī)劃局的工作人員稱(chēng)，規(guī)劃確實(shí)是7棟住宅，另外2棟的工程規(guī)劃許可手續(xù)已經(jīng)補(bǔ)辦，但直至采訪(fǎng)結(jié)束，西峽縣規(guī)劃局并未出示另外2棟樓的規(guī)劃手續(xù)。,（五）地塊現(xiàn)狀及價(jià)值分析：曝光榜,37,河南西峽：頂風(fēng)批地 違規(guī)興建多處別墅 西峽縣建設(shè)局工作人員向記者提供了偉城鳳凰城和天驕國(guó)際的建筑工程施工許可證，杜局長(zhǎng)告訴記者，建設(shè)局是按照規(guī)劃局審批的建設(shè)工

30、程規(guī)劃許可證來(lái)審批建筑工程施工許可證的，對(duì)記者提出偉城鳳凰城工程規(guī)劃為5棟，目前7棟已全面施工的問(wèn)題，以及在“伏牛山水、天驕國(guó)際、偉業(yè)鳳凰城”等工地普遍出現(xiàn)的現(xiàn)場(chǎng)攪拌機(jī)問(wèn)題，杜局長(zhǎng)表示盡快安排監(jiān)察執(zhí)法人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查看，但截至記者發(fā)稿時(shí)，并未得到建設(shè)局的反饋信息。 從太平鎮(zhèn)“伏牛山水”工作人員那里，記者看到了該項(xiàng)目的規(guī)劃審批手續(xù)，但是，即便是該項(xiàng)目所有手續(xù)都齊全，那么就可以公然違背國(guó)家的相關(guān)法令嗎？ 2003年2月8日，國(guó)土資源部發(fā)布關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知（國(guó)發(fā)(2003)45號(hào)）第四條，規(guī)定“（今后5年內(nèi)）停止別墅類(lèi)用地供應(yīng)?！?月14日，國(guó)土資源部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)土地

31、供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，明確指出今后我國(guó)將嚴(yán)格控制高檔商品住宅用地，停止申請(qǐng)報(bào)批別墅用地。 2006年5月30日，國(guó)土資200617號(hào)文“關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知”明確規(guī)定；嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定。 既然國(guó)家已經(jīng)明令禁止了別墅項(xiàng)目，那么在西峽縣這些違規(guī)的別墅項(xiàng)目又是如何獲取“準(zhǔn)生證”的？到底是誰(shuí)在默認(rèn)這些違法建筑的存在？是誰(shuí)在置國(guó)家的法令法規(guī)于不顧？同樣，又是誰(shuí)在助推這些違法建筑的叢生？,（五）地塊現(xiàn)狀及價(jià)值分析：曝光榜,38,（六）深藍(lán)“三策”的提出與實(shí)施,根據(jù)前文的市場(chǎng)分析及項(xiàng)目現(xiàn)狀，深藍(lán)通過(guò)內(nèi)部研

32、討，提出三種不同的應(yīng)對(duì)策略，希望貴公司能根據(jù)自己的發(fā)展要求和資源現(xiàn)狀，采用最適合自己的策略和操盤(pán)要求。 城市：大擴(kuò)張、大發(fā)展、大跨越。 經(jīng)濟(jì)：快速、穩(wěn)定、三產(chǎn)均衡（采礦業(yè)、農(nóng)副業(yè)、旅游業(yè)）帶動(dòng)。 市場(chǎng)：價(jià)格偏高，產(chǎn)品一般，品質(zhì)有提升可能。 需求：供不應(yīng)求，城市化進(jìn)程加快。 供應(yīng)：高層為主，多層缺乏，配套一般。 產(chǎn)品：品質(zhì)較差，具有很大的提升空間。 操盤(pán)：代理公司普遍介入，操作比較專(zhuān)業(yè)。 理念：開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)業(yè)不夠，缺乏持續(xù)發(fā)展。 媒體：整體缺乏，渠道單一，樓盤(pán)方興未艾。,39,（六）深藍(lán)“三策”之上策：高開(kāi)低售,一期高形象，實(shí)際售二期。 對(duì)現(xiàn)有別墅產(chǎn)品進(jìn)行改造，包裝，但是封盤(pán)不售，或者將價(jià)格拉到6

33、000元以上，待價(jià)而沽。 目的：拉高項(xiàng)目品質(zhì)，提升后續(xù)售價(jià)，樹(shù)立高端形象，強(qiáng)化企業(yè)品牌，重塑企業(yè)在當(dāng)?shù)氐牧己瞄_(kāi)發(fā)實(shí)力和專(zhuān)業(yè)水平。 具體操作：將一期別墅做為標(biāo)桿，放在那里，只能看，不出售；在對(duì)現(xiàn)有別墅產(chǎn)品進(jìn)行改造和修整的過(guò)程中，加快二期工程的施工、推廣和銷(xiāo)售。以售二期為主，通過(guò)二期產(chǎn)品的銷(xiāo)售加快回款。 二期產(chǎn)品以多層、電梯多層、花園洋房和局部小高層產(chǎn)品為主。 通過(guò)此類(lèi)產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行客戶(hù)截?fù)簦?劣勢(shì)：對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金占?jí)狠^大，且短期內(nèi)回款少，追加投入多，資源占用廣。,40,（六）深藍(lán)“三策”之中策：現(xiàn)開(kāi)現(xiàn)售,一期的產(chǎn)品和形象同期提高，直接銷(xiāo)售。 對(duì)現(xiàn)有別墅產(chǎn)品進(jìn)行改造，包裝，在這些工作完

34、成以后，直接開(kāi)始銷(xiāo)售，通過(guò)一期產(chǎn)品的銷(xiāo)售回款和市場(chǎng)預(yù)熱，為二期工程施工、推廣和銷(xiāo)售做準(zhǔn)備。 如果操作順利，預(yù)計(jì)在年底前累計(jì)能實(shí)現(xiàn)80%左右的銷(xiāo)售率，銷(xiāo)售價(jià)格在3500元以上，甚至更高。 整體銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)達(dá)到3500萬(wàn)元左右。二期預(yù)計(jì)年前動(dòng)工，在明年三月左右開(kāi)始銷(xiāo)售。 劣勢(shì)：別墅產(chǎn)品改造投入、景觀(guān)施工投放及其他投入，預(yù)計(jì)在3000萬(wàn)元以上，別墅回款銷(xiāo)售較慢。二期產(chǎn)品的定位時(shí)間緊，施工要求快。,41,（六）深藍(lán)“三策”之下策：不開(kāi)即售,一期只包裝，產(chǎn)品不調(diào)整。只售一期，不動(dòng)二期。 對(duì)現(xiàn)有的產(chǎn)品不再整改，只做外部包裝和推廣，包括戶(hù)外廣告牌、工地圍墻包裝、售樓部裝修及包裝、售樓部周邊環(huán)境改造，重新?lián)Q案名

35、、重新做定位和形象宣傳，重新制作物料道具，重新組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)等。 劣勢(shì)：缺乏產(chǎn)品支撐，銷(xiāo)售具有很大的不確定性。通過(guò)低價(jià)可能會(huì)形成一部分銷(xiāo)售，但未來(lái)的操作難度加大。品質(zhì)差的口碑一旦形成，短期內(nèi)將難以改變，且可能影響到項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展和整體贏利水平。,42,（七）操盤(pán)建議及相關(guān)思考,1、出形象，促銷(xiāo)售 項(xiàng)目重新進(jìn)行形象包裝，9、10月份是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的傳統(tǒng)旺季，因此這項(xiàng)任務(wù)刻不容緩，建議此方面盡快安排，爭(zhēng)取在9月份能夠進(jìn)行大范圍、有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)推廣，以塑造項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目知名度。,43,（七）操盤(pán)建議及相關(guān)思考,2、景觀(guān)體驗(yàn)區(qū) 綠化景觀(guān)方面，建議現(xiàn)階段重點(diǎn)打造一期別墅的景觀(guān)體驗(yàn)區(qū)，選用名優(yōu)樹(shù)種、或普通

36、大樹(shù)、草種進(jìn)行綠植，并設(shè)置雕塑、休閑設(shè)施等小品，小品要與建筑風(fēng)格相符。 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)景觀(guān)體驗(yàn)區(qū)，使購(gòu)房者切身感受到小區(qū)的生活氛圍、綠化效果。景觀(guān)體驗(yàn)區(qū)與周邊山水映襯，把項(xiàng)目品質(zhì)提升到一個(gè)新高度。 趕在秋季時(shí)節(jié)，將別墅區(qū)的環(huán)境和綠化完工，在冬季到來(lái)前，別墅的景觀(guān)區(qū)全部完成并竣工。,44,（七）操盤(pán)建議及相關(guān)思考,45,46,（七）操盤(pán)建議及相關(guān)思考,3、地勢(shì)劣勢(shì) 項(xiàng)目在地勢(shì)方面具有天生劣勢(shì)。在防洪方面，2010年7月底老鸛河出現(xiàn)過(guò)百年不遇的洪水，老鸛河縣城段兩岸大水漫堤，查閱歷史資料，這是建國(guó)以來(lái)的最大洪水，重現(xiàn)期超過(guò)年。 盡管如此，但由于相隔時(shí)間較短，對(duì)購(gòu)房者具有比較大的心理影響，臨河而建的別墅產(chǎn)品近4米的高度都低于河堤，這些更加劇了購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目別墅的擔(dān)憂(yōu)，并且對(duì)后期的花園洋房、高層也具有負(fù)面影響。 對(duì)地勢(shì)低的遮攔，建議小區(qū)邊界與河堤濱河路采用鐵藝欄桿區(qū)隔，欄桿內(nèi)外密植繁茂喬木及灌木，使居民不能從小區(qū)直接上河堤，盡可能也無(wú)法看到河堤。,47,48,（七）操盤(pán)建議及相關(guān)思考,4、別墅產(chǎn)品部分改造 （1）墻漆顏色 別墅產(chǎn)品外立面黃色墻漆顏色太亮，與整體建筑風(fēng)格不相協(xié)調(diào)，使產(chǎn)品品質(zhì)也受到了影響， （2）門(mén)窗檔次與別墅產(chǎn)品不匹配 別墅客戶(hù)群皆是當(dāng)?shù)氐母叨巳耸?，他們?duì)配套產(chǎn)品、建筑設(shè)備有比較高的講