濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)之響螺灣項(xiàng)目可行性分析

1、濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)之響螺灣項(xiàng)目市場環(huán)境分析聯(lián)合地產(chǎn)濱海部2006-5-24目錄一、濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢及其與房地產(chǎn)行業(yè)的互動關(guān)系研究（現(xiàn)狀篇）3（一）濱海新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)及社會指標(biāo)分析3（二）濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展現(xiàn)狀對房地產(chǎn)行業(yè)的影響11二、濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢及其與房地產(chǎn)行業(yè)的互動關(guān)系研究（未來篇）13（一）區(qū)域地位的提升13（二）濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：政策支持帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展14（三）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：大規(guī)模的城市建設(shè)投資15（四）區(qū)域發(fā)展：大濱海規(guī)劃帶來的七大功能區(qū)域劃分17（五）濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展及其對房地產(chǎn)行業(yè)的影響綜合判斷：21三、濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究現(xiàn)階段濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)

2、發(fā)展所屬階段及未來發(fā)展預(yù)期23(一) 濱海新區(qū)05年商品房住宅發(fā)展情況回顧23（二）濱海新區(qū)最新商品房住宅市場信息：2006年1-4月份新增上市量項(xiàng)目信息匯總28（三）濱海新區(qū)商品房市場分析綜合結(jié)論：44（四）濱海新區(qū)二手房市場：47四、濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)環(huán)境下的開發(fā)空間50（一）響螺灣的現(xiàn)狀及未來定位50（二）響螺灣的開發(fā)進(jìn)展情況51（三）響螺灣區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展整體判斷51五、友聯(lián)大廈項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析及面臨的機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)54（一）友聯(lián)大廈開發(fā)的基本條件54（二）友聯(lián)大廈開發(fā)的機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)54六、友聯(lián)大廈項(xiàng)目合作方式可行性分析結(jié)論56一、濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)

3、勢及其與房地產(chǎn)行業(yè)的互動關(guān)系研究（現(xiàn)狀篇）（一）濱海新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)及社會指標(biāo)分析1、濱海新區(qū)行政區(qū)劃及人口分布重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的350平方公里，包括：三個(gè)功能區(qū)：天津港、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)全部；三個(gè)行政區(qū)：塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)城區(qū)部分；海河下游冶金工業(yè)區(qū)：東麗區(qū)無瑕街、津南區(qū)葛沽鎮(zhèn)2、濱海新區(qū)人口分布及人口結(jié)構(gòu)塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)）人口：2005年人口抽樣調(diào)查顯示，濱海三區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到132.82萬人，其中塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)）總?cè)丝?0.90萬人，漢沽區(qū)總?cè)丝?8.03萬人，大港區(qū)總?cè)丝?3.89萬人。塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)）外來人口：2005年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)）外來常住人口22.09萬人（其

4、中塘沽區(qū)22.41萬），占塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)）總?cè)丝?0.90萬人的31.12%，外來常住人口以冀、魯、黑三省最多，其次是豫、皖、川、鄂、內(nèi)蒙古、吉、蘇等七省區(qū)，多集中在生產(chǎn)和服務(wù)型行業(yè)及以勞動密集型崗位。塘沽區(qū)：2005年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，塘沽區(qū)常住人口60.41萬人,014歲人口為6.76萬人（11.19），1564歲人口為49.14萬人（81.34%），65歲及以上人口為4.51萬人（7.47）；老齡化社會問題已經(jīng)顯現(xiàn)。具有大專及以上文化程度人口為7.64萬人，高中程度16萬人，初中程度22.09萬人，小學(xué)程度9.64萬人。開發(fā)區(qū)：2005年末，天津開發(fā)區(qū)共有常住人口10.50萬人。戶

5、籍人口2.65萬人，比上年增加0.47萬人，增長21.6%。2005年末，全區(qū)共有從業(yè)人員28.83萬人，比上年增加3.02萬人，增長11.7%。其中東區(qū)從業(yè)人員14.89萬人，增長14.6%；外商及港澳臺投資企業(yè)從業(yè)人員20.13萬人，增長12.0%。全年全區(qū)從業(yè)人員勞動報(bào)酬65.61億元，增長25.2%，其中外商及港澳臺投資企業(yè)47.54億元，增長18.5%。全區(qū)從業(yè)人員人均月勞動報(bào)酬2052元。大港區(qū)：截止到2005年底，大港區(qū)常住人口43.89萬人，五年內(nèi)增長4.03萬人，年增長率10.11%。漢沽區(qū)：行沽區(qū)常住人口17.88萬人，于五年前相比，增長0.84%。結(jié)論：1）、常住人口增長

6、活躍地區(qū)塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)對外來人口的吸引力為最，大港區(qū)次之。我們選取常住人口年均增長幅度這一指標(biāo)，從一個(gè)側(cè)面反映該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活躍程度及對外來人口的吸引力。2）、濱海新區(qū)內(nèi)各區(qū)域常住人口比例“濱海新區(qū)各區(qū)域內(nèi)常住人口比例”這一指標(biāo)可以反映各區(qū)域人口規(guī)模在濱海新區(qū)中的位置，從而從一個(gè)側(cè)面反映各個(gè)區(qū)域?qū)I海新區(qū)的影響力。無法忽略的一點(diǎn)是，開發(fā)區(qū)擁有28.83萬的從業(yè)人口，流動性的從業(yè)人口的規(guī)模比常住人口還大，說明開發(fā)區(qū)的人員流動性相當(dāng)大。3）、濱海新區(qū)人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)兩大特點(diǎn)：（1）、外來常住人口較多濱海新區(qū)的外來常住人口（塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)為主）占到區(qū)域總?cè)丝诘?1.13%；濱海新區(qū)的外來常駐人口數(shù)占到全市

7、外來常住人口數(shù)的19%，屬于外來常住人口分布最為密集的地區(qū)。（2）、外來常住人口主要的從業(yè)領(lǐng)域大多集中在生產(chǎn)和服務(wù)型行業(yè)以及勞動密集型行業(yè)，外來常住人口的從業(yè)層次偏低。4）、按照目前的人口增長速度以及人口結(jié)構(gòu)預(yù)測未來的人口規(guī)模（1）、5年之后的常住人口的增長總量：塘沽區(qū)：110萬人口；開發(fā)區(qū)：23萬；大港區(qū)：64萬；漢沽區(qū)：18.5萬。5年后濱海新區(qū)人口總體規(guī)模要超過250萬人口，達(dá)到一個(gè)中等城市的規(guī)模。（2）、大量的流動人口產(chǎn)生的梯度消費(fèi)濱海新區(qū)擁有龐大的流動從業(yè)人群，隨著產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)進(jìn)一步增大，這部分人口的比例還會進(jìn)一步增加，相應(yīng)的會產(chǎn)生各種層次的消費(fèi)行為。3、濱海新區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)及其發(fā)展

8、潛力1）濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的特點(diǎn)：第一，各類產(chǎn)業(yè)的增長速度加快。與1993年相比，2004年第一產(chǎn)業(yè)增長2倍，第二產(chǎn)業(yè)增長8.4倍，其中工業(yè)增長13.6倍，第三產(chǎn)業(yè)增長7.3倍。第二，工業(yè)占主體地位。支柱產(chǎn)業(yè)比較突出，如：電子通訊、石油開采及加工、海洋化工、機(jī)械制造、現(xiàn)代冶金、生物制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)都具有較強(qiáng)的競爭力；第三，物流業(yè)發(fā)展迅速。特別是口岸物流及其配套服務(wù)業(yè)的發(fā)展更為突出；第四，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。如電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、新材料、新能源和環(huán)保產(chǎn)業(yè)群的形成；第五，外向型經(jīng)濟(jì)特征明顯。從總的發(fā)展趨勢看，新區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在不斷得到改造和升級，新興產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，成為一個(gè)

9、朝陽型經(jīng)濟(jì)新區(qū)。就目前濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，初步具有“現(xiàn)代化的世界性加工制造基地和物流中心”的雛形，以制造、加工產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)擁有第三大石油開采基地渤海石油以及依托天津港的物流中心。第三產(chǎn)業(yè)的相對薄弱是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)巨大瓶頸。4、濱海新區(qū)與天津市主要經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展指標(biāo)對比1）主要綜合型宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全年濱海新區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1608.63億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長19.8%；人均生產(chǎn)總值達(dá)到121113元，天津全市全年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值(gdp)3663.86億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長14.5%。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到35457元，約合4328美元，增長12.8%。全年濱海新區(qū)

10、完成工業(yè)總產(chǎn)值3996.73億元，增長30.7%；完成固定資產(chǎn)投資693.31億元，增長22.6%；天津全年全市工業(yè)完成增加值10529億元，增長17.9%；全年全社會固定資產(chǎn)投資完成1516.84億元，增長20.5%外貿(mào)出口184.69億美元，占全市的比重為67.4%，增長34.8%；直接利用外資合同金額51億美元，占全市的比重為69.6%，增長37.6%；直接利用外資到位額26.46億美元，占全市的比重為79.5%，增長52.1%；實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額206.52億元，增長14.7%。全市全年社會消費(fèi)品零售總額完成1190.06億元，增長13.9%；見下表：結(jié)論：（1） 濱海新區(qū)是天津市經(jīng)

11、濟(jì)發(fā)展的支柱。（2） 濱海新區(qū)“投資為王”，是天津?qū)ν饨?jīng)濟(jì)的窗口和主要載體。2）主要個(gè)人收入及消費(fèi)水平指標(biāo)全年濱海新區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到121113元，天津全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到35457元，約合4328美元，增長12.8%。全區(qū)從業(yè)人員人均月勞動報(bào)酬2052元，天津市全市人均月勞動報(bào)酬1540元。5、濱海新區(qū)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位1）與上海浦東的橫向?qū)Ρ龋号c浦東新區(qū)的生產(chǎn)總值相比，1994年濱海新區(qū)為112.4億元，僅為浦東的45左右，10年后達(dá)1250.18億元，為浦東新區(qū)的70；工業(yè)總產(chǎn)值則由10年前占浦東的50左右，上升到現(xiàn)在的86了。其二，工業(yè)產(chǎn)值在浦東的地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例為53。大大

12、低于濱海新區(qū)的二產(chǎn)比重（69.81）。按照浦東新區(qū)的功能定位與未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，今后3年，浦東將力爭使服務(wù)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重從現(xiàn)在的47提高到55。和其它開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的最大不同，浦東要打的形象名片是“金融”，是“陸家嘴”。結(jié)論：濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問題“立足天津、輻射三北、服務(wù)全國、面向東北亞、現(xiàn)代化的世界性加工制造基地和物流中心認(rèn)真分析濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，新區(qū)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面有些問題值得重視和研究。例如，在一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)上，第三產(chǎn)業(yè)所占比例明顯偏低，且近期呈下降趨勢。其主要原因是新興服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，這與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的需求顯然是不相稱的。再如，一些行業(yè)在空間布局上分散，產(chǎn)

13、業(yè)的集聚效應(yīng)難以發(fā)揮，甚至還在粗放經(jīng)營中徘徊。第三，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展單槍匹馬，沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度不高，看不出其輻射能力及其與腹地經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展趨向。第四，由于各方面因素制約，新區(qū)現(xiàn)有自然資源和經(jīng)濟(jì)存量資源的整合力度不夠，這在一定程度上影響著新區(qū)的發(fā)展速度。綜合結(jié)論：濱海新區(qū)擁有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為其快速騰飛提供較好的前提條件，但是，決定一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的是其產(chǎn)業(yè)布局中最弱勢的一個(gè)環(huán)節(jié)：金融為代表的中介服務(wù)業(yè)，尤其在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，這將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，并進(jìn)而影響房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。（二）濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展現(xiàn)狀對房地產(chǎn)行業(yè)的影響1、為房地產(chǎn)發(fā)展提供了較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。濱海市場從02年

14、至今的快速發(fā)展有三大作用力：大規(guī)模的市政建設(shè)、住房消費(fèi)需求旺盛以及宏觀政策帶來的消費(fèi)預(yù)期。從前兩項(xiàng)可以表明，濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供較強(qiáng)的動力，并促成了短期內(nèi)（02-04年度）房地產(chǎn)市場價(jià)格的提升。2、形成健康有序的房地產(chǎn)消費(fèi)梯度對住房消費(fèi)的梯度差異帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的均衡發(fā)展，尤其是龐大的外來人口帶來的租賃市場以及二手房市場的活躍，直接拉動了對商品房市場的改善型需求以及長期投資性需求；同時(shí)，濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的多樣性直接帶動了多種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展，商業(yè)、高級酒店式公寓、別墅乃至普通住宅都得到較好的發(fā)展。在05年上半年之前，市場供求結(jié)構(gòu)基本在均衡的態(tài)勢下發(fā)展。3、影響到多層次的房地

15、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局我們將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分成商業(yè)、普通住宅、別墅、寫字樓、酒店式公寓等等類型，從目前的市場狀況來看，濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場是普通住宅一支獨(dú)秀，商業(yè)的快速膨脹導(dǎo)致后期增長乏力。而酒店式公寓產(chǎn)品主要集中在開發(fā)區(qū)，以美華大廈以及泰達(dá)國際公寓為代表，取得不錯(cuò)的市場業(yè)績。從寫字樓市場來看，濱海新區(qū)顯然沒有形成集中式的cbd區(qū)域，區(qū)域內(nèi)缺乏高檔的寫字樓，我們認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因在于濱海新區(qū)的商務(wù)氛圍尚不濃厚，缺乏必要的市場基礎(chǔ)以及政策引導(dǎo)。4、不足以支撐龐大的房地產(chǎn)投資據(jù)聯(lián)合地產(chǎn)跟蹤統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，目前在售項(xiàng)目的后期開發(fā)也將有77萬平方米左右的項(xiàng)目推向市場；而06年塘沽有大量的土地供給計(jì)劃，加上05年成

16、交的地塊在06年即將上市，預(yù)計(jì)未來3-5年內(nèi)，塘沽區(qū)將有超過400萬平方米新開發(fā)項(xiàng)目上市，即未來的上市總量接近500萬平米?。ㄟ@還不包括新的城市規(guī)劃產(chǎn)生的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，如響螺灣開發(fā)、于家堡改造等等）開發(fā)區(qū)目前在售項(xiàng)目或已公開的項(xiàng)目（萬通國際新城、天保金海岸、泰達(dá)市時(shí)尚廣場、伴景灣、愛麗榭、市民廣場等），在未來2-3年的總開發(fā)量將有260萬平方米左右。另外，由于2006年開發(fā)區(qū)中心區(qū)將不會有新的地塊出讓，新供給量較小。預(yù)計(jì)后續(xù)3-5年的總體供給量將達(dá)到300萬平米左右！另外，在濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)的規(guī)劃中，響螺灣外省市商務(wù)區(qū)總建筑面積達(dá)到171萬平方米（以商務(wù)、辦公為主）。先期開建的以十大項(xiàng)目為

17、依托的響螺灣商務(wù)區(qū)一期40萬平方米的地塊已簽約完畢。另外，天津?yàn)I海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)，規(guī)劃總面積為53平方公里。其中重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)10平方公里，該區(qū)域主要為國際航運(yùn)物流和現(xiàn)代制造業(yè)服務(wù)，集金融中心、國際貿(mào)易中心、信息服務(wù)中心、文化娛樂中心和高品質(zhì)的生態(tài)城區(qū)于一體。目前該區(qū)域的招商工作尚未啟動，規(guī)劃開發(fā)以響螺灣外省市商務(wù)區(qū)進(jìn)展速度最快。濱海新區(qū)龐大的城市開發(fā)計(jì)劃以及房地產(chǎn)投資計(jì)劃是目前的人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)支撐不了的，由于“建造時(shí)滯”的影響，房地產(chǎn)投資和需求的痕隙會逐漸增大，濱海新區(qū)需要新的發(fā)展方向。二、濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢及其與房地產(chǎn)行業(yè)的互動關(guān)系研究（未來篇）（一）區(qū)域地位的提升區(qū)域

18、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎vs專業(yè)化分工下的一個(gè)工業(yè)及物流基地天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展定位是：產(chǎn)業(yè)和研發(fā)基地、國際物流中心依托京津冀，服務(wù)環(huán)渤海，輻射“三北”，面向東北亞，建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心，宜居的海濱新城。濱海新區(qū)在全國戰(zhàn)略布局中的地位：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展引擎05年10月中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議。建議指出，未來5年，國家將“推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)等條件較好地區(qū)的開發(fā)開放，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。” 該建議在第五部分“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”中指出：“珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)，要繼續(xù)發(fā)揮對內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動和輻射作用，加強(qiáng)區(qū)內(nèi)城市的分工協(xié)作

19、和優(yōu)勢互補(bǔ)，增強(qiáng)城市群的整體競爭力。繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)、上海浦東新區(qū)的作用，推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)等條件較好地區(qū)的開發(fā)開放，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”濱海新區(qū)在天津城市發(fā)展中的定位：0濱海新區(qū)將增容為天津副中心濱海新區(qū)定位：除了原有的產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)還將發(fā)展“生態(tài)宜居”的“濱海新城”。國務(wù)院常務(wù)會議天津市城市規(guī)劃（20052020年）審議天并原則通過，努力把天津建成北方經(jīng)濟(jì)中心，同時(shí)突出天津的發(fā)展特色和比較優(yōu)勢，進(jìn)一步推進(jìn)濱海新區(qū)的開發(fā)開放，增強(qiáng)和完善濱海新區(qū)為區(qū)域服務(wù)的綜合功能，充分發(fā)揮天津在環(huán)渤海區(qū)域的服務(wù)、輻射和帶動作用。努力把天津市建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。結(jié)論：在從05年下半年至今

20、“濱海新區(qū)”信息大爆炸的階段，有關(guān)于濱海新區(qū)的各種版本的消息曾出不窮，以上三種最具有代表性，也最具權(quán)威性。濱海新區(qū)的開發(fā)開放是毋庸置疑的，但在未來的發(fā)展定位上，很明顯的能看出中央與地方、天津市與濱海新區(qū)、濱海新區(qū)內(nèi)部存在著一些不太協(xié)調(diào)的地方。濱海新區(qū)的未來在于“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的發(fā)展引擎”，以及除去北方制造和研發(fā)中心、北方物流中心之外也具備北方商務(wù)中心的功能，而后者才是融合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潤滑劑。（二）濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：政策支持帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展宏觀政策的產(chǎn)業(yè)流向vs地方政府的產(chǎn)業(yè)政策國務(wù)院批準(zhǔn)五項(xiàng)扶持政策：同意濱海新區(qū)作為綜合改革試驗(yàn)區(qū)；同意設(shè)立東疆保稅港區(qū)，實(shí)行上海大小洋山港政策；同意天津市進(jìn)行有

21、關(guān)金融改革試點(diǎn)；同意天津市部分土地變性進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，按程序擴(kuò)大建設(shè)用地供應(yīng)；同意對新區(qū)給予一定財(cái)政支持，對濱海新區(qū)510平方公里范圍的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的所得稅稅率降為15。金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：渤海銀行的成立：2005年12月9日，天津首家全國性股份制商業(yè)銀行正式開業(yè)。渤海產(chǎn)業(yè)基金有望6月啟動：天津?yàn)I海新區(qū)成為國務(wù)院特批的首個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金試行地區(qū)，該基金總規(guī)模200億元，第一期規(guī)模大概50億元，預(yù)計(jì)今年6月正式運(yùn)作，該基金將扶持具有自主知識產(chǎn)權(quán)，擁有市場前景并符合我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要求的產(chǎn)業(yè)化企業(yè)，最終目標(biāo)是面向社會招募，第一階段的募集對象主要定在包括券商、銀行、企業(yè)在內(nèi)的法人單位。濱海新區(qū)有望成為離岸金

22、融業(yè)務(wù)試點(diǎn)地區(qū)：目前正在申請，國務(wù)院正在研究，目前我國只有上海和深圳獲批進(jìn)行離岸金融業(yè)務(wù)。天津?yàn)I海新區(qū)目前開展的岸金融業(yè)務(wù)，主要面向北方地區(qū)的貿(mào)易公司。同時(shí)，也為保稅區(qū)的一些特殊功能提供服務(wù)。中小型進(jìn)出口貿(mào)易公司在開展出口業(yè)務(wù)的同時(shí)，可以通過離岸金融業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)盡早結(jié)算，解決代收代付問題。（三）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：大規(guī)模的城市建設(shè)投資市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是區(qū)域發(fā)展的前提條件，天津?yàn)I海新區(qū)在2006年加大對城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入，共安排了80項(xiàng)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，計(jì)劃投入218億元，相當(dāng)于在濱海新區(qū)每平方公里的土地上再投入1000萬元。從具體的規(guī)劃項(xiàng)目來看：海河南北將不再有交通瓶頸、濱海新區(qū)區(qū)內(nèi)區(qū)外的交通路網(wǎng)

23、將四通八達(dá)，能有效的擴(kuò)大濱海新區(qū)開發(fā)的縱深空間：（1）津?yàn)I大道工程：天津市今年下半年將開工建設(shè)中心城區(qū)域?yàn)I海新區(qū)之間的第三條快速通道津?yàn)I大道，該大道將沿海河下游南岸開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)08年6月份竣工通車。目前連接市區(qū)與濱海新區(qū)的京津塘高速公路、津?yàn)I高速公路都位于海河北部，規(guī)劃的津?yàn)I大道位于海河南部，起點(diǎn)為大沽南路于外環(huán)線的交口，經(jīng)雙港、咸水沽、葛沽、津南開發(fā)區(qū)、南疆散貨物流中心，終點(diǎn)與津?yàn)I大道相連。規(guī)劃長度39.9公里，雙向八車道。（2）港城分離道路改造工程對海濱大道（疏港二線至京津塘高速公路三線）21.2公里段進(jìn)行改造，新建京津塘二線收費(fèi)站至疏港二線10公里的聯(lián)絡(luò)線，全線設(shè)互通立交7座，實(shí)現(xiàn)港城

24、交通分離，高速公路直接進(jìn)港。（3）濱海新區(qū)核心區(qū)路網(wǎng)工程：包括全長55公里的新區(qū)中央大道，為雙向六車道。北至漢沽區(qū)漢北路，南至大港區(qū)海景大道，為新區(qū)標(biāo)志性道路；新區(qū)西中環(huán)及延長線，全長40公里，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)雙向六車道。中央大道：開發(fā)區(qū)南海路塘沽三泰酒店勝利路于家堡三槐路海河隧道河南。目前沿線的拆遷工作已經(jīng)啟動，部分路段開始拓寬。（4）薊港鐵路擴(kuò)能改造：對現(xiàn)有薊港鐵路北塘至東大沽段進(jìn)行擴(kuò)能改造，線路全長52公里。該線路將與大秦線相連接，為大秦線添加新的入海口，增強(qiáng)天津港集疏運(yùn)能力。（5）濱海新區(qū)中心商務(wù)商業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：該項(xiàng)目總面積為10余平方公里，一期建設(shè)34平方公里。主要包括于家堡、響螺灣、東

25、西沽、藍(lán)鯨島等地區(qū)的土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（6） 津汕高速公路天津段：該線路起于本市外環(huán)線，止于大港區(qū)太平鎮(zhèn)，全長52公里，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為雙向六車道。（7） 海河橋梁。在2006年，塘沽將動工修建兩座海河開啟橋和一條水底隧道，同時(shí)啟動三座海河開啟橋的前期論證、設(shè)計(jì)、并按計(jì)劃開工。這6條穿越海河的通道，在東西越15公里的海河水面上，連同已經(jīng)建好的3座橋梁一道，形成了9條橋梁隧道，平均不到兩公里就有一座橋梁。由西向東，這五座橋梁和隧道分別為：西中環(huán)跨海河開啟橋、響螺灣跨海河開啟橋、于家堡水底隧道、藍(lán)鯨島連接新港路開啟橋、天錫街連接于家堡開啟橋和漁船閘跨海河開啟橋。海河開啟橋位于天津港務(wù)局三分公司附近

26、，海河隧道位于水線路，海河開啟橋主體工程明年竣工，海河隧道完工時(shí)間預(yù)計(jì)在2008年。（8） 城際鐵路：按照鐵道部整體規(guī)劃，全長160.3公里的城際鐵路起自北京南站，先到天津站，后延伸至泰達(dá)市民廣場，同時(shí)在張貴莊預(yù)留與天津?yàn)I海國際機(jī)場的接軌條件，屆時(shí)不僅實(shí)現(xiàn)北京機(jī)場與天津機(jī)場的1小時(shí)通達(dá)，濱海地區(qū)市民坐城鐵10分鐘左右直達(dá)天津站，快捷程度非比尋常。（9） 地鐵9號線：“十一五”期間將建成的地鐵9號線，即是津?yàn)I輕軌市區(qū)部分延長線，該線路接輕軌中山門站，途經(jīng)市區(qū)東興路、大直沽西路、十一經(jīng)路、七經(jīng)路至天津站為終點(diǎn)。屆時(shí)，乘輕軌可直達(dá)天津站。（10） 洞庭路：開發(fā)區(qū)洞庭路已動工改造，投資估算約為8000

27、萬元，起點(diǎn)是新港橋四號路，終點(diǎn)是學(xué)院區(qū)園區(qū)北路，全場7.722公里。雙向六車道，道路全寬40米，其中，有軌電車將占地8.5米。路兩側(cè)的景觀設(shè)計(jì)包括街頭景觀小品、廣告燈箱設(shè)計(jì)、花池、座椅、樹木等景觀。在第十三大街附近還將作4個(gè)小型廣場，其中包括小橋、疊水等人造景觀，工期9個(gè)月。（四）區(qū)域發(fā)展：大濱海規(guī)劃帶來的七大功能區(qū)域劃分濱海新區(qū)總體空間布局為“t”型結(jié)構(gòu)：沿京津塘高速公路和海河建設(shè)“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸”，沿海岸線和海濱大道建設(shè)“海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶”。在“軸”、“帶”的交匯處，建設(shè)國際港口大都市標(biāo)志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構(gòu)成濱海新區(qū)的核心區(qū)。按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè)7大功能區(qū)。其中重點(diǎn)發(fā)

28、展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的103平方公里的先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；生物、納米新材料研發(fā)和制造的25平方公里的濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；石油化工、海洋化工、精細(xì)化工的80平方公里的濱海化工區(qū)；53平方公里的中心商務(wù)商業(yè)區(qū)；天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū)的100平方公里的海港物流區(qū)；集航空運(yùn)輸、空港物流、民航科技為一體的102平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)；75平方公里、海岸線長14公里的海濱休閑旅游區(qū)。另外，開發(fā)區(qū)西區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境逐步形成。經(jīng)過兩年多的開發(fā)，天津開發(fā)區(qū)西區(qū)先后吸引了錦湖輪胎、威斯塔斯、勤威工業(yè)等國際知名企業(yè)、金耀集團(tuán)等“東移”企業(yè)以及富士達(dá)電動車等民營企業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模正逐步形成。2005年

29、，西區(qū)工業(yè)開始實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值6.76億元。（五）濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展及其對房地產(chǎn)行業(yè)的影響綜合判斷：1、 濱海新區(qū)有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政策層面的支持十分強(qiáng)大雖然濱海新區(qū)成立于1992年，可是這個(gè)松散的經(jīng)濟(jì)體系是以開發(fā)區(qū)、渤海石油、港務(wù)局為支柱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有上升到一個(gè)區(qū)域乃至全國的經(jīng)濟(jì)引擎概念。從05年下半年濱海新區(qū)全面啟動來看，點(diǎn)線面的開發(fā)格局已然形成，濱海新區(qū)510平方公里的土地上，將在10-15年的時(shí)間內(nèi)形成一個(gè)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)體。2、 濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展濱海新區(qū)在金融、貿(mào)易等方面已經(jīng)開始彌補(bǔ)之前的不足，如渤海銀行業(yè)開業(yè)、籌建渤海產(chǎn)業(yè)基金等，并從政府政策

30、引導(dǎo)上開始強(qiáng)調(diào)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并開始籌備以金融中心、國際貿(mào)易中心、物流航運(yùn)中心為基礎(chǔ)的cbd建設(shè)，從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、規(guī)模聚集層面上彌補(bǔ)第三產(chǎn)業(yè)的不足，從而對房地產(chǎn)高端商務(wù)配套形成較強(qiáng)的支撐。3、 濱海新區(qū)的城市規(guī)劃會改變傳統(tǒng)的城市功能分布格局，促使新興的熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)在原有的濱海新區(qū)城市格局中，開發(fā)區(qū)與塘沽區(qū)是兩個(gè)最主要的支撐點(diǎn)，但這兩個(gè)區(qū)域的城市功能完全的割裂開發(fā)（開發(fā)區(qū)與塘沽區(qū)在房地產(chǎn)消費(fèi)市場上十分封閉），在塘沽區(qū)內(nèi)部，海河南北咫尺天涯，中心城區(qū)與周邊城區(qū)的分割也比較明顯。新的濱海新區(qū)城市規(guī)劃出臺后，伴隨著市政建設(shè)與投資開發(fā)，出現(xiàn)了大量的熱點(diǎn)區(qū)域，如工農(nóng)村區(qū)域、新河區(qū)域、海河南區(qū)域等，傳統(tǒng)的低洼區(qū)

31、域面臨較大的升值空間，以工農(nóng)村區(qū)域?yàn)槔吮姸嗤顿Y商的進(jìn)駐，商品房住宅價(jià)格在短短半年內(nèi)上升了1000元/平米以上；而海河南部分項(xiàng)目的漲幅也在1000元/平米以上。4、 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展是一個(gè)長期概念，濱海新區(qū)的投資需要一個(gè)相對較長的投資周期浦東開發(fā)積舉國之力用了十年的時(shí)間，雖然濱海新區(qū)的開發(fā)基礎(chǔ)要較當(dāng)年浦東開發(fā)更為優(yōu)越，但面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境要遜色于當(dāng)年的浦東。在濱海新區(qū)的開發(fā)中還存在很多矛盾和問題，如區(qū)域內(nèi)部的協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性缺乏乃至沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈條、第三產(chǎn)業(yè)的相對薄弱、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的時(shí)滯等等。因此，對濱海新區(qū)的投資存在一個(gè)較長的回報(bào)周期，在10-15內(nèi)濱海新區(qū)才會擁有一個(gè)

32、較為成熟的環(huán)境（視產(chǎn)業(yè)不同而有所差異）。三、濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究現(xiàn)階段濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所屬階段及未來發(fā)展預(yù)期(一) 濱海新區(qū)05年商品房住宅發(fā)展情況回顧1、濱海新區(qū)05年商品房住宅供求分析1）總體供給量（根據(jù)本區(qū)域的交易特點(diǎn)，為對外開始內(nèi)部認(rèn)購的量，下同）由于塘沽區(qū)05年在售以及新開發(fā)項(xiàng)目較多，使得市場的供給量比較大，但很多項(xiàng)目在05年有大量的消化，使得在售項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)量較少（見后續(xù)分析總圖二）；而開發(fā)區(qū)下半年上市量大增，也使得總體上市體量也比較大。2）濱海新區(qū)05年總體消化量（均指05年簽訂的協(xié)議額）塘沽區(qū)05年的供求比在1.2：1；開發(fā)區(qū)的供求比在1.07:1，區(qū)域市場的

33、供求基本平衡。按照05年的供求狀況，06年的消化量約在300萬左右。我們分析05年兩個(gè)區(qū)域的供求比，并且將總圖四與總圖三對比分析，我們可以看到一個(gè)很明顯的態(tài)勢：開發(fā)區(qū)市場中的競爭環(huán)境相對寬松，開發(fā)區(qū)區(qū)位中的商品房開發(fā)還存在很大的市場機(jī)會。具體到各個(gè)項(xiàng)目上，由于區(qū)域競爭的不同、項(xiàng)目素質(zhì)的各異以及開發(fā)商操盤水平的不同，在具體的銷售速度上會有很大的不同。2、成交價(jià)格以05年10份為界，濱海新區(qū)的房價(jià)有較明顯的上升過程。我們以開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)為例，分析該階段的價(jià)格變動情況：1） 塘沽區(qū)在2005年，尤其以2005年9-10月份為界，受到宏觀政策的影響，塘沽區(qū)住宅價(jià)格水平有了顯著的提高，而且這種價(jià)格的提升

34、涵蓋到各個(gè)區(qū)域，價(jià)格漲幅在600-1000元/平米之間。2） 開發(fā)區(qū)我們同樣以2005年9-10月份為界，考察各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格變動情況（包括對外咨詢價(jià)格）：可以看出，開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)價(jià)格水平在05年以達(dá)到一個(gè)較高的水平，上漲空間在500-800元/平米，部分傳統(tǒng)的中低檔項(xiàng)目漲幅較快。3、開發(fā)結(jié)構(gòu)在我們對05年新上市的項(xiàng)目調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)：普通住宅占絕大多數(shù)，別墅項(xiàng)目一個(gè)，酒店式公寓兩個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目七個(gè)（多數(shù)普通住宅含有底商）?？梢悦黠@地發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)中以普通住宅以及商業(yè)項(xiàng)目為最，其他業(yè)態(tài)相對較少?？偨Y(jié)：05年濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場是一個(gè)相對均衡的房地產(chǎn)市場，由于受到外在因素的刺激，該區(qū)域的房地產(chǎn)

35、市場在05年下半年有較大幅度的增長。另外，05年該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)水平相對較低，開發(fā)形式也比較單一。4、濱海新區(qū)05年在售項(xiàng)目的銷售情況據(jù)我們對塘沽項(xiàng)目一年來的跟蹤調(diào)研來看，除去在05年下半年上市項(xiàng)目的成交火爆之外（部分項(xiàng)目的月均銷售速度達(dá)到1萬平米/月以上），其他階段的成交情況基本在一個(gè)高平臺上平穩(wěn)運(yùn)行，單月銷售面積在6000平米/月左右，部分中心城區(qū)的項(xiàng)目能夠達(dá)到8000平米/月以上。與塘沽區(qū)項(xiàng)目相比，開發(fā)區(qū)各項(xiàng)目的銷售速度要高于塘沽區(qū)，單月銷售面積達(dá)到8000平米/月左右。這一方面是因?yàn)殚_發(fā)區(qū)調(diào)查的項(xiàng)目基本在05年下半年上市，趕上銷售熱潮期，另一方面開發(fā)商新增供給量相對較少，且均處于黃金

36、位置。（二）濱海新區(qū)最新商品房住宅市場信息：2006年1-4月份新增上市量項(xiàng)目信息匯總1、塘沽區(qū)塘沽區(qū)在此期間共有4個(gè)新增項(xiàng)目，弘基天成、陽光金地、裕川家園、世紀(jì)向陽居；3個(gè)老項(xiàng)目新組團(tuán)上市，紫云國際二期、紫云綠洲二期、水域未來城第二組團(tuán)。n 基礎(chǔ)信息：名稱基礎(chǔ)信息地理位置建筑面積容積率綠化率占地面積層數(shù)（層）棟數(shù)總戶數(shù)樓間距弘基天成河北路與營口到交口/解放路商業(yè)圈301陽光金地中心北路西、勝利賓館南、洋貨市場對面3萬201378裕川家園塘沽區(qū)寶山道與河北西路交口8.4萬3.535%528024-26784018-65m世紀(jì)向陽居塘沽區(qū)津塘公路以南，向陽西街以東，向陽北支路以西地段2.9萬平米

37、建筑密度22.6%40%272212紫云國際二期新港三號路與春光道交口14.96萬3.550%4.98萬18-2811928（二期400）60-110m紫云綠洲二期新港三號路與春陽路交口28萬2.5935%11萬平米287238（19、20#）水域未來城塘沽2號水庫北3656721.4945%245417小高9層、11層、18層，聯(lián)排別墅112500（二組團(tuán)243）45m從上表可以看出： 塘沽區(qū)06年2-4月份新上市四個(gè)項(xiàng)目；均為8.4萬平米以下的小項(xiàng)目，其中3萬平米以下的3個(gè)；位置都屬于塘沽區(qū)中心位置；建筑形式均以20層以上高層為主，老項(xiàng)目中的新上市組團(tuán)除水域未來城之外也都為18-28層的高

38、層項(xiàng)目。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)格局中，塘沽中心城區(qū)將是小體量項(xiàng)目的集中供給地以及二手房交易的活躍場所，將不會再是商品房住宅交易的主要活躍場所。商品房住宅開發(fā)還是以滿足投資、初次置業(yè)需求為主的普通高層公寓產(chǎn)品為主。n 產(chǎn)品信息名稱產(chǎn)品信息設(shè)計(jì)公司戶型出房率層高（米）戶型面積開間特點(diǎn)弘基天成陽光金地45復(fù)式小戶型4.8裕川家園87-108南北通透對流、戶型設(shè)計(jì)一般80%2.9世紀(jì)向陽居100-1404-4.2m ，全明設(shè)計(jì)、開間進(jìn)深尺度合理，面積適度，定位于改善型客戶75%2.9紫云國際二期ccdi深圳中建國際 新加坡dpc景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所140-1904.2m 4.5m 5.2m 6m功能分區(qū)較好 大

39、開間全明設(shè)計(jì)77%2.9紫云綠洲二期規(guī)劃設(shè)計(jì)：archiland； 建筑設(shè)計(jì)：天津市建筑設(shè)計(jì)院。129-1704m-4.5m、5.7m中規(guī)中矩，以中小戶型為主，無太多亮點(diǎn)82%2.9-3.0水域未來城景觀設(shè)計(jì)：美國納爾斯波頓事務(wù)所，規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)公司，建筑設(shè)計(jì)：美國udg/天津天怡建筑設(shè)計(jì)有限公司68-1814.8m、5.1m全明設(shè)計(jì)，大開間舒適度高，但戶型面積過大85%3名稱小區(qū)規(guī)劃是否有商業(yè)商業(yè)運(yùn)作模式外檐車位數(shù)陽光金地2層底商+商業(yè)廣場未定涂料未定裕川家園局部2層商業(yè)未定高級涂料世紀(jì)向陽居小區(qū)采用有特色的現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)與環(huán)境，規(guī)劃利用帶狀架空層創(chuàng)造以小區(qū)中軸為主導(dǎo)的空中景觀。結(jié)

40、合景觀、會所、建筑等共同構(gòu)架整個(gè)特區(qū)。高級外墻涂料100%紫云國際二期排列錯(cuò)落有致，考慮景觀的占有面積，將樓群設(shè)計(jì)成為圍合式，每層每戶居民都可以在自家中充分欣賞到園林景觀。11棟樓為圍合式布局，以中心庭院為中心，根據(jù)環(huán)型布局和景觀軸線把小區(qū)分為兩個(gè)組團(tuán)，并在兩個(gè)組團(tuán)設(shè)計(jì)了一體的景觀園林帶。高級外墻涂料928紫云綠洲二期各樓之間有少量綠地，與車位相連，園林中設(shè)置步行道，無主題式園林。2層商業(yè)未售高級涂料100%水域未來城以第一組團(tuán)外圍綠地和水庫為景觀點(diǎn)，分布以大戶型為主的7、8、9、10號樓，以較小戶型為主的11、12號樓分布在緊鄰商業(yè)的一側(cè)，處于項(xiàng)目整體邊緣。以9層小高層為主，以最大化觀景面和

41、采光面為布局原則，與第一組團(tuán)對將來的別墅組團(tuán)形成合圍之勢，利用戶型配比，減小部分樓坐的位置劣勢，對于位置較好的樓座則采用大戶型，充分利用大開間的設(shè)計(jì)將景觀最大化，沿街商鋪/德式外檐、涂料為主，局部面磚80%從上表可以看出：06年塘沽區(qū)上市項(xiàng)目戶型面積與年前相比較有很大不同，由于單價(jià)的上升以及商品房住宅消費(fèi)特點(diǎn)的變化，一反以前追求大戶型的設(shè)計(jì)理念，戶型設(shè)計(jì)均以中小面積為主，最小45，最大140。這些產(chǎn)品的上市進(jìn)一步推動住房平均價(jià)格水平的上升，帶動了新一輪的住房消費(fèi)。原有項(xiàng)目新上市組團(tuán)仍然以大戶型為主。在小區(qū)規(guī)劃方面還是原來大盤項(xiàng)目有特色，新上市項(xiàng)目在園林規(guī)劃方面沒有什么投入。n 銷售信息名稱銷售

42、信息上市時(shí)間入住時(shí)間上市價(jià)現(xiàn)價(jià)廣告語銷售狀況后期上市狀況（元/）上市量戶型面積弘基天成尚未銷售大概在5、6月份對外公開08年未定/80-120陽光金地5.12日 08年按套銷售40-60萬/套洋貨精裝復(fù)式mini家5月12日排隊(duì)選房交定金5萬378套復(fù)式45-60裕川家園尚未正式開盤，內(nèi)部認(rèn)購咨詢期2008年8月5000認(rèn)購價(jià) 5200主打8萬元首付住新居，面向工薪階層，價(jià)格低60%38萬一室、二室、三室55-138世紀(jì)向陽居2006.2.15日亮相，2006年月15日開工08年5600-58005600-5800城心地位、至尚生活80%85套2-2-1 3-2-1104-139紫云國際二期2

43、006年4月22日2007年6月52005200-5500壯闊園林種的21世紀(jì)貴族浪漫 凡爾賽風(fēng)景隨心選藏40%613802-1-1 3-2-2 4-2-2108-180紫云綠洲二期06.1.62007.124580-5150/4800-5450上風(fēng)上水，紫云深處的綠洲風(fēng)景70%2-2-2 3-2-2109-129水域未來城06.3.2507年5月份54005250-5600水景、園林、生態(tài)景觀約25%2.1萬2-2-1 3-2-2 3-3-2115-145從上表可以看出：塘沽區(qū)目前5000元/平米以下的房子近乎絕跡，在總房款一定的情況下，小戶型產(chǎn)品大行其道，極大地提升了住宅價(jià)格水平。在新近上

44、市的陽光鑫地項(xiàng)目，單價(jià)逼近10000元/平米（精裝修、復(fù)式住宅），銷售情況不太理想。塘沽區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格短短半年內(nèi)上升到1000-1500元/平米，很大程度上透支了未來的上漲潛力。n 項(xiàng)目配套名稱物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品配套周邊配套物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)（元/平方米）電梯采暖方式智能化部分弘基天成集中供暖世紀(jì)廣場、塘沽金街、塘沽醫(yī)院、塘沽一中、樂購超市、海河外灘陽光金地集中供暖寬帶專線入戶預(yù)留對講可視防盜門 小區(qū)智能化安防設(shè)施，治安監(jiān)控系統(tǒng)洋貨商圈、勝利賓館、易買的秀谷、塘沽職大、大五金超市、巨川唐人街裕川家園裕川物業(yè)管理有限公司1元多集中供暖對講可視防盜門、 寬帶專線入戶預(yù)留、 小區(qū)智能化安防設(shè)施，治安監(jiān)控系

45、統(tǒng)工農(nóng)村大型農(nóng)貿(mào)市場及周邊沿街商業(yè)服務(wù)設(shè)施世紀(jì)向陽居集中供暖洋貨商圈，成熟生活社區(qū)紫云國際二期自管1.1高規(guī)格電梯集中供熱，地板采暖設(shè)置消防控制室與安防控制室，小區(qū)門、單元門暗轉(zhuǎn)可視對講系統(tǒng)、智能化安防設(shè)施、治安監(jiān)控系統(tǒng)，寬帶、電視、電話紫云公園、紫云中學(xué)、濱海文體中心、其周邊33 萬平米紫云公園、市重點(diǎn)紫云中學(xué)、規(guī)劃中的文體運(yùn)動中心，及周邊現(xiàn)有沿街商業(yè)服務(wù)設(shè)施共同構(gòu)成其生活服務(wù)區(qū)紫云綠洲二期福新物業(yè)1.1名牌電梯集中供暖可視對講、24小時(shí)電視監(jiān)控紫云公園、紫云中學(xué)、濱海中學(xué)、朝陽樓小學(xué)、小區(qū)規(guī)劃建設(shè)幼兒園、金元寶海門大賣場、海門商場、中國工商銀行，中國建設(shè)銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，天津商業(yè)銀行、港

46、口醫(yī)院、濱海文體中心、及周邊現(xiàn)有沿街商業(yè)服務(wù)設(shè)施共同構(gòu)成其生活服務(wù)區(qū)水域未來城戴德梁行1.3集中供暖寬帶專線入戶預(yù)留對講可視防盜門 小區(qū)智能化安防設(shè)施，治安監(jiān)控系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)建有高檔會所、公共交流空間，游泳池、咖啡廳、酒吧幼兒園，工農(nóng)村大型農(nóng)貿(mào)市場及周邊沿街商業(yè)服務(wù)設(shè)施 從上表看出：在產(chǎn)品配套方面各項(xiàng)目沒有太大差別，都屬于一般配套2、開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)共有九個(gè)項(xiàng)目有新增量，歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期、天寶金海岸、御景園邸、萬通新城國際、愛麗榭、東方名居、伴景灣北區(qū)、榮鑫園、濱海新城，其中新上市項(xiàng)目兩個(gè)：榮鑫園、濱海新城。n 基礎(chǔ)信息名稱基礎(chǔ)信息地理位置建筑面積容積率綠化率占地面積層數(shù)（層）棟數(shù)總戶數(shù)樓間距歐美風(fēng)情

47、小鎮(zhèn)四期開發(fā)區(qū)五大街延長線825路終點(diǎn)站100萬1.6750萬27-328142245m天寶金海岸開發(fā)區(qū)泰達(dá)大街160萬1.3140%1000000189519/御景園邸開發(fā)區(qū)/第二大街與黃海路交口6萬2.840%2萬26365-110米萬通新城國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第四大街泰達(dá)足球場旁3600003.252%11277013-3422362770m愛麗榭第三大街與新城西路交口1100002.8635%21982.619481050米濱海新城開發(fā)區(qū)新港4號路與新城西路交口46%5.4萬3111一期700余套東方名居開發(fā)區(qū)第二大街與翠園東（西）路交口6萬35%17、27、283570/榮鑫園開發(fā)區(qū)黃

48、海路第一大街四號路之間1528035%151180余/伴景灣北區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第四大街2283082.6748%85491.859281292070-100m從上表可以看出：開發(fā)區(qū)新上市項(xiàng)目有兩個(gè)濱海新城與榮鑫圓，其中榮鑫園只有一棟樓，共180余戶；其余項(xiàng)目均為后期上市組團(tuán)；各項(xiàng)目均為高層建筑，且項(xiàng)目綠化率相對較高。n 產(chǎn)品信息名稱產(chǎn)品信息設(shè)計(jì)公司戶型出房率層高（米）主力戶型開間特點(diǎn)歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期98-1103.94.6m部分戶型設(shè)計(jì)不合理造成北面戶型,戶型面積以中小戶型為主，配比比較合理 74%3m天寶金海岸美國納德華建筑設(shè)計(jì)有限公司/美國topo建筑環(huán)境設(shè)計(jì)公司138、167-1873.

49、9-4.5m四室面積過大75%3m御景園邸1805m大開間5米寬廳、4米豪臥，開間戶型面積過大，造成總房款過高影響銷售速度/3m萬通新城國際a3澳大利亞cox 新加坡dhfj 美國ksk 香港bdm 中國建筑萬通鼎安等60-904.2m南北通透、舒適實(shí)用的戶型75%小高層3.15；高層3米愛麗榭73120 1602003.9m 4.2m 4.5m全明設(shè)計(jì)，南北通透，經(jīng)典戶型設(shè)計(jì)76%3米濱海新城梁黃顧（香港）建筑師事務(wù)所150-1605m 4.6m 4.2m首層為挑空大堂，戶戶有觀景陽臺、全明設(shè)計(jì)、功能布局合理/3m東方名居110-1424.2-4.8m面積適中，全明設(shè)計(jì)，戶型分配較好87%2

50、.9米榮鑫園73-954.2m 4.8m塔樓，中小戶型為主，三梯12戶設(shè)計(jì)，造成純陰面戶型80%2.9米伴景灣項(xiàng)目設(shè)計(jì)：ispwich properties limited 建筑設(shè)計(jì)：北京首都工程建筑設(shè)計(jì)有限公司 景觀設(shè)計(jì)：sayulaarchitectural design ltd140332/私家入戶花園、私家入戶電梯、兩側(cè)戶型觀景窗，增大觀景面，大部分戶型臥室均配備衛(wèi)生間，4.8-7.8m調(diào)控入戶大堂，設(shè)計(jì)豪華尊榮/3.1-3.3m名稱小區(qū)規(guī)劃是否有商業(yè)商業(yè)運(yùn)作模式外檐車位數(shù)歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)四期本項(xiàng)目共分為九期，由50余座板式高層、70余棟連排別墅組成社區(qū)沿街商業(yè)，每個(gè)組團(tuán)設(shè)有組團(tuán)商業(yè)出售涂

51、料60.00%天寶金海岸a03與a05地塊為一整體，以三列三排九個(gè)樓進(jìn)行排布，a03分布六個(gè)樓、a05分布3個(gè)樓，為追求南北朝向，所有樓座在地塊中向右傾斜，這不但保證了采光，也大大擴(kuò)大了樓間距，市園林景觀得到充分的利用和展現(xiàn)，也是戶型設(shè)計(jì)更側(cè)重于觀景效果。底商未定涂料100%御景園邸由美國南加州與臺灣建筑大師聯(lián)手規(guī)劃。它融入了國際元素，吸納泰國普吉島allamanda和香港陽明山莊的設(shè)計(jì)理念，總體規(guī)劃采用“北起南伏、西高東低、大圍合、大間距”的空間構(gòu)想，三個(gè)水系胡景豪是各自獨(dú)立，自成一體，水洗、花園和小巧，與華納高爾夫大片球景綠地遙相呼應(yīng)一層底商未定涂料萬通新城國際項(xiàng)目整體規(guī)劃承襲歐式皇家園林

52、設(shè)計(jì)之精髓，外圍10棟100米的高層板式住宅將小區(qū)半圍合，區(qū)內(nèi)12棟小高層沿三條軸線排列，樓棟依據(jù)三角形地塊呈金字塔式排列15萬平米國際化商業(yè)娛樂街區(qū)、5千平米臨湖商業(yè)、2萬平米的鄰里中心/涂料、局部鋁板和玻璃幕墻3627個(gè)愛麗榭項(xiàng)目由四棟主體建筑組成圍合式小區(qū)，中間有景觀綠地、人行步道、小品建筑等構(gòu)成小區(qū)景觀景觀帶項(xiàng)目橙色外立面極具現(xiàn)代感，與旁邊的開發(fā)區(qū)金融界形成一體810濱海新城項(xiàng)目分為三部分，東邊為第二組團(tuán)，六棟高層，中間整體為商業(yè)廣場，西邊為第一組團(tuán)由五棟高層有未定高級外墻涂料100%東方名居三棟高層一字排開,近1萬平米高低錯(cuò)落的景觀中庭,中心庭院為架空停車場，綠地停車錯(cuò)落有致沿街底商出售涂料+底部大理石570榮鑫園與原有的榮鑫園社區(qū)并為一體無/涂料/伴景灣以會所所處位置為軸的對稱式規(guī)劃布局，項(xiàng)目前部為半圍合式布局，左右兩側(cè)各五棟高層呈弧形將會所環(huán)抱其中，項(xiàng)目后部位為左右各8棟高層、小高層建筑，其中兩棟超高層建筑處于項(xiàng)目中心區(qū)，其余建筑分布項(xiàng)目后部周邊，形成圍合之勢，將綠化園景環(huán)抱其中。三種身份入戶方式：主、仆、客各進(jìn)其門。三種回家方式：通過大堂、坡地花園、車庫直接電梯入戶