地下車庫案例

1、地下車庫案例【篇一：地下車庫案例】萬達(dá)廣場(chǎng) “開敞式 ”地下車庫研發(fā)及創(chuàng)新目錄：一、研究目的及思路提高地下車庫 品質(zhì)，降低設(shè)備運(yùn)營(yíng) 成本。如何使地庫成為開敞式有采光頂和通風(fēng)口。半地下車庫既可避免露天車位的日曬雨淋，又讓車庫擁有足夠的自然照明和通風(fēng)效果，還能大大節(jié)省人工照明的成本，使得地下車庫也能擁有一種健康自然的氣息。如何成為半地下地庫車庫地平抬升車庫地平標(biāo)高低于室外地平的高度超過車庫凈高的 1/3，且不超過1/2。開敞式半地下車庫 = 生態(tài)型半地下車庫景觀半地下車庫低碳環(huán)保半地下車庫二、開敞部位及方式地下車庫內(nèi)的入口大堂環(huán)境優(yōu)化以九江萬達(dá)住宅單體 c 區(qū) 2#樓為例。利用天井，形成下沉小院，

2、將自然光線引入地下車庫住宅入口大堂，增強(qiáng)住宅入口大堂的可識(shí)別性，有效改善入口大堂環(huán)境，提升品質(zhì)感。c 區(qū) 2#樓一層平面圖c 區(qū) 2#樓地下一層平面圖c 區(qū) 2#樓剖面圖三、對(duì)土建和景觀專業(yè)的設(shè)計(jì)要求1、建筑專業(yè)2、機(jī)電專業(yè)3、景觀專業(yè)四、車庫抬升設(shè)計(jì) 2015 年全新回復(fù)：高層辦公回復(fù)： 0101 或 0102 0103 0104 0105 0106多層辦公回復(fù)： 0201 或 0202 0203 0204 0205綜合體回復(fù)： 0301 或 0302 0303 0304 0305 0306 0307酒店回復(fù)： 0401 或 0402 0403 0404 0405學(xué)校回復(fù)： 0501 或 0

3、502 0503 0504 0505 0506 0507售樓處回復(fù)： 0601 或 0602博物文化展覽館回復(fù)： 0701 或 0702 0703 0704 0705 0706 0707圖書館回復(fù)： 0801 或 0802每周戶型回復(fù)： 0001 或 0002 0003 0004 0005 000680 套“高層辦公 ”回復(fù)： 8050 套“多層辦公 ”回復(fù)： 50 套52 套“商業(yè)步行街 ”回復(fù)： 52 免費(fèi)成套資料和戶型 cad 下載，請(qǐng)登錄： 搜建筑網(wǎng)： http:/ 更多大圖內(nèi)容 戶型寶典： http:/room/default.aspx如有疑問請(qǐng)聯(lián)系：qq:2983128764 、1

4、020621968 電話：篇二：地下車庫案例】前些時(shí)間接到一個(gè)當(dāng)事人的電話，他們所居住的小區(qū)居民因車庫所有權(quán)問題與開發(fā)商引發(fā)矛盾，而未得到政府的有效處理，小區(qū)居民集體堵馬路阻礙交通，很多居民被拘留。這樣的案例在全國(guó)不少。地下車庫的所有權(quán)究竟屬于開發(fā)商還是業(yè)主共同所有一直是一個(gè)非常有爭(zhēng)議的問題，引發(fā)的矛盾日趨嚴(yán)重，甚至成為社會(huì)不穩(wěn)定的一個(gè)重要因素。全國(guó)各地法院對(duì)地下車庫的所有權(quán)作出了很多截然不同的判決，使公眾更加迷惘。本文舉出兩個(gè)真實(shí)案例，并談?wù)勛约簩?duì)地下車庫的所有權(quán)的看法，文中的地下車庫僅指 “層高高于 2.2 米，依法可以計(jì)算建筑面積的車位 ”，不包括低于 2.

5、2 米的人防地下室、架空層以及占用道路、綠化等公共地段的停車位。一、案例簡(jiǎn)述1、南京星漢城市花園小區(qū)地下車庫所有權(quán)歸屬案 星漢城市花園是位于南京市中心的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，三幢樓的樓下建有連片整體地下車庫。業(yè)主委員會(huì)起訴至法院，訴稱：開發(fā)商銷售樓盤時(shí)向購房者承諾小區(qū)將配建機(jī)動(dòng)車庫位供業(yè)主停車使用。但業(yè)主購房入住后，開發(fā)商違背承諾提出業(yè)主只有向他們購買車位方可取得停車權(quán)。在對(duì)地下車庫的處分權(quán)無法達(dá)成一致的僵持狀態(tài)中，開發(fā)商在未取得任何權(quán)屬證書的情況下出售地下車庫車位。原告認(rèn)為地下車庫屬于公共配套設(shè)施，地下車庫的成立已納入建設(shè)小區(qū)成本中，地下車庫應(yīng)屬于全體業(yè)主共同所有。因此要求法院判決確認(rèn)星漢城市花

6、園地下室停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸原告所代表的全體業(yè)主所有并按期移交。被告開發(fā)商辯稱：被告對(duì)車庫具有產(chǎn)權(quán)，其銷售是合法的。南京市鼓樓區(qū)人民法院審理認(rèn)為：車庫作為公共配套設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有權(quán)人共同使用。小區(qū)的分?jǐn)偯娣e與實(shí)際土地使用面積相同，土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物（包括地下車庫）的所有權(quán)。而且被告開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本。綜上，法院作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將本市星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)管理，并由

7、星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權(quán)益；本案案件受理費(fèi) 2000 元由被告負(fù)擔(dān)。2、深圳中南花園開發(fā)商向物業(yè)公司索要地下車庫租金案 原告開發(fā)商訴屹海達(dá)訴稱：深圳中南花園于 2000 年交付業(yè)主使用， 開發(fā)商將地下車庫出租給物業(yè)公司南油公司經(jīng)營(yíng)，至起訴之日被告 仍拖欠原告 2008 年度及 2009 年 16 月的租金。被告答辯認(rèn)為開發(fā) 商不享有地下車庫的所有權(quán)，雙方不存在合法的租賃關(guān)系，原告無 權(quán)收取租金，車庫經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)歸全體業(yè)主共同所有。深圳市寶安區(qū)人民法院查明該小區(qū)的房屋買賣合同中均約定涉案小區(qū)的地下車庫不屬于分?jǐn)傢?xiàng)目，小區(qū)車庫所有權(quán)屬于開發(fā)商，租賃合同合法有效，被告物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)支付租

8、金，判決如下：被告應(yīng)向原告支付 2008 年的租金 350000 元及利息，案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。二、地下車庫所有權(quán)的立法缺陷三、筆者認(rèn)為法律應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定地下車庫的所有權(quán)屬于開發(fā)商并依法進(jìn)行登記。（一）車庫作為獨(dú)立所有權(quán)登記的可行性及必要性物權(quán)法第一百三十六條規(guī)定 “建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立 ”。地下車庫是對(duì)地下空間資源的利用，和地表上獨(dú)立單元房間對(duì)地上空間資源利用一樣，都有自己的使用面積和建筑面積，在建造時(shí)都需要額外的投資，是相對(duì)獨(dú)立的建筑物。它與單元房屋是主次關(guān)系，而非主物和從物關(guān)系，可以獨(dú)立使用而不影響它的使用價(jià)值?？梢?，地下車庫具有所有權(quán)客體物所具有的一般特

9、性，它是特定的、獨(dú)立的物，又在空間上可以個(gè)別的、獨(dú)立的存在。除了另有約定和法律規(guī)定外，房屋的所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并不意味著地下車庫的所有權(quán)必定轉(zhuǎn)移。國(guó)土資源部關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的復(fù)函 2000171 號(hào)文件明確規(guī)定地下建筑物可以確定為土地使用權(quán)。很多人之所以反對(duì)將停車場(chǎng)作為單獨(dú)的所有權(quán)或作為開發(fā)商享有的所有權(quán)，主要是認(rèn)為地下車庫具有公共配套設(shè)施，具有附屬性。誠(chéng)然地下車庫是一種公共配套設(shè)施，但是它與其他供電、給水、消防等配套設(shè)施完全不同，地下車庫劃分出獨(dú)立的車位，有車的業(yè)主需要使用，無車的業(yè)主不需要使用，地下車主具有一定的可分性、獨(dú)立性，而供電、給水、消防等配套設(shè)施是每個(gè)業(yè)主必須使

10、用的，具有不可分性。開發(fā)商取得地下車庫的整體所有權(quán)與銷售許可證后，就可以與地面上的房屋一樣，公開以出售、附贈(zèng)或者出租等方式交付給業(yè)主使用，以出售或附贈(zèng)的方式取得后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門也應(yīng)當(dāng)為業(yè)主頒發(fā)車位產(chǎn)權(quán)證，這才能避免了開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾?，F(xiàn)在絕大多數(shù)城市開發(fā)商與業(yè)主簽訂的合同中都明確約定了地下車庫的所有權(quán)屬于開發(fā)商，但開發(fā)商因無法取得車位的產(chǎn)權(quán)與銷售許可證，就與業(yè)主簽訂了明為租賃實(shí)為銷售的合同，致使引發(fā)很多訴訟案件。（二）地下車庫的所有權(quán)屬于開發(fā)商，而不屬于全體業(yè)主共同所有物權(quán)法第七十四條規(guī)定如下 “建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定 ”

11、。筆者認(rèn)為企圖回避社會(huì)矛盾交由當(dāng)事人約定的方式無法徹底解決地下車庫的所有權(quán)歸屬問題。理論界對(duì)于如何界定地下車庫的所有權(quán)眾所紛紜，最主要的觀點(diǎn)就是根據(jù) “誰投資，誰使用，誰受益 ”的原則來確定。有的人認(rèn)為開發(fā)商為了修建地下車主付出了昂貴的成本，根據(jù)這個(gè)原則開發(fā)商理所當(dāng)然地享有地下車庫的所有僅，但另外一部分人認(rèn)為 “投資 ”不能從建造時(shí)來看，開發(fā)商已經(jīng)把地下車庫的建設(shè)成本分?jǐn)偟绞鄯康膬r(jià)格中了，正如本文開頭的第一個(gè)南京星漢城市花園案件中，法院認(rèn)為開發(fā)商沒有舉證證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本。因此認(rèn)為地下車庫屬于全體業(yè)主共同所有?？梢娺@個(gè)原則不能真正解決爭(zhēng)議，而且也不符合商品交易的慣例，價(jià)格是雙

12、方議定的，開發(fā)商沒有必要去簽訂每一份合同時(shí)將成本審計(jì)材料交給買房人，而且即使交付了我想這個(gè)成本審計(jì)材料的真實(shí)性也沒有人會(huì)相信。筆者認(rèn)為車庫的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬開發(fā)商，是一個(gè)法律有根據(jù)，經(jīng)濟(jì)上也比較合理的制度。第一，開發(fā)商是取得了整個(gè)小區(qū)的土地使用權(quán)才進(jìn)行開發(fā)的，對(duì)于購房人來說是最初的所有者，地下車庫作為獨(dú)立所有權(quán)標(biāo)的物沒被確定為交易對(duì)象時(shí)，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬最初取得者，這符合一般所有權(quán)取得的一般規(guī)則；第二，確定了車庫所有權(quán)屬于開發(fā)商，鼓勵(lì)了開發(fā)商實(shí)行房屋與車庫分開銷售，更有利于降低房屋的價(jià)格，保障不需要車位的購房者的利益。第三、確定了地下車庫的所有權(quán)歸開發(fā)商以后，并不影響開發(fā)商為了促進(jìn)銷售贈(zèng)與給業(yè)主。

13、四、開發(fā)商雖然具有地下車庫的所有權(quán)，但不能隨意處分，必須首先滿足業(yè)主的使用需求。雖然地下車庫的所有權(quán)歸開發(fā)商，但地下車庫是配套工程的功能性不應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶鲆?，不能象其他所有物一樣進(jìn)行隨意處分，必須首先滿足業(yè)主的需要。很多小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商的矛盾都是因?yàn)殚_發(fā)商任意出售出租車位給小區(qū)業(yè)主的生活帶來極大的不便利而引起的。應(yīng)該從以下幾個(gè)方面來解決此問題： 1、規(guī)劃審批部門必須根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及小區(qū)房產(chǎn)的層次，對(duì)車位與單元房間的比例作出一個(gè)適當(dāng)?shù)南拗?，而且這個(gè)比例應(yīng)該適當(dāng)?shù)某耙恍詽M足業(yè)主的停車需求。開發(fā)商必須嚴(yán)格規(guī)劃部門的要求建設(shè)地下車庫； 2、禁止開發(fā)商將房產(chǎn)銷售給非小區(qū)業(yè)主。很多業(yè)主購房時(shí)由于經(jīng)濟(jì)困難暫時(shí)沒有購買車位，也有的部分業(yè)主