2021年商業(yè)街項目計劃書.doc

1、 2021年商業(yè)街項目計劃書撰寫人：_日 期：_2021年商業(yè)街項目計劃書項目運作策略及構(gòu)思(一)、項目運作策略1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團隊，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施。2、定向招租，龍頭店鋪帶動在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的_%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足_%則可，

2、使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超_%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍降低商鋪租金，或?qū)嵭腥齻€月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。4、以點帶面，吸引人氣在商業(yè)街內(nèi)布點_至_處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。(二)、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃項目定位觀瀾區(qū)域首個特色風情商業(yè)街定位詮釋:“觀瀾區(qū)域”突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢?！笆讉€”突出首個，突出在創(chuàng)意及設計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾乃至_集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風情商業(yè)街?！疤厣L情”觀瀾片區(qū)消費者購物、休閑的蘇格蘭風情文化商業(yè)街，凸顯項目的文化底蘊和氣

3、息。1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項目周邊商業(yè)、項目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項目“皇家英里路”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點綴。酒吧街特點此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項目的品位、檔次，填補區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費環(huán)境，體現(xiàn)了“皇家英里路”這一定位。特色餐飲街特點特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三

4、種因素:一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達到吸引消費者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要求停車位足，在這里可以停車需求。家電體驗街特點近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗是企業(yè)以服務為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費者為中心，能夠創(chuàng)造使消費者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費者反映:購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有專業(yè)指導，購物避免了盲目性。服裝服飾、體育用品街特點商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街

5、，合理、連貫的把項目南北商業(yè)連接起來。2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。項目執(zhí)行案(一)、成立項目運作小組為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施，需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務機構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對應，因此應成立項目運作小組，_架構(gòu)如下:(二)、收集資料建立檔案，收集業(yè)主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設計、招商、硬件改造等工作。與管理處聯(lián)絡，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項目購買以及物業(yè)管理的具體

6、條款、協(xié)議。(執(zhí)行人:出國留學)與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。(執(zhí)行人:出國留學)與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集項目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項目工程資料。(執(zhí)行人:出國留學)通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。(執(zhí)行人:_、出國留學)(三)、召開業(yè)主懇談會除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實施，從而導致經(jīng)營混亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理帶來一定

7、難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開展洽談工作。(執(zhí)行人:_、出國留學)擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗的主持人，掌控引導會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運營思路及模式。(執(zhí)行人:項目部)(四)、代理條件的確定為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理條件。對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào)研，了解該片區(qū)消費者的消費習慣，商鋪租金水平等信息。采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)

8、合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價格體系。(執(zhí)行人:項目部)擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應為_年。租金策略應采取第一年0租金，第二年_%市場租金，第三年_%市場租金的策略。引進特色項目的硬件改造費用應由業(yè)主支付或免除相應的租金沖抵。(執(zhí)行人:項目部)簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)。商業(yè)街項目計劃書2_廣場“步行街”商業(yè)策劃書前言_廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、背景分析_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶

9、”對癥下藥。據(jù)考察和分析，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。(一)、商街設計“先天不足”1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼_街、_路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，

10、也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。_街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同_豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，_一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不_口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、_街一側(cè)臨街綠

11、化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。(二)、商街策劃“后天失調(diào)”1、_廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。_廣場商業(yè)街最早定位是“_街”(很好)，后來又定位于“_”很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“_廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。2、_廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象

12、_路、_廣場、_步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，_廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3、打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營_廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。_廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育

13、市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的_程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的_號(圓形)、_號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。二、商街定位_廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位:1、街名:_廣場時尚麗人街2、概念:_廣場-_街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的_。3、廣告語:_廣場/時尚麗人街-與_相約，與_同行4、商業(yè)門類:購物、休閑、餐飲、美容、娛樂5、商品:

14、主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位:都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。7、經(jīng)營理念:站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。三、招商策劃_廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手:(一)、發(fā)布招商公告我們計劃于_月中旬在_晚報、_電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹_廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。(二)、舉辦招商信息發(fā)布會該招商信息發(fā)布會擬于_月_日在毗鄰的_飯店舉行，出席的商戶為_及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及_國貿(mào)市場有意入駐_廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝

15、品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在_人左右。會上將發(fā)布的主要信息是:1、_廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;2、_街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。(三)、整合店鋪資源_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并

16、按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。(四)、有關(guān)租金政策_一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作:第一，我們必須向業(yè)主說明南

17、大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當前，_一期店鋪比較合適的租金是:外街店鋪:租金_元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價_元，平均面積_m2，購房投資約_萬元，購房貸款利率按_%計算，年利息為兒_萬元。如該類店鋪以800_元/m2/年租金計算，年收益為16_萬元，剔除利息后的收益4.25_萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施:第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳;第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;第三，凡商戶入駐經(jīng)營一