物業(yè)項目承接

1、1 總則1.1本手冊規(guī)定的物業(yè)項目承接主要是針對管理公司新開發(fā)項目以外的新物業(yè)項目承接，以及與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會簽訂( 續(xù)簽 ) 物業(yè)服務(wù)合同的過程。1.2物業(yè)項目承接過程必須按管理公司規(guī)定的原則、程序和要求進(jìn)行，有選擇地參與外部物業(yè)小區(qū)的投標(biāo)和洽談，維持萬達(dá)品牌的優(yōu)質(zhì)形象。1.3各物業(yè)分公司在開展物業(yè)項目承接工作中應(yīng)充分識別顧客需求和期望，確保本公司有能力滿足顧客要求。2 相關(guān)職責(zé)界定2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)具體操作與業(yè)主委員會簽訂或續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同，以及對外項目承接工作。2.2 項目所在公司負(fù)責(zé)審核所屬物業(yè)分公司的對外承接項目意向、物業(yè)投標(biāo)書、( 前期) 物業(yè)服務(wù)合同，以及合同續(xù)簽時的物業(yè)

2、管理方案。2.3 管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)分公司對外承接項目意向、物業(yè)投標(biāo)書、( 前期) 物業(yè)服務(wù)合同，以及合同續(xù)簽時的物業(yè)管理方案。3 對外物業(yè)項目承接3.1基本規(guī)定3.1.1管理公司不限制各地物業(yè)分公司在有條件的情況對外承接物業(yè)服務(wù)項目，但在具體操作前必須將對外承接項目的工作意向報經(jīng)項目所在公司審核、管理公司經(jīng)營委員會批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一步的洽談或報名參與投標(biāo)。3.1.2各地物業(yè)分公司對外承接項目應(yīng)遵循國家物業(yè)管理條例的規(guī)定，通過投標(biāo)方式承接物業(yè)服務(wù)項目。3.2物業(yè)服務(wù)招標(biāo)信息3.2.1物業(yè)分公司接獲并核實(shí)物業(yè)管理招標(biāo)信息后，應(yīng)迅速組織人員從開發(fā)商或托管單位獲得招標(biāo)文件或相關(guān)資料

3、，報本公司總經(jīng)理審查。需要購買招標(biāo)文件的及繳納投標(biāo)押金的，必須先報總經(jīng)理批準(zhǔn)。3.2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員對收集的初步信息進(jìn)行分析，決定是否參加投標(biāo)。3.2.4當(dāng)決定參加投標(biāo)時，物業(yè)分公司組織人員依據(jù)相關(guān)資料編制投標(biāo)計劃書，經(jīng)本公司總經(jīng)理審核簽署后，報項目地產(chǎn)公司審核、管理公司經(jīng)營委員會批準(zhǔn)。投標(biāo)計劃書內(nèi)容包括成本估算額、投標(biāo)方案、投標(biāo)時間等。3.3投標(biāo)申請3.3.1經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會批準(zhǔn)后，物業(yè)分公司編制并向招標(biāo)單位報送投標(biāo)申請。3.3.2投標(biāo)申請的內(nèi)容應(yīng)包括：公司營業(yè)執(zhí)照、專業(yè)人員配置、招標(biāo)和投標(biāo)方案。品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門配合接受招標(biāo)單位的資質(zhì)審查。3.4投標(biāo)工作小組3.

4、4.1物業(yè)分公司通過招標(biāo)單位的資格審查，成為投標(biāo)單位后，物業(yè)分公司總經(jīng)理組織相關(guān)部門的專業(yè)人員參加投標(biāo)工作小組，完成物業(yè)項目調(diào)查、招標(biāo)文件分析、投標(biāo)文件編制及評審、參加開標(biāo)及中標(biāo)后的合同談判等工作。3.4.2投標(biāo)工作小組成員的任務(wù)分工、工作輸出成果及時間進(jìn)度等必須形成書面的投標(biāo)工作計劃。3.4.3物業(yè)分公司品質(zhì)部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)必需的專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為投標(biāo)小組成員，全過程參與投標(biāo)工作。3.5投標(biāo)文件編制3.5.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織投標(biāo)小組成員詳細(xì)研讀招標(biāo)文件，對招標(biāo)文件的每一條款要求達(dá)成一致理解，并就需要澄清的事項列出問題清單及解決途徑，在投標(biāo)小組內(nèi)分配工作任務(wù)，這些任務(wù)包括(不限于

5、)：a) 就招標(biāo)文件中的問題與招標(biāo)單位進(jìn)行溝通、澄清；b) 進(jìn)行物業(yè)項目現(xiàn)場踏勘，了解物業(yè)項目及周邊區(qū)域情況；c) 開發(fā)商 ( 或物業(yè)小區(qū) ) 過往與物業(yè)公司的合作表現(xiàn)；d) 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)法規(guī)及主管部門政策、工作慣例收集、研究；e) 需要時，開展相關(guān)市場及競爭對手調(diào)查等。3.5.2上述各項工作完成后均必須形成書報告，詳細(xì)陳述收集信息內(nèi)容、來源、可信程度，以分析結(jié)論和建議。3.5.3投標(biāo)工作小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)書的格式要求逐項考慮，編制相應(yīng)的投標(biāo)書。編制時主要考慮以下方面的要求：a) 標(biāo)書的形式；b) 投標(biāo)書表述的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)書的情況；c) 適度的報價；d) 投標(biāo)書所附的證據(jù)資料。3.5.4投標(biāo)書一般應(yīng)

6、包括以下內(nèi)容：a) 投標(biāo)函；b) 投標(biāo)報價；c) 物業(yè)管理方案；d) 招標(biāo)文件要求的其他材料。3.5.5在招標(biāo)單位沒有具體規(guī)定物業(yè)管理方案、成本測算要求時，物業(yè)分公司應(yīng)按物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)，以及開辦費(fèi)用測算指引、日常運(yùn)作成本測算指引的規(guī)定執(zhí)行。3.6投標(biāo)文件的評審與批準(zhǔn)3.6.1投標(biāo)文件完成后，物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織投標(biāo)小組成員對投標(biāo)文件進(jìn)行評審，評審結(jié)果應(yīng)形成書面記錄, 并由參加人員聯(lián)名簽署。3.6.2投標(biāo)文件的評審應(yīng)參照本手冊第6.3 節(jié)合同管理的規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行，并著重考慮以下各方面的問題：a) 投標(biāo)書格式是否滿足招標(biāo)文件的要求；b) 招標(biāo)文件及溝通過程中的疑問是否均已澄清，并在投標(biāo)文件中清晰體現(xiàn)；c) 物業(yè)管理方案是否有針對性， 能否體現(xiàn)招標(biāo)文件要求的特色， 以及萬達(dá)物業(yè)的品牌形象；d) 招標(biāo)文件涉及的服務(wù)要求是否全部涵蓋；e) 是否存在過度承諾，或可能導(dǎo)致分歧的表達(dá)；f) 成本測算是否合理、可行，等等。3.6.3物業(yè)分公司內(nèi)部投標(biāo)文件評審?fù)ㄟ^后，應(yīng)將投標(biāo)文件及評審記錄一并報項目所在公司審核、管理公司經(jīng)營委員會批準(zhǔn)。3.7投標(biāo)書的報送及評標(biāo)3.7.1經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會批準(zhǔn)后的投標(biāo)文件，物業(yè)分公司投標(biāo)小組負(fù)責(zé)裝訂、密封并加蓋單位印章和總經(jīng)理印鑒，并按招標(biāo)規(guī)定的時間報送招標(biāo)單位參加開標(biāo)。3.7.2物業(yè)分公司總經(jīng)理或指定