建材市場(chǎng)可行性報(bào)告

1、X東方大市場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)書目錄第一章、申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況4第一節(jié)：項(xiàng)目概況4第二節(jié)：項(xiàng)目投資背景5第二章、項(xiàng)目投資資金籌措方案與投資估算及投資計(jì)劃7第一節(jié)、項(xiàng)目投資估算7一、開發(fā)成本估算7二、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)估算10三、項(xiàng)目開發(fā)總稅費(fèi)估算11四、項(xiàng)目總投資費(fèi)估算12第二節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)投資資金運(yùn)用計(jì)劃（現(xiàn)金流出）13第三節(jié)、項(xiàng)目投資資金籌措方案14第四節(jié)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（現(xiàn)金流入）15第五節(jié)、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析 16第三章、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)研究21第一節(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境21第二節(jié)：城市規(guī)劃23第三節(jié)：開發(fā)商背景25第四節(jié)：周邊物業(yè)租金價(jià)格情況： 26第四章、項(xiàng)目地塊分析29第一節(jié)、項(xiàng)目區(qū)域分析 29第二節(jié)、項(xiàng)目

2、地塊分析30第三節(jié)、項(xiàng)目SWO分析32（一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength ）動(dòng)態(tài)與深度分析 32（二） 項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）動(dòng)態(tài)與深度分析 34（三）、項(xiàng)目機(jī)遇（opportunity）動(dòng)態(tài)與深度分析 35（四）項(xiàng)目威脅（threat ）動(dòng)態(tài)與深度分析 36第五章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì) 36第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃整體思路及原則 36第二節(jié)、項(xiàng)目總體規(guī)劃38第三節(jié)、消防設(shè)計(jì)44第六章、節(jié)能方案分析50第七章、壞境和生態(tài)影響分析76（一）、概況76（）、建筑77（三）污水處理和排放77（四）主要污染物及防治措施 78（五）、固體廢棄物78第八章、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析79第一節(jié)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 79第二節(jié)

3、、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位依據(jù)83第三節(jié)、競(jìng)爭(zhēng)策略定位 83第八章、項(xiàng)目投資不確定性分析 85第一節(jié)、項(xiàng)目靜態(tài)盈虧平衡分析 85第二節(jié)、項(xiàng)目影響因素敏感性分析 86一、單一因素對(duì)投資效益的影響分析 86二、雙因素變動(dòng)對(duì)投資效益的影響分析 87第九章、經(jīng)濟(jì)影響分析88第十章、社會(huì)影響分析90第一節(jié)、社會(huì)效果分析90第二節(jié)、社會(huì)適應(yīng)性性分析92第三節(jié)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策分析92（-）風(fēng)險(xiǎn)要素識(shí)別92（二）風(fēng)險(xiǎn)要素分析評(píng)價(jià) 92（三）結(jié)論與對(duì)策9410第一章、申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況申報(bào)單位：X市X有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)年限：15年注冊(cè)情況：在X注冊(cè)組織形式：股份制項(xiàng)目分二期進(jìn)行第一期投入4000萬元，建筑面積37042平

4、米，第二期投入3412萬元，建筑面積30000平米。第一節(jié)：項(xiàng)目概況（一）、項(xiàng)目區(qū)位圖及概況：東方建材大市場(chǎng)是由X有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)的宏篇巨作，項(xiàng)目座落在X市婁漣高等級(jí)公路北側(cè) 胡家壩收費(fèi)站旁。項(xiàng)目處于X市核心交通要道，項(xiàng)目向東可以到達(dá)長(zhǎng)沙、婁底等地，向西可以到達(dá) 冷水江、新化，向北可以去邵陽、邵東，并且新修建的X大道已經(jīng)破土動(dòng)工，在此交通四通八達(dá)，外 出非常便利。項(xiàng)目周 邊市政府機(jī)關(guān)單位和大型企業(yè)繁多，三一重工工業(yè)園和物流園都己經(jīng)動(dòng)工建設(shè)， 新的行政經(jīng)濟(jì)中心將在此誕生。項(xiàng)目總用地面積80余畝，總建筑面積7萬余平 方米，項(xiàng)目由17棟 4至5層建筑組成，有3萬多平米的住宅和3萬多平米的商鋪構(gòu)成

5、。項(xiàng)目整個(gè)建筑采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建 筑風(fēng)格，配合行列式的建筑布局，加上周邊綠樹環(huán)繞，整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)格顯得簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單，藍(lán)色的坡 屋頂更讓建筑充滿生 機(jī)活力，是居家生意的理想場(chǎng)所（二八項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總建筑面積67042.8平方米，總占地面積80余畝，總共由17棟45層 建筑物組成，分二期 開發(fā)，一期總建筑面積36361平方米，二期總建筑面積30682平方米，其中地下車庫2930平方米。物業(yè)類型建筑面積（平方米）多層住宅33814商鋪33223地下停車庫2930總建筑面積67042.8第二節(jié)：項(xiàng)目投資背景X市地處湖南省幾何中心，漣水上游，是溝通湖南東西經(jīng)濟(jì)走廊的咽喉之地。1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽

6、各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣，1952年正式建縣，8月改名X縣，1987 年撤縣成立X市。轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個(gè)街道辦事處，全市總面積1895平方公里，總?cè)丝?109萬。X人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。X城區(qū)藍(lán)田是一座擁有600多年歷史的古 鎮(zhèn)。早在明清時(shí)期，就是連結(jié)湘中、湘西的重要商埠?？箲?zhàn)時(shí)期，國(guó)立師范大學(xué)等十多所大中學(xué)校遷入 藍(lán)田，一時(shí)文化教育、商業(yè)貿(mào)易之盛，使這 座古鎮(zhèn)贏得了 “小南京”的美譽(yù)，藍(lán)田成了當(dāng)時(shí)中國(guó)南方 文化教育的中心。錢鐘書先生的圍城就是在此執(zhí)教時(shí)以藍(lán)田為背景創(chuàng)作的。X文化教育長(zhǎng)盛不 衰，政治文化、經(jīng)濟(jì)、軍事等各個(gè)領(lǐng)域人才輩出。X境內(nèi)礦產(chǎn)資源和旅游資源十分豐富。素有

7、“煤礦之鄉(xiāng)”、“建材之鄉(xiāng)”和“有色金屬之鄉(xiāng)”之美稱。已探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、鐳、釧、銅、鉛鋅、硅石等40余種，其中煤炭?jī)?chǔ)量4.36億噸，是全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣市之一。X旅游資源得天獨(dú)厚，全省十 五個(gè)重點(diǎn)景區(qū)之一的湄江風(fēng)景區(qū)以其神奇的地質(zhì)地貌、奇山、秀水、妙洞組合的自然風(fēng)光成為三 湘一秀，南部的龍山森林公園既是一個(gè)大自然的博物館，又是一座天然氧吧，山頂昂然獨(dú)立著 一座明代建筑“藥王殿”吸引著許許多多海內(nèi)外游人前來祈福求藥。X市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣高等級(jí)公路與207國(guó)道從境內(nèi)通過，太澳高速公路、婁新高 速公路、雙漣一級(jí)公路即將興建，一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。X有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金

8、 屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、鐳、鎖、重晶石等21種，形成了采掘、機(jī)械、 建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來市委市政府實(shí)施“科技推動(dòng)、市場(chǎng)帶動(dòng)”的戰(zhàn)略， 全市民營(yíng)企業(yè)迅速發(fā)展。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品 遠(yuǎn)銷國(guó)外。當(dāng)前X市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待 改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動(dòng)人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸 多問題困擾著X市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來，X市大力推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展方向。投入大量資金對(duì)X城區(qū)進(jìn)行改造和對(duì)各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新。城市的改造和企業(yè)的革新勢(shì)必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，

9、尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng)作用尤 為顯著。這為本項(xiàng) 目的開發(fā)提供極佳的市場(chǎng)契機(jī)。同時(shí)為了加強(qiáng)與周邊縣市的聯(lián)系和互動(dòng)，X市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興 建，由此產(chǎn)生的 效應(yīng)猶如一針強(qiáng)心劑，推動(dòng)X市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。第二章、項(xiàng)目投資資金籌措方案與投資估算及投資計(jì)劃第一節(jié)、項(xiàng)目投資估算、開發(fā)成本估算1.1 土地獲得價(jià)格估算土地獲得價(jià)款包括土地成本、拆遷費(fèi)用、成交契稅等，本項(xiàng)目土地成本已經(jīng)包括 拆遷費(fèi)用。1土地獲得價(jià)款149820.21%1.1 土地成本2560149812拆遷費(fèi)用001.3契稅0.02000項(xiàng)目土地獲得成本約為：1498 （萬元）占總投資費(fèi)用的2

10、0.21%左右1.2前期工程投資費(fèi)估算前期工程投資費(fèi)包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)水文勘測(cè)費(fèi)、地塊三通平費(fèi)、可行性研究費(fèi)等等。2 前期費(fèi)用指標(biāo)元/M2面積（平米）5267.10%2.1報(bào)批報(bào)建費(fèi)606726640422規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1067266672.3地質(zhì)、水文地勘費(fèi)3672662024三通一平費(fèi)367266202.5可行性研究費(fèi)15項(xiàng)目前期工程投資總費(fèi)：404+67+20+20+15=526 （萬元）占總投資費(fèi)用的7.10%01.3項(xiàng)目總主體工程費(fèi)估算各類物業(yè)主體工程費(fèi)估算3住宅主體工程費(fèi)指標(biāo)兀/M2面積（平米）338245.63%3.1多層住宅45033814152220.53%3.2臨

11、街商業(yè)門面50020522102613.84%3.3大型建材超市600100006008.09%3.3地下停車庫80029302343.16%物業(yè)主體工程總費(fèi)用：1522+1026+600+234=3382 （萬元）占總投資費(fèi)用的45.63%O1.4項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)費(fèi)包括供電工程費(fèi)、供水工程費(fèi)、排水工程費(fèi)、道路工程 費(fèi)、綠化工程費(fèi)、 電信煤氣工程費(fèi)等。4 基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)指標(biāo)元/M2面積（平米）4445.98%4.1供電工程35399601404.2供水工程1039960404.3排水工程25399601004.4道路工程25399601004.5綠化工程123996048

12、4.6電信工程43996016項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總費(fèi)用：444 （萬兀）占總開發(fā)費(fèi)用的5.98%o1.5項(xiàng)目公共配套費(fèi)估算項(xiàng)目公共配套費(fèi)包括物業(yè)基金、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān) 理費(fèi)、供水管網(wǎng)補(bǔ)貼 費(fèi)、供電用電負(fù)荷費(fèi)等。5 公共配套費(fèi)指標(biāo)面積（平米）1351.82%5.1教育設(shè)施配套費(fèi)06726605.2物業(yè)基金0.0203382685.3公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)0.00005.41程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)267266135.5工程監(jiān)理費(fèi)36726620項(xiàng)目公共配套總費(fèi)用：135 （萬元）占總開發(fā)費(fèi)用的1.82%比例。16項(xiàng)目開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)估算項(xiàng)目開發(fā)不可以預(yù)見費(fèi)為項(xiàng)目直接費(fèi)用的2%6 項(xiàng)目開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)

13、指標(biāo)總金額（萬元）1201.61%不可預(yù)見費(fèi)0.0205985項(xiàng)目開發(fā)不可預(yù)見總費(fèi)用：5985 2%=120 （萬元）占開發(fā)總投資費(fèi)用的1.61%o估算數(shù)值之和：6104 （萬元）17項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用=3.1.1-3.1.6、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)估算2.1項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)估算項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)包括管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。8開發(fā)間接費(fèi)指標(biāo)總金額（萬）2443.29%8.1管理費(fèi)用0.02061041228.2財(cái)務(wù)費(fèi)用0.0206104122項(xiàng)目開發(fā)間接總費(fèi)用：1224- 122 = 244 （萬元）占總開發(fā)費(fèi)用的3.29%.22項(xiàng)目銷售費(fèi)估算項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用包括營(yíng)銷組織費(fèi)、廣告推廣費(fèi)等。8 營(yíng)銷費(fèi)用

14、指標(biāo)總金額（萬）2413.25%營(yíng)銷費(fèi)用0.02012057項(xiàng)目銷售總費(fèi)用:241 （萬元）占總開發(fā)費(fèi)用的3.25%。三、項(xiàng)目開發(fā)總稅費(fèi)估算項(xiàng)目開發(fā)總稅費(fèi)包括交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅及附件、增值稅預(yù)交、印花稅等。三，開發(fā)稅費(fèi)指標(biāo)總金額（萬）82311.10%10.1交易費(fèi)3672662010.2營(yíng)業(yè)稅及附加0.0561205767510.3增值稅預(yù)繳0.010120571211410.4印花稅0.0005120577項(xiàng)目開發(fā)總稅費(fèi)用：823 （萬元）占總開發(fā)費(fèi)用11.10%。四、項(xiàng)目總投資費(fèi)估算項(xiàng)目開發(fā)總投資費(fèi)用二開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)=7412 （萬元）19第二節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)投資資金運(yùn)用計(jì)劃（

15、現(xiàn)金流出）項(xiàng)目建設(shè)工程期約為兩年，包括前期啟動(dòng)時(shí)間和后期的工程時(shí)間，總共分兩 年半（五個(gè)階 段劃分）,其中2008年投入總投資額度的25%主要用于土地購置、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、地質(zhì)水文勘 測(cè)費(fèi)、三通一平、可行行研究等；2009 半年、2009下半年、2010上半年、2010下半年分別 投入總投資金額的25% 20% 20% 10%投資計(jì)劃是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度所需資金進(jìn)行科學(xué)的相應(yīng) 預(yù)算，本案投資計(jì)劃估算如下:序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)開發(fā)期2008 下半年2009 年上半年2009 下半年2010 上半年2010 下半年1建設(shè)投資7412185322241853741741投資投入比例100%25%30%25%

16、10%10%2資金籌措74121853222418537417412.1自有資金2965185311120002.2借貸資金14820593889002.3銷售收入再投入29650519964741741結(jié)合公司的資實(shí)際情況，合理制定上述投資計(jì)劃，該投資計(jì)劃能以較少融資代價(jià)確保項(xiàng)目開發(fā)資金鏈安全，順暢；具有比較強(qiáng)的可行性。第三節(jié)、項(xiàng)目投資資金籌措方案2008下半年貸款593萬元，2009 半年貸款889萬元；計(jì)劃于2010年中償還全部本息序號(hào)項(xiàng)目名稱開發(fā)期合計(jì)2008 下半年2009 年上半年2009 下半年2010 半年1.1年初借款累計(jì)0593889001.2本年借款01482001482

17、1.3本年應(yīng)計(jì)利息08900891.4年底還本付息000157115712年末借款累計(jì)01571001571注：假定借款發(fā)生在年中，利息6% 2010上半年還1571萬元及其利息XX有限責(zé)任公司自有資金2965萬元，銀行貸款為1482萬元，銷售收入再投 入金額為2965萬無，貸款年利率按6%進(jìn)行估算，2010年年中需要償還的全部本息約1571萬元。第四節(jié)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（現(xiàn)金流入）項(xiàng)目銷售收入總估測(cè)（總現(xiàn)金流入）嚴(yán)格根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)法程序確定各類型產(chǎn)品售價(jià)，多層住宅產(chǎn)品均價(jià)確定為800元/平米,獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商業(yè)門而按4500元/平米進(jìn)行估算，大型地下停車庫銷售均價(jià)為400元/平米?？墒畚飿I(yè)總銷售收入估算

18、如下:項(xiàng)目名稱指標(biāo)容積率1.61多層住宅住宅面積33814單價(jià)（兀）800銷售收入（萬元）2705臨街商業(yè)門面銷售而積20522銷售單價(jià)4500銷售收入9235地下停車庫面積2930銷售單價(jià)400銷售收入117總銷售面積57266總銷售收入12057（說明：部分商業(yè)氛圍培育較難的臨街門面，計(jì)劃作為公司持有物業(yè)處理）多層住宅物業(yè)銷售總收入為2705萬元，臨街商業(yè)門面總銷售收入為9235萬元，大型地下停車庫銷售總收入為117萬元。分析得出，地上商業(yè)是項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵點(diǎn)，項(xiàng)目 總銷售收入為12057萬元人民幣。第五節(jié)、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析（一）、項(xiàng)目投資靜態(tài)財(cái)務(wù)分析1、項(xiàng)目投資收益估算指標(biāo)容積率161備注

19、1 銷售收入120572 總成本費(fèi)用74124 利潤(rùn)總額46455 稅前投資利潤(rùn)率62.7%6 稅前資本金利潤(rùn)率217.4%21377 所得稅11618 凈利潤(rùn)34849 投資凈利潤(rùn)率47.0%項(xiàng)目總投資開發(fā)費(fèi)用為7412萬元，銷售總收入為12057萬元，稅前投資利潤(rùn)率為62.7%，凈利潤(rùn)約為3484萬元投資凈利潤(rùn)率為47.0%；項(xiàng)目有較好的投資經(jīng)濟(jì)效 益。從各項(xiàng)目投資收益結(jié)論數(shù)據(jù)上可以看出，本案投資凈利潤(rùn)率處于同行業(yè)相當(dāng)高的水平，開 發(fā)前景良好。（二）項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析營(yíng)銷收入目標(biāo)：2009 半年完成銷售任務(wù)的40%,合計(jì)銷售收入約為2682萬元，2009下半年完成銷 售總?cè)蝿?wù)的30%,合

20、計(jì)銷售收入約1788萬元，2010上半年完成總銷售任務(wù)的20%,合計(jì) 銷售收入約2682萬元，2010下半年完成銷售任務(wù)的10%,銷 售收入預(yù)計(jì)約1788萬元。管理費(fèi)投入：2008下半投入總管理費(fèi)的20%, 2009年上半年25%, 2009年下半年25%. 2010年 上半年為20%, 2010年下半年約為10%。營(yíng)銷費(fèi)用投入：結(jié)合項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)安排和推廣重點(diǎn)的需要，營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算如下：2008年下半年10%, 2009年上半年40%, 2009年下半年20%、2010上半年年為20%, 2010年下半年約為10%。資金運(yùn)營(yíng)盡量保持平穩(wěn)18現(xiàn)金流量表(1=10%單位：萬元）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序2008

21、下2009年上2009 下2010 上2010 下號(hào)項(xiàng)目名稱半年半年半年半年半年合計(jì)1現(xiàn)金流入04822.8361724111206120571.1銷售收入04822.836172411120612057收入目標(biāo)比例0%40%30%20%10%100%1.2自有物業(yè)出租收入000002現(xiàn)金流出1575228722431242119385402.1建設(shè)投資1526183112219166106104建設(shè)投資投入比例25%30%20%15%10%100%2.2管理費(fèi)2431312412122管理費(fèi)投入比例20%25%25%20%10%100%2.3營(yíng)銷費(fèi)2496484824241營(yíng)銷費(fèi)投入比例10

22、%40%20%20%10%100%2.4財(cái)務(wù)費(fèi)用00089892.5銷售稅金及附加0329247165828232.6租金稅金00002.7所得稅0069704641161稅后凈現(xiàn)金流量3(1)-(2)-1575253613741170123517稅前凈現(xiàn)金流量4(3)+(2.7)-1575253620711170477467823評(píng)價(jià)指標(biāo):A、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為 3484B、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為47.0%C、稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV為 4645D稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為62.7%47上述為項(xiàng)目投資的資金流量分析詳細(xì)，2008年下半年約有1575萬元的現(xiàn)金 流出，

23、2009年上半年有2536萬元的現(xiàn)金流入，2009年下半年有1374萬元的現(xiàn) 金流出，2010年上半年、2010年下半年將分別有1170萬元、12萬元的現(xiàn)金流 入；可見，項(xiàng)目開發(fā)周期 內(nèi)，通過合理的資金投資與回款計(jì)劃，能保證項(xiàng)目開發(fā) 全過程的資金流安全、順暢。第三章、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)研究第一節(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（一）、近幾年XGD增長(zhǎng)迅速，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)2004年以來，XGDF經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)迅速，由2004年41.67億元國(guó)民生產(chǎn)總值 增長(zhǎng)至2007年全年的87.88億元生產(chǎn)總值，整整翻2翻多，逐年的同比增長(zhǎng)率 保持在12%以上的 增長(zhǎng)值，尤其是2005受宏觀發(fā)展政策的正面影響，年增長(zhǎng)速度達(dá)到3

24、0.6%,城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā) 展勢(shì)頭穩(wěn)健；2007年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率保持在20.9%的增長(zhǎng)速度，2008年受國(guó)際金融危機(jī) 和國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的雙層因素影響，X的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也受到一定程度的影響，預(yù)計(jì)在2009年 有向好的發(fā)展趨勢(shì)。（二）、近年來X固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，未來增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁04年以來，X固定資產(chǎn)投資額度逐年增加，從2004年的10.49億元增加至2007年的 28.82億元，接近連翻3倍；其中2007年的固定資產(chǎn)投資總額占當(dāng)年國(guó)民生產(chǎn)總值GDP（87.88億元）32.82%的總比重，增長(zhǎng)率為歷年之最；大力度的固定資產(chǎn)投資，為城市基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)、城市開發(fā)建設(shè)、電力通訊、交通水利等方面作出相當(dāng)?shù)?/p>

25、貢獻(xiàn)，有效改善了城鄉(xiāng)居民的 生活、生產(chǎn)條件和水平；隨著2008年下半年國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需和農(nóng)村發(fā)展新政策的規(guī)劃與執(zhí)行，X在未來兩年內(nèi)的固定資產(chǎn)投資額度將進(jìn)一步增大。（三）X社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年增長(zhǎng)，消費(fèi)心態(tài)穩(wěn)定健康近年來，X社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)逐年上漲之發(fā)展態(tài)勢(shì)，其中2007年的 社會(huì)消費(fèi)品零 售總額較06年有所下降，為21。91億元；一方面說明X人民的消 費(fèi)水平保持在一定的水平， 另一方面也反映出其消費(fèi)觀念有微弱變化，注重最低 生活物質(zhì)需求的前提下，越發(fā)重視品位、 精神方而的更高層次需求。（四）、X城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄總額逐年增加，消費(fèi)能力較強(qiáng)2004年以來，X社會(huì)儲(chǔ)蓄總額呈現(xiàn)逐年大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，20

26、06年與2007年 已經(jīng)分別達(dá) 到了 47.77億元和57.13億元；結(jié)合社會(huì)消費(fèi)品零售總額、國(guó)民生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、 社會(huì)儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)等指數(shù)綜合分析，一方面能放映出X具有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力，另一方而也說明X 人民的勤儉的消費(fèi)觀念，這是國(guó)民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)有普遍現(xiàn)彖，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)國(guó)情的綜合性反映，2009 年擴(kuò)大內(nèi)需新政的出臺(tái)，在未來 幾年將可能影響到該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)率變化。（五）X人口增長(zhǎng)在控制規(guī)劃內(nèi)，城鎮(zhèn)化按計(jì)劃有力推進(jìn)X2004至2007年各年市域人口分別為109.3萬、110.1萬、112.8萬、113.7萬，保持逐年有計(jì)劃、有節(jié)奏小幅增長(zhǎng)，X城鎮(zhèn)化率相對(duì)較低，處于在13.6%-14.5%之間，20

27、05史以來的最大數(shù)值，但是相對(duì)省內(nèi)平均城鎮(zhèn)化水平而言，X處于相對(duì)比較落后的狀態(tài)，城鎮(zhèn)化是反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的一重要指標(biāo)，X在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大年在全國(guó)經(jīng)濟(jì)和發(fā)展勢(shì)頭紅火的大環(huán)境下，城鎮(zhèn)化率14.5%,達(dá)到有潮流中仍處初級(jí)發(fā)展階段，上升空間看好。（六）、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展綜述X地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè) 發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自90年代開始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良 好。根據(jù)當(dāng)前X市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)及個(gè)人儲(chǔ)蓄水平，未來35年之內(nèi)，X市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會(huì)閑散資金將集中于房 地產(chǎn)投資

28、及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有 很大程度的改觀和突破。第二節(jié)：城市規(guī)劃1.城市人口規(guī)模及發(fā)展規(guī)劃近期（至2010年）為16萬人，遠(yuǎn)期（至2020年）25萬人。城市用地規(guī)模：2010年建設(shè)用地規(guī)模為16平方公里，人均建設(shè)用地100平方米；2020年建設(shè)用地規(guī) 模為24.88平方公里，人均建設(shè)用地99.52平方米。城市發(fā)展方向選擇X市中心城區(qū)的發(fā)展方向應(yīng)以東向?yàn)橹?，兼顧其它。以向東為主，向西為輔，適當(dāng)向北發(fā)展。探X市的城市發(fā)展目標(biāo)可以概括為：(1) 協(xié)調(diào)發(fā)展的市域中心一一加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和 社會(huì)保障制度， 走城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民共同富裕的城鎮(zhèn)化道路，實(shí)現(xiàn)全

29、社會(huì)的公平、公正與和諧發(fā)展。(2) 活力高效的經(jīng)濟(jì)新地一一更新、優(yōu)化城市經(jīng)營(yíng)理念和社會(huì)機(jī)制，做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，構(gòu) 建根植性強(qiáng)、創(chuàng)新能力突出的產(chǎn)業(yè)集群。把X市建設(shè)成為資源利用高效、工業(yè)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)、服務(wù) 水平一流、對(duì)外輻射能力強(qiáng)的婁底市域副中心城市。(3) 安全生態(tài)的宜居家園一一有充分的創(chuàng)業(yè)、就業(yè)機(jī)會(huì)，完善的城市公共 安全和防災(zāi)體 系，高水平的城市綜合服務(wù)，并充分利用綠水青山等自然資源，建立生態(tài)型城市，增強(qiáng)城市 自然環(huán)境的優(yōu)美度、人工環(huán)境的舒適度，提供良好的人居環(huán)境，創(chuàng)造良好的就業(yè)環(huán)境，使X 市成為市民的美好家園。(4) 開拓創(chuàng)新的山水名城一一保護(hù)并深入挖掘歷史文化資源，大力發(fā)展教育文化事業(yè)，鼓勵(lì)現(xiàn)代多

30、元文化的發(fā)展。加強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)，打造品牌城市，把X市建設(shè)成為文化底蘊(yùn)深厚、包容并蓄、開放度高、傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明交相輝映的魅力城市。第三節(jié)：開發(fā)商背景X開發(fā)有限責(zé)任公司是由十幾位久經(jīng)商場(chǎng)的股東組建而成，公司項(xiàng)目注冊(cè)資金800萬元，資金實(shí)力非常雄厚，并且股東善于項(xiàng)目管理和市場(chǎng)運(yùn)作，在不到一年的前期運(yùn) 作過程中排除千辛萬苦成功啟動(dòng)項(xiàng)目?，F(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)正式進(jìn)入施工階段，并且銷售已經(jīng)上軌 道，標(biāo)志項(xiàng)目己經(jīng)成功運(yùn)作起來。公司股東以前都是做建材生意的精英，對(duì)建材市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理非常諳熟，對(duì)建材市場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)有很好的控制能力，依靠在建材行業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)和行業(yè)尊貴地位及人脈資源，能充分保證東方建材市場(chǎng)做活做旺，讓所有做

31、生意的人都賺個(gè)盆滿缽滿，真正做到多方共贏的局面。第四節(jié)：周邊物業(yè)租金價(jià)格情況：（一）、X臨街商業(yè)鋪面租金調(diào)研（環(huán)北路）如圖所示，X市壞北路建材類商鋪面積不大，大部分在100平米以下，30-60平方居多，環(huán)北路建材類商鋪經(jīng)營(yíng)狀況一般，人流較少，租金較其他地區(qū)最便宜，在18000元以下。壞北路建材類商鋪主營(yíng)商品為礦山用品和型材。（-AX臨街商業(yè)鋪面租金調(diào)研（交通南路）根據(jù)上表數(shù)據(jù)可知，交通南路建材類商鋪經(jīng)營(yíng)面積不大，而且分布比較集中，主營(yíng)商品為礦山用品和五金。租金基本上處于40000元左右，經(jīng)營(yíng)情況較好，并且與環(huán)北路建材類商鋪 連成一片，形成一定的規(guī)模，人流較為集中（三八X臨街商業(yè)鋪面租金調(diào)研（人

32、民東路）如圖所示，80 100平米商鋪?zhàn)饨鹪?3000 60000元之間比例最大，分析原因，越靠人民廣場(chǎng)越近，租金越貴，距人民廣場(chǎng)越遠(yuǎn)，租金越便宜。人民東路建材類商鋪面積較大，主營(yíng)業(yè)態(tài)有五金、不銹鋼、門業(yè)、管業(yè)。人民東路建材類 商鋪靠近人民廣 場(chǎng)和藍(lán)天豪苑的經(jīng)營(yíng)狀況較為良好，主要原因這兩處人流量較大，而且靠近新開發(fā)樓盤，意向客 戶越多，生意越好。（四）X商業(yè)用房的市場(chǎng)需求情況4.1 .所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查X家居建材行業(yè)使用產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況統(tǒng)一圖：數(shù)據(jù)來自長(zhǎng)沙創(chuàng)奇顧問數(shù)據(jù)庫上圖顯示，90%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營(yíng)。探X市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪而為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪都是個(gè)

33、人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此X市目前家居建材市場(chǎng)所使用的物業(yè)仍以租 賃臨街商鋪為主。在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查探“漣水名城”項(xiàng)目一期臨街商業(yè)鋪面銷售94%,二期臨街商鋪銷售約20%；五江購物中心商業(yè)鋪面基本售罄4.2、X市商業(yè)用房?jī)r(jià)格及發(fā)展趨勢(shì)近年來，隨著X市城市和商業(yè)發(fā)展，X市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而一直以來，X市 的商業(yè)物業(yè)均為各國(guó)營(yíng)市場(chǎng)、單位的物用業(yè)，極少向市場(chǎng)出售。2005年五江購物中心的興建， 使X市民中所蘊(yùn)藏的對(duì)商業(yè)房的購買需求迅速迸發(fā)出來，五江購物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi) 銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了 7500元/平米以上，而得房率僅為52%左右，實(shí)際套內(nèi)

34、銷售價(jià)格達(dá)到了 15000元/平米左 右。2005年11月26日開盤的金地帶時(shí)尚廣場(chǎng)臨街商鋪銷售均價(jià)為18000元/平米，一 層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為4800元/平米，公攤率在33%左右。該項(xiàng)目開盤以來，以其良好的市場(chǎng)定 位和營(yíng)銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。當(dāng)前X市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣，2008年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng) 目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，隨著X市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動(dòng)作用將使部分 次級(jí)商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。X市商業(yè)用房?jī)r(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)出現(xiàn)“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次 級(jí)區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn)”的局而。第四章、項(xiàng)目地塊分析第一節(jié)、項(xiàng)目區(qū)域分析（一）、項(xiàng)目區(qū)位分析東

35、方建材大市場(chǎng)項(xiàng)目位于婁漣高等級(jí)公路與新207國(guó)道交匯處（藍(lán)田辦事處新辦公樓斜對(duì) 面），項(xiàng)目東向車行至婁底、長(zhǎng)沙方向，西向車行是去冷水江、新 化等城市，通過207國(guó)道等路線 能較快到達(dá)邵東、邵陽等城市；X在湖南的地理位置重要性舉足輕重，同時(shí)，由于本項(xiàng)目處于交 通要塞地，其與邊界城市的銜接的重要性自是不言而喻了；結(jié)合婁底、冷水江、新化、邵東等城市 的建材專業(yè)性市場(chǎng)的市場(chǎng)研究結(jié)果，本項(xiàng)目在其交通位置方面分析，具備發(fā)展為專業(yè)建材批發(fā)市 場(chǎng)的潛力，也是項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位的最佳發(fā)展方向。（-AX建材項(xiàng)目分布圖X城市規(guī)劃目前處于初級(jí)發(fā)展水平，相對(duì)比較落后，其中老城區(qū)的城市干道 規(guī)劃矛盾尤為突 出，現(xiàn)有的各類

36、商家主要是以臨街商業(yè)鋪面的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；多年來自發(fā)形成的文藝路建材一條 街已經(jīng)形成相當(dāng)規(guī)模，是建材商貴最為聚集地之一，在這條街經(jīng)營(yíng)建材的經(jīng)營(yíng)業(yè)主門基都是比較有 經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老資格建材商；同時(shí)，隨著城區(qū)面積的擴(kuò)大與發(fā)展，文藝路建材街逐漸向南北延伸， 延伸到環(huán)北路、交通北路等；X另一個(gè)有強(qiáng)聚集效應(yīng)的建材根據(jù)地“安居百年”區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)目前有近10000平米的大型家居建材市場(chǎng)、眾多門面的“ X市建材大市場(chǎng)”、籌建的專業(yè)市場(chǎng)、對(duì)面正開發(fā)的單體項(xiàng)目（裙樓可能做建材市場(chǎng)）等等，這些將形成X有限城區(qū)的建材另一極。第二節(jié)、項(xiàng)目地塊分析（一）、項(xiàng)目概況東方建材大市場(chǎng)項(xiàng)目是有X各類建材商家自發(fā)組織而開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

37、，是X市順應(yīng)建材市 場(chǎng)規(guī)劃化發(fā)展的一個(gè)劃時(shí)代之作；項(xiàng)目由X市X發(fā)展有限公司集資開發(fā)，股東內(nèi)部經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)；項(xiàng)目總占地面積約80余畝，目前已經(jīng)達(dá)到了五通一平的地塊狀況， 總建筑面積70000余平米，由14棟2-5層樓高不同的建筑組 成，其中有兩棟大型建材超市， 建筑面積約20000余平米，其余建筑大部分為兩層商業(yè)結(jié)構(gòu)，商業(yè)上部分別有23層不等的住 宅產(chǎn)品，西向地塊內(nèi)設(shè)置有大型地 下停車場(chǎng)地，項(xiàng)目交通組織合理，能給項(xiàng)目建材經(jīng)營(yíng)提供更多 便捷，有助于項(xiàng)目建材類不同業(yè)態(tài)商品的進(jìn)出與經(jīng)營(yíng)。二）、項(xiàng)目四至南面：緊鄰?qiáng)錆i高等級(jí)公路，與藍(lán)田新辦理處一路之隔；東面：藍(lán)田區(qū)民宅和小海拔山體；北面：一些藍(lán)田區(qū)民宅和連綿

38、的山體；西面：藍(lán)田區(qū)民宅和連接婁漣高等級(jí)公路與X城區(qū)的 交通干道；（三）、用地條件地形、地幅：項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約39746平米，地塊基本方正，紅線東 西長(zhǎng)最長(zhǎng)處約2 9 0米，南北最寬處約196米，最窄處約110米；在規(guī)劃上應(yīng)該充分利用現(xiàn)有地形，合理利用每一 寸地塊，設(shè)計(jì)最科學(xué)、合理的項(xiàng)目總平規(guī)劃。地勢(shì)：地塊內(nèi)部東高西低，保持有3%的整體坡度，在同一坡度的情況下基本保持地塊的平 整，通過前期的地塊平整施工（東面壓低地勢(shì)，西面填土抬高地 勢(shì)），目前地塊已經(jīng)基本平整， 有利于項(xiàng)目的基礎(chǔ)建設(shè)和主題工程施工；同時(shí)，項(xiàng)目地塊西面有洼地地勢(shì)處，根據(jù)政府相關(guān)部門規(guī) 劃指標(biāo)要求，建議充分利用現(xiàn) 有地勢(shì)，設(shè)計(jì)成

39、為半地下陽光車庫（可車庫報(bào)建，通過規(guī)劃要求后， 可發(fā)展用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房）。四）、交通狀況項(xiàng)目毗鄰?qiáng)錆i高等級(jí)公路，婁底一X、X冷水江、X新化、X長(zhǎng)沙、長(zhǎng)沙 一冷水江、婁底一冷水江等多路長(zhǎng)途汽車從項(xiàng)目地塊經(jīng)過；是周邊城區(qū)、X城區(qū)至各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交通樞 紐；但是，目前未開通與市區(qū)連接的公共交通工具。（五）、地塊周邊建筑物及紅線退讓分析地塊北向、東向、西向有一定體量的藍(lán)田居民房（多為3層多層建筑）分布，對(duì)本項(xiàng)目建筑的建筑退讓的要求不高，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，關(guān)鍵是要滿足紅線和 道路的退讓要 求；第三節(jié)、項(xiàng)目SWO分析一)、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(strength )動(dòng)態(tài)與深度分析地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊處于X城區(qū)新城發(fā)展的核心

40、位置，藍(lán)田新辦事處斜對(duì)面，東面1公 里內(nèi)規(guī)劃有X新市政府等機(jī)關(guān)單位，南面1000米即可到達(dá)X老城區(qū)；同時(shí)，項(xiàng)目緊鄰?qiáng)錆i高等級(jí) 公路和新207國(guó)道，與婁底、冷水江、新化、邵東等相鄰城市聯(lián)系緊密；項(xiàng)目無論是從城級(jí)區(qū)位和X城區(qū)區(qū)位兩重標(biāo)準(zhǔn)而言，都 能顯現(xiàn)出該項(xiàng)目 核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)；開發(fā)商核心資源優(yōu)勢(shì)：東方建材大市場(chǎng)項(xiàng)目定位為建材類專業(yè)大市場(chǎng)，作為建材類專業(yè)市場(chǎng)開 發(fā)和運(yùn)營(yíng)成功的話，項(xiàng)目銷售、招商、后期運(yùn)營(yíng)各個(gè)壞節(jié)同等重要；本案開發(fā)商股東均在X市 經(jīng)營(yíng)多年建材生意，具有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和建材類商業(yè)資源，對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)所要投入的資金和招 商的商家品牌資源等均有明顯優(yōu)勢(shì)；建材市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目己經(jīng)在X建材行業(yè)

41、內(nèi)進(jìn)行比較直接和廣泛的傳播，具有比較高的 區(qū)域知名度，由于目前X建材商家強(qiáng)烈欲建設(shè)建材專業(yè)市場(chǎng)和擁有 各自獨(dú)立商業(yè)鋪面，所以，本 案對(duì)他們的吸引力非常大，建材專業(yè)市場(chǎng)定位“羊群效應(yīng)”優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目征地從最初的30余畝，發(fā)展到今日的80余畝，規(guī)劃占地規(guī)模上 已經(jīng)是最初征地的3倍，現(xiàn)有規(guī)劃總建筑面積約70000余平米，其 中商業(yè)面積將達(dá)到30000多 平米，根據(jù)X建材類專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)比較分析，本案無疑是未來規(guī)模最大的項(xiàng)目之一，具有絕對(duì) 的規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢(shì)；規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目設(shè)計(jì)8棟板式行列式布局的多層建筑，該8棟建筑基本 考慮設(shè)計(jì)二層，部分考慮首層與二層獨(dú)立設(shè)計(jì)（各層獨(dú)立考慮其交通

42、組織），部 分樓棟考慮“一上二”的商業(yè)鋪面設(shè)計(jì)，同時(shí)，根據(jù)建材市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求，考慮設(shè)計(jì)兩個(gè)大型建材超市，通過建材超市來帶動(dòng)建材市場(chǎng)的整體發(fā)展；同時(shí),考慮足夠配套的地下車庫配消費(fèi)群和商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)：根據(jù)本司組織的市場(chǎng)問卷調(diào)查客戶積累和開發(fā)商原 有客戶積累的資 料，本案已經(jīng)初步可以確定相當(dāng)一定體量的商鋪購置人群；是本項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。（-A項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）動(dòng)態(tài)與深度分析開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足和品牌力不夠：開發(fā)商的所有股東均是建材經(jīng)營(yíng)為主業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā) 了解程度有限，并且開發(fā)全程的經(jīng)驗(yàn)也不足；同時(shí)，開發(fā)公司屬于剛注冊(cè)成立，公司缺乏強(qiáng)大的品 牌號(hào)召力，項(xiàng)目推廣也是剛剛開始，項(xiàng)目知

43、名度也有待進(jìn)一步加強(qiáng)；開發(fā)政策扶持劣勢(shì)：X “安居百年”是2005年的一個(gè)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目（有重要政要入股），六畝塘農(nóng)貿(mào)建材市場(chǎng)，政府也給予支持，而本案目前與市政府關(guān)系相對(duì)敏感；應(yīng) 該在后期的政府攻關(guān)方面加大力度；目前周邊人流不夠，商業(yè)配套不盡完善：項(xiàng)目地處城市北區(qū)，現(xiàn)有周邊民居、公建建筑不多，人氣弱顯不足；同時(shí)，周邊醫(yī)療、教育、文化、購物、休閑、娛樂等方面的配套也相對(duì)缺乏；三）、項(xiàng)目機(jī)遇（opportunity）動(dòng)態(tài)與深度分析1、X新區(qū)規(guī)劃給項(xiàng)目新的發(fā)展契機(jī)：X城市“北拓東移”的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)在 穩(wěn)步的推進(jìn)與實(shí) 施中，新市政府等相關(guān)機(jī)關(guān)單位云集于此，必將成為未來的新行 政中心區(qū)；同時(shí)，周邊相繼

44、有三 一重工等大型企業(yè)購地，逐步實(shí)踐新城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心戰(zhàn)略，區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿涂臻g巨 大，市場(chǎng)前景看好；2、X現(xiàn)有的建材市場(chǎng)布局欠合理：文藝路建材商業(yè)帶和“安居百年”建材小商圈都不能滿足 現(xiàn)在X建材市場(chǎng)的需求，一方面由于文藝路等受到交通不暢、產(chǎn)品規(guī)劃不合理等問題的影響，另一 方面受建材商迫切想擁有自己的商業(yè)鋪面，所以，無論是市場(chǎng)發(fā)展需求還是消費(fèi)者切身對(duì)商鋪的需 求，本案擇時(shí)開發(fā)，將是百年難遇的大好機(jī)遇；3、X房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)水平尚處初級(jí)階段：雖然近年來相繼開發(fā)了 “漣水名城”、“藍(lán)天豪苑”、“世紀(jì)花園”等項(xiàng)目，但是，開發(fā)商的開發(fā)水平尚比較低，產(chǎn)品規(guī) 劃設(shè)計(jì)發(fā)展的空間尚比較大，X公司具有廣

45、闊的發(fā)展空間；4、形成X最具開發(fā)品牌的房地產(chǎn)企業(yè)：X現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識(shí)不強(qiáng)，所以在推廣上很 少重視項(xiàng)目的品牌推廣，而X城市的人民對(duì)品牌認(rèn)可度越發(fā)強(qiáng)烈，X需要有品牌開發(fā)商來引領(lǐng)本土 市場(chǎng)，本公司具有這方面的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)會(huì)；四）、項(xiàng)目威脅（threat ）動(dòng)態(tài)與深度分析1、消費(fèi)者觀望心態(tài)：政府“新東城”發(fā)展戰(zhàn)略沒有與本項(xiàng)目的發(fā)展計(jì)劃同步進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性的運(yùn)作階段，使消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的發(fā)展前景也持觀望態(tài)度。2、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的威脅：“安居百年”、“六畝塘農(nóng)貿(mào)建材大市場(chǎng)”、“體育館建材市場(chǎng)” “X建材大市場(chǎng)”等項(xiàng)目與本案的銷售、招商、經(jīng)營(yíng)管理方面形成最為直接的競(jìng)爭(zhēng)，可能，受競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)影響，他們可能會(huì)因此而抱

46、團(tuán)作戰(zhàn)，結(jié)成一股繩與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目應(yīng)該搶險(xiǎn)開發(fā)來規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)；第五章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃整體思路及原則(1)、建材專業(yè)市場(chǎng)的核心規(guī)劃思想“東方建材大市場(chǎng)”根據(jù)開發(fā)商最初的開發(fā)意圖、建材市場(chǎng)發(fā)展的難得機(jī)遇、項(xiàng)目自身實(shí)際 客觀條件等多方面的綜合因素，最終項(xiàng)目定位為專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展模型較為合理；既然是建材專業(yè) 市場(chǎng)，則本案將作為商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，建材商品的批發(fā)經(jīng)營(yíng)是市場(chǎng)的核心點(diǎn)，項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值應(yīng)該 放置核心位置來進(jìn)行設(shè)計(jì)，住 宅、地下車庫、物流配置區(qū)、管理用房等都是相關(guān)的配套物業(yè)；各部 分物業(yè)關(guān)系相輔相成，協(xié)調(diào)發(fā)展，共同繁榮2)、盡可能多設(shè)計(jì)臨街商業(yè)鋪而，增加項(xiàng)目盈利能力做為大型的建材

47、類專業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)價(jià)值應(yīng)該充分地通過設(shè)計(jì)淋漓盡致地予以表達(dá)，商業(yè)中最常 見的商業(yè)物業(yè)形態(tài)包括有獨(dú)立臨街商業(yè)鋪面、大產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立空間、和超市性質(zhì)的大商業(yè)空間多種； 不同商業(yè)空間的屬性、特點(diǎn)各自不同，合理配置不同商業(yè)物業(yè)發(fā)展比例是控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、追求較高 開發(fā)利潤(rùn)、保持有充裕開發(fā)現(xiàn)金流等目標(biāo)的最有效模式；臨街獨(dú)立商業(yè)鋪而主要以出售為主要目的，能給項(xiàng)目迅速回籠資金，也是消 費(fèi)者市場(chǎng)最受親睞 的商業(yè)物業(yè)之一（產(chǎn)權(quán)清晰、面積可控、總價(jià)合理等），大型超市內(nèi)的空間等，以大產(chǎn)權(quán)物業(yè)為 主，具有總價(jià)相對(duì)較高、面積較大等方面特點(diǎn)（部分二、三層商業(yè)還有商業(yè)價(jià)值減低、只能承載 承租能力弱業(yè)態(tài)等方面的特征），結(jié)合本公司開發(fā)資

48、本金緊張、開發(fā)獲利追求現(xiàn)金回報(bào)、短期內(nèi)現(xiàn) 金收益等 方面的實(shí)際情況，本項(xiàng)目臨街商業(yè)鋪面應(yīng)多設(shè)計(jì)。（3）、部分商業(yè)物業(yè)考慮“一上二”設(shè)置，增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力在消費(fèi)者問卷調(diào)查和訪談過程中，多數(shù)客戶對(duì)商鋪“一上二”的設(shè)計(jì)比較喜歡，一方面認(rèn)為首 層用于商鋪展示與銷售功能區(qū)，二層為商鋪存儲(chǔ)、住宿等生活場(chǎng)地；其次，二層空間功能可多變 使用，便于擴(kuò)展首層空間；根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查、消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的偏好、銷售現(xiàn)金回籠的能力等多 方面因素考慮，東方建材大市場(chǎng)項(xiàng)目應(yīng)該設(shè)置一定體量的此類產(chǎn)品，以便降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、銷 售風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也能增加產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。（4）、半地下車庫及地面停車位的合理配置建材專業(yè)市場(chǎng)人流量、車流量

49、多，相對(duì)而言對(duì)停車位的要求將更高，基本要求達(dá)到100： 1的 車庫配置比例，最終我們認(rèn)識(shí)：在地面安排合理面積來設(shè)計(jì)中心廣場(chǎng)和地面停車場(chǎng)地，不利于地面 空間的最大化程度利用，生活、物流停車方面的要求盡可能通過地下停車庫的方式進(jìn)行解決比較合 理；所以，在現(xiàn)有的洼地 地勢(shì)處設(shè)計(jì)停車庫，有利于節(jié)約成本和施工工期。（5）、內(nèi)部交通和廣場(chǎng)等公共空間設(shè)計(jì)合理交通流線組織合理，廣場(chǎng)等公共空間應(yīng)該合理配置第二節(jié)、項(xiàng)目總體規(guī)劃1、項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目總占地約80余畝，地形基本方正且有規(guī)律性，有利于建材專業(yè)市場(chǎng)的整體規(guī)劃，項(xiàng)目 大部分建筑采用臨街門面數(shù)量最大化的原則進(jìn)行布局設(shè)計(jì)，同時(shí)根據(jù)建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模要求，通 過設(shè)計(jì)

50、大型建材專業(yè)超市建筑來滿足項(xiàng)目后期招 商和經(jīng)營(yíng)方面的需要；根據(jù)外部交通路線狀況、人流量預(yù)測(cè)狀況、不同物業(yè)類型對(duì)交通人流需求情況等因素綜合考慮,在地塊內(nèi)部重要節(jié)點(diǎn)位f設(shè)計(jì)適宜面積的休閑和展示廣場(chǎng)；內(nèi)部交通的流線組織、道路的寬度規(guī)劃等方面做出人性化、科 學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性、合理性的設(shè)計(jì)；通過建筑的規(guī)劃，在滿足建材商展示、銷售商品的同時(shí)，也要滿足 他們生活交通、生意物流、生活生意不同車輛停車方面的需求，所以，按照政府相關(guān)部門的規(guī)劃硬性要求，項(xiàng)目規(guī)劃有一定體量的地下車庫面積和地面停車。項(xiàng)目總設(shè)計(jì)13棟板式單體建筑，其中10棟為南北朝向布局，3棟東西向布局；13棟板式建 筑總層數(shù)45層不等（臨婁漣高等級(jí)公路的

51、四棟設(shè)計(jì)5層，其中二層商鋪，3層住宅），首層門面 基本采用雙向?qū)﹂_的方式設(shè)計(jì)，最大化地增加臨街商鋪總長(zhǎng)度；在地塊西北角和東北位置規(guī)劃設(shè)計(jì) 兩個(gè)大型建材超市（西北位置總設(shè)計(jì)三層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約3000平米，東北位置共設(shè)計(jì)二層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約2500平米）， 超市總建筑面積約14000平米；地下車庫面積約4500平米（約130個(gè)車位）。2. 各物業(yè)類型體量配比本案定位以建材專業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)為主，住宅和地下停車等配套輔助開發(fā)的整體思路；項(xiàng)目產(chǎn)品類型包括首層獨(dú)立商業(yè)鋪面、二層大空間商業(yè)鋪面、一二層上下連通商業(yè)鋪面、標(biāo) 準(zhǔn)平層住宅、頂層帶閣樓住宅、三層超市商業(yè)物業(yè)、二層超市商業(yè)物業(yè)、地下停車庫等，各類型物業(yè)體量

52、配比情況具體如下:物業(yè)類型體量統(tǒng)計(jì)（平米）預(yù)計(jì)個(gè)數(shù)占面積比例備注臨街雙向首層門6480216個(gè)9.4%共6棟面一二層連通商業(yè)10690180個(gè)15.5%共7棟“一上二”設(shè)計(jì)二層大空間商業(yè)64806-12 個(gè)9.4%二層兩棟為一組團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)層住宅15100125-140 戶21.9%臨路按二層計(jì)算，后面全案一層計(jì)算帶閣樓住宅11825100-110 戶17.1%頂層均帶閣樓三層大型超市900013.0%地塊西北角位置二層大型超市50007.2%東北位置大型地下停車庫4500130-140 個(gè)6.5%陽光地下車庫設(shè)計(jì)合計(jì)69075100.0%住宅部分在總建筑面積占到近39%勺比例，獨(dú)立商業(yè)鋪面面積占9o 4%超 市面積約占20%左右，超市內(nèi)的部分首層臨街部分的門面也做獨(dú)立商業(yè)鋪面銷 售；各部分物業(yè)比例配置有待進(jìn)一步 優(yōu)化。3、內(nèi)部交通的合理組織 臨婁漣高等級(jí)公路的道路寬：16-20米南北向內(nèi)部道路路幅：18米北向臨紅線社區(qū)干道路幅：12米地塊西面城市干道路幅建議：20米以上東西向社區(qū)內(nèi)道路路幅建議：12-14米項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通組織應(yīng)該根據(jù)內(nèi)部的實(shí)際需求而設(shè)置合適的寬度，以能滿足建材商家對(duì)生活用 車、物流用車等方面的行車要求，另一方面，在交通流線的設(shè)置 方面，盡量使之做到建筑無交通死 角，能方便各個(gè)門面的人流與車流的到達(dá)；所以，社區(qū)內(nèi)基本采用環(huán)形交叉模式的道路設(shè)置，內(nèi)外 部交通銜接