歙縣旅游市場調(diào)查報告

1、歙縣旅游市場調(diào)查報告調(diào)查內(nèi)容：歙縣旅游景區(qū)（點）歙縣酒店、歙縣房地產(chǎn)調(diào)查人:孫濤調(diào)查時間：2009-4-24-2009-4-26一、歙縣旅游景區(qū)（點調(diào)查：調(diào)查內(nèi)容：徽州古城（徽園、陶行知博物館、許國牌坊、漁梁壩、斗山街、太白樓）、新安江山水畫廊市場統(tǒng)計：因為時間及人力問題，為了取得更加合理的調(diào)查數(shù)據(jù)，本次調(diào)查主要采用訪談的方式進行?；罩莨懦蔷皡^(qū)：目前，徽州古城景區(qū)含六個景點，各屬于不同的 主體。由旅游局成立的發(fā)展公司整合推廣。實質(zhì) 上就是套票出售， 售價為：80元/人（注：可1統(tǒng)一售票、也可景點分散售票），其他并無 實質(zhì)的管理、營銷整合。所以，經(jīng)營 狀況不是很好，古城內(nèi)各個經(jīng)營 主體也頗有說辭

2、。據(jù)調(diào)查徽州古城景區(qū)的講解員收入是底薪為450元，每帶一個團提成為5元，在一黃金周旺季時候最多可得到1500元左右，淡 季時候也可得到700元一800元左右。由此可以得知景區(qū)的近年旅 游粗略人數(shù)，具體推算如下表：徽州景區(qū)人數(shù)估算表團隊）項目淡季過渡過渡旺季淡季月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月講解員收入70080090011001300120012001200110015001000800單位：元）帶團數(shù)量單位：個）50709013017015015015013023011070人數(shù)預測100014001800260034003000300030002600460022

3、0014001、每團按照20人計算。2、單個講解員全年帶團總?cè)藬?shù):30000人3、據(jù)了解：目前古城景區(qū)內(nèi)共有8名講解員，其工作強度基本飽和。4、全年 團隊總?cè)藬?shù)：30000人/人*8人=240000人調(diào)查分析：左右，估計全年團隊門票 團隊票分為35元從和50元/人）總收入1100萬元左右。2、散客人數(shù)無法得到具體 統(tǒng)計，估計人數(shù)在10萬人左右。主要客源市場來自江蘇、浙江、上海、安徽、皖北和河南等區(qū)域，以長 三 角市場為主。1、以 上表， 徽州 景區(qū) 全年 團隊 人數(shù)為24萬人3、散客人數(shù)的多少目前并不能 對古城景區(qū)門票效益產(chǎn)生很大影響。 原因是古城內(nèi)景區(qū)并不是只 針對游客需求進行規(guī)劃建設的，是

4、 在滿足當?shù)厝诵枨蟮幕?礎上建設的，古城內(nèi)有許國石坊、八角牌 坊、陶行知博物館、斗山街等景點，但是這 些景點是與新建古城 鎮(zhèn)是完全混合在一起的。新建古城以商鋪 形勢為主，主要是歙縣 當?shù)厝速徫锏纳虡I(yè)步行街場所，其商品涉及百貨、電器、五金、 工藝品、煙酒、餐飲等多項內(nèi)容。景區(qū)的出入口也是當?shù)厝酥饕?的交通出入口，當散客進入景區(qū)之后，售驗票工作人員根本無法 進行辨認。即便是可以辨認，其他地方也存在多個出入口可以通 行。景區(qū)的門衛(wèi)只有通過辨認停放在主要入口停 車場的車輛牌 照來確 認是否需要向其索票。所以，在該 景區(qū)針對散客售票的情 況極少，估計散客進入購票的比例不超 過 10%。而且即便是散客 購

5、票，也不能完全按照票價 購買，只是象征性的給工作人 員一定 的費用。4、調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)凡是來歙縣旅游的團隊基本上周 邊大中 城市的游客，例如江浙、上海一帶。通過 了解，全國范圍內(nèi)來 講， 其它區(qū)域來黃山的旅游的游客不會 選擇歙縣，一般是黃山宏 村、西遞景區(qū)。而來歙縣 旅游的景區(qū)一般都是安徽周 邊區(qū)域的 團 隊游客，而且線路安排上是先到歙 縣旅游一天，然后是去黃山景 區(qū)，或者是最后游覽歙縣，然后結(jié)束行程返回出 發(fā)地。5、通過對多個團隊的采訪，沒有發(fā)現(xiàn)有專門的歙縣短線游團隊。有 個別江浙散客 團隊是自駕慕名而來。所以，目前來說 ，徽州旅游 基本是依靠黃山（長三角）分流客源。之前所說 的三分之

6、一 節(jié)流 黃山客源我 們認為并不準確。6、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，徽州古城的漁梁壩景點未來 發(fā)展存在著 較大的空 間。其位于古城外圍，徽州路段。游客進 入一是出示套票，二是 自行買票漁梁壩依托漁梁壩古街，該古街目前尚未得到真正開 發(fā)，保存較好。新安江景區(qū)：新安江景區(qū)了解，同樣采用訪談方式進行。4月26日半天的調(diào)查過程中僅有兩個上海團隊游覽景區(qū)。景區(qū)現(xiàn) 屬發(fā)展公司進行開發(fā)管理，根據(jù)實地勘察估計投資總體不超過 50萬元（吳東方稱投資達 670萬元），主要是樟潭和綿潭兩個碼頭的建設和其他 衛(wèi)生、標示系統(tǒng)的配備。新安江景區(qū)目前員 工為20多人，景區(qū)主要是 游船和沿途兩個點（樟潭和綿潭）的游覽。其門票收入是發(fā)展公司

7、占 75%,樟潭村占5%,綿潭村占5%,游船公司占15%。根據(jù)了解，景區(qū)內(nèi)導游講解員工資底薪為800元，每帶一個團10元提成。旺季時 最多可達1500元左右，淡季在1000元左右。具體人數(shù)推算如下表：新安江景區(qū)（團隊）淡旺季淡季淡季過渡旺季旺季過渡淡季淡季旺季旺季淡季淡季月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月導游員收入單位：元）100010001300140015001300110011001500150011001000帶團數(shù)量單位：個）202050607050303070703020測算人數(shù)單位：人）40040010001200140010006006001400140

8、06004001、每團按照20人計算。2、單個講解員全年帶團總?cè)藬?shù)為：11000人。3、據(jù)了解目前新安江景區(qū)目前有4名講解員，工作強度飽和。4、全年帶團總?cè)藬?shù):11000人/人*4人=44000人。調(diào)查分析:1、以上表，新安江將去目前全年團隊游覽人數(shù)在4.4萬人左右，估 計全年團隊門票總收入為250萬元左右（散客：門票55元，船票 60元，團隊：總55元）。2、散客數(shù)據(jù)無法得到準確統(tǒng)計，估計人數(shù)2萬人左右。散客全年收入為200萬元左右。3、主要客源 為來自江 蘇、浙江、上海以及安徽本地區(qū)域，以長 三角 市場為主。4、新安江景區(qū)的旺季主要分 為三大部分。三月底至四月初的油菜 花開季 節(jié)，五月底至

9、六月份的枇杷成熟季 節(jié)和深秋的柑橘成熟 季節(jié)。所以其目前的旅游發(fā) 展狀況基本 處于“靠天吃 飯”的狀態(tài)， 受季節(jié)因素影響 較為明顯。5、新安江景區(qū)由于開 發(fā)力度小，對外知名度有限，在 對外推廣方面 由于受自身條件影響，所以力度 較小。因此造成目前市場規(guī) 模狹 小。6、通過采訪黃山當?shù)?導游了解到，目前來新安江的旅游 團隊基本 上只能占到來歙 縣旅游團隊總量的 1/41/5，與調(diào)查講解員得出 數(shù)據(jù)基本吻合。一般團隊都不會安排前往新安江。一是因為時間 上安排不 過來，另外是因為本身沒多少吸引力，再者一般游客 對 其并不知 曉。二、歙縣旅游酒店調(diào)查：調(diào)查內(nèi)容：縣城區(qū)域內(nèi) 2 星級以上、經(jīng)濟型酒店。市

10、場統(tǒng)計 ：主要通過走訪調(diào)查、逐個統(tǒng)計 方式進行。 本次調(diào)查共走訪了歙縣 12家酒店，其中五星標準 1家，四星標 準 2家，三星酒店 1家，三星標準 1家，二星酒店 5家，經(jīng)濟型酒店 兩家。具體如下歙縣酒店調(diào)查統(tǒng)計表酒店星級房間數(shù)量位置備注黃山國際友好飯店五星標準250間在建，因資金斷裂已停工歙縣飯店四星標準250間徽城鎮(zhèn)古關路據(jù)稱已投資1.2億元，五月份開業(yè)徽州大酒店四星標準300間因業(yè)主牽涉案件，已停業(yè)披云山莊三星67間徽城鎮(zhèn)披云路浙商大酒店三星標準40間徽城鎮(zhèn)人民路紫陽飯店二星200間徽城鎮(zhèn)新安路潤恒酒店二星75間徽城鎮(zhèn)新安路新安賓館二星62間徽城鎮(zhèn)紅旗路深渡賓館二星78間歙縣深渡鎮(zhèn)金馬賓

11、館二星40間徽城鎮(zhèn)壕城路嘉佳快捷經(jīng)濟型42間徽州城濱江路新大華客房經(jīng)濟型70間徽州鎮(zhèn)濱江路歙縣分區(qū)樓層1、高檔 次酒店 少，目 前正在 建設的 五星黃 山國際 友好因 資金出 現(xiàn)問 題已經(jīng) 停工。 歙縣飯 店是按 照四星 標準建 設，是最高的建筑。其他酒店都已經(jīng) 因為時間過長，出現(xiàn)裝修陳舊，設施老化等狀況。2、歙縣酒店的主要消費群體為當?shù)鼐用瘢硗獍ㄈ粘５臅?議、接待、商務出差、自駕 游群體和部分團隊游客。3、酒店定價較高，一般作為三星酒店的披云山莊普 標掛牌價達到358以上，二星普標掛牌可達到248以上。據(jù)了解普標協(xié)議價三星標準一般在160180元，二星標準一般在70110元左右。4、縣城

12、區(qū)內(nèi)低檔次的旅 館很多，一般價格在 3080 元不等，主要 針對當?shù)乜驮春筒糠窒?費檔次 較低的散客群體。5、團隊一般不安排在歙 縣過 夜，除非旺季黃山市區(qū)客房 緊張。團隊 因為游覽歙縣景點在時間上較為充裕，所以安排市區(qū)住宿，主要 是游客希望住宿市區(qū)。正常情況下團隊 首先游 覽歙縣然后回市 區(qū)住宿，可以為第二天游 覽黃山景區(qū) 節(jié)約部分時間，如果將歙縣 做為最后游覽景點，便直接送團離開，所以一般不在歙 縣安排住 宿。6、由于城區(qū)人口 較多，加之受散客市 場影響。酒店市場 出現(xiàn)飽和的 狀況，三星標準以上酒店在 節(jié)假日和周末出租率基本上可達到 100%，平常的出租率也在 70%左右。7、公司項目所在

13、地的中 轉(zhuǎn)站深渡賓館酒店屬于二星 標準，酒店外 裝、設施都較差。一般主要針對 深渡鎮(zhèn)本地市 場，出租率較低。8、因為主力客源并非旅行社 團隊，所以目前在建的酒店和停 業(yè)的 酒店正常運 營后，相信在很大程度上可以 緩解住宿 問題。三、歙縣房地產(chǎn)市場調(diào)查： 調(diào)查內(nèi)容：歙縣部分居住、商業(yè) 樓盤，街道等。 調(diào)查情況：目前，歙縣新開發(fā)的居住樓 盤較多，特別是當?shù)匾恍┬⌒?開發(fā)公司開 發(fā)的樓盤，歙縣新開發(fā)居住樓盤的價格在 2000元/平米 3000元/平米之 間，老城區(qū)內(nèi)商住樓盤的價格在 13000元/平米 15000元/平米左右，新城區(qū)較為便宜約在 10000元/平米左右，調(diào)查 當中對具有代表性的一些樓

14、 盤進 行了抽 樣調(diào)查。樓盤調(diào)查： 上?；▓@：浙江天元建設集團開發(fā)，位于新城區(qū)，縣政府對面，張曙 音樂廣場斜 對面。是目前歙縣 開發(fā)檔次最高、規(guī) 模最大的樓 盤項目 現(xiàn)在均價為 2800元/平米3100元/平米。該樓盤也是目前歙 縣最 貴價格的居住樓 盤?；罩萦罚何挥陟h新城區(qū)，新安路南端，靠近火 車站位置，由徽州 御苑房地產(chǎn)開發(fā)公司建設。建設 檔次較高，且地理位置優(yōu)越，環(huán)境 較好，靠近練江河畔，均在在 2600 元/平米2900 元/平米。鴻銳財富廣場：安徽鴻銳房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，位于城東區(qū)，現(xiàn)在 的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)旁（緊鄰政務中心），靠近桂林鎮(zhèn)位置。由于地處 較為偏遠，均價在2000元/平

15、米2200元/平米。在目前歙縣 新開發(fā) 樓盤當中屬于比 較便宜的居住樓 盤。禾源清華坊：黃山禾源投資置業(yè)公司開發(fā)，該樓盤位于老城區(qū)長青 路，漁梁壩景區(qū)對面不遠。是屬于目前歙縣 開發(fā)水平和價格比 較適 中的樓盤，其均價為 2400元/平米 2800元/平米之間。徽府置業(yè)廣場：浙江湖州一家房地產(chǎn)公司開發(fā)，位于人民路主干道 旁，與徽州古城接壤。是目前古城區(qū)內(nèi)位置較為優(yōu)越、規(guī) 模最大的 純商業(yè)樓盤。它的建成將實現(xiàn) 與現(xiàn)在新古城街多個街道的 對接。其 底商均價在 12000元/平米15000元/平米，二層或三 層均價在 4000元/平米5000元/平米。調(diào)查分析：1、據(jù)了解歙 縣土地招牌掛價格在 68萬元235萬元，均有成交記錄。2、公司新安江 項目中 轉(zhuǎn)站所在地的深渡 鎮(zhèn)，有一家房地產(chǎn)開發(fā)公 司做的休 閑地產(chǎn)項目。目前，土地平整還 在繼續(xù)，據(jù)說原來掛牌 價格為 7.2 萬元/畝。但是該 地塊造地成本很高，基本屬于挖山填 溝。（招商局潘偉：一平方米填