03年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題

1、03 年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題及答案2003 年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題一、單項選擇題（共 35題，每題 1 分。每題的備選答案中只有一個最符合 題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。）1、某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃，并在附近預(yù)先投 資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。A、位置固定性B、不一致性C、適應(yīng)性D、相互影響性2、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（）。A、下降B、上升C、不變D、不能確定3、下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是（）。A、購買力風(fēng)險B、市場供求風(fēng)險C、政策風(fēng)險D、比較風(fēng)險4、已知兩稅一費的

2、稅、費率分別為營業(yè)稅 5%、城市維護建設(shè)稅 7%、教育 費附加 3%，若銷售收入為 1000 萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為（）萬元。A、55.0B、85.6C、150.0D、123.65、 某家庭購買一套面積為100M2的商品住宅，單價為5000元/M2，首付 款為房價的 30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商 業(yè)貸款的年利率分別為 4%和 7%，期限均為 10年，公積金貸款的最高限額為 10 萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A、1002.45B、1012.45C、1027.42D、1037.456、 某家庭以 30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了 1

3、 5年期的住房抵押 貸款，該貸款的年利率為 6%，按月等額還款，如果該家庭于第 6 年初一次提前 償還貸款本金 5 萬元，則從第 6 年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。A、544.10B、555.10C、1776.32D、2109.387、 某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20 年，年利率為 6%，以每月 2500 元等額還款。該家庭于第 9 年初一次性償還貸款本金 10萬元，余額在以后的 5 年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5 年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A、3019.53B、2983.84C、1524.15D、1587.658、某物業(yè)的購買價為 100 萬

4、元，其中 50萬元為銀行抵押貸款，期限 10 年，年利率 12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30 萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（）。A、0.18B、0.12C、3.39D、5.009、甲寫字樓購買價格為 100萬元，年凈經(jīng)營收入為 30 萬元，年還本付息 額為 15萬元；乙寫字樓購買價格為 200萬元，年凈經(jīng)營收入為 50 萬元，年還 本付息額為 30 萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金 回報率的關(guān)系為（）。A、甲乙B、甲V乙。、甲=乙D、無法判斷10、土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用是（）。A、土地使用權(quán)出讓費B、土地使用費C、土地

5、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費D、xx 地價。11、市場的客體通常是指（）。A、買家B、賣買C、交易對象D、交易價格12、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè) 計等項工作的，一般是（）。A、建筑師B、結(jié)構(gòu)工程師C、設(shè)備工程師D、監(jiān)理工程師13、 決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的主要因素是（）。A、滿 足購買者使用要求B、購買者支付能力C、物業(yè)預(yù)期收益D、物業(yè)用途14、按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場的（）。A、存量規(guī)模B、租金水平C、開發(fā)成本D、資本化率15、在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空 置率的關(guān)系是（）。A、空置率合理空置

6、率B、空置率v合理空置率C、空置率二合理空置率D、不能判斷16、對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng) 濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收 入與投資估算、項目財務(wù)分析等進行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。A、投資機會研究B、初步可行性研究C、詳細可行性研究D、項目的評估和決策17、下列費用中，不屬于土地費用的是（）。A、土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)、xx 建設(shè)配套費C、拆遷安置補償費D、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費18、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是（）A、單兀估算法B、單位指標估算法C、工程量近似xx算法D、概算指標估算法19、下列費用中

7、，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（）。A、審計費B、利息C、外匯匯兌凈損失D、融資代理費20、財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等 于零時的折現(xiàn)率。A、計算期B、動態(tài)投資回收期C、項目壽命期D、開發(fā)期。21、動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（）。A、動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期B、動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期C、動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期D、 動態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期22、財務(wù)杠桿 效應(yīng)是由于（）引起的。A、貸款利率與項目全投資收益率不同B、預(yù)期售收入與自有資金收入占總收入比例不同C、預(yù)售收入資金回籠較快D、自有資金投入時間點的差

8、異23、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是 （）。A、獲利能力分析B、盈虧平衡分析C、市場狀況分析D、定性風(fēng)險分析24、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進行分析的常用方法是 （）。A、保本點分析B、敏感性分析C、現(xiàn)金流量分析D、統(tǒng)計試驗分析25、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值 時，進行風(fēng)險分析的方法一般采用（）。A、概率分析B、解析法C、蒙特卡洛法D、杠桿分析26、對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補充條款中，風(fēng)險最大的是（）A、固定總價合同，采用按日計價的增價條款B、固定總價合同，采用重大增價條款調(diào)整C、固定總價合同，采用延期增價條款D、

9、成本加浮動酬金合同27、房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為 （）。A、 合同協(xié)議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預(yù)算書B、圖紙、投標書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預(yù)算書C、合同協(xié)議書、投標書及其附件、工程報價單或預(yù)算書、圖紙 D、圖紙、工程報價單或預(yù)算書、投標書 及其附件、合同協(xié)議書 28、當(dāng)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收的是（）。A、開發(fā)商B、設(shè)計單位C、承包商D、監(jiān)理單位29、2002年 3月某人以 4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價為 30 萬元的期 房， 2003年 3月該項目交付使用時，樓價上漲到 33.6萬元，則其預(yù)付款

10、的收益率為（）。A、12%B、13.4%C、80%D、125%30、目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過（）年。A、10B、15C、20D、3031、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險度超過（）時，為高風(fēng)險貸款。A、50%B、60%C、80%D、90%32、 根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為（）。A、成本 加成定價法B、目標定價法C、撇脂定價法D、認知價值定價法33、當(dāng)某開發(fā)商的成本費用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢 時，可以采用的定價法是（）。A、領(lǐng)導(dǎo)定價法B、挑戰(zhàn)定價法C、隨行就市定價法D、滲透定價法34、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（）物A、收益性B、工

11、業(yè)性C、居住性D、特殊性35、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于（）。A、物業(yè)的易接近性B、物業(yè)的臨街狀況C、物業(yè)的周圍環(huán)境D、物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度。二、多項選擇題（共 15題，每題 2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以 上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得 2 分：錯選或 多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5 分。）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（）。A、房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命B、自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長C、如果房地產(chǎn)維護善良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟 壽命D、房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽合與使用性質(zhì)無關(guān)

12、E、房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的 持續(xù)時間2、物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng) 營費用水平，未來經(jīng)營費用包括（）。A、重新裝修費用B、更新改造費用C、建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用D、空置損失費用E、為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失3、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（）。A、經(jīng)營收入二銷售收入+出租收入+自營收入B、利潤總額二經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C、稅后利潤二利潤總額-所得稅D、經(jīng)營利潤二經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金E、銷售稅金二營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+ 房產(chǎn)稅+ 土地

13、使用稅4、房地產(chǎn)投資 決策分析的主要工作包括（）。A、投資機會尋找B、市場分析C、投資機會篩選D、財務(wù)評價E、規(guī)劃設(shè)計5、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā) 潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。A、土地管理部門B、規(guī)劃管理部門C、市場管理部門D、設(shè)計管理部門E、計劃管理部門6、市場主體通常包括（）。A、買家B、賣家C、交易對象D、交易價格E、交易行為7、開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金 實力和技術(shù)水平，還要審核承包商對擬開發(fā)項目的（）。A、施工方案B、工期C、質(zhì)量目標D、報價E、市場售價&在進行可行性分析中的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括（）。

14、A、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀B、市場供給量C、交通運輸條件D、水文地質(zhì)E、氣象9、前期工程費用主要包括（）。A、拆遷安置補償費B、規(guī)劃費用C、設(shè)計費用D、可行性研究費用E、“三通一平 ”費用10、投標價格如果出現(xiàn)單項報價之和不等于總報價時，符合規(guī)定的處理方 法有（）。A、以總報價為準B、以單項報價之和修正總報價C、以單價為準，重新計算總報價D、雙方可以重新商議價格E、該投標報價無效11、金融機構(gòu)在融出資金時，要遵循（）原則。A、流動性B、安全性C、償還性D、盈利性E、地域性12、金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行（）工作。A、客戶評價B、項目評估C、擔(dān)保方式評價13、企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（）

15、。A、量力而行法B、銷售百分比法C、目標任務(wù)法D、競爭對等法E、協(xié)商談判法14、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有（）A、認知價值定價法B、價值定價法C、領(lǐng)導(dǎo)定價法D、挑戰(zhàn)定價法E、隨行就市定價法15、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（）。A、潛在毛租金收入B、空置損失C、租金損失D、其他收入E、經(jīng)營費用。三、判斷題（共 15題，每題 1 分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相 應(yīng)的符號，用“A表示正確，用“表示正錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣 1分， 本題總分最多扣至零分。）I、房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊 年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟壽命來

16、說要短得多。（） 2、從理論上說，通 過投資組合可將投資者所面對的風(fēng)險完全抵消。（）3、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng) 營收入與總開發(fā)成本之比（）。4、土地使用者可以通過出讓方式取得 60 年期的居住用地的土地使用權(quán)。（）5、居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（）6、人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（）7、 在四象限模型中，如果需求量對租金特別敏感，則第1 象限的需求曲線 會變得與縱軸平行。（）8、房地產(chǎn)市場預(yù)測中的定性預(yù)測方法主要用于短期預(yù)測。 （）9、 “三項預(yù)測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。

17、（） 10、在評標期間，開發(fā) 商與評標小組可以要求投標人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投 標者調(diào)整報價。（）II、對于投資者認為經(jīng)濟可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務(wù)內(nèi)部收益 率肯定要大于銀行貸款利率。（）12、在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得 的貸款金額越多。（）13、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價策略。14、過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。()15、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入()。四、計算題1、某投資者以1.8萬元/m2的價格購買了一個建筑面積為60m2的店鋪，用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支

18、付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為 10年，年利率為 5.31%基礎(chǔ)上上浮 1.5個百 分點 ,按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于12%。試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價(每平方米建筑面積月毛租金)。2、某開發(fā)商于 2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為 3年，平 均售價為0.8萬元/ m2。2002年8月1日王某以1.1萬元/ m2的價格購買了其 中50 m2的店面，并向開發(fā)商支付了 5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003 年8月 1 日開發(fā)商交房時，王某又

19、支付了 11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的 10 年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期 10年(2003年8月 1 日至 2013年 7月 31 日)的租賃合同。合同規(guī)定，第一年 租金為每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收 取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為 3萬元。王某打算在出租期滿時，將此 店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為 6 萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資 經(jīng)營期的內(nèi)部收益率達到 12%，試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價(計算時點為2003年8月 1 日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費，計算結(jié)果精確到元)。答

20、案：現(xiàn)金流入現(xiàn)值：租金收入現(xiàn)值：A1+(i s) x 1-( 1+s) n/ (1 + i) n 1 分= 150 X 12 X 5(12% 2%) x 1( 1+2%) 10/ (1 + 12%) 10 0.5 分 =54.6765(萬元) 0.5 分轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：x-(1 + 12%) 10 0.5 分現(xiàn)金流出現(xiàn)值：1.定金：5X( 1 + 12%) =5.6萬元 0.5 分2 .追加首付款： 11.5萬元 0.5分3. 貸款償還：(1) 總房價：50X 1.1=55萬元 0.5 分(2) 貸款額( P)： 55(5+11.5) =38.5萬元 0.5分( 3)年還本付息額( A )：A=

21、PX i/1( 1+i) -n0.5 分=38.5 X 6.5%/1(1+6.5%)10 =5.3555萬元 0.5分折現(xiàn)值：( 1+i) - n 0.5分=5.3555 +12X 1( 1 + 12%) -10=30.2598 0.5分4. 出租成本：A- i X1( 1+i) -n=3- 1% X 1( 1 + 12%) -10=16.9507萬元 1 分裝修費用： P=A-iX16X(1+12%) -10 =1.9318萬元 0.5分轉(zhuǎn)售單價：令凈現(xiàn)值為 0，即，則有： 2 分54.6765+x-(1+12%) 105.611.530.259816.95071.9318 = 0 1分x

22、=35.9216萬元 0.5分轉(zhuǎn)售單價為：35.9612 - 50 = 0.718萬元/平方米0.5分計12分1、答案：D 解析：P82、答案：A解析：P173答案：D解析：P194、答案：A 解析：100 X 5%(1+7%+3%5、 答案：B 解析：(10 X 4% 12- 1-( 1+4%- 12 -1206、答案：B 解析：(5X 6%-12-1-( 1+6%- 12 -1207、答案： A解析： P=2500-(6%-12 X 1(- 1+6%-12 -144-100000=156186.86A=156186.86X (6%- 12) - 1-(1+6)-60& 答案：C 解析：A=

23、50X 12%-1-1 + 12%) -10=8.8530 - 8.85=3、9答 案： A解析：假設(shè)甲抵押貸款 X,則乙=30- 15X=2X甲現(xiàn)金回報率=(30-15) - (100- X)=15 - (100-，X)乙現(xiàn)金回報率=(50-30) -(200-2X)=10 -(100-X乙分母相同，因甲分子大，因此甲乙。10、答案：B11、答案：C12、答案：A解析：P3113、答案：C14答案：B15、答案：A解析：P4416答案：B解析：P21017、答案：D解析：P2171 &答案：B解析：P21819、答案：A解析：P21920答案：A解析：P21921、答案：A解析：P158 P16022、答案：A23、答案：B24、答案：B25、答案：C解析：P19926答案：A27、答案：C2&答案：A解析：P7829 答案：C解析：(33.6-30) -4.530答案：D解析：P23731、答案：B解析： P25732、答案：B 解析：P8633、答案：B解析：P8634答案：A解析：P26135答案：A解析： P2801、答案：ABC2答案：ABC3答案：ABC解析