房地產(chǎn)項目可行性研究(1)

1、房地產(chǎn)項目可行性研究1.可行性研究的概念和作用可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。可行性研究的目的是使決策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐表明， 開發(fā)項目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報告。但是，在改革開放初期，我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開發(fā)商并沒有重視可行性研究的作用，這是因為在當(dāng)時的環(huán)境條件下，開發(fā)商沒有意識到房地產(chǎn)的風(fēng)險，靠“投機(jī)”獲取收益。 隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，只有靠

2、合法的房地產(chǎn)經(jīng)營，不斷提高決策水平， 才能保證獲取開發(fā)收益的可靠性。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：(1) 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。 項目投資決策，尤其是大型項目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究報告中的詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項目評價分析為重要依據(jù)的。(2) 可行性研究是項目審批的依據(jù)。在我國，房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項、審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。(3) 可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。根據(jù)項目可行性研究報告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機(jī)構(gòu)可以了解項目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性

3、和安全性原則，確定項目的貸款額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業(yè)籌集資金和金融機(jī)構(gòu)提供信貸的依據(jù)。(4) 可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。可行性研究對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，而這些都是項目設(shè)計任務(wù)書需要明確的內(nèi)容。(5) 可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開發(fā)商在可行性研究確定的項目實施方案框架內(nèi)，落實項目的各項工作，并與設(shè)計、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。因此，可行性研究也是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù)。2 可行性研究的步驟和內(nèi)容(1) 可行性研究的步驟。1）組織準(zhǔn)備。進(jìn)行項目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、

4、經(jīng)費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員應(yīng)包括了解房地產(chǎn)市場的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來主持。2）現(xiàn)場調(diào)查與資料收集?，F(xiàn)場實際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的目然、經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查， 非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。3）開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據(jù)項目前期工作的有關(guān)成果

5、，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項目開發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計、 評價、對比優(yōu)選，確定具體的項目開發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟(jì)效益。4）詳細(xì)研究。采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對優(yōu)選出的項目開發(fā)方案進(jìn)行財務(wù)評價、 國民經(jīng)濟(jì)評價，從而分析項目的可行性。5）編寫研究報告書?？尚行匝芯繄蟾鏁菍尚行匝芯咳^程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同，且全面、翔實。（2）房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。按項目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可劃分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)

6、雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價。其具體內(nèi)容如下：1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。2）市場分析和需求預(yù)測。 在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。3）規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基

7、礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。4）開發(fā)進(jìn)度安排。對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附 屬工程、交工驗收等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期 開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。5）項目投資估算。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進(jìn)行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。6）資金的籌集方案和籌資成本估算。

8、 根據(jù)項目的投資估算和投。 資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大， 開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。7）財務(wù)評價。財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。8）風(fēng)險分

9、析。風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、 敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。9）國民經(jīng)濟(jì)評價。國民經(jīng)濟(jì)評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評價項目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)

10、、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項目的國民經(jīng)濟(jì)評價。國民經(jīng)濟(jì)評價包括社會、 經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評價。財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價都屬于項目的經(jīng)濟(jì)評價，但兩者的評價角度不同。 財務(wù)評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟(jì)評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國民經(jīng)濟(jì)評價又叫費用效益分析。10) 結(jié)論。運用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財務(wù)各方面論述項目的可 行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議。242房地產(chǎn)項目開發(fā)方案的選擇房地產(chǎn)市場狀況不僅與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、 居民收入

11、、社會政治穩(wěn)定性、政策法規(guī)完善性和連續(xù)性、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、通貨膨脹率和國家金融政策等方面存在較強(qiáng)的關(guān) 聯(lián)性，而且對城市的經(jīng)濟(jì)、社會、資源、環(huán)境等方面有巨大的影響。因此，在房地產(chǎn)項目開 發(fā)方案選擇時，應(yīng)按一定的操作程序，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研和分析。1.項目開發(fā)方案的操作程序房地產(chǎn)項目開發(fā)方案是指在城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的指導(dǎo)下，開發(fā)商為滿足居民或廠商的需要所做的開發(fā)地塊的詳細(xì)布置和規(guī)劃以及建設(shè)總體安排。在進(jìn)行開發(fā)方案選擇時，要按照如下程序：(1) 市場調(diào)研。市場調(diào)研的目的是要發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，尋找投資空間，預(yù)測市場需求和分 析判斷投資成本等，為進(jìn)行投資可行性研究提供基礎(chǔ)信息。(2) 開發(fā)方案的

12、設(shè)計。由專業(yè)人員設(shè)計開發(fā)方案，包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投資 融資方案、開發(fā)進(jìn)度安排等。(3) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算。根據(jù)專業(yè)人員設(shè)計的不同開發(fā)方案，計算其對應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)，包括建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標(biāo)，若是住宅區(qū)開發(fā)，還應(yīng)包括 住宅建筑密度、平均層數(shù)、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標(biāo)。(4) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較、評價。根據(jù)計算得到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用適宜的科學(xué)方法，對項目方案進(jìn)行評價比較，分析不同方案的優(yōu)缺點，提出改進(jìn)意見建議。(5) 最優(yōu)開發(fā)方案的選擇。在對方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評價的基礎(chǔ)上，針對存在的問 題進(jìn)行改進(jìn)，形成最終實施的開發(fā)方案。2 居住區(qū)開發(fā)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選擇與確定城市居民點的規(guī)劃一般分為居住區(qū)、居住小區(qū)和住宅組團(tuán)三級。對居住區(qū)規(guī)劃方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的目的是在保證居住區(qū)的交通、消防、日照、綠化、通風(fēng)等必備功能條件下能滿足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投資的經(jīng)濟(jì)效果。(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面積指標(biāo)分析表，它既可以用于對土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行分