房地產(chǎn)經(jīng)濟測算知識講座學(xué)習(xí)課件

1、熱身：15秒記憶 16位數(shù)字 起源：20世紀(jì)30年代，美國田納西流域開發(fā)時，羅斯福新政力挽經(jīng)濟危機 學(xué)科：20世紀(jì)60年代，可行性研究成為學(xué)科，世界銀行以其為項目貸款的 依據(jù)。 推廣：1978年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織編寫工業(yè)可行性研究手冊， 1980年編寫工業(yè)項目評價手冊，在國際上得到廣泛推廣。 應(yīng)用：1983年，國家計委頒發(fā)關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法。 1987年，國家計委頒布建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)； 1993年，國家計委又頒布了建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第二版。 2000年建設(shè)部建標(biāo)2000205號 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 一個方法，拯救了一個國家 可行性研究一般要回答以

2、下問題: 技術(shù)：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 經(jīng)濟：盈利能力 財務(wù)：資金平衡 融資：籌集到所需的資金量 實力：自有資金足夠35% 周期：開發(fā)經(jīng)營周期排布合理 調(diào)動：人力，物力資源 開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人投資決 策據(jù) 編制設(shè)計任務(wù)書 籌措資金和申請貸款 簽訂合作和協(xié)議 申請項目建設(shè)執(zhí)照 決策 依據(jù) 設(shè)計 任務(wù) 執(zhí)照 依據(jù) 合作 依據(jù) 融資 依據(jù) 項目項目 概況概況 市場市場 研究研究 結(jié)論結(jié)論 及建議及建議 項目經(jīng)項目經(jīng) 濟評價濟評價 社會影社會影 響分析響分析 項目開項目開 發(fā)方案發(fā)方案 可行性研究的主要內(nèi)容 1、項目概況、項目概況 2 2、市場分析和需求預(yù)測、市場分析和需求預(yù)測 3 3、規(guī)劃設(shè)計方案的優(yōu)選、規(guī)劃設(shè)計

3、方案的優(yōu)選 4 4、項目的建設(shè)工期、開發(fā)進度安排、項目的建設(shè)工期、開發(fā)進度安排 5 5、項目投資估算、項目投資估算 6 6、資金的籌集方案和成本估算、資金的籌集方案和成本估算 7 7、經(jīng)濟分析和財務(wù)評價、經(jīng)濟分析和財務(wù)評價 8 8、風(fēng)險分析、風(fēng)險分析 9 9、社會經(jīng)濟評價、社會經(jīng)濟評價 1010、結(jié)論、結(jié)論 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表體系 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表之間的關(guān)系如下圖所示。財務(wù)報表的編制可以手工計算，也可以采用Microsoft Excel軟件進行編制。 土地費用估算表 前期工程費估算表 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 建筑安裝工程估算表 公共配套設(shè)施建設(shè)費估算 開發(fā)期稅費 其它費用 開發(fā)建設(shè) 投

4、資估算表 經(jīng)營成本 估算表 項目總投資 估算表 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 投資計劃與資金籌措表 借款還本付息表 現(xiàn)金流量表資金來源與運用表 損益表 財務(wù)盈利能力 資金平衡能力 財務(wù)清償能力 靜態(tài)經(jīng)濟評價指標(biāo) 動態(tài)經(jīng)濟評價指標(biāo) 財務(wù)評價的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 靜態(tài)投資回收期 成本利潤率 銷售利潤率 動態(tài)投資回收期 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。 房地產(chǎn)開發(fā)項

5、目的財務(wù)評價指標(biāo)最常用的分類方式是靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 靜態(tài)經(jīng)濟評價與動態(tài)經(jīng)濟評價 靜態(tài)投資是以某一基準(zhǔn)年、月的建設(shè)要素的價格（時點價格）為依據(jù)所計算 出的建設(shè)項目投資的瞬時值。 動態(tài)投資是指在靜態(tài)投資分析基礎(chǔ)上考慮資金時間價值的經(jīng)濟評價方法。 它除了包括靜態(tài)投資所含內(nèi)容之外，還包括建設(shè)期貸款利息、漲價預(yù)備費 等。 動態(tài)投資適應(yīng)市場價格運行機制的要求，使投資的計劃、估算更加符合實 際。 靜態(tài)經(jīng)濟效果評價指標(biāo)及其計算方法 1、成本利潤率 指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā) 項目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟評價指標(biāo)。 2年期開發(fā)項目一般35%-45%的水平。 成本

6、利潤率=（銷售收入-銷售稅金-投資總額）/投資總額 *100% 100%100% GDVTDCDP RPC TDCTDC GDV TDC 項目總開發(fā)價值 項目總開發(fā)成本 RPC= Profit Rate on Cost 成本利潤率 GDV=Gross Development Value 總開發(fā)價值 TDC=Total Development Cost 項目總開發(fā)成本 DP= Development Profit 開發(fā)利潤 1、成本利潤率案例 某個以銷售為主的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其投資總額為4059.6萬元，銷售收入為 5350萬元，銷售稅金為275萬元，資本金為3059.6萬元。求其成本利潤率。

7、GDV=(5350萬-275萬)=5075萬 TDC=4059.6萬 RPC=（5350-275- 4059.6 ）/4059.6*100% =（5075-4059.6）/4059.6*100% = 25.01% 100%100% GDVTDCDP RPC TDCTDC GDV TDC 項目總開發(fā)價值 項目總開發(fā)成本 14 2、銷售利潤率 銷售利潤率是企業(yè)利潤總額與凈銷售收入的比率。 銷售利潤率是衡量企業(yè)銷售收入的收益水平的指標(biāo)。 某個以銷售為主的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其投資總額為4059.6萬元，銷售收入為 5350萬元，銷售稅金為275萬元，資本金為3059.6萬元。求其銷售利潤率。 2、銷售利

8、潤率案例 GDV=（5350萬-275萬）=5075萬 TDC= 4059.6萬 銷售利潤率=（5350-275- 4059.6 ）/5350*100% =(5075-4059.6)/5350*100% =18.98% 3、靜態(tài)投資回收期 是指不考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時，項目以凈收益來抵償全部投資（什么意思？ 就是累計現(xiàn)金流量為零）所需的時間。 1 0 b P t t CICO 序號項目20032004200520062007 1現(xiàn)金流出302.00 425.00 572.20 2現(xiàn)金流入0.00 444.00 663.00 864.00 3凈現(xiàn)金流量 -302.00 -425.00 -128.20 6

9、63.00 864.00 4累計現(xiàn)金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年 房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 二、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 ？ 利潤 飛狐外傳 雪山飛狐 連城訣 天龍八部 射雕英雄傳 白馬嘯西風(fēng) 鹿鼎記 笑傲江湖 書劍恩仇錄 神雕俠侶 俠客行 倚天屠龍記 碧血劍 鴛鴦刀 飛雪連天射白鹿 笑書神俠倚碧 鴛 難點一：經(jīng)濟測算科目（開發(fā)建設(shè)投資） 土地 前期 基礎(chǔ) 建安 公共 開發(fā) 稅費 其他 不可 財務(wù) 管理 銷售 土地費用 前期

10、工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 財務(wù)費用 管理費用 銷售費用 土 前 基 建 公 開 稅 他 否 財 管 銷 開發(fā)成本 開發(fā)費用 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的 估算 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費 用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公 共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、 其他費用以及不可預(yù)見費用等。 經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

11、用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1開發(fā)建設(shè)投資 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 2經(jīng)營資金 3項目總投資（1）+（2） 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 1土地費用估算 土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地使用權(quán) 而發(fā) 生的費用。對土地費用的估算要依實際情況 而定。 1）土地征用拆遷費。 土地征用拆遷費分為：農(nóng)村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷

12、費。 2）土地出讓地價款 主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀 況需要支 付的拆遷補償費、安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等 。 3）土地轉(zhuǎn)讓費。 土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn) 讓費。 4）土地租用費。 土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。 5）土地投資折價。 房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個投資 者的直接 投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的 獲取費用， 但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。 序 號項 目金 額 估算 說明 1 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費 拆遷安置補償費 土地轉(zhuǎn)讓費 土地租用費

13、 土地投資折價 合 計 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2前期工程費用 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì) 勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。 二二前期工程費表前期工程費表（僅供參考）（僅供參考） 1 1前期工作咨詢費前期工作咨詢費建安工程的建安工程的0.20.5% 2 2地質(zhì)勘察、測繪費、地質(zhì)勘察、測繪費、勘察報告審查費勘察報告審查費3元元/平方米平方米 3 3建筑規(guī)劃設(shè)計費建筑規(guī)劃設(shè)計費 按建筑設(shè)計取費標(biāo)準(zhǔn)取按建筑設(shè)計取費標(biāo)準(zhǔn)取,計價格計價格2002 10 號號 4 4市政設(shè)計費市政設(shè)計費 按建筑設(shè)計取費標(biāo)準(zhǔn)取按建筑設(shè)計取費標(biāo)準(zhǔn)取

14、,計價格計價格2002 10 號號 5 5環(huán)境評估費環(huán)境評估費詳見建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費標(biāo)準(zhǔn)詳見建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費標(biāo)準(zhǔn) 6 6交通評價費交通評價費按地上面積按地上面積 ： 1元元/平方米估算平方米估算 7 7施工圖審查費施工圖審查費京勘設(shè)管字京勘設(shè)管字(2001)41號號 8 8標(biāo)底編制費標(biāo)底編制費概算價格的概算價格的2-3, 計算鋼筋量計算鋼筋量16元元/噸噸. 9 9工程招投標(biāo)管理費工程招投標(biāo)管理費 中標(biāo)價格的中標(biāo)價格的0.66%o,(共共0.11%,招標(biāo)方招標(biāo)方 60%),京價京價(收收)字字1999第第042號號 1010招標(biāo)代理費招標(biāo)代理費按取費標(biāo)準(zhǔn)取按取費標(biāo)準(zhǔn)取, 計價格計

15、價格2002 1980號號 1111三通一平費（土方臨時水電）三通一平費（土方臨時水電）20元元/平方米平方米 1212工程監(jiān)理費工程監(jiān)理費 建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.10.2 計取；施工階段按取費標(biāo)準(zhǔn)取計取；施工階段按取費標(biāo)準(zhǔn)取 1313 新材料基金新材料基金(非磚混結(jié)構(gòu)可退非磚混結(jié)構(gòu)可退90%)、水泥專項基、水泥專項基 金（可退）金（可退） 8元元/平方米平方米,中標(biāo)水泥量中標(biāo)水泥量3元元/噸噸 通常列入 “前期工程 費”項 也可以列 入“其他 費用”、” 開發(fā)期間 稅費“項 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（小市政） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

16、費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管 線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道 路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、 干道的接口費用。一般按實際工程量估算。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費： 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費單位數(shù)量單價造價 1）住宅 平方米 其中：供水、排污 平方米 30 道路、綜合管網(wǎng) 平方米 40 景觀環(huán)境（含綠化） 平方米 100 供電工程 平方米 30 智能化工程 平方米 50 路燈工程 平方米 10 2）公建 平方米 其中：道路、綜合管網(wǎng) 平方米 60 下深式廣場 平方米（約20m寬*120m長） 2000 景觀環(huán)境 平方米 100 照

17、明、路燈 平方米 50 供電工程 平方米 70 供水、排污 平方米 40 綜合布線 平方米 40 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 4建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采 購費用、安裝工程費用和室內(nèi)裝飾家具費等。 項目單方估價 三三建筑、安裝工程費 （一）建安工程造價 1住宅 1.1全現(xiàn)澆（高層）1400 1.2全現(xiàn)澆板式（多層）1200 1.3框剪結(jié)構(gòu)帶底商（高層）1900 1.4框剪結(jié)構(gòu)商住樓（高層）2300 1.5框剪結(jié)構(gòu)（多層）1200 1.6底商1600 2非配套公建 2.1框架結(jié)構(gòu)寫字樓（高層）1900 2.2框架結(jié)構(gòu)辦公樓（多層）

18、1500 3地下 3.1建安費用2100 3.2地下停車場2300 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 5公共配套設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營 利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用，主要包括：居委會、 派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一 般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。 序 號項 目建 設(shè) 費 用 估算說明 1 2 3 4 5 6 居委會 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場 合 計 表表5-7 5-7 公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表公共配套設(shè)施建設(shè)費用估算表 單位：萬元單位：萬元 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與

19、總成本費用的估算 6開發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理 所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公 費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。 一般經(jīng)濟測算不作此項要求，根據(jù)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)實情況予以計算 7管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營 活動而發(fā)生的各項費用。 管理費可按項目投資或前述15項直接費用的一個百分比計算，這個百分?jǐn)?shù)一 般為2-3%左右。 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 8財務(wù)費用 財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括 借款和債券的利息、

20、金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以 及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。 一般可以按照建安成本的最高65%計算，或者按照動態(tài)資金缺口計算 9銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及 專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福 利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代 銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的1%2%。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%2%。 3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項合計，銷售費用

21、約占到銷售收入的3%-5%。 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 10其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承 包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、 竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估 算，一般約占投資額的2%-3%。 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 臨時用地 臨建費 施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費 招標(biāo)管理費 總承包管理費 合同公證費 施工執(zhí)照費 工程質(zhì)量監(jiān)督費 工程監(jiān)理費 竣工圖編制費 工程保險費 合 計 其他費用估算表 單位

22、：萬元 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的 估算 11開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方 政府或有關(guān)部門征收的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫時取消）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫時取消） 土地使用稅 市政支管線分?jǐn)傎M 供電貼費 用電權(quán)費 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費 綠化建設(shè)費 電話初裝費 合 計 開發(fā)期稅費估算表開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元單位：萬元 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 12不可預(yù)見費 房地產(chǎn)項

23、目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費用。不可預(yù)見費根據(jù)項 目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用之和的 3%左右估算。 如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應(yīng)該估算下列費用： 13運營費用 14修理費用 難點二 開發(fā)建設(shè)投資估算取值標(biāo)準(zhǔn) 二、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 二、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 1租售價格的確定 1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價方法-市場比較法 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法中規(guī)定： 租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點確定，一般應(yīng)選擇在位置、 規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格 的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。 2）

24、市場比較法定價過程 搜集交易實例 選擇比較實例房地產(chǎn) 建立價格可比基礎(chǔ) 比較實例的比較和修正 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格 海選初定統(tǒng)一修正定價 案例1案例2案例3案例4本案 權(quán)重3530431038903720 契合度 比較 系數(shù) 契合度 比較 系數(shù) 契合度 比較 系數(shù) 契合度 比較 系數(shù) 景觀50%0.80 0.40 1.50 0.75 1.10 0.55 0.90 0.45 外檐30%1.30 0.39 1.20 0.36 0.70 0.21 0.75 0.23 戶型20%0.60 0.12 0.70 0.14 1.00 0.20 1.25 0.25 配套10%1.50 0.15 0.80 0

25、.08 0.85 0.09 0.85 0.09 100%1.06 1.33 1.05 1.01 參考 價格 3741573240653757 權(quán)重 比準(zhǔn) 25%35%25%15%4522 平均 比準(zhǔn) 4324 比準(zhǔn)價格確定比準(zhǔn)價格確定 二、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 2經(jīng)營收入估算 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。房地 產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土 地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。 序號 項 目合計 1 2 3 N 1銷售收入 11 12 13 可銷售面積（平方米） 單位售價（元/平方米） 銷

26、售比例（%） 2經(jīng)營稅金及附加 21 22 23 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 二、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 稅金估算 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1經(jīng)營稅金及附加 5.5% 經(jīng)營稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的 稅費，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加（通常也叫 兩稅一費）。 營業(yè)稅的稅率是5%； 城市維護建設(shè)稅的稅率，7%；（以營業(yè)稅為稅基） 教育費附加的稅率，3%。 （以營業(yè)稅為稅基） 2企業(yè)所得稅 稅率25%。 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 二、房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3土

27、地增值稅 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得 收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象征收的 一種稅。 土地增值稅實行四級超額累進稅率，從30%60%。 序 號項 目 計 算 基 礎(chǔ) 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表 2 21 22 23 24 25 扣除項目金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額 開發(fā)成本 開發(fā)費用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財政部規(guī)定的其他扣除項目 2.1+2.2+2.3+2.4+2.5 地價款與相關(guān)手續(xù)費 土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程 費 、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等 管理費用、銷售費用、財務(wù)費用（詳見書中闡述

28、 ） 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、印花稅 （土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）20% 3增值額 (1) -(2) 4增值率 (3)(2) 5 適用增值稅率增值額50%以下部分： 30% 增值額超過50%至100%部分： 40% 增值額超過100%至200%部分：50% 增值額超過200%部分： 60% 6增值稅 應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率 第一節(jié)第一節(jié) 效益和費用識別效益和費用識別 利潤總額 經(jīng)營收入開發(fā)成本開發(fā)費用經(jīng)營稅 金及附加土地增值稅 動態(tài)投資效果評價指標(biāo)和方法-盈利能力指標(biāo) 凈現(xiàn)值NPV 內(nèi)部收益率IRR 動態(tài)投資回收期 PT 工程進度甘特圖 現(xiàn)金流量 經(jīng)濟系統(tǒng)里投入的資金，花費的

29、成本和獲取的收益，都可以看成貨幣形式（財務(wù)賬面）體現(xiàn)的資金流出和資金流入。 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫現(xiàn)金流量。 其中， 流出體統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出， 流入系統(tǒng)的叫現(xiàn)金流入。 現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。 012345 現(xiàn)金流入50405090 現(xiàn)金流出12060 凈流量-120-6050405090 累計凈流-120-180-130-90-4050 單位：萬元 資金價值 在不同的時間付出或得到同樣的數(shù)額的資金期價值是不相等的，資金的 價值會隨時間變化。 近期投入的資金，比將來投入的同樣數(shù)額的資金更有價值，因為當(dāng)

30、期立 即帶來收益；而未來期間投入的資金，不能立即產(chǎn)生收益，就與立刻投 資價值不等。 利息率（單利和復(fù)利，由于房地產(chǎn)開發(fā)為復(fù)利，因此本處只做復(fù)利計算） 終值 現(xiàn)值 利息率 利息=i；終值=F 現(xiàn)值（投資本金）=P Fn=P*(1+i)n【已知現(xiàn)值求終值】 資金折現(xiàn) Fn=P*(1+i)n【已知現(xiàn)值求終值】 那么，直接進行對比有失科學(xué)，因此以某一時間為基準(zhǔn)點，將資金折算到同一 個時間點上，才能得出正確的結(jié)論。 折現(xiàn)，就是將各期資金折算到當(dāng)前時點的過程。（即已知終值求現(xiàn)值） Pn=F/ *(1+i)n =F*(1+i)-n【已知終值求現(xiàn)值】 兩個要點： 1、i的取值 8%-12%房地產(chǎn)行業(yè)平均收益率

31、。 基準(zhǔn)折現(xiàn)率的概念 基準(zhǔn)折現(xiàn)率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行 為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。 2、-n次方的計算 在EXCEL的方法 經(jīng)濟效果評價指標(biāo)及其計算方法 盈利指標(biāo)計算方法 （一）動態(tài)指標(biāo) 1、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV = Financial Net Present Value） 是反映項目在計算期內(nèi)獲利能力的動態(tài)指標(biāo)，是指按設(shè)定的折現(xiàn) 率（可認(rèn)為制定），將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點的現(xiàn)值代數(shù)和， 以此反映項目在計算期內(nèi)獲利能力。 基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo) 致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率 。（房地產(chǎn)行業(yè)

32、通常水平8- 12%） 1 1 n t c tt c FNPVCICOi i 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率 經(jīng)濟效果評價指標(biāo)及其計算方法 盈利指標(biāo)計算方法 2、財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR=Financial Internal Rate of Return) 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）也稱內(nèi)部收益率（IRR），是指項目在 整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時（也就是說人為設(shè)定） 的折現(xiàn)率。 財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是到項目終了時，所有投資可以被完 全收回。 內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款 利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。（累計折現(xiàn)值小于0， 即虧損狀態(tài)

33、。） 01 1 t t n t FIRRCOCI （1）財務(wù)內(nèi)部收益率的作用 在進行獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內(nèi)部收益率后， 與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項目在財務(wù)上是 否可行。 FIRR與同期貸款利率i比較，反映項目的盈虧狀況： FIRRi ，項目盈利； FIRR=i ，項目盈虧平衡； FIRRi ， 項目虧損。 FIRR與同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic比較，反映項目與行業(yè)平均收益水平相比的盈 利情況： FIRRic ，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=ic ，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRRic ，項目盈利低于行業(yè)平均水平。 （2）財務(wù)內(nèi)部收益

34、率的計算（內(nèi)插法，了解即可） 其公式為： 1 121 12 () NPV FIRRiii NPVNPV 式中：FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負(fù)值的折現(xiàn)率。 （3）財務(wù)內(nèi)部收益率的計算 Excel 函數(shù)法函數(shù)法 IRR（X:Y） 3、動態(tài)投資回收期 Pd= （dynamic investment pay-back period） 是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(基準(zhǔn)收益率或基準(zhǔn)折現(xiàn)率條件)，項目以 凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動資金）所需的時間， 是反映

35、項目投資回收能力的重要指標(biāo)。（以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn) 值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。即：動態(tài)投資回收期是項目 從投資開始起，到累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時所需的時間。) Pb=累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計凈現(xiàn)金流量的 絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 01 1 t c P t t iCOCI b 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項 目 合 計 123 N 1現(xiàn)金流入 1.1銷售收入 1.2出租收入 1.3自營收入 1.4凈轉(zhuǎn)售收入 1.5其他收入 1.6回收固定資產(chǎn)余值 1.7回收經(jīng)營資金 2現(xiàn)金流出 2.1開發(fā)建設(shè)投資 2.2經(jīng)營資金 2.3運營費用 2.4

36、修理費用 2.5經(jīng)營稅金及附加 2.6土地增值稅 2.7所得稅 3凈現(xiàn)金流量 4累計凈現(xiàn)金流量 計算指標(biāo)： 1、財務(wù)內(nèi)部收益率（%）： IRR 2、財務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %）： NPV 3、投資回收期（年）： Pt 4、基準(zhǔn)收益率（%）： 1 1、敏感性分析、敏感性分析 2 2、盈虧平衡分析、盈虧平衡分析 2.12.1、臨界點分析、臨界點分析 2.22.2、保本點分析、保本點分析 1敏感性分析 從眾多不確定因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的敏感性 因素，并分析、測算其項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進 而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。 單因素敏感性分析是敏感性分析

37、的最基本方法，進行單因素敏感性分析 時，首先假設(shè)各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項可變參數(shù)的變 化而其他參數(shù)保持不變時，項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的變化情況。 序號項 目變動幅度 （%） 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值 （萬元） 投資回收期 （年） 0基本方案28878138 1 開發(fā)產(chǎn)品投資+102011240 -103921 55036 2 售房價格+103971 76936 -10177-20642 表表10-14 10-14 敏感性分析表敏感性分析表 8080 6060 4040 2020 0 0 -20-20 -40-40 -30-30 -20-20-10-10 0 0101

38、0 2020 30304040 FIRRFIRR（% %） 1 1 2 2 敏感性因素變動（敏感性因素變動（% %） 11售房價格；售房價格；22開發(fā)產(chǎn)品投資開發(fā)產(chǎn)品投資 圖圖10-1 10-1 敏感性分析（全部投資、所得稅前） 敏感性分析（全部投資、所得稅前） 1 1敏感性分析 2盈虧平衡分析-2.1臨界點分析 臨界點分析是項目評價的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資 內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。 根據(jù)敏感性分析，假定投資者期望的內(nèi)部收益率為20%，在這種情況 下，開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點為13 651萬元，下降1 260萬元；平均售房 價格的臨界點為每平

39、方米1 538元，下降132元；土地費用的臨界點為 1 580元，增加1 160萬元；售房面積的臨界點為108 377平方米，減 少14 253平方米。詳見下表。 敏感因素基本方案結(jié)果 臨界點計算 內(nèi)部收益率（%）28.8期望值20.00 開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）12 391最高值13 651 售房價格（元/平方米）1 670最低值1 538 土地費用（萬元）420最高值1 580 售房面積（平方米）122 660最低值108 377 臨界點分析表臨界點分析表 2盈虧平衡分析-2.2保本點分析 保本點分析是計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極 限值。 動態(tài)經(jīng)濟測算案例 開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人投資決 策據(jù) 編制設(shè)計任務(wù)書 籌措資金和申請貸款 簽訂合作和協(xié)議 申請項目建設(shè)執(zhí)照 決策 依據(jù) 設(shè)計 任務(wù) 執(zhí)照 依據(jù) 合作 依據(jù) 融資 依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表體系 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表之間的關(guān)系如下圖所示。財務(wù)報表的編制可以手工計算，也可以采用Microsoft Excel軟件進行編制。 土地費用估算表 前期工程費估算表 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 建筑安裝工程估算表 公共配套設(shè)施建設(shè)費估算 開發(fā)期稅費 其它費用 開發(fā)建設(shè) 投資估算表 經(jīng)營成本 估算表 項目總投資 估算表 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 投資計