龍巖國際汽車城項目可行性研究報告B

1、表12 龍巖轎車銷售市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模預測年份小車銷售售后服務維修二手車交易汽配批發(fā)銷售合計計算公式數(shù)量*金額1000元/輛*小車保有量2000元/輛*小車保有量當年小車銷售量*二手車比例3000元/輛*小車保有量各產(chǎn)業(yè)規(guī)模之和04年120.510.211.515.2105年13.20.551.10.231.6516.7306年14.520.61.210.251.81518.4007年15.970.661.330.28220.2408年17.560.731.460.32.1922.2609年19.320.81.610.342.4124.49根據(jù)上面的預測數(shù)據(jù)，龍巖2004年小車銷售及相關(guān)行業(yè)產(chǎn)

2、值達到近15.21億元，2006年將達到近18.40億元，到2010年將達到近24.49億元。 六 項目實施方案 項目選址及周邊狀況（1）項目選址的具體地理位置描述該項目選址于龍巖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)龍騰路以東一地塊，處于建設中的新中心區(qū)南邊緣，南臨待開發(fā)的居住用地地塊；地塊西面為龍工機械廠區(qū)；地塊以北為公建用地。（2）配套設施（水、電、氣、通訊）狀況調(diào)查本地塊目前未平整，地貌以農(nóng)田和草地為主，水、電、氣、通訊未通。根據(jù)政府相關(guān)部門的規(guī)劃，龍騰路將建設成為一條高標準的市政干道，將于2005年底通車，屆時沿路將可以通過，龍騰路來實現(xiàn)通水、通電、通氣、通訊。（3）交通狀況及未來趨勢地塊目前交通狀況不好，只有

3、龍騰路通過。（4）半徑一公里方圓內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)查（5）周邊經(jīng)濟環(huán)境及行業(yè)調(diào)查2項目實施初步計劃（1）功能分區(qū)及建筑面積本項目初步規(guī)劃按約460畝計算，共約306667 m22，規(guī)劃將按用途進行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如下表所示。表13 項目功能分區(qū)功能區(qū)主要業(yè)務種類主要建筑面積估算建筑類型4s專賣區(qū)銷售各類新轎車4s專賣店、品牌銷售商銷售大廳按15家計算， 6000m2/家，占地9萬m2；建筑面積按5000m2/家，共7.5萬 m2。采用鋼架結(jié)構(gòu)，以大廳和少量辦公室構(gòu)成新車會展區(qū)各類新車、進口車集中式展覽、銷售及信息發(fā)布、會所展覽中心大廈占地3萬m2，3層，建筑面積2 m2，一層作展示用，其余層做休閑會

4、所、中型會議廳、寫字樓等一層采用鋼架結(jié)構(gòu)，二三層采用混凝土結(jié)構(gòu)二手車交易區(qū)二手車交易二手車交易中心占地4萬 m2，建筑面積4.5萬平米，一樓為二手車展示場所、二樓為交易大廳和相關(guān)辦公場所、二手車拍賣場整體采用混凝土結(jié)構(gòu)購車綜合服務區(qū)汽車一條龍服務、包括辦證、工商、保險、汽車金融業(yè)務等綜合服務大廈占地面積15000 m2，建筑面積8000 m2，二層，按照寫字樓標準建設混凝土結(jié)構(gòu)汽車服務區(qū)汽車測試、倉儲、汽車維修、汽車養(yǎng)護等按功能分區(qū)的建筑群占地2萬m2，建筑面積2萬m2，一層為主，局部二層混凝土結(jié)構(gòu)汽車配件市場汽車配件批發(fā)、銷售、配送等汽車配件綜合市場占地1.5萬m2，建筑面積5萬m2，四層。

5、 混凝土結(jié)構(gòu)汽車超市汽車室外展示、銷售各品牌銷售賣場占地3萬m2，建筑面積10000 m2混凝土結(jié)構(gòu)、市場綜合區(qū)汽車俱樂部、汽車購物廣場、餐廳、宿舍等購物廣場員工大樓占地1.5萬平米，建筑面積3萬平米，餐飲、購物廣場、 汽車俱樂部、員工公寓、宿舍混凝土結(jié)構(gòu)摩托車市場摩托車室外展示、銷售各品牌銷售賣場占地1萬m2，建筑面積3000平米混凝土結(jié)構(gòu)汽車文化區(qū)休閑場所、園林、兒童樂園、汽車文化展覽館占地5.17萬m2，建筑面積3000 m2相關(guān)建設標準合計占地面積30.67萬m2、建筑面積26.4萬m2 建筑面積其中：鋼結(jié)構(gòu)面積為8.5萬m2，混凝土結(jié)構(gòu)為17.9萬m2上述功能分區(qū)是根據(jù)本項目的業(yè)務范

6、圍的設想而進行的，如果業(yè)務范圍變化，則整個功能分區(qū)和建筑初步設想都將發(fā)生變化。（2）項目經(jīng)營模式設想本項目定位初步設想是：我公司在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實現(xiàn)項目的合理回報。本項目占地面積大、投資額大，在經(jīng)營模式的選擇上必須注意防范風險，同時需要整體規(guī)劃，分期開發(fā)。初步的經(jīng)營模式設定為：一期以4s銷售區(qū)開始啟動，方式是進行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進行各功能區(qū)域的建設，物業(yè)以出租方式進行（具體的經(jīng)營策略需要根據(jù)市場的發(fā)展做更深入的研究）。

7、3項目實施進度安排本項目從目前2006年1月1號開始計算，預計到取得土地產(chǎn)權(quán)需要半年左右時間（即到2006年6月），土地平整3個月（即到2006年9月），從取得土地產(chǎn)權(quán)到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃、招商場所建設等）估計需要6個月時間（即到2006年12月）。從2007年元月開始一期4s店項目招商，招商時間為半年（即到2007年6月），其余為二期項目在2007年8月開始招商，招商時間1年，在2008年8月全部完成。招商期內(nèi)成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設4s店，即一期建設從2007年2月開始；二期各功能項目建設在2007年5月啟動，建設周期1年，2008年5月竣工，屆時所

8、有功能項目全部啟動。4項目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排（1）項目戰(zhàn)略構(gòu)思根據(jù)本報告中對汽車產(chǎn)業(yè)的分析，中國未來將成為一個“汽車上”的國家，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景無可限量；而根據(jù)目前世界汽車產(chǎn)業(yè)的利潤格局：汽配行業(yè)占據(jù)20%，整車生產(chǎn)占據(jù)20%，而剩下的60%都由汽車服務業(yè)占據(jù)，未來中國的汽車服務業(yè)的蛋糕將是最大的，而且汽車服務業(yè)相對于汽車制造業(yè)的進入壁壘低得多，汽車服務業(yè)將是充滿活力和不斷創(chuàng)新的行業(yè)。結(jié)合“世璜投資機構(gòu)”的發(fā)展歷程：從單一的項目開發(fā)到多個項目的同時開發(fā)體現(xiàn)產(chǎn)品擴張，從單一房地產(chǎn)公司到多行業(yè)、跨地域的發(fā)展，整個發(fā)展體現(xiàn)出穩(wěn)健的規(guī)模擴張思想和有限相關(guān)的產(chǎn)業(yè)擴張思路。事實也證明這是一條適合企業(yè)穩(wěn)定

9、發(fā)展的戰(zhàn)略擴張道路，既達到了擴張的目的，同時又防范了風險。這可以說是帶有世璜風格的文化和戰(zhàn)略思路的體現(xiàn)，可以在今后的發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揚，并揚長避短。聯(lián)系到本項目，如果能夠把本項目運作成功，則其戰(zhàn)略前景亦是遠大而誘人的。按照產(chǎn)品擴張的思路，則可以把汽車城項目通過不同區(qū)域的“復制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴張的思路，則可以通過汽車城項目而進入汽車產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關(guān)汽車服務業(yè)進行介入。兩種戰(zhàn)略擴張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競爭力的思想，汽車城項目的產(chǎn)品擴張實質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車城項目的產(chǎn)業(yè)擴張實質(zhì)是通過與公司目前核心主業(yè)的對接來實現(xiàn)，即通過汽車與房地產(chǎn)的對接實現(xiàn)汽車商業(yè)地產(chǎn)、通過商業(yè)地產(chǎn)

10、與商業(yè)對接進入汽車服務業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴張經(jīng)驗實現(xiàn)橫向?qū)樱?備選的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，即基于項目擴張的發(fā)展思路，使世璜公司今后的發(fā)展中多一項主業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，特別是針對各行業(yè)新興商業(yè)形態(tài)的集中式商業(yè)，只要能搶占市場先機，亦能取得不錯的效績。（2）項目組織安排根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。如果本項目今后的戰(zhàn)略是上述戰(zhàn)略中的一種，建議本項目的組織安排采取以下幾種中的一種。、采取產(chǎn)品擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車商業(yè)投資有限公司，設立針對汽車銷售和相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進行跨區(qū)域的擴張，設立招商部門，積極

11、進行商業(yè)資源的積累。采取產(chǎn)業(yè)擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車戰(zhàn)略投資有限公司，重點設立針對汽車服務業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進行產(chǎn)業(yè)內(nèi)跨行業(yè)的研究和投資，設立招商部門，主要針對汽車商業(yè)項目的招商運作。采取項目擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車招商項目組，主要配備商業(yè)地產(chǎn)招商與策劃的人員，同時配備相應的產(chǎn)業(yè)研究人員，進行針對不同行業(yè)的商業(yè)項目探索。5項目swot分析根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項目實施設想，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅總結(jié)如下。（1）優(yōu)勢(strengh) 目前龍巖市場還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車交易市場，如果本項目能夠先于潛在競爭者進入市場，則可

12、以形成先發(fā)優(yōu)勢，進而形成進入壁壘，實現(xiàn)寡頭壟斷者的地位； 項目所在位置由于靠近高速公路出口，便于將來汽車交易市場車輛的配送； 項目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對項目產(chǎn)生實質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補； 項目周邊土地儲備較為豐富，如果項目操作成功，將為項目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項目的后續(xù)發(fā)展能力。（2）劣勢(weakness) 本項目為我公司跨省操作的大型商業(yè)項目，對于項目當?shù)氐慕?jīng)濟、人文、政策、法規(guī)等都缺乏一定的了解，這些都將會在整個項目過程中產(chǎn)生一定的影響，但影響的程度視組織安排和人員配置而定； 我公司是第一次涉足汽車產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)運作規(guī)律還需要一定時間的把握

13、，這為項目的發(fā)展增加了一定的難度，需要形成一個精英團隊以深入了解行業(yè)的運作。（3）機會（opportunity） 國民經(jīng)濟和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強有力的購買力支撐； 近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對汽車產(chǎn)業(yè)美好的預期更堅定了投資者的信心； 國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項刺激消費的政策接連出臺，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)； 交通基礎設施不斷完善，城市公共交通設施日益健全推動了私家車的快速發(fā)展; 民營經(jīng)濟發(fā)展加快，運輸市場全面放開，對汽車消費需求進一步增加; 政府公務用車改革，公務員購車熱情高漲，加快私家車的發(fā)展; 龍巖目前汽

14、車銷售的格局還沒有形成足夠的進入壁壘，突出的表現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)形態(tài)的缺乏，幾乎所有的賣場都是租賃來的，而且相當部分只是臨時場所；（4）威脅（treat） 龍巖市目前的汽車銷售滿足了市場需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)； 目前在龍巖投資汽車城的項目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項目在策劃，如果本項目落后于競爭項目，其打擊將是致命的； 項目占地面積較大，需分期逐步推入市場,無疑將大大增加該項目的招商成本及資金占用成本； 項目本身投資額大，如果地價過高，無疑將大大增加項目的風險。綜合上面的swot分析，得出本項目機會大于威脅，機會主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘

15、帶來的；優(yōu)勢和劣勢并存，優(yōu)勢主要是項目本身產(chǎn)生的，而劣勢主要是公司跨省、跨行業(yè)運作帶來的。綜合評價，本項目是可以進行迅速投入的項目，只要能夠抓住有利時機，充分考慮各種風險，發(fā)揮項目和公司優(yōu)點，組建高效率團隊，將劣勢逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，本項目將會取得預想的效果。七項目經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟分析部分基于的假設條件主要是由表13所決定的，而收入等項目是基于預測的基礎上進行的，如果預測偏差較大，無疑結(jié)論將會發(fā)生很大的變化。1基本指標表14 項目經(jīng)濟測算基本指標序號項目數(shù)量備注1基本情況1.1建設用地面積(萬m2)30.67預計面積1.2總建筑面積26.4初步估計指標1.2.1鋼結(jié)構(gòu)建筑面積8.5初步估計

16、指標1.2.2混凝土建筑面積17.9初步估計指標1.3我方建筑面積18.9其中鋼結(jié)構(gòu)1萬m22可變因素2.1管理費4%以建安成本費為基數(shù)2.2不可預見費用5%以建安成本費為基數(shù)2.3招商費用以一個月的租金總額計3稅金3.1營業(yè)稅租金*5.05%每月交3.2印花稅、房屋租賃管理費租金*2.1%每月交3.3所得稅率33%以稅前利潤為基數(shù)4利息中長期貸款利率6.44%1-3年期利息5.76%加融資費用5項目建設周期（年）2.5按照項目開發(fā)進度估計2建安成本估計表15 成本核算明細表序號項目名稱工程量（萬m2）單位成本（元/ m2）總成本（萬元）1前期費用30.6750.00 1533.5 1.1勘察

17、、設計費30.6750.00 1533.5 2基礎費用30.6774.932298.12.1土方回填30.67*3.520.00 2146.9 2.2打樁等18.98.00 151.23主體費用17.9867.0415520.00 3.1鋼結(jié)構(gòu)建筑8.51200.00 10200.00 其中：我方投資11200.00 1200.00 3.2混凝土建筑17.9800.00 14320.00 4配套費用18.9174.73302.00 4.1消防18.910.00 189.00 4.2通風系統(tǒng)18.920.00 378.00 4.3水電安裝18.990.00 1701.00 4.4室外配套5.17

18、200.00 1034.00 5其他費用18.919.00 359.15.1監(jiān)理費18.910.00 189.00 5.2報建費18.98.00 151.2 5.3白蟻防治18.91.00 18.96管理費用18.944.28836.897不可預見費用18.955.351046.11合計18.91318.1824913.73銷售與租金收入估算表16 銷售收入估算表（萬元）序號項目（萬m2）面積（萬m2）2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年及以后各年1出售部分93240.00810.002出租部分18.90.004116.005880.006174.0

19、06482.706806.837147.172.1其中：商業(yè)部分15.603931.25616.005896.806191.646501.226826.282.2倉儲部分1050.472.0075.679.3883.3587.522.3公寓與宿舍2033.6134.4192.00201.6211.68222.26233.372.4公共用房0.3000000003總計3240.00843.64116.005880.006174.006482.706806.837147.17出售部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出售的，07年出售80%，08年出售20%，售價按照450元/m2計算；出租部分:汽車城整體

20、竣工時間為2008年5月,為了在最短時間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動效果，并在短時間內(nèi)樹立強勢的壟斷地位,我公司考慮對商業(yè)部分免租至年底.公寓及宿舍則按30%的出租率予以計算.出租部分09年按70%，10年達到100%；出租部分的租金按以下計算：09年商業(yè)部分按30元/m2月計算，倉儲按6元/m2月計算，公寓和宿舍按8元/m2月計算；從2010年以后各年按5%的比例增加，到2014年后保持不變。4投資估算表17 建設期投資估算表序號項 目06年07年08年合計單項投資占比1地價4600.004600.0014.24%2建安成本7474.1112456.854982.7424913.777.09%3項目開發(fā)

21、費977.571302.22520.892800.688.67%3.1招商費用200.00500.00200.00900.002.79%3.2建設期財務費用777.57802.22320.891900.685.88%4投資合計13051.6813759.075503.6332314.38100%其中：自有投資4742.236728.431196.5512667.21債權(quán)資金8309.457030.644307.0819647.17累計負債8309.457030.644307.085累計投資13051.6813759.075503.63本項目地價按地面地價150元/m2計算；自有資金為土地出讓價

22、格的50%及當年建安成本的30%和招商費用之和；建安成本2006年發(fā)生總額的30%，2007年發(fā)生總額的50%，2008年發(fā)生總額的20%。表18 損益表年份銷售收入各項稅費期間費用建安成本稅前利潤所得稅稅后利潤06年1510.2612074.11-13584.3707年3240.00194.405466.0212456.85-28461.64-28461.6408年843.6050.62734.304982.74-33385.70-33385.7009年4116.00246.966232.32-35748.98-35748.9810年5880.00352.807325.37-37547.15

23、-37547.1511年6174.00370.446870.90-38614.49-38614.4912年6482.70388.963149.63-35670.39-35670.3913年6806.83408.411841.72-31113.69-31113.6914年7147.17428.831841.72-26237.07-26237.0715年7147.17428.831841.72-21360.45-21360.4516年7147.17428.831841.72-16483.83-16483.8317年7147.17428.831841.72-11607.21-11607.2118年7

24、147.17428.831841.72-6730.59-6730.5919年7147.17428.831841.72-1853.97-1853.9720年7147.17428.831841.723022.65997.482025.18以后各年7147.17428.831841.724876.621609.283267.34注：建設期從2007年到2008年5月結(jié)束，在這期間發(fā)生的費用作建設投資計算，所以2008年期間費用是建設期后的2008年下半年所發(fā)生的費用；期間費用包括管理費用、財務費用、折舊與攤銷。折舊與攤銷費用按總投資額的5%計算，管理費用按1元/ m2月計算，財務費用以沒歸還的貸款計

25、算當年利息。5債務償還計劃表19 債務償還計劃表序號項目06年07年08年09年10年11年12年1當年債務8309.457030.644307.082當年償還數(shù)0.003240.00843.604116.005880.005567.573年末未還數(shù)8309.4512100.0915563.5711447.575567.570.000.00 表20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元年份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流入累計凈現(xiàn)金流入地價建安 成本建設期財務費用小計06年46007474.111510.2613584.370.00-13584.37-13584.3707年12456.855466.0217922.

26、873240.00-14682.87-28267.2408年4982.74734.305717.04843.60-4873.44-33140.6809年6232.326232.324116.00-2116.32-35257.0110年7325.377,325.375880.00-1445.37-36702.3711年6870.906,870.906174.00-696.90-37399.2812年3149.633,149.636482.703333.07-34066.2113年634.41634.416806.836172.42-27893.7914年654.83654.837147.1764

27、92.34-21401.4515年654.83654.837147.176492.34-14909.1016年654.83654.837147.176492.34-8416.7617年654.83654.837147.176492.34-1924.42以后各年654.83654.837147.176492.344567.927現(xiàn)金流量估算現(xiàn)金流量估算如表20所示?，F(xiàn)金流量計算的基準年為2006年。根據(jù)現(xiàn)金流量表計算，靜態(tài)投資回收期n=6.13年，動態(tài)投資回收期n=14.45年。從項目的經(jīng)濟指標看，動態(tài)投資回收期超過14年，投資回收期過長，這主要是由建設期為2.5年，和商業(yè)地產(chǎn)的特點所決定的。八

28、社會效益分析本項目的實施能產(chǎn)生巨大的社會效益，本報告分以下幾部分分別進行闡述。1對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響本項目我方投資即達到3.2億元，新車銷售商共15家4s店，每家初始投資保守估計按1000萬計，共1.5億元；另外，引進各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測線、相關(guān)服務提供商等上十類、上百家商家，保守估計，按3億元計算，即本項目直接帶動投資=3.2+1.5+3=7.7億元。間接投資包括針對本項目的上下游產(chǎn)業(yè)鏈商家的投資，保守估計以直接投資帶動系數(shù)0.5計算，即達到7.7*0.5=3.85億元。 即項目能帶動投資為11.55億元。按照gdp與投資的關(guān)系，投資對gdp帶動效應全國

29、近幾年保持在30%左右，即本項目投資預計能為gdp貢獻11.5.5*30%=3.46億元，按2.5年期計算，每年將帶動gdp增長1.38億元，其投資帶動效應顯著。投資帶動效應的計算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴散效應的影響，如果考慮這兩個因素，其帶動效應至少要放大一倍。2008年正式啟動運營，預計當年實現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占龍巖汽車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值比重為8%(1.78億元)，09年占15%(3.67億元)，2010年占20%(5.38億元)，以后各年本項目將占據(jù)龍巖比例的25%，如果項目運作成功，樂觀估計最終可能占到總規(guī)模的30%，將成為龍巖最大的汽車交易市場和汽車配套服務市場。項目對財政稅收的貢獻的計算按

30、照貢獻產(chǎn)值的10%預測，包括營業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費，項目啟動年份2008年預測將貢獻財政稅收超過1700萬元，到項目運作成熟時預計將達到8000萬元，這還不包括我方收回投資成本后的每年近2000萬元稅收貢獻。2對就業(yè)的影響根據(jù)我們的實地調(diào)研，一個中小規(guī)模的4s店所需要的員工在40人左右，如果平均按50人一家計算，共15家，需員工50*15=750人。汽車配件批發(fā)、銷售、配送預計將需要700名員工、汽車服務區(qū)（美容、維修、檢測等）將需要300人，汽車綜合服務區(qū)100人，汽車超市250人,摩托車市場250人,市場綜合區(qū)（宿舍、食堂、餐飲區(qū)）500人，其他各類服務區(qū)和我方管理人員共500人

31、，根據(jù)以上初步估計，在整個汽車市場內(nèi)部能實現(xiàn)就業(yè)人口3350人，按照消費的帶動效應計算，按0.7計算，能實現(xiàn)間接就業(yè)人口超過2345人，兩項合計，本項目在運作成熟后將解決就業(yè)人口達5695人。此就業(yè)人口并不包括本項目運作后導致本片區(qū)提前發(fā)展而解決的就業(yè)人口。另外，本就業(yè)人口的構(gòu)成主要是生意人、白領(lǐng)等構(gòu)成，與制造業(yè)的就業(yè)人口結(jié)構(gòu)存在巨大差別，其各項消費能力將是巨大的，這必然會促使本地第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。3對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響根據(jù)龍巖市2000年的三次產(chǎn)業(yè)比重25：41.4：33.6，三次產(chǎn)業(yè)比重中以第二產(chǎn)業(yè)為主，這與整個龍巖城市規(guī)劃商業(yè)、文化、金融中心地位不相符，未來幾年需要大力發(fā)展商業(yè)、金融等第三

32、產(chǎn)業(yè)。根據(jù)龍巖市的規(guī)劃，2005年三次產(chǎn)業(yè)比重需要達到20.7：44.0：35.3，在未來幾年，龍巖市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還將朝第三產(chǎn)業(yè)比重增加的方向發(fā)展。按照本報告的預測，將對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生一定的優(yōu)化作用。4對生態(tài)環(huán)境的影響根據(jù)本項目選址位置的初步意向，本地塊所處位置不適合做工業(yè)、住宅用地，而做商業(yè)是較理想的選擇。理由主要有幾點： 商業(yè)基本不產(chǎn)生污染，對生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生破壞作用； 在本地塊實施本項目不但很好的利用了地塊的各種優(yōu)勢，而且使地塊本身的劣勢得到了回避，是發(fā)揮效應最大的方案； 本項目具有后續(xù)發(fā)展能力，能帶動周邊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和形成新的產(chǎn)業(yè)群體，對周邊改變目前工業(yè)布局亂的局面有很好的效果；另外，如

33、果站在龍巖市政府的角度看，汽車產(chǎn)業(yè)將是中國持續(xù)的支柱產(chǎn)業(yè)，而汽車消費也將是最有潛力的市場，只要在目前龍巖汽車銷售與汽車后市場上取得先發(fā)優(yōu)勢，其對本地經(jīng)濟的巨大促進作用將是能夠得到保障的。九項目風險評價根據(jù)本項目的特點，其風險因素主要體現(xiàn)在宏觀政策、城市規(guī)劃、市場競爭、資金籌集和招商運作上。1宏觀政策風險汽車產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的第二大支柱產(chǎn)業(yè)，僅次于通信行業(yè)。汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了國民經(jīng)濟的快速健康發(fā)展，中國成為全球第一大汽車消費國將是遲早的事。雖然汽車的大力普及導致了許多問題的產(chǎn)生，但基于國民經(jīng)濟的發(fā)展，在未來20年內(nèi)，中國的汽車產(chǎn)業(yè)將會持續(xù)以“發(fā)展”為主題，而汽車消費將是越來越重要的消費

34、支出，汽車產(chǎn)業(yè)正吸引正越來越多的資金投入。綜合評價，汽車消費將是一個穩(wěn)定增長的市場，其面臨的宏觀政策風險不大。我方在本項目中的角色是商業(yè)地產(chǎn)商，汽車產(chǎn)業(yè)宏觀政策風險對我方的影響基本可以考慮不計。汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步呈現(xiàn)出寡頭競爭的格局，前六位的企業(yè)占據(jù)了50%以上的市場份額，而目前中國整車生產(chǎn)廠已經(jīng)達到120家，后100位的企業(yè)只占據(jù)了整個市場的10%，按照世界汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，中國汽車產(chǎn)業(yè)的集中度將進一步提高，很多劣勢的生產(chǎn)廠家在中國汽車發(fā)展進入理性階段后將被淘汰，市場最后將可能由20家左右的廠家瓜分，而國家的產(chǎn)業(yè)政策導向也以市場競爭為主，對市場行為的直接干預也將會越來越少。本項目在4s專賣區(qū)

35、的設置上亦需要考慮汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，我們認為設置15家專營店在目前和今后的風險都不大。2城市規(guī)劃風險本項目用地目前只是處于單方意向階段，項目成功的關(guān)鍵目前在于是否能順利拿到地，目前政府對本地塊的規(guī)劃是混合用地，項目立項后可能將會對土地用途性質(zhì)進行重新規(guī)劃。如果在土地的面積上不能達到要求，本項目亦可以進行重新規(guī)劃，主要是要能達到新車銷售的規(guī)模效應，而配套的產(chǎn)業(yè)將會因為市場的導向而自發(fā)形成。如果能夠在土地上爭取到更大的面積，亦可以通過商業(yè)地產(chǎn)的運作思路、通過產(chǎn)業(yè)的整合來實現(xiàn)其價值。3市場競爭風險本項目的競爭對手有以下幾類：目前市場上存在的大量臨時性租賃的汽車銷售點、少量的4s或3s點、汽車銷售自

36、發(fā)集散區(qū)、新的市場進入者（大型的同檔次的汽車交易市場。第一種在市場上由于其成本低廉而頑強生存、第二種和第三種商業(yè)形態(tài)目前依然具有較強的生命力，第四種商業(yè)形態(tài)目前表現(xiàn)出強大的沖擊力，而且如果目前市場上已經(jīng)有多個同類型的項目取得了龍巖市的立項許可，則本項目再想進入難度會很大。本項目從目前階段到開始運營至少需要叁年的時間，而市場的變化通常在無聲無息中就已經(jīng)完成，所以在市場競爭方面存在較大的風險。回避市場競爭風險的措施主要是要加快項目運作的速度，如果能夠在短時間內(nèi)拿到地，則項目的市場風險相對較小。4項目財務風險本項目投資額較大，按照本報告中的實施方案，總投資達3.23億元，50%的土地出讓金、招商費用

37、和建安成本的30%為自有投資，共12667.21萬元，其余資金為債務資金，籌資額達19647.17萬元。目前我公司融資渠道相對單一，主要是通過銀行借貸，就目前情況而言，本項目亦需要通過銀行貸款解決資金需求問題，高額的貸款勢必使本項目的風險加大，每年的利息償還就超過1000萬元，并要承擔利率上調(diào)的風險。財務風險的防范措施主要有以下幾種： 加快項目建設，壓縮項目建設期，使項目盡快產(chǎn)生正現(xiàn)金流，這樣可以縮短還款周期，降低財務風險； 對物業(yè)經(jīng)營采取多種方式，在除4s銷售區(qū)采取土地出售外，并對汽車配件市場等亦可以考慮采取土地出售的形式，降低建設成本與總投資額；對報告中擬進行物業(yè)出租的部分亦可以考慮產(chǎn)權(quán)式

38、出售和出租相結(jié)合的辦法，對各種方案進行組合，使項目風險降到最低； 考慮成立項目公司，采取項目融資（bot）的方式，使本項目的風險與我公司的風險相分離，降低風險的影響程度。 由于項目投入巨大，并且回收周期較長，能否與龍巖市政府進行充分的溝通，予以分期支付土地出讓金，以降低財務風險。5招商運作風險決定項目能否成功的另一個關(guān)鍵因素是招商，招商的策劃顯得尤其重要，如果策劃得成功，使項目的整體收益提高5-10%是可能的；而如果策劃得不好甚至是失敗的策劃，則可能導致招商無法順利完成，項目將不能達到預期的效果。項目的后期運營管理也對項目的收益性產(chǎn)生影響，項目后期運營將以提高客流量為核心，以汽車消費帶動汽車后

39、市場消費，如果客流量大則各種物業(yè)的租金會有更大的提升空間，項目的收益性將顯著增強。回避招商失利風險的主要措施是加大前期策劃的投入，組建強有力的團隊，并盡早介入整個項目的運營；而后期運營則主要是要適當增加廣告等開支，并在經(jīng)營特色上下功夫，形成優(yōu)勢品牌以產(chǎn)生強有力的市場號召力。整體評價，宏觀政策和汽車產(chǎn)業(yè)政策對本項目的影響不大；汽車銷售市場的競爭使本項目面臨一定風險，而同樣性質(zhì)的項目對本項目的影響尤其顯著，本項目必須在龍巖市取得先發(fā)優(yōu)勢從而形成進入壁壘才能保證項目成功；能否拿到地是影響本項目成功的關(guān)鍵因素；由于本項目投資額大，財務風險成為項目的重要風險來源之一；招商成功與否是直接影響項目經(jīng)濟效益的

40、關(guān)鍵因素，而項目經(jīng)營好壞是影響租金變化的重要因素。十項目自我評價本報告是項目組根據(jù)調(diào)研情況所進行的項目可行性分析，其中項目的實施方案存在多種可能性，在經(jīng)濟評價時基于的經(jīng)營模式亦存在多種方案，而本項目目前最大的不確定性-土地的面積是整個項目評價的基礎，以下分別對可能的多種方案進行簡單說明，而更準確的分析則需要明確了項目用地之后才能進行。同時，從編制者的立場出發(fā)，對本報告的用途進行說明，以明確需要后續(xù)進行的工作。1項目用地對報告結(jié)論的影響本報告中假設項目用地為460畝，即30.67萬m2，我們認為在目前龍巖市汽車銷售市場和汽車后市場中，以本項目規(guī)模而言是具有一定的規(guī)模效應，如果不能取得該面積的土地

41、，在土地面積減少的情況下，本項目很難通過規(guī)模優(yōu)勢，建立有效的進入壁壘。 如果土地面積能夠超過460畝，則本項目在內(nèi)容上需要進行拓展，本報告中的策劃部分基本可以達到實現(xiàn)項目優(yōu)勢的規(guī)模，商業(yè)mall（與汽車城商業(yè)實現(xiàn)協(xié)同效應）、汽車公園（與汽車文化主題相關(guān)）等項目。2項目實施方案對報告結(jié)論的影響本報告中，對方案實施進行了規(guī)劃，規(guī)劃的依據(jù)是根據(jù)龍巖的市場規(guī)模、本項目地塊預計面積、同類項目中的各類物業(yè)的配比。由于時間關(guān)系和調(diào)研的不夠深入，在規(guī)劃上肯定存在欠周密的地方，而整個經(jīng)濟測算是基于項目的實施計劃進行的，所以經(jīng)濟測算的準確性是和項目實施方案的準確性緊密相關(guān)的。項目實施方案中各類建筑形態(tài)的規(guī)劃對項目

42、建安成本產(chǎn)生顯著影響，進而對總投資產(chǎn)生顯著影響；建筑面積的確定對租金收入產(chǎn)生了顯著影響，所以建筑形態(tài)的規(guī)劃對項目產(chǎn)生了最顯著的影響。項目實施方案中進度的規(guī)劃對財務費用產(chǎn)生了較大影響，進而影響到項目的最終結(jié)論，但影響程度相對有限。3項目經(jīng)營模式對報告結(jié)論的影響本報告中對項目的經(jīng)營選取的模式是：預計的4s專賣區(qū)采取土地產(chǎn)權(quán)式出售的方式、其余采取物業(yè)產(chǎn)權(quán)式出租的方式，并初步估計了價格（在目前的市場行情下，預計到項目正式啟動時，本報告中的預測應該是比較中肯的）。按照同類物業(yè)的經(jīng)營模式，可以是土地產(chǎn)權(quán)式出售、土地產(chǎn)權(quán)式出租、物業(yè)產(chǎn)權(quán)式出售、物業(yè)產(chǎn)權(quán)式出租共四種模式，而幾種基本模式的組合可以衍生出很多種方

43、式。本報告之所以選取上述模式，是基于：新車銷售的賣場一般都是由汽車銷售商根據(jù)廠家的統(tǒng)一要求建設、其余商業(yè)部分采取出租主要考慮到商業(yè)的增值潛力和統(tǒng)一經(jīng)營的需要。但其余商業(yè)部分同樣可以采取產(chǎn)權(quán)式出售的方式進行，這樣可以迅速收回投資，降低項目的風險。4本報告的應用說明本報告是針對項目前期的分析而做的可行性研究，如果本項目進入運作階段，則以下幾方面工作需要在此基礎上開展。 用于整個商業(yè)操作的計劃書，需要在此報告的基礎上從商業(yè)操作的角度進行編制，以反映商業(yè)操作的步驟和可行性； 用于項目各階段操作的商業(yè)策劃，需要在此報告基礎上從不同階段目標出發(fā)進行編制，以保障整個項目實施的成功。 螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈

44、螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈

45、螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿

46、袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆

47、衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇

48、袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈

49、羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆

50、羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆

51、罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇

52、肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅

53、蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈芆蚃螞膆膂螞螅罿蒁螁袇膄莇螀罿羇芃螀蠆膃腿蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅莃袈肂膁蒂羀芇蒀蒁蝕肀莆蒀螂芆莂葿羅聿羋蒈肇羈薆蒈螆膇蒂蕆衿羀莈蒆羈膅芄薅蟻羈膀薄螃膃葿薃裊羆蒅薂肈膂莁薂螇肅芇薁袀芀膃薀羂肅蒂蕿螞羋莈蚈螄肁芄蚇袆芇腿蚆罿聿薈蚆螈袂蒄蚅袁膈莀蚄羃羈