長沙縣星沙兵裝集團(tuán)項(xiàng)目初步可研報(bào)告

1、長沙縣星沙兵裝集團(tuán)項(xiàng)目初 步 可 研 報(bào) 告二一四年七月目 錄一、地塊現(xiàn)狀分析1二、投資環(huán)境分析6三、房地產(chǎn)市場分析9四、競爭項(xiàng)目分析11五、地塊swot分析及價(jià)格估算16六、項(xiàng)目投資和收益估算18七、結(jié)論和建議22一、地塊現(xiàn)狀分析1、地理位置項(xiàng)目地塊位于長沙縣東一路與棠坡路交匯處西南角，屬于星沙板塊核心區(qū)域，與華潤鳳凰城項(xiàng)目僅隔一條雙向兩車道馬路棠坡路。長沙縣在長沙市中的區(qū)位圖項(xiàng)目地塊三維圖區(qū)位圖2、用地指標(biāo)項(xiàng)目占地面積約38畝，容積率初步規(guī)劃6.8，總建筑面積約17萬平方米，規(guī)劃產(chǎn)品類型初定為住宅、公寓、辦公、商業(yè)等。項(xiàng)目擬定主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1總用地面積平方米2940

2、6.62凈用地面積平方米25281.63計(jì)容建筑面積平方米1670503.1其中住宅平方米742503.2公寓平方米870003.3商業(yè)平方米58004地下車庫面積平方米346505居住戶數(shù)戶17506居住總?cè)丝谌?1257容積率6.68綠地率%45.09建筑密度%20.410停車位個(gè)113010.1其中地上個(gè)14010.2地下個(gè)99011配套用房物業(yè)用房平方米840社區(qū)用房平方米5003、地塊現(xiàn)狀地塊呈長方形，地勢較平坦，現(xiàn)僅有一棟已經(jīng)空置的辦公樓（中國人民解放軍空軍駐湖南地區(qū)軍事代表室），其余均為空地。項(xiàng)目東至東一路，南至星沙醫(yī)院（緊鄰開元路），西至星沙派出所（緊鄰星沙大道），北至棠坡路。

3、地塊現(xiàn)狀01圍擋 地塊現(xiàn)狀02空地地塊現(xiàn)狀03空地 地塊現(xiàn)狀04辦公樓項(xiàng)目地塊四至照片4、周邊配套 項(xiàng)目處于星沙核心商圈，各項(xiàng)配套設(shè)施十分完善，交通便捷、生活便利。配套類型主要配套設(shè)施教育配套華潤小學(xué)、松雅小學(xué)、松雅湖中學(xué)、星沙中學(xué)、長沙縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)、長沙衛(wèi)校、長沙師范學(xué)校、湖南大眾傳媒職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新華書店生活配套松雅湖生態(tài)公園、星沙文化公園、民生銀行、家具廣場、蘇寧電器、國美電器、永琪美容美發(fā)商業(yè)配套通城商業(yè)廣場、卜蜂蓮花、步步高百貨醫(yī)療配套星沙醫(yī)院、長沙市八醫(yī)院娛樂配套瀟湘星沙國際影城、棕櫚灣保健商務(wù)會(huì)所、凱富酒窖、廣圣水公館、大唐盛世量販?zhǔn)絢tv項(xiàng)目周邊配套5、交通情況京港澳高速、長永高

4、速途徑星沙，城市主干道開元路和星沙大道緊鄰項(xiàng)目地塊，項(xiàng)目周邊有星102路、701路等公交車經(jīng)過。長沙地鐵3號(hào)線已獲國家發(fā)改委批復(fù)，計(jì)劃今年開工建設(shè)，2018年通車，3號(hào)線在項(xiàng)目旁邊設(shè)有地鐵站：星沙大道站。項(xiàng)目交通配套二、投資環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年8月，2000年2月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。園區(qū)規(guī)劃面積100平方公里，下轄星沙、榔梨、黃花三個(gè)工業(yè)園。截至2012年底，全區(qū)擁有企業(yè)497家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)109家，年產(chǎn)值億元以上企業(yè)54家，過10億元企業(yè)14家，世界500強(qiáng)企業(yè)26家。2012年長沙市實(shí)現(xiàn)gdp總值6399.91億元，2012年長沙

5、經(jīng)開區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1406.8億元，全年實(shí)現(xiàn)工商稅收85.3億元。其中工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值987.6億元，即將成為園區(qū)首個(gè)千億產(chǎn)業(yè)。長沙經(jīng)開區(qū)已經(jīng)成為長沙乃至湖南工業(yè)發(fā)展的重要增長極和核心驅(qū)動(dòng)力。2、人文環(huán)境長沙縣隸屬于湖南省會(huì)長沙市，從東、南、北三面環(huán)繞長沙市區(qū)，處于長株潭“兩型社會(huì)”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的核心地帶，是中央確定的“全國18個(gè)改革開放典型地區(qū)之一”。長沙縣總面積1997平方公里，18個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?1.3萬，常住人口99.2萬。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積40.7平方米。星沙是長沙縣新縣城和國家級(jí)開發(fā)區(qū)長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，長沙縣城區(qū)和工商業(yè)中心。星沙位于長沙市東北郊，地處長沙縣

6、、芙蓉區(qū)和開福區(qū)三縣區(qū)交匯處，距長沙市中心區(qū)域僅8公里，東與黃花鎮(zhèn)相鄰，南與芙蓉區(qū)接壤，西濱撈刀河水，北與安沙鎮(zhèn)交界，星沙總面積約68平方公里，耕地面積20134畝，總?cè)丝?5065人，其中農(nóng)業(yè)人口21865人，駐星沙的省、市、縣單位150多家。3、城市規(guī)劃（1）城市發(fā)展定位長沙縣是長沙市2020年310平方公里城市總體規(guī)劃“一主兩次”中的兩個(gè)城市次中心之一和長沙市商業(yè)體系規(guī)劃“一主兩副”的兩個(gè)商業(yè)副中心之一。星沙城市功能分布呈三區(qū)形態(tài)隨著星沙路網(wǎng)建設(shè)、公共交通、生活配套設(shè)施的完善，星沙城市功能逐步完善，已形成了以開元路為中心的中央商務(wù)區(qū)，以及開元東路以北的生活區(qū)、以南的工業(yè)區(qū)，吸引了長沙市區(qū)

7、以及長沙縣其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)(如黃花鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn)等)的人群。（2）片區(qū)規(guī)劃星沙規(guī)劃面積60平方公里，僅次于雨花區(qū)（80平方公里）形成了10縱10橫的主干交通。目前芙蓉區(qū)的“大東城”戰(zhàn)略和開福區(qū)的“崛起開?！睉?zhàn)略中，都明確提出了以長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（星沙）為核心，加快相互間的融合和發(fā)展。國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)都表明：一個(gè)城市發(fā)展最快、升值空間最大的區(qū)域，往往都集中在高速鐵路、機(jī)場、港口、輕軌周圍。星沙新城所處的位置，正處于一個(gè)戰(zhàn)略性的地理節(jié)點(diǎn)上，黃花機(jī)場、京珠高速以及規(guī)劃中的城市地鐵、長株潭城際輕軌，都屬于這一區(qū)域內(nèi)。區(qū)域性戰(zhàn)略資源匯集在一起，對(duì)地區(qū)帶動(dòng)非常明顯，長沙經(jīng)開區(qū)星沙新城的前景，特別值得期待。（3）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

8、星沙工業(yè)主宰長沙工業(yè)的命脈，是湖南省工程機(jī)械制造業(yè)重鎮(zhèn)。湖南10大明星企業(yè)有4家在星沙，22家入駐長沙的世界500強(qiáng)企業(yè)中有14家落戶星沙。星沙工業(yè)總產(chǎn)值占了長沙市的29%，進(jìn)出口總額占全市的55%。星沙擁有中西部排名第一、全國排名前5位的國家級(jí)長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的強(qiáng)力拉動(dòng)。國際品牌企業(yè)：法國達(dá)能、可口可樂、伊萊克斯、德國博世等26家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶星沙。省內(nèi)知名企業(yè)：三一集團(tuán)有限公司、湖南長豐汽車制造股份有限公司、長沙力元新材料股份有限公司、湖南中糧可口可樂飲料有限公司等數(shù)十家知名大中型企業(yè)也都紛紛落子星沙。（4）其他規(guī)劃星沙城市未來規(guī)劃南拓北延?xùn)|進(jìn)西聯(lián)南拓：未來大量基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息社

9、會(huì)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)將布置在縣城南部。北延：適宜發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)園。東進(jìn)：以黃花國際機(jī)場的建設(shè)拉動(dòng)城市發(fā)展重心向東拓展。西聯(lián)：以生態(tài)旅游休閑業(yè)和影視傳媒為主。隨著星沙路網(wǎng)建設(shè)、公共交通、生活配套設(shè)施的完善，星沙城市功能逐步完善，已形成了以開元路為中心的中央商務(wù)區(qū)，以及開元東路以北的生活區(qū)、以南的工業(yè)區(qū)，吸引了長沙市區(qū)以及長沙縣其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)(黃花鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn))的人群。三、房地產(chǎn)市場分析1、星沙各房地產(chǎn)分板塊星沙各分板塊樓盤分布以開元路為中心區(qū)，呈放射狀分布星沙城市住宅成板塊發(fā)展，各板塊規(guī)劃與資源各不相同，也形成以下六大分板塊不同的發(fā)展模式和市場特點(diǎn)。板塊功能定位萬家麗北板塊居住、教育星沙大道北板塊市政、辦公中

10、心區(qū)板塊商業(yè)、休閑、娛樂中南汽車世界板塊汽配、商貿(mào)開元東路板塊物流、居住東南新區(qū)板塊工業(yè)、居住、教育2、星沙區(qū)域房地產(chǎn)市場星沙板塊自2004年以來，就已成為長沙房地產(chǎn)市場的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。隨著北京美林、香港兆佳集團(tuán)、廣東碧桂園、香港東業(yè)集團(tuán)、香港恒基兆業(yè)、深圳鵬基集團(tuán)紛紛進(jìn)軍星沙以及年華潤挺進(jìn)，未來星沙板塊將出現(xiàn)新一輪高檔住宅“百家爭鳴”的開發(fā)局面。3、2012年星沙區(qū)域土地市場2012年星沙成交地塊中，其中商業(yè)用地5宗，商住用地31宗，純住宅用地2宗。2012年星沙區(qū)域商住用地成交樓面地價(jià)均價(jià)為1200元/平方米，2013年6月28日華潤置地（湖南）有限公司摘得位于開元路與東六線交匯處東北角的

11、兩塊商住用地2013網(wǎng)掛26號(hào)、2013網(wǎng)掛27號(hào)，每畝312萬元（容積率3.5，樓面地價(jià)為1340元/平方米）。土地市場總結(jié)：土地成交量價(jià)齊增，以中小規(guī)模為主。四、競爭項(xiàng)目分析1、方略城市廣場項(xiàng)目位處星沙核心地段，與地鐵3號(hào)線東四線站無縫對(duì)接，擁有絕對(duì)的地段優(yōu)勢，主打“地鐵+物業(yè)”的居住空間、升值潛力一致認(rèn)同。項(xiàng)目去化情況良好，月均去化40套。方略城市廣場總體鳥瞰效果圖本案與方略城市廣場相對(duì)位置項(xiàng)目位置長沙星沙開元路與東四線交匯處東北角開發(fā)商長沙方略投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)總占地面積：8.5，總建筑面積：47萬，容積率：4.5產(chǎn)品分析45-120，一房至三房現(xiàn)售均價(jià)均價(jià)5500元/項(xiàng)目配套外

12、部：易初蓮花、通程商業(yè)廣場、方略自身17萬商業(yè)配套；內(nèi)部：a區(qū)主要規(guī)劃的業(yè)態(tài)有大型生活超市、電影院、百貨商場等主力店，以及ktv、酒吧等諸多休閑娛樂場所。b區(qū)為大型主題情景購物街，將打造成一個(gè)前衛(wèi)時(shí)尚的購物中心。規(guī)劃三期開發(fā)銷售現(xiàn)狀2013年5月1日開盤，熱銷競爭分析：該項(xiàng)目與本案均處于3號(hào)線地鐵口，均有住宅、公寓、辦公、商業(yè)物業(yè)類型，該項(xiàng)目與地鐵無縫對(duì)接，臨主干道開元路，比本案更具通達(dá)性和昭示性，開發(fā)面市銷售的物業(yè)時(shí)間上有重疊，是本案強(qiáng)勁的競爭對(duì)手。2、華潤鳳凰城、五彩城項(xiàng)目2008年高調(diào)入市，以大品牌開發(fā)商形象占據(jù)星沙核心位置，一期產(chǎn)品的品質(zhì)及暢銷為后續(xù)二、三期產(chǎn)品去化奠定良好口碑基礎(chǔ)；在

13、售三期產(chǎn)品擁有前期大量老業(yè)主口碑及人脈資源，采取小步加推策略，做到了高速高價(jià)，月均去化90套。華潤鳳凰城總體鳥瞰效果圖本案與華潤鳳凰城相對(duì)位置僅隔棠坡路項(xiàng)目位置星沙大道旁開發(fā)商華潤置地（湖南）有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)總占地面積：40萬，總建筑面積：130萬，容積率：3.0產(chǎn)品分析87-143花園二、三房現(xiàn)售均價(jià)均價(jià)5400元/項(xiàng)目配套內(nèi)部：約5000平方米高檔生活體驗(yàn)中心，室外游泳池和約2300平方米的室內(nèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)館，包括室內(nèi)籃球、羽毛球、乒乓球場地以及健身、形體練習(xí)場館。外部：開元路商圈規(guī)劃三期。一期開盤時(shí)間：2008年9月20日；二期開盤時(shí)間：2010年12月18日；三期開盤時(shí)間：2011年11月2

14、2日。銷售現(xiàn)狀目前三期在售，尾盤。競爭分析：華潤鳳凰城臨街商鋪銷售對(duì)本案商業(yè)形成一定競爭。主要競爭來自已經(jīng)動(dòng)工修建開挖好地下室華潤五彩城內(nèi)街銷售。置業(yè)顧問介紹：目前五彩城暫定今后上市除銷售內(nèi)街外，其他物業(yè)自持。自持商業(yè)產(chǎn)品線定位區(qū)域商業(yè)中心系列，五彩城將立足時(shí)尚年輕家庭消費(fèi)和區(qū)域商務(wù)消費(fèi)，是一個(gè)集時(shí)尚購物、生活配套、餐飲、娛樂、文化、運(yùn)動(dòng)為一體的多功能綜合體，引領(lǐng)區(qū)域新生活方式的地標(biāo)性商業(yè)旗艦。3、藍(lán)山郡項(xiàng)目位處星沙核心地段，擁有絕對(duì)的地段優(yōu)勢，但由于容積率、舒適度的原因難以拔高價(jià)格，通過以特價(jià)房形式解決性價(jià)比因素后，項(xiàng)目去化情況良好，月均去化60套。藍(lán)山郡總體鳥瞰效果圖本案與藍(lán)山郡相對(duì)位置僅

15、隔華潤鳳凰城項(xiàng)目位置星沙大道與望仙路交匯處開發(fā)商湖南鴻俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目數(shù)據(jù)總占地面積：108167，總建筑面積：50萬，容積率：5.0產(chǎn)品分析45-140，一房至三房現(xiàn)售均價(jià)折后均價(jià)5500元/項(xiàng)目配套外部：綜合商場： 卜蜂蓮花、星沙購物中心、通程國際廣場、新一佳超市、步步高連鎖超市，醫(yī)院：第八醫(yī)院規(guī)劃二期開發(fā)，一期2011年9月25日入市銷售現(xiàn)狀二期在售五、地塊swot分析及價(jià)格估算1、地塊swot分析（1）優(yōu)勢s本案位于星沙“中心區(qū)板塊”，該板塊城市配套、商業(yè)機(jī)構(gòu)、客戶資源最為豐富齊全，在星沙市場中該板塊價(jià)值相對(duì)最高，但區(qū)域內(nèi)可供利用的土地資源日漸稀缺，目前該板塊住宅開發(fā)較少，市場

16、需求快速增長，價(jià)格升值潛力大。交通極為便利，緊鄰長沙地鐵3號(hào)線星沙大道站，開元路與星沙大道兩條城市主干道交匯處旁各項(xiàng)配套完善，擁有豐富的教育資源，與華潤小學(xué)僅隔棠坡路，與松雅湖中學(xué)僅隔600米左右（2）劣勢w臨街面在城市支路上，在開元路與星沙大道兩條城市主干道上無臨街面，昭示性較差容積率較高，居住舒適性較差（3）機(jī)會(huì)o本案處于星沙中心板塊商圈核心，具有唯一性和不可替代性，從城市功能上分析，星沙中心區(qū)板塊主要定位于“商業(yè)、休閑、娛樂”，目前已基本形成星沙商業(yè)集中發(fā)展區(qū)域，是市民休閑娛樂的的主要去處。僅隔棠坡路的華潤五彩城已開挖地下室，擬建綜合體，有百貨、超市、影院、餐飲、時(shí)尚休閑文化等業(yè)態(tài)，能促

17、使項(xiàng)目形成更好商業(yè)氛圍，提升商業(yè)價(jià)值長沙地鐵3號(hào)線已獲批復(fù)，計(jì)劃年內(nèi)開工建設(shè)，成為項(xiàng)目開發(fā)銷售重大利好機(jī)會(huì)（4）威脅t華潤五彩城、方略城市廣場和華潤置地今年6月28日剛摘牌東六線兩地塊商業(yè)體量較大，均處于地鐵口，位置較好，未來商業(yè)競爭激烈本案容積率高，緊鄰主干道，舒適性較差，而環(huán)繞松雅湖周邊項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品具有良好景觀和舒適性，對(duì)同區(qū)域的本案具有較大沖擊先期拿地進(jìn)駐區(qū)域內(nèi)大盤的規(guī)模效應(yīng)在開發(fā)上具有競爭優(yōu)勢由于新政規(guī)定拿地首付不低于總價(jià)的50%，并且廢除了減免土地出讓金、稅收優(yōu)惠等政策；使得開發(fā)商拿地門檻變高，對(duì)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力與綜合能力要求也隨之升高，在拿地規(guī)模上以中小地塊為主并需更加趨于謹(jǐn)慎六、

18、項(xiàng)目投資和收益估算1、投資估算根據(jù)項(xiàng)目擬定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，樓面地價(jià)按1500元/平方米（地價(jià)660萬/畝，容積率6.6）估算，可以估算出項(xiàng)目投資為：94083萬元。土地費(fèi)用+前期工程及報(bào)建費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)用+配套設(shè)施費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用+營銷費(fèi)用+不可預(yù)見費(fèi)+稅費(fèi)=940837918.73元項(xiàng)目成本估算匯總表土地面積25281.6建筑面積203065可售面積167050其中：地下室面積34650社區(qū)、物管配套用房面積1340成本編碼成本項(xiàng)目明細(xì)成本總價(jià)（元）建面單價(jià)（元）售面單價(jià)（元）b1土地費(fèi)用250287840.001232.551498.28b2前期工程及報(bào)建費(fèi)49065580.70241.63293.72b3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)56598941.80278.72338.81b4建筑安裝工程費(fèi)用310765525.001530.371860.31b5配套設(shè)施費(fèi)92802000.00457.01555.53b6開發(fā)間接費(fèi)17260525.0085.00103.33b7財(cái)務(wù)費(fèi)用57962542.36285.44346.98b8營銷費(fèi)用35583150.00175.23213.01b9不可預(yù)見費(fèi)15500956.6276.3392.79b10稅費(fèi)55010857.25270.90329.31合計(jì)940837918.7