馬鞍山新都市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書_詳細(xì)

1、馬鞍山新都市廣場(chǎng) 第 27 頁(yè) 共 27 頁(yè)馬鞍山XX市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第一篇 概 況一、項(xiàng)目概況1、地理位置馬XX市位于長(zhǎng)江下游南岸、XX省東部,東臨石臼湖與江蘇XX縣和XX縣交界；西長(zhǎng)江XX縣相望；南與XX市郊、XX縣、XX縣接壤。至XX市區(qū)30公里；北與XX省XX市江寧區(qū)毗連,至XX市區(qū)45公里,具有臨江近海,緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲的優(yōu)越地理位置XX市總面積1686平方公里,南北最大縱距54.4公里,東西最大橫距46公里。馬鞍山交通便利,擁有長(zhǎng)江萬(wàn)噸級(jí)的馬鞍山港,可與國(guó)內(nèi)外港口四季通航；至南京祿口口機(jī)場(chǎng)20多公里；有寧馬高速與滬寧高速、京福高速、寧杭高速.寧合高速相連；有寧銅鐵路與皖

2、贛線、滬寧線相連。距南京40分鐘車程,距上海3小時(shí)車程,距合肥2小時(shí)車程,距杭州3小時(shí)車程2、項(xiàng)目位置本項(xiàng)目地塊是馬鞍山控制性規(guī)劃A片用地,位于葛羊路、圓橋路、紅旗路和江東大道圍成的區(qū)域內(nèi)。B地塊為葛羊路南、花果山東北,原星火福利廠位置。南為新城區(qū)XX市中心3公里；東1公里為寧馬高速公路出入口,北為國(guó)道和馬鋼新廠區(qū)；西面為老城區(qū)(金家莊區(qū)),有鐵路慈湖貨運(yùn)站。3、土地用途A地塊區(qū)域面積:1154.917畝(合769944.84平方米)B地塊區(qū)域面積:82.472畝(合54981.59平方米)擬建大型專業(yè)綜XX市場(chǎng),商業(yè)步行街、服務(wù)配套設(shè)施、住宅、寫字樓、賓館等。土地出讓年限:住宅70年,商業(yè)4

3、0年。4、規(guī)劃指標(biāo)容積率:A地塊:1.1；B地塊:1.0。限高:80M?？偨ㄖ娣e:約90萬(wàn)平方米。5、項(xiàng)目投資規(guī)模:約20億元人民幣6、項(xiàng)目開發(fā)周期:五年(20_年20_年)二、背景資料(一)宏觀形勢(shì) 改革開放后的中國(guó)GDP持續(xù)多年保持8%左右的增長(zhǎng)率,為世人所矚目。受中國(guó)龐大的XX市場(chǎng)所吸引,同時(shí)中國(guó)大陸具有土地和勞動(dòng)力價(jià)格優(yōu)勢(shì),國(guó)際資本向我國(guó),尤其向沿海地區(qū)加速流動(dòng)。當(dāng)沿海地區(qū)的國(guó)際資本與民營(yíng)資本達(dá)到一定密度之后,受供求關(guān)系所影響,這些地區(qū)的土地、勞動(dòng)力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將逐漸喪失,從而促使大量資本開始向內(nèi)陸地區(qū)尋找新的投資場(chǎng)所。 進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái),以上海為核心的長(zhǎng)江三角洲迅速崛起,環(huán)太湖地區(qū)的蘇

4、、錫、常和杭、嘉、湖XX市按照區(qū)域分工與協(xié)作和錯(cuò)位發(fā)展的原則相繼為自己XX市重新定位,以保持與上海這一龍頭相對(duì)接,避免重復(fù)建設(shè)與過(guò)度競(jìng)爭(zhēng),拓寬了協(xié)作空間,強(qiáng)化了各XX市的特殊功能,增強(qiáng)XX市發(fā)展的源動(dòng)力。20_年10月馬XX市正式加入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)合作圈。 20_年的上海世博會(huì)將會(huì)極大地推進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。 近年來(lái),以南京為核心南XX市圈框架正在加速構(gòu)建,馬XX市的地緣優(yōu)勢(shì)愈加凸現(xiàn)。如何以積極的姿態(tài),在更高的起點(diǎn)上規(guī)XX市建設(shè),盡快與XX市城市圈相對(duì)接,已經(jīng)受到地方政府的高度關(guān)注XX市的合作也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段,真正在資源互補(bǔ)上實(shí)現(xiàn)區(qū)域分工協(xié)作,XX市的輕軌延伸至馬XX市已通過(guò)立項(xiàng),南XX公司)

5、的公交車已駛?cè)腭R鞍山。 由馬鞍山、蕪湖、銅XX市構(gòu)成的皖江開發(fā)、開放帶建設(shè)亦已啟動(dòng)XX市相互協(xié)作,相互聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)業(yè)已形成。馬鞍山長(zhǎng)江大橋已立項(xiàng),20_年開工,20_年竣工,因此本項(xiàng)目的XX市場(chǎng)可輻射至巢湖地區(qū).(二)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 馬XX市的經(jīng)濟(jì)以礦產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵工業(yè)、特種汽車制造、造紙工業(yè)為基礎(chǔ),XX公司,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好,但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不理想。近年來(lái),馬XX市的招商引資卓有成效,圣戈班、中橡等一批中外合資項(xiàng)目發(fā)展迅速,馬XX市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。當(dāng)前的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)給馬XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。 2003XX市政府工作報(bào)告對(duì)未來(lái)五年的發(fā)展提出了“國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每年遞增12%,五年內(nèi)實(shí)際利用外資5億

6、美元,內(nèi)資100億元”的奮斗目標(biāo)。號(hào)XX市上下在開發(fā)、開放兩條線上下功夫、做文章。馬XX市20_年提出三年實(shí)現(xiàn)雙百“城區(qū)面積100平方公里XX市人口100萬(wàn)”。20_年,以企業(yè)改革為中心的改革攻堅(jiān)取得歷史性突破,行政管理體制改革繼續(xù)深化,也是全國(guó)行政綜合執(zhí)法試XX市。 對(duì)外開放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展。目前馬XX市正XX市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動(dòng),全民招商的氛圍,加速建設(shè)與完善一區(qū)五園體系,力爭(zhēng)在招商引資方面有大的突破。同時(shí)還看到,招商引資除了需要解放思想,變革觀念與制度創(chuàng)新之外,還需要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)有便捷的交通、通訊條件,完善的、富有人性化的生活和工作環(huán)境,廉潔和高效率的行政作風(fēng)。 20_年人均

7、GDP1858美元,城鎮(zhèn)人均可支配收入8749元,人均消費(fèi)性支出6610元,各項(xiàng)指標(biāo)均列XX省首位。 馬XX市是全國(guó)“衛(wèi)XX市”、“園XX市”、“旅XX市”,聯(lián)合國(guó)“最佳人居獎(jiǎng)”,現(xiàn)在新目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)“生態(tài)馬鞍山”。XX市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的“信用馬鞍山”。第二篇 項(xiàng)目定位XX市場(chǎng)需求分析當(dāng)前,無(wú)論是國(guó)際環(huán)境與國(guó)內(nèi)形勢(shì),無(wú)論是馬XX市本身XX市化進(jìn)程與開發(fā)、開放戰(zhàn)略的實(shí)施,都XX市場(chǎng)帶來(lái)巨大的商機(jī)。其理由為:1、外國(guó)資本的涌入與民營(yíng)資本的迅速擴(kuò)張必將大大加快中國(guó)工業(yè)化與國(guó)際化進(jìn)程XXX市國(guó)家級(jí)和地方級(jí)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)如火如荼,方興未艾。2、今后一段時(shí)間內(nèi)國(guó)

8、家將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策與穩(wěn)健的貨幣政策,從而以加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、政府購(gòu)買、擴(kuò)大出口和提升消費(fèi)水平等途徑來(lái)有效地拉動(dòng)內(nèi)需,保持GDP的高速增長(zhǎng)。3、XX市圈的規(guī)劃XX市圈的擴(kuò)張、舊城的改造和建設(shè),提XX市經(jīng)營(yíng)管理水平,改XX市生態(tài)環(huán)境。XX市政府提出要通過(guò)三步走,翻三番,確保“兩個(gè)率先”目標(biāo)的圓滿實(shí)現(xiàn)。第一步到20_年,GDP比20_年翻一番,人均超2500美元；第二步到20_年,GDP達(dá)到5000美元,人均可支配收入達(dá)18000元。從總體小康到全面實(shí)現(xiàn)小康,廣大的人民群眾必將首先受惠,增加收入,提高貨幣的可支付能力。上述四個(gè)方面最終歸結(jié)到一XX市的生產(chǎn)性消費(fèi)和生活性消費(fèi)將出現(xiàn)較明顯的增長(zhǎng)。

9、而從產(chǎn)品消費(fèi)的種類上講,主要集中在建材、家電、家具、休閑娛樂(lè)類消費(fèi)、汽車和居住上。因此,以這類產(chǎn)品為銷售對(duì)XX市場(chǎng)必然會(huì)遇到十分看好的商業(yè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目所在的馬XX市新區(qū)控制性規(guī)劃A片用地,處于江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區(qū)域內(nèi),西與老城區(qū)相毗鄰,北與慈湖工業(yè)園及馬鋼新廠區(qū)相接壤,東為3萬(wàn)人的居住小區(qū)和寧馬高速出口,是馬鞍山的東大門；南為花果山公園。規(guī)劃中的南京至蕪湖輕軌沿江東大道而過(guò)；西面的鐵路貨運(yùn)站及國(guó)道、長(zhǎng)江碼頭是建XX市場(chǎng)現(xiàn)代物流的得天獨(dú)厚的條件。我們?cè)诮?jīng)過(guò)多次的實(shí)地考察之后,對(duì)這一區(qū)域的特點(diǎn)進(jìn)行詳盡的分析,認(rèn)為:從馬XX市政府業(yè)已確定的開發(fā)、開放總體戰(zhàn)略考慮,這一區(qū)域

10、處于老城區(qū)與新城區(qū)的交界處XX市東大門,比較適宜于建設(shè)一個(gè)XX市場(chǎng)、餐飲、賓館、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公、住宅等物業(yè)的新的商業(yè)城。二、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析(因住宅類物業(yè)供不應(yīng)求,僅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析)1、本地XX市場(chǎng)如華東國(guó)際裝飾城、花山路XX市場(chǎng)、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一,無(wú)法滿足消費(fèi)者需求,造成消費(fèi)外流；2、南京江寧區(qū)在建中的同曦XX市場(chǎng)會(huì)對(duì)本案有一定沖擊,但距離、成本和租金是本案的優(yōu)勢(shì),大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力；3、蕪湖XX市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)很不成功,對(duì)本案影響不大。三、項(xiàng)目定位立足馬鞍山,輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農(nóng)副產(chǎn)品等集散地,同時(shí)成為馬鞍山、南京的

11、餐飲、休閑、購(gòu)物和娛樂(lè)中心,成為馬XX市新的商業(yè)中心。四、SWOT分析要點(diǎn):1、STRENGTH(優(yōu)勢(shì)點(diǎn)):1)本案處于馬鞍山新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊,XX市中心僅五分鐘車程,人流,車流引入比較方便；2)本地塊就位與寧馬高速出入口,由紅旗路、葛羊路XX市中心,江東大道貫通南北,足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山XX市場(chǎng),交通便捷,地理位置優(yōu)越,地段優(yōu)勢(shì)明顯；3)規(guī)模大,占地面積830000平方米,建筑面積約900000平方米；4)配套完整,整個(gè)區(qū)域包括:四星級(jí)酒店、多功能商務(wù)樓、家居用品XX市場(chǎng)、建材批發(fā)中心、餐飲休閑、購(gòu)物廣場(chǎng)、住宅、別墅等；5)位于地塊北側(cè),江東大道和紅旗北路口有一個(gè)公交總站,乃將

12、來(lái)的客流集散中心,人流匯聚,物品集散；6)地塊東即將興建3萬(wàn)人的居住區(qū),花果山東己建重點(diǎn)中學(xué)和將建2萬(wàn)人居住區(qū)。2、WEAKNESS(問(wèn)題點(diǎn))1)地理位置雖然優(yōu)越,但北側(cè)的紅旗路尚未建成；2)整個(gè)項(xiàng)目周期長(zhǎng),投資規(guī)模大,必須合理籌劃,建立多渠道資金來(lái)源；3)目前項(xiàng)目周邊環(huán)境較差,周邊都是農(nóng)田、小路、廢棄廠房等；4)馬鞍山業(yè)態(tài)單一。3、OPPORTUNIES(機(jī)會(huì)點(diǎn)):1)馬XX市的整體經(jīng)濟(jì)目前正處于高速發(fā)展的起步階段,且基礎(chǔ)雄厚、經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)越；2)全國(guó)整體的房XX市場(chǎng)正處于新一輪的景氣周期,近期XX市場(chǎng)的時(shí)機(jī)很好；3)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好,投資者信心增強(qiáng),商貿(mào)活動(dòng)頻繁必然對(duì)大型批發(fā)XX市場(chǎng)物業(yè)

13、的需求量增加；4)目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家俱、服飾、家電等XX市場(chǎng)并沒(méi)有真正形成,但又都在近兩年逐步得到發(fā)展；XX市府重視并大力支持本項(xiàng)目(己列入XX市政府實(shí)事工程),將有力的推動(dòng)本項(xiàng)目的順利展開；6)國(guó)家大店選址法和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)范在年內(nèi)出臺(tái),將保障本項(xiàng)目的順利實(shí)施和升值空間。4、THREATS(威脅點(diǎn)):1)如果項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng),前期運(yùn)作不順,后期可能要XX市場(chǎng)下滑的風(fēng)險(xiǎn)；2)周XX市,如蕪湖、江寧都在積極發(fā)展規(guī)模化XX市場(chǎng),后期會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力；第三篇 總體規(guī)劃一、規(guī)劃思路借鑒國(guó)際流行的第五代商業(yè)地產(chǎn)模式SHOPPING MALL模式,同時(shí)保留了商業(yè)步

14、行街等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)特點(diǎn),力求在購(gòu)物、環(huán)境、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到完美結(jié)合。本著“以人為本,因地制宜”的原則,將現(xiàn)代的建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)的徽派建筑元素揉合在一起,以強(qiáng)化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和旅游功能。未名湖畔綠地、廊橋及商業(yè)街景觀采用中西結(jié)合的方式,突出視覺(jué)效果。賓館酒店及休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)則采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)理念,力求突出整個(gè)區(qū)域的中心功能和建筑層次。整個(gè)廣場(chǎng)以美化、綠化和亮化為目標(biāo)。做到四個(gè)最XX市場(chǎng)面積最大,中外餐飲最全,傳統(tǒng)文化氣氛最強(qiáng)、生態(tài)環(huán)境最佳。將本項(xiàng)目打造成為馬XX市最為繁華的商業(yè)中心和不夜城。二、總體規(guī)劃本項(xiàng)目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為“兩條綠軸、一個(gè)中心區(qū)和五個(gè)功能片區(qū)”,其

15、中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動(dòng)與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個(gè)片區(qū),五個(gè)片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過(guò)渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能,使整個(gè)區(qū)域形成分布合理、功能清晰、過(guò)渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。1、兩條軸向綠化帶:以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸,其向東XX市濱河綠帶相連,向西則與西部地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸,從而整個(gè)新區(qū)形成十字型伸展的綠化網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)軸線與道路的引導(dǎo)作用,使地塊內(nèi)部的土地增值。2、中心區(qū):以水系與綠化景觀為背景規(guī)劃大型主題廣場(chǎng),四周布高層高檔寫字樓、產(chǎn)權(quán)式公寓,底下二層為大型商業(yè)廣場(chǎng),聚集人氣,使整

16、個(gè)地塊升值。3、五個(gè)功能區(qū)片:A區(qū)為賓館、寫字樓與餐飲娛樂(lè)區(qū):該區(qū)靠近江東大道與葛羊路交叉口,是馬XX市的東大門。規(guī)劃在交叉口處設(shè)高層次的賓館和寫字樓,二樓外形上相互呼應(yīng),構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢(shì),將建XX市的標(biāo)志性建筑。賓館以西設(shè)一處休閑娛樂(lè)設(shè)施,與賓館、寫字樓配套,同時(shí)吸引南京的客人在商城消費(fèi)。B區(qū)為家俱家電、建材批發(fā)區(qū):位于地塊的東北部,建設(shè)大型家俱XX市場(chǎng),規(guī)劃為三層大賣場(chǎng),靠近江東大道,交通便捷,并可塑造新區(qū)良好的形象。C區(qū)為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū):位于地塊北部,紅旗東路延伸段之南。倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)靠近建材、家俱、家電XX市場(chǎng),可為XX市場(chǎng)提供便捷的配套服務(wù),靠近鐵路、國(guó)道和公交總站,便于人流和貨物的流轉(zhuǎn)。D區(qū):休閑步

17、行街、小百貨區(qū):考慮到地塊南部、葛羊路以南XX市主要的居住區(qū),因此規(guī)劃了一片為之服務(wù)的商貿(mào)區(qū),以零售、餐飲為主的商業(yè)配套對(duì)XX市場(chǎng)區(qū)也構(gòu)成必要的補(bǔ)充。E區(qū)為住宅區(qū):分位于圓橋路兩側(cè)的商住區(qū)和花果山邊的高檔別墅區(qū),為整個(gè)區(qū)域增加人氣XX市招商引資創(chuàng)造條件?？蓞⒁?jiàn)總體規(guī)劃圖.第四篇 運(yùn)作計(jì)劃一、經(jīng)營(yíng)理念本案博采XX市主義和SHOPPING MALL等之特長(zhǎng),根據(jù)馬鞍山當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,挖掘當(dāng)?shù)睾竦臍v史文化內(nèi)涵,進(jìn)行創(chuàng)新,把XX市廣場(chǎng)塑造成一個(gè)主題廣場(chǎng),讓大人、小孩、男人、女人、中國(guó)人、外國(guó)人都能在其中找到自己的樂(lè)所。以誠(chéng)信為本,把本案做成旺租、旺鋪、旺場(chǎng)、旺銷,達(dá)到與經(jīng)營(yíng)者、投資者(業(yè)主)、合作伙伴

18、共贏。二、運(yùn)營(yíng)模式為實(shí)施項(xiàng)目,在馬XX市組建XX省新都XX公司,注冊(cè)資金6500萬(wàn)元。考慮到本項(xiàng)目規(guī)模較大,物業(yè)種類多,開發(fā)經(jīng)營(yíng)及招商專業(yè)性較強(qiáng),同時(shí)為便于與國(guó)內(nèi)某一領(lǐng)域的著名企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,特為專業(yè)XX市場(chǎng)、寫字樓、酒店、住宅、商XX公司設(shè)立專業(yè)的項(xiàng)目公XX市場(chǎng)管XX公司。 根據(jù)各類物業(yè)的特XX市場(chǎng)情況XX公司的經(jīng)營(yíng)原則:1、住宅、別墅XX市場(chǎng)的需求,目標(biāo)為全部實(shí)現(xiàn)銷售；2、寫字樓租售結(jié)合；3、酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓；4、大型XX市場(chǎng)和其他商業(yè)物業(yè)以出租為主結(jié)合出售(以租帶售)；物流及輔房以出租為主,總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開發(fā),達(dá)到利潤(rùn)最大化。商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主針對(duì)開業(yè)后的消

19、費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者的深層次的需求及潛在需求,給本項(xiàng)目定位、規(guī)劃及量身定制。三、實(shí)施計(jì)劃1、招商與營(yíng)銷(詳見(jiàn)第六篇)2、XX市場(chǎng)管XX市場(chǎng)的興衰主要依賴于日常的運(yùn)作與管理,我們將從完善管理制度,加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制和強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、提升服務(wù)水平入手,切實(shí)XX市場(chǎng)管理,XX市場(chǎng)規(guī)范、有序和健康地發(fā)展。1)健全管理組織與規(guī)章制度。我們將在XX公司的基礎(chǔ)上,XX市場(chǎng)管理委員會(huì),配備得力干部XX市場(chǎng)管理職能。與之同時(shí),還將制訂與健全管理制度,尤其是對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范,明碼標(biāo)價(jià)、商品質(zhì)量、售后服務(wù)和消防安全等方面作出明確規(guī)定。2)建立區(qū)域性的政府監(jiān)督中心。我們計(jì)劃邀請(qǐng)工商、稅務(wù)、技監(jiān)、安全和消協(xié)等政府部門派

20、XX市場(chǎng)合署辦公,組建區(qū)域性的監(jiān)督中心。一方面加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的知識(shí)培訓(xùn)與指導(dǎo),另一方面對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督處理。3)建立行業(yè)自律組織,實(shí)施內(nèi)部監(jiān)督。建立行業(yè)自律組織,是培養(yǎng)從業(yè)人員自我管理的一條有益經(jīng)XX市場(chǎng)管理人員將主動(dòng)參與行業(yè)組織活動(dòng),積極引導(dǎo)從業(yè)人員合法經(jīng)商、誠(chéng)信經(jīng)商,主動(dòng)疏導(dǎo)矛盾,提高從業(yè)人員素質(zhì)。4)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳,嚴(yán)格分區(qū)功能。5)強(qiáng)化員工服務(wù)意識(shí)。我們將加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)入手,強(qiáng)化員工的服務(wù)意識(shí),提升政策水平與服務(wù)水平,主動(dòng)地為XX市場(chǎng)的業(yè)主、商戶排除后顧之憂。3、挖掘文化與旅游價(jià)值。充分考慮建筑的地方特色,除在住宿、餐飲、娛樂(lè)等外,還設(shè)計(jì)了主題廣場(chǎng)、古戲樓、茶樓舞臺(tái)、華表與

21、石雕等文化元素,并在經(jīng)營(yíng)品種上已安排了旅游小商品、土特產(chǎn)品、風(fēng)味餐飲等。擬安排一些地方戲聯(lián)唱、說(shuō)書、高蹺舞蹈、雜耍、古代名人模仿、腰鼓與舞龍獅等傳統(tǒng)文化娛樂(lè)活動(dòng),借以渲染廣場(chǎng)的文化氣氛,提高文化品位,賦以旅游功能,繁榮與XX市場(chǎng)。4、規(guī)范物業(yè)管理。廣場(chǎng)建成之前,將建立或XX公司實(shí)施日常物業(yè)管理,包括物業(yè)維修、綠化、保XX市場(chǎng)活動(dòng)安排等。四、開發(fā)進(jìn)度表序號(hào)工作內(nèi)容20_年20_年20_年20_年20_年123412341234123412341規(guī)劃擴(kuò)初設(shè)計(jì)及審批2市場(chǎng)研究與營(yíng)銷策劃3大XX市4家具、家XX市 場(chǎng)5建材、裝XX市 場(chǎng)6商品步行街7小XX市場(chǎng)8餐飲、娛樂(lè)9賓館10寫字樓11公寓12別

22、墅13物流及輔房14配套工程第五篇 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 現(xiàn)金流量預(yù)計(jì)表(按全部出售計(jì)) 萬(wàn)元一、銷售收入20_年20_年20_年20_年20_年20_年小 計(jì)銷售均價(jià)元/萬(wàn)平方米1、家具、家電500050005000500017500375002500 152、建材、裝飾3000150009500375002500 153、商業(yè)步行街1000060005000500019000800005000 84、小XX市場(chǎng)500050002500125002500 55、大XX市20005500125002500 36、餐飲、娛樂(lè)等40002000200010000180004000 4.57、公寓20000

23、150001000075005000575002500 238、別墅50005000300030003250192503500 5.59、物流及輔房2000550075001500 310、賓館15000150003000 511、寫字樓30003000100010004500125002500 6.512租金收入2000300050005000100011000市場(chǎng)培育期合 計(jì)5000655005600053000285007975028075092二、成本支出20_年20_年20_年20_年20_年20_年20_年小 計(jì)(萬(wàn)元)1、土地10001141810660230782、前期費(fèi)用50

24、050010010010010060020003、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)15065080080030030030004、營(yíng)銷策劃費(fèi)5080050050050030026505、家具、家電400040005350135006、建材、裝飾200080003500135007、商業(yè)步行街30002000300080008、小XX市場(chǎng)2000300050009、大XX市20003000500010、餐飲、娛樂(lè)30002400540011、公寓80006000600053002530012、別墅4000300040001100013、物流及輔房20002000400014、賓館4500500030001250015

25、、寫字樓150030002650715016、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用(15%)100050004800470012001670017、七通一平(區(qū)域)2000110002000100010001700018、配套規(guī)費(fèi)9403562318720009981068719、公司管理成本100200300300300300300180020、稅費(fèi)300400035003200200042001720021、招商銷售獎(jiǎng)勵(lì)(1%)100800800500400200280022.管理團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)3000500350023、推介與廣告(1%)600800800500300200320024、財(cái)務(wù)費(fèi)用(按10%)10015

26、002500250025002500150013100合 計(jì)1900240087632254337489501969875002327153、財(cái)務(wù)預(yù)算表20_年20_年20_年20_年20_年20_年20_年合 計(jì)投 入-1900-24008-76322-54337-48950-19698-7500-232715銷售回籠50006550056000530002850079750280750自有資金19006300180010000融 資130001200025000還 款-25000-25000年度贏余029229781663405088024725058035注:收入為正,支出為負(fù)。4、投資

27、回報(bào)分析:總利潤(rùn):280750-232715+13100(財(cái)務(wù)費(fèi)用)=61135萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn):6113567%=40960萬(wàn)元項(xiàng)目利潤(rùn)率:40960/200000=20.5%投資利潤(rùn)率:40960/35000=117.1%年投資利潤(rùn)率:117.1%/4.5=26.1% (實(shí)際資金利用周期4.5年)二、財(cái)務(wù)說(shuō)明1、賓館的轉(zhuǎn)讓未考慮利潤(rùn)；2、財(cái)務(wù)費(fèi)用中考慮了土地分期付款,但計(jì)算利息,也考慮了融資成本；3、所有出讓均價(jià)比XX市場(chǎng)價(jià)格低,較保守；也未考慮上漲空間；4、實(shí)際上,商業(yè)物業(yè)以招租為主,本計(jì)劃書未作調(diào)正,僅XX市場(chǎng)培育期部分租金收入。四、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益本項(xiàng)目由于屬區(qū)域性成片開發(fā),且所涉行業(yè)為商

28、貿(mào)餐飲、娛樂(lè)、賓館、物流、加工業(yè)等行業(yè),其開發(fā)進(jìn)程恰與馬XX市的未來(lái)發(fā)展同步,可以預(yù)見(jiàn)將獲得顯著的社會(huì)效益和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。1、顯著增XX市經(jīng)濟(jì)總量與財(cái)政收入該項(xiàng)目建成后,50萬(wàn)平方米的商業(yè)性經(jīng)營(yíng)面積及配套,預(yù)測(cè)可實(shí)現(xiàn)年銷售額超50億元,年綜合稅收超2.5億元。2、觸發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展本項(xiàng)目以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為龍頭,其經(jīng)濟(jì)能量將通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈傳遞到上、下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)(如加工業(yè)、餐飲業(yè)、賓館、地產(chǎn)等)。同時(shí)人氣積聚、萬(wàn)商云集也將吸引更多的具有戰(zhàn)略眼光的投資商來(lái)馬鞍山投資。3、有效地改善就業(yè)狀況未來(lái)幾年內(nèi)將有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移XX市,社會(huì)就業(yè)形勢(shì)十分嚴(yán)峻。本項(xiàng)目全部建成之后將

29、向社會(huì)直接提供就業(yè)崗位15000個(gè)左右。4、促進(jìn)招商引資投資環(huán)境改XX市場(chǎng)繁榮,必將促進(jìn)馬XX市的外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展。5XX市功能明顯增強(qiáng)本項(xiàng)目處于老城區(qū)與新城區(qū)的交叉區(qū)域,它對(duì)于新城區(qū)的擴(kuò)大和老城區(qū)的改造具有不可或缺的作用。同時(shí),本項(xiàng)目建成之后,由于商業(yè)功能的健全,將使馬XX市的消費(fèi)變輸出為輸入,從而強(qiáng)化馬XX市的中XX市地位。6、有效經(jīng)XX市本項(xiàng)目建成后,將大大改善區(qū)域環(huán)境XX市配套,政府將在周邊地塊的出讓上獲得回報(bào)。第六篇 營(yíng)銷計(jì)劃一、營(yíng)銷策略本項(xiàng)目延聘上海著名XX公司上海華燕XX公司擔(dān)任本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃。通過(guò)大XX市場(chǎng)調(diào)查,充分了解消費(fèi)者的心理與需求,充分了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類物業(yè)的

30、狀況,根據(jù)不同物業(yè)的特性,制定適銷的營(yíng)銷方式。在XX市場(chǎng)項(xiàng)目上,我們與浙江萬(wàn)事利集團(tuán)等建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,充分利用他們的社會(huì)資源和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行運(yùn)作。二、招商計(jì)劃項(xiàng)目招商是本項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的重要環(huán)節(jié)。招商的切入時(shí)機(jī)、招商的前期調(diào)研與策劃是決定招商成功與否的主要因素之一。同時(shí),鑒于該項(xiàng)目開發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設(shè)功能特性,招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)展相協(xié)調(diào),而且要與馬鞍XX市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。為此,本項(xiàng)目擬將現(xiàn)代營(yíng)銷組合原理移植到項(xiàng)目招商的全過(guò)程之中。現(xiàn)將初步打算概述如下:XX市場(chǎng)調(diào)研。為招商服XX市場(chǎng)調(diào)研,其任務(wù)主要是馬XX市市場(chǎng)情況,如XX市場(chǎng)分布規(guī)模、商品品類、租金價(jià)位,商品品牌代理商與主要分銷商

31、的實(shí)力、銷售額、目前的銷售情況和潛在的消費(fèi)能力,消費(fèi)者的需求等。在此基礎(chǔ)上對(duì)調(diào)研資料綜合分析,從而找準(zhǔn)項(xiàng)XX市場(chǎng)定位,特別是要XX市場(chǎng)的賣點(diǎn)。2、組織招商班子。招商的具體實(shí)施需要一班人馬。招商工作可以委托某家富有招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)且熟悉該XX市場(chǎng)的商務(wù)顧問(wèn)承擔(dān),也可以招聘有招商實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員具體實(shí)施。3、培訓(xùn)招商人員。對(duì)招商人員進(jìn)行集中培訓(xùn),包括儀表、接待、招商日記、談判與溝通技巧,招商策略等,以利提交招商成功率。4、廣告宣傳。在確定項(xiàng)目賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上,制訂由粗而細(xì),由稀而密的廣告宣傳計(jì)劃。在基建動(dòng)工的同時(shí),培訓(xùn)與廣告工作可穿插進(jìn)行。廣告宣傳前期以介紹開發(fā)商的實(shí)力與信用、項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)模與配套條件為主。

32、中期XX市場(chǎng)營(yíng)銷方式、價(jià)位、定金式租金、付款方式、優(yōu)惠措施等,后期則重點(diǎn)宣傳招商實(shí)現(xiàn)率、裝修標(biāo)XX市場(chǎng)管理辦法、試營(yíng)業(yè)與開張安排為主。廣告宣傳可通過(guò)效果圖、模型、軟性文章、傳媒廣告、活頁(yè)廣告和戶外廣告等多種形式。方式的采用主要參考價(jià)效比。特別需要以富有誘惑力的廣告詞來(lái)呼喚對(duì)象的潛在意識(shí)。5、招商側(cè)重點(diǎn):A、對(duì)重點(diǎn)地區(qū)主動(dòng)出擊招商,如溫州等地； B、引進(jìn)主力店和人氣店,以點(diǎn)帶面； C、前期與有社會(huì)資源的投資商簽訂合作協(xié)議； 目前已取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展(根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)定律3、6、9、12進(jìn)行操作)。6、制作一份招商手冊(cè)或招商說(shuō)明書(邀請(qǐng)函)。內(nèi)容有:平面圖、效果圖、開發(fā)商背景、開發(fā)理念、商圈圖、租金

33、范圍、管理制度等。XX市場(chǎng)內(nèi)部分區(qū)平面圖(產(chǎn)權(quán)圖與經(jīng)營(yíng)圖)。8、制訂切實(shí)可行且有較高收益率的營(yíng)銷價(jià)XX市場(chǎng)的營(yíng)銷或租賃價(jià)格需要參考當(dāng)?shù)睾椭躕X市的市場(chǎng)價(jià)位,營(yíng)銷方式既要有明確的標(biāo)準(zhǔn),又要有相對(duì)的靈活性,價(jià)格在周XX市中具有競(jìng)爭(zhēng)力。盡可能XX市場(chǎng)招商一氣呵成,形成氣勢(shì)。9、招商計(jì)劃與該區(qū)域開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的協(xié)調(diào)性,使招商XX市、城區(qū)管理同步進(jìn)行。第七篇 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1、縱觀本案有如下優(yōu)勢(shì):2、獨(dú)特的地理位置；3、便捷的交通條件；4、規(guī)模大、配套齊、有主題、起點(diǎn)高,下可復(fù)制；5、新的土地政策及管理體制,會(huì)使土地成本升高、資源越來(lái)越稀缺；6、大店選址法和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃會(huì)對(duì)新的項(xiàng)目有所制約；7、文化與創(chuàng)新是本案

34、的核心競(jìng)爭(zhēng)力；8、本項(xiàng)目有一流的管理團(tuán)隊(duì)。第八篇 管理團(tuán)隊(duì)XX省新都XX公司(下簡(jiǎn)稱本公司)由五個(gè)發(fā)起人:XX市農(nóng)工商房XX公司、秦偉.趙國(guó)毅、張群.秦蘇驊。按照現(xiàn)代企業(yè)制度和經(jīng)營(yíng)理念建XX公司,主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介和物業(yè)管理,主要發(fā)起人之一XX市農(nóng)工商房XX公司成立于1993年,具備豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)XX市場(chǎng)運(yùn)作能力和良好的社會(huì)信XX省級(jí)AAA資信等級(jí)和重合同、守信譽(yù)XX公司決策和管理層文化素質(zhì)較高,經(jīng)營(yíng)理念超前,具有豐XX市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),并已組建了一個(gè)在資本運(yùn)作、資源整合、招商引XX市場(chǎng)開XX市場(chǎng)營(yíng)XX市場(chǎng)管理等方面具有較強(qiáng)能力的專業(yè)人才班子。豐富的社會(huì)資源和成功經(jīng)驗(yàn)為本項(xiàng)目的順

35、利實(shí)施提供了可靠的保證。團(tuán)隊(duì)主要成員介紹如下:秦 強(qiáng):上海同濟(jì)大學(xué)本科畢業(yè)；復(fù)旦大學(xué)、交通大學(xué)房地產(chǎn)研究生畢業(yè)。有從事建筑設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)二十余年的XX公司董事長(zhǎng)、XX市農(nóng)工商房XX公司董事長(zhǎng)。秦 偉:XX省優(yōu)秀企業(yè)家,浙江金華恒興(恒XX公司董事長(zhǎng)、蘇州XX公司董事長(zhǎng)、蘇州恒通XX公司董事長(zhǎng)、本公司董事。張 群:XX省優(yōu)秀女企業(yè)家,金華XX公司董事長(zhǎng),本公司董事。劉東寧:研究生學(xué)歷,曾擔(dān)任多家著名外企總經(jīng)理,具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn),資深策XX公司總經(jīng)理。趙國(guó)毅:曾在浙江多家國(guó)企和民企擔(dān)任總XX公司董事、副總經(jīng)理。陸小紅:全國(guó)XX市場(chǎng)總監(jiān),XX市場(chǎng)部經(jīng)理。王文松:曾任浙江近江集團(tuán)總裁,萬(wàn)事利集團(tuán)房產(chǎn)部總經(jīng)理。現(xiàn)任XX公司總經(jīng)理,具有豐XX市場(chǎng)開XX市場(chǎng)招XX市場(chǎng)培育的成功經(jīng)驗(yàn),在江浙已成功的開發(fā)了數(shù)個(gè)大型XXX公司延聘由上海房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威印坤華教授領(lǐng)銜的上海華燕XX公司擔(dān)任本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃。延聘由浙江著名規(guī)劃師吳偉進(jìn)領(lǐng)銜的浙江浙華