房地產(chǎn)價值評估報告

1、房地產(chǎn)價值評估結(jié)課作業(yè) 資產(chǎn)評估1142206019陳清貴 精選文庫 房地產(chǎn)價值評估結(jié)課作業(yè) 資產(chǎn)評估常用的方法有成本法、收益法、市場法，這三種方法各有特點(diǎn)，在 選擇采用哪種方法時要考慮資料的可得性以及評估目的。 、房地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的理論依據(jù) 1、成本法。 成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其 已損耗的價值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi) 用價值理論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的原始成本越高，價值越大；房地產(chǎn)的存續(xù)時間越長, 損耗越多，價值越小。從這個意義上說，成本法所評估的價值是以當(dāng)前重置成本 以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)還是以歷史成本為基

2、礎(chǔ)，與房地產(chǎn)的未來運(yùn)用效 率無關(guān)，因此成本法評估的價值是會計價值。成本法所評估的價值能被人們認(rèn)可 的原因是：房地產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn)，其售價不應(yīng)低于其成本，否則無利可圖; 房地產(chǎn)購買人出價不愿高于其重置成本， 否則不如自己建造。因此，買賣雙方達(dá) 成交易的均衡價格就是重置成本。 重置成本還不完全是會計上的成本，它是經(jīng)濟(jì) 學(xué)意義上的成本，不僅包含重置時必要的材料、物料、人工以及稅費(fèi)投入，而且 包含投資報酬，即所投入的會計成本中在重新購建期間應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息和利潤報 酬。 2、收益法。 收益法的理論依據(jù)為效用價值論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的價值在于該房地產(chǎn)所帶來 的未來收益，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價值，

3、該折現(xiàn)率亦稱資本化率。 早在1906年，耶魯大學(xué)教授費(fèi)雪在其專著資本與收入的性質(zhì)中就系統(tǒng)地論 述了收入與資本的關(guān)系。費(fèi)雪認(rèn)為，收入是資本價值的源泉，并把收入分為享用 收入、實(shí)際收入和貨幣收入。享用收入是指人們在消費(fèi)中所產(chǎn)生的精神愉悅感受， 由實(shí)際收入所帶來。實(shí)際收入是指能給人們帶來享用的客觀事物， 包括人們的衣 食住行等一切物品。貨幣收入是指人們的工資、股利、利息、租金和利潤等現(xiàn)金 收入。當(dāng)人們的貨幣收入大于實(shí)際收入時, 就會進(jìn)行儲蓄或投資，因?yàn)橥顿Y能帶 來未來收入。資本價值就是收入的資本化。 1930年費(fèi)雪所著的利息理論完 整地提出了利用收益法進(jìn)行價值評估的框架, 認(rèn)為資產(chǎn)的價值就是未來現(xiàn)金

4、流量 的折現(xiàn)值。費(fèi)雪資本評估理論的不足就是認(rèn)為未來現(xiàn)金流量是無風(fēng)險的，所以折 現(xiàn)率取無風(fēng)險的市場利率。20世紀(jì)60年代，莫迪格萊尼和米勒又對收益法進(jìn)行 了進(jìn)一步完善，未來收益不再是確定的，并對資本化率進(jìn)行了正確的定義和論述。 此后，以收益法為核心的現(xiàn)代主流價值評估理論和技術(shù)才逐漸發(fā)展和完善起來。 3、市場法。 市場法又稱現(xiàn)行市價法或市場比較法，是指比照相同或類似房地產(chǎn)的市場價 格，經(jīng)過必要的因素調(diào)整，據(jù)此確定被評估房地產(chǎn)價值的一種方法。 其理論依據(jù) 是資產(chǎn)的市場價格反映資產(chǎn)的價值， 價格圍繞價值上下波動。一般而言，如果某 項房地產(chǎn)存在活躍的市場即市場上交易活動較頻繁、市場信息比較透明，則相同

5、或類似房地產(chǎn)同一時點(diǎn)的交易價格會調(diào)整到相同或相當(dāng)?shù)膬r位上。但在信息不對 稱、市場效率低下、相同或類似房地產(chǎn)交易不活躍的情況下，價格不可能反映價 值，這使得市場法的運(yùn)用受到很大的限制。 市場法利用了市場這一看不見的手代 替人們做了一部分評估工作。市場法具有簡單易行、直觀易懂的特點(diǎn)，因此在房 地產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中得到廣泛的應(yīng)用。 二、發(fā)地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的應(yīng)用比較 成本法所形成的價值是假定房地產(chǎn)在目前的情況下重新購建所需投入的土 地開發(fā)成本、建安成本以及其他費(fèi)用（銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用以及稅費(fèi)）加上購建 期間應(yīng)合理負(fù)擔(dān)的利息和利潤。設(shè)：C0=地開發(fā)成本+建安成本+其他費(fèi)用，則 成本法評估的價值V為:

6、 Vi C0(1 K)t 其中：K為房地產(chǎn)行業(yè)全體投資者（包括股東和債權(quán)人）的平均投資報酬率; t為購建開始至評估時點(diǎn)所需時間（按投入資本加權(quán)計算）。特別地，如果假定瞬 間完成購建，貝U：Vi Co 收益法評估房地產(chǎn)價值就是折現(xiàn)未來收益。 未來收益的計算一般以現(xiàn)金流量 作為基礎(chǔ)，因?yàn)楝F(xiàn)金流量更客觀，是價值形成的基礎(chǔ)。折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量的房地 產(chǎn)價值V2為： n V2 NCFt ti (1 K)t 14 其中：NCFt為該房地產(chǎn)所帶來的未來現(xiàn)金流量；n為未來收益延續(xù)的年數(shù)。 如果假定房地產(chǎn)的未來收益能及時收現(xiàn)即現(xiàn)金流量與會計收入同步，則折現(xiàn) 未來現(xiàn)金流量也可以等價為折現(xiàn)未來剩余收益（也稱為超額收益

7、或非正常收益）。 關(guān)于剩余收益的概念，最早可追溯到經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在1890年所著的經(jīng)濟(jì)學(xué) 原理中。其認(rèn)為，剩余收益是所有者或經(jīng)營者按現(xiàn)行利率扣除資本利息后所剩 下的部分，可稱為經(jīng)營收益或管理收益。以后許多學(xué)者以剩余收益（也稱非正常 收益）作為口徑評估資產(chǎn)價值，并進(jìn)行了推廣應(yīng)用，如奧爾遜、克雷沙帕利普、 湯姆-科普蘭等。房地產(chǎn)所帶來的非正常收益是未來營業(yè)利潤扣減投入資本與平 均投資報酬率乘積的剩余部分。非正常收益的折現(xiàn)值加上投入資本賬面價值就是 該房地產(chǎn)的評估價值。其計算公式為: V2 Co F 其中：r為該房地產(chǎn)未來實(shí)際的投資報酬率。特別地當(dāng)r K時，即當(dāng)房地 產(chǎn)未來實(shí)際投資報酬率與要求的投資

8、報酬率相等時，V2 Co。可見，當(dāng)市場完 全競爭、信息充分對稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費(fèi)用時，各行業(yè)都 不存在超額利潤，即在各個行業(yè)的投資報酬率都相同的情況下， 房地產(chǎn)未來實(shí)際 投資報酬率與要求的投資報酬率相等，這時 V V2 Co。同時，房地產(chǎn)的交易價 格反映房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，故用市場法評估的價值V3與用收益法評估的價值V2 相同，即Vi V2 V3 Co。但是市場實(shí)際不存在這樣的理想狀態(tài)，三種評估方法 的評估結(jié)果必然存在差異。當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)際投資報酬率大大高于要求的投資報酬率 時，收益法評估的價值會比成本法評估的價值高出許多；當(dāng)市場供不應(yīng)求時，市 場法評估的價值也會比收益法評估的價值

9、要高，反之則可能比收益法要低。 在評估實(shí)踐中，每種方法都有其特有的不確定性因素影響到評估結(jié)果的可靠 性。 就成本法而言，建安成本、專業(yè)費(fèi)率、管理費(fèi)率、稅率取值相對容易，可在 定范圍內(nèi)選取，但對其要求的投資報酬率以及重新購建需要的時間則難以準(zhǔn)確 把握，從而影響合理利息和利潤的取值。 土地開發(fā)成本的求取也是房地產(chǎn)價值評 估的關(guān)鍵，特別是在我國土地市場不發(fā)達(dá)的情況下，土地開發(fā)成本很難準(zhǔn)確測定。 就收益法而言，未來各年現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的選取對評估結(jié)果影響較大。關(guān) 于折現(xiàn)率，是取房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資報酬率還是取全社會的平均投資報酬率， 是取該區(qū)域房地產(chǎn)投資者的平均投資報酬率還是取特定投資者的投資報酬率?

10、不同的評估目的可能從不同的角度來確定折現(xiàn)率， 而評估結(jié)果對折現(xiàn)率具有高度 敏感性，這使得收益法評估的價值具有相當(dāng)?shù)牟豢煽啃浴?就市場法而言，只要交易情況正常、市場信息比較充分、相同或類似房地產(chǎn) 存在活躍的市場、替代案例比較多，則評估結(jié)果在短期內(nèi)具有一定的可靠性。當(dāng) 供需失衡時，評估結(jié)果不具有長久的可靠性。另外，選取的案例是否為可比較案 例、交易價格是否為市場正常交易價格、因素修正幅度是否合理等對評估結(jié)果均 具有一定的影響。 房地產(chǎn)價值評估要充分收集相關(guān)信息， 選取合理的評估方法，針對評估方法 合理確定評估參數(shù)，尤其關(guān)注不確定性和敏感性參數(shù)，同時認(rèn)真分析比較不同評 估方法所得評估結(jié)果存在差異的原

11、因，并做出可能的調(diào)整。 三、案例分析 1、市場比較法-*大廈辦公用房 (1) 房地產(chǎn)位置狀況 本次評估的對象為*銀行總行位于上海市浦東新區(qū)*路*號的辦 公樓。該樓建筑面積69,720.566平方米，土地面積為1930平方米，地處陸家嘴 中心區(qū)域。 (2) 房地產(chǎn)的權(quán)利狀況 委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權(quán)類型為出讓, “土地轉(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為 9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物屬*銀行所有，鋼 混結(jié)構(gòu)；估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為 69,720.566 平方米。 (3)

12、 房地產(chǎn)概況 委估房地產(chǎn)座落于上海市浦東新區(qū)*路*號；地處陸家嘴金融區(qū)內(nèi), 估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為 69,720.566 平方米。 該建筑物為*銀行總行新建成的辦公樓。 其中地上辦公樓 61,276.486 平方米, 地下為車庫，建筑面積8444.08平方米(車位116個)。 該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為 69,720.566 平方米。 建筑物外墻為全玻璃幕墻，內(nèi)有進(jìn)口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。 進(jìn)口中央空調(diào)和消防報警、自動噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，電話光纜接入, 雙回路供電，自備發(fā)電機(jī)，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理

13、石，地面為進(jìn) 口花崗石（辦公室及會議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑地板磚），大堂挑空 層，建筑物墻面及地面，保養(yǎng)情況較好。照明為日光燈燈艙；進(jìn)口衛(wèi)生潔具設(shè)施 齊全。 該大廈緊鄰*廣場，有一定的商業(yè)氛圍，與金貿(mào)大廈、東方明珠等上海標(biāo) 志性建筑毗鄰，周圍路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便禾嘰 （4）評定估算 1）地上建筑物部分用市場比較法評估。 A. 比較實(shí)例選擇: 通過市場調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級別相同地區(qū)、價格類型 相同等特點(diǎn)篩選案例。 交易實(shí)例調(diào)查情況表 實(shí)例 A 項目名稱 新上海國際大廈 地址 浦東南路360號 1標(biāo)價 $2,800 B 華能聯(lián)合大廈 銀城東路139號 $2,800 C 證券大

14、廈 浦東南路528號 $3,000 B. 比較因素條件表 比較因素條件表 物業(yè)名稱 待估對象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 因素情況 名稱 *銀行大廈 新上海國際大 廈 華能聯(lián)合大廈 證券大廈 坐落位置 * 路* 號 浦東南路360 號 銀城東路139號 浦東南路528 號 所處地區(qū) 浦東新區(qū)陸家 嘴金融區(qū) 浦東新區(qū)陸家 嘴金融區(qū) 浦東新區(qū)陸家 嘴金融區(qū) 浦東新區(qū)陸家 嘴金融區(qū) 建筑用途 辦公樓 辦公樓 辦公樓 辦公樓 單價 待估 22,480 22,480 24,090 交易日期 2004 年 6 月 30 日 2004年8月 2004年7月 2004年7月 區(qū) 域 因 素 商業(yè)繁華

15、度 繁華,金融業(yè)聚 集區(qū) 繁華,金融業(yè)聚 集區(qū) 繁華,金融業(yè)聚 集區(qū) 繁華,金融業(yè) 聚集區(qū) 交通條件 有地鐵和多條 公交線路 有地鐵和多條 公交線路 有地鐵和多條 公交線路 有地鐵和多條 公交線路 公共服務(wù) 設(shè)施 陸家嘴金融區(qū) 內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施 齊全。 陸家嘴金融區(qū) 內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施 齊全。 陸家嘴金融區(qū) 內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施 齊全。 陸家嘴金融區(qū) 內(nèi)，公共服務(wù)設(shè) 施齊全。 物業(yè)名稱 待估對象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 因素情況 自然條件 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 社會環(huán)境 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 地區(qū)性不 動產(chǎn)銷售狀 況 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 環(huán)境衛(wèi)生 及景觀 好 好 好 好 市政設(shè)施 七通一平 七通一平 七

16、通一平 七通一平 個 別 因 素 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 部位 整幢 整幢 整幢 整幢 裝飾裝修 情況 外墻全玻璃幕 墻，內(nèi)裝修到公共 部位。辦公房內(nèi)為 輕鋼龍骨吊頂，木 地板，輕質(zhì)隔斷。 外墻花崗巖，玻 璃幕墻，內(nèi)裝修到 公共部位。辦公房 內(nèi)為毛坯 外墻花崗巖，玻 璃幕墻，內(nèi)裝修到 公共部位。辦公房 內(nèi)為毛坯。 外墻全玻璃幕 墻，內(nèi)裝修到公 共部位。辦公房 內(nèi)為輕鋼龍骨吊 頂，木地板，輕 質(zhì)隔斷 設(shè)施狀況 進(jìn)口電梯，中央 空調(diào)，消防報警、 自動噴淋，水電到 位，電話進(jìn)戶。 進(jìn)口電梯，中央 空調(diào)，消防報警、 自動噴淋，水電到 位，電話進(jìn)戶。 進(jìn)口電梯，中央 空調(diào)，消防報警、 自動噴淋

17、，水電到 位，電話進(jìn)戶。 進(jìn)口電梯，中 央空調(diào)，消防報 警、自動噴淋， 水電到位，電話 進(jìn)戶。 平面布局 好 好 好 好 臨路狀況 一面臨主干道。 一面臨主干道。 一面臨主干道。 一面臨主干 道。 物業(yè)管理 好 好 好 好 C. 交易情況修正 評估比較對象表 實(shí)例 項目名稱 地址 標(biāo)價 價格修正后 A 新上海國際大廈 浦東南路360號 $2,800 Y 22,480 B 華能聯(lián)合大廈 銀城東路139號 $2,800 Y 22,480 C 證券大廈 浦東南路528號 $3,000 Y 24,090 因可比實(shí)例都是美元標(biāo)價，按1美元=8.27元人民幣換算。 因可比實(shí)例都是中介開價，根據(jù)上海市現(xiàn)行房

18、地產(chǎn)市場情況，修正系數(shù)取 1.03。 D. 交易時間修正 因可比實(shí)例成交日期距評估基準(zhǔn)日很近， 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格比較穩(wěn)定, 此修正系數(shù)1.00。 E.因素修正（詳見下表） 比較因素修正表 物業(yè)名 稱 待估物業(yè) 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三 比較因 素 交通銀行大廈 新上海國際大廈 華能聯(lián)合大廈 證券大廈 狀況描述 分 值 狀況描述 分 值 狀況描述 分 值 狀況描 述 分 值 交易單價（元/ 平米） 待估 22480 22480 24090 座落位 置 銀城中路188號 浦東南路360號 銀城東路139號 浦東南路528 號 交易日 期 200463 0 100 2004.8 100 2004.7

19、 100 2004.7 100 區(qū) 威 因 素 區(qū)域繁華程 度 繁華 100 繁華 100 繁華 100 繁華 100 距城市主要 商服中心距離 近 100 近 100 近 100 近 100 道路狀況 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 交通便捷度 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 交通受制情 況 無 100 無 100 無 100 無 100 距車站港口 的距離 近 100 近 100 近 100 近 100 城市基礎(chǔ)設(shè) 施 七通一平 100 七通一平 100 七通一平 100 七通一 平 100 社會公共服 務(wù)設(shè)施 齊全 100 齊全 100 齊全 100 齊全

20、 100 社會人文環(huán) 境條件 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 環(huán)境質(zhì)量 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 自然環(huán)境條 件 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 景觀 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 城市規(guī)劃限 制 相似 100 相似 100 相似 100 相似 100 不動產(chǎn)銷售 狀況 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 區(qū)域因素小 計 1 1 1 1 個 別 臨街狀況 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 優(yōu) 100 建筑面積 大 100 大 100 大 100 大 100 層高 3.8m 100 3.8m 100 3.8m

21、100 3.8m 100 內(nèi)部結(jié)構(gòu)的 合理性 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 物業(yè)名 稱 待估物業(yè) 實(shí)例一 實(shí)例二 實(shí)例三 比較因 素 交通銀行大廈 新上海國際大廈 華能聯(lián)合大廈 證券大廈 狀況描述 分 值 狀況描述 分 值 狀況描述 分 值 狀況描 述 分 值 因 素 物業(yè)朝向、層 數(shù) 較好 100 好 102 較好 100 較好 100 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 100 鋼混 100 鋼混 100 鋼 101 日照、通風(fēng)程 度 相似 100 相似 100 相似 100 相似 100 裝修狀況 高檔裝修 100 外裝修高 檔，內(nèi)裝修毛 坯 96 外裝修高 檔，內(nèi)裝修 毛坯 96

22、 高檔裝 修 100 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及 狀況 高 100 高 100 高 100 高 100 新舊程度 新 100 新 100 新 100 新 100 物業(yè)管理 好 100 好 100 好 100 好 100 綠化環(huán)保程 度 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 特別因素 一般 100 一般 100 一般 100 一般 100 個別因素小 計 1 1.0204 1.0417 0.9901 比準(zhǔn)價格（單 價） 23400（取整） 22939 23417 23852 評估價格（總 價） 1,444,286,755.00 經(jīng)過上述各種修正后，評估比準(zhǔn)價格如下: A= 22939 （元/平

23、方米） 23417（元/平方米） C= 23852 （元/平方米） 取三者的算術(shù)平均值作為評估單價（比準(zhǔn)價格），即: 地上建筑物評估單價=（22939+23417+23852 /3 =23400（元/平方米）（取整） 2、成本法案例一一*辦公樓 辦公樓產(chǎn)權(quán)屬武漢*有限公司，建于1984年，共2層，磚混結(jié)構(gòu)，建筑面 積551.88平方米。房屋基本狀況如下：外墻水泥砂漿，內(nèi)墻及頂棚噴涂，木門 窗，地面水磨石，走道鐵欄桿，樓梯砼踏步，鐵欄桿扶手。 （1）綜合造價 辦公樓樓預(yù)決算資料難以搜集，根據(jù)武漢市建設(shè)工程造價管理站于2001年 10月發(fā)布的文件（武建造預(yù)字200128號）中公布的第四期工程造價信

24、息，選 取與評估對象技術(shù)特征類似的典型工程綜合造價為602.32元/平方米，評估對象 基準(zhǔn)日為2001年12月31日，距典型工程造價發(fā)布僅兩月時間，該期間人工、 材料價格基本無變化，故評估人員對典型工程造價直接采用。 以下為典型工程與 評估對象的建筑技術(shù)特征一覽表： 技術(shù)特征 典型工程 評估對象 建筑結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)，240mm厚磚墻，預(yù)應(yīng)力鋼筋砼板 磚混結(jié)構(gòu)，240mm厚磚墻、結(jié)構(gòu)稍差 層數(shù) 7 2 建筑外形 長方形 長方形 層高 外墻水刷石局部墻面磚3米內(nèi)墻及天棚混合砂 3米 裝修 漿、鋁合金推拉窗、木門、卷閘門、水泥地 面 外墻水泥砂漿、內(nèi)墻及天棚噴涂、木門窗、水 磨石地面 附屬設(shè)備 水、

25、電、衛(wèi) 水、電稍差 采光、通風(fēng) 良好 稍差 依據(jù)武漢市建設(shè)工程造價管理站文件（武建造預(yù)字200128號）并參考“資 產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊”第二版（呂發(fā)欽主編）中的有關(guān)參數(shù)，將典型工程 與評估對象進(jìn)行比較確定修正系數(shù)，下表為修正系數(shù)一覽表: 技術(shù)特征 典型工程 評估對象 建筑結(jié)構(gòu) 101 100 層數(shù) 96 100 建筑外形 100 100 層高 100 100 建筑裝修 105 100 附屬設(shè)備 105 100 采光、通風(fēng) 101 100 經(jīng)過以上修正系數(shù)修正，確定評估對象單方綜合造價為: 602.32 X 100/101 X 100/96 X 100/100 X 100/100 X 10

26、0/105 X 100/100 X 100/105 X 100/101=557.8（元/ 平方米） 綜合造價=557.8 X 551.88= 307,838.66（元） （2）前期及其他費(fèi)用（5.16 %） 1）按工程比例收取: 勘察設(shè)計費(fèi)（依據(jù)原國家物價局、建設(shè)部1992價費(fèi)字375號文，按建安工 程造價的2.55%計算）; 城市建設(shè)工程招（議）標(biāo)服務(wù)費(fèi)（依據(jù)鄂價費(fèi)地字 1992232號文，按建安 工程造價的0.04%計算）; 標(biāo)底審查費(fèi)（依據(jù)鄂價費(fèi)字1992232號文，按建安工程造價的0.1%計算）; 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（依據(jù)武政199720號文，按建安工程造價的0.18%計算）； 工程建設(shè)監(jiān)

27、理費(fèi)（依據(jù)原國家物價局、建設(shè)部1992價費(fèi)字479號文，按建 安工程造價的2.6%計算）。 安全監(jiān)督費(fèi)（鄂財綜發(fā)【1997】269號文，按建安工程造價的0.08 %計算）。 工程預(yù)算定額測定費(fèi)（依據(jù)武政辦【1998】65號文，按建安工程造價的 0.06 %)。 小計：557.8 X 5.61 %= 31.29 元/ 平方米 2）按建筑面積計?。?0.25元/平方米） 人防易地建設(shè)費(fèi)（依據(jù)武政199720號文，14元/平方米） 城市公共消防設(shè)施配套費(fèi)（依據(jù)武漢市政府199720號文，5元/平方米） 白蟻防治費(fèi)（依據(jù)鄂價費(fèi)字1992232號文，1.2元/平方米） 抗震審查費(fèi)（依據(jù)鄂價房地字1993

28、9號文，0.05元/平方米）。 前期及其它費(fèi)用小計：51.54元/平方米 （3）資金成本 按工程建設(shè)正常投資情況，建設(shè)期為1年，利息率取評估基準(zhǔn)日的一年期固 定資產(chǎn)貸款利率5.85%。故資金成本為: (557.8+51.54 )X 5. 85%X 1X 1/2=17.82 (元/ 平方米) （4）重置成本合計 單方造價為557.8+51.54+17.82 = 627元/平方米 投資利潤及銷售稅費(fèi)合計按成本價的 18%+取, 重置成本為627元/平方米X（ 1+ 18）X 551.88平方米=408,313.94元 （5）成新率確定 1）使用年限法 理論成新率二1（ 1-殘值率）X（已使用年限/

29、耐用年限） 式中：殘值率依據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范提供的參考值，磚混結(jié)構(gòu)為2%0 已使用年限為17年，耐用年限為50年。 理論成新率=1( 1-2%)X( 17/50)= 66.68 % 2）打分法 評估人員實(shí)地勘察，辦公樓基礎(chǔ)無不均勻沉降，結(jié)構(gòu)構(gòu)件尚好，內(nèi)裝修有少 量裂縫、空鼓，外裝修稍好。按原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的房屋完損等級評 定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場勘察后打分為: 目 項 標(biāo) 準(zhǔn)分 評定 評 分 計 合 完損 等級 基礎(chǔ) 1 有承載力、稍有不均勻沉 18 基 結(jié) 6-20 降、但穩(wěn)定 本 構(gòu) 承重 1 有輕微變形、細(xì)小裂縫 18 7 尚 構(gòu)件 6-20 0 好 部 非承 1 稍有裂縫、破損 10 分 重

30、構(gòu)件 0-20 屋面 1 稍有滲漏 14 3-16 樓地 1 稍有磨損、裂縫 10 面 0-12 門窗 1 基本靈活、少量變形 18 裝 6-20 6 修 外粉 1 稍有裂縫、風(fēng)化 14 8 3-16 部 內(nèi)粉 1 稍有裂縫、風(fēng)化 13 分 3-16 頂棚 1 無明顯變形、稍有裂縫 13 3-16 細(xì)木 1 稍有破損 10 裝修 0-12 設(shè) 水衛(wèi) 2 基本尚可 25 備 5-32 6 電照 1 線路、照明裝置基本尚好、 18 5 部 6-20 無漏電 分 其他 2 基本正常使用 22 2-28 完好分值率=結(jié)構(gòu)部分合計得分X結(jié)構(gòu)部分權(quán)重+裝修部分合計得分X裝 修部分權(quán)重+設(shè)備部分合計得分X設(shè)備部分權(quán)重=70X