大廈營銷整合方案

1、大廈營銷整合方案12020 年 4 月 19 日文檔僅供參考目 錄第一部分市場(chǎng)分析篇一 未來一年對(duì)本項(xiàng)目重要影響因素:二 中關(guān)村甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前景不容樂觀:三 金融街是最大受益者四 本案區(qū)域市場(chǎng)分析:五 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) , 劣勢(shì)( 一 ) 優(yōu)勢(shì)分析 :1, 地理位置2, 整體規(guī)劃3, 園林規(guī)劃4, 智能辦公5,擁有 70 年產(chǎn)權(quán)的智能化寫字樓( 二 ) 劣勢(shì)分析 :1, 項(xiàng)目規(guī)模有限2, 項(xiàng)目周邊生活氛圍較濃3, 停車位不足 .4, 商業(yè)環(huán)境不完善5, 項(xiàng)目平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理6, 項(xiàng)目配套分布區(qū)域、功能不明晰六本案項(xiàng)目改造方案1、增建展示區(qū)22020 年 4 月 19 日文檔僅供參考2、平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

2、改造3、完善辦公商業(yè)配套4、完善大廈辦公智能化、(1) 供電系統(tǒng) :(2) 空調(diào)系統(tǒng)(3) 大廈智能化應(yīng)按 5A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) : 5 、解決停車位6 、確立物業(yè)管理公司第二部分產(chǎn)品定位篇一 , 客戶群確定 :二 銷售對(duì)象定位 .三 明光時(shí)代產(chǎn)品定位:四 客戶群分析 :第三部分銷售篇一項(xiàng)目的價(jià)格定位:二價(jià)格策略要求:( 一 ), 定價(jià)原則第一階段 : 籌備期第二階段 : 開盤期第三階段 : 強(qiáng)銷期第四階段 : 續(xù)銷期( 二 ) 促銷策略32020 年 4 月 19 日文檔僅供參考1、市場(chǎng)預(yù)熱階段:2、項(xiàng)目入市階段第四部分廣 告 篇一廣告主題設(shè)定二首期形象主題三廣告主題語設(shè)定:四廣告策略( 一 )

3、 戶外廣告( 二 ) 直投雜志( 三 ) 大眾媒體( 四 ) 、整體形象包裝( 五 ) 、媒體投放組合形式1, 平面媒體2、直投雜志廣告3、每月一期的客戶通訊4, 地下車庫廣告5, 雜志類 :6, 網(wǎng)絡(luò)推介 :42020 年 4 月 19 日文檔僅供參考( 六 ) 、廣告媒體排期計(jì)劃1, 銷售準(zhǔn)備期2, 強(qiáng)銷期3, 續(xù)銷期4、尾銷五銷售執(zhí)行方案:六合作方式及價(jià)格方面的具體意見第 一 部 分市場(chǎng)分析篇52020 年 4 月 19 日文檔僅供參考未來一年對(duì)本項(xiàng)目重要影響因素:中國于今年11 月加入世界貿(mào)易組織, 這對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響 , 但這種影響到底有多大, 到底能不能產(chǎn)生人們所預(yù)期

4、的效果, 寫字樓和公寓市場(chǎng)的需求會(huì)不會(huì)出現(xiàn)明顯的增加?對(duì)于高檔寫字樓市場(chǎng)而言, 入世肯定會(huì)有積極地影響, 這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在外資銀行、保險(xiǎn)、基金等金融機(jī)構(gòu); 會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師行等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營商等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許獨(dú)資經(jīng)營本地業(yè)務(wù), 特別是金融行業(yè)最明顯, 這些外資企業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限, 許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是以辦事處的形式出現(xiàn) , 這些公司人員配備一般只有3 到 4 人, 工作范圍也只是收集和了解中國有關(guān)政策, 有的甚至更少; 因而 , 這些外資公司對(duì)寫字樓的需求自然就62020 年 4 月 19 日文檔僅供參考非常弱。然而 ,

5、入世之后 , 這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營本地業(yè)務(wù) , 它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)范圍的拓展而逐漸擴(kuò)大 , 隨之產(chǎn)生對(duì)商業(yè)樓宇需求的增加 .北京寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)首先是三大商務(wù)板塊的競(jìng)爭(zhēng)。隨著國務(wù)院對(duì)中關(guān)村建設(shè)的大力扶持,CBD 規(guī)劃方案的塵埃落定, 金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開 , 我們能夠斷言 , 北京寫字樓市場(chǎng)的三大熱點(diǎn)商圈已見端倪。這也符合北京做為國際化大都市 , 創(chuàng)造城市多元化格局發(fā)展的需要。中關(guān)村、金融街、 CBD三大板塊理論上各自功能定位和目標(biāo)客戶定位不盡相同.中關(guān)村甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前景不容樂觀:盡管我們相信在加入WTO后 , 以中小型高新技術(shù)企業(yè)為主流的客戶群將促進(jìn)中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽沁M(jìn)一步被吸納?？墒且韵聨讉€(gè)問題同樣不容忽視:第一, 中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的中關(guān)村西區(qū)、東區(qū)的開發(fā), 在未來五年, 有近300 萬平方米的商業(yè)樓宇投放量, 是當(dāng)前該區(qū)寫字樓存量的四倍。第二, 由于中關(guān)村寫字樓租金高啟, 令這些正在創(chuàng)業(yè)、資金有限的中小型企業(yè)承受不起; 加之區(qū)域內(nèi)交通擁擠, 商務(wù)配套不完善, 致使中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊(cè)地辦公 , 轉(zhuǎn)為其它地區(qū)或者商住樓辦公。加上市場(chǎng)上風(fēng)傳500 強(qiáng)企業(yè)微軟計(jì)劃”出村東遷”, 使開發(fā)商 , 投資商 , 企業(yè) , 開始重新審視中關(guān)村的定位。當(dāng)前政府在硬件道路建設(shè)和軟件平抑價(jià)格