中廣信第一季度秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、2008年第一季度秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主 題：秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告機(jī) 構(gòu)：中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 執(zhí) 案 人：中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)明日星城項(xiàng)目組日 期：08年4月目 錄3概要 44一 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 5 全國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 秦皇島經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 66二 房地產(chǎn)政策分析 8 全國(guó)房地產(chǎn)政策 秦皇島房地產(chǎn)政策99三 秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析 10秦皇島房地產(chǎn)區(qū)域的劃分11秦皇島城市土地及供應(yīng)市場(chǎng)11秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)類型分析 14l 住宅市場(chǎng)15l 高端市場(chǎng)16l 寫(xiě)字樓市場(chǎng)26l 商業(yè)市場(chǎng)26l 二手房市場(chǎng)27暢銷樓盤分析滯銷樓盤分析29四 市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 附：秦皇島市2008年住房建設(shè)計(jì)劃概要從2007

2、年12月份開(kāi)始，北京，上海，廣深等全國(guó)幾個(gè)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了不同程度的價(jià)格下降。2008年剛一開(kāi)始，萬(wàn)科，綠地等幾大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始了對(duì)其所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行集中降價(jià)，幅度高達(dá)20%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗盤活動(dòng)就此拉開(kāi)了序幕。本次市場(chǎng)調(diào)研的目是了解秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)2008年的發(fā)展趨勢(shì)。調(diào)查時(shí)間范圍2008年3月21日2008年3月28。調(diào)查區(qū)域：城東西南北，海港區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)，南戴河各區(qū)域在售樓盤（主要為中檔樓盤）。調(diào)查方法：普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合，重點(diǎn)調(diào)查各區(qū)域滯銷及暢銷樓盤。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，報(bào)紙等媒體收集歷史數(shù)據(jù)，實(shí)地踩盤詢問(wèn)進(jìn)行分析，得出結(jié)論并進(jìn)行預(yù)測(cè)。一、 宏觀經(jīng)濟(jì)分析l 全國(guó)2

3、007年全國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查 單位；美元總量人均gdp與去年相比cpi與去年相比中國(guó)30100億2280上升11.7%上升6.9%美國(guó)福布斯雜志網(wǎng)站2月26日發(fā)表文章，題目是“中國(guó)第一”。文章說(shuō)，中國(guó)是數(shù)字上的大國(guó)。在世界上人口最多(13億)；擁有世界上市值最高的公司(中石油)；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快(從上世紀(jì)70年代末以來(lái)，年均增長(zhǎng)率為9.7%)，并且很有可能在2008年超過(guò)德國(guó)，成為世界上最大的商品出口國(guó)。文章認(rèn)為，21世紀(jì)屬于中國(guó)。要感受一個(gè)國(guó)家的規(guī)模和影響力，用數(shù)字是最好的證明辦法：1、中國(guó)的外匯儲(chǔ)備高達(dá)1.53萬(wàn)億美元2、中國(guó)生產(chǎn)的服裝、水泥、黃金和鋼鐵比其他任何國(guó)家都多。3、2006年，中國(guó)有4

4、00多萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生，比美國(guó)、日本和法國(guó)的總和還多。4、到2011年，預(yù)計(jì)中國(guó)將成為世界上最大的能源消耗國(guó)。美國(guó)現(xiàn)在是世界上最大的能源消耗國(guó)。5、中國(guó)在2007年制造了大約880萬(wàn)輛汽車，數(shù)量比前一年增加約22%。從以上數(shù)據(jù)我們可以很清楚的看到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一直都在以一種高昂的姿態(tài)發(fā)展著。中國(guó)在世界上的地位已無(wú)須多說(shuō)。l 秦皇島 2007年秦皇島經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查 單位；rmbgdp總量人均gdp與去年相比cpi與去年相比秦皇島億元23279.89上升上升4.7%秦皇島居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲較快，2007年1-11月，全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平cpi累計(jì)上漲6.2%。食品類價(jià)格上漲17.1%，居住類價(jià)格持續(xù)上

5、漲，是影響cpi上漲的另一個(gè)重要因素，受建材、水、電、煤等資源性產(chǎn)品及購(gòu)房貸款利率價(jià)格上調(diào)等因素影響，1-11月份居住類價(jià)格上漲2.9%，拉動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲0.38個(gè)百分點(diǎn)。煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)雖然漲幅也都超過(guò)3%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通信類漲幅較?。欢轮?、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)兩類則分別下降5.4%和0.8%。批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，同比增長(zhǎng)；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，同比增長(zhǎng)；房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，同比增長(zhǎng)；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，同比增長(zhǎng)。由以上數(shù)據(jù)及對(duì)比可以看出秦皇島是是一個(gè)收入及消費(fèi)都出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的城市。二、政策分析l 全國(guó)房地產(chǎn)政策

6、今年開(kāi)春就有利好消息傳來(lái)，2月4日，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法,并在利率、期限、項(xiàng)目資本金方面作出特殊規(guī)定：擴(kuò)大了貸款人范圍，增加了股份制商業(yè)銀行等其他銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)；放寬了貸款申請(qǐng)條件，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房貸款項(xiàng)目的資本金不得低于項(xiàng)目總投資的30%，與一般商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目不得低于35%的規(guī)定相比較低了5%；明確了利率優(yōu)惠政策，提出貸款利率按人民銀行利率政策執(zhí)行，可以適當(dāng)下浮，但下浮比例不超過(guò)10%”；放寬了貸款期限。二套房貸首付40%，1.1倍利率中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)9月27日聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)信貸管理的通知。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含

7、）以上住房的，首付比例不低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。影響：有效地抑制非剛性購(gòu)房需求，有效地減少投資性購(gòu)房稅收政策1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，要求各地從今年2月1日起開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%60%不等的土地增值稅。影響：開(kāi)發(fā)成本增加，開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間縮小，對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)造成一定影響。土地政策10月9日，國(guó)土資源部發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（39號(hào)令），要求從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證。影響：不僅規(guī)范了拿地程序，還將有效阻止開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為。12月3日，國(guó)土

8、資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定發(fā)布了土地儲(chǔ)備管理辦法，規(guī)定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，必須達(dá)到“凈地”要求，提高供應(yīng)“凈地”能力以狙擊囤地。影響：使更多的土地具備用地條件，縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。l 秦皇島房地產(chǎn)政策擴(kuò)大廉租住房制度保障范圍從2008年起將保障范圍由住房困難的最低生活保障家庭擴(kuò)大到住房困難的低收入家庭。合理確定保障標(biāo)準(zhǔn)及方式。保障標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面積15平方米，每戶建筑面積最低30平方米，最高50平方米。影響：加大中低收入人群保障力度三、秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析l 秦皇島房地產(chǎn)區(qū)域

9、的劃分 按地域劃分：城東、城西、城南、城北、城東； 按區(qū)域劃分：海港區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、北戴河、南戴河、山海關(guān)； 按板塊劃分：市中心板塊、外環(huán)板塊、湯河板塊、開(kāi)發(fā)區(qū)板塊、 戴河海景板塊湯河板塊海景板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊市中心板塊城 北城 南城 西城 東城 北l 秦皇島土地及供應(yīng)市場(chǎng)土地供應(yīng)量：2008年秦皇島將有940多萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)量；開(kāi)發(fā)量：420萬(wàn)多萬(wàn)平方米住房即將開(kāi)工建設(shè)；相對(duì)2007年上半年土地交易頻頻出現(xiàn)的搶地局面，2008年的：“開(kāi)場(chǎng)白”低調(diào)了許多。本市2008年2月份土地第一拍，共推出七幅地塊，其中兩塊地流標(biāo)，另外五塊地中三塊以底價(jià)成交，另外兩塊地也僅以單價(jià)高于底價(jià)兩萬(wàn)元的低價(jià)出讓。去年上

10、半年地價(jià)上漲幅度較快，基于個(gè)別地塊面積小，總價(jià)低，再加上開(kāi)發(fā)商對(duì)提高容積率有著良好心理預(yù)期，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)地出現(xiàn)盲目攀高的局面。去年下半年伴隨著宏觀調(diào)控政策的深入，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，市場(chǎng)形勢(shì)并不明朗，另外一些開(kāi)發(fā)商因手里有地并不急于拿地，故今年以來(lái)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)慘淡態(tài)勢(shì)，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)拿地表現(xiàn)出前所未有的猶豫。l 2008年秦皇島市房地產(chǎn)各種物業(yè)類型調(diào)查（一） 住宅市場(chǎng)【第一季度市場(chǎng)供應(yīng)】2008（1月-3月份）秦皇島批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目名稱地點(diǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售面積預(yù)售套數(shù)房屋性質(zhì)廣順現(xiàn)代城居住小區(qū)二期（7-16#、18-20#、28-32#號(hào)住宅樓，6#、17#商業(yè)和公寓樓）海陽(yáng)路以東，規(guī)劃燕山大街以北（

11、原奧格廠）秦皇島廣順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司92835.5平方米811套住宅、商業(yè)、地下車庫(kù)假日藍(lán)灣開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)河南南路以西，?？诘酪员鼻鼗蕧u市城源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司14762.31平方米87套住宅嘉遠(yuǎn)soho公寓河北大街137號(hào)秦皇島市嘉遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1796.26平方米32套公寓金域大廈商辦樓民族路自來(lái)水公司南側(cè)秦皇島市金域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司11308.67平方米商業(yè)、辦公金海灣森林逸城河北大街西段南側(cè)，京哈鐵路以東秦皇島海三金屋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司227264.9平方米705套住宅、地下車庫(kù)陽(yáng)光麗景建設(shè)大街中段秦皇島市瀚升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司22158.86平方米219套住宅、商業(yè)耀華老村

12、便民市場(chǎng)改造工程海港區(qū)耀富路秦皇島耀華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1143平方米商業(yè)廣順現(xiàn)代城居住小區(qū)二期（15號(hào)樓）海陽(yáng)路以東，規(guī)劃燕山大街以北（原奧格廠）秦皇島廣順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司57336.9平方米684套住宅共計(jì)319212.33平方米2538套l 調(diào)研樓盤分析【08年第一季度在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格】板塊劃分項(xiàng)目名稱所在區(qū)域一季度均價(jià)東部板塊東方明珠城市區(qū)4200元/海港第一城市區(qū)3800元/中部板塊渤海明珠市區(qū)4800元/和苑市區(qū)4750元/西部板塊在水一方外環(huán)4900元/和平花園外環(huán)4100元/文博城外環(huán)3950元/廣順現(xiàn)代城外環(huán)3900元/燕山家園外環(huán)3900元/汐岸尚景外環(huán)未定價(jià)戴河板塊金海灣.

13、森林逸城北戴河5200元/（高層）藍(lán)灣南戴河8000元/（公寓）倚海45南戴河7800元/（公寓）金海岸南戴河7700元/（公寓）【區(qū)域價(jià)格比較】【價(jià)格成長(zhǎng)變化】 整體市場(chǎng)情況：進(jìn)入08年以來(lái)，秦皇島市場(chǎng)受整體宏觀調(diào)控政策影響、消費(fèi)者觀望情緒嚴(yán)重以及處于市場(chǎng)銷售淡季等多方因素的影響，整體市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)疲軟。 市場(chǎng)供應(yīng)情況：順應(yīng)城市向西發(fā)展的趨勢(shì)，08年第一季度新批準(zhǔn)商品住宅，基本為西部板塊區(qū)域的樓盤，且全部為去年開(kāi)盤項(xiàng)目的2期或尾盤，以及其他區(qū)域的老項(xiàng)目尾盤銷售。雖然年后市場(chǎng)無(wú)新的項(xiàng)目供應(yīng)，但市場(chǎng)整體供應(yīng)體量依然較大。 市場(chǎng)需求情況：從售樓現(xiàn)場(chǎng)可以感覺(jué)，整體市場(chǎng)處于冷清狀態(tài)，客戶量較少，有些項(xiàng)目

14、甚至沒(méi)有客戶咨詢。市場(chǎng)成交較為慘淡，雖然個(gè)別項(xiàng)目以低價(jià)促銷，但成交客戶量依然較低。 價(jià)格情況：大部分樓盤都出現(xiàn)或多或少的降價(jià)銷售，個(gè)別樓盤為了搶占市場(chǎng)不惜出現(xiàn)低于3000元/的超低價(jià)，各開(kāi)發(fā)商相互影響，紛紛打折促銷。但個(gè)別項(xiàng)目由于其產(chǎn)品規(guī)劃較好、品質(zhì)度較高，項(xiàng)目知名度及口碑均好，在市場(chǎng)上依然保持較高的市場(chǎng)價(jià)格，（金海灣.森林逸城）市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)兩極分化跡象。（二） 高端市場(chǎng)受市場(chǎng)及季節(jié)影響，秦皇島的高端市場(chǎng)，年初基本無(wú)新的項(xiàng)目入市，市場(chǎng)供應(yīng)稀缺，只有品質(zhì)及口碑均較高的紅嶼別墅尾盤（幾套）在銷售，客戶量較少。隨著房地產(chǎn)銷售黃金時(shí)期及奧運(yùn)的到來(lái)，年中即將迎來(lái)市場(chǎng)高峰（戴河庭院、金海灣.森林逸城均集中

15、在五一之后推盤）。金夢(mèng)海灣今年的開(kāi)工，預(yù)示著秦皇島高端市場(chǎng)黃金時(shí)代的來(lái)臨。（三） 寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前秦皇島寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展依然比較落后，寫(xiě)字樓的竣工面積和實(shí)際銷售面積之間存在較大的差距，整體市場(chǎng)供應(yīng)量較少，市場(chǎng)主要以消化存量房為主。辦公樓一般是公司自己建設(shè)，自己使用，自己管理，或是定向開(kāi)發(fā)，如電信公司、通信公司和銀行等。商業(yè)概念的寫(xiě)字樓（非辦公樓）的銷售情況不好，需求總量少，有效需求不足，造成寫(xiě)字樓大面積的滯銷，普遍銷售不佳、出租率低。在市場(chǎng)調(diào)查中，位于市中心的綜合項(xiàng)目中設(shè)計(jì)有少量的寫(xiě)字樓，如金陽(yáng)大廈、金龍.中央勝境等，但這部分寫(xiě)字樓供應(yīng)總量較小，市場(chǎng)消化速度較低。（四） 商業(yè)市場(chǎng)秦皇島商業(yè)分布：

16、主要集中在以三條主路構(gòu)成的三角區(qū)域?yàn)楹诵模蛲廨椛湫纬闪撕８蹍^(qū)的核心商業(yè)區(qū)，包括了秦皇島商城、金三角市場(chǎng)、華聯(lián)商廈、廣緣商廈等。建設(shè)大街與文化路兩處轄區(qū)處占海港城區(qū)面積13%，人口20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積卻達(dá)達(dá)到75%，引起資源過(guò)剩和分布不均。業(yè)態(tài)構(gòu)成：服裝、家具百貨、餐飲娛樂(lè)和家用電器等。租金水平：根據(jù)位置不同，沿街門臉點(diǎn)租金在48元/平米/日不等，商廈內(nèi)部攤位則在25元/平米/日不等，總體租金水平較高。客戶主要構(gòu)成：海港區(qū)居民、三區(qū)四縣進(jìn)城購(gòu)物的居民、部分旅游散客。l 商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目分析重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研【1】秦皇島商廈類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點(diǎn)首層手機(jī)、化妝品、品牌休閑服以老秦皇島人及中老年人群居多

17、1、 以中低檔消費(fèi)為主；2、 業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理；3、 周末客流量較高，但購(gòu)買力較弱；中檔消費(fèi)比較受歡迎4、 由于營(yíng)業(yè)額較低部分店鋪已撤出及告示轉(zhuǎn)讓；二層鞋業(yè)、飾品、皮具（包）三層女裝系列四層男裝系列、毛衣【2】金源商廈類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點(diǎn)首層部分高檔及運(yùn)動(dòng)品牌服飾、皮具、飾品及通訊專柜以老秦皇島人為只要客群；首層麥當(dāng)勞，頂層餐飲及游戲廳為商場(chǎng)吸引了部分年輕客群； 1、 業(yè)態(tài)混雜、布局規(guī)劃不合理；2、 除地下超市客流較大外，整體客流量依然較少；3、 首層只出租了三分之二；其他樓層的租戶都有部分租戶已經(jīng)撤出；4、 大部分商品都存在降價(jià)處理；二層女裝系列三層四層?jì)雰河闷芳斑\(yùn)動(dòng)器材五層餐飲、游戲廳

18、地下超市【3】天洋購(gòu)物廣場(chǎng)西廳運(yùn)動(dòng)區(qū)類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點(diǎn)首層運(yùn)動(dòng)品牌（一線）以當(dāng)?shù)丶氨臼写髮W(xué)生為主的年輕群體周末人流量較大，為當(dāng)?shù)刈顬榛钴S的區(qū)域，但依然有個(gè)別租戶退出；二層運(yùn)動(dòng)系列（二線）三層休閑系列四層韓國(guó)城時(shí)尚區(qū)首層時(shí)尚品牌（年輕）以當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)及年輕客群為主商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃出現(xiàn)明顯進(jìn)步，有業(yè)態(tài)功能劃分；周末客流量較高，活躍度較高；二層淑女、時(shí)尚派三層時(shí)尚男裝（二、三線品牌）四層毛衣、打折類商品【4】天洋購(gòu)物東廳類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點(diǎn)首層化妝品、飾品、手表、高檔皮具以當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳簽橹?，客流量不高但人群素質(zhì)較高業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，為秦皇島高檔的商場(chǎng)、商品價(jià)格偏高、商場(chǎng)管理及布局都呈現(xiàn)較高水平二

19、層時(shí)尚專區(qū)三層高檔女裝四層高檔男裝【其它商業(yè)業(yè)態(tài)情況】商業(yè)市場(chǎng)分析 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，商業(yè)硬件資源閑置與短缺，零售網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展缺乏規(guī)劃； 整體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)缺乏特色，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不構(gòu)合理； 商業(yè)體量較大且消費(fèi)市場(chǎng)有限，商業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)閑置現(xiàn)象； 大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在定位上沒(méi)有明顯的品牌差異和特色差異； 商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、管理模式等軟件建設(shè)滯后； 超市、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)商店、特色商業(yè)街等新型業(yè)態(tài)所占比例較??；百貨店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)所占比例稍大，且轉(zhuǎn)向新型業(yè)態(tài)步伐較慢； 旅游商業(yè)開(kāi)發(fā)程度相對(duì)較弱，缺乏相應(yīng)的消費(fèi)引導(dǎo)措施和特色旅游產(chǎn)品；（五） 二手房市場(chǎng)二手房銷售價(jià)格仍呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，但漲幅回落，漲勢(shì)趨緩。分析二手房銷售價(jià)格漲幅回落的原

20、因，一是去年以來(lái)，國(guó)家一系列宏觀調(diào)控措施相繼出臺(tái)，特別是國(guó)家強(qiáng)制征收二手房交易個(gè)人所得稅，進(jìn)一步增加了二手房交易成本，以及利率的不斷提高，使購(gòu)房者壓力增大，對(duì)二手房市場(chǎng)影響很大。一系列政策調(diào)整后，部分房主轉(zhuǎn)售為租，房源減少，而買房者面對(duì)新政策的出臺(tái)，多持幣觀望、等待，使二手房交易量減少。二是受新建商品住宅價(jià)格漲速放緩的影響，部分原打算購(gòu)買二手房的消費(fèi)者開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)向新建商品房市場(chǎng)。l 暢銷樓盤分析暢銷樓盤的界定 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確 各銷售時(shí)期的定價(jià)精確 戶型，面積，配套設(shè)施能夠較大程度的滿足大多數(shù)人的喜好 質(zhì)量過(guò)硬、品質(zhì)上乘的產(chǎn)品與周到細(xì)致的服務(wù) 在預(yù)定的各個(gè)時(shí)期內(nèi)較好的完成了銷售目標(biāo)，且在規(guī)定的時(shí)

21、間內(nèi)將樓盤售罄 以國(guó)家政策為準(zhǔn)繩，并很好的去執(zhí)行暢銷樓盤的暢銷原因分析（營(yíng)銷特點(diǎn)）代表性樓盤：中央勝境、金海灣.森林逸城；1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，且產(chǎn)品規(guī)劃及品質(zhì)度較高；2、配套資源優(yōu)越：如中央勝境憑借其市中心及緊挨秦皇島重點(diǎn)中學(xué)七中為優(yōu)勢(shì)，大打教育資源，市場(chǎng)反應(yīng)較好；金海灣森林逸城森林加大海的不可復(fù)制景觀資源等3、施工現(xiàn)場(chǎng)安排合理：如金海灣.森林逸城，先賣環(huán)境，塑造天二合一的環(huán)境。先賣建筑施工時(shí)，上下兩端同時(shí)施工，讓客戶可以看到樓盤，感受建筑風(fēng)格，材料、質(zhì)地、實(shí)際效果。4、銷售特點(diǎn)：注重讓產(chǎn)品自己說(shuō)話，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，把黃金貼滿全身，銷售現(xiàn)場(chǎng)良好的執(zhí)行力與銷售力l 滯銷樓盤分析滯銷樓盤的界定一定時(shí)間

22、內(nèi)的銷售量及銷售時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)界定一個(gè)樓盤是暢銷還是滯銷。代表性樓盤：廣順現(xiàn)代城滯銷樓盤的原因分析（滯銷樓盤的特點(diǎn)）目前的滯銷住宅，市場(chǎng)因素是一方面，產(chǎn)品規(guī)劃、品質(zhì)、房型設(shè)計(jì)合理性及銷售管理等一系列因素均是導(dǎo)致空置的原因。1、產(chǎn)品規(guī)劃方面：盲目追求高容積率，導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)度降低；2、當(dāng)前滯銷戶型設(shè)計(jì)上的缺陷主要有以下幾種：戶型設(shè)計(jì)比較單一，存在空間浪費(fèi)； 功能分區(qū)不合理； 進(jìn)深較長(zhǎng)，多為暗衛(wèi)； 各功能空間面積比例不當(dāng)； 客廳大而不當(dāng)，對(duì)著客廳的門多，無(wú)隱蔽空間，客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗，客廳視野差，客廳的形狀不好或尺度不合理； 入戶無(wú)過(guò)渡空間； 主臥室的寬度小于3米或面積過(guò)?。?戶

23、內(nèi)交通線長(zhǎng)；3、銷售管理存在的問(wèn)題： 營(yíng)銷概念不強(qiáng)，銷售力度薄弱； 銷售現(xiàn)場(chǎng)的重視度不高；銷售氛圍的營(yíng)造不高； 缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)培訓(xùn)，整體銷售水平較低；四、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)08年1-3月，秦皇島住宅均價(jià)漲幅已經(jīng)明顯趨緩，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。隨著宏觀調(diào)控政策的組合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，同時(shí)受到周邊城市影響，秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化：1、土地市場(chǎng)理性回歸從土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)情況看，類似去年價(jià)格飆高激戰(zhàn)的高漲情緒已經(jīng)不復(fù)存在，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。受市場(chǎng)波動(dòng)及自身資金實(shí)力影響，開(kāi)發(fā)商們顯示出了更多的理性。2、供求關(guān)系緩和，成交均價(jià)保持平穩(wěn)今年第一季度樓市比較冷清，1-3月沒(méi)有出現(xiàn)新的樓盤開(kāi)盤，其他樓盤均為去年在售項(xiàng)

24、目。雖然商品房成交量平穩(wěn)上漲，但還是低于去年同期水平。觀望氣氛，影響人們的購(gòu)房信心，目前很多樓盤售樓處看房的人員明顯減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，各大新樓盤的建設(shè)規(guī)模正在逐步加大，預(yù)計(jì)下半年的樓盤上市量會(huì)有所增加。造成目前秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)的平淡氣氛雖然主要是由季節(jié)性因素造成的，但與房貸新政、土地新政等調(diào)控政策的影響也是分不開(kāi)的。3、品牌效應(yīng)開(kāi)始成為秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)的賣點(diǎn)從銷售情況來(lái)看，有些樓盤的商品房?jī)r(jià)格雖然下降，但依然銷售困難，而有些知名的樓盤盡管價(jià)格較高卻仍然暢銷。樓盤的環(huán)境、房屋的質(zhì)量、企業(yè)的信譽(yù)、服務(wù)等綜合因素所造就的品牌效應(yīng)已經(jīng)成了搶占市場(chǎng)，品質(zhì)已經(jīng)是熱銷的基礎(chǔ)，口碑是熱銷的保證，在此基礎(chǔ)之上周到細(xì)致的全方位服務(wù)才是項(xiàng)目成功銷售的保障。在市場(chǎng)低迷的情況下，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該勤練“內(nèi)功”。2008年注定是秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)分水嶺。附：秦皇島市2008年住房建設(shè)計(jì)劃一、建設(shè)計(jì)劃基本原則以滿足不同收入