不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)網(wǎng)上考查課作業(yè)題

1、S(ff時(shí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)網(wǎng)上考査課作業(yè)題（201604最新版）一. 名詞解釋（每題4分，共20分）2、其他附著物（其他定著物）：上地定著物也稱為地上定著物、上地附著物、地上附著物。其他上地定著物是建筑物以外的上地定著物，是指附屬于或結(jié)合于 土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建 筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。其他土地定著物與土地或建 筑物在物理上不可分離，或者雖然可以分離，但這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離 后會(huì)破壞上地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能9或者會(huì)使土地、建筑物的價(jià) 值明顯減損。例如，為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，埋設(shè)在地下的管 線

2、、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。僅僅 是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗 連者，例如，擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時(shí)搭建的帳 篷、戲臺(tái)等，不屬于其他上地定著物。在實(shí)際房地產(chǎn)佔(zhàn)價(jià)中，佔(zhàn)價(jià)對(duì)象的范B如 果不包含屬于房地產(chǎn)范疇的其他上地定著物的，應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的, 應(yīng)理解為在佔(zhàn)價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)；如果包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說 明，未作說明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)。在現(xiàn)實(shí)中，其他上地定著物往往被視為土地或建筑物的構(gòu)成或附屬部分。因此，本書通常把房地產(chǎn)簡(jiǎn)化為包括土地和建筑物兩大部分。2、房

3、地產(chǎn)的四項(xiàng)基本權(quán)能房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分 離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一泄時(shí)期內(nèi)的占有.使用權(quán)讓給承租人來行使。房屋的使用權(quán)是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力。通過一爲(wèi)法律契約非房屋所有權(quán)人也可獲 得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客 處收取租金。有時(shí)房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益按照一泄的比例，一部分交給房主，一 部分留給自己。房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主

4、行使。有時(shí)房屋處 分權(quán)也受到一泄限制，如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債 務(wù)，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償。3、房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特泄的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則, 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的 基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)彖在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的 有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來的過程。4、生地:生地是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。5、重建價(jià)格重建價(jià)格也稱為重建成本，是指采用與做人對(duì)彖建筑物相同的建筑材料

5、、建筑構(gòu)配件、 建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造口估價(jià) 對(duì)象建筑相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。二. 選擇題（每題1分，共20分）2比較法適用的條件;是在同一供求范ffl內(nèi)存在著較多的（A）oA類似房地產(chǎn)的交易B相同房地產(chǎn)的交易C相關(guān)房地產(chǎn)的交易D房地破砂涉6產(chǎn)的市場(chǎng)交易2從賣方的角度來看,成本法的理論依據(jù)是（B）oA替代原理B生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論C.預(yù)期收益原理D.價(jià)格構(gòu)成原理3山于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，成交價(jià)格往往釆用（B ）的方式支付。A支付定金B(yǎng)分期付款C一次付清D預(yù)付房款4只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn),都

6、可以采用（C）估價(jià)。A.比較法 B.收益法C.成本法D假設(shè)開發(fā)法5中國(guó)大陸招標(biāo)、拍賣土地使用權(quán)的出讓價(jià)較能反映市場(chǎng)行悄，而協(xié)議出讓價(jià) (B)。A往往偏高B往往偏低C往往高于或低于市場(chǎng)價(jià) D也基本與市場(chǎng)價(jià)吻6單純建筑物的佔(zhàn)算通常釆用（C ）。A.比較法B.收益法C.成本法D假設(shè)開發(fā)法7如佔(zhàn)價(jià)對(duì)象為一宗土地，選取的可比實(shí)例的土地面積（C ）。A應(yīng)與該宗土地的面積相等B可大于或小于該宗土地的面積 C.應(yīng)與該宗土地的面積近似D.應(yīng)與該宗土地的面積保持一定差距8在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其（B）,而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要，對(duì)（B）有所作用才能形成價(jià)格。A市場(chǎng)成交價(jià)格B效用C開發(fā)成本D交換價(jià)

7、值9為抵押、抵債U的的佔(zhàn)價(jià)，應(yīng)選?。―）的交易實(shí)例為可比實(shí)例。A.抵押、抵債B類似C一般買賣D.市場(chǎng)實(shí)際成交20在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般山購(gòu)置土地的價(jià)款和購(gòu)置時(shí)山（D ）構(gòu)成。A買賣雙方同時(shí)繳納的稅費(fèi)B賣方繳納的稅費(fèi)C.買賣雙方各自繳納的稅費(fèi)D買方繳納的稅費(fèi)選取可比實(shí)例的數(shù)量，一般要求選?。―）的可比，實(shí)例即可。A.5個(gè)以上 B.10個(gè)以下 C510個(gè) D.310個(gè)12開發(fā)利潤(rùn)是正常條件下開發(fā)商所能獲得的（B ）。A實(shí)際利潤(rùn)B平均利潤(rùn) C超額利潤(rùn)D正常利潤(rùn)23某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為50萬(wàn)元，其中首期付款20%,余款于半年后和一年后分兩期平均支付。假設(shè)季利率為1.2%,則在成交日期

8、時(shí)一次付清的價(jià)格為（A）萬(wàn)元。A.48.60B.47.90C49.20D.5014成本法最基本的公式為：積算價(jià)格=（C ）一折舊。A重建價(jià)格B重置價(jià)格C.重新購(gòu)建價(jià)格D成本價(jià)格25如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用（C ）的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。A估價(jià)作業(yè)日期B成交日期C估價(jià)時(shí)點(diǎn)D交易日期修正后16重置價(jià)格，是采用（A ）的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照）的價(jià)格水平，重新建造與佔(zhàn)價(jià)對(duì)象具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。A估價(jià)時(shí)點(diǎn)B現(xiàn)時(shí)C交易日期D建造時(shí)間17交易情況的修正，要以（D）為基準(zhǔn)。A成交價(jià)格 B市場(chǎng)價(jià)格C交易價(jià)格D正常價(jià)格18在一般

9、悄況下，（B ）適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑 物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。A重建價(jià)格B重置價(jià)格Ca新購(gòu)建價(jià)格D積算價(jià)格29價(jià)格指數(shù)中如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為（B）oA.固定價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù)D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)20重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，同時(shí)也是“（Dr的體現(xiàn)。A預(yù)期原理B收益原理C生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D替代原理三. 簡(jiǎn)答題（共40分）1房地產(chǎn)的特性（8分）答：房地產(chǎn)的特性一共分8備方面：一、位苣固泄性二-供求區(qū)域性使用長(zhǎng)期性四、投資大量性五-保值與增值性六、投資風(fēng)

10、險(xiǎn)性七、難以變現(xiàn)性八、政策限制性2房地產(chǎn)估價(jià)的程序（8分）答：一.明確估價(jià)基本事項(xiàng)一、擬定估價(jià)作業(yè)方案四、實(shí)地查勘佔(zhàn)價(jià)對(duì)象三、搜集估價(jià)所需資料3假設(shè)開發(fā)法適用的條件（8分） 要有一個(gè)明朗、開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策； 要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)； 要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)； 要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單; 要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）訃劃。4影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素包括那些?（8分）答：1-社會(huì)因素2.政治因素3.經(jīng)濟(jì)因素4.自然因素 5.區(qū)域因素6.個(gè)別因素5假設(shè)開發(fā)法佔(zhàn)價(jià)的步驟（8分）答：假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟:

11、 調(diào)査、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況: 選取最佳的開發(fā)利用方式，確定未來開發(fā)克成后的房地產(chǎn)狀況: 預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期; 預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值; 預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn): 測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值。五.計(jì)算題（共20分）2、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000 m容積率為4,上地使用期限為 40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/年平均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占有效毛S（ff時(shí)破加涉6收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m 土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)酬率為10%,請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年20月1日的價(jià)值。1解:總有效毛收人 A=40000x0.7x（120%） x40xl2=1075.2 （萬(wàn)元）2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 C=30xl2+1075.2x8%446.02 （萬(wàn)元）3）年凈收益 a=A-C=1075,2-446.02=629.18 （萬(wàn)元），或 a=4x0.7x （1-20%） x40xl2x（1-8%） -30x12 = 629.18 （萬(wàn)元）：4）土地總價(jià) 1=40000/4x2100=210