房地產(chǎn)估價習(xí)題集

1、精選文檔 第一二章作業(yè) 16 一選擇、填空題 1、甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等其他方面兩 者相當(dāng)，該兩宗房地產(chǎn)的價值相比有（ 2、現(xiàn)實中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于 （ ）方面的制約。 A建筑技術(shù) B 土地權(quán)利設(shè)置 C相鄰關(guān)系 3、建筑物的所有權(quán)可以分為獨有、共有和（ A區(qū)分共有B區(qū)分所有C公有 4、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有？ 5、某土地上有一建筑物，各層建筑面積相同， 則容積率為（ ） 6、房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為（ 二判斷題 D 土地使用管制 ）三種。 D私有 ）。 20 層，且建筑密度為 60， ）幾類。 1. 土地具

2、有位置固定性的特點是指土地的社會經(jīng)濟位置固定不變（） 2. 兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價值可能有很大不同，而如果權(quán) 益相同，則價值不可能有很大的不同（） 3. 同一宗房地產(chǎn)在不同估價目的下所得的評估價值也應(yīng)近似（） 三問答題 1、房地產(chǎn)的實物、權(quán)益、區(qū)位的概念分別是什么？ 2、中國目前有那些房地產(chǎn)權(quán)利，其概念是什么？ 3、從房地產(chǎn)估價角度看，對一宗土地的認識包括那些方面？ 4、從房地產(chǎn)估價角度看，描述第 4 教學(xué)樓？ 5、從房地產(chǎn)估價的角度，描述西華大學(xué)的區(qū)位？ 5、什么是房地產(chǎn)估價的概念？ 6、房地產(chǎn)的特性有那些？ 7、什么是價值時點、估價對象、估價目的、估價方法？ 8、土地利

3、用時要受到那些限制？ 9、對房地產(chǎn)估價來說，房地產(chǎn)的分類有幾種，各包含哪些？ 第三章作業(yè) 一選擇、填空題 1、不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素是（ ） A開發(fā)成本的變化 B、消費者收入的變化C價格的變化D開發(fā)商對未來的預(yù) 期 2、 /rf 3、 A、 D 4、 甲土地的樓面地價2000元/ rf,建筑容積率為5,乙土地的樓面地價1500元 ,容積率為 7,若兩塊土地的面積等其他情況相同,其總價相比有（ 現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價的不同點是（ 估價時點不同 B、交易日期不同 估價對象的狀況不同 預(yù)計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變, ）。 C、估價目的不同 ）。 但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計

4、其價格會（ ） 5、 （ ）是隨著時間的推移而減少。 D投資價值 A原始價值 B帳面價值C市場價值 二判斷題 1、房地產(chǎn)盡管同時有買賣價格和租賃價格,但此兩者沒有內(nèi)在關(guān)系。 （ ） 2、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米 946元、 860元、 800元,建筑容 積率分別為 5.5、 5、 4.5,若該三宗土地的其他條件相同,則明智的購買者會選 擇甲土地。 3、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格依據(jù)了其評估價格,則說明該成交價格是公平合 理的。 （ ） 4、交易雙方自愿成交的價格屬于正常成交價格。 （ ） 5、理論價格并不是現(xiàn)實價格,評估價格才是現(xiàn)實價格。 （ ） 三計算題 1、某期房尚有 2.5

5、年時間才可投入使用, 與其類似的現(xiàn)房價格為 6000 元 / rf,出租的年末凈收益為1000元/ rf。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償估計為 現(xiàn)房價格的 4% ,試計算該期房目前的價格。 2、某宗土地總面積4000 rf,容積率為2 ,對應(yīng)的土地單價為1200元/ rf, 現(xiàn)允許將容積率增加到 3.5 ，樓面地價不變，試計算理論上應(yīng)補地價的數(shù)額。 市場比較法作業(yè)題 一、選擇題 1、市場法的理論依據(jù)是 A、適合原理 B、 替代原理 C、 最高最佳使用原則 D 、均衡原理 2、比準價格是一種（ A 、公平市價 B、評估價格 C 、市場價格 D 、理論價格 3、 市場比較法中的交易情況修正是對 （

6、B ）價格本身是否正常的修正 A、交易實例 B 、可比實例 C 、 估價對象 D 、標準化實例 4、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于（ D ）調(diào)整。 A、權(quán)益狀況 B 、區(qū)位狀況 C、實物狀況 D、年限狀況 5、判定某可比實例的成交價格比正常價格低 6%，則交易情況修正系數(shù)為 （ ）。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 6、某可比實例的成交價格為 2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年 后支付 8萬元， 1年后支付 4萬元。已知年利率為 10%，則該可比實例的實際價格為 （ 元 /m2 。 A、2290.91 B 、 2326.41 C

7、、 2344.16 D 、 2308.66 7、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為 0 98，則其依據(jù)為 （ ）。 A、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為 2 B、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為 2 C、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為 2.04 D、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為 2.04 8、下列（ ）情況會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏高。 D、設(shè)立抵押的房地產(chǎn) A、賣方不了解行情B、政府協(xié)議出讓C購買相鄰地產(chǎn) 9、可比實例是相鄰房地產(chǎn)的合并交易，則以此為據(jù)求算出來的比準價格

8、往往比實際正常價 格（ A、咼 B、低 C、相等 D 、無法確定 10、在一些城市中，距離重點中、小學(xué)近的區(qū)域內(nèi)的居住地價通常比較高, 其原因主要在于 A、繁華程度高 B、集聚規(guī)模大 C、交通條件 D、公共配套設(shè)施狀況好 11、市場比較法的間接比較法是以（ ）為基準，把交易案例和待估宗地均與其逐項 比較，然后將比較結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。 A、標準宗地 B、待估宗地 C、類似宗地 D、比較宗地 以下為多選 13、在市場比較法中進行因素修正時，下列說法正確的有（ A、宗地的面積與土地利用效果無關(guān) B、宗地的形狀影響其利用效果 C、商業(yè)用地的利用效果一般與其臨街的深度呈遞減變化規(guī)律 D、對居住用地而言

9、，位于商服繁華區(qū)域的地塊價格肯定高于其他區(qū)域的地塊價格。 14、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（ ）修正。 A、繁華程度 B、臨街狀況 C、容積率 D、使用年限 E、周圍環(huán)境 15、運用市場法估價, 選取的可比實例應(yīng)符合下列條件（ ）。 A、使用性質(zhì)相同 B、地點相近C、價格相同 D、交易日期與估價時點相近 16、類似房地產(chǎn)是指在 ）等方面，與估價對象房地產(chǎn)相同或類似。 A、用途 B、所處區(qū)域 C、使用年限 D、建筑結(jié)構(gòu) 17、關(guān)于市場比較法，下列說法正確的是（ A、具有較強的現(xiàn)實性和說服力 B、以替代關(guān)系為基礎(chǔ) C、計算較簡單，因此對估價人員的自身素質(zhì)要求較低 D、正確選擇比較案例和合理修正交易

10、價格是保證評估結(jié)果準確性的關(guān)鍵。 二、計算題（嚴格按格式撰寫） 1、為評估某房地產(chǎn)價格，選取 A、B、C三宗可比實例，有關(guān)資料見下表: 可比實例A 可比實例B 可比實例C 成交價格（元/平方米） 3800 4100 3950 成交日期 2012年10月1日 2013年5月1日 2013年6月1日 交易情況 -2% +1.5% 0 房地產(chǎn)狀況 區(qū)位狀況 +3% 0 -1% 權(quán)益狀況 0 +2% -1% 實物狀況 -1% 0 +2% 上表中各百分數(shù)均是以估價對象為標準，正數(shù)表示比估價對象好，負數(shù)表示比估價對 象劣。2012年6月1日至2013年3月1日，該類房地產(chǎn)市場價格每月平均比上月價格上漲 1

11、.5%。以3月1日為基準，以后每月遞減 1%，試利用上述資料評估該房地產(chǎn)2013年10月 1日的正常價格。 2、為評估某房地產(chǎn)價格，選取A、B、C三宗可比實例，有關(guān)資料見下表: 項目 可比實例A 可比實例B 可比實例C 建筑面積 101.1平方米 120.3平方米 968.8平方尺 成交價格 48.5萬人民幣 600美元/m2 48.6萬人民幣 成交日期 2014.4.1 2014.2.1 2014.9.1 交易情況 -5% 0% +2% 區(qū)域因素 +2% 0% +2% 個別因素 -2% +2% +2% A為分期付款，即：于成交日首付15萬元，時隔半年再付15萬元，余款于1年后付清, 利率以5

12、%計; B為一次性付款，即于成交日一次性付清全款; C為抵押貸款，即：于成交日首付30%，余款向銀行申請15年期的抵押貸款，抵押貸款 利率為5.05%。 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的市場價格2014年上半年間逐月上漲1.5% ；下半年以來逐月 上漲0.8%。 美元與人民幣的市場匯價2014年4月1日為1: 8.28; 2014年2月1日為1: 8.30; 2014 年8月1日為1 : 8.27, 2014年10月30日為1: 8.26。 評估某房地產(chǎn)于2014年10月30日的價格。 3、為評估某寫字樓 2015年10月1日的正常市場價格， 在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、B、C三宗類似寫字樓的

13、交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下: 可比實例的成交價格和成交日期，見表1 表2中交易情況的分析判斷是以正常價格為基準, 正值表示可比實例成交價格高于其正常 可比實例A 可比實例B 可比實例C 成交價格 6000（元加） 5800（元 /rf ） 6120（元/rf ） 成交日期 2015.4.1 2015.2.1 2015.5.1 可比實例A 可比實例B 可比實例C 交易情況 3 % 1 % + 2 % 交易情況的分析判斷結(jié)果，見表 2。 市場價格的幅度，負值表示低于其正常市場價格的幅度。 調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上漲 1.2%, 20

14、15年6月1日至2015年10月1日平均價格每月比上月上漲1.8%。 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見表 房地產(chǎn)狀況 可比實例A 可比實例B 可比實例C 因素1 2 % 4% 0 因素2 3 % 1 % 5 % 因素3 6 % 2% 3 % 三個因素對價格的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地 產(chǎn)狀況各因素的正（負）值表示可比實例的狀況優(yōu)于（差）估價對象狀況的幅度。 試利用上述資料測算該寫字樓2015年10月1日的正常市場價格。 三、改錯題：請指出下列計算過程的錯誤（至少三處），并寫出正確的步驟和結(jié)果（之前錯 誤的不算錯） 1可比實例的選取 A、B、C三個可比實例，具

15、 估價人員通過市場調(diào)查， 按時用途、結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成交日期與估價時點相 近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了 體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素，個別因素詳細情況比較略）。 可比實例基本情況調(diào)查表 （元 /m2） 可比實例A 可比實例B 可比實例C 估價對象 1 坐落 XX路 X號 X路XX號 路 XX號 路 XX號 r 用途 XI字樓 XI字樓 字樓 字樓 1 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標 協(xié)議 1 成交價格 6300 6750 6760 1 地上建筑層數(shù) 26 28 30 30 1 個別因素(綜合) 一般 一般 一般 一般 1 付款方式 一次性付款 一次性付

16、款 一次性付款 2、比較修正過程 (1)交易情況修正 2%和1%,故 100/100、100/102、100/101。 (2)交易日期修正 根據(jù)估價人員分析得知, 月上漲0.5%，故實例 由于實例B、C的交易方式為拍賣、招標，故較正常價格偏高，估計分別偏高 實例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為 105/100、104/100、103/100。 從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)的價格自2003年12月起平均每 A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為 (3)區(qū)域因素修正 估價人員經(jīng)過認真調(diào)查、 區(qū)域因素狀況進行了比較, 分析，并對實例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價對象目前的 確定區(qū)域因素修正系

17、數(shù)分別為 100/99、 100/101、100/100。 (4)個別因素修正 估價經(jīng)過逐項認真調(diào)查、 別因素狀況比估價對象好 過程略)。 實例A、B、C的個別因素修正系數(shù)分別為 分析，確定實例A的個別因素狀況比估價對象差2% ,實例B的個 1%，實例C的個別因素狀況比估價對象差 1%。(具體分析判斷 100/98、100/101、100/99。 3、求取比準價格 實例A : 6300 X( 100/100) (105/100) (100/99) X (100/98 )= 6818 元 /m2 實例B : 6750 X( 100/102) (104/100) (100/101) X (100/

18、98 )= 6747 元 /m2 實例C: 6760 X( 100/101) (103/100) (100/100) X (100/99 )= 6963 元 /m2 由于三個實例與估價對象的類似程度非常接近， 故取三者的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的 單位比準價格： 單位比準價格=(6818 + 6747 + 6963) /3 = 6843 元 /m2 故運用市場法的估價結(jié)果為： 比準價格=6843X3000= 20529.00 萬元 第六章 收益法作業(yè) 一選擇題 1、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險較大時，則 該宗房地產(chǎn)的( )。 A.資本化率應(yīng)較高，價值較低 B資本化

19、率應(yīng)較低，價值較高 C、資本化率應(yīng)較高，價值較高D資本化率應(yīng)較低，價值較低 2、某宗房地產(chǎn)的收益年限為 40 年，預(yù)測未來 3 年的凈收益分別為 17、18、19 萬元，從第 4 年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在 20萬元左右，如果資本化率為 9%， 則該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。 D、217 3、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測未來 3 年的凈收益均為 100萬元/年， 3年后的出售 價格會上漲 12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的 6%，報酬率為 9%。該房地產(chǎn)目前的價 值為( )萬元。 A、 4、 A、 C、 A、195B、210C、213 D、1872 923B、 1111C、1353 收益法適用的條件是

20、房地產(chǎn)的( )。 收益能夠量化B、風(fēng)險能夠量化 收益或風(fēng)險其一可以量化 D收益和風(fēng)險均能量化 5、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為 40 年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今 已有 8 年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為 100萬元，運用費用率 為 40%，該類房地產(chǎn)的報酬率為 8%，該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。 A、 457.40 B、 476.98 C、 686.10 D、 715.48 6、某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使其聲譽提高，收益有較大增加，由 此帶來新增收益屬于( )。 A、有形收益B.無形收益 C正常收益D.實際收益E廣告收益 7、建筑物凈收益 = ( ) X 建

21、筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年 期)。 A 、建筑物重置價 B 、建筑物現(xiàn)值 8、收益法中所指的收益是( A 、估計時點前一年的收益 C 、土地價格 D 、 房地產(chǎn)價格 )。 C 、估價時點以后的未來預(yù)期正常收益 9、有一宗房地產(chǎn)總價為 6 ，建筑物資本化率為 視為無限年)。 A 、 30 B 40 B 、估價時點前若干年的平均收益 D 、估價時點前最高盈利年份的收益 100 萬元，綜合資本化率為 7 ，土地資本化率為 8 ，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為( )萬元(收益可 C . 50 D 、 60 10、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（ A 、資本化率：安全利率 B

22、 、資本化率：安全利率 C 、資本化率： 安全利率 投資帶來的優(yōu)惠 + 投資風(fēng)險補償 + 投資風(fēng)險補償 + 投資風(fēng)險補償 ） 投資帶來的優(yōu)惠 + 管理負擔(dān)補償 投資帶來的優(yōu)惠 + 管理負擔(dān)補償 + 通貨膨脹補償 D .資本化率：安全利率 + 投資風(fēng)險補償 + 投資帶來的優(yōu)惠 11、某房地產(chǎn)在正常情況下， 每年可獲得有效毛收入 30 萬元，運營費用需要 10 萬元，資本化率為 10 ，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的， 在估價時點剩余的使用權(quán)年限為 40 年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為 （ ）萬元。 A 、180 B 、196 C 、 200 D 、300 12、某宗房地產(chǎn) 32 年土

23、地使用權(quán)的價格為 4000 元 / m2 ，對應(yīng)的報酬率為 7% ?，F(xiàn)假定報酬率為 9% ，該宗房地產(chǎn) 40 年土地使用權(quán)條件下的價格最接近 于（ ）。 A .3275 元 / m2 B .3287 元 / m2 C .3402 元 / m2 D .4375 元 / m2 13、 某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50 年，至今已使用 8 年，預(yù)計該宗房地產(chǎn) 年有效毛收入為 80 萬元， 運營費用率為 40% ，安全利率假定為 6% ，風(fēng)險補 償率為安全利率的 40% ，該房地產(chǎn)的收益價格為（ A 、 368 萬元 B 、 552 萬元 C 、 561 萬元 管理負擔(dān)補償 + 缺乏流動性補償 ）。 D

24、 、 920 萬元 ）等。 14、從估價角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運營費用不包括（ A .房地產(chǎn)改擴建費用 B .抵押貸款還本付息額 C 、房屋設(shè)備折舊費 D .所得稅 E 、房屋裝修折舊費 15、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為 40 年，不可續(xù)期，至今已使用了 8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益 6 萬元，以后每年凈收益 增長 2，從第 8 年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7。則該 宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為 （ A.85.45B.87.16 ）萬元。 C.88.50 D.88.90 計算題 1、某商鋪建筑面積為500 m2,建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限

25、為35 年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為 120 元/ m2 ；運營費用率為租金收 入的 25%；該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%.該商鋪的價值為多少萬元？ 2、已知一年期國債利率為 3.31%，貸款利率為 5.43%，投資風(fēng)險補償為 2.23%， 管理負擔(dān)補償為 1.32%，缺乏流動性補償為 1.42%，所得稅抵扣的好處為 0.5%， 則報酬率為多少？ 3、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公 和需求減少， 估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為 25%，每月可 出租面積租金為70元/ m2,又知該寫字樓客出租面積為1000 m2，運營費用率為 4

26、0%。假若該寫字樓客出租剩余年限為 30年，投資報酬率為 8%，其他條件保持 不變，則該寫字樓將發(fā)生多少萬元的貶值？ 4、某房地產(chǎn)的報酬率為8%,收益期限為30年的價格為4000元/ m2。若報酬率 為 6%，收益期限為 50年，則該房地產(chǎn)價格為多少元 / m2？ 5、某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40 年，通過預(yù)測未來 3年的年凈收益分別為 15萬 元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年 25萬元知道收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn) 的報酬率為 8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格是多少萬元？ 6、某商場建成于 2000年 10月，收益期限從 2000年10月到 2040年 10月，預(yù) 計未來正常運行年潛在毛收入

27、為 120萬元，年平均空置率 20%，年運營費用 50 萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為 5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的 60%，則該 商場在 2005年 10月的價值是多少萬元？ 7.某寫字樓套間建筑面積 1， 000平方米，使用年限 30年，該寫字樓每月租金 2.5 萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為 3， 000元/平方米，家具設(shè)備原值 10萬元，耐 用年限 10年，殘值率 2%.據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的 12%，管理費為年 租金的5%,修繕費為房屋原值的2%,保險費為房屋原值的3%。，報酬率為12%. 試估算該寫字樓的價格。 第七章 成本法作業(yè) 一填空選擇題 1、建筑物的壽命有自然壽命和

28、經(jīng)濟壽命之分，該兩者的長短關(guān)系是 （ 2、一廠房建成后 使用權(quán)出讓手續(xù)， 計 （ 3、 （ 4、 算建 ） 8 年被改造為超級市場，有效經(jīng)過年數(shù)為 6 年，并補辦了土地 土地使用權(quán)出讓年限為 40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為 50 年， 筑 物 折 舊 的 經(jīng) 濟 壽 命 ） 它們之間的關(guān)系為 建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)， ） 在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（ A.土地取得成本B.開發(fā)成本C管理費用D銷售費用 5、建筑物的物質(zhì)折舊包括（ A功能衰退B、正常使用的磨損 6、建筑物的重新構(gòu)建價格是（ A扣除折舊后B估價時點C客觀 D、 ） C環(huán)境惡化 ）的價格。 建筑物全新狀

29、態(tài) D、意外的破壞損毀 3 年， 60 年（土地收回時不補償） 則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是 （ 7、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得 40 年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期 筑物經(jīng)濟壽命 年。 A 、 37 B 8、因技術(shù)革新、 A 自然折舊 B 物質(zhì)折舊 C 、功能折舊 D 經(jīng)濟折舊 9、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（ A 、土地取得成本 + 開發(fā)成本 B . 土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費用 C 、土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費用 + 銷售費用 D 、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 10、 下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有（）。 A 、估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

30、 B .建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額 C 、建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失 D 、建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的 差額 E 、建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊 11、某綜合辦公樓建設(shè)期為 3 年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10 年，現(xiàn)補辦了土地使用 權(quán)出讓手續(xù)， 土地使用權(quán)出讓年限為 50 年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為 35 年，則 計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（ A 35 年 B 、 45 年 C 48 年 12、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（ A交通擁擠 B建筑技術(shù)進步 C城市規(guī)劃改變 17、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn) 主要包括（ ）等。 A、圖書館B.鋼鐵廠 C空置的寫字樓 D.單純的建筑物 E加油站 40 C 60 D 63 設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價， 屬于（ B 、 45 年 ）。 ）。 D 50 年 ） D 自然環(huán)境惡化 ）。 )等。 18、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏， 落后或者過剩所造成的建筑物價 值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有( A.意外破壞的損毀 B.市場供給過量 C、建筑設(shè)計的缺陷D、人們消費觀念的 改變 E