旅游投資項目的運作程序

1、 旅游投資項目的運作程序 一、旅游項目開發(fā)模式與流程 開發(fā)旅游項目，就是開發(fā)旅游產(chǎn)品， 即通過創(chuàng)意策劃、規(guī)劃、建設(shè)、人力資源 配置、服務(wù)管理、營銷推廣，形成旅游產(chǎn) 品的運作經(jīng)營。 1、旅游資源開發(fā)的歷史 旅游項目開發(fā)，可以從旅游資源開發(fā)的歷史過程中，找到進化的 印記： ）原始資源利用期：80-90年，圈起來收門票與初步接待； ）資源開發(fā)起步期：90-95年，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與觀賞旅游； ）資源開發(fā)轉(zhuǎn)軌期：95-04年，觀賞旅游全面開發(fā)與游樂休閑產(chǎn) 品形成； ）資源深度挖掘期：2004-2015年，情境設(shè)計與體驗旅游； ）后資源開發(fā)期：2015-？，休閑度假與生活方式。 旅游的發(fā)展，形成了從原始資源

2、直接利用，到與資源之間越來越 遠的關(guān)系。越來越多的人為思路和人性化的理念化的東西，成為旅游 發(fā)展的重要方向。 2、旅游項目開發(fā)模式 ）自發(fā)與自主 自發(fā)開發(fā)模式：自行策劃、管理處、投資商，比如說一些農(nóng)家樂 項目； 自主開發(fā)模式：專業(yè)策劃、管理處、投資商，自主的開發(fā)相對有 策劃和規(guī)劃。 ）主動與被動 選點開發(fā)模式：比如野生動物園，在大連做了一個，在昆明再做 一個，完全可以主動選點。 招商開發(fā)模式：通過政府或投資人招商的模式。有土地、有資源， 招進一些投資人進入開發(fā)，這是相對被動的一種開發(fā)模式。 ）開發(fā)區(qū)域結(jié)構(gòu) 單一項目開發(fā)模式； 成片整體開發(fā)模式； 目的地整體開發(fā)模式 ）開發(fā)投入時序 滾動開發(fā)模式

3、：持續(xù)小資金投入開發(fā)； 分期開發(fā)模式：階段性投資開發(fā)； 一次性完成開發(fā)模式：先開發(fā)完成再開放； ）產(chǎn)業(yè)多元性 單一開發(fā)模式：單一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品項目； 綜合開發(fā)模式：多種產(chǎn)業(yè)結(jié)合，復(fù)合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)； ）土地利用性質(zhì) 游憩區(qū)開發(fā)模式； 旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式； 旅游城鎮(zhèn)開發(fā)模式； ）與市場的關(guān)系 近郊型項目開發(fā)模式； 遠郊型項目開發(fā)模式； 區(qū)域型項目開發(fā)模式； 全國型項目開發(fā)模式； 國際型項目開發(fā)模式。 3、旅游項目開發(fā)的前期工作流程 根據(jù)旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設(shè)的客觀實際情況，可以把 旅游項目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準備、 工程建設(shè)、開業(yè)運作三個階段；按具體的工作內(nèi)容分為：投資決策 與

4、合同簽訂期、管理架構(gòu)與運作策劃期、開工準備與政府審批期、 資金運作與建設(shè)工程期、開業(yè)準備與運作期，五個工作期各自獨立， 卻又相互起承，形成一個完整的工作流程。 ）投資決策 這一過程中，最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開 發(fā)價值的評價。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，可以聘請 旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之 后，提交一份旅游項目投資預(yù)可行性研究報告或旅游項目投 資價值評價報告，以作為決策依據(jù)。 ）合同簽定 旅游項目開發(fā)，一般都涉及到風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、重點文 物保護單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于 這些資源，都有完全不適應(yīng)市場經(jīng)濟

5、發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法 規(guī)，對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必須合法控制 的核心，其中包括門票收益權(quán)、項目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán) 等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設(shè)施建設(shè)（特別是 交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。 合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。 ）架構(gòu)管理 合同簽定后，應(yīng)立即著手組建開發(fā)管理團隊，并建立開發(fā)運作的 管理構(gòu)架與管理制度。 開發(fā)管理，應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開業(yè)運營三方面。這三 方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應(yīng) 著眼于人力資源培養(yǎng)，設(shè)立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三 個業(yè)務(wù)部

6、門。他們的職能分別為： 前期工作部：負責項目開工建設(shè)前的準備工作。主要工作內(nèi)容： 委托旅游投資顧問公司進行市場調(diào)研；委托旅游產(chǎn)品策劃機構(gòu)進行產(chǎn) 品策劃；委托規(guī)劃設(shè)計單位對工程項目進行規(guī)劃設(shè)計；編撰文件向政 府相關(guān)部門報批、向社會招商等。 工程管理部：以項目經(jīng)理為首的工程管部，負責建設(shè)準備工作和 工程施工期間的管理工作，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。 景區(qū)管理部：負責景區(qū)開業(yè)營銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實景區(qū) 運營必備的人、財、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟收益和社會影響力。 ）產(chǎn)品策劃（項目設(shè)計）及項目運作策劃 項目設(shè)計不是旅游規(guī)劃。項目設(shè)計及項目開發(fā)運作的策劃，主要 解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)

7、計、收入模式、營銷模式、運 作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必須聘請專業(yè)的旅游項目開 發(fā)咨詢顧問公司，提供旅游項目總體策劃報告及旅游項目開發(fā) 運作計劃。 為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項 目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應(yīng)編制旅游項目建設(shè)可 行性研究報告。 ）規(guī)劃、設(shè)計 產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進行，應(yīng)該聘請專業(yè)機構(gòu)，編制 旅游總體發(fā)展規(guī)劃，或者直接編制控制性詳細規(guī)劃，可以包含部 分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細規(guī)劃。旅游規(guī)劃不是簡單的建筑工 程規(guī)劃它包括投資計劃、社會效益、環(huán)境保護等許多內(nèi)容。 規(guī)劃、設(shè)計基本程序：勘察規(guī)劃設(shè)計方案初步設(shè)計施工 圖設(shè)計。 新建

8、項目要先進行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦 理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機構(gòu)進行建筑設(shè)計。小型項目常用 規(guī)劃方案代替初步設(shè)計方案，初步設(shè)計方案要通過發(fā)改委與建委等相 部門的聯(lián)合審批后，進行施工圖設(shè)計。施工圖設(shè)計方案要報送經(jīng)建委 審批，建委一般委托省級以上建筑規(guī)劃設(shè)計院進行審核，并提出修改 意見。大型項目要組織工程、結(jié)構(gòu)、力學等專家進行集體論證。施工 圖是工程施工的依據(jù)，法律規(guī)定未經(jīng)審批的施工圖不得使用。 ）政府審批事項辦理推進 前期工作部的重要工作之一，就是通過政府的各項審批。其中， 發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規(guī)劃評審，市級、省級、國家級 重點扶持項目立項與申請，國債項目、農(nóng)

9、業(yè)項目、旅游項目等特殊扶 持申請；規(guī)劃委批準；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用； 合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設(shè)準備與報建批復(fù)等等， 十分繁雜。 ）資金運作與招商引資 建設(shè)投資之前，應(yīng)該確定合作伙伴，落實投資種子資金。一般而 言，項目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進行融資和招商 引資，用少量種子資金起動項目，利用項目融入建設(shè)資金。 信貸資金是建設(shè)資金最重要的籌措來源。根據(jù)投入前期資金與建 設(shè)需要資金的缺口，應(yīng)該積極進行銀行融資。 在不失控制權(quán)的基礎(chǔ)上，投資商可根據(jù)對項目的安排，應(yīng)該把項 目主體設(shè)計為有限責任公司，并爭取引入戰(zhàn)略投資人，以擴大公司資 本金。 對于項目的附

10、屬工程，如景區(qū)的接待設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，應(yīng)拿出一 部分項目進行招商引資，引入相關(guān)的專業(yè)投資人，對索道、設(shè)施游樂、 酒店等等子項目，進行合作或獨立投資。 ）建設(shè)準備與工程建設(shè) 在工程施工期間，以項目經(jīng)理為首和項目法人機構(gòu)負責協(xié)調(diào)各方， 監(jiān)督、控制工程進度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。 旅游項目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游 樂項目建設(shè)四個方面。 項目工程結(jié)束后，項目法人要組織驗收工作?？⒐を炇諛酥韭糜?項目建設(shè)階段結(jié)束，是全面考核建設(shè)成果、檢驗設(shè)計施工質(zhì)量的重要 步驟?？⒐を炇找话阌身椖靠裳信鷱?fù)單位牽頭組成驗收委員會（小組） 進行驗收。規(guī)模大、復(fù)雜的綜合性旅游項目要進行

11、初驗，或分階段進 行，然后進行全項目驗收。竣工驗收通過后，項目正式投入使用。 ）開業(yè)運作 項目完成工程建設(shè)，與開業(yè)運行，還有較大的差距；開業(yè)需要人 財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。開業(yè)工作由景區(qū)管理部 負責，它應(yīng)在工程竣工前，進行生產(chǎn)（營業(yè)）準備工作。工作內(nèi)容是： 籌集營運資金；招聘、培訓員工；采購生產(chǎn)物資，建立供貨渠道；制 定營銷計劃；健全規(guī)章制度。 景區(qū)管理部在竣工驗收結(jié)束后，持竣工驗收單（證書）等相關(guān)資 料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經(jīng)營許可證?？缈h市區(qū)景區(qū) （點）開業(yè)，報上一級旅游主管部門檢查審核。凡達不到景區(qū)（點） 開業(yè)條件，未經(jīng)旅游部門審核的，不得正式開放營業(yè)。到稅務(wù)、

12、物價 及其它相關(guān)部門辦理開業(yè)手續(xù)。 景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導游（講解員），技 術(shù)維護，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營銷人員等等，需建立完整的旅游標識系 統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、 游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等 ，這許多屬于軟件建設(shè)，必須 通過規(guī)則、流程、培訓等管理工作，才能到位運行。 開業(yè)還有一個極為重要的方面，就是營銷。建立營銷隊伍是基礎(chǔ)， 理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等，以達到一炮打響的目 標，是開業(yè)營銷的重點。旅游景點在開業(yè)后的1-3個月進入正式運營 階段。正式開業(yè)營運一年以上的旅游景區(qū)點，可以向當?shù)芈糜沃鞴懿?門申請景區(qū)等級評定。

13、三、旅游項目設(shè)計 旅游項目設(shè)計游憩方式設(shè)計景觀設(shè)計商業(yè)模式設(shè)計開發(fā)流 程設(shè)計 旅游商業(yè)運作策劃神奇創(chuàng)意魔力現(xiàn)實操作流程科學要素配置 旅游項目設(shè)計：以資源和可進入性為基礎(chǔ)，以市場為定位為目標， 設(shè)計旅游項目及開發(fā)運作流程。內(nèi)容包括四部分：游憩方式設(shè)計、景 觀設(shè)計、商業(yè)模式設(shè)計及開發(fā)流程設(shè)計。 游憩方式設(shè)計旅游六要素配置策劃、游憩功能結(jié)構(gòu)設(shè)計、布 局結(jié)構(gòu)設(shè)計、觀賞方式與觀賞線路設(shè)計、游樂設(shè)施選型與游樂內(nèi)容策 劃、故事編撰與情境化場景布置設(shè)計、體驗?zāi)Ｊ讲邉?、特色餐飲策劃?特色住宿策劃、特色紀念品策劃與設(shè)計等等。 景觀設(shè)計標志性建筑策劃與設(shè)計、植物造景與園林景觀設(shè)計、 功能建筑景觀設(shè)計、建筑造景與建

14、筑景觀設(shè)計、品牌形象及道路引導 標識系統(tǒng)設(shè)計。 商業(yè)模式設(shè)計賣點策劃與分析、收入點設(shè)置、收入結(jié)構(gòu)設(shè) 計、營銷模式設(shè)計、品牌策劃、渠道策劃、傳播策劃、促銷策劃、崗 位設(shè)置、管理模式設(shè)計、管理團對設(shè)計、人力資源開發(fā)策劃、投資估 算、財務(wù)預(yù)測、投資分期策劃、融資策劃、開發(fā)流程策劃、杠桿運用 策劃、商業(yè)模式整合等等。 旅游商業(yè)運作策劃：就是運用智慧經(jīng)驗與專業(yè)技術(shù)，通過策劃、 規(guī)劃、設(shè)計、咨詢、包裝等手段，對旅游產(chǎn)業(yè)的總體戰(zhàn)略、開發(fā)、建 設(shè)、投資、融資、營銷、管理等各個環(huán)節(jié)，進行整合與細化，形成行 動計劃或操作方案，達到收入模式清晰，投資回報明確，行動計劃實 際，管理流程簡單的效果。 1、項目設(shè)計的八大

15、理念 ）在產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動中尋找解決方案 我們強調(diào)綜合聯(lián)動的旅游產(chǎn)業(yè)觀，堅持對旅游產(chǎn)業(yè) 鏈上的每個環(huán)節(jié)進行整合思考，系統(tǒng)配置各種要素節(jié)點關(guān) 系，實現(xiàn)真正意義上的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部無縫對接。 通過旅游的運作和延展，提升城市空間功能規(guī)劃的 傳統(tǒng)理念，打造城市品牌形象，形成城市特色風貌，聚集 城市人氣，開拓旅游小城鎮(zhèn)建設(shè)新模式，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā) 展，解決就業(yè)，貢獻稅收和GDP；同時，推進三農(nóng)問題解 決，實現(xiàn)離土不離鄉(xiāng)，無污染地取代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的部分功能； 提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，消化農(nóng)村剩余勞動力、減輕農(nóng)民進城 的壓力，解決農(nóng)村生活環(huán)境，提高農(nóng)民收入；最終形成城 鄉(xiāng)兩極共生融合、平衡協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟格局。 ）用實證的科學

16、手段，深度研究細分市場 旅游市場調(diào)研必須依靠實證的科學方法，對客源地結(jié)構(gòu)、游客結(jié) 構(gòu)差異、游客需求差異、服務(wù)要求差異、游客購買行為、游客消費行 為、時間安排、消費能力、旅游組織方式等等進行定性定量相結(jié)合的 實證研究。 旅游市場研究，要求以細分的實證的數(shù)據(jù)為依托，研究市場構(gòu)成 的各個環(huán)節(jié)要素，開發(fā)了旅游市場專門技術(shù)，建立了規(guī)范的旅游市場 預(yù)測技術(shù)綠維創(chuàng)景游客市場預(yù)測模型。 ）以人為本，設(shè)計游憩模式 旅游資源的優(yōu)勢不等于市場的優(yōu)勢，關(guān)鍵落到產(chǎn)品的打造上。產(chǎn) 品吸引力半徑多大，則市場輻射半徑就有多大。產(chǎn)品吸引核的打造， 最重要的是對游客旅游產(chǎn)品購買心理與游憩感受的深度理解。人本主 義方法論，是游憩方

17、式設(shè)計的靈魂。 現(xiàn)在的生活已經(jīng)不缺乏功能，旅游者需要的是一種感覺，一種觸 動視覺、聽覺、味覺、觸覺、心靈與肉體娛樂的精神感召與刺激。以 人為本，設(shè)計出互動體驗、親和吸引、情境感悟、個性娛樂的旅游產(chǎn) 品，形成旅游項目的市場核心競爭力，是項目設(shè)計追求并執(zhí)行的原則 和目標。 ）追求獨創(chuàng)奇異，形成獨特性賣點 說到底旅游者尋求的就是獨特奇異，以差異化為基礎(chǔ)的創(chuàng)意聯(lián)想， 一旦達到獨特性之時，吸引核形成了，獨特性賣點就產(chǎn)生了，產(chǎn)品吸 引力才得以形成。 項目設(shè)計應(yīng)該拒絕平庸。沒有獨特奇異的創(chuàng)意，決不提交給客戶。 ）深度挖掘地脈文脈人脈，用情境化體驗化娛樂化設(shè)計產(chǎn)品 資源的價值，來源于地質(zhì)地貌、生態(tài)環(huán)境，來源于

18、歷史文化、民 俗文化，也來源于現(xiàn)實的人脈關(guān)系、往來結(jié)構(gòu)。深度挖掘一個區(qū)域的 積淀，挖掘現(xiàn)實中紛繁現(xiàn)象背后的商機，才能把資源的本體價值充分 的顯現(xiàn)出來。只有結(jié)合市場需求，才能把本體價值顯露為商業(yè)價值。 資源價值的體現(xiàn)，必須形成可消費、可遠程傳播銷售的產(chǎn)品。最 受游客歡迎的游憩方式，是情境化、體驗式、娛樂化的產(chǎn)品。因此， 用故事、用情感意境展示景觀、用娛樂化手段包裝項目，都是旅游設(shè) 計最有效的技術(shù)手段。 ）遵循“品牌整合營銷傳播技術(shù)”，創(chuàng)新旅游營銷 經(jīng)過多年研究，我們總結(jié)出旅游目的地“以品牌為核心的整合營 銷傳播技術(shù)模式”，有效的運用于旅游景區(qū)及旅游目的地的營銷實踐 之中。 旅游是預(yù)賣產(chǎn)品、過程化

19、產(chǎn)品和服務(wù)消費產(chǎn)品,營銷是旅游業(yè)發(fā)展 的催化劑。旅游營銷，有其特殊的規(guī)律。以品牌構(gòu)建為核心，品牌傳 播為主線，促銷活動為骨架，通過對產(chǎn)品調(diào)整提升、管理流程再造、 服務(wù)培訓升級、分銷渠道運用、價格戰(zhàn)略實施等各方面因素的全面整 合，形成營銷立體推進。 ）遵循產(chǎn)業(yè)特性，再造管理流程，實現(xiàn)效率提升 旅游景區(qū)管理，從國有事業(yè)單位逐步走向市場化、民營化，需要 有科學的流程與規(guī)范。中國景區(qū)管理，正在進入一個流程再造的新時 期！ 項目設(shè)計應(yīng)該特別重視旅游開發(fā)與經(jīng)營中管理流程的科學設(shè)計， 只有遵循好的流程進行管理，才可能形成良性的旅游運作。我們在實 戰(zhàn)中形成的“旅游項目開發(fā)流程”、“旅游景區(qū)管理流程”，以被證

20、明具有較高的效率和實用操作性。 ）以投資商和銀行為導向，包裝產(chǎn)品，實現(xiàn)融資 資源再好，不轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品也沒用；產(chǎn)品再好，不包裝也無法融資。 無論是政府進行招商引資，還是企業(yè)融資，對產(chǎn)品的包裝，具有特別 重要的意義。 項目設(shè)計機構(gòu)應(yīng)該對投資商及銀行等資金資本擁有者非常了解， 堅持以投資商和銀行的思維方式及理念為前提，以他們的需求為導向， 進行產(chǎn)品的招商及融資包裝。綠維創(chuàng)景發(fā)展的旅游項目市場預(yù)測模型、 游憩方式策劃、收入模式策劃、商業(yè)模式策劃、開發(fā)流程管理、經(jīng)營 流程管理、品牌整合營銷傳播、旅游可行性研究規(guī)范等技術(shù)和模型， 對投資商及銀行具有特別大的親和力，是目前國內(nèi)最先進的旅游項目 招商融資包裝技術(shù)

21、。 我們把項目設(shè)計，看成為旅游專業(yè)設(shè)計與商業(yè)運作策劃的全新整 合，把“投資收益”理念和“投資收益”結(jié)構(gòu)貫穿全部的策劃， 貫穿執(zhí)行計劃，這樣，“投資收益”就由一個完整的運作計劃落地 到具體的運作步驟中來了。 2、項目設(shè)計的步驟 進行項目設(shè)計，首先必須研究資源與市場，研究項目區(qū)域的環(huán)境 與現(xiàn)狀；在此基礎(chǔ)上，對項目進行定位分析，確定項目的主題、市場、 目標、戰(zhàn)略等等；與此同時，開展創(chuàng)意策劃，設(shè)計游憩方式、游線結(jié) 構(gòu)，形成子項目或分項目；結(jié)合核心吸引物與游憩方式，進行要素的 配置，遵循規(guī)劃的思想，進行空間布局，規(guī)劃土地利用與控制，形成 功能布局；在創(chuàng)意與布局相對明確之后，設(shè)計項目的收入模式，形成 現(xiàn)金

22、收入的基本構(gòu)架；此時，設(shè)計進入經(jīng)濟技術(shù)分析階段，對項目進 行投資估算，開展社會經(jīng)濟效益評估。 項目設(shè)計的過程，有兩個特點： 第一，四類思維過程的交織與整合：整個設(shè)計過程，是一個游憩 主題與方式創(chuàng)意成型的過程，是一個景觀創(chuàng)造與設(shè)計的過程，又是一 個規(guī)劃思路形成的過程，同時還是一個商業(yè)運作思路策劃的過程。這 四類完全不同的思維過程，在同一個項目的設(shè)計中交織展開，互補互 聯(lián)，最后，通過整合，形成一體化的內(nèi)容。 第二，循環(huán)互動，交叉遞進：項目設(shè)計雖然從資源調(diào)查和環(huán)境分 析開始，但專家一旦啟動項目，實際上對于資源、市場、環(huán)境、創(chuàng)意、 產(chǎn)品、景觀設(shè)計、營銷、投資估算、收入模式設(shè)計等等，不是按部就 班的推進

23、設(shè)計，而是循環(huán)互動，交叉遞進的。創(chuàng)意往往會很快的形成， 并且有很多的創(chuàng)意，但是，可能所有的創(chuàng)意都沒有可行性，或者達不 到獨特性吸引力的要求，或者與方方面面其他因素不能相互配合。我 們一般會使用試錯的方法，以不同的主題進行整合，力求形成整體方 案的突破。創(chuàng)意與整合的過程，是一個非常艱難的過程，一旦突破， 項目就有了靈魂，項目設(shè)計的技術(shù)性工作就比較好做了。 下面，我們將項目設(shè)計分成幾個方面來細述： 1）資源評價與資源挖掘 資源是旅游項目開發(fā)的基礎(chǔ)，一般包括自然資源、歷史文化資源 兩個方面，我們也從地脈、文脈、人脈三個角度，進行資源的挖掘。 從投資的角度，我們將資源區(qū)分為本體價值與開發(fā)價值。本體價

24、值是資源固有的價值基礎(chǔ)，開發(fā)價值，則是從開發(fā)收益的角度，對資 源價值的一種評價，這樣的評價，對于開發(fā)商投資，具有很大的意義。 本體價值評價與挖掘 這是一種基于資源基礎(chǔ)的簡單評價，是不賦予創(chuàng)意想像的判斷。 第一，景觀觀賞價值：視覺觀賞的審美評價； 第二，科學價值：知識性與科學思想及發(fā)展中的價值； 第三，文化價值：多元性與豐富性的文化存在價值； 第四，游樂價值：資源本身的趣味性，游客進入過程中的情趣； 第五，康療價值：對人體的健康作用； 第六，體驗價值：進入過程的參與性及其情趣。 開發(fā)價值評價與挖掘 這是一個主觀評價與深度挖掘的過程，與本體評價的尊重原始基 礎(chǔ)有較大的思路差異，是深度的研判與創(chuàng)造性

25、挖掘的過程。 第一，資源定位、獨特性及其吸引力評價：對資源在全球、全國、 區(qū)域中具有獨特性或唯一性的評價；對其獨特吸引力與整體吸引力的 評價；這需要橫向進行比較，并對資源方方面面的吸引力進行綜合評 估，是一種系統(tǒng)的評價過程；這是開發(fā)資源的前提，所謂挖掘，則是 對資源特性的審美發(fā)現(xiàn)，尋找提升本體價值的可能性； 第二，可進入性與進入條件評價：旅游項目的可進入性評價是投 資的前提之一，進入條件影響項目對游客的吸引力，投資成本，游客 游憩成本；進入條件包括進入目的地的距離、時間消耗、交通工具及 其舒適性、交通成本四個因素，首先是大交通關(guān)系，即目的地與客源 地之間的距離、交通方式、時間消耗、成本，其次是

26、接待中心與景點 之間的距離、交通方式、時間消耗、成本，最后還包括景區(qū)內(nèi)部的距 離、交通方式、時間消耗、成本；投資商在這三個層面都必須進行評 價，并對交通由誰投資作出初步判斷； 第三，基礎(chǔ)設(shè)施條件及投入評價：基礎(chǔ)條件評價，實際上屬于現(xiàn) 狀評價，是對項目的水、能源、環(huán)保、通訊及接待配套基礎(chǔ)的評價， 涉及投資的規(guī)模； 第四，展示條件與觀賞條件評價：有好的景觀吸引物， 我們要進一步研究大尺度、中尺度、近尺度及進入性觀賞 的條件，景觀與文化的展示條件；這些條件，決定了游憩 產(chǎn)品本身的投資； 第五，游樂、康療與體驗條件評價：資源的挖掘，需 要分析在游樂、康體、養(yǎng)生、治療、深度體驗方面的支持 與條件；比如氧

27、吧、生態(tài)養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)、中藥材等等， 民俗體驗的基礎(chǔ)等等，越有延展性，資源價值越高； 第六，產(chǎn)品現(xiàn)狀評價：產(chǎn)品現(xiàn)狀，是投資前必須進行 系統(tǒng)評價的內(nèi)容，其中，游憩模式、市場現(xiàn)狀、管理現(xiàn)狀、 基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀等的基礎(chǔ)與問題，應(yīng)該分析透徹。 案例：對劍門關(guān)景區(qū)的資源評價 劍門關(guān)景區(qū)，開發(fā)已經(jīng)二十年了，在九十年代初， 曾經(jīng)有過輝煌的歷史。進入二十一世紀，其產(chǎn)品單一性的 缺陷顯現(xiàn)出來。雖然品牌很大，但吸引力明顯不足，口碑 相傳“沒什么看頭”。 1、資源分析： 1) 劍門關(guān)，擁有國際一流的旅游資源，是自然和文化 雙重奇觀。 自然奇觀百里劍山屏障。 文化奇觀翠云廊、劍門關(guān)。 劍門關(guān)、翠云廊景區(qū)，既有深厚的歷史文

28、化資源，又 有豐富的自然資源。其中，文化資源已經(jīng)得到了一定程度 的認識，并被定位為山岳型歷史文化亞類。 經(jīng)過初步考察，我們認為，對該景區(qū)的文化資源和自 然資源的評價，都不到位。 就文化資源而言，該景區(qū)包含了劍門關(guān)隘、劍門軍戰(zhàn)、 三國、巴蜀與全國、蜀道難、古驛道、古兵道、古棧道、 古閣道、古代護道、古今文人名人賞贊、宗教、民俗等多 方面的歷史文化積淀。目前，景區(qū)僅僅初步展現(xiàn)了以劍門 關(guān)隘為中心的顯性文化及少量三國文化，且歷史文化未能 形成產(chǎn)品形態(tài)；總體規(guī)劃中對歷史文化資源有一定概 括，但未能將歷史文化資源進行提煉和展開，僅停留于已 有的依存和傳說，更未按產(chǎn)品開發(fā)的需要進行細致策劃； 因此，總規(guī)將

29、景區(qū)定位為山岳型歷史文化亞類，卻缺 少歷史文化方面高度總結(jié)和具體顯性的支撐內(nèi)容。 就自然資源而言，該景區(qū)擁有世界奇觀水準的景觀， 但卻不被專家游客所發(fā)現(xiàn)，是一個巨大的遺憾。 從五指山到劍山，峰峰似刀、直刺蒼穹、綿延百里、 貫穿東西，朝北為懸崖峭壁、朝南為緩坡，一順排開，鋒 指北方，形成一道自然奇觀百里劍山屏障。 劍山所處位置，形成了蜀國天然屏障；劍門關(guān)開一口， 提供了溝通動脈；關(guān)隘置軍，“一夫當關(guān)、萬夫莫開”； 于是，自然與人文歷史相交融，鑄就了今日劍門關(guān)的獨特 地位。 我們用“劍山百峰刺天穹，峭壁千姿迎北風；雄奇劍 門一道關(guān)，一夫當關(guān)莫能敵。”來概括。 這就是世界奇觀，世界自然與歷史文化雙重奇觀！ 翠云廊同樣是世界奇觀！ 翠云廊具有專有性的絕品