東昌金街坊營銷推廣總案

1、 目目 錄錄 PART 1 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 地處政務(wù)新區(qū)核心財(cái)富圈，項(xiàng)目緊臨城市 主干道、政務(wù)廣場(chǎng)、玉龍公園、商機(jī)圍繞。 強(qiáng)大消費(fèi)群體：政務(wù)人員、玉龍公館、周 邊社區(qū)及縣城區(qū)群體。 準(zhǔn)現(xiàn)鋪即買即賺：黃金旺鋪均已準(zhǔn)現(xiàn)房， 即買即收益，相對(duì)與期房來說更具競(jìng)爭(zhēng)力。 升值潛力巨大：區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，板塊 升值空間巨大。 臨街臨財(cái)富：整個(gè)商鋪成L布局緊臨街道， 不僅能滿足社區(qū)住宅業(yè)主的日常生活消費(fèi)， 更能輻射到含城客戶的消費(fèi)力。 從體量來看本次首推只推出24套商鋪，排 除市場(chǎng)不利因素，資金回籠壓力相對(duì)較小。 劣勢(shì)劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊尚未形成整體商業(yè)氛圍。 部分存在面積較大，100平米以上較多， 還

2、有少量170平米的大面積，總價(jià)較高。 本案周圍商鋪供應(yīng)量過多，面臨商業(yè)過剩 威脅，經(jīng)營和投資戶信心不足，持幣觀望心 態(tài)嚴(yán)重。 強(qiáng)大消費(fèi)群體 臨街臨財(cái)富 準(zhǔn)現(xiàn)鋪即買即賺 政務(wù)財(cái)富核心 升值潛力巨大 期期 段段首推首推加推加推加推加推 樓棟樓棟 4#樓 5#樓 總量 1#樓 2#樓 3#樓 總量 10#樓 11#樓 12#樓 總量 體體 量量13套11套24套- 主力主力 面積面積 100-160平米- 均價(jià)均價(jià)7500元/平米- 總面總面 積積 3084.85平米 總銷總銷 售額售額 2313.6375萬元萬元- 排除市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等不利因素，本案商業(yè)應(yīng)有價(jià)值入下表： 根據(jù)實(shí)際調(diào)研結(jié)果，周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)

3、目銷售均價(jià)較低，且去化較慢 建議建議: :在實(shí)際銷售均價(jià)下降在實(shí)際銷售均價(jià)下降10%10%左右左右 4#樓5#樓2棟 13套11套24套 2層2.9 4.3米 45.937 178.804平米 100-160平米 3084.85平米 PART 2 招商計(jì)劃 目標(biāo)目標(biāo) 考慮到實(shí)際工程進(jìn)度及招商、商鋪銷售等工作，招商先行，最遲2011年12月 底之前，完成主力店進(jìn)駐意向簽約。 原則原則 招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進(jìn)行招商，以保障整個(gè)商業(yè)街內(nèi)的商戶穩(wěn) 定持久經(jīng)營，并可以保證租金收益 招商先行，銷售緊跟招商先行，銷售緊跟 放水養(yǎng)魚，持續(xù)運(yùn)營放水養(yǎng)魚，持續(xù)運(yùn)營 主力店招商先行、銷售緊跟，招商與銷售全

4、面互動(dòng)； 主力店和大戶招商提前確定，小商戶控制跟進(jìn)； “主力店先行，造市先造勢(shì)，引而不發(fā)，擠壓市場(chǎng)”原則； 嚴(yán)格把關(guān)，先緊后松； 租金策略租金策略 以“放水養(yǎng)魚，培育市場(chǎng)”的目的，實(shí)行“免租期”和“主力店租金免半”的租金策 略，以達(dá)到吸引品牌商家的進(jìn)駐及快速招商的目的。 為了達(dá)到快速招商的目的，吸引目標(biāo)商戶快速落定，商鋪應(yīng)實(shí)行差異化租金策略，先 到先得，先到先挑好位置，在實(shí)際操作中對(duì)區(qū)域內(nèi)的一些核心龍頭鋪位實(shí)行控制，以 便留給一些有影響力的商家。 以上租金為首年租金，每年需進(jìn)行3的遞增 招商人員，招商經(jīng)理及主管領(lǐng)導(dǎo)逐級(jí)擁有優(yōu)惠幅度，申請(qǐng)辦法視客戶實(shí)際情況而定 店家主力店中型店（加推招商）小型店

5、（加推招商） 費(fèi)用15元/平/月25元/平/月3040元/平/月 租金標(biāo)準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn) 品類業(yè)態(tài)分類租金租金遞增 主力店 超市、百貨15元/建議每年3% 銀行40元/建議每年3% 獨(dú)立品牌店 咖啡、服裝、珠 寶等品牌旗艦店 25元/35年合同 中檔散戶飾品、服裝等 3040元/ 13年合同 商戶類型商戶類型行業(yè)龍頭企業(yè)行業(yè)龍頭企業(yè)普通行業(yè)大戶普通行業(yè)大戶 資格審查標(biāo)資格審查標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) 1、品牌：國內(nèi)二、三線品牌。 2、面積：除餐飲外，需求面積在 150m以上。 3、行業(yè)影響力：行業(yè)內(nèi)龍頭商戶 具有較大影響力，能帶動(dòng)大量其 他商戶入場(chǎng)。 4、合作態(tài)度積極配合項(xiàng)目推進(jìn)過 程中的各項(xiàng)工作與活動(dòng)。 1、品牌

6、：國內(nèi)三、四線品牌。 2、面積：除餐飲外，需求面積 在100m以上。 3、行業(yè)影響力：行業(yè)內(nèi)具有較 大影響力商戶，能帶動(dòng)部分其 他商戶入場(chǎng)。 4、合作態(tài)度積極支持本項(xiàng)目的 推進(jìn)與發(fā)展。 租金優(yōu)惠政租金優(yōu)惠政 策策 在普通優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上租金可再 享受特別優(yōu)惠 在普通優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上租金可 再享受特別優(yōu)惠 優(yōu)惠促租措施優(yōu)惠促租措施： 1、根據(jù)不同的業(yè)態(tài)給予不同的免租期 2、增加商戶裝修期優(yōu)惠（裝修期不在免租期內(nèi)） 3、送廣告宣傳牌使用權(quán) 4、以客帶客 跟蹤回訪跟蹤回訪 主動(dòng)出擊主動(dòng)出擊 商家到訪商家到訪進(jìn)一步協(xié)商進(jìn)一步協(xié)商 推廣宣傳推廣宣傳 簽約進(jìn)駐簽約進(jìn)駐 1 1、宣傳推廣。、宣傳推廣。造勢(shì)：在項(xiàng)

7、目正式入市之前，短期強(qiáng)力的宣傳造勢(shì)，可迅速積累人氣；推廣活 動(dòng)之間的銜接，把握節(jié)奏，周期不宜過長；招商可把握組團(tuán)節(jié)奏，以形成商鋪供不應(yīng)求的局面。 造勢(shì)手法：硬性廣告輸出，戶外廣告、單頁、電視滾動(dòng)字幕廣告等 2 2、主動(dòng)出擊、主動(dòng)出擊。收集目標(biāo)客戶聯(lián)系方式。收集品牌商家名錄，直接溝通。電話聯(lián)系商家，尋求 合作意向；上門拜訪，親赴品牌機(jī)構(gòu)，或者地區(qū)代理商，洽談合作事宜。 3 3、商家到訪。、商家到訪。通過初期接觸，邀請(qǐng)有意向進(jìn)駐的品牌，委派代表，親赴項(xiàng)目，進(jìn)行實(shí)地考察。 招商推介會(huì)：邀請(qǐng)所有目標(biāo)商戶，舉行現(xiàn)場(chǎng)招商推介，烘托氣氛，完成簽約。（視招商難度而 定） 4 4、進(jìn)步協(xié)商。、進(jìn)步協(xié)商。與商戶進(jìn)

8、行實(shí)質(zhì)性談判，就租金、優(yōu)惠政策、經(jīng)營方式、合同條款等事項(xiàng)溝通 談判 5 5、簽約進(jìn)駐。、簽約進(jìn)駐。與達(dá)成合作意向的商戶，舉行簽約儀式，通過媒體報(bào)道炒作，擴(kuò)大社會(huì)影響力， 為項(xiàng)目后續(xù)招商做好鋪墊。 高調(diào)簽約儀式：項(xiàng)目與品牌客戶簽約儀式，高調(diào)舉行簽約儀式，以起到帶動(dòng)其他品牌進(jìn)駐，拉 升項(xiàng)目人氣的作用。（活動(dòng)營銷配合媒體報(bào)道） 資料及物料 準(zhǔn)備 現(xiàn)場(chǎng)考察期 11月月12 月月 初步接觸 期 品牌推廣 期 意向客戶協(xié)議 簽訂 1月月 工作內(nèi)容工作內(nèi)容完成時(shí)間完成時(shí)間負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人 市場(chǎng)深度調(diào)研工作11月2012月5招商部 現(xiàn)場(chǎng)招商辦公室布置11月2512月1招商部，銷售部 招商合同文本的制定12月112

9、月5 招商部 宣傳推廣資料 現(xiàn)場(chǎng)包裝 招商單頁及定稿 12月112月10招商部 商戶邀請(qǐng)、招商資料派送12月5 12月29銷售部 公開招商、簽約儀式12月31（周六）招商工作人員 階段階段前期積累前期積累強(qiáng)力招商強(qiáng)力招商 時(shí)間安排時(shí)間安排11年11月15日11年11月25日11年11月26日11年12月31日 工作重點(diǎn)工作重點(diǎn) 廣泛積累商家，市場(chǎng)深度調(diào)研， 跟進(jìn)重點(diǎn)（主力店）客戶如銀行、 餐飲、大型超市 集中引進(jìn)代表性商家（大型面積）， 餐飲、商務(wù)休閑會(huì)所、客戶二次挖 掘 完成任務(wù)完成任務(wù)積累各類適合商家完成主力店招商 負(fù)責(zé)人員負(fù)責(zé)人員全體招商人員全體招商人員 招商預(yù)熱階段 時(shí)間時(shí)間2011.

10、11月下旬 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 1、本地主力店商戶意向排查 2、確定大戶和次主力店意向 3、對(duì)外地商戶的初步聯(lián)系 推廣內(nèi)容推廣內(nèi)容 形象宣傳： 1、倡導(dǎo)商業(yè)升級(jí)換代，樹立行業(yè)標(biāo)桿 2、項(xiàng)目地理、交通、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)信息宣傳 3、主力店進(jìn)駐炒作 推廣策略推廣策略 1、硬廣深化項(xiàng)目形象，推出項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 2、主力店進(jìn)駐意向宣傳 營銷活動(dòng)營銷活動(dòng) 1、邀請(qǐng)本地及外地知名商家參與 2、接受誠意預(yù)定 包裝策略包裝策略 招商部現(xiàn)場(chǎng)（招商流程、招商物料的完備） 具體招商階段演示：招商預(yù)熱階段具體招商階段演示：招商預(yù)熱階段 正式招商階段正式招商階段 正式招商階段 時(shí)間2011年11月下旬2011年12月底 工作內(nèi)容1、與

11、主力店簽訂意向進(jìn)駐協(xié)議 2、次主力店和知名品牌店洽談 推廣內(nèi)容 1、誠意預(yù)定火爆 2、招商政策 3、主力店簽訂儀式新聞發(fā)布 推廣策略 1、保持市場(chǎng)的持續(xù)熱度 2、傳遞誠意登記火爆信息 3、大型零售商業(yè)、銀行新聞發(fā)布 達(dá)成目標(biāo) 熱點(diǎn)不斷，主力店、次主力店簽訂正式協(xié)議，為實(shí)現(xiàn)銷售開盤火爆場(chǎng) 面奠定基礎(chǔ) 加推招商 加推招商 時(shí)間2012年1月 工作內(nèi)容 1、與次主力店和知名品牌店簽訂正式租賃合同 2、小商戶招商全面開始 推廣內(nèi)容 信息宣傳: 1、正式招商信息 2、招商火爆信息 推廣策略 1、傳遞招商主力商家進(jìn)駐信息 2、網(wǎng)站新聞發(fā)布 推廣方式 1、硬廣發(fā)布 2、軟性文章炒作 3、事件營銷 包裝策略招

12、商部現(xiàn)場(chǎng)包裝、條幅懸掛、戶外廣告牌更換 達(dá)成目標(biāo) 迅速引爆市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)，主力店、次主力店、主題店及各特 色店60%70%60%70%簽定協(xié)議 PART 3 銷售執(zhí)行 銷售模式銷售模式特特 性性 分割直接銷售分割直接銷售 難以引進(jìn)品牌主力店和商戶，不利于項(xiàng)目檔次及業(yè)態(tài)的整體控制以 及可持續(xù)經(jīng)營。 返租銷售返租銷售 難以引進(jìn)品牌主力店和商戶，不利于經(jīng)營的可持續(xù)發(fā)展，且受法規(guī) 限制，也越來越不被市場(chǎng)接受。 整體銷售整體銷售銷售壓力較大，且客戶議價(jià)能力強(qiáng)，不利于利潤的最大化實(shí)現(xiàn) 帶租約銷售帶租約銷售 商戶、投資者與發(fā)展商形成利益公共體，有利于統(tǒng)一經(jīng)營，但由于 市場(chǎng)需要培育期，前期的低租金難以實(shí)現(xiàn)商

13、業(yè)價(jià)值的最大化。 銷售模式銷售模式 分割直接銷售分割直接銷售 返租銷售返租銷售 整體銷售整體銷售 帶租約銷售帶租約銷售 鑒于本案首推僅24套商鋪體量較小、周邊目前尚未成市、商業(yè)氛圍不濃的特點(diǎn)， 建議本項(xiàng)目的銷售策略，主要采用純銷售純銷售銷售模式，快速出貨，回籠資金。 為了銷售氣氛的營造，同時(shí)考慮連鋪購買客戶的需求，不至于將商鋪全部賣散。 同時(shí)也考慮到為后期大型業(yè)態(tài)和特殊客戶需求的入住。建議進(jìn)行必要的銷控，根 據(jù)認(rèn)籌情況，留出部分商鋪，可以根據(jù)客戶反應(yīng)及需要適時(shí)放出。 銷售模式建議：銷售模式建議： 模式：模式：商業(yè)采用直接純銷售，售予品牌自營者和戰(zhàn)略性投資者。商業(yè)采用直接純銷售，售予品牌自營者和

14、戰(zhàn)略性投資者。 營銷階段營銷階段時(shí)間時(shí)間要點(diǎn)要點(diǎn) 市場(chǎng)預(yù)熱期市場(chǎng)預(yù)熱期 （預(yù)訂登記）（預(yù)訂登記） 11年11月25 12月2日 早期展示并接受預(yù)訂，結(jié)合戶外廣告、單頁派發(fā)、人際傳 播等渠道形成較強(qiáng)的宣傳之勢(shì)，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注。 認(rèn)籌期認(rèn)籌期 11年12月3 12月30 利用一個(gè)月時(shí)間進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，消化首批客戶。同時(shí)以項(xiàng) 目的各種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為傳播點(diǎn)，多種媒體、多種銷售渠道配 合現(xiàn)場(chǎng)展示，打動(dòng)消費(fèi)者，激發(fā)購買欲望，積累首批客戶 資源。 公開發(fā)售期公開發(fā)售期 11年12月31 12年2月28 正式公開發(fā)售，繼續(xù)累計(jì)客戶，爭(zhēng)取最大限度轉(zhuǎn)化客戶， 在市場(chǎng)造成開盤轟動(dòng)效應(yīng)，為后續(xù)推廣造勢(shì)。 加推強(qiáng)銷期加

15、推強(qiáng)銷期12年2月-4月 以旺銷帶動(dòng)對(duì)猶疑型客戶訴求，應(yīng)總結(jié)開盤階段的經(jīng)驗(yàn)和 不足進(jìn)行必要的調(diào)整，利用靈活多變的促銷措施，順勢(shì)加 推，以“壓軸珍藏”為主題告知目標(biāo)客戶把握良機(jī)。 三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 節(jié)點(diǎn)1：11年11月25日周二，首期商鋪開始接受咨詢登記 節(jié)點(diǎn)2：11年12月03日周六，首期商鋪開始認(rèn)籌 節(jié)點(diǎn)3：11年12月31日周六，首期商鋪正式開盤 營銷階段 營銷預(yù)熱期 時(shí)間11年11月2512月2日 宣傳策略品牌塑造、重點(diǎn)傳遞招商信息，銷售信息為輔，造市先造勢(shì) 宣傳方式 1、通過圍墻、樓體廣告、進(jìn)行形象宣傳 2、商戶深度訪談 3、項(xiàng)目的相關(guān)資料 包裝策略 1、售樓處形象包裝 2

16、、圍墻頂上廣告牌、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng) 公關(guān)促銷主力店、大戶進(jìn)駐意向簽約 達(dá)成目標(biāo) 1、整體形象出街，市場(chǎng)記憶形成，銷售進(jìn)場(chǎng)，招商籌備完成。 2、綜合體概念深入人心，項(xiàng)目知名度高漲，積累了相當(dāng)?shù)目蛻糍Y 源，為項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 營銷預(yù)熱期營銷預(yù)熱期 營銷階段內(nèi)部認(rèn)購期 時(shí)間11年12月312月30 宣傳策略 形象宣傳與賣點(diǎn)宣傳并重 傳遞內(nèi)部認(rèn)購及招商預(yù)訂信息 宣傳方式 1、通過戶外廣告、車身廣告、條幅、單頁傳遞認(rèn)籌信息 2、利用手機(jī)短信點(diǎn)對(duì)點(diǎn)服務(wù)吸引目標(biāo)客戶 3、派發(fā)紀(jì)念禮品 達(dá)成目標(biāo) 認(rèn)籌率超過百分之百，大客戶已預(yù)定25%的商業(yè)量，為開盤打 下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 價(jià)格策略價(jià)格低開高走，內(nèi)部認(rèn)購優(yōu)惠措

17、施出臺(tái) 內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)部認(rèn)購期 公開銷售期公開銷售期 銷售階段公開銷售期 時(shí)間11年12月3112年6月 宣傳策略 1、展開全方位立體廣告宣傳 2、重點(diǎn)宣傳由形象全面轉(zhuǎn)入賣點(diǎn)和開盤信息 3、活動(dòng)營銷作為項(xiàng)目正式推出的切入點(diǎn) 宣傳方式 1、各主流媒體密集投放，軟硬炒作 2、定點(diǎn)派送宣傳折頁 3、大面積手機(jī)短信發(fā)布 4、通過圍墻、樓體、交通干道的戶外廣告牌進(jìn)行形象宣傳 5、車身廣告（出租車、公交車、農(nóng)班車）、條幅等 公關(guān)促銷 1、舉辦特色的開盤儀式 2、體驗(yàn)營銷：時(shí)尚生活體驗(yàn)月 達(dá)成目標(biāo)去化量70% 銷售階段加推強(qiáng)銷期 時(shí)間2012年7月-12月 宣傳策略 1、全方位立體廣告宣傳 2、硬性廣告宣傳

18、3、核心賣點(diǎn)的宣導(dǎo) 宣傳方式 1、各媒體密集投放 2、軟硬炒作 3、選定的傳播工具全面啟動(dòng) 4、力求覆蓋面廣、滲透力強(qiáng) 包裝策略加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的包裝，營造的熱烈商業(yè)氣氛 達(dá)成目標(biāo)去化量80% 價(jià)格策略價(jià)格整體上調(diào)5-8，同時(shí)給予一定優(yōu)惠 加推強(qiáng)銷期加推強(qiáng)銷期 銷售階段尾盤階段 時(shí)間2013年1月-5月 宣傳策略 1、低宣傳費(fèi)用 2、重點(diǎn)利用戶外、樓體廣告進(jìn)行宣傳 3、媒體廣告主要集中在入伙前12周投放 4、重點(diǎn)對(duì)入伙信息、熱銷成績進(jìn)行綜合宣傳 5、借已入駐的知名客戶進(jìn)行宣傳 包裝策略售樓處裝修：內(nèi)部廣告板、背景墻部分更換商業(yè)主題 達(dá)成目標(biāo)完成可售面積的90 價(jià)格策略有更優(yōu)惠的銷售措施，價(jià)格下調(diào)2-3

19、%。 尾盤沖刺期尾盤沖刺期 商 業(yè) 銷 售 線 銷售籌備誠意客戶登記內(nèi)部認(rèn)購 銷 售 開 盤 強(qiáng) 銷 銷售 持續(xù) 銷售 持續(xù) 招 商 線 招 商 籌 備 主力店招商 啟動(dòng) 品牌大客戶 主力店 大戶簽約 散戶招商開始 持續(xù)至年底 散戶招商 招商、營銷節(jié)奏總控制招商、營銷節(jié)奏總控制 主力店和知名商家簽約主力店和知名商家簽約 活動(dòng)目的：通過簽約新聞發(fā)布會(huì)，提高項(xiàng)目商業(yè)的受關(guān)注程度，為商業(yè)的 招商開盤和銷售開盤造勢(shì) 活動(dòng)主題：主力店、大品牌簽約新聞發(fā)布會(huì)。 活動(dòng)形式：發(fā)展商主辦，由相關(guān)媒體協(xié)助舉辦。 活動(dòng)時(shí)間：2011年12月 開啟體驗(yàn)式生活新時(shí)代開啟體驗(yàn)式生活新時(shí)代 商業(yè)開盤前后，在廣場(chǎng)進(jìn)型街頭文化

20、表演，讓客戶感受全新的商業(yè)理念， 勾畫未來美好的商業(yè)前景。 階段折扣銷售率 內(nèi)部認(rèn)購0.980% 開盤期 當(dāng)日0.989% 開盤后一周內(nèi)0.999% 開盤后第二周19.5% 強(qiáng)銷期1月份 1.0217.5% 1.0417.5% 加推強(qiáng)銷期1.0620% 尾盤期0.9717.5% 低開高走，小幅快調(diào)，持續(xù)走高，擠壓市場(chǎng)低開高走，小幅快調(diào)，持續(xù)走高，擠壓市場(chǎng) 應(yīng)對(duì)市場(chǎng)逆勢(shì)形勢(shì)，啟動(dòng)新穎有誘惑力的力度讓利優(yōu)惠輔助銷售，推波助瀾。 本案銷售時(shí)采用“即推廣，即收定，排足號(hào)，即開盤”的方式，短時(shí)間的推廣預(yù)熱后 直接收定，收定認(rèn)籌期間只出示優(yōu)惠政策，但不定房源、不公布價(jià)格。此期間下客戶 能享受認(rèn)籌優(yōu)惠，等客

21、戶積累到一定程度以后集中開盤，開盤當(dāng)天舉辦一定的暖場(chǎng)優(yōu) 惠，促進(jìn)成交。 一次性付款：一次性付款：9898折，按揭付款折，按揭付款9999折。折。 來現(xiàn)場(chǎng)的客戶送禮。來現(xiàn)場(chǎng)的客戶送禮。 基本優(yōu)惠促銷：基本優(yōu)惠促銷： 認(rèn)籌優(yōu)惠：認(rèn)籌優(yōu)惠： 為了促進(jìn)意向客戶盡快進(jìn)場(chǎng)繳納誠意金，將采取不同號(hào)段不同優(yōu)惠的策略， 認(rèn)籌客戶繳納誠意金10000元，按照認(rèn)籌先后號(hào)碼順序，分別給予不同優(yōu)惠： 1-20號(hào)繳納認(rèn)籌金客戶，享受開盤當(dāng)日購商鋪優(yōu)惠房款 8888元。 20號(hào)以后繳納認(rèn)籌金客戶，享受開盤當(dāng)日購商鋪優(yōu)惠房 款6666元。 備注： 現(xiàn)場(chǎng)有禮，認(rèn)籌活動(dòng)費(fèi)用包括小禮品預(yù)算1萬元。 為了保證開盤人氣的旺盛，提高認(rèn)籌

22、客戶的轉(zhuǎn)化率，確保本案開盤成功，建議采 用一定的活動(dòng)來刺激、推動(dòng)客戶成交。客戶現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，抽取各項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng) 另外為了維持人氣，可以考慮在銷售現(xiàn)場(chǎng)搭設(shè)舞臺(tái)，用文藝演出的形式吸引人氣 加現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，與場(chǎng)內(nèi)外互動(dòng)。 開盤當(dāng)天予以2%優(yōu)惠，第一周予以1%優(yōu)惠，第二周予以恢復(fù)原價(jià)，第三、四周 予以2%上調(diào)。 開盤主題活動(dòng)預(yù)2萬元。 開盤優(yōu)惠：開盤優(yōu)惠： 強(qiáng)銷期優(yōu)惠：強(qiáng)銷期優(yōu)惠： 價(jià)格策略：價(jià)格整體上調(diào)5-8，同時(shí)給予一套優(yōu)惠； 每星期精選商鋪：將項(xiàng)目中綜合素質(zhì)較差的商鋪在原價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行一 定幅度的優(yōu)惠，推出一口價(jià)單位，每星期一至兩套，該商鋪不享受其它 優(yōu)惠措施。 根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)形勢(shì)可做調(diào)整根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)形勢(shì)可

23、做調(diào)整 1 1、購鋪易，低首付的使用：、購鋪易，低首付的使用：允許首期采用分期付款的方式，一次支付只需 要首期款的50，剩余金額由開發(fā)商提供兩年無息分期付款優(yōu)惠。 2 2、團(tuán)購活動(dòng)：、團(tuán)購活動(dòng)：對(duì)于中小面積且難以去化的商鋪，舉辦團(tuán)購活動(dòng)，設(shè)立團(tuán)購 優(yōu)惠。 3 3、優(yōu)惠購鋪秒秒金：、優(yōu)惠購鋪秒秒金： 劃定一個(gè)促銷期限，在期限內(nèi)購買非精選單位商鋪，可享受38889888元 不等的優(yōu)惠金額，通過促銷的配合，買家越早就能夠獲得越多的優(yōu)惠，能 夠促進(jìn)意向性買家能夠盡快成交。具體為： 12名，優(yōu)惠9888元 34名，優(yōu)惠7888元 56名，優(yōu)惠5888元 6名之后，優(yōu)惠3888元 促銷期限建議一到兩個(gè)星期

24、為佳。 尾盤優(yōu)惠尾盤優(yōu)惠 PART 4 廣告推廣 為有效控制媒介成本，提高媒介推廣的效果為有效控制媒介成本，提高媒介推廣的效果: : 首先應(yīng)控制媒介類型，其次要在媒體選擇時(shí)明確次要、重要媒體,借助網(wǎng)站 等大眾媒介廣為宣傳，同時(shí)對(duì)于中小面積商鋪也可舉辦團(tuán)購活動(dòng)，設(shè)立團(tuán) 購優(yōu)惠，運(yùn)用小眾媒介渠道，最大化動(dòng)用人員營銷挖掘意向客戶。 媒介組合策略媒介組合策略 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)投放媒體投放媒體主題主題費(fèi)用（元）費(fèi)用（元） 預(yù)約登記預(yù)約登記 DM 車身（出租車、公 交車、農(nóng)班車） 即將發(fā)售 DM:10000元 車身：50000元 開始認(rèn)籌開始認(rèn)籌 DM 車身 開始認(rèn)籌 公開發(fā)售公開發(fā)售 DM 車身 盛大開盤 加推

25、加推 DM 車身 臻品加推 推廣媒介推廣媒介 戶外及現(xiàn)場(chǎng)包裝戶外及現(xiàn)場(chǎng)包裝 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)時(shí)間時(shí)間媒介媒介內(nèi)容安排內(nèi)容安排價(jià)格價(jià)格 接受接受 登記登記 11月25 12月2日 網(wǎng)站（暫定） 利用網(wǎng)站資源(合房網(wǎng)、團(tuán)購網(wǎng)) 發(fā)布及時(shí)信息 2萬/2個(gè)月 戶外樓體、規(guī)劃展板 在推售商鋪樓體懸掛噴繪畫面, 現(xiàn)場(chǎng)條幅發(fā)布銷售信息，在商鋪 門面上張貼海報(bào)等 約10000元 案場(chǎng)物料商鋪單頁等銷售信息資料約1000元 DM共計(jì)2000份商鋪賣點(diǎn)及公開信息- 開始開始 認(rèn)籌認(rèn)籌 12月312 月30 網(wǎng)站、戶外樓體、條幅 商鋪門楣、規(guī)劃展板 延續(xù)上階段10000元 案場(chǎng)物料增加認(rèn)籌喜慶現(xiàn)場(chǎng)包裝 DM派發(fā)一次:400

26、0份商鋪賣點(diǎn)及推售信息- 車身廣告（包括加推）商鋪推售信息。- 公開公開 發(fā)售發(fā)售 12月31 2012年6月 網(wǎng)站、戶外樓體、現(xiàn)場(chǎng)物 料 延續(xù)上階段，增加開盤現(xiàn)場(chǎng)包裝10000元 DM派發(fā)一次：4000份延續(xù)- 車身廣告（包括加推）延續(xù)- 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)投放日期投放日期數(shù)量主題主題區(qū)域費(fèi)用（元）費(fèi)用（元） 預(yù)約登記預(yù)約登記11年11月25日10萬即將發(fā)售 含山本地客戶為主、 周邊縣、巢湖、馬 鞍山投資客 25000 開始認(rèn)籌開始認(rèn)籌 11年12月1日10萬開始認(rèn)籌 11年12月3日10萬開始認(rèn)籌 公開發(fā)售公開發(fā)售 11年12月24日10萬即將公開 11年12月30日10萬全城公開 短信計(jì)劃短信計(jì)劃 項(xiàng)目項(xiàng)目車身 戶外畫面 條幅 短信 認(rèn)籌 開盤物料 單頁合計(jì)（元） 預(yù)算預(yù)算500002000025000300001000013.5萬 費(fèi)用總預(yù)算費(fèi)用總預(yù)算 區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱位置位置商鋪價(jià)格（元商鋪價(jià)格（元/ /）項(xiàng)目情況項(xiàng)目情況 老 城 區(qū) 楚園春天 華陽路上，縣中醫(yī)院 對(duì)面 聯(lián)體聯(lián)體 9000-106889000-10688 商鋪小戶型51m2,單價(jià)10688元，大戶型109m2,單價(jià) 9000多（僅剩一套），現(xiàn)鋪180m2租金每年3萬，層高 3.8m, 住宅大戶型120m2,單價(jià)4298元 金冠 華陽路與太湖山路交 口 聯(lián)體聯(lián)體 4158-