對(duì)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

1、中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒1 對(duì)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的幾點(diǎn)認(rèn)對(duì)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的幾點(diǎn)認(rèn) 識(shí)識(shí) 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒2 一、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的目的 土地價(jià)格是反映土地供求關(guān)系的“晴雨表”，是土地市場(chǎng) 建立的基礎(chǔ)信息，是調(diào)節(jié)土地利用方式的有力杠桿。 一、為政府制定地價(jià)管理政策、進(jìn)行地價(jià)調(diào)控、科學(xué)配置 土地資源提供依據(jù) 二、為廣大的土地投資者和使用者進(jìn)行土地投資、交易等 活動(dòng)提供不可或缺的市場(chǎng)信息。 對(duì)于及時(shí)、準(zhǔn)確地了解土地市場(chǎng)行情，充分發(fā)揮土地價(jià)格 對(duì)土地利用的調(diào)控作用；加強(qiáng)地價(jià)管理，建立公開(kāi)、公平規(guī)范 有序的土地市場(chǎng)；深化土地使用制度改革，科學(xué)地配置土地資 源

2、等有著十分重要的作用和意義。 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒3 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的定義 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是運(yùn)用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的基本原 理和方法，結(jié)合土地市場(chǎng)本身的特點(diǎn)，通過(guò) 設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，持續(xù)或一定頻率與周期地 收集、調(diào)查和處理地價(jià)資料，并生成系列的 地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行描述、預(yù)測(cè) 和評(píng)價(jià)的過(guò)程。 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒4 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)程序 1.確定地價(jià)監(jiān)測(cè)的范圍 2.設(shè)立監(jiān)測(cè)點(diǎn) 3.采集并處理監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 4.根據(jù)監(jiān)測(cè)目標(biāo)選擇地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo) 5.計(jì)算各類地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo) 6.對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評(píng)議 7.編制城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告 8.發(fā)布城市地價(jià)監(jiān)測(cè)信息 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒5 接受項(xiàng)目任務(wù)

3、 總體方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目目標(biāo)分解落實(shí)人員經(jīng)費(fèi)設(shè)備 項(xiàng)目啟動(dòng) 完善計(jì)算機(jī)系統(tǒng)資料整理復(fù)核建庫(kù) 選取市場(chǎng)交易樣點(diǎn)城市調(diào)查復(fù)核并選定動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn) 一般因素調(diào)查 區(qū)域因素調(diào)查 個(gè)別因素調(diào)查 樣點(diǎn)地價(jià)調(diào)查 地價(jià)更新測(cè)算 地價(jià)審議 地價(jià)指數(shù)計(jì)算 撰寫(xiě)數(shù)據(jù)更新報(bào)告及分析報(bào)告 成果預(yù)驗(yàn)收并完善 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒6 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的目的 一、提供及時(shí)的地價(jià)水平信息 （城市、區(qū)域） （絕對(duì)值、相對(duì)值） （地價(jià)水平值、地價(jià)變化量、地價(jià)增長(zhǎng)率、地價(jià)指數(shù)） 二、了解地價(jià)變化的原因 三、比較城市間地價(jià)水平差異 四、判斷地價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)狀況 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒7 地價(jià)指數(shù) 地價(jià)指數(shù)是反映地價(jià)變化的相對(duì)數(shù)， 即

4、在不同時(shí)點(diǎn)的地價(jià)水平與某一固定時(shí) 點(diǎn)的地價(jià)水平比較的相對(duì)關(guān)系。以平均 地價(jià)比值的100倍表示。一般分為定基 地價(jià)指數(shù)和環(huán)比地價(jià)指數(shù)。 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒8 二、對(duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)內(nèi)涵的認(rèn)識(shí) 市場(chǎng)價(jià)值 非市場(chǎng)價(jià)值（投資價(jià)值） 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 公允價(jià)值 實(shí)際交易價(jià)格 （國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則、 美國(guó)統(tǒng)一專業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則、 英國(guó)皇家測(cè)量師手冊(cè)） 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒9 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的定義 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)是指在城鎮(zhèn)一定土地級(jí) 別、一定地價(jià)區(qū)段內(nèi)設(shè)立的，能夠代表 該區(qū)段地價(jià)水平的，并在土地條件、土 地利用狀況以及開(kāi)發(fā)程度等方面與基準(zhǔn) 地價(jià)內(nèi)涵界定一致或相近的具有代表性 的宗地。 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒10 地價(jià)內(nèi)

5、涵的確定 土地使用權(quán)價(jià)格 設(shè)定用途：商業(yè)、居住、工業(yè) 設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度：城市平均開(kāi)發(fā)程度 基準(zhǔn)日：年度&季度 使用年限：法定最高出讓年限 容積率：級(jí)別平均容積率 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒11 eg:動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的地價(jià)內(nèi)涵 土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)價(jià)格無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格 設(shè)定用途設(shè)定用途商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地 設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度 （城市平均開(kāi)發(fā)程度）（城市平均開(kāi)發(fā)程度） 商業(yè)：七通一平，住宅：七通一平，工業(yè)：五通一平 基準(zhǔn)日基準(zhǔn)日 年度 2005.12.31 季度 2005.3.31 6.30 9.30 12.31 使用年限使用年限商業(yè)40年、住宅70年、工業(yè)50年

6、 容積率容積率商業(yè)：1.3，住宅：1.2，工業(yè)：0.7 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒12 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立原則 代表性原則 確定性原則 穩(wěn)定性原則 標(biāo)識(shí)性原則 合理分布性原則 選點(diǎn)范例 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒13 選點(diǎn)范例商業(yè) 商業(yè)七級(jí)地：一方面，屬于度假村，具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)； 另一方面，商業(yè)性又略低于城市中心地的商業(yè)用地。 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒14 選點(diǎn)范例居住 居住五級(jí)六級(jí)地： 技術(shù)規(guī)程中要求監(jiān)測(cè)點(diǎn)的選擇需要平整規(guī)則的地塊。 然而青島地勢(shì)特點(diǎn)為大致呈東高，西低，南北隆起，中間低凹。境內(nèi)最高海拔 1000多米，最低海拔在10米以下。 由于青島山地多的特殊地形，故不能滿足 規(guī)程的選點(diǎn)要求，

7、符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒15 選點(diǎn)范例工業(yè) 工業(yè)五級(jí)地：技術(shù)規(guī)程的選點(diǎn)原則要求“監(jiān)測(cè)點(diǎn)宗地面積要適中”，由于五級(jí)地屬 于工業(yè)末級(jí)地，合適的監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)量有限，因此選擇了此處工地?；痉瞎I(yè)用地要求， 僅在面積上與要求稍有出入，屬特例。 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒16 三、對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的認(rèn)識(shí) 1.一定區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格 2.與容積率和開(kāi)發(fā)程度有關(guān) 3.表現(xiàn)形式多樣化 4.用途進(jìn)一步細(xì)化(樣點(diǎn)地價(jià)) 5.不同用途的地價(jià)關(guān)系 6.不同級(jí)別的地價(jià)關(guān)系 7.公示作用 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒17 四、對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)相對(duì)穩(wěn)定的認(rèn)識(shí) 影響地價(jià)監(jiān)測(cè)水平值的人為因素: 1.范圍的改變 2.數(shù)量的改

8、變 3.位置的改變 對(duì)策建議 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒18 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的更新 地塊用途發(fā)生改變 地塊被合并或分割 地塊地質(zhì)條件發(fā)生改變 土地被低效利用 地上建筑物滅失 以上情況發(fā)生時(shí)，應(yīng)該更新監(jiān)測(cè)點(diǎn)。地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新的數(shù) 量每年不得超過(guò)該城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)總數(shù)10%。 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒19 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià) 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)（設(shè)定條件下）是通過(guò)評(píng)估或修正后得到 的監(jiān)測(cè)點(diǎn)在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的地價(jià)。 基本類型 商業(yè)地價(jià) 居住地價(jià) 工業(yè)地價(jià) 綜合地價(jià) 為了反映城市地價(jià)的綜合狀況，建立綜合地價(jià)指標(biāo)，通過(guò)以 上三種地價(jià)綜合形成。 根據(jù)不同的目的和需要也可以在三種基本類型的基礎(chǔ) 上增設(shè)其他類別。（辦公） 中

9、國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒20 五、對(duì)地價(jià)水平值的認(rèn)識(shí) 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)（設(shè)定條件下）是通過(guò)評(píng)估或修正后得到 的監(jiān)測(cè)點(diǎn)在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的地價(jià)。 基本類型 商業(yè)地價(jià) 居住地價(jià) 工業(yè)地價(jià) 綜合地價(jià) 為了反映城市地價(jià)的綜合狀況，建立綜合地價(jià)指標(biāo)，通過(guò)以 上三種地價(jià)綜合形成。 根據(jù)不同的目的和需要也可以在三種基本類型的基礎(chǔ) 上增設(shè)其他類別。（辦公） 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒21 地價(jià)水平值 地價(jià)水平值是反映地價(jià)高低狀況的指標(biāo)，一 般通過(guò)平均地價(jià)表示。地價(jià)水平值不是一般 意義的地價(jià)，而是經(jīng)過(guò)抽象處理的指標(biāo)值。 按照范圍大小分為區(qū)段平均地價(jià)、級(jí)別平均 地價(jià)和城市整體平均地價(jià)等指標(biāo)。 按照用途分為商業(yè)平均地

10、價(jià)、居住平均地價(jià)、 工業(yè)平均地價(jià)等；為了綜合反映城鎮(zhèn)地價(jià)水 平，在不同用途的基礎(chǔ)上設(shè)置城鎮(zhèn)綜合地價(jià) 等指標(biāo)。 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒22 地價(jià)水平值的計(jì)算 區(qū)段地價(jià)水平值 級(jí)別地價(jià)水平值 城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平值 城鎮(zhèn)綜合地價(jià)水平值 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒23 Pk= Pi/n PkSk n i=1 m k=1 m k=1 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒24 城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平值 計(jì)算方法同級(jí)別地價(jià)水平值計(jì)算方法。 城鎮(zhèn)綜合地價(jià)水平值 采用各用途地價(jià)水平值按各用途土地面積加權(quán)平 均計(jì)算。 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒25 商業(yè)居住工業(yè)綜合地價(jià) 水平值 地價(jià)300020001000 面積101010

11、面積102070 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒26 六、地價(jià)指標(biāo)分析 （一）地價(jià)水平狀況分析 （二）地價(jià)變化趨勢(shì)分析 （三）地價(jià)與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析 （四）地價(jià)與房屋市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況分析 （五）地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況分析 （六）地價(jià)綜合狀況分析 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒27 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒28 （三）地價(jià)的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng) 率 2001年地價(jià)增長(zhǎng)率為5.9%，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)37%；2002 年地價(jià)增長(zhǎng)率為7.3%，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)12.3%；2003年地價(jià)增 長(zhǎng)率為7.3%，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)23.3%；2004年地價(jià)增長(zhǎng)率為 12%，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)21.2%。 地價(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的比較 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒29 分析監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)水平漲落的原因 分析交易點(diǎn)地價(jià)水平漲落的原因 分析監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)水平與交易點(diǎn)地價(jià)水平差異的 原因 中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院 俞明軒30 土地價(jià)格與土地供給的關(guān)系土地價(jià)格與土地供給的關(guān)系 地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系 成本與效用 土地供給增加會(huì)導(dǎo)致地價(jià)下降嗎 土地供給減少會(huì)導(dǎo)致地價(jià)上升嗎 需求