會所經(jīng)營方案

1、會所經(jīng)營方案 會所經(jīng)營方案內(nèi)容 1、會所概況及經(jīng)營模式 2、會所三個階段的經(jīng)營預(yù)測 3、會所開辦費 4、會所經(jīng)營建議 一、會所概況及經(jīng)營模式 會所概況會所概況 項目的會所位于商業(yè)裙樓4樓，總 建筑面積6346，樓高5米。會所 性質(zhì)屬于經(jīng)營性商業(yè)資產(chǎn)，具有獨 立商業(yè)產(chǎn)權(quán)。銷售計積表顯示功能 為“文體活動用房” 會所日常運營中，一樓會所大 堂、四樓會所主體及五樓部分架空 層作整體經(jīng)營考慮。 一、經(jīng)營定位及目標一、經(jīng)營定位及目標 經(jīng)營定位經(jīng)營定位 1、“專業(yè)型+小區(qū)型”綜合會所； 2、會員制管理會所； 3、奢華享樂型會所。 經(jīng)營目標經(jīng)營目標 1、小區(qū)服務(wù)為主，商業(yè)經(jīng)營為輔； 2、項目收支平衡，達到良

2、性經(jīng)營。 二、會所功能設(shè)計二、會所功能設(shè)計 p康體設(shè)施： 健身房、游泳池、 乒乓球室、棋牌 室、桌球房 p商務(wù)、休閑設(shè)施： 紅酒雪茄房、自“主”空間、商務(wù)中 心、多功能室 p兒童活動設(shè)施： 寶寶club 整個會所將覆蓋無線上網(wǎng)系統(tǒng)整個會所將覆蓋無線上網(wǎng)系統(tǒng) 三、會員制管理三、會員制管理 會員類別收費標準服務(wù)內(nèi)容 金卡年費：6000元/年 免費享受游泳、健身、桑拿、水力按摩池 等服務(wù)；其他消費八折優(yōu)惠 銀卡 預(yù)存金：2000元 （每次續(xù)充值500元起） 每次消費從預(yù)存金中扣除 業(yè)主卡 預(yù)存金：800元 （每次續(xù)充值500元起） 所有消費八折優(yōu)惠 四、會所客源分析四、會所客源分析 周邊公寓客源分析

3、周邊公寓客源分析 總戶數(shù)超過總戶數(shù)超過5000戶，居住人口逾萬。戶，居住人口逾萬。 富力愛丁堡國際公寓 嘉裕禮頓陽光 柏林國際公寓 馬賽國際公寓 富力史丹尼國際公寓 凱旋新世界新凱公寓 雙城國際公寓 新大廈 星辰財富港 星匯國際公寓 項目銷售及業(yè)主入住時間項目銷售及業(yè)主入住時間 推售階段銷售重點 1、2月（春節(jié)前后）加推1棟26層以上單元復(fù)式儲客 3、4月（提升檔次）3、4棟復(fù)式；4棟大戶型 5、6月（銷售高峰）全部在售產(chǎn)品 7-9月（保溫銷售）2套頂層復(fù)式；全部在售產(chǎn)品 10月（清貨期）余貨 2010年1-11月 項目銷售期 2011年1-12月 業(yè)主陸續(xù)入住 2012年1月后 入住率達到8

4、0% 項目預(yù)計2010年11月交付 五五、采取分階段經(jīng)營策略、采取分階段經(jīng)營策略 一一 2010年年 6-12月月 開放參觀 二二 2011年年 1-12月月 會所試業(yè) 三三 2012年年 1月以后月以后 正常經(jīng)營 二、會所三個經(jīng)營階段的預(yù)測 第一階段：會所開放參觀第一階段：會所開放參觀 會所經(jīng)理 （服務(wù)中心經(jīng)理兼任） 會所服務(wù)員 3人（包括主管） 設(shè)備管理員 （服務(wù)中心人員兼） 清潔人員 （外包，2名） （備注：會所需入職三名服務(wù)人員，包括一位主管，主要負責接待參觀的人群） 會所組織架構(gòu)及人員設(shè)置： 第一階段：會所開放參觀第一階段：會所開放參觀 會所管理成本： 建議：由于第建議：由于第 一階

5、段會所的主要任一階段會所的主要任 務(wù)是開放給潛在買家務(wù)是開放給潛在買家 參觀，故建議此階段參觀，故建議此階段 費用共費用共352,368352,368元（元（6 6 個月）作為會所的開個月）作為會所的開 辦費由發(fā)展商支付。辦費由發(fā)展商支付。 序號項目年度成本（元）月度成本備注 1人力資源成本140,40011,700三名會所服務(wù)員 2清潔費用50,4004,200兩名清潔人員 3專項清潔費用223,35618,613依據(jù)會所裝修材料制定 4設(shè)備維護22,4401,870 含維修小配件, 未含折舊費用。 5能耗264,54022,045游泳池暫不開放 6布草費3,600300 總成本704,73

6、658,728 第一階段：會所開放參觀第一階段：會所開放參觀 第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè) 會所組織架構(gòu)及人員設(shè)置： 會所經(jīng)理 （服務(wù)中心經(jīng)理兼任） 會所主管 1人 會所服務(wù)員 3人 救生員 2人 設(shè)備管理員 （服務(wù)中心人員兼） 清潔人員 （外包，3名） 財務(wù)（收費員） （服務(wù)中心人員兼） 第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè) 會所成本 ： 序號項目年度成本（元）月度成本（元）備注 1員工工資271,20022,600四名服務(wù)員，二名救生員 2清潔費用75,6006,300 人員工資（按每人2100元/人/月標準，3 人） 3專項清潔費用223,35618,613 4辦公費用7,200

7、600文具/直飲水等（按每人55元/人/月標準） 5物料消耗等7,200600低值易耗品 6飲品48,0004,000飲料等成本（按133元/天計算） 7食品48,0004,000食品等成本（按133元/天計算） 8調(diào)味料1,200100為“自主空間”提供 9節(jié)日裝飾60,0005,000 按元旦（春節(jié)）、復(fù)活節(jié)、六一、中秋、 國慶、圣誕等節(jié)日計算 10綠化租擺42,0003,500按月進行更換 11訂報費用7,200600提供給客人閱讀的報刊 12營銷推廣費用12,0001,000會所推廣活動使用 13設(shè)備維護69,8285,819含維修小配件,未含折舊費用。 14能耗986,54482,2

8、12詳見附件五 15布草費18,0001,500 16稅金71,0165,918按收入5.09%計提 總成本1,948,344162,362 第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè) 第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè) 會所收入：餐飲及兒童活動部分對外出租 序號項目年度收入（元）月度收入（元）備注 1棋牌室32,4002,70030元/小時*3房*30小時 2桌球室2,88024040元/小時*6小時 3紅酒/雪茄室1,920160收取開瓶費，每瓶酒80元 4商務(wù)中心48040 5健身室5,76048030元/次*16人次 6游泳池129,60010,800 30元/人/次 6-9月平均每天20

9、人次；其 余平均每天8人次,；平均每 月360人 7自主空間43,2003,600200元/3小時*6次 8餐飲租金864,00072,000 因要提供租戶裝修免租期， 故預(yù)計2011年6月起租。 2400平方米*60元/平方米 9培訓(xùn)租金315,00026,250 預(yù)計2011年3月份起租。共 700平方米，45元/平方米 總收入1,395,240116,270 第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè) 第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè) 會所盈虧分析：會所盈虧分析： 月經(jīng)營成本：￥162,362元 月經(jīng)營收入：￥116,270元 月虧損：￥46,092元 年虧損：￥553,104元 建議：由

10、于入住人數(shù)較少，未能滿足會所經(jīng)營條件，建議由 開發(fā)商補貼虧損費用。 第三階段：會所正常運營第三階段：會所正常運營 會所組織架構(gòu)及人員設(shè)置： 會所經(jīng)理 （服務(wù)中心經(jīng)理兼任） 會所主管 1人 會所服務(wù)員 4人 救生員 3人 設(shè)備管理員 （服務(wù)中心人員兼） 清潔人員 （外包，4名） 財務(wù)（收費員） （服務(wù)中心人員兼） 第三階段：會所正常運營第三階段：會所正常運營 會所成本會所成本 ： 序號項目年度成本（元）月度成本備注 1員工工資360,00030,000 2清潔費用100,8008,400人員工資（按每人2100元/人/月標準） 3專項清潔費用223,35618,613 4辦公費用,9600800

11、文具/直飲水等（按每人55元/人/月標準） 5物料消耗等12,0001,000低值易耗品 6飲品72,0006,000飲料等成本（按200元/天計算） 7食品72,0006,000食品等成本（按200元/天計算） 8調(diào)味料3,000250為“自主空間”提供 11節(jié)日裝飾60,0005,000 按元旦（春節(jié)）、復(fù)活節(jié)、六一、中秋、 國慶、圣誕等節(jié)日計算 12綠化租擺60,0005,000按月進行更換 13訂報費用6,000500提供給客人閱讀的報刊 14營銷推廣費用24,0002,000會所推廣活動使用 15設(shè)備維護84,2887,024含維修小配件,未含折舊費用。 16能耗1,126,2729

12、3,856 17布草費24,0002,000家具按x萬2-3年分攤，電腦按x萬5年分攤 18稅金123,48010,290按收入5.09%計提 總成本2,360,796196,733 第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè) 第三階段：會所正常運營第三階段：會所正常運營 會所收入： 序號項目年度收入（元）月度收入（元）備注 1棋牌室43，2003，60030元/小時*3房*40小時 2桌球室7，20060040元/小時*15小時 3紅酒/雪茄室24，0002，000收取開瓶費，每瓶酒80元 4商務(wù)中心72060 5健身室7，20060030元/次*20人次 6游泳池180，00015，000 30

13、元/人/次 6-9月平均每天30人次；其 余平均每天10人次,；平均 每月500人 7自主空間57，6004，800200元/3小時*8次 8餐飲租金1，728，000144，000 因要提供租戶裝修免租期， 故預(yù)計2011年6月起租。 2400平方米*60元/平方米 9培訓(xùn)租金378，00031，500 預(yù)計2011年3月份起租。 共700平方米，45元/平方 米 總收入2，425，920202，160 第二階段：會所試業(yè)第二階段：會所試業(yè) 第三階段：會所正常運營第三階段：會所正常運營 會所經(jīng)營方案盈虧分析會所經(jīng)營方案盈虧分析: 月經(jīng)營成本：￥196,733元 月經(jīng)營收入：￥202，160元

14、 月盈利：￥5，427元 年盈利：￥65，124元 備注：此階段會所經(jīng)營略有盈余，建議自本階段起由物業(yè)公 司自負盈虧,會所將不斷根據(jù)市場變化對會所的經(jīng)營進行優(yōu)化調(diào)整。 三、會所開辦費用 會所開辦費用（物料采購）會所開辦費用（物料采購） 區(qū)域區(qū)域內(nèi)容內(nèi)容金額（元）金額（元） 乒乓球室球臺及配套用品、飲水機、休息長椅￥11,130 多功能教學(xué)室黑板、無線話筒及音響、投影機、dvd￥28,150 多媒體閱讀室電腦、刻錄機、打印機、掃描儀￥39,630 棋牌室麻將臺、電視機￥14,550 紅酒/雪茄室紅酒柜、雪茄配套用品￥13,720 自主空間烹飪用品、餐具、茶具￥102,950 游泳池毛巾、拖鞋、沙灘椅、健身室休息椅、池畔吧用具￥42,925 商務(wù)中心電腦、打印機、文件柜、液晶宣傳欄￥27,210 其他后勤配置冰箱、碎冰機等電器、酒杯、無線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)￥81,850 合計 ￥362,115 四、會所經(jīng)營建議 會所經(jīng)營建議會所經(jīng)營建議 1、產(chǎn)權(quán)問題產(chǎn)權(quán)問題：因會所產(chǎn)權(quán)用途為“文體活動用房”，建議在項目交樓前，尋找適 當時機完成“公示”等相關(guān)手續(xù)，在會所開業(yè)前把四層產(chǎn)權(quán)調(diào)整完善。 2、經(jīng)營配套條件：經(jīng)營配套條件：由于目前會所沒有配套任何車位和招牌位置，故對專業(yè)經(jīng)營 部分的對外招商影響很大，建