商品房限量購買制度必要性和可行性的探討

1、 我國建立商品房限量購買制度必要性和可行性的探討 現(xiàn)今，城市中高房價問題嚴(yán)重困擾中央領(lǐng)導(dǎo)和老百姓，群眾希望房價下降，至少達(dá)到中等收入群體能夠企及的水平，高房價問題也引起了中央領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注，新華社最近連續(xù)十多天的社評已經(jīng)指出目前的高房價問題嚴(yán)重影響了整個社會的發(fā)展，是必須要嚴(yán)厲整治的。抑制高房價涉及到方方面面的調(diào)整，仁人志士們也提出過很多高見，筆者撰寫此文的目的不在于面面俱到，而只是針對怎樣抑制投機(jī)性需求這一導(dǎo)致高房價的根本性因素提出建議。筆者認(rèn)為，要解決高房價問題，需要具備兩方面的因素，第一是決心，第二是正確的策略。能否下定抑制高房價的決心，取決于維持與抑制高房價這兩種決策之間的利弊衡量；在

2、下定決心的基礎(chǔ)上，我們還要認(rèn)清高房價形成的真正原因，才不會被各種眼花繚亂的觀點所迷惑，從而制定出正確的策略。第一部分 抑制高房價的利益衡量為什么必須抑制高房價？群眾不滿意是主要的理由，但我們也應(yīng)當(dāng)理性分析高房價的危害性，以充分論證群眾的不滿意是完全合理的，并非主觀臆斷。首先高房價缺乏存在的合理性，它名不正言不順。這主要涉及第一，我國放開商品房市場、實行住房改革的目的不是為了抬高房價；第二，根據(jù)國外商品住宅交易模式，高房價即使在某些國家存在也不能證明在國內(nèi)就是合理的；對于第一點即住房改革的問題，我們應(yīng)當(dāng)回顧一下上一次住房改革的目標(biāo)。改革以前，房子是公有的，按行政級別和人口多少及工齡等條件配給，分

3、房是一種很重要的福利，所以稱為“福利性分房”。福利性分房制度優(yōu)點在于，職工對住房消費的負(fù)擔(dān)較少，可以將資金更多用于其他方面的消費，戀愛結(jié)婚也不必考慮住房優(yōu)先，這種制度的弊端在于一方面，在上世紀(jì)九十年代，國家財政儲備尚不豐厚，需要投資的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目很多，難以維系這種無償配給體制，最終導(dǎo)致供應(yīng)的房屋質(zhì)量和數(shù)量都無法滿足社會的需求，這樣在上世紀(jì)90年代末開始了第一次房改，原有的公有住房幾乎全部改為私有，同時允許民間資本投資興建商品房，國家給職工發(fā)放補貼，可見國家實行第一次住房改革的初衷就是將住房的國家供給制度改為市場供給制度，這樣既可以使職工們都能住上高品質(zhì)的房屋，又可以節(jié)約國家的財力，這種制度

4、設(shè)計的本質(zhì)是以市場配給的方式供應(yīng)商品房來滿足人們對改善住房的需求，實現(xiàn)“居者有其屋”，這個目標(biāo)并不含有抬高房價，實現(xiàn)土地財政的成分。對于第二點國外高房價問題的引出，是由于一些高房價利益集團(tuán)認(rèn)為國外普遍存在高房價問題，尤其很多年輕人租房子住，因此對國內(nèi)的高房價沒必要大驚小怪。為回應(yīng)這種論調(diào)，我們不妨簡要回顧一下國外房地產(chǎn)市場的基本狀況，發(fā)達(dá)國家的土地基本上是實行私有制度的，住宅之間的交易是自由的，在發(fā)達(dá)國家中心城市，地價和房價都是很昂貴的，富人選擇住在郊區(qū)這樣自然環(huán)境較好的地段，低收入者主要聚居在城市中心，因為他們負(fù)擔(dān)不起交通費用和鄉(xiāng)間別墅的高昂價格，再極端一些，在東京等人口密集的超級都市，中低

5、收入者往往是要租房子住，甚至結(jié)婚也是租房子。前述論調(diào)據(jù)此提出中國出現(xiàn)高房價并不可怕，窮人不配買商品房，年輕人應(yīng)當(dāng)效仿發(fā)達(dá)國家去租房子結(jié)婚，但筆者并不認(rèn)同此觀點，首先中外國情不同，大部分中國人心里觀念短期內(nèi)不可能接受租房結(jié)婚或者長期租房生活的現(xiàn)實，社會上不是有寧可不嫁也不嫁無房者的觀點嗎？如果成千上萬的人因為房子解決不了婚姻問題，維持社會穩(wěn)定的難度可想而知；其次高房價在國外并非存在就是合理，日本地產(chǎn)泡沫的破滅，美國次貸危機(jī)的爆發(fā)都說明高房價對于民眾和政府都不過是一顆糖衣炮彈，等你吃光糖衣發(fā)現(xiàn)原來是炮彈時就為時已晚；再次，發(fā)達(dá)國家普遍的政策也不是鼓勵高房價，為了限制富人占有過多面積的房屋，很多國家

6、政府對超出生活必須的住宅面積要征收不動產(chǎn)保有稅，屬于我們經(jīng)常討論的物業(yè)稅的一種主要形式，由于土地資源是有限的，富人多占土地就等于給國民增加了負(fù)擔(dān)，因此要繳稅來補償社會。所以對于國外高房價問題，我們長期被混淆視聽，只看到高房價在某些國家存在的事實，卻沒有注意背后的因素以及這些國家采取過的抑制高房價的措施，因此我國不能效仿國外高房價政策。高房價不僅缺乏存在的合理性，而且對社會具有很深遠(yuǎn)的危害性。高房價的危害性體現(xiàn)在高房價收益的短期性、有限性以及危害的長期性和全局性，健康的房地產(chǎn)市場能夠為公眾提供充足的房源以及處理閑置房產(chǎn)的機(jī)會，但虛高的房價雖然短期內(nèi)能夠推高GDP，能夠解決一些就業(yè)和地方財政，但它

7、卻嚴(yán)重阻礙了整個社會的發(fā)展，已經(jīng)成為將來社會爆發(fā)危機(jī)的嚴(yán)重隱患，主要表現(xiàn)在：第一，抑制消費，降低老百姓的生活質(zhì)量。中央從1998年就開始號召擴(kuò)大內(nèi)需，但是內(nèi)需對國民生產(chǎn)總值增長的貢獻(xiàn)卻在逐年下降，最主要的因素就是節(jié)節(jié)攀升的房價，預(yù)備買房的人需要攢錢，買了房的需要還貸，全家三代人積蓄才能供得起一間中等面積的房屋，老百姓自然要緊衣縮食，沒法再追求稍高檔次的消費，生活質(zhì)量也就無法提高，同時在城市由于高房價原因迫使年輕人婚期推遲到大約30歲，很多人并非自愿推遲而是不得已，社會上流行這樣的語錄80后三十難立，連國務(wù)院高官都坦言靠工資買不起房，可見高房價則是生活質(zhì)量下降的重要因素；第二；擴(kuò)大了社會各階層的

8、收入差距。我國的基尼系數(shù)是很高的，今年兩會中有代表反映10%的人掌握了社會45%的財富，而且多年來的數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，高收入階層與中低收入階層的收入差距逐年拉大，其中炒房產(chǎn)就是以錢生錢的高效手段之一，最近有報道新興高收入階層有80%都是從事房地產(chǎn)業(yè)，一些炒房團(tuán)甚至利用手中的資金推高房價，像炒證券一樣牟取暴利，從而利用不斷升高的房價來使自己的資產(chǎn)升級，而窮人則為這種高房價被迫買單，財富就是通過這樣的方式迅速從廣大的中低收入階層集中到炒房者手中，試問這種模式下，收入差距怎可能不越來越大？； 第三，影響社會的穩(wěn)定。前文談到高房價的兩種惡果即生活質(zhì)量降低和收入差距拉大及因此而引發(fā)的婚姻為婚房所累問題大都在

9、間接方式上影響社會的安定，降低中低收入階層對社會的忠誠度，實際上高房價對社會安定還會造成一項直接而影響力長久的削弱，即造就一批房產(chǎn)壟斷者，這是因為房產(chǎn)與大多數(shù)商品不同，它必須附著在土地之上，由于土地資源的有限性，房產(chǎn)也就是相對有限的商品，我國為確保耕地的紅線，不可能無限制供應(yīng)土地，而且適合供開發(fā)住宅的土地也不可能都用來建設(shè)住宅，因此筆者擔(dān)心，隨著一些富有階層依賴房產(chǎn)以錢生錢，那么未來極有可能出現(xiàn)的情形是這些富有階層將持有越來越多的房產(chǎn)，以致壟斷大部分的房產(chǎn)，這種現(xiàn)象可能先從中心城市這樣吸引力較高的地段開始，逐漸向城郊乃至鄉(xiāng)村蔓延，最后中低收入階層將無房可住，房產(chǎn)是人們生存的根本，如果出現(xiàn)房產(chǎn)兼

10、并壟斷，很可能會對社會穩(wěn)定造成較大負(fù)面影響； 第四，造成土地資源的嚴(yán)重浪費。虛高的房價使得大多數(shù)剛性需求長期得不到滿足，同時又出現(xiàn)大量閑置的房屋，這包括高收入階層購買大量房屋，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自己的生活需要，同時開發(fā)商為追求高房價也在捂盤，同樣造成大量閑置土地和樓盤，造成土地資源的嚴(yán)重浪費；第五，對社會其他方面造成連鎖負(fù)面效應(yīng)，制約其他行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。事實上房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)舉足輕重，影響著上、下游很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，地方的財政也主要依靠房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對國家的貢獻(xiàn)我們是有目共睹的，但是凡事都是過猶不及，虛高的房價所帶來的暴利促使這個行業(yè)過度膨脹，影響到其他相關(guān)甚至不相關(guān)的行業(yè)的發(fā)展

11、，首先上下游相關(guān)行業(yè)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)業(yè)，一損俱損、一榮俱榮；其次，高房價也影響到與房地產(chǎn)不相關(guān)或者關(guān)聯(lián)性較小的行業(yè)，主要體現(xiàn)在擠占了它們的融資空間和人力資源來源，市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)是通過向商業(yè)銀行借貸和發(fā)行證券等市場手段來融資，而市場中尋租的游資不是慈善機(jī)構(gòu)，它要按照市場價值規(guī)律運作，也就是它一般遵循短期、高效和優(yōu)質(zhì)的原則，即投資那些資本循環(huán)周期短、收益率高且市場發(fā)展前景良好的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)這種高回報行業(yè)在這幾方面表現(xiàn)的確遠(yuǎn)優(yōu)于很多不相關(guān)行業(yè)，因此社會資本迅速向房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)集中，甚至主動送貨上門，其他行業(yè)費盡心機(jī)卻很難獲得必需的發(fā)展資本，同樣人力資源作為一種市場要素大體也是遵循這種規(guī)律配給，這

12、樣其他行業(yè)的生存和發(fā)展空間就被侵占了。房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展對國家整體經(jīng)濟(jì)與社會的負(fù)面影響遠(yuǎn)不止于此，在更加宏觀的層面上，它正在一定程度上阻礙著我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，我國被譽為 “世界工廠”，成為實實在在的勞動密集型產(chǎn)業(yè)的大國，高新產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展相對緩慢，客觀的說，造成這種現(xiàn)象的原因有很多，但是高房價同樣是一只巨大推手，這是因為首先房地產(chǎn)業(yè)本身就是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，它的上下游產(chǎn)業(yè)大多屬于這種產(chǎn)業(yè)，不要求較高技術(shù)和資本就可以經(jīng)營，其次高房價使得此行業(yè)的從業(yè)者不用花費心思去研發(fā)、提高管理依然能夠獲得高額利潤，從而維持了以低端勞動為主要形式的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，同時它擠占高級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的空間，限制了這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

13、，從而阻礙了全社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，大英帝國的衰落就是最好的例子，稱霸世界三百年的日不落帝國以其廣闊的殖民地而雄踞世界霸主地位，但正所謂成也蕭何敗也蕭何，殖民地廣大使得英國的工業(yè)資本滿足于低成本勞動力的優(yōu)勢，沒有動力去實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，最終很快被新興的美國和德國所取代，中國今后如果只滿足于房地產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的GDP，全社會的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級就會受到影響，就要在核心技術(shù)和高端人才方面受制于人，降低國家的競爭力，距離發(fā)達(dá)國家行列只能是漸行漸遠(yuǎn)；以上是我國房地產(chǎn)業(yè)高房價嚴(yán)重的負(fù)面影響，我們可以將這些危害總結(jié)為一條，即高房價已經(jīng)嚴(yán)重影響到中國社會的可持續(xù)發(fā)展，嚴(yán)重違背了科學(xué)發(fā)展觀的要求。當(dāng)然要進(jìn)行利弊衡量，就不能不

14、談如果抑制高房價將會產(chǎn)生什么樣的后果，此前有開發(fā)商聲稱如果中央調(diào)控房地產(chǎn)、抑制高房價，中國房地產(chǎn)市場就會崩盤，中國經(jīng)濟(jì)就會垮掉，筆者認(rèn)為這些利益集團(tuán)以此作為王牌恰恰顯示他們的虛弱，中央抑制高房價的行為并不是要摧毀房地產(chǎn)市場，而是要擠兌其中的泡沫，使房地產(chǎn)市場恢復(fù)正常的供求關(guān)系，不再依賴暴利為生，能夠預(yù)見的是即使出現(xiàn)房價回落的局面，房地產(chǎn)市場也絕不會崩盤，因為中國的剛性需求足以維持一個健康的市場所必需的市場需求，同時房價回落意味著房地產(chǎn)業(yè)必須同其他競爭程度較高的行業(yè)一樣注重管理、注重研發(fā)，向集約化方向發(fā)展，這個過程可能出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，但最后能夠生存下來的開發(fā)商必然是競爭力強且頗具規(guī)模的企業(yè)，市場不

15、但不會萎縮，還會步入良性發(fā)展的新階段，一些目前普遍存在的樓房質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)管理等問題隨著開發(fā)商質(zhì)量的提高隨之也會得到解決，這樣房地產(chǎn)業(yè)才能形成健康發(fā)展的局面，才能為整體國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。綜合以上利弊衡量，我們當(dāng)務(wù)之急是應(yīng)當(dāng)探索一條適合中國現(xiàn)狀的解決高房價問題的路徑，從中央到地方都應(yīng)當(dāng)具有這樣的決心。第二部分 導(dǎo)致我國高房價的根本原因既然要下決心解決高房價問題，我們應(yīng)當(dāng)明確幾項前提，首先是我國商品房價格畸高的原因有哪些、根本原因是什么以；其次，政府對待高房價的態(tài)度、政府采取過哪些措施、這些措施的效果是怎樣的、為什么導(dǎo)致了這樣的效果。只有分析出高房價問題的根本原因，并參考目前政府

16、曾采取過的措施的得失，我們才能夠在此基礎(chǔ)上探尋更加有效的方法。對于為什么造成商品房價格畸高，社會輿論并沒有一致的觀點，筆者總結(jié)了一下，至少存在以下幾種主要的論調(diào)：第一，土地成本；第二，開發(fā)商捂盤；第三，官員的盤剝；第四，剛性需求；第五，房產(chǎn)投機(jī)。那么這幾種原因中哪些是根本原因呢？我們來逐一分析，先來看土地成本，我國建設(shè)用地大量采用招拍掛的形式，很多住宅用地的情況也是如此，從遠(yuǎn)期看強制拆遷行為被規(guī)范化之后，征地成本只可能越來越高，這些成本最終會轉(zhuǎn)嫁給買房者的，所以土地價格是影響房價的一項重要因素，同時官員的盤剝的確存在，從近幾年公布的反腐成果看，房地產(chǎn)行業(yè)高官落馬最多，在此不列舉，蝸居已經(jīng)把這些

17、貪官抽象為一個代表宋思明，所以房產(chǎn)腐敗問題也推高了房價，但土地成本與房產(chǎn)腐敗都不是導(dǎo)致高房價的根本原因，我們將在后文進(jìn)行解釋；然后是剛性需求問題，剛性需求主要體現(xiàn)在婚房和學(xué)區(qū)房兩個方面，數(shù)量很龐大，也是推高房價的重要因素；談到房產(chǎn)投機(jī)，最典型的是炒房團(tuán)，所到之處房價無不飆升，此外還包括大量國內(nèi)國際游資也是隱形推手，同時一些相對富裕的家庭也常常掌握多處房產(chǎn)，其目的往往并不是用于居住，而是用來倒賣或者出租盈利。捂盤在本質(zhì)上也是一種投機(jī)，開發(fā)商蓋好房子不賣，等待漲價或者推高價格再出售，都屬于投機(jī)行為。 在列舉上述原因之后，我們要進(jìn)一步找出導(dǎo)致高房價的最根本原因，即導(dǎo)致高房價的必要條件，筆者認(rèn)為根本原

18、因就是房地產(chǎn)市場中的投機(jī)性需求。首先，剛性需求是人們正常的需要，滿足這種需要是我們的房產(chǎn)政策和法律制度所要追求的目標(biāo)，我們常說社會主義初級階段最根本的社會矛盾就是落后的生產(chǎn)力不能滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)、精神和文化需要，社會在發(fā)展，再考慮到中國人的傳統(tǒng)心理，政府不可能也不應(yīng)該要求公民退回到滿足于租房過日子的狀況，而是應(yīng)當(dāng)想辦法滿足人們對于住房的剛性需求，實際上這種剛性需求也不是過高的奢望，人們并不要求都像美國中高收入者那樣享有海濱別墅，只求能有基本的容身之所，剛性需求是不可以消除或改變的，因為它不是高房價的根本原因，而恰恰是我們抑制高房價的動力所在。其次，與剛性需求相對應(yīng)的是捂盤和炒房等投機(jī)

19、行為，筆者認(rèn)為這兩項因素恰恰是我們要找的決定性因素，它們在推高房價的過程中扮演決定性的角色，這是因為即使能夠解決其他方面的因素，只要這兩項因素的仍然活躍，房價皆不可能下降，根源就在于房地產(chǎn)市場中土地資源的有限性與購房需求的無限制之間的矛盾。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)一般原理，商品的價格是由供求決定的，供不應(yīng)求時商品價格就會看漲，但無論怎樣漲，都是以需求所能負(fù)擔(dān)的上限為準(zhǔn)的，房地產(chǎn)市場也必然符合這項基本原理，但房地產(chǎn)市場的供求模式卻與普通商品市場有很大的不同，因為房產(chǎn)是建設(shè)在土地之上的，而土地的供給是政府按照規(guī)劃實行有限供給的，這就是土地資源的有限性，所以商品住宅的供應(yīng)量也是有限的，這樣房地產(chǎn)市場是天然的帶有一

20、定的壟斷性的，這一點無可厚非。但我國對于商品房這種稀缺資源的買賣沒有任何資格限制，房子的買賣與普通商品同樣的自由，只要出得起價錢就可以隨意購買，因此買房者是相對無限的，這樣商品房就成為稀缺產(chǎn)品而供不應(yīng)求，結(jié)果就是賣方處于相對壟斷地位而買方處于激烈競爭地位，如此市場中賣方掌握定價權(quán)，只要還有買家能夠承受，賣家就可以抬高價格。那么買家能夠承受到什么程度呢？理論上大部分剛性需求應(yīng)當(dāng)來自中低收入階層，房價應(yīng)當(dāng)不超過剛性需求的上限，然而即使是二三線城市的房價也遠(yuǎn)超過中低收入階層的承受能力，這樣我們就很清楚的判斷出是剛性需求之外的購買力抬高了房價，使得哄抬房價者肆無忌憚，其中有一些是富有階層為滿足自己奢侈

21、生活產(chǎn)生的需求，比如超大面積的商品房，我們姑且稱之為“奢侈性需求”，他們有實力不求最好但求最貴，但更多的是炒房這種投機(jī)行為，我們這里探討的炒房不僅僅是炒房團(tuán)，還包括其他以轉(zhuǎn)賣升值或者以資產(chǎn)保值、增值為目的的購房需求，這就是房地產(chǎn)市場中的“投機(jī)性需求”，這些需求所產(chǎn)生的購買力的絕對數(shù)量相當(dāng)可觀，而且炒房者往往不惜高價也要購房，這些不惜高價的奢侈性需求和投機(jī)性需求構(gòu)成了前述那些超出剛性需求之外的購買力，為賣方抬高房價開拓很大的空間，當(dāng)然為了改善自身居住條件，賣掉原有住宅購買新的住宅這種情形就不應(yīng)當(dāng)算作投機(jī)性需求。此外開發(fā)商囤地、捂盤也是決定性因素之一，這些行為代表了投機(jī)性供給，與投機(jī)性需求概念類似

22、，投機(jī)性供給也是以是否符合自住需求為標(biāo)準(zhǔn)，它的主體主要包括開發(fā)商、炒房者，他們向市場供給的房源如果不是滿足自住基本需求，比如供應(yīng)超大型商品房，或者為牟取暴利囤房、囤地或者捂盤，投機(jī)性供給加劇了市場供求的不平衡，使得開發(fā)商和其他賣家能夠在一定時間內(nèi)減少市場供應(yīng)，人為加劇供不應(yīng)求的局面，決定權(quán)和話語權(quán)迅速導(dǎo)向供應(yīng)方開發(fā)商，以及間接供應(yīng)方炒房者，廣大中低收入階層逐漸淪為受剝削者。一句話概括，即是房地產(chǎn)市場中扭曲的供求關(guān)系從根本上導(dǎo)致了高房價。通過上述分析，我們不難得出這樣的結(jié)論，只要商品房可以不受限制的購買，只要開發(fā)商可以不受限制的囤地、捂盤，房地產(chǎn)市場就依然是賣方市場，房價就沒有理由回落，或者哪怕

23、是相對于工資漲幅的回落，奢侈性需求、投機(jī)性需求和投機(jī)性供給是導(dǎo)致高房價的根本原因。當(dāng)然投機(jī)性需求較之投機(jī)性供給更為重要，因為市場的形成，必然是先有需求才會產(chǎn)生供給，供給永遠(yuǎn)是圍繞需求運行的。所以奢侈性需求、投機(jī)性需求又是根本中的根本。最后我們再來分析土地成本與房產(chǎn)腐敗，假設(shè)房地產(chǎn)市場的供求是正常的，那么商品房的買賣應(yīng)當(dāng)遵循剛性需求的上限，那么開發(fā)商就會量入為出，如果拍賣價格過高，腐敗成本過高，開發(fā)商無法通過市場將這些高昂成本轉(zhuǎn)嫁，也就無法抬高房價，逐漸的通過市場調(diào)節(jié)，土地成本和腐敗成本都會回落到合理的價位。所以，土地成本和房產(chǎn)腐敗在高房價問題中都只是配角，并不是這兩項問題不需要解決，而是我們不

24、應(yīng)期待單純依靠解決這兩項問題來解決高房價問題。第三部分 抑制高房價的新建議既然已經(jīng)分析出導(dǎo)致高房價的根本原因，筆者擬提出一項新的解決高房價的辦法，未必盡善盡美，但求拋磚引玉，開啟一種新的模式。抑制高房價的政策需以徹底抑制奢侈性需求和投機(jī)性需求為目標(biāo)，實施直接性的調(diào)控措施，才能打到高房價的七寸，其他的輔助措施再跟進(jìn)，形成協(xié)調(diào)運作的系統(tǒng)，各項措施就會形成合力，高房價問題不難解決。這里有兩個關(guān)鍵性問題需要澄清，其一，為什么要采取直接性調(diào)控措施；其二，為什么要樹立徹底清除投機(jī)性需求的目標(biāo)？對第一個問題，間接性的調(diào)控措施利用稅率、利率等間接性手段，實現(xiàn)目標(biāo)所需要的周期較長，且需要借助其他社會力量的協(xié)助，

25、因此影響目標(biāo)達(dá)成的外界因素較多，所謂“夜長夢多”，調(diào)控效果的變數(shù)也就明顯增加。比如2008年曾推行過一些抑制高房價的利率信貸等措施，后來遇到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，效果并不十分理想。直接性調(diào)控措施體現(xiàn)更多的強制性措施，比如一戶限購一房的措施，雖然激烈些，但收效較快，且不易受其他中間因素的影響，行文至此，對于時下的一種觀點不得不簡要評論，即很多人認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場，只能采取稅收、利率等間接手段，否則就是退回到計劃經(jīng)濟(jì)模式，筆者認(rèn)為這種觀點是錯誤的，市場經(jīng)濟(jì)與計劃經(jīng)濟(jì)模式的本質(zhì)區(qū)別不在于政府干預(yù)手段是直接還是間接，而是看干預(yù)的目的和效果是否以維系健康的市場為標(biāo)準(zhǔn)，無論是間接性調(diào)控措施還是直接性調(diào)控措施，只要是

26、以維系健康的市場和供求為目的，就仍然屬于市場經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控范疇；對第二個問題，調(diào)控措施如果不是以徹底清除投機(jī)性需求和奢侈型需求為目的，即使能起到暫時性的效果，只要不合理需求的因素還存在，就難以防止高房價的死灰復(fù)燃，即使是當(dāng)下不動產(chǎn)保有稅呼之欲出，一些炒房者仍逆勢大量購房就是最好的例證，而且這種調(diào)控只是削弱了那些實力較弱的炒家，其副作用卻可能促使投機(jī)行業(yè)的“優(yōu)勝劣汰”，一旦這些投機(jī)者壯大到壟斷的地步，形成前文所說的房產(chǎn)兼并的局面，就會尾大不掉。通過以上分析，我們能夠明確應(yīng)當(dāng)以直接性調(diào)控措施徹底清除投機(jī)性需求為制定抑制高房價政策的基本方向，在此基礎(chǔ)上還要注意圍繞以下原則展開，就不會出現(xiàn)原則性偏差：

27、一是堅持為公民提供必要的住房是社會主義國家的義務(wù)，政府要為居者有其屋而努力，保障各階層對住房的剛性需求，這一條既是原則也是目的；二是堅持市場化的住房供給模式，堅持以商品房作為滿足居民自住需求的主要手段，無論采取何種調(diào)控手段，最終都是為了維系健康的房地產(chǎn)市場；三是普通商品住房的功能就是為了滿足居民自住需求，禁止將其作為賺取暴利的工具，通過這個方式，將社會游資吸引到有利于社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的行業(yè)中去。這三項原則也是對以上論述的總結(jié)。筆者在此建議實行對商品房限量購買制度，這項制度的主要內(nèi)容包括：1、對住宅的類別作出統(tǒng)一的界定，區(qū)分出普通商品住宅和奢侈型住宅，前者主要是用于滿足中低收入階層的自住需求，特

28、點是居住密度較大，利于節(jié)約土地，目前大多數(shù)的高層和多層住宅以及保障性住房都應(yīng)當(dāng)包含在普通商品住宅類別中，奢侈型住宅則主要是那些別墅類住宅、超大面積且所占土地利用率較低的住宅，比如海景別墅、聯(lián)體別墅都應(yīng)當(dāng)劃入此類，由于這種類型的住宅居住條件優(yōu)越，土地利用率較低，用途也主要是為了滿足高檔次生活標(biāo)準(zhǔn)而不是為了生存所必要的需求，所以政府應(yīng)當(dāng)將其劃入奢侈型住宅類別，限制其建造的數(shù)量，但是不能再限制高收入者購買此類住宅的數(shù)量，通過這樣的政策，引導(dǎo)游資投向高端住房。2、確定自住性需求面積，即頒布統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確定居民滿足自住所必需的居住面積，這種面積的計算筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照個人平均居住面積計算比較合理。3、規(guī)定居

29、民只能購買一定面積的商品房，注意，這項限制的前提是購買普通商品住房受到限制，購買別墅是不受限制的，至于限購的面積，政府可以根據(jù)調(diào)研情況具體來確定，甚至可以參考物業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)，具體做法是以家庭為單位，將家庭擁有的普通商品住宅面積除以家庭成員人數(shù)，得出的數(shù)值即是成員平均居住面積，如果該戶居民的平均居住面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定的居住標(biāo)準(zhǔn)，該戶就不能再購買普通商品住宅，除非該戶先處理掉多余的面積，但成年家庭成員另立門戶的除外。筆者此建議與一戶限購一套房的想法并不相同，雖然都是直接性調(diào)控，但限購二套房的打擊誤差比較大，即使購買兩套小面積住宅，很可能還不能滿足自住需求，而相比之下，以個人居住面積作為限購的標(biāo)準(zhǔn)，更為

30、精確。上述三點是新建議的主要方面，這些建議如何實現(xiàn)抑制奢侈性需求和投機(jī)性需求功能的呢？此建議若得到采納，奢侈性需求和投機(jī)性需求的主體即使富可敵國，也只能購買限量的普通商品住房，由于這些人人數(shù)較少，他們抬高房價的能力就會受到嚴(yán)重削弱，同時由于此建議規(guī)定必須賣掉多余的面積才能購買新的普通商品住房，即使他們轉(zhuǎn)賣自己的普通商品住房，也只是在自住性需求范圍內(nèi)，不會產(chǎn)生投機(jī)性供給和投機(jī)性需求，這樣就可以最大限度內(nèi)清除投機(jī)性需求和奢侈型需求，并能有效防止這些不合理需求的反彈。4、通過調(diào)研論證制定詳細(xì)周密的實施方案限制購房面積牽涉眾多的利益，必須制定詳盡的實施方案，否則政策就可能適得其反，筆者能夠想到的包括以

31、下的部分：第一，個人住房面積的確定標(biāo)準(zhǔn)。筆者提出的措施具有一定的適應(yīng)性，即使家庭成員變動也不會發(fā)生個人平均居住面積漏算的可能，如果遇有離婚、繼承等增減人口變化，應(yīng)當(dāng)報主管部門重新核定個人居住面積，否則采取對新購房屋不予登記等限制措施。同時個人享有的保障性住房面積也應(yīng)當(dāng)計入個人住房實際面積之中。第二，確定個人應(yīng)當(dāng)享受的住房面積上限。這也就是個人能夠購買的普通商品住宅的最大面積，這個數(shù)值可以參考物業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)，但不能摻雜進(jìn)財富多寡、行政級別高低等因素，因為我們要實行的措施不是開歷史倒車，不是要退回到計劃經(jīng)濟(jì)福利分房的時代，按照此措施個人實際住房面積若已經(jīng)超過其應(yīng)當(dāng)享受的住房面積上限，原則上就不能在購

32、買新的普通商品房屋，但是可以去購買高檔別墅，這就體現(xiàn)作為生存必需品的住房，是用來保障人們的生存權(quán)的，不能當(dāng)作投機(jī)炒作對象。第三，與其他措施配合，發(fā)揮綜合性調(diào)控措施的優(yōu)勢。限量購房的措施起到關(guān)鍵性的作用，但其他措施的作用也不能忽視，通過前文分析我們能夠清楚，限量購房屬于抑制投機(jī)性需求方面的措施，同屬于此類型的調(diào)控措施還包括物業(yè)稅，即使采取限量購房的措施，物業(yè)稅也還是十分必要的，而且二者在調(diào)控領(lǐng)域與功能方面還是互補的，對于限量購房的措施而言，無論是制定暫時性的政策還是待時機(jī)成熟時以立法形式確定下來，都必須遵守一條原則不能朔及既往，對于已經(jīng)擁有超過個人自住需求面積的居民，我們不能要求他把多余的房子限

33、期賣掉，那對他是不公平的，但是我們可以征收物業(yè)稅，如果他愿意負(fù)擔(dān)物業(yè)稅，就可以保留那些超出的面積，對新措施實施以后購買房屋，因所購單套房屋面積超過自住需求的，或者因繼承、離婚等原因?qū)е伦》棵娣e超過自住需求的，這些屬于非主觀原因造成的超過自住需求面積情形，同樣不能強迫所有人賣掉多余的面積，而是應(yīng)當(dāng)課以物業(yè)稅，所以物業(yè)稅和限量購買措施在調(diào)整領(lǐng)域及調(diào)整階段方面是相輔相成的。當(dāng)然，對那些囤房的炒房者而言，征收物業(yè)稅同樣也是抑制投機(jī)型供給的一種調(diào)控手段。除此之外，為方便人們在購新房之前處理掉超出面積的房產(chǎn)，可以嘗試設(shè)置一種緩沖區(qū)的制度，即允許市場中成立房產(chǎn)交易公司，欲處理房產(chǎn)者可以按市場價值將房屋賣給這些公司，但是可以保留居住權(quán)直至新房交付，這些交易公司起到了緩沖區(qū)的作用，這就解決了限購制度所帶來的為購新房而先出售舊房引發(fā)的暫時無處居住的尷尬，也解決他們急于出手舊房又擔(dān)心賣