835108042中國(guó)莆田糧油食品城營(yíng)銷思路報(bào)告（77頁）

1、 立足項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造項(xiàng)目最大價(jià)值 以專業(yè)糧油市場(chǎng)為軸心 二大重點(diǎn) 專業(yè) 糧油市場(chǎng) 倉儲(chǔ)區(qū) 糧油交易 電子商務(wù)中心 星級(jí)酒店 加工區(qū) 糧食展示、交易市場(chǎng) 商住配套區(qū) 辦公住宅 運(yùn)用好軸心帶動(dòng)性 軸心配套支持 如何做好軸心 軸心與配套聯(lián)運(yùn) 先要打通任督二脈 任脈是政府的優(yōu)惠政策 督脈是政府對(duì)糧油及副食品企業(yè)的政策性引入。 任脈 督脈 政府的優(yōu)惠政策 政府引導(dǎo)糧油企業(yè)入駐 打通了任脈,其它脈 自然就通了.即政府 的優(yōu)惠政策是開展 其它營(yíng)銷工作的起 點(diǎn)與導(dǎo)火線,如對(duì)以 后的招商是極其重 要的,一脈通則百脈 通. 政府利用自身的行 政職能對(duì)知名糧油 企業(yè)的引導(dǎo)與促進(jìn) 其入駐,將后后期的 其他商家的入

2、駐與 整個(gè)專業(yè)糧油市場(chǎng) 的打造產(chǎn)生巨大的 影響. l糧油交易電子商務(wù)中心 l糧油展示、交易市場(chǎng) l糧油檢測(cè)中心 l星級(jí)酒店 l商住配套區(qū) l辦公住宅 l倉儲(chǔ)區(qū) 糧油交易電子商務(wù)中心 糧油展示、交易市場(chǎng) 糧油檢測(cè)中心 倉儲(chǔ)區(qū) 星級(jí)酒店 商住配套 品質(zhì)住宅 必備配套 拓展配套 多元化、復(fù)合 糧油市場(chǎng) 專業(yè) 糧油市場(chǎng) 倉儲(chǔ)區(qū) 糧油交易 電子商務(wù)中心 星級(jí)酒店 加工區(qū) 糧食展示、交易市場(chǎng) 商住配套區(qū) 辦公住宅 糧油糧油 個(gè)體個(gè)體 時(shí)代時(shí)代 生產(chǎn)中心生產(chǎn)中心 商貿(mào)中心商貿(mào)中心 糧油 市場(chǎng) 時(shí)代 第三產(chǎn)業(yè) 中心 智能城市 糧油 品牌 時(shí)代 糧油 混合 時(shí)代新糧油 模塊 l糧油交易電子商務(wù)中心 l糧油展示、

3、交易市場(chǎng) l糧油檢測(cè)中心 l星級(jí)酒店 l商住配套區(qū) l辦公住宅 l倉儲(chǔ)區(qū) 主脈絡(luò) 任脈 督脈 政府的優(yōu)惠政策 政府引導(dǎo)糧油企業(yè)過入 1-8月份市場(chǎng) 運(yùn)行特征 開發(fā)投資 持續(xù)增長(zhǎng) 施工面積 繼續(xù)上升 銷售價(jià)格 升幅緩慢 有價(jià)無市 存量房 交易量下降 銀根緊縮 促銷盛行 市場(chǎng) 發(fā)展特點(diǎn) 價(jià)格多少?樓市如何?關(guān)注什么? 市中心區(qū)域:5300 邊緣區(qū)域:4200 仙游:3200,楓亭2400 涵江:3650 秀嶼:2900 投資性購(gòu)房減少 自住型為主 觀望情緒漸濃 價(jià)格 園林景觀 物業(yè)管理 工程質(zhì)量 土地?cái)?shù)次流拍 有價(jià)無市宏觀政策 發(fā)展趨勢(shì) 市場(chǎng)需求 銷售價(jià)格戶型消費(fèi)者樓盤規(guī)模 需求 仍然旺盛 升幅緩

4、慢趨小化注重“三品”大型社區(qū) 行業(yè)處于產(chǎn)品階段 汽車站以中心與濱海為中心二大開發(fā)板塊 本區(qū)常駐居民為主要目標(biāo)消費(fèi)群體 自用型為主要用途 本區(qū)高檔住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格為2400元/左右 存在較大的需求量，但購(gòu)買力整體偏弱 自建房現(xiàn)象普遍，影響了商品房的銷售 楓 亭 判 研 項(xiàng)目背景 建立糧油食品城 可有效解決我市及至 整個(gè)海西的糧油供需 矛盾問題。 建立糧油食品城是推動(dòng) 莆田經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要。 建立糧油食品城可帶動(dòng) 糧油相關(guān)行業(yè)的共同發(fā)展。 楓亭的城市化建筑需要糧油 食品城這樣的標(biāo)志性建筑。 項(xiàng)目背景 我們的優(yōu)勢(shì)在哪里? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：莆田南大門，海西樞紐地帶。 交通優(yōu)勢(shì)：高速貫通，港口眾多。 品牌文化優(yōu)

5、勢(shì)：萬壽塔、蔡襄陵園、鋪頭安 蒼宮等。 產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)：集交易、加工、倉儲(chǔ)、物流、 信息流等綜合功能為一體。 政策優(yōu)勢(shì)：市“十一五”重點(diǎn)工程，享重點(diǎn)建 設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)惠政策。 swot 我們的劣勢(shì)在哪里我們的劣勢(shì)在哪里? ? 環(huán)境劣勢(shì)：環(huán)境劣勢(shì)：福廈路的噪音影響。福廈路的噪音影響。 氛圍劣勢(shì)：氛圍劣勢(shì)：商業(yè)氣氛較淡，配套尚不商業(yè)氣氛較淡，配套尚不 完善。完善。 基礎(chǔ)劣勢(shì)：基礎(chǔ)劣勢(shì)：楓亭作為糧食物流集散地楓亭作為糧食物流集散地 的基礎(chǔ)較為薄弱。的基礎(chǔ)較為薄弱。 swot 我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里? 交通機(jī)會(huì)：周邊規(guī)劃多條干道。 基礎(chǔ)機(jī)會(huì)：市擬投入資金億元新建 個(gè)糧食精深加工項(xiàng)目。 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：首個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，無競(jìng)

6、爭(zhēng)對(duì)手。 政策機(jī)會(huì)：政府大力支持，專項(xiàng)優(yōu)惠政策。 swot 我們的威脅點(diǎn)在哪里? 市場(chǎng)：存在觀望情緒。 經(jīng)驗(yàn)：第一次進(jìn)軍專業(yè)地產(chǎn)，少經(jīng)驗(yàn)。 規(guī)模： 規(guī)模較 小，較難形成規(guī)模效應(yīng)。 swot 客戶客戶 知名連鎖糧油商家 全國(guó)糧油及副食品品牌連鎖企業(yè)中國(guó)品牌或老字號(hào)糧油及副食品企業(yè) 國(guó)際糧油及副食品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)糧油副食品加工相關(guān)行業(yè)商家 相關(guān)糧油配套商戶 省內(nèi)外及海峽兩岸糧油及副食品企業(yè)全國(guó)有發(fā)展?jié)摿Φ募Z油及副食品企業(yè) 商業(yè)客戶 原周邊區(qū)域居住人群 當(dāng)?shù)鼗辇g青年投資客戶 商業(yè)店面經(jīng)商者就近居住者周邊企業(yè)、領(lǐng)導(dǎo)和高端收入人群 當(dāng)?shù)卣畣挝还珓?wù)員 周邊附近居民出國(guó)或做生意成功人士 住宅客戶 全國(guó)各地

7、糧油企業(yè) 外來人口 楓亭鎮(zhèn)區(qū) 楓亭周邊 鄉(xiāng)村 客戶定位的區(qū)域設(shè)定 區(qū)域 以“本地客戶為主、外地客戶并輔；本土聚焦與外圍輻射”的客戶拓展之路 大量認(rèn)籌 快速去化 集中解籌 品牌 品位 品牌： 樹立項(xiàng)目形象 品位： 拉升品牌價(jià)值 品質(zhì) 品質(zhì)： 確實(shí)品味品牌 莆田糧油食品城 品格 品格： 回歸開發(fā)商開發(fā)理念 項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān) 專案經(jīng)理 銷售主管策劃專員客戶服務(wù)主管 銷售人員 銷售人員 客戶主管助理 pr sp 研討會(huì) 新生活 體驗(yàn) 開盤活動(dòng) 聯(lián)盟合作 vip卡發(fā)售 產(chǎn)品推介會(huì)產(chǎn)品推介會(huì) 區(qū)域巡展 團(tuán)購(gòu)活動(dòng) 各地 房展 行業(yè) 協(xié)會(huì) 組團(tuán) 看房 刊物雜志 渠道 營(yíng)銷 媒體 報(bào)道 行業(yè) 展會(huì) 重要 節(jié)點(diǎn) 行業(yè)協(xié)會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì) 有選擇性地參加地區(qū)房展會(huì)、糧油及副食品專業(yè)展示會(huì)、莆商懇親會(huì) 各地展覽各地展覽 促進(jìn)糧油及副食品商會(huì)成立 組團(tuán)看房組團(tuán)看房 以各地媒體宣導(dǎo)、內(nèi)部客戶介紹等形式，至相關(guān)城市組織客戶到現(xiàn)場(chǎng) 媒體報(bào)道媒體