我國房地產投資決策論文

1、我國房地產投資決策論文1產投資決策過程中估價技術的運用一是對待開發(fā)地塊進行市場分析，通過建筑設計規(guī)劃制定不同的方案，得到不同的建筑技術經濟指標；二是通過對不同的建筑技術經濟指標的各類物業(yè)進行房地產市場調查，預估未來可能的銷售價格；三是根據建筑施工成本的當前參考價、未來價格趨勢對工程成本做出預測；四是通過房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的工程成本支付、銷售回籠等資金流出、流入計算資金缺口，參照各種不同的融資手段，計算融資缺口和利息；五是根據我國房地產開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅費計算房地產各項稅和管理費等；六是計算經濟評價指標，并對不同方案的經濟評價指標進行抉擇；七是選擇一個最好的經濟評價指標，然后決定以何價格投資該房

2、地產項目。2項目情況及投資定位分析2.1項目概況sq項目位于杭州市城東新城天城單元，距武林廣場約5公里，東鄰備塘河，南面為艮山東路，西面及北面均為規(guī)劃道路。土地面積為21374平方米，容積率為2.8，計容建筑面積為59847平方米。2.2sq項目定位分析根據我國當前房地產市場特征以及近階段房地產市場需求特征分析，可以預見未來我國住宅主要以首次置業(yè)及首次改善型為主，去豪宅化成為一種趨勢。各房企投資要把項目定位為剛性購房需求者，包括首次置業(yè)及部分第二次改善型需求。sq項目周邊有多個可比在售樓盤，包括新中宇維薩、金色黎明及曙光之城等。通過市場比較法預測未來sq項目銷售起價為23000元/平方米。根據

3、類比項目，新中宇維薩年均去化500套，銷售面積5萬平方米；金色黎明年均去化1300套，年均銷售面積為13萬平方米；曙光之城年均去化1000套，銷售面積約為10萬平方米。綜合這三個類比項目，預計sq項目年均去化面積為4萬-6萬平方米。2.3sq項目投資測算及開發(fā)周期安排根據近年來杭州房地產開發(fā)的實際情況，結合我國房地產項目建設中成本的基本估算方法，將本項目中的各項成本費用歸納為七大類：土地成本、前期費用、建安工程成本、營銷費用、管理費用、資本化利息及房地產各項稅。通過投資測算，土地成本為85730萬元、工程成本為29538萬元、營銷費用為3712萬元、管理費為3712萬元、資本化利息及財務費用為

4、7750萬元、房地產各項稅為11284萬元。由于項目體量一般，市場去化需要1-2年時間，因此考慮項目按照1期開工建設。根據項目“以銷定產”原則，綜合施工周期以及土地證獲取時間、設計時間節(jié)點等綜合考慮，2013年11月取得土地證，2014年1月開工建設，2014年8月預計可以具備銷售條件，2014年12月主體封頂并于2015年12月實現(xiàn)交付。3基于估價技術的sq項目經濟評價3.1項目銷售價格及去化速度定位根據sq項目地理位置，綜合選擇新中宇維薩、金色黎明以及曙光之城作為類比案例：新中宇維薩2012年9月首次開盤以來，總共推盤8萬平方米，目前共銷售3.7萬平方米，成交均價20352元/平方米，總體

5、去化率50%。年均去化5萬平方米左右。2013年，在售房源戶型面積為89平方米、138平方米、156平方米，均價在21000元/平方米。金色黎明自2012年4月開盤以來，合計推出2052套房源，1年來共銷售1773套房源，約20萬平方米，2013年價格為18000元/平方米。曙光之城自2012年3月開盤以來，合計推出1041套房源，半年來共銷售976套房源，銷售近9成房源。以高層住宅套均100平方米計算，半年銷售10萬平方米住宅，2013年銷售均價在22000元/平方米。當前sq項目價格為21500元/平方米，通過估價技術中的趨勢法對sq項目未來價格進行預測，預計sq項目2014年價格為230

6、00元/平方米，2015年價格為24000元/平方米。在去化速度上，通過比較法，可以判斷sq項目未來年均去化面積大概在6萬平方米，預計2014年下半年銷售約3萬平方米，2015年將剩余房源售完。3.2項目成本及支出計劃預測對于sq項目的各項成本，通過市場比較法及趨勢法，土地成本為77100萬元；工程成本為29773萬元（其中，前期工程費1764萬元，建安成本24174萬元，基礎設施費為3120萬元，配套設施費165萬元，不可預見費為649萬元）；營銷費為3725萬元；管理費用為3725萬元；財務費用為6150萬元；各項稅為11324萬元（其中，營業(yè)稅及附加為8344萬元，土增稅為2980萬元）

7、。通過以往項目對比，sq項目的現(xiàn)金流出情況如表1所示。3.3項目資金平衡情況項目2013年二季度，需要注冊資金2億元，三季度股東借款2.05億元，其中注冊資金不產生資本化利息，而股東借款需要項目公司支付資本化利息。2014年，項目股東上半年需要提供4.2億元借款，下半年項目可以通過房地產開發(fā)貸或者信托等方式融資4億元，并且項目可以是吸納銷售收入67223萬元的回款，下半年歸還股東的6.25億元借款；2015年項目可實現(xiàn)銷售回款81774萬元，具體見表2。3.4項目投資評價指標項目銷售總額為148996萬元，土地儲備為77100萬元，工程成本為29773萬元，營銷費用為3725萬元，管理費用為3

8、725萬元，財務費用為6150萬元，房產各項稅為11324萬元，項目實現(xiàn)稅前利潤為17200萬元，所得稅為4300萬元，稅后凈利潤為12900萬元，項目銷售凈利率為8.66%，內部收益率為18.38%。4小結在房地產投資決策過程中，主要以假設開發(fā)法為投資決策前提，通過對sq項目未來房價的預測、銷售去化能力的判斷以及成本的估算，在項目資金平衡的基礎上，對投資各項指標進行計算，進而得出項目銷售凈利率。本文以sq項目為例，計算出該項目的銷售凈利率為8.66%，內部收益率為18.38%。作者：趙曉環(huán) 單位：天津國土資源和房屋職業(yè)學院1農村財務管理模式存在的問題分析1.1農村財管管理制度不健全在村集體的

9、財務收支中，收支程序存在不健全現(xiàn)象，賬目設置的不科學，不合理，全責分工不明晰，內部控制不嚴格，很多法律程序在執(zhí)行過程中存在不到位的現(xiàn)象，很多農村的村集體賬目存在程序錯誤，漏洞百出。在現(xiàn)金收支過程中，管理十分混亂，資金和物資在管理過程中沒有做到分類處理。在農村的財務管理過程中有的財務人員既是記賬員又是審核人員，這種情況的存在就導致了工作中存在很大的隨意性，內部監(jiān)督和控制力度不足。此外，村集體中財務違規(guī)現(xiàn)象沒有得到全面的治理和重視，村干部存在隨意占用集體財產的現(xiàn)象，由于法律責任歸屬界定不明確，導致了紀檢部門和司法機關都不愿意對農村的財務違法現(xiàn)象進行管理。1.2農村村級集體的財務缺乏監(jiān)督機制農村財務

10、監(jiān)督包括了內部和上級部門的監(jiān)督。內部監(jiān)督主要是指村民理財小組的監(jiān)督，這個組織多數(shù)情況下都是由村干部指派的人員進行監(jiān)督，多數(shù)情況下都是村干部具有親屬關系的人員，這些人員在監(jiān)督過程中，隨意性很大，對于發(fā)現(xiàn)的問題也不及時上報，都是睜一只眼和閉一只眼敷衍了事，此外，有些監(jiān)督小組的成員法律意識不足，對上報的程序不了解，對存在問題的賬目照樣簽收，甚至還出現(xiàn)了代簽的現(xiàn)象，而上級監(jiān)督主要是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)會計中心的監(jiān)督，鄉(xiāng)鎮(zhèn)監(jiān)督部門會定期的對村集體的賬目進行審核和指導，對于一些管理比較規(guī)范的鄉(xiāng)鎮(zhèn)監(jiān)督部門，其對于農村財務工作確實起到了一定的指導和監(jiān)督作用，能夠及時的發(fā)現(xiàn)村集體賬目中存在的不科學和違法的現(xiàn)象，及時的采取措施

11、將其解決。但是在很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)還存在監(jiān)督和管理力度不足的現(xiàn)象，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經管站常常會借口工作繁忙而無暇顧及農村的財務管理工作，即使對村集體的賬目進行監(jiān)督和指導，多數(shù)都是流于形式，這樣就無法及時的發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，監(jiān)督部門的監(jiān)督作用也就不能及時發(fā)揮出來。1.3農村財務管理人員專業(yè)素質不高在一些農村村集體中，財務人員的年齡結構偏大，專業(yè)水平較低，職業(yè)素質較差，其接受新鮮事物的能力較差，而且在給工作過程中，也不具備主動學習的意識。村集體的財務人員多數(shù)都沒有會計證書，無證上崗現(xiàn)象十分明顯，大多數(shù)的財務人員在工作過程中缺一套完整的財務管理知識，同時上級部門也很少會對村集體的財務人員進行有效地、系統(tǒng)的的專業(yè)知識

12、培訓。村集體的財務人員對于新的賬目處理方式表現(xiàn)的不順手，對于新政策和法規(guī)的制定力度不完善。工作人員的法律意識淡薄，在對賬目管理過程中經常會出現(xiàn)違法行為，在對財務管理過程中多數(shù)都采用經驗管理，賬目存在很多不合理的地方。2農村財務管理模式創(chuàng)新途徑分析2.1財務管理采用集中核算模式集中核算模式是一種在村賬鎮(zhèn)管和會計委托代理的基礎上建立實施的一種財務管理的全新模式。在村集體中保留了出納和銀行賬戶，會計的選用應該征求理財小組和村委會的意見，然后由鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政中心委派，其工資和福利待遇與縣鎮(zhèn)財政中心一致。在經營權、審批權以及收益分配權不變的基礎上，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)財務結算中心設置專業(yè)財務管理組織對每一個村集體經濟組織進

13、行統(tǒng)一的核算和官不理，這種管理模式就大大解決了村長鎮(zhèn)管的合法問題，能夠得到村集體的支持，這種財務管理模式必須建立在具有村鎮(zhèn)聯(lián)網的財務管理信息平臺上才能實行。2.2財務管理手段方面采用村鎮(zhèn)聯(lián)網的方式這種管理手段主要是使用信息技術，光纖技術實現(xiàn)了財務信息一對一的直接聯(lián)系，并建立完全的互聯(lián)網財務信息化平臺，最終實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村集體的聯(lián)網。在管理過程中，以規(guī)范財務票據為使用手段，鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心需要統(tǒng)一對收支票據進行管理，同時還要積極的實行喜核銷制度，并對所有的收支票據都需要經過內部財務管理信息化平臺進行公示，不得以任何手段進行補錄。村級的會計人員應該對當天的現(xiàn)金、銀行收支的等業(yè)務進行每天的審核，確保收支能夠全部

14、錄入到內部的財務信息化管理平臺中，并做到正確無誤的核算。同時，內部財務管理信息化平臺還要具備村鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村干部以及財政和審計等監(jiān)督管理部門實時查詢功能，還要具備大額財務收支的預警和報告功能。這種方式能夠有效地對村集體的財務報表收支情況進行監(jiān)督，能夠有效解決，會計核算和管理過程中存在的問題，同時，還能夠極大的降低財務工作人員的勞動強度，以便更好的進行服務。2.3村級集體財務公開采用墻報和觸屏相結合的模式隨著電子設備和互聯(lián)網技術的不斷應用和發(fā)展，在進行財務管理過程中可以采用現(xiàn)代信息技術和設備。觸屏方式主要是利用智能設備和互聯(lián)網技術，并運行現(xiàn)代信息技術，建立一個綜合話的信息平臺，該種方式能夠迎合青年人的

15、習慣，能夠切實提高服務的質量。而墻報適合老年群體。這樣墻報和觸屏播報的方式有效結合，滿足了各個群體的需求，通過及時的、完整的、有效的信息公開，切實保證了農民群眾的知情權、參與權和監(jiān)督權的實施。作者:坎拜爾尼沙托乎提 單位: 富營銷理論與策略的圍繞主題的案例。其次，要結合學生實際情況選擇難易適當?shù)陌咐?。中職生的文化基礎較于其他高校學生普遍較低，教師在教學時如果選擇的案例過于簡單，對于學生而言輕而易舉就知道結果這樣就無法調動學生的積極性；但如果選擇的案例過于困難，就會給學生造成無法解答的困擾，當他們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的知識無法解答問題，就會挫傷他們的積極性，就無法達到預期的效果。再次，案例選擇要具有實用的典

16、型性。在選擇案例是，教師要選擇具有舉一反三作用的典型案例以加深學生對知識的理解。最后，選擇的案例要具有趣味性。中職學生因為對純理論知識不感興趣所以積極性都不太高，要想激發(fā)學生的教學通過案例教學法來教學生學習經營并且發(fā)揮他們的主體性讓他們置身于實際經營實踐中進行思考與交流。在這個過程中要想深化學生的思維并且培養(yǎng)學生的創(chuàng)造性思維就要讓學生們通過自己的努力去收集并分析資料。案例教學在教學中培養(yǎng)學生的團隊合作精神。分組討論是案例教學的主要方式，把學生進行分組去完成自己的任務，并且最終的評價結果要以小組為單位。營銷人員必備的素質就是團隊合作精神，這就使他們必須要一起合作來使小組獲得高的評價同時使自己得到

17、認可。（二）案例教學可以在無形中讓學生的分析、解決問題的能力得以提升市場營銷這種實踐性和應用性非常強的學科，如果在教學中忽視了實踐教學的重要性只注重傳統(tǒng)的知識理論的傳授就會導致學生分析解決能力的下降。案例教學運用一種實踐與理論相結合的教學方法，讓學生在特定的情景中，運用平時積累的知識通過對問題的思考與分析，討論與合作中大大的提高學生的分析和解決問題的能力。二、案例教學法在中職市場營銷教學中的應用探討（一）精選營銷案例是案例教學法的前提做好案例教學的基礎與前提是選好案例，以案例作為教學的出發(fā)點，當然對于案例的選擇不當就會影響教學的效果。所以，案例教學必須要精心選擇案例來進行指導教學。首先，要選擇符合教學目標要求的案例。為了確保案例教學的效果，避免引入有歧義的案例就要選擇蘊