二手房應(yīng)該注意的法律問題

1、二手房交易過程屮應(yīng)注意的幾個(gè)法律問題湖南云天律師事務(wù)所作者:律師于明口前，我國的房地產(chǎn)交易市場仍然是一派繁榮的景象，熱度不減，不僅是新建房屋交易，就是二手房交 易市場近年來也一直呈蓬勃發(fā)展勢態(tài)，二手房交易量不斷攀高，但比較于相對(duì)成熟的新房交易，二手房交易山于市 場的不規(guī)范，法律法規(guī)的滯后，在交易的過程中存在著諸多的法律問題，增加了交易風(fēng)險(xiǎn)。本文就二手房交易過程 中經(jīng)常岀現(xiàn)的一些法律問題，進(jìn)行簡要的分析，以方便二手房的交易雙方能對(duì)此有個(gè)基本的認(rèn)識(shí)，從而采取相應(yīng)的 措施，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。、只有房屋所有權(quán)證而沒有國土使用證的二手房是否可以買賣的問題對(duì)于既沒有房屋所有權(quán)證乂沒有土地使用權(quán)證的二手房，潛

2、在的購房人都不會(huì)購買，因?yàn)樗袡?quán)得不到保障，這 就不需要再過多的闡述了。但LI前在二手房交易市場上，卻存在大量只有房屋所有權(quán)證而沒有 土地使用權(quán)證的房屋, 這類房屋是否可以交易，購買后是否存有風(fēng)險(xiǎn)呢？從交易程序上來看，口前山于我國行政體制的劃分，房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)分別山建設(shè)和國土兩個(gè)部門來 管理，相互不隸屬，職權(quán)不重合，因此現(xiàn)在只有房屋所有權(quán)證書沒有土地使用權(quán)證的二手房在建設(shè)行政主管部門（主 要指房屋產(chǎn)權(quán)管理局）辦理房屋所有權(quán)的過戶是沒有問題的，是可以買賣的，但由于只有一證而不是兩證齊全，并不 符合我國城市房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法中有關(guān)房屋的轉(zhuǎn)讓和抵押必須是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓

3、 和抵押的立法本意，而這種房屋所有權(quán)與所占土地使用權(quán)分離的情況無論是對(duì)權(quán)利人的保護(hù)，政府職能部門的管理還 是房產(chǎn)交易的正常進(jìn)行都是不利的，很有可能隨著以后立法的完備，行政執(zhí)法的日趨嚴(yán)格和改善，這種只有房屋所有 權(quán)證而沒有土地使用權(quán)證的房屋的上市交易和抵押會(huì)受到越來越嚴(yán)格的限制，棋至是禁止。據(jù)了解，口前我國的部分 地區(qū)，如上海等地已經(jīng)將房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證兩證合一為房屋產(chǎn)權(quán)證，上面同時(shí)記錄了房屋所有權(quán)和土地使 用權(quán)的內(nèi)容，房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押必須要求有房屋產(chǎn)權(quán)證，而且就長沙而言，也有將房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證兩證 統(tǒng)一為房屋產(chǎn)權(quán)證的趨勢，一旦如此實(shí)施，沒有土地使用權(quán)證的房屋則恐難以取得統(tǒng)一的

4、房屋產(chǎn)權(quán)證，對(duì)房屋的后 續(xù)交易產(chǎn)生影響，因此，這對(duì)購買此類二手房的購房人來說就是一種極可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，只有房屋所有權(quán)證而沒有土地使用權(quán)證的房屋，在面臨房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)，也容易產(chǎn)生爭議和法律風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán) 格的從法律的角度來說，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)是山對(duì)房屋所有權(quán)的補(bǔ)償和土地使用權(quán)的補(bǔ)償兩部分組成，房屋在建成后, 就要算折舊的，是貶值的，而所占用的土地則往往是升值的，我們常說買房升值，實(shí)質(zhì)上并不是房屋本身升值，而是 其所占用的土地升值。如果房屋沒有土地使用權(quán)證，就造成了房屋的所有權(quán)人和土地使用權(quán)人不一致，尤其是我國物 權(quán)法頒布實(shí)施后，規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是認(rèn)定權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的憑證，那么房屋拆遷時(shí)，

5、土地使用權(quán)人就 可以要求分得部分，甚至是大部分的房屋拆遷補(bǔ)償，雖然土地使用權(quán)人的這種要求不能說一定就可得到法院的支持, LI前長沙市的房屋拆遷補(bǔ)償也只是依據(jù)房屋所有權(quán)證而非兩證都要，但也不能說土地使用權(quán)人的這種要求沒有任何的 道理和法律依據(jù)，這畢 竟還是產(chǎn)生了爭議，帶來了麻煩，而若房屋兩證齊全就根本不會(huì)產(chǎn)生這樣的問題。因此律師建議購房人在只有房屋所有權(quán)證而沒有土地使用權(quán)證的房屋時(shí)，應(yīng)更謹(jǐn)慎一些，因?yàn)檫@畢竟 是權(quán)利有瑕疵的房屋，要考慮到以后可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如有條件，盡量還是購買兩證齊全的房屋為好。、二手房交易過程中優(yōu)先購買權(quán)的問題在二手房的交易過程中，購房人應(yīng)當(dāng)要了解所購買的房屋是否有共有人或承

6、租人，因?yàn)榉课莸墓灿腥撕统凶馊?在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，是享有優(yōu)先購買權(quán)的。若有，在交易的過程中，最好取得共有人或承租人的書面聲明，表示其同意房 屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓該房屋并放棄其優(yōu)先購買權(quán)。但是在實(shí)際的交易過程中，事實(shí)往往并不會(huì)如此的簡單，山于種種LI的， 出賣人可能隱瞞了房屋有共有人或承租人的事實(shí)而與買受人簽訂了房屋買賣合同，其至辦理了房屋過戶手續(xù)，而此時(shí) 房屋的共有人或承租人在得知房屋已轉(zhuǎn)讓后，乂以侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由，主張房屋買賣行為無效，從而導(dǎo)致爭議的 發(fā)生。雖然我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了未經(jīng)共有人書面同意的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，而合同法也規(guī)定了房屋的承 租人在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，但這并

7、不意味著未經(jīng)房屋共有人和承租人同意而進(jìn)行的所有轉(zhuǎn)讓 交易都是無效的。法律還規(guī)定了善意取得制度，我國的物權(quán)法和“最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國 民法通則若干問題的意見”都對(duì)善意取得制度進(jìn)行了明確的規(guī)定，若二手房的買受人是善意、有償取得了該房屋的 所有權(quán)，則房屋共有人和承租人以侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為山，主張房屋買賣行為無效的請(qǐng)求就得不到法律的支持。這 必須要滿足三個(gè)條件，一是買受人必須是善意，即買受人在整個(gè)二手房交易過程中并不知道該房屋存在共有人或承租 人；二是買受人必須是有償取得，即必須為房屋支付了相應(yīng)的價(jià)款，而不能是無償取得，同時(shí)隨著物權(quán)法的頒布 實(shí)施，該轉(zhuǎn)讓的價(jià)格還必須合理；三是已經(jīng)取得

8、，具體到二手房交易中，那就是該房屋的轉(zhuǎn)讓已經(jīng)完成，已經(jīng)辦理了 登記過戶手續(xù)，買受人已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，若出賣人和買受人還只是簽訂了房屋的買賣合同，登記過戶手續(xù)還 未辦理完畢，則買受人不能認(rèn)定為善意取得，對(duì)抗房屋共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)。上述三個(gè)條件，缺一不可，否 則房屋買受人就不能對(duì)抗房屋共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)，不能取得房屋的所有權(quán)了，只能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé) 任了。三、二手房交易中延期辦理產(chǎn)權(quán)登記的問題在二手房的交易中，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，就是買賣雙發(fā)在簽訂了房屋買賣合同后并不急于辦理房屋過戶手續(xù)， 而是等待一段很長的時(shí)間之后，再到房屋主管部門辦理房屋的過戶手續(xù)。究其原因，很多都是

9、為了避稅。因?yàn)楦鶕?jù)國 家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知的規(guī)定：“個(gè)人購買商品住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全 額征收營業(yè)稅?！庇捎诤芏嗟亩址拷灰走M(jìn)行時(shí)，出賣人取得該房屋的所有權(quán)還不足五年，要全額征收營業(yè)稅，因此 買賣的雙方為了避稅，才在房屋買賣合同中作了如此的約定。為了保險(xiǎn)起見，有的買賣雙方為此還對(duì)房屋買賣合同進(jìn) 行了公證。但這并不保險(xiǎn)，由于交易時(shí)間過于延長，增加了交易過程中出現(xiàn)意外及一方違約的可能，即便將合同進(jìn)行 公證，也不能排除出賣人將房屋再次轉(zhuǎn)讓的可能，即一房二賣的可能。我國的相關(guān)法律對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，在出 現(xiàn)一房二賣的情況時(shí)，并不是誰的合同簽訂在先房屋就歸誰所有，而是誰先登記過戶房屋就歸誰所有，因此即便房屋 買賣合同經(jīng)過了公證，但出賣人乂將房屋轉(zhuǎn)買他人，并辦理了房屋登記過戶手續(xù)，則該房屋就只能為他人所有，而先 前簽訂 合同的買受人就只能是依據(jù)房屋買賣合同要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任了。山此可見這種為了避稅而延遲辦理 房 屋登記過戶的二手房買賣合同，實(shí)際上增加了交易雙方的風(fēng)險(xiǎn)，因此，希望二手房交易的當(dāng)事人在簽