【房地產(chǎn)管理】房地產(chǎn)基礎(chǔ)百問

1、隨心編輯，值得下載擁有!=1LOGObeikezhangYOUR COMPANY NAME IS HERE專業(yè)I專注I精心I卓越【房地產(chǎn)管理】房地產(chǎn)基礎(chǔ)百問房地產(chǎn)基礎(chǔ)百問1 、 土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地， 包括耕地、 林地、 草地、 農(nóng)田水利用地、 養(yǎng)殖水面等； 建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通 水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。2 、 如何了解土地來源及性質(zhì)？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記的，能夠從房地產(chǎn)證中了解；對未辦理房地產(chǎn)登記

2、手續(xù)的，能 夠從土地使用權(quán)出讓合同書中了解。3 、 什么是集體土地？ 答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。4 、 有哪些用地屬于集體土地？ 答：根據(jù)中華人民共和國土地管理法第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律 規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所 有。5 、 對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？ 答：根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；可是，符合土地利用總體規(guī)劃且依法取得建設(shè)用地的企業(yè)， 因破產(chǎn)、兼且等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例 的規(guī)定， 集體所

3、有的土地， 經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后， 方能依該條例出讓其使用權(quán)。鄭州市土地征用和收回條例 仍規(guī)定， 違反該條例的規(guī)定， 擅自和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其 成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的， 其征用土地協(xié)議無效； 在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)行 開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。6 、 什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級之上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi) 用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。特區(qū)內(nèi)， 從特區(qū)成立至 1988 年 1 月 3 日期間， 由政府無償劃撥的且辦理了征地手續(xù)的土地 可認(rèn)定為行政劃撥用地； 特區(qū)外， 土地使用者通

4、過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取 得的國有土地，均可認(rèn)定為行政劃撥用地。7 、 什么是合作建房？答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)， 另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn) 開發(fā)形式。8 、對合作建房有哪些規(guī)定？答： 對一方提供土地使用權(quán)， 另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)， 且以產(chǎn)權(quán)分成的合作 建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 在 2001 年 8 月 6 日后， 房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。 對已交 清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找 合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的， 須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)

5、劃、 用地等問題進(jìn)行審核， 且補(bǔ)交市場地價(jià)后， 再進(jìn)入土地交易市 場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。根據(jù)鄭州市土地交易市場管理規(guī)定和“深府 200194 號”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地 時返仍的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場的，按建筑面積收取市場地價(jià)的10% ，能夠合作建房。9 、什么是土地使用權(quán)出讓？ 答：土地使用權(quán)出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán) 在一定年限內(nèi)讓和土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。10 、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列 用途確定：

6、 （一）居住用地七十年； （二 ）工業(yè)用地五十年； （三 ）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育 用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五 ）綜合或者其他用地五十年。另外，加 油站、加氣站用地為二十年。11 、通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就能夠處分該宗土地？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土 地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的 房地產(chǎn)證 前，能夠占有和使用該宗土地， 但不得處分。12 、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例第十七條的規(guī)定，出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：（ 一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；（二）出

7、讓土地使用權(quán)的宗地號、面積； （三 ）土地使用年期及起止時間； （四）土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；（五 ）交付土地的時間； （六）規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)； （七）項(xiàng)目竣工提交驗(yàn)收時間； （八 ）市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)； （九）使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?（十）建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項(xiàng)目及義務(wù)； （十一 ）違約責(zé)任； （十二 ）當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。13 、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否能夠變更？ 答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用 土地。對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，

8、應(yīng)征得土地管理部門的同意。 土地管理部門 應(yīng)和土地使用者以書面形式變更出讓合同， 重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)， 且按有關(guān)規(guī)定 辦理變更登記。14 、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？ 答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。15 、什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？ 答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持 人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。16 、什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？ 答： 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)， 是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)， 評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。17 、有哪些土地使用權(quán)

9、出讓需通過招標(biāo)或拍賣方式進(jìn)行？ 答：根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例和鄭州市土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣規(guī)定 ，凡運(yùn)營性、 營利性項(xiàng)目用地一律以招標(biāo)或拍賣的方式出讓。18 、什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？ 答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府和土地使用者以土地的公告市場價(jià) 格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，且將土地使用權(quán)讓和土地使用者的行為。19 、哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？答：根據(jù)“深府 200194 號”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍： （一） 工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項(xiàng)目用地） ；（二）市、區(qū)政府建設(shè)的社會微利商品房用地和全 成本微利商品房用地； （三）市、區(qū)財(cái)政全額

10、投資的機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研 和市政設(shè)施用地等公益性、非營利性用地； （四）軍事用地。20 、哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式？答：根據(jù)“深府 200194 號”文的規(guī)定，下列用地也能夠采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用 權(quán)，但必須按公告的市場價(jià)格出讓，且將出讓情況予以公示： （一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵 發(fā)展的項(xiàng)目用地； （二）市政府以土地入股合作的項(xiàng)目用地。21 、對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成且已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)，如何進(jìn) 入市場？答：根據(jù)“深府 200194 號”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建 成且竣工驗(yàn)收的單位和個人的不能進(jìn)入市場

11、的房地產(chǎn)， 應(yīng)補(bǔ)交市場地價(jià)。 在該規(guī)定實(shí)施之日 （即 2001 年 7 月 6 日）起一年內(nèi)補(bǔ)交的， 按下列辦法辦理： （一） 補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)： 1市、 區(qū)國有企業(yè)按市場地價(jià)的 20% 補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。 2 市、區(qū)國有企業(yè)以外的其 他單位和個人按市場地價(jià)的 25% 補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。 （二）自辦理手續(xù)之日起按 相應(yīng)房地產(chǎn)用途，重新開始計(jì)算土地使用年期。 （三）原安居房進(jìn)入市場補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)， 按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （四）上述房地產(chǎn)補(bǔ)交地價(jià)后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，能夠進(jìn)入 市場。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場地價(jià)或協(xié)議地價(jià)的土 地使用權(quán)受讓單位

12、。 （六）在本規(guī)定實(shí)施之日起一年內(nèi)未按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)的，一律按現(xiàn) 行市場地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)足額補(bǔ)交，但原福利、微利商品房除外。 （七）對歷史遺留違法私房和生產(chǎn) 運(yùn)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。22 、什么是土地的掛牌交易？答： 土地的掛牌交易， 即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告， 且接受交 易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于 30 日。 公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交： （一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人， 且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，且符合其它交易條件的，則此次交易成交； （二）在規(guī)定期限內(nèi)有 二個之上申請人的

13、，允許多次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)應(yīng)由出價(jià)高者獲得。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào) 價(jià)者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人 ,或者只有一個申請人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。 成交后， 由委托人和買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同， 且由交易中心 鑒證。申請人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定， 但該最低交易價(jià)不得低于應(yīng)補(bǔ)交地 價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)及應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。23 、有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式公開進(jìn)行？ 答：根據(jù)鄭州市土地交易市場管理規(guī)定的規(guī)定，下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在交 易中心通過招標(biāo)

14、、拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)行： （一）運(yùn)營性項(xiàng)目用地（包括市政府收回 閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓； （二）以協(xié)議地價(jià)方式取得土地使 用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標(biāo)、拍 賣方式重新出讓； （三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價(jià)后進(jìn) 行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； （四）減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； （五）合作建房， 但農(nóng)村征地返仍用地除外； （六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存 在多個產(chǎn)權(quán)主體， 按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的， 選擇改造單位的；（ 七） 已建建筑物的出讓

15、用地、 行政劃撥用地和歷史用地， 且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的， 在符合現(xiàn)行規(guī)劃 前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或和他人合作改造的； （八）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土 地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓； （九）人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分 的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓； （十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建 設(shè)用地使用權(quán)交易。其他機(jī)構(gòu)包括中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行上述交易。24 、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？答：根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例 ，有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：（一 ）出讓合同規(guī)定的年期屆滿； （二）土地滅失； （三）土地使用者死亡而無合法承繼人； （四 ）人民法院或 土

16、地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；（五 ）用地單位遷移或者被依法注銷的； （ 六 ）市政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。25 、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)？ 答：根據(jù)鄭州市土地交易市場管理規(guī)定的規(guī)定，凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手 續(xù)：（一）違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權(quán)不實(shí)行公開交易的； （二）須公開交易的土 地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進(jìn)行公開交易的； （三）投標(biāo)人或競買人互相串通壓 價(jià)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。屬于前款第（一） 、（二）項(xiàng)情形的，由監(jiān)察部門依法對有關(guān)單位

17、負(fù)責(zé)人和責(zé)任人給予行政處 分。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。26 、有哪些土地批文或權(quán)屬證明無效？答： 鄭州市土地管理部門是鄭州市土地使用權(quán)出讓的主管部門，統(tǒng)一對全市土地使用權(quán)進(jìn) 行出讓和對出讓的土地進(jìn)行統(tǒng)一管理， 其他任何單位不得出讓土地使用權(quán)。 擅自出讓土地使 用權(quán)的，出讓合同無效。無權(quán)批準(zhǔn)征用、 使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的， 超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用 土地的， 不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的， 或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占 用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無效。凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效。27、如何了解地價(jià)是否交清？答：對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，且領(lǐng)取房地產(chǎn)證的，說明地價(jià)已經(jīng)交清；對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，能夠要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價(jià)款交清證明；對分期付款的，能夠從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價(jià)的分期付款額度。28、未交清地價(jià)的房地產(chǎn)是如何處理的？答：根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應(yīng)繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門能夠解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)只