開封萬麗江南水都項目建議書

1、一、 引 序打造 “新開封” 的 城市名片之作開封城市的房地產市場正處于一種機遇與挑戰(zhàn)并存的市場環(huán)境中，由于本項目的特殊性，決定了本項目必須塑造開封新城市一個“繼往開來”的產品，取得市民的廣泛肯定，才會推動整個開封市的城市化發(fā)展進程，為此對產品定位也相應提出了更高的要求，需要引進一家大型專業(yè)房地產開發(fā)公司的成功運作，因此我們認為本項目存在取得名利雙收的重要性，將應用“臨空造城”的大手筆的氣魄，得益于“鄭汴一體化”城市格局的啟動，汴西新區(qū)版塊的建設，展現(xiàn)國際化視野的美麗遠景?？礈柿算晡餍聟^(qū)的無限潛力，我們提出了“以國際化視野，造城”的開發(fā)理念，駛進了開封這座充滿活力的熱土，興建總用地規(guī)模700畝

2、，總建筑面積超過100萬平方米的融城，采取分期滾動式開發(fā)，結合城市化發(fā)展進程，以獨特的開發(fā)理念和思路，建造高尚住宅為主，集居住、商貿、休閑、文化、運動等多功能為一體，將涌動著十里連綿的繁華氣象；現(xiàn)代建筑、生態(tài)水岸、中庭景觀、休閑廣場、高檔會所有序分布其中，信步閑庭亦有不同角度的壯美風景，三縱四橫的交通網絡便利出行，超前的眼光，國際化的規(guī)劃理念，科學合理的平面布局，前景不難想象，建成之后必將取代老城區(qū)，成為新開封城市最適宜居住的現(xiàn)代新城 ，打造中原城市群首屈一指的超級精品大盤，與市委、市政府一起建設開封新城區(qū)美麗活力的明天。豪德天下融城標志性的國際康居，建筑開封新城區(qū)騰飛的未來。為了強化城市品牌

3、、注重社會效益，本項目的成功開發(fā)將成為開封市政府和開封市民造福的形象工程，為開封新城市建設、城市規(guī)劃作出重要貢獻的項目之一；也將扮演了一個城市運營商的角色，成為開封房地產發(fā)展的風向標。福建省著名的名牌開發(fā)企業(yè)福建萬勵房地產開發(fā)有限公司屬下的鄭州豪德天下投資有限公司將發(fā)揮地產大盤開發(fā)的專業(yè)化優(yōu)勢，精心開發(fā)本案，力求將之打造成“新開封”的“城市名片”。二、 項目概述1， 地理位置 (詳見附件一 “豪德天下融城用地位置圖”)本項目位于開封市汴西新區(qū)的居住生活圈中心，宗地西鄰四號路,東臨三號路，北臨東京大道,南臨金耀路。汴西新區(qū)是開封新城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，項目基地所處位置將是汴西新區(qū)未來的行政，文化，

4、經濟中心，也是開封市實現(xiàn)“鄭汴一體化”，連接鄭州仍至輻射河南省的樞紐，地理環(huán)境優(yōu)越，八方交通便捷，發(fā)展?jié)摿Ψe蓄待發(fā)。2， 地塊現(xiàn)狀本項目總用地面積約700畝，土地使用性質是商住，使用年限是70年，控制性規(guī)劃設計指標為：容積率2.6；建筑密度33%；地塊呈長方形，緊鄰新政府大樓北面，文教基地南面的規(guī)劃交通要道，場地平整。3， 未來周邊環(huán)境 項目位于汴西新區(qū)，該區(qū)域是以居住、工業(yè)、辦公、綜合服務為主的新建城區(qū)，是城市發(fā)展的主要空間，熱力、供電、電信、郵政、污水處理廠等單位都在該區(qū)域辦公，因此未來城市基礎配套設施相對于其它區(qū)域更加齊全。三、 區(qū)域市場分析（一） 城市概述開封是一座中國歷史文化名城，素

5、有“七朝都會”之稱，中國優(yōu)秀旅游城市。開封文物遺存豐富、城市格局悠久、古城風貌濃郁、北方水城獨特。開封是一座充滿希望的城市。作為國家的老工業(yè)基地，擁有紡織、食品、專用設備制造、化工、醫(yī)藥等支柱產業(yè)。作為平原農區(qū)，小麥、棉花、花生等農產品資源豐富。作為歷史文化名城，木版年畫、汴繡、書畫、盤鼓彰顯出豐厚的文化底蘊。作為河南省中原城市群的重要城市，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通條件便利。開封是一座全面開放的城市。北宋時期的開封，就是一座開放度很高的國際性大都會。今天開封已與日本國戶田市、美國威奇托市、韓國永川市以及國內的烏魯木齊、連云港、上海市普陀區(qū)等結為友好城市，同荷蘭亨格洛市、以色列莫茨金市、葡萄牙費拉市等

6、城市建立了友好關系。一年一度的菊花花會自1983年以來已連續(xù)成功舉辦了23屆，已成為河南省的重要節(jié)會和傳承友誼、擴大交流的平臺。在2004年中國南京世界歷史文化名城博覽會上，開封市與國內外歷史文化名城共同簽署了世界歷史文化名城文化交流與遺產保護南京宣言。開封的發(fā)展定位是：中國歷史文化名城；中原城市群紡織、食品、專用設備制造和化工、醫(yī)藥基地，文化、旅游、教育中心；中原最適宜居住的城市。開封是一座充滿商機的城市。開封獨特的資源稟賦、優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境和改革開放20年來的成功經驗，為這座歷史文化名城的更快發(fā)展提供了廣闊的空間發(fā)展，政府努力把開封建成中原城市群中更具魅力的經濟大市和文化強市。 1。歷史悠久

7、開封是國務院首批公布的24座歷史文化名城和我國八大古都之一。開封地處中原腹地、黃河之濱的開封，是中華民族的主要發(fā)祥地之一，迄今已有2700多年的歷史。戰(zhàn)國時期的魏，五代時期的后梁、后晉、后漢、后周，北宋和金均定都于此，素有七朝都會之稱。尤其是北宋時期，人口逾百萬，貨物集南北，是當時全國的政治、經濟、文化中心，也是國際性的大都會，有著琪樹明霞五鳳樓，夷門自古帝王州、汴京富麗天下無的美譽。這一時期的開封，涌現(xiàn)出了清正廉明的包公、滿門忠烈的楊家將、民族英雄岳飛、圖強變法的王安石等一大批具有重要影響的歷史人物，對中國歷史的發(fā)展產生了重大影響。2。區(qū)位優(yōu)越開封市位于河南省東部，是沿歐亞大陸橋內陸雙向對外

8、開放中心城市之一，也是中原城市群中的重要城市?？偯娣e6444平方公里，轄尉氏、杞縣、通許、蘭考、開封五縣和鼓樓、龍亭、順河、金明、禹王臺五區(qū)?？側丝?83萬人，其中城市人口80萬人。是一個一、二、三產業(yè)綜合發(fā)展的省轄市，也是黃淮海地區(qū)和連結隴海蘭新經濟帶的重要商品集散地。開封地處豫東平原中心部位，地勢平坦。屬暖溫帶大陸性季風型氣候，四季分明，雨量適中，光照充足，年平均氣溫14.2414.50度之間，無霜期213215天，年降雨量平均670毫米，林木覆蓋率高于全國平均水平。 3。經濟產業(yè)發(fā)達，資源豐富開封地處中原腹地，氣候溫和，土地肥沃，農業(yè)開發(fā)具有得天獨厚的自然條件，是全國和河南省小麥，玉米，

9、花生，西瓜的重要產區(qū)，是國家商品糧，奶山羊，細山羊，淡水魚的生產基地，其中花生和西瓜產量居全國之冠。工業(yè)基礎較好，門類相對齊全，已形成了以機械，食品，化工等為骨干的工業(yè)體系，是全國十五個精細化工城之一。按省統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2005年度開封市gdp總值407億元，同比2004年度增長13.1，人均gdp為8300余元。開封市河流眾多，地下水儲量豐富，地下水位比較高，很多地區(qū)地面以下幾米就可出水，打井20米就能引出飲用水，打井800米就可引出50余度的地熱水，很多小區(qū)住戶可同時使用自來水和地熱水。 4。交通便捷開封地處中原，交通便利，連接“歐亞大陸橋”的隴海鐵路和連霍高速橫貫東西全境，京九、京廣

10、鐵路左右為鄰，310、220、106國道縱橫交匯，在建的日南高速公路，阿深高速公路在境內南北穿過，將分別于2005、2006年建成通車，使開封成為國內少有的高速公路密集交織的城市。開封黃河公路大橋飛架南北，修建地方鐵路150公里，五縣五區(qū)93個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)通柏油路，到2007年實現(xiàn)村村通油路。新建的鄭州國際航空港距離開封僅50余公里，規(guī)劃中的機場高速公路擬開工興建。獨特的交通優(yōu)勢增強了名城吸引力和輻射力。開封已形成干支結合、四通八達的公路交通新格局，公路密度高于全國、全省平均水平，并以運輸半徑短、綜合運營成本低成為發(fā)展現(xiàn)代物流的理想之地。（二） 城市規(guī)劃目標2006年5月31日，開封市新的城市建設總

11、體修編方案出臺，對開封目前執(zhí)行的開封市城市總體規(guī)劃（19952010）進行了部分調整：根據(jù)修編方案，開封市的規(guī)劃范圍為：北至連霍高速公路，南至310國道，西至中牟邊界，東至大（慶）廣（州）高速公路。城市空間結構為：東西向簇狀組團式結構形態(tài)。其發(fā)展模式近期是東西拓展、多向承接，遠期以生活軸、服務軸、產業(yè)軸為聯(lián)接，東西聯(lián)動，南北疏導。規(guī)劃形成中心組團、汴西新區(qū)、開封東區(qū)3個相對獨立的組團片區(qū)。開封市城區(qū)面積將擴大至195平方公里，可容納人口200萬。護城大堤以內部分為中心集團，重點突出旅游休閑、商業(yè)服務、文化教育功能，提升城市品位：主題是體現(xiàn)國家歷史文化名城和宋都古城的特色，文化中興，與鄭州錯位發(fā)

12、展、功能互補。護城大堤以西至中牟邊界為汴西新區(qū)，是以居住、工業(yè)、辦公、綜合服務為主的新城區(qū)，是城市發(fā)展的主要空間，重點是創(chuàng)新開封，主題是鄭汴一體化，策略是不同領域的錯位對接。通過對開封縣城和邊村組團、汪屯化工區(qū)3部分的整合，形成開封東部片區(qū)，以重工業(yè)、物流、居住、服務為主，是鄭汴洛工業(yè)走廊的東端，起到承接轉移、分流企業(yè)的重要作用。規(guī)劃中的汴西新區(qū)過去稱杏花營組團，隸屬于開封縣，如今已劃歸開封市金明區(qū)，是開封市的新城區(qū)，也是未來“鄭汴一體化”中的核心區(qū)域，它包括行政區(qū)、無污染工業(yè)園區(qū)和商住區(qū)三大塊，建成后，開封市新的政府辦公地將遷到這里。開封市政府明確提出要推進鄭汴一體化發(fā)展，加快城鎮(zhèn)化進程，其

13、核心是提高城市化率?，F(xiàn)在開封市建成區(qū)面積約72平安公里，人口85萬。按開封市城市發(fā)展規(guī)劃，到2015年，開封市建成區(qū)面積要達到120平方公里，人口150萬。為了促進鄭汴一體化，開封與鄭州之間將逐步開通9條交通線路，包括：連霍高速鄭州至開封段，將來要拓寬改造新開通的鄭開大道老鄭汴公路，將要進行升級改造鄭州航海路向東延伸，從中牟至開封開封至新鄭機場的高速公路，2007年初動工修建從鄭州北環(huán)到開封的東京大道，正在規(guī)劃中鄭州至開封之間的城市輕軌，正在規(guī)劃中隴海鐵路鄭州到徐州的客運專線（三）城區(qū)房地產市場調研及分析1、 城區(qū)房地產市場整體分析開封市于1998年取消福利分房，近年來開封市每年土地投放量增長

14、幅度約在8%10%，按照開封市建委整理的數(shù)據(jù)，到2005年底，共有在售樓盤30多個，2005年全年開封市房地產開發(fā)共完成投資約8.6億元人民幣，比2004年提高了7.5%，2006年到10月底，全市商品房完成投資7.5億元，比2005年同期增長約13.8%，到年底完成10億元。2006年以來，隨著鄭汴一體化戰(zhàn)略實施，尤其是鄭開大道的開通，開封房地產市場有了很大提升，到目前，開封市商品房銷售均價已達到2000元/平方米，部分高檔樓盤多層住宅銷售均價已達到2600元，而且銷售情況很好。開封市房地產開發(fā)情況統(tǒng)計表（截至2006年10月底）指標名稱年初至十月底累計完成數(shù) 額同比增減幅度一、商品房建筑面

15、積新開工面積37.6萬平方米13.1%住宅新開工面積31.8萬平方米11.9%施工面積127萬平方米16.2%住宅施工面積100萬平方米18.9%竣工面積29.1萬平方米-5.3%住宅竣工面積27.2萬平方米-5.8%二、商品房銷售面積49.1萬平方米3.2%住宅銷售面積43.6萬平方米4.5%三、商品房銷售額6.8億元7.2%住宅銷售額4.7億元3.9%四、商品房銷售均價1950元/平方米11.3%住宅銷售均價1620元/平方米12.7%五、商品房投資完成額7.5億元13.8%住宅投資完成額5.9億元12.2%2、 開封市房地產市場主要特征（1） 外商瞄準市場。外地開發(fā)商看好開封，各地投資蜂

16、擁而至案的房地產開發(fā)企業(yè)共有163家，有項目運作的企業(yè)有50多家，其中30是外來企業(yè)。外來投資的房地產企業(yè)主要有：開元旅業(yè)集團下屬的河南開元房地產公司、鄭州未來房地產公司，以及龍成、興合、榮勛、一建置業(yè)等來自鄭州的小型房地產企業(yè)。（2） 商品房市場需求較大。開封人大多居住在過去老單位分配的住房或者自建房里，居住花園小區(qū)和商品住房不多，隨著舊城拆遷改造，以及開封同邊各縣打工省不斷涌入開封，開封市對新建住宅將有很大需求。從調研情況來看，開封市區(qū)各在售樓盤的銷售情況普高較好，基本沒有爛尾樓或嚴重滯銷樓盤。截至2006年10月底，開封市商品房新開工面積為37.6萬平方米，而同期商品房銷售面積達49.1

17、萬平方米，顯示出較好的需求關系。（3） 市場前景良好。w 鄭汴一體化和中原城市群規(guī)劃的實施，尤其是鄭開大道的開通，給開封房地產帶來了新的發(fā)展機遇。w 開封市舊城區(qū)面積位居全省首位，舊城改造規(guī)模較大。隨著城市框架的不斷拉大，城市人口的不斷增加，房地產市場的發(fā)展步伐也將隨之加快。w 近年來，開封市政府加大了城市基礎設施的投入和建設力度，先后實施了西區(qū)污水處理廠工程，包公湖景區(qū)、龍亭湖景區(qū)基礎設施建設工程，解放大道、魏都路等主要交通干道拓寬改造工程，全市新建道路21.7公里，使道路總長度達到了280.7公里。此外在城市供水、城市燃氣、園林綠化等方面，開封市都進行了大手筆的投入，為開封房地產市場的發(fā)展

18、打下了良好基礎。w 大批有實力的房地產開發(fā)商進駐開封，在開發(fā)先進理念、商品質住房的現(xiàn)時，也帶來了多樣的營銷手段，起到了調動投資熱情，激活開封商品房消費的作用。w 隨著近年來開封市城鎮(zhèn)化進程不斷加快，大量的拆遷戶成為市場上的購房主力軍。而開封的商品房空置程度非常低，現(xiàn)有可售商品房存量不大，與居民對房屋的需求比呈出供不應求的局面。3、 項目所在區(qū)域市場分析 隨著“鄭汴一體化”進程，汴西新區(qū)已成了開封新城市商品房建設、消費最繁榮的區(qū)域，老百姓普遍把汴西新區(qū)作為購房、居住、投資的首選區(qū)域。 從2005年至今，開封汴西新區(qū)商品房的均價每平方米上漲了千元左右，帶得老城區(qū)的房子也漲了三四百元。過去開發(fā)商大多

19、是開發(fā)六七層的多層樓盤，現(xiàn)在汴西新區(qū)的樓盤規(guī)劃則多傾向于小高層、高層和別墅。 不僅來自鄭州的投資商，甚至福建、浙江、上海等地的投資商也開始關注開封，來自浙江的開元旅業(yè)集團投資16億元，在開封西區(qū)中心地帶圈地1400畝，開發(fā)水景公園、五星級大酒店和高檔別墅住宅項目等。開封市區(qū)在主要在售和即將銷售的樓盤開發(fā)類型（截至2006年12月9日） 項 目產 品 類 型銷 售 進 度汴西新區(qū)開元金池明郡獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅、高檔多層、商鋪2007年1月公開價格龍成香榭里花園中檔多層、商鋪在售文盛浪漫之都普通多層、小高層、商鋪在售榮勛歐陸經典小高層、商鋪2007年春節(jié)后公開價格東京銀座產權式

20、酒店、小高層公寓、小高層小戶型住宅正在進行客戶登記，價格、戶型未確定、未開始銷售金明裕花園21層獨立高層住宅、商鋪預定2007年5月開始銷售老城中心龍亭新都區(qū)商業(yè)銷售、招商同時進行凱撒財富廣場商業(yè)在售鼓樓新天地商業(yè)在售北區(qū)九鼎頌園商檔多層住宅2007年1月公開價格宋園雅庭一期全部獨棟別墅在售南區(qū)鳳凰城經濟適用房多層住宅尾盤銷售佳境天城普通多層住宅、商鋪一期已接近尾盤，二期尚未開始銷售錦繡皇城普通多層住宅、商鋪2006年12月底公開價格汴西新區(qū)正在開發(fā)的住宅和商業(yè)項目主要有：開元金池明郡、榮勛歐陸經典、龍成香榭里花園、浪漫之都商業(yè)街、永和麗景花園、龍成香榭里商業(yè)街、榮勛花園商業(yè)街。已經立項，即將

21、開發(fā)的住宅和商業(yè)項目主要有：金明?；▓@、東京銀座、金明池商業(yè)廣場等。已經建成入住的住宅和商業(yè)項目主要有：榮勛花園、集英小區(qū)、文盛浪漫之都等。四、 項目定位（一） 項目swot分析11 優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢。本案地處開封城區(qū)的西大門戶，是開封未來城市中心，位處汴西新區(qū)中的中央生活圈中心區(qū)域（cld）。 地段優(yōu)越，交通便捷。本案緊鄰新區(qū)規(guī)劃中交通要道，與新區(qū)行政大院，文教基地毗鄰，南臨金耀路，北臨東京大道,環(huán)境優(yōu)雅，交通便利。 規(guī)模優(yōu)勢。區(qū)域未來良好的成長性生活環(huán)境，超大700畝規(guī)劃生活社區(qū)，整體性規(guī)劃適應城市運營戰(zhàn)略，功能性配套齊全。 品牌效應。我司以豐富建設經驗，創(chuàng)新開發(fā)理念，先進管理模式，獨特的品

22、牌資源，開發(fā)適合當?shù)叵M需求的高尚社區(qū)。12 劣勢 市政設施尚無到位。該區(qū)域屬于新開發(fā)區(qū)，人氣不足，規(guī)劃生活交通要道，水電等市政基礎設施尚無到位。 認同度不高。新區(qū)內人氣不足，成熟環(huán)境尚未形成，外商品牌進駐投資，市場消費認同度不高。 13 機遇 市政重視。汴西新區(qū)建設作為市政府近年來著力樹立的形象工程，為民辦實事重點項目，新區(qū)內設有規(guī)劃新的行政，文化，科技中心，政府將大力發(fā)展新區(qū)城市化進程。 戰(zhàn)略實施。隨著鄭汴一體化戰(zhàn)略發(fā)展，開封新城市建設，帶動新經濟產業(yè)發(fā)展與商機，提高市民經濟收入，有利于房產消費水準。 城市改造。新城市建設剛起步，舊城改造面積大，任務重，大量拆遷戶將成為住宅市場主力的消費群

23、體。14 威脅 政策調控。“國八條，國六條，金融緊縮，廉租房”等國家規(guī)范控制房地產開發(fā)政策的出臺，打壓投資房地產市場，消極市場上的房產投資消費。 隨著“汴西新區(qū)”的城市建設，近年來開封房地產一級市場供應量較大，市場競爭十分激烈。 本案位于新區(qū)，需依靠市政配套設施及時投入開發(fā)，增強消費者對新區(qū)的認同度，以便更好把握市場方向，成為項目成敗的關鍵。（二） 項目總體定位策略2.1 定位原則： 宏觀：配合“鄭汴一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，把握開封汴西新區(qū)組團開發(fā)啟動的時代契機，富有前瞻性與權威性。 中觀：結合汴西新開發(fā)區(qū)組團規(guī)劃需要，以及產業(yè)區(qū)發(fā)展和商務設施聚集完善的需要，強化其獨特性。 微觀：從城市發(fā)展的角度，

24、全方位綜合考慮居住、商務、休閑、環(huán)境建設等多元化需要。2.2 戰(zhàn)略定位、定位依據(jù)：隨著“鄭汴一體化”戰(zhàn)略的實施，鄭州大城市發(fā)展與開封新城區(qū)建設戰(zhàn)略遙相呼應，正在快速形成中原大都會，開封汴西新區(qū)作為城市西擴的第一站，應重新進行自我定位，汴西新區(qū)呼之欲出；我司也將成為開封汴西新區(qū)新造城運動的先鋒力量。 、戰(zhàn)略目標：為城市創(chuàng)造價值：全面提高城市品位和城市化進程、經營城市。為企業(yè)創(chuàng)造價值：全面提升品牌，成為開封重要房地產品牌為顧客創(chuàng)造價值：投資者得到理想的投資收益，老百姓得到生活方式的革命。 、定位提出汴西生態(tài)水景第一城 城市復興運動2.3 功能定位a 、定位目標 代表21世紀汴西新區(qū)城市起飛的標志

25、汴西新區(qū)的門戶，開封城市客廳，新城市名片 生態(tài)健康生活社區(qū)，新政府行政大院后花園b、定位提出 構造水景花園城市 打造汴西生態(tài)第一居住區(qū)2.4 形象定位行銷戰(zhàn)爭的核心：不是一場“產品戰(zhàn)”，而是一場認知戰(zhàn)。營銷大師認為：“好產品不一定賣得好，而賣得好一定是好產品”。區(qū)別在于是我們認為，還是得到社會消費大眾的認同，因為所謂好與壞的標準并非出自我們的主觀認為，而需要受到市場殘酷競爭的檢驗，受到社會消費大眾的認知結果及其收入水平的制約，故：行銷者的任務不僅僅是如何創(chuàng)造好產品。首先要思考是如何讓消費大眾認為它是“他們所能夠消費得起的、最理想的產品”。因此“任何項目的營銷推廣都應以“市場有效需求（具備購買能

26、力的需求）”為基礎、以“有效的市場認知戰(zhàn)的開展”為核心原則，創(chuàng)造在市場眾多產品的營銷競爭中，占上風的“創(chuàng)新化、唯美化、游戲化、人性化的產品”，并創(chuàng)造超越價格的價值，讓消費者因感動而購買。引用行銷戰(zhàn)爭的核心觀點，我們將認真審視市場，全力塑造開封新城市品牌的唯一性、權威性和排他性。（三） 項目概念性規(guī)劃建議3.1 總體規(guī)劃a) 以汴梁地域文化特色為設計原點，發(fā)酵創(chuàng)新出現(xiàn)代都市生活的特色產品，即它不是單一追襲傳統(tǒng)地域文化的“形”，而是求其“神”，求其實在的而又現(xiàn)代的居家感受，延續(xù)開封舊都會情愫，讓居住其中的人同時感受到居家的祥和及生活的現(xiàn)代與舒適。b) 以明快、現(xiàn)代、亮麗的建筑語言為主體，融入“七朝

27、古都”文化特色的建筑語言及文化符號；c) 引領21世紀住宅潮流，并將汴梁居住文化特色與現(xiàn)代都市化形象有機融合；d) 以功能為本，形式的節(jié)奏、韻律、比例、尺度與協(xié)調跟著功能走，在成本控制下，去創(chuàng)新建筑形式美；e) 與城市規(guī)劃相協(xié)調，合理充分兌現(xiàn)其環(huán)境資源價值（區(qū)位資源、商貿資源、旅游資源、歷史資源、文化資源）f) 為特定目標客戶群“量身定做”，并讓居者實實在在感悟到現(xiàn)代新生活方式的精髓所在。3.2 規(guī)劃理念及原則a 規(guī)劃理念： 配合城市發(fā)展，塑造形象使之成為開封西翼標桿式住宅新城； 提升區(qū)域城市功能，成為汴西新區(qū)的生態(tài)復合型綜合居住區(qū)；b 規(guī)劃原則： 尊重現(xiàn)狀地形條件和自然特征 強調政府和城市總

28、規(guī)劃建設對該片區(qū)的生態(tài)要求 確保規(guī)劃方案的前瞻性和可操作性 營造良好的城市空間 創(chuàng)造高品質的人居環(huán)境3.3 規(guī)劃目標完善的土地使用系統(tǒng)，確?？沙掷m(xù)的自然環(huán)境，實現(xiàn)復合型城鎮(zhèn)開發(fā)，提供方便有效的公共運輸系統(tǒng)，在整個新發(fā)展過程中保持高級的環(huán)保標準，通過合理利用土地，為地域發(fā)展創(chuàng)造附加價值。（四） 項目核心價值1 。項目核心定位戰(zhàn)略： 動態(tài)完善：開封新城市發(fā)展是一個動態(tài)發(fā)展和逐步完善的過程 高價值引爆：心有多大，世界就有多大，思想運動，高價值引爆 造城運動：汴梁新區(qū)的最經典房地產項目之一，汴西新區(qū)置業(yè)的首選區(qū)段2 。項目運營重點“五個一工程” 謀取一個視覺焦點：強有力的引爆能引起全球的關注； 打造一

29、條景觀大道：成為展示開封新城市魅力的舞臺； 樹立一項示范典型：一個成功的實踐勝過一千打綱領； 完善一片區(qū)域發(fā)展：積聚人氣，以酵母激活并帶動區(qū)域發(fā)展； 啟動一面文化旗幟：成為展示汴梁新城市文化內涵的名片；五、 項目經濟效益分析 51 項目總體規(guī)劃主要經濟技術指標 規(guī)劃總用地面積：716畝； 土地使用性質是商住，使用年限是70年；控制性規(guī)劃設計指標為：容積率2.6；建筑密度33%；商業(yè)面積控制在10%;規(guī)劃指標的依據(jù)：考慮到社區(qū)擬規(guī)劃諸如聯(lián)排、疊拼、低密度洋房、多層、小高層、高層的復合組團，在沿海大中城市已成趨勢，需要容積率在2.53之間，擬建議容積率為2.6。同時，配合打造新加坡風情大型商業(yè)步行

30、街，帶給業(yè)主居家生活新概念，建議商業(yè)面積控制在10%。水系太少，建議增加水系。52 項目社會分析（可從社會效益、經濟效益、環(huán)境效益三方面分析）總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的影響影響到社區(qū)的居住人員。提高人們的住房質量，提高了社區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對開封的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產生積極的

31、影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無53 項目風險分析a、市場風險分析從開封市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結構供過于求的態(tài)勢，市場有效需求不足。做好方案規(guī)劃，項目市場

32、定位是建立在住宅社區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括社區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應杜絕規(guī)劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。b、經營管理風險分析本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務工作。c、金融財務風險分析本項目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預售房款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可