【商業(yè)地產(chǎn)DOC】達(dá)州市主城區(qū)住宅需求調(diào)查研究報(bào)告35DOC

1、二八年達(dá)州城市主城區(qū)住宅市場(chǎng)需求特征調(diào)研報(bào)告目 錄一、本次調(diào)研說(shuō)明：3、調(diào)研區(qū)域說(shuō)明：3、調(diào)研地點(diǎn)說(shuō)明：3、調(diào)研有效問(wèn)卷說(shuō)明：3二、個(gè)體樣本基礎(chǔ)資料分析：4、被訪者年齡情況。4、被訪者學(xué)歷情況：4、被訪者家庭人口情況5、被訪者所在行業(yè)特征：5、被訪者家庭收入情況：6、被訪者家庭投資情況6三、問(wèn)卷分析：7(一)、對(duì)調(diào)控政策的了解程度：7(二)、政策對(duì)消費(fèi)行為的影響：8(三)、優(yōu)先考慮因素：8(四)、區(qū)位需求：9(五)、物業(yè)類(lèi)型需求：10(六)、住宅形式需求：10(七)、戶(hù)型需求分析：11(八)、功能房間需求：12(九)、期望購(gòu)房面積：12(十)、私家花園需求：13(十一)、購(gòu)房目的：14(十二)

2、、建筑風(fēng)格：14(十三)、停車(chē)位需求：15(十四)、精裝房需求：15(十五)、對(duì)“龍郡”開(kāi)發(fā)的看法：16(十六)、對(duì)達(dá)州休閑旅游景點(diǎn)的看法：16(十七)、業(yè)余時(shí)間安排：17(十八)、周末安排：18(十九)、黃金周安排：18(二十)、休閑娛樂(lè)方式：19(二十一)、對(duì)翠屏山或火烽山旅游開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)：20四、個(gè)體樣本交叉分析：20(一)、對(duì)“期望購(gòu)房區(qū)位”為“南外或龍郡翠屏山”的個(gè)體樣本的交叉分析：201、期望購(gòu)房類(lèi)型：212、期望購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型：213、期望購(gòu)房面積：224、購(gòu)房目的：235、對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)的看法：23(二)、對(duì)“年齡在2645歲”之間的個(gè)體樣本的交叉分析：241、物業(yè)形態(tài)需求分析：242、戶(hù)

3、型需求分析：253、面積需求分析：254、購(gòu)房目的：265、對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)的看法：26(三)、對(duì)“家庭年收入在25萬(wàn)元”之間的個(gè)體樣本的交叉分析271、物業(yè)形態(tài)需求分析：272、戶(hù)型需求分析：283、面積需求分析：284、購(gòu)房目的：295、對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)的看法：29五、群體樣本調(diào)查分析：30(一)、客戶(hù)來(lái)源及特征：30(二)、影響購(gòu)買(mǎi)因素：30(三)、最快速去化的戶(hù)型及總價(jià)：30六、需求特征調(diào)研結(jié)論：31(一)、近期意向購(gòu)房客戶(hù)基本特征：31(二)、需求主要特征分析：31(三)、對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)及旅游產(chǎn)業(yè)的意見(jiàn)：32一、本次調(diào)研說(shuō)明：、調(diào)研區(qū)域說(shuō)明：我公司結(jié)合實(shí)際情況在達(dá)州市老城區(qū)、達(dá)縣南外城區(qū)以及西外新區(qū)

4、分別進(jìn)行了深度抽樣問(wèn)卷調(diào)查。、調(diào)研地點(diǎn)說(shuō)明：樣本來(lái)源于達(dá)州市目前在售典型項(xiàng)目銷(xiāo)售中心（濱江名都城、紅楓嶺、恒陽(yáng)驪都、天府西城、通錦國(guó)際新城、僑興新城、龍洲半島、洲河灣、恒大品城）攔截訪問(wèn)，政府新區(qū)主要政府機(jī)關(guān)、學(xué)校等事業(yè)單位、大型企業(yè)等上門(mén)抽樣訪問(wèn)，以及對(duì)“龍郡外灘”銷(xiāo)售中心來(lái)訪客戶(hù)進(jìn)行定向訪問(wèn)。、調(diào)研有效問(wèn)卷說(shuō)明：本次問(wèn)卷共采集樣本總量為211份，通過(guò)全面的復(fù)核檢查和科學(xué)篩選，有效樣本量合計(jì)為198份。我們將對(duì)有效樣本通過(guò)spss統(tǒng)計(jì)分析和交叉分析得出問(wèn)卷調(diào)研結(jié)論。二、個(gè)體樣本基礎(chǔ)資料分析：、被訪者年齡情況。說(shuō)明：從對(duì)被訪者年齡的調(diào)查中看出，此次抽樣樣本年齡結(jié)構(gòu)較分散,年齡段在26-35歲占

5、總的44%，36-45歲占27%，56歲以上的群體最少占4%。這與達(dá)州市目前住房消費(fèi)目標(biāo)客戶(hù)群的年齡結(jié)構(gòu)相符合。從總體上看，年齡在26-45歲的占71%，這個(gè)年齡段的人群收入相對(duì)穩(wěn)定并有一定的積蓄，事業(yè)正處于上升期，對(duì)住房的需求量大。、被訪者學(xué)歷情況：說(shuō)明：從對(duì)被訪者的學(xué)歷調(diào)查可以看出，此次抽樣調(diào)查中，專(zhuān)科學(xué)歷占29%，中專(zhuān)學(xué)歷占28%。從整體上來(lái)看，此次調(diào)查的樣本，在本科以及本科以下的學(xué)歷中分布均勻。因?yàn)椋湍壳岸裕_(dá)州市場(chǎng)上具有一定住房消費(fèi)能力的人群的學(xué)歷基本按該表狀態(tài)分布，這部分群體是達(dá)州目前住房消費(fèi)的主力軍。然而，該群體也在趨步向高學(xué)歷化方向發(fā)展。、被訪者家庭人口情況說(shuō)明：在對(duì)被訪者

6、家庭人口的抽樣調(diào)查中可以看出，家庭人口數(shù)是3口人的最多占40%，其次是4口人的家庭占38%。因家庭人口數(shù)對(duì)住房的房間功能需求有很強(qiáng)的相關(guān)性，也與住房面積消費(fèi)成正比。因此我們項(xiàng)目的住房戶(hù)型結(jié)構(gòu)、面積以及房間功能應(yīng)與家庭人口數(shù)和結(jié)構(gòu)相符合。、被訪者所在行業(yè)特征：說(shuō)明：從對(duì)被訪者所在行業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，個(gè)體、自由職業(yè)者、私營(yíng)企業(yè)主和公務(wù)員所占比例有68.5%，且分布均勻；其余行業(yè)共占31.5%，分布均勻。此次調(diào)查所的采集樣本基本涉及到了達(dá)州市的主要行業(yè)，并且對(duì)達(dá)州市幾大主要行業(yè)如個(gè)體工商戶(hù)、自由職業(yè)者、私營(yíng)企業(yè)主和公務(wù)員等進(jìn)行了相對(duì)較多的樣本抽樣。、被訪者家庭收入情況：說(shuō)明：從對(duì)被訪者家庭收入情況調(diào)查可

7、以看出，此次抽樣調(diào)查家庭收入在2萬(wàn)元以?xún)?nèi)的占29.32%，2.12.5萬(wàn)占17.10%，2.6-3.0萬(wàn)的占12.20%，3.1-4.0萬(wàn)占9.80%，4.1-5.0萬(wàn)的占13.40%，年收入在6萬(wàn)以上的占12%。根據(jù)我們長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)消費(fèi)者調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)判斷，被調(diào)查者在回答自己的家庭年收入時(shí)往往比實(shí)際收入要低20%30%。因此，我們應(yīng)該在提高后的家庭年收入的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理規(guī)劃住房的總價(jià)、單價(jià)、以及首付情況，以便更好的滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)住房的消費(fèi)。、被訪者家庭投資情況說(shuō)明：在對(duì)被訪者家庭投資方式的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有投資的居首，占到訪問(wèn)量的33%，其次是買(mǎi)股票和基金的占19.50%，買(mǎi)住宅或商鋪投資的共占18.

8、30%。由此可見(jiàn)，達(dá)州市民趨向于穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小的投資方式。在房地產(chǎn)投資方面意識(shí)不強(qiáng)，從側(cè)面說(shuō)明了達(dá)州消費(fèi)者的投資理念認(rèn)為購(gòu)房是用來(lái)居住或改善生活環(huán)境的，而不是用來(lái)投資的。可見(jiàn)達(dá)州房地產(chǎn)的實(shí)際需求要遠(yuǎn)大于投資需求，整體來(lái)說(shuō)還是一個(gè)以需求為主的健康發(fā)展的市場(chǎng)。 三、問(wèn)卷分析：(一)、對(duì)調(diào)控政策的了解程度：【中成看點(diǎn)】從被訪者對(duì)國(guó)家針對(duì)房?jī)r(jià)近期上漲過(guò)快所出臺(tái)的調(diào)控政策的了解程度調(diào)查看出，聽(tīng)說(shuō)過(guò)一些的居首占52%，其次是不了解的占31%，十分清楚的占17%，不關(guān)心的沒(méi)有。在訪問(wèn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)現(xiàn)狀已經(jīng)引起了大眾的普遍關(guān)注，幾乎沒(méi)有消費(fèi)者對(duì)此表示不關(guān)心。然而對(duì)相關(guān)政策十分清楚的多是業(yè)內(nèi)人士和政府官員，

9、普通消費(fèi)者大部分只是聽(tīng)說(shuō)過(guò)一些。一些有購(gòu)買(mǎi)需求的人群，也存在對(duì)此不了解的現(xiàn)象。(二)、政策對(duì)消費(fèi)行為的影響：【中成看點(diǎn)】從調(diào)控政策對(duì)被訪者住房消費(fèi)行為的影響調(diào)查發(fā)現(xiàn)，選擇暫時(shí)觀望的居首占34%，沒(méi)有影響和說(shuō)不清楚的分別占26%和24%，加快買(mǎi)房速度的占12%，只有4%因此而停止了買(mǎi)房計(jì)劃。(三)、優(yōu)先考慮因素：【中成看點(diǎn)】從上圖可以看出，在眾多影響購(gòu)房的因素中，價(jià)格因素居首占64.60%，表明近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快給消費(fèi)者帶來(lái)了較大的負(fù)擔(dān)。其次是位置因素占62.20%，這跟位置決定住房升值空間的核心因素分不開(kāi)，也說(shuō)明了項(xiàng)目位置的好壞在一定程度上決定了項(xiàng)目的成敗。然后是小區(qū)環(huán)境占53.70%，因此我們

10、項(xiàng)目應(yīng)該在環(huán)境設(shè)計(jì)上下足功夫，使項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的位置。從總體上看，各要素對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)住房時(shí)都有一定程度上的影響，因此，我們應(yīng)該在各個(gè)可變要素上都要做到讓消費(fèi)者百分百的滿(mǎn)意，只要這樣才能讓我們的產(chǎn)品更好的服務(wù)消費(fèi)者。(四)、區(qū)位需求：【中成看點(diǎn)】從上表可以看出，被訪者期望居住在老城區(qū)的占51.20%，老城區(qū)是達(dá)州市居住生活環(huán)境最早成熟的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的生活配套齊全，人氣很旺，是達(dá)州市民的理想居住區(qū)域之一。其次是選擇龍郡翠屏山的占23.20%，由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目在達(dá)州市民中擁有很高的知名度和期望值，占有了“人和”的優(yōu)勢(shì)，這不僅是我們的機(jī)遇，同時(shí)也為我們能否打造出一個(gè)高品質(zhì)社區(qū)，滿(mǎn)足達(dá)州市民的需求

11、提出了挑戰(zhàn)。(五)、物業(yè)類(lèi)型需求：【中成看點(diǎn)】從對(duì)被訪者期望購(gòu)房類(lèi)型調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被訪者對(duì)高層電梯公寓的需求量最大占56.10%，這與達(dá)州市民長(zhǎng)期以來(lái)居住小高層房屋(多為10-12層左右)，以及“登高”的文化傳統(tǒng)有著直接的聯(lián)系，并且達(dá)州市住房開(kāi)發(fā)以高層公寓為主，此類(lèi)產(chǎn)品發(fā)展比較成熟，市民對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品也比較熟悉。其次是普通多層和花園洋房分別占24.40%和17.10%，隨著人民生活水平的不斷提高，市民對(duì)高質(zhì)量的住房需求量逐漸呈上升趨勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇。(六)、住宅形式需求：【中成看點(diǎn)】從上表可以看出，被訪者對(duì)錯(cuò)層住房需求量最大占39%，其次是平層住房占26.80%。但是，從總體上看，達(dá)州

12、市民對(duì)住宅形式的需求較分散，因此，我們項(xiàng)目的住宅形式應(yīng)相對(duì)齊全來(lái)滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求。但是，對(duì)錯(cuò)層需求的目標(biāo)客戶(hù)群有70%以上都是需要客廳上錯(cuò)的形式。(七)、戶(hù)型需求分析：【中成看點(diǎn)】三室兩廳一衛(wèi)的需求量最大占39%，其次是三室兩廳兩衛(wèi)的戶(hù)型占28%，選擇三房的共占67%，這種戶(hù)型符合大多數(shù)市民家庭結(jié)構(gòu)和生活功能的需要。而選擇二房的也比較大占36%，這種戶(hù)型滿(mǎn)足了小型家庭和經(jīng)濟(jì)相對(duì)困難家庭對(duì)住房的需求，因此也有一定的市場(chǎng)?？傮w看來(lái)，中小戶(hù)型的住房的需求量比較大，而大戶(hù)型（四房及以上的戶(hù)型）的需求也有一定的量。我們項(xiàng)目在戶(hù)型配比上應(yīng)以中小戶(hù)型為主，少量大戶(hù)型為輔的策略來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)住房的需要。(

13、八)、功能房間需求：【中成看點(diǎn)】從對(duì)被訪者期望功能房的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)住房功能的需求上書(shū)（電腦）房需求量最大占47.60%，其次是儲(chǔ)藏室和陽(yáng)光房分別占23.20%和22%。保姆房和衣帽間需求量較少。因此，本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)盡量考慮帶書(shū)（電腦）房和儲(chǔ)藏室。由此可以看出達(dá)州市主城區(qū)購(gòu)房人群對(duì)住房功能的選擇還是以滿(mǎn)足基本生活、功能為主，但是，根據(jù)我司對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì)發(fā)展來(lái)判斷，舒適度需求會(huì)隨著客戶(hù)家庭年收入的提高和消費(fèi)觀念的改變而提高，如衣帽間、健身房等等功能房，是可以加以引導(dǎo)的。(九)、期望購(gòu)房面積：【中成看點(diǎn)】從上表可以看出，需求面積段最大的是在101-120平方米間占50%，其次是在90-10

14、0平方米占28%，從總體上來(lái)看，對(duì)住房面積需求在80-130平方米之間的消費(fèi)者有95%，對(duì)250平方米及以上的住房面積需求為0%。因此本項(xiàng)目戶(hù)型面積供給應(yīng)該在80-130平方米之間。這個(gè)面積段也是目前達(dá)州市城區(qū)住房主要的供給面積。(十)、私家花園需求：【中成看點(diǎn)】從對(duì)被訪者期望私家花園類(lèi)型的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，被訪者對(duì)地面花園和入戶(hù)花園期望值較大，分別占26.80%和22%；其次是空中花園和屋頂花園，分別占14.60%和13.40%；無(wú)所謂的比重也很大，占25.60%。從總體上看，達(dá)州市民對(duì)私家花園的需求較分散，因此，我們項(xiàng)目的私家花園形式應(yīng)相對(duì)齊全來(lái)滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求。(十一)、購(gòu)房目的：【中成看

15、點(diǎn)】此次抽樣調(diào)查的群體中，購(gòu)買(mǎi)住房用于改善居住環(huán)境的占50%，用于基本需求的占24.40%，用于純投資的占1.20%。由此可見(jiàn)，在達(dá)州購(gòu)房需求仍是一種剛性需求，只有很少一部分群體用于投資，這為本項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位提供了保證。然而住房作為一種商品，無(wú)論購(gòu)房是用于自主還是用于投資，最終目的是為消費(fèi)者提供舒適的居住環(huán)境。因此，本項(xiàng)目應(yīng)該為消費(fèi)者提供一個(gè)舒適的家為宗旨，我們所做的一切都應(yīng)朝此方向靠攏才對(duì)。(十二)、建筑風(fēng)格：【中成看點(diǎn)】從上表可以看出，被調(diào)查者喜歡現(xiàn)代建筑風(fēng)格的最多占67.10%，其次是歐陸建筑風(fēng)格占14.60%，而喜歡傳統(tǒng)中式的建筑風(fēng)格較少。體現(xiàn)消費(fèi)者較為親睞簡(jiǎn)潔明快的建筑外形，因此本項(xiàng)

16、目建議采用現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，并在外形設(shè)計(jì)上要有個(gè)性來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)新鮮事物的需求。(十三)、停車(chē)位需求：【中成看點(diǎn)】從上表可以看出，被訪者會(huì)考慮租賃車(chē)位的占24.40%，說(shuō)不清楚和無(wú)所謂的占24.40%和23.20%，不需要車(chē)位的占18.30%，考慮購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)的為13.40%。隨著市民生活水平的不斷提高，有房有車(chē)的人數(shù)逐年遞增，對(duì)住宅小區(qū)車(chē)位的需求量也會(huì)隨之增加，考慮到達(dá)州的交通現(xiàn)狀以及本項(xiàng)目的地理位置，因此，項(xiàng)目小區(qū)車(chē)位數(shù)建議在1：0.8。(十四)、精裝房需求：【中成看點(diǎn)】從被訪者對(duì)精裝房的看法調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，可以考慮但是擔(dān)心質(zhì)量問(wèn)題的居首占44%，不愿意購(gòu)買(mǎi)的占34%，明確表示愿意購(gòu)買(mǎi)的占7%。由此

17、看來(lái)，在本項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)一定量的精裝房可以滿(mǎn)足消費(fèi)者的不同需求，但是不管在建設(shè)實(shí)施還是在營(yíng)銷(xiāo)宣傳中，都應(yīng)注重質(zhì)量因素。(十五)、對(duì)“龍郡”開(kāi)發(fā)的看法：【中成看點(diǎn)】從被訪者對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)翠屏山的看法調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，支持者占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)為62%，保留看法的有23%，不支持者占2%。由此可見(jiàn)，龍郡開(kāi)發(fā)翠屏山是深得人心。(十六)、對(duì)達(dá)州休閑旅游景點(diǎn)的看法：【中成看點(diǎn)】從對(duì)達(dá)州休閑旅游景點(diǎn)的看法調(diào)查中看出，30.50%的希望政府或企業(yè)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)的占30.50%，認(rèn)為達(dá)州旅游資源豐富，但開(kāi)發(fā)出來(lái)的很少的占28%，總體看來(lái)，認(rèn)為達(dá)州旅游資源豐富的占40.20%，希望加強(qiáng)開(kāi)發(fā)的占58.50%。說(shuō)明在達(dá)州開(kāi)發(fā)旅游資源可行性很高，

18、而且市場(chǎng)很大。(十七)、業(yè)余時(shí)間安排：【中成看點(diǎn)】在對(duì)被訪者業(yè)余時(shí)間安排的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，享受家庭天倫之樂(lè)的占31.70%，在家看電視或上網(wǎng)的占29.30%，跟親朋好友聚會(huì)的占25.60%。由此看來(lái)，我們擁有巨大的潛在消費(fèi)群，我們要通過(guò)各種營(yíng)銷(xiāo)手段，將選擇跟親朋好友聚會(huì)的25.60%，和選擇在家里度過(guò)業(yè)余時(shí)間的61%（31.70%+29.30%）吸引到本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的旅游景點(diǎn)來(lái)。(十八)、周末安排：【中成看點(diǎn)】從對(duì)被訪者周末安排的調(diào)查來(lái)看，選擇跟親朋好友聚會(huì)的占50%，在達(dá)州近郊休閑度假的占23.20%，在家玩耍的占18.30%。由此可見(jiàn)，在有2天左右的休息日時(shí)，就有73.20%選擇外出聚會(huì)或游玩，

19、隨著我國(guó)新的節(jié)假日制度的實(shí)施，短期假日也會(huì)隨之增加。所以在達(dá)州市區(qū)或近郊開(kāi)發(fā)旅游資源，正好迎合了這個(gè)契機(jī)。而且，我們的定位也應(yīng)定位在適合短假期消費(fèi)的休閑度假區(qū)，前期應(yīng)注重培養(yǎng)達(dá)州市民對(duì)該項(xiàng)目的消費(fèi)認(rèn)知度。(十九)、黃金周安排：【中成看點(diǎn)】在對(duì)被訪者黃金周安排的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，選擇跟親朋好友聚會(huì)的占31.70%，外出旅游的占24%，在達(dá)州近郊休閑度假的占19.50%。由此可見(jiàn)，選擇跟親朋好友聚會(huì)的仍是我們的主要目標(biāo)客戶(hù)群，為他們提供聚會(huì)的場(chǎng)所和實(shí)施，培養(yǎng)他們的到此聚會(huì)的認(rèn)可和習(xí)慣是我們工作要重點(diǎn)考慮的；同時(shí)，在黃金長(zhǎng)假中，外出旅游的比短假有所增加，因此，在前期我們應(yīng)重點(diǎn)打造適合短期休閑度假的消費(fèi)模式

20、，重點(diǎn)目標(biāo)群仍以當(dāng)?shù)厝藶橹鳌?二十)、休閑娛樂(lè)方式：【中成看點(diǎn)】從對(duì)被訪者的休閑娛樂(lè)方式的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，跟家人外出聚餐、近郊景點(diǎn)耍或外出旅游的居首占50%，跟親朋好友購(gòu)物、聚會(huì)或近郊景點(diǎn)耍的占41.40%，在家耍和其他的分別占13.40%和14.60%。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目在達(dá)州市或近郊開(kāi)發(fā)旅游資源具有極廣闊的市場(chǎng)，另外可以考慮構(gòu)建上規(guī)模的購(gòu)物場(chǎng)所，滿(mǎn)足消費(fèi)者多樣性需求。(二十一)、對(duì)翠屏山或火烽山旅游開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)：【中成看點(diǎn)】從被訪者對(duì)翠屏山或火烽山開(kāi)發(fā)休閑公園或游樂(lè)場(chǎng)的看法調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表示“贊同，會(huì)跟家人或親朋好友經(jīng)常去的”占43.90%，表示“還可以，時(shí)不時(shí)會(huì)去耍一下的”占30.50%，表示“看

21、情況，做的好就經(jīng)常去，做的不好，耍一兩次就行了”的占17.10%，表示不看好的占4%?？梢?jiàn)達(dá)州中心城區(qū)的城市休閑旅游景點(diǎn)較為匱乏，好的旅游休閑地較少，人們都愿意去開(kāi)發(fā)較為規(guī)范和成熟的旅游景點(diǎn)。四、個(gè)體樣本交叉分析：在對(duì)有效樣本進(jìn)行總體分析之后，我們選擇了幾個(gè)對(duì)客戶(hù)需求定位有指導(dǎo)意義的項(xiàng)目進(jìn)行了交叉分析，選取項(xiàng)目如下： (一)、對(duì)“期望購(gòu)房區(qū)位”為“南外或龍郡翠屏山”的個(gè)體樣本的交叉分析：我們選出在問(wèn)卷調(diào)查中勾選了“期望購(gòu)房區(qū)位”為“南外或龍郡翠屏山”的受訪者問(wèn)卷，對(duì)幾個(gè)較為關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行個(gè)體樣本交叉分析，力求找到這部分人群的需求，以便于我們對(duì)龍郡ii期項(xiàng)目對(duì)潛在的目標(biāo)客戶(hù)群的共性有一個(gè)了解，從

22、而在項(xiàng)目銷(xiāo)售中做到有的放矢。1、期望購(gòu)房類(lèi)型：【中成看點(diǎn)】從對(duì)期望購(gòu)房區(qū)位為南外或龍郡翠屏山的被訪者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，被訪者對(duì)高層電梯公寓的需求量最大，占到57%，其次是普通多層和花園洋房分別占25%和11%。因此，建議本項(xiàng)目在對(duì)物業(yè)形態(tài)定位時(shí)可以以此作為參考。2、期望購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型：【中成看點(diǎn)】在對(duì)期望購(gòu)房區(qū)位為南外或龍郡翠屏山的被訪者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，三室兩廳一衛(wèi)的需求量最大占46%，其次是兩室兩廳一衛(wèi)的戶(hù)型占21%，三室兩廳兩衛(wèi)的占18%。由此可見(jiàn)，被訪者比較接受帶2廳1衛(wèi)的戶(hù)型，因?yàn)樗麄円宰宰橹鳎?廳1衛(wèi)的戶(hù)型已經(jīng)可以滿(mǎn)足其日常使用，并且，長(zhǎng)期以來(lái)達(dá)州市主要戶(hù)型都以配2廳1衛(wèi)為主。而三室戶(hù)型符合大

23、多數(shù)市民家庭結(jié)構(gòu)和生活功能的需要。而二室戶(hù)型，滿(mǎn)足了小型家庭和經(jīng)濟(jì)相對(duì)困難家庭對(duì)住房的需求，因此也有一定的市場(chǎng)。總體看來(lái)，中小戶(hù)型的住房的需求量比較大，而大戶(hù)型（四房及以上的戶(hù)型）的需求也有一定的量。我們項(xiàng)目在戶(hù)型配比上應(yīng)以中小戶(hù)型為主，少量大戶(hù)型為輔的策略來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)住房的需要。3、期望購(gòu)房面積：【中成看點(diǎn)】從上表可以看出，期望購(gòu)房區(qū)位為南外或龍郡翠屏山的被訪者，需求面積段最大的是在101-120平方米之間，占46%，其次是在91-100平方米占36%，在81-90平方米的占29%，對(duì)140平方米及以上的住房面積需求基本沒(méi)有。因此本項(xiàng)目戶(hù)型面積供給應(yīng)該在80-140平方米之間，這個(gè)面積段也

24、是目前達(dá)州市城區(qū)住房主要的供給面積。4、購(gòu)房目的：【中成看點(diǎn)】期望購(gòu)房區(qū)位為南外或龍郡翠屏山的被訪者，購(gòu)買(mǎi)住房用于改善居住環(huán)境的居多，占50%，用于自由生活住的占29%，用于純投資的占0%?？傮w看來(lái)，被訪者購(gòu)房主要還是以自主為主，投資者只占很少的一部分。5、對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)的看法：【中成看點(diǎn)】期望購(gòu)房區(qū)位為南外或龍郡翠屏山的被訪者，對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)翠屏山的看法如下：支持者占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)為77%，保留看法的有11%，不支持者占4%。由此可見(jiàn)，被訪者對(duì)南外和龍郡翠屏山的期望值很高，這是我們的機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。(二)、對(duì)“年齡在2645歲”之間的個(gè)體樣本的交叉分析：中成市場(chǎng)調(diào)研人員通過(guò)對(duì)達(dá)州在售樓盤(pán)銷(xiāo)售人員購(gòu)房消費(fèi)群體

25、的特征訪問(wèn)，及中成房業(yè)長(zhǎng)期對(duì)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)房消費(fèi)者特征的跟蹤調(diào)研，年齡在2645歲的中青年人群是購(gòu)房消費(fèi)的主力人群，為此，我們針對(duì)這個(gè)年齡段的個(gè)體樣本，進(jìn)行了交叉分析，以期得到達(dá)州市場(chǎng)的目標(biāo)客戶(hù)群的特征。1、物業(yè)形態(tài)需求分析：【中成看點(diǎn)】從對(duì)26-45歲被訪者期望購(gòu)房類(lèi)型的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，被訪者對(duì)高層電梯公寓的期望值最大占62%，其次是普通多層和花園洋房均占17%，其余幾項(xiàng)分布均勻。由此可見(jiàn)，該年齡段群體的購(gòu)房類(lèi)型以高層電梯公寓為主，隨著生活水平的提高，對(duì)花園洋房、普通多層等中高端產(chǎn)品也存在著一部分需求。2、戶(hù)型需求分析：【中成看點(diǎn)】在對(duì)26-45歲的被訪者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，選擇3室2廳1衛(wèi)的居多占41%

26、，選擇3室2廳2衛(wèi)的占31%，總體看來(lái)，選擇三房的共占36%，三房戶(hù)型符合大多數(shù)市民家庭結(jié)構(gòu)和生活功能的需要；其次是選擇兩房的共占28%，兩房戶(hù)型滿(mǎn)足小型家庭和經(jīng)濟(jì)相對(duì)困難家庭對(duì)住房的需求，因此也有一定的市場(chǎng)?？傮w看來(lái)，該群體對(duì)中小戶(hù)型的住房的需求量比較大，而大戶(hù)型（四房及以上的戶(hù)型）的需求較少。3、面積需求分析：【中成看點(diǎn)】上表可以看出，26-45歲的被訪者期望購(gòu)房的面積，在101-120平方米之間的居多占50%，100平方米以下的共占47%，121平方米以上的共占14%?？傮w看來(lái)，該類(lèi)群體期望購(gòu)房面積以100平方米左右的中等戶(hù)型為主。4、購(gòu)房目的：【中成看點(diǎn)】可以看出，年齡在26-45歲的

27、被訪者購(gòu)買(mǎi)住房以“改善居住環(huán)境”的為主占41%，其次為“滿(mǎn)足基本需求”的占28%，“自由生活住”和“為親人購(gòu)買(mǎi)”的分別占19%和5%，“自住兼投資”的占14%。總體看來(lái)，該類(lèi)群體的購(gòu)房目的以自住為主，其中投資行為的比例有所增加。5、對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)的看法：【中成看點(diǎn)】26-45歲被訪者對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)翠屏山的看法如下：支持者居多占66%，保留看法的占19%，無(wú)所謂和說(shuō)不清楚的分別占7%和5%，不支持的占3%。由此可見(jiàn)，該類(lèi)群體對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)翠屏山的期望值很高，為本項(xiàng)目營(yíng)造了“人和”的大環(huán)境；其中持質(zhì)疑態(tài)度的也存在一定比例，這向我們提出了一個(gè)挑戰(zhàn)。(三)、對(duì)“家庭年收入在25萬(wàn)元”之間的個(gè)體樣本的交叉分析通過(guò)對(duì)

28、達(dá)州購(gòu)房消費(fèi)者的問(wèn)卷調(diào)查，我們認(rèn)為“家庭年收入在25萬(wàn)元”之間的購(gòu)房群體最具有購(gòu)買(mǎi)我們項(xiàng)目的可能性，他們以改善居住環(huán)境為目的，有支付首付和按揭償還房貸的能力，對(duì)這部分人群的購(gòu)房消費(fèi)特征分析對(duì)我們項(xiàng)目定位也具有一定的指導(dǎo)意義。1、物業(yè)形態(tài)需求分析：【中成看點(diǎn)】從年收入2.6-5.0萬(wàn)元的被訪者期望購(gòu)房類(lèi)型的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，被訪者對(duì)高層電梯公寓的期望值最高占52%，其次是花園洋房占28%，普通多層和獨(dú)棟別墅分別占10%和7%，其余幾項(xiàng)分布均勻。可以看出，該類(lèi)群體購(gòu)房類(lèi)型以高層電梯公寓為主，對(duì)花園洋房、普通多層等中高端住房產(chǎn)品的需求較大。2、戶(hù)型需求分析：【中成看點(diǎn)】在對(duì)年收入2.6-5.0萬(wàn)元的被訪者

29、的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，選擇3室2廳1衛(wèi)的居多占41%，選擇3室2廳2衛(wèi)的占34%，總體來(lái)說(shuō)，選擇3房的共占75%，這類(lèi)戶(hù)型正好滿(mǎn)足該類(lèi)群體的家庭結(jié)構(gòu)和生活功能的需要，并且在其支付范圍之內(nèi)。選擇2房的共占37%，這類(lèi)戶(hù)型滿(mǎn)足小型家庭和經(jīng)濟(jì)相對(duì)困難家庭對(duì)住房的需求。而大戶(hù)型（4房及以上的戶(hù)型）因其總價(jià)較高，需求較少。3、面積需求分析：【中成看點(diǎn)】從上表可以看出，年收入2.6-5.0萬(wàn)元的被訪者，期望購(gòu)房面積在101-120平方米的居多占48%，其次是121-140平方米的占24%，100平方米及以下的共占41%，140平方米以上的需求較少?？傮w看來(lái)，該類(lèi)群體購(gòu)房面積集中在120平方米左右，是120-140

30、平方米中大戶(hù)型的主要消費(fèi)群。4、購(gòu)房目的：【中成看點(diǎn)】可以看出，年收入在2.6-5.0萬(wàn)元的被訪者購(gòu)買(mǎi)住房以“改善居住環(huán)境”的為主占34%，其次是“滿(mǎn)足基本需求”的占28%，“自住兼投資”的占24%。總體看來(lái)，該群體購(gòu)房目的的各項(xiàng)分布均勻，其中“自住兼投資”的比例有所增加，表明該群體具備較高的消費(fèi)能力，住房投資意識(shí)相對(duì)較強(qiáng)，是目前達(dá)州住房投資的主要群體。5、對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)的看法：【中成看點(diǎn)】年收入2.6-5.0萬(wàn)元的被訪者對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)翠屏山的看法如下：支持者居多占52%，保留看法的占31%，其余幾項(xiàng)分布均勻。由此可見(jiàn)，該群體對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)翠屏山，支持與質(zhì)疑并重。五、群體樣本調(diào)查分析：在調(diào)查了解目標(biāo)客戶(hù)群

31、個(gè)體樣本的基礎(chǔ)上，我們通過(guò)對(duì)達(dá)州中心城區(qū)在售中高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售人員的深入訪談咨詢(xún)，收集了較為翔實(shí)的群體樣本，特征分析如下：(一)、客戶(hù)來(lái)源及特征：據(jù)調(diào)查，購(gòu)買(mǎi)南外中高檔樓盤(pán)的客戶(hù)分別來(lái)自達(dá)縣的占50%、其他區(qū)縣占40%、外地占10%；年齡主要集中在26-45歲之間；職業(yè)主要集中在公務(wù)員及事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)主及部分個(gè)體戶(hù)，基本屬于中等以上收入家庭，二次置業(yè)略占多數(shù)，購(gòu)買(mǎi)目的多為改善生活環(huán)境及永久居住。(二)、影響購(gòu)買(mǎi)因素：吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的最主要因素集中在以下幾點(diǎn)：價(jià)格、位置、小區(qū)環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)模大、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施及房屋質(zhì)量等，其次也有關(guān)于周邊大環(huán)境、開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力等方面的考慮。而樓盤(pán)的主要抗性幾乎全

32、部集中在價(jià)格過(guò)高這一重要因素！(三)、最快速去化的戶(hù)型及總價(jià)：由于來(lái)自樓盤(pán)主力戶(hù)型供給面積及客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的以自住為主的兩方面原因，各中高檔樓盤(pán)去化速度最快的戶(hù)型區(qū)間集中在101-120平方米之間，其次是80-100平方米；銷(xiāo)售最好的套型總價(jià)集中在25-35萬(wàn)之間，其次是20-30萬(wàn)。另外，需要注意的一點(diǎn)是，在售各項(xiàng)目的多層頂躍均是去化最慢，單價(jià)最低的戶(hù)型，說(shuō)明達(dá)州市場(chǎng)上購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)于多層頂躍的關(guān)注度明顯偏低，在后期的定位中需要盡量規(guī)避這一要素。根據(jù)以上調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)購(gòu)房消費(fèi)群的選擇順序分別是先多層后電梯，各戶(hù)型面積區(qū)間的去化依次是從中小面積到大面積，選擇樓層傾向于四層以下為主，且達(dá)州的購(gòu)買(mǎi)客

33、群對(duì)價(jià)格的敏感度相當(dāng)高。六、需求特征調(diào)研結(jié)論：(一)、近期意向購(gòu)房客戶(hù)基本特征：1、年齡集中在26-45歲之間；2、家庭人口數(shù)量集中在3口、4口之家，以?xún)纱司幼橹?、三代人居住為輔。3、意向購(gòu)房客戶(hù)群體的職業(yè)以個(gè)體工商戶(hù)、自由職業(yè)者、私營(yíng)企業(yè)主和公務(wù)員為主。4、意向購(gòu)房客戶(hù)群體的家庭年收入集中在3-5萬(wàn)之間，但是3萬(wàn)以下也占有很大比例。5、投資方面，以買(mǎi)股票、基金為主，趨向于穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小的投資方式，在房地產(chǎn)投資方面意識(shí)不強(qiáng)。(二)、需求主要特征分析：1、觀望態(tài)度。由于國(guó)家加強(qiáng)調(diào)控，目前占三分之一的意向購(gòu)房客戶(hù)選擇了觀望態(tài)度，等待市場(chǎng)的下一步發(fā)展。2、在影響購(gòu)買(mǎi)因素中，價(jià)格因素和位置是影響購(gòu)

34、買(mǎi)的主要因素，一方面，達(dá)州在本年度價(jià)格上漲過(guò)快，超過(guò)了準(zhǔn)備購(gòu)房客戶(hù)的“警戒線(xiàn)”，同時(shí)，居家的便捷性亦是客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的主要因素，如洲河灣、濱江名都城的旺銷(xiāo)，其區(qū)域位置占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。3、選擇老城區(qū)置業(yè)仍然是購(gòu)房者的首選，亦輔證了客戶(hù)看中居家的便捷性。4、物業(yè)需求方面，高層電梯公寓已經(jīng)被客戶(hù)所接收，是普通多層仍然存在較高比例，花園洋房存在硬性需求空間，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇隨著人民生活水平的不斷提高，市民對(duì)高質(zhì)量的住房需求量逐漸呈上升趨勢(shì)。5、戶(hù)型選擇主要以滿(mǎn)足使用功能為主，三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)仍然是主流需求，選擇室兩室兩廳一衛(wèi)的也占有比較的比例。6、需求面積段集中在90-120平方米。7、

35、除基本功能房間需求外，客戶(hù)對(duì)書(shū)房（電腦）、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)光房的需求占有絕對(duì)比例。8、在居住小環(huán)境方面，傾向于入戶(hù)花園和地面私家花園。9、青睞現(xiàn)代建筑風(fēng)格。10、客戶(hù)用于自用的車(chē)位，主要以租賃車(chē)位為主，自行購(gòu)買(mǎi)車(chē)位為輔。11、對(duì)精裝房的選擇，主要擔(dān)心裝修質(zhì)量問(wèn)題。待添加的隱藏文字內(nèi)容2(三)、對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)及旅游產(chǎn)業(yè)的意見(jiàn)：1、調(diào)查對(duì)象對(duì)龍郡開(kāi)發(fā)信心增加，持支持的比例增加。2、意向選擇龍郡項(xiàng)目購(gòu)房的客戶(hù)傾向于高層電梯公寓、其次是普通多層和花園洋房。3、意向選擇龍郡項(xiàng)目購(gòu)房的客戶(hù)對(duì)三室兩廳一衛(wèi)的需求量最大，其次是兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)，需求以滿(mǎn)足基本功能為主。4、需求面積段集中在80-120平方米之間

36、。5、購(gòu)買(mǎi)目的以自住為主，以改善居住環(huán)境的居多，而投資者只占很少的一部分。6、從對(duì)達(dá)州休閑旅游景點(diǎn)的看法調(diào)查中看出，30.50%的希望政府或企業(yè)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)的占30.50%，認(rèn)為達(dá)州旅游資源豐富，但開(kāi)發(fā)出來(lái)的很少的占28%，總體看來(lái)，認(rèn)為達(dá)州旅游資源豐富的占40.20%，希望加強(qiáng)開(kāi)發(fā)的占58.50%。說(shuō)明在達(dá)州開(kāi)發(fā)旅游資源可行性很高，而且市場(chǎng)很大。7、從被訪者對(duì)翠屏山或火烽山開(kāi)發(fā)休閑公園或游樂(lè)場(chǎng)的看法調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表示“贊同，會(huì)跟家人或親朋好友經(jīng)常去的”占43.90%，表示“還可以，時(shí)不時(shí)會(huì)去耍一下的”占30.50%，表示“看情況，做的好就經(jīng)常去，做的不好，耍一兩次就行了”的占17.10%，表示不看

37、好的占4%?？梢?jiàn)達(dá)州中心城區(qū)的城市休閑旅游景點(diǎn)較為匱乏，好的旅游休閑地較少，人們都愿意去開(kāi)發(fā)較為規(guī)范和成熟的旅游景點(diǎn)。說(shuō)明：由于本次調(diào)研選擇的區(qū)域均是在市內(nèi)主要樓盤(pán)的銷(xiāo)售部附近和“龍郡外灘”銷(xiāo)售部，因此，在樣本量上僅能代表2008年意向購(gòu)房人群，還不足以代表近兩年意向購(gòu)房的人群，因此，只能作為龍郡近期進(jìn)行具體定位地塊如a-04、b-07d-09、d-10等地塊的策劃依據(jù)和近期策略制定的依據(jù)。我司將對(duì)意向購(gòu)房人群需求進(jìn)行長(zhǎng)期性的跟蹤調(diào)研。成都中成房業(yè)有限責(zé)任公司二八年一月十六日 2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧和2009年預(yù)測(cè)中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心一、2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況2008年，

38、在國(guó)際金融危機(jī)的形勢(shì)下，中國(guó)政府以審慎靈活的宏觀調(diào)控政策，基本上保持了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控則更體現(xiàn)了這種審慎靈活性。2008年上半年，在國(guó)家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2007年的過(guò)熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過(guò)度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市場(chǎng)開(kāi)始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì)。在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)得到遏制，整體市場(chǎng)基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。1、 2007年的投資過(guò)熱，導(dǎo)致2008年整體市場(chǎng)供給壓力大1.1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅上半年在30%上高位運(yùn)行，下半年漲幅出現(xiàn)回調(diào)

39、受2007年房地產(chǎn)投資過(guò)熱的影響，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于30%的同比增長(zhǎng)幅度，而整體市場(chǎng)處于理性回歸的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。下半年，國(guó)際上受金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)由于“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)，以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對(duì)值仍超過(guò)了20%以上，可見(jiàn)在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。圖1：2007年11月-2008年11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)

40、計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院1.2、自1998年以來(lái)，土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積近12億平方米，市場(chǎng)潛在供給能力強(qiáng)。與2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2008年，中國(guó)土地市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)理性。土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積增幅基本趨勢(shì)是逐月下降。土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地開(kāi)發(fā)面積同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂熱的土地市場(chǎng)降溫明顯。但2008年1-11月土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積仍達(dá)1.12億平方米，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商囤積土地的意愿并沒(méi)有

41、出現(xiàn)根本性變化。圖2:2007年11月-2008年11月土地購(gòu)置開(kāi)發(fā)面積情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)自1998年以來(lái)土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)表明，該數(shù)據(jù)高達(dá)11.9億平方米，如果不考慮國(guó)家收回土地的情況，以容積率為2計(jì)算，能為市場(chǎng)提供23.8億平方米的房地產(chǎn)，以前三年平均銷(xiāo)售面積來(lái)看，這些土地全部消化還需3年半多的時(shí)間，以戶(hù)均100平方米、3人計(jì)算，能解決7000多萬(wàn)人的新增住房，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供給量很大。圖3:1998年-2008年11月土地購(gòu)置開(kāi)發(fā)面積情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院1.3、竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但總量較大，市場(chǎng)供給壓

42、力仍偏大2008年，竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過(guò)程，竣工面積、新開(kāi)工面積和施工面積漲幅分別由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新開(kāi)工面積8.4億平方米，超過(guò)銷(xiāo)售面積71%，而施工面積25.5億平方米，相當(dāng)于前三年平均銷(xiāo)售面積的近4倍，假設(shè)施工面積中四分之一已經(jīng)作為期房銷(xiāo)售，則剩下的仍需要市場(chǎng)消化3年。以戶(hù)均100平方米、每戶(hù)3人計(jì)算，如果全部竣工后，可以為市場(chǎng)提供2550萬(wàn)戶(hù)，7650萬(wàn)人的新增住房，可見(jiàn)盡管供應(yīng)指標(biāo)漲幅回調(diào)，但市場(chǎng)供應(yīng)壓力仍較大。圖4:2007年11月-2008年11月竣工面積、新開(kāi)工面積、

43、施工面積增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院2、2008年商品房銷(xiāo)售量理性回歸，但仍處上行區(qū)間，自住型需求增長(zhǎng)尤其強(qiáng)勁2.1、住宅日均銷(xiāo)售1.3萬(wàn)套，2008年房地產(chǎn)需求更加理性2007年商品房的投機(jī)熱大幅提升了市場(chǎng)需求，同時(shí)也形成了較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下（同時(shí)也不排除國(guó)際國(guó)內(nèi)多種因素的影響）， 2008年商品房銷(xiāo)售量理性回歸。商品房銷(xiāo)售面積同比漲幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。圖5:2007年11月-2008年11月銷(xiāo)售面積及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院2008年1-11月的銷(xiāo)售面積比2005年同期增長(zhǎng)13.3%，比20

44、06年增長(zhǎng)6.6%（由于統(tǒng)計(jì)口徑的變化，我們不考慮2005年以前的數(shù)據(jù)）。如果不考慮2007年這個(gè)特殊因素的話(huà)，可以看到2008年銷(xiāo)售面積仍處上行趨勢(shì)，只是增長(zhǎng)幅度有所下降。圖5:2001年-2008年11月銷(xiāo)售面積及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院為對(duì)2008年的銷(xiāo)售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對(duì)2006年-2008年這三年前11個(gè)月的住宅日均銷(xiāo)售套數(shù)進(jìn)行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面積是以2006年和2007年全年的住宅銷(xiāo)售面積除以住宅銷(xiāo)售套數(shù)得到，而2008年套均建筑面積是以中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)國(guó)內(nèi)主要城市的2008年前11個(gè)月住宅成交的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算得出。我們

45、可以看到，2008年前11個(gè)月日均銷(xiāo)售住宅約1.3萬(wàn)套，比2007年同期下降了12.5，與2006年同期相比，增長(zhǎng)了12.8%，年復(fù)合增長(zhǎng)率在6.2%左右，可見(jiàn)，如果不考慮過(guò)熱的市場(chǎng)帶來(lái)的銷(xiāo)售量大幅上漲的2007年，僅與2006年比較，2008年銷(xiāo)售量增長(zhǎng)仍處于合理的區(qū)間。另外從這些數(shù)據(jù)也可以看到，2008年銷(xiāo)售面積的下降，一個(gè)重要的原因是套均面積的下降，或者說(shuō)中小戶(hù)型住房比例的增長(zhǎng)，中小戶(hù)型住房在總價(jià)上減輕了購(gòu)房者的壓力，也有利于節(jié)約資源和能源，這一點(diǎn)與國(guó)家的調(diào)控方向是一致的。表1:2006年-2008年前11個(gè)月全國(guó)住宅日均銷(xiāo)售套數(shù)年份2006年1-11月2007年1-11月2008年1-

46、11月住宅銷(xiāo)售面積41560 54976 44645 套均建筑面積107.7 110.5 102.6 日均銷(xiāo)售套數(shù)11691 15070 13186 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院表2:2006年-2008年主要城市住宅總銷(xiāo)售套數(shù)和日均銷(xiāo)售套數(shù) 年份城市2006年2007年2008年1-6月2008年1-11月總套數(shù)日均總套數(shù)日均總套數(shù)日均總套數(shù)日均北京16176144312282333735139195 74366225 上海18713151323449564286093478 137002415 天津734782018720123924640137 42849 130 重慶90710

47、24916340444861629342 118984361 深圳74982205499441371673193 61275186 武漢94891260 107536295 27412152 48125146 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.2、投資投機(jī)受到遏制，自住型需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁2007年9月，國(guó)家及時(shí)準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知， “第二套房”貸款受到嚴(yán)格管理，這在一定程度上避免了類(lèi)似美國(guó)“次貸”的危機(jī)在中國(guó)爆發(fā)。政策發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)投機(jī)得到很大的抑制，部分投資型、改善型購(gòu)房行為同時(shí)也受到影響，而首次自住型購(gòu)房行為受到鼓勵(lì)，市場(chǎng)自住型購(gòu)房比例大幅提高。

48、據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的一項(xiàng)年度抽樣調(diào)查結(jié)果表明：2008年中國(guó)部分大中城市自住型購(gòu)房比例平均達(dá)到81.3%，而2006年、2007年該比例分別為75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均銷(xiāo)售套數(shù)中投資投機(jī)型購(gòu)房分別為0.29萬(wàn)套、0.45萬(wàn)套和0.25萬(wàn)套,可見(jiàn)2007年投資投機(jī)型需求過(guò)大，甚至形成了某種程度的房地產(chǎn)泡沫，支撐了整體銷(xiāo)售量的大幅增長(zhǎng)，2008年投資投機(jī)型購(gòu)房套數(shù)比2007年下降超過(guò)四成；而2006年、2007年和2008年日均銷(xiāo)售套數(shù)中自住型購(gòu)房分別為0.88萬(wàn)套、1.05萬(wàn)套和1.07萬(wàn)套,可見(jiàn)2008年自住型需求仍在強(qiáng)勁增長(zhǎng)。3、供求

49、關(guān)系發(fā)生變化，房?jī)r(jià)高位小幅回落，但各城市表現(xiàn)有漲有跌由于供給類(lèi)指標(biāo)的快速增長(zhǎng)，2008年商品房銷(xiāo)竣比一路下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。應(yīng)該注意的是，盡管銷(xiāo)竣比仍然超過(guò)了1，但由于中國(guó)的商品房銷(xiāo)售面積中以期房為主，靜態(tài)的銷(xiāo)竣比往往無(wú)法表現(xiàn)當(dāng)前的供需狀況，所以我們采用施工面積/銷(xiāo)售面積這個(gè)指標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析：2008年1-11月商品房施工面積/銷(xiāo)售面積高達(dá)5.2，而2006年、2007年同期該比例分別為3.8和3.6，同時(shí)1-11月商品房空置面積達(dá)到1.4億平方米，同比增長(zhǎng)了15.3%。可見(jiàn)在需求變化不大的情況下，供給指標(biāo)的大幅增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)了一定程

50、度的逆轉(zhuǎn)。從價(jià)格來(lái)看，我們通過(guò)環(huán)比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到，房屋銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)從8月份開(kāi)始下降，連續(xù)四個(gè)月房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)持續(xù)低于100，該指標(biāo)低于100，說(shuō)明房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上個(gè)月出現(xiàn)了下跌。9月、10月房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為99.9和99.7，11月進(jìn)一步跌到99.5，價(jià)格下跌幅度有所擴(kuò)大。我們通過(guò)同比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到，2008年1月，房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比指數(shù)為111.3，2008年2-11月，該指數(shù)一路下滑，由年中的108.2，進(jìn)一步下滑至10月的101.6，由于這個(gè)指標(biāo)超過(guò)100，就意味著與去年同期比仍為增長(zhǎng)，說(shuō)明房?jī)r(jià)比上幾個(gè)月有所回落，但絕對(duì)值并沒(méi)有回落到2007年10月的水平

51、。同時(shí)，在全國(guó)整體平均房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的形勢(shì)下，不同城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)不同，2008年3季度七十個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表明，北京3季度房?jī)r(jià)比去年同期增長(zhǎng)了8.7%,上海增長(zhǎng)5.3%，而深圳和廣州則分別下降了6.8%和1.4%。從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)4季度各城市房?jī)r(jià)或增幅還會(huì)有所下調(diào)。北京、上海、深圳、廣州這4個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比分別高達(dá)14、11、13、13(年初數(shù)據(jù))，相對(duì)于居民收入，房?jī)r(jià)水平仍然偏高，以自住型購(gòu)房為主的理性市場(chǎng)需要一個(gè)理性的價(jià)格來(lái)支撐。4、國(guó)家和地方政府的“保增長(zhǎng)”政策穩(wěn)定了交易量，“這個(gè)冬天不太冷”作為支柱產(chǎn)業(yè)，3季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速下行趨勢(shì)引起了國(guó)家以及地方政府的高度重視。國(guó)家調(diào)

52、控政策從上半年的“抑制過(guò)熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方采取了降低稅費(fèi)、利息和購(gòu)房首付、購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼等積極的財(cái)稅政策穩(wěn)定市場(chǎng)：央行連續(xù)5次降息、財(cái)政部下調(diào)居民首次購(gòu)房契稅至1%地方上，上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、福州等城市降低了交易稅費(fèi)；西安、南京、宿遷、杭州等城市則實(shí)行了購(gòu)房的財(cái)政補(bǔ)貼。加之部分開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)整，這些努力都有助于刺激市場(chǎng)的交易量，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)具有積極作用。從中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)到的最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看， 11月中國(guó)主要城市商品住宅成交面積（該指標(biāo)超前于統(tǒng)計(jì)局的商品房銷(xiāo)售面積指標(biāo)）與10月這個(gè)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，如北京上漲了52.35%,上海40.43%，深圳74.

53、86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是財(cái)政部規(guī)定下調(diào)購(gòu)房契稅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可見(jiàn)，下調(diào)交易稅費(fèi)對(duì)于成交量確實(shí)起到不可忽視的作用。但必須認(rèn)識(shí)到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，既有國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，同時(shí)也要看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了近10年的快速發(fā)展,本身也有調(diào)整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過(guò)多的泡沫。從這個(gè)周期來(lái)看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在需求的旺盛，以及經(jīng)過(guò)政府及時(shí)準(zhǔn)確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)大起大落，可以說(shuō)雖然到了冬季，但“這個(gè)冬天不太冷”。國(guó)家的政策有保有壓，保護(hù)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也

54、可以說(shuō)這個(gè)冬天是殺滅細(xì)菌醞釀生機(jī)的冬天，而不是毀滅性災(zāi)難性的冬天。二、2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題1、銷(xiāo)售額低于投資額7000多億元，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，市場(chǎng)資金缺口大2008年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策，開(kāi)發(fā)、消費(fèi)貸款都受到抑制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金的壓力。但這種壓力不完全是企業(yè)沒(méi)有資金，而是銷(xiāo)售收入無(wú)法承擔(dān)這么大規(guī)模的投資，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)資金循環(huán)受阻。目前中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房銷(xiāo)售是主要的收入來(lái)源，租賃收入比例很小。所以銷(xiāo)售額在開(kāi)發(fā)企業(yè)收回投資方面占據(jù)了非常關(guān)鍵的位置。2008年1-11月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額低于投資額7285億元，預(yù)計(jì)12月銷(xiāo)售額仍然會(huì)大幅低于投資額。

55、而其他年份一般當(dāng)年就可用銷(xiāo)售收回投資（當(dāng)然這里說(shuō)的是一個(gè)整體概念），2007年1-11月銷(xiāo)售額高于投資額2371億元，1-12月則是4324億元；2006年盡管1-11月銷(xiāo)售額低于投資額274億，但1-12月銷(xiāo)售額仍然是超過(guò)投資額1127億元。圖5:2007年11月-2008年11月銷(xiāo)售額與投資額差值情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院由于2008年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對(duì)外資的限制措施，國(guó)內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)比例較??；利用外資雖增長(zhǎng)了12%，但基數(shù)小，影響不大；而銷(xiāo)售額低于投資額7285億元，意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加大自籌資金的

56、力度，1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源同比增長(zhǎng)4.24%,其中定金及預(yù)收款下降了11.2%，而自籌資金增長(zhǎng)了3172億元,同比增長(zhǎng)了30.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，對(duì)自籌資金的需求越來(lái)越高，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。2、流拍、退地頻現(xiàn)，地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī)國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)土地有接近都是以底價(jià)成交收?qǐng)?，更有左右的土地遭遇流?biāo)流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。中國(guó)指數(shù)研究院土地價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)對(duì)60個(gè)大中城市招拍掛土地市場(chǎng)長(zhǎng)期進(jìn)行監(jiān)測(cè)的結(jié)果表明，截止10月底，全國(guó)60個(gè)大中城市住宅用地流標(biāo)流拍約1300宗，土地面積約6000萬(wàn)平方米，其規(guī)劃面積超過(guò)1億平方米，相當(dāng)于07年總供應(yīng)量的1/5左右。與此同時(shí)，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。如南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退回2007年月拍得的總價(jià)44.04億元、樓板價(jià)6.69萬(wàn)元平方米的全國(guó)最貴“單價(jià)地王”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，08年大宗地塊退地宗數(shù)近20宗。而地方政府損失地價(jià)款在140億以上。土地出讓收入在地方政府財(cái)政中占據(jù)重要的地位，部分城市的“土地財(cái)政”收入甚至占財(cái)政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī)，隨著流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府財(cái)政收入急遽縮水。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回落甚至增速放緩，從目前來(lái)看，影響最大的