房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的稅收籌劃一、營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃方案例1 : A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司準(zhǔn)備為一個(gè)住宅小區(qū)做促銷活動(dòng)，在開(kāi)盤當(dāng)日推出了一個(gè)面向客戶群體的營(yíng)銷方案。方案一：凡在開(kāi)盤日簽訂購(gòu)房合同的客戶， 均可以事受免交年的物業(yè)管理費(fèi)、 送價(jià)值千 元的冷暖空調(diào)一臺(tái)和新馬泰旅游。該銷售優(yōu)惠吸引了不少消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買， 在優(yōu)惠期間銷售 住宅，實(shí)現(xiàn)銷售收入1600萬(wàn)元，推出空調(diào)總價(jià)值 10萬(wàn)元，優(yōu)惠的物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為 4萬(wàn)元， 送出的旅游團(tuán)票價(jià)值26萬(wàn)元。方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠 2.5%，直接送價(jià)值40萬(wàn)元的折扣。這個(gè)案例涉及營(yíng)業(yè)稅中視同銷售情況。在方案一中公司直接給業(yè)主免交物業(yè)管理費(fèi)用， 免費(fèi)贈(zèng)送空調(diào)和旅

2、游， 這些免費(fèi)贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)要視同銷售，在銷售 商品 房的同時(shí)送實(shí)物和勞務(wù)，等于發(fā)生了混合銷售行為，所以要將所贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值加到房屋的銷售 收入中，合并繳納營(yíng)業(yè)稅，則公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為(1600 + 40)X 5% = 82萬(wàn)元。在方案二中公司將實(shí)物和服務(wù)優(yōu)惠的價(jià)值直接作為購(gòu)房折扣，在成交價(jià)中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營(yíng)業(yè)額，公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為(1600 40) X 5% = 78萬(wàn)元。方案二只是修改了優(yōu)惠方式，由贈(zèng)送實(shí)物轉(zhuǎn)換成直接折扣就節(jié)省了營(yíng)業(yè)稅4萬(wàn)元。二、契稅的稅收籌劃方案契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同以及所確定價(jià)格的一定 比例，向承受權(quán)屬

3、者一次性征收的一種行為稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)購(gòu)買、受讓、受贈(zèng)、交 換等方式取得土地使用權(quán)和房物所有權(quán)時(shí)要繳納契稅。例2: A房地產(chǎn)公司要將6000萬(wàn)的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到控股的 C公司名下，由于所有權(quán)發(fā)生 了轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，目前武漢市的稅率為1.5%，則要繳納 6000 X 1.5% = 90萬(wàn)元的契稅。稅法規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、 合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅?！北M管本例中C是A的控股企業(yè)，但雙方的投資主體不全相同。如果A房地產(chǎn)公司采取新設(shè)立分公司方式分立，將新設(shè)立的分公司注冊(cè)資本按股份 比例分給A公司原來(lái)的股東，則被分立公司和分

4、立公司主體一致，就可 免征契稅。三、土地增值稅的稅收籌劃方案土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目 金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據(jù)據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策， 控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。（1 ）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過(guò)折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。這樣在加快銷售資金回籠的同時(shí)，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的研

5、究，適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一 些投資，例如 加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開(kāi)發(fā)成 本和可扣除項(xiàng)目的金額，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利 于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。例3: A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積 100000平方米，全部都是普 通住 宅。銷售均價(jià)為3500元，預(yù)計(jì)銷售總收入為 35000萬(wàn)元，繳納的營(yíng)業(yè)稅為 1750萬(wàn)元，城市 建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為 175萬(wàn)元，取得土地使用權(quán) 費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本為20800萬(wàn)元。方案一：直接按現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)銷售。其中可扣除項(xiàng)目金額為20800 X（ 1 + 10% + 20% ）

6、 +1750 + 175 = 28965，增值額為35000 28965 = 6035，增值率為20.8%，應(yīng)繳納的土地增 值稅為 6035 X 30% = 1810.5 萬(wàn)元。方案二：在小區(qū)中心花園建設(shè)一個(gè)噴泉，美化綠化整個(gè)小區(qū)，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資 300萬(wàn)元，則可扣除項(xiàng)目金額為（20800 + 300） X （ 1+ 10%+ 20% ） + 1750 + 175 = 29355 ,增值額為 35000 29355 = 5645 ,增值率為 19.2% ,正好 符 合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬(wàn)對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠化，提高了小區(qū)的配套設(shè)施和商品房質(zhì)

7、量，同時(shí)少繳了1810.5萬(wàn)的稅收。四、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收籌劃方案對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃主要是利用稅收優(yōu)惠和征收范圍。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造商品房用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅，但在商品房出售之前納稅確 有困難的，其用地是否準(zhǔn)予緩征、減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)原則，結(jié) 合具體情況確定。（2）稅法規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，因此企業(yè)可將注冊(cè)地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村，這樣既少繳了稅款，又不致因交通等問(wèn)題影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。（3）外商投 資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，企業(yè)可以 尋求外商的資金，把企業(yè)轉(zhuǎn)換成外商投資企業(yè)和外國(guó)企

8、業(yè)。例4: A房地產(chǎn)公司要在襄 樊開(kāi)發(fā)新的投資項(xiàng)目，已經(jīng)通過(guò)競(jìng)拍買下土地100000平方米，打算由下屬項(xiàng)目公司D負(fù)責(zé)進(jìn)行籌建。方案一：將下屬公司D的注冊(cè)地選擇在市區(qū)，襄樊市的土 地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)為4元每平方米。方案二：將下屬公司D的注冊(cè)地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村。對(duì)于方案一，公司要繳納的土地使用稅為40萬(wàn)，而方案二由于是在農(nóng)村設(shè)立的項(xiàng)目公司 D則免去了城鎮(zhèn)土地使用稅。五、印花稅的稅收籌劃方案印 花稅的籌劃方法有分開(kāi)核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)法。第一，同一憑證因載有兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅目稅率，若分別記載金額應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額，相加后按合計(jì)稅額貼花； 若未分別記栽金額的按

9、稅率高的貼花，所以選種情況要盡量分別核算金額。第二，模糊金額籌劃法是指當(dāng)事人在簽定數(shù)額較大的合同時(shí)，有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定，以達(dá)到少繳印花稅目的。第三，由于在勞務(wù)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，每一次訂立合同均需繳納一次印花稅，所以減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)也是節(jié)省印花稅的方法。例5:甲房地產(chǎn)公司將一筆價(jià)款 3000萬(wàn)元的工程承包給 A房地產(chǎn)公司，A公司又將其中 1000萬(wàn)元的工程分包給乙公司，800萬(wàn)元的工程分包給丙公司。則四個(gè)公司應(yīng)納印花稅稅額分別為：甲公司應(yīng)納印花稅=3000 X 0.03% = 0.9力兀A公司應(yīng)納印花稅=3000 X 0.03% + 1000 X 0.03% + 800 X

10、0.03% = 1.44 萬(wàn)元乙公司應(yīng)納印花稅=1000 X 0.03% = 0.3力兀丙公司應(yīng)納印花稅=800 X 0.03% = 0.24 力兀如果A房地產(chǎn)公司與甲房地產(chǎn)公司協(xié)商，讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1000萬(wàn)元和800萬(wàn)元的合同，剩余1200萬(wàn)元合同由甲與 A簽訂。這樣 在甲 公司、乙公司、丙公司應(yīng)納稅額不變的前提下，A房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額變?yōu)?200 X 0.03% = 0.36萬(wàn)兀，比原來(lái)節(jié)省稅額 1.08( 1.44 0.36 )萬(wàn)元。稅收籌劃前提是合法合規(guī)稅收籌劃和依法納稅的前提都是熟悉稅法， 而要熟悉稅法，必須學(xué)習(xí)稅法。稅收籌劃是 在熟悉稅法的基礎(chǔ)上爭(zhēng)取“少繳稅”，

11、依法納稅則是應(yīng)該繳的稅一分不少， 不應(yīng)該繳的稅一 分不多。稅收征管法對(duì)納稅人權(quán)利與義務(wù)的規(guī)定， 特別是一系列救濟(jì)條款的規(guī)定， 就是保障 納稅人的合法權(quán)益，促進(jìn)依法納稅。在稅法中，有許多條款允許企業(yè)自行選擇，因此有了稅收籌劃的空間。例如企業(yè)組建方式，企業(yè)可選擇組建為分公司， 也可組建為子公司； 又如會(huì)計(jì)核算 方法，允許企業(yè)選擇“先 進(jìn)先出法”或“加權(quán)平均法”。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，國(guó)家通過(guò)稅收調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 例如對(duì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)稅收調(diào)節(jié)，對(duì)不同行業(yè)的廣告費(fèi)規(guī)定不同的扣除標(biāo)準(zhǔn)，為支持產(chǎn)品技術(shù)開(kāi)發(fā)實(shí)行加計(jì)扣除等，企業(yè)可以通過(guò)不同行業(yè)投資獲取稅收優(yōu)惠。而這些稅收籌劃也是依法納稅所要求的，

12、也是稅收調(diào)節(jié)功能的反映。稅收作為國(guó)家一種無(wú)償?shù)膹?qiáng)制性課征，直接將企業(yè)的一部分收入轉(zhuǎn)移到國(guó)家手中，必然減少企業(yè)的收入， 不可避免地影響企業(yè)的行為選擇。稅收對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，其本質(zhì)是一項(xiàng)費(fèi)用，一項(xiàng)支出。首先，企業(yè)依法繳納稅款，必然引起現(xiàn)金的流出； 其次，稅收支出與企業(yè)收入存在因果關(guān)系。企業(yè)如果沒(méi)有取得 收入，也不會(huì)發(fā)生稅收支出， 取得的收入越多，稅收支出也越大。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目的是盈利， 也就是收入必須大于費(fèi)用。而費(fèi)用的減少，意味著利潤(rùn)的增加。因此，正確地對(duì)納稅事務(wù)進(jìn)行核算和籌劃，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要工作。稅收籌劃的“少繳稅”，與那些違反稅法規(guī)定， 故意逃避稅收，不納或少納稅款的違法 行為是完全不同的

13、，稅收籌劃的前提是依法納稅，建立在以稅法為準(zhǔn)繩的基礎(chǔ)上，是一種合理、合情、合法的行為，不違反稅收法規(guī)。稅收籌劃是一種符合國(guó)家政策導(dǎo)向、得到國(guó)家 鼓勵(lì)的經(jīng)濟(jì)行為，是受到國(guó)家法律保護(hù)的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)手段。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣 不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開(kāi)張圣聽(tīng)，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆

14、良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí), 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來(lái)二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事