【商業(yè)地產(chǎn)】成都國瑞都江堰900畝項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告180PPT

1、成都國瑞都江堰成都國瑞都江堰900900畝項(xiàng)目畝項(xiàng)目 整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位整體定位 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘旅游價(jià)值挖掘 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 都江堰是成都都江堰是成都2003202020032020年總體規(guī)劃的城鄉(xiāng)一體城市群中年總體規(guī)劃的城鄉(xiāng)一體城市群中4 4個(gè)個(gè) 中等城市之一中等城市之一 都江堰地處四川成都平原西北， 以世界水利名珠都江堰而得名。 1988年撤灌縣設(shè)

2、市。 概況 u大成都藍(lán)圖: 1個(gè)特大城市：成都市主城區(qū)。 4個(gè)中等城市：都江堰、邛崍、 彭州、崇州。 4個(gè)小城市，30個(gè)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)及 一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展。 大成都規(guī)劃 城市定位 都江堰被納入大成都發(fā)展體系之 中，被譽(yù)為成都的后花園，被定 位為國際休閑度假旅游區(qū)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 隨著都江堰被隨著都江堰被納入納入“大成都大成都”體系的交通網(wǎng)絡(luò)，城市之間時(shí)間、體系的交通網(wǎng)絡(luò)，城市之間時(shí)間、 財(cái)務(wù)成本逐漸降低，都市融合的趨勢(shì)明顯財(cái)務(wù)成本逐漸降低，都市融合的趨勢(shì)明顯 交通現(xiàn)狀交通現(xiàn)狀 成灌高速成灌高速 2020分鐘車程分鐘車程 老成灌老成灌213213 國道國道4040分鐘車分鐘

3、車 程程 沙西線延伸段沙西線延伸段 （待建）（待建） 成青旅游快速成青旅游快速 通道通道3030分鐘車分鐘車 程程 雙流雙流 機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng) 青城山青城山 都江堰到雙流機(jī)都江堰到雙流機(jī) 場(chǎng)場(chǎng)6868公里，公里，4040分分 鐘車程鐘車程 成灌高速： 三環(huán)路-青城大道，全長 40公里，都江堰距成都沿成 灌高速至成都三環(huán)大約47公 里，一小時(shí)左右車程。 老成灌213國道，55公里左 右距離。 成青快速路： 三環(huán)路-光華-青城山風(fēng)景 區(qū)，全長為42.1公里，雙向6 車道，設(shè)計(jì)時(shí)速為80公里； （在建） 沙西線都江堰延伸段（規(guī) 劃）。 規(guī)劃或在建路規(guī)劃或在建路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 都江堰是著名的世界雙

4、遺產(chǎn)城市，風(fēng)景旅游、度假勝地，國家都江堰是著名的世界雙遺產(chǎn)城市，風(fēng)景旅游、度假勝地，國家 歷史文化名城，擁有較高的知名度和豐富的旅游資源歷史文化名城，擁有較高的知名度和豐富的旅游資源 u遺產(chǎn)一：都江堰水利工程遺產(chǎn)一：都江堰水利工程 是全世界至今為止，年代最久、唯一留 存、以無壩引水為特征的宏大水利工程。 遺產(chǎn)二：青城山遺產(chǎn)二：青城山 都江堰市西南15公里處，是中國著名的 道教名山和國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，也是 中國道教的重要發(fā)祥地、天師道的祖山 祖庭，凝聚了中國道教文化的精華。 其他：其他： 二王廟、魚嘴、飛沙堰 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 項(xiàng)目雖然依托青城山項(xiàng)目雖然依托青城山- -都江堰大旅游背景

5、資源，但是卻游離于都江堰大旅游背景資源，但是卻游離于 兩世界文化遺產(chǎn)景區(qū)之外兩世界文化遺產(chǎn)景區(qū)之外 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位 地塊位于城市東北方向，行政區(qū)劃上屬于 都江堰城區(qū)；二環(huán)路與蒲陽路交匯西南側(cè)。 與各地區(qū)距離與各地區(qū)距離 距都江堰景區(qū)2公里 青城山景區(qū)15公里 距離城市中心1.2公里 距離虹口自然保護(hù)區(qū)、龍池國家公園25公里 項(xiàng)目西北側(cè)約5公里為玉壘山公園； 距離成都三環(huán)路47公里 青城山青城山 景區(qū)景區(qū) 本項(xiàng)目 900畝 都江堰景都江堰景 區(qū)區(qū) 龍池國家龍池國家 公園公園 虹口自然保虹口自然保 護(hù)區(qū)護(hù)區(qū) 從成都到青城山的三條干道成灌高速、沙西 延長線、城青快速路皆繞過本項(xiàng)目。 成都成都 25

6、k 25k 5k 15k 玉壘山公園 2k 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 項(xiàng)目處于城市規(guī)劃中的金鳳項(xiàng)目處于城市規(guī)劃中的金鳳- -蒲陽工業(yè)區(qū)，不是都江堰城市發(fā)蒲陽工業(yè)區(qū)，不是都江堰城市發(fā) 展的主要方向展的主要方向 用地發(fā)展方向用地發(fā)展方向：重點(diǎn)往成都 中心城方向向南部的聚源新區(qū) 發(fā)展，其次往東北部蒲陽方向 發(fā)展。 布局結(jié)構(gòu)形態(tài)：布局結(jié)構(gòu)形態(tài)：三山為依襯， 岷江為軸心，其水為脈絡(luò)，田 園為基底，七射五環(huán)干路為骨 架，一主（主城區(qū)）五團(tuán)（紫 坪鋪鎮(zhèn)、金鳳-蒲陽工業(yè)區(qū)、 玉堂區(qū)、聚源新區(qū)、青城山鎮(zhèn)） 成扇形組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。 金鳳蒲陽 主城區(qū) 玉堂鎮(zhèn) 紫坪鋪鎮(zhèn) 聚源新區(qū) 青城山鎮(zhèn) 本項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的

7、。 8 本地塊距離城區(qū)較近，依托城市配套資源，市政配套資源優(yōu)勢(shì)本地塊距離城區(qū)較近，依托城市配套資源，市政配套資源優(yōu)勢(shì) 較為明顯較為明顯 玉壘中學(xué) 高橋 小學(xué)、 光亞 學(xué)校 信用社 本項(xiàng)目 水電 十局 學(xué)校 婦幼 保健 站 中國 銀行 水電 十局 醫(yī)院 麗都 商場(chǎng) 交行、 農(nóng)行 酒店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 本項(xiàng)目西、北、南皆為城市規(guī)劃路，東臨城市主干道二環(huán)本項(xiàng)目西、北、南皆為城市規(guī)劃路，東臨城市主干道二環(huán) 路，可通達(dá)性較好；但外部可利用資源較少路，可通達(dá)性較好；但外部可利用資源較少 河心島河心島 北面：水杉樹林，臨 18米寬規(guī)劃路。 南面：大片農(nóng)田和拆 遷房，并臨15米寬規(guī)劃 路。 西面：水

8、利發(fā)電站， 且臨20米寬城市規(guī)劃路。 東面：為城市二環(huán)路， 城市主干道之一。 本項(xiàng)目 農(nóng)田 拆遷房 電站 二環(huán)路水杉樹 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目用地指標(biāo)項(xiàng)目用地指標(biāo) 地形地形：總占地約914畝，規(guī)劃 用地基本呈矩形，東西寬約 730米，南北長約900米。 地貌地貌：規(guī)劃用地平整，整體 為西北高，東南低，平均坡度 0.3%。 規(guī)劃容積率0.6-1.1，總建面 大于35萬平米 建筑密度17.2%，綠地率50%， 建筑限高21米 一期占地：171376平米 二期占地：45051平米 三期占地：67043平米 四期占地：112376平米 五期占地：74

9、298平米 六期占地：85216平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 地塊內(nèi)部資源現(xiàn)狀地塊內(nèi)部資源現(xiàn)狀 市政配套公園市政配套公園 占地160畝，包含在914畝之內(nèi)，市 政府要求先期開發(fā) 地塊內(nèi)部資源地塊內(nèi)部資源 蒲陽河橫穿項(xiàng)目地，河水寬30米， 但是都江堰城區(qū)河流眾多（5條）， 非稀缺資源 地塊內(nèi)有一個(gè)河心島，占地74298平 米左右，具有良好的獨(dú)立性和標(biāo)志性。 河心島 蒲陽河 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 大規(guī)模大規(guī)模 900畝規(guī)模為目前都江堰市區(qū)第一大盤 優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)資源 島資源 水資源 市政公園 非傳統(tǒng)旅游核心區(qū)非傳統(tǒng)旅游核心區(qū) 域域 項(xiàng)目游離于兩世界文化遺產(chǎn)景區(qū)之外，雙遺產(chǎn)氣質(zhì)較弱 非主要發(fā)

10、展方向非主要發(fā)展方向 市政府南遷，城市向南發(fā)展，項(xiàng)目不在城市住宅未來主要發(fā)展 方向上，遠(yuǎn)離新城中心 城區(qū)附近城區(qū)附近 市政配套資源較好 位于雙遺產(chǎn)城市城區(qū)附近，非傳統(tǒng)旅游核心區(qū)域，偏離城市主位于雙遺產(chǎn)城市城區(qū)附近，非傳統(tǒng)旅游核心區(qū)域，偏離城市主 要發(fā)展方向的，具有一定優(yōu)勢(shì)資源的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。要發(fā)展方向的，具有一定優(yōu)勢(shì)資源的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定 屬性界定解析屬性界定解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位整體定位 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒成

11、功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘旅游價(jià)值挖掘 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)與約束條件項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)與約束條件 開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo) 約束條件約束條件 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化 160160畝市政公園需要先建。畝市政公園需要先建。 土地價(jià)格按土地價(jià)格按4545萬萬/ /畝進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。畝進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)6 6萬平米已報(bào)建，但是具體位置可調(diào)整。萬平米已報(bào)建，但是具體位置可調(diào)整。 希望希望20082008年年銷售率達(dá)到銷售率達(dá)到50%50%。 建筑限高建筑限高2121米。米。 項(xiàng)目運(yùn)作三年內(nèi)投資收益平衡項(xiàng)目運(yùn)作三年內(nèi)投資收益平衡 企業(yè)背景企業(yè)背景

12、國瑞是雙流縣地產(chǎn)界主流開發(fā)商，各階段開發(fā)的項(xiàng)目都通過創(chuàng)新等手段領(lǐng)國瑞是雙流縣地產(chǎn)界主流開發(fā)商，各階段開發(fā)的項(xiàng)目都通過創(chuàng)新等手段領(lǐng) 導(dǎo)市場(chǎng)，因此該項(xiàng)目同樣被寄予厚望，所以要求導(dǎo)市場(chǎng)，因此該項(xiàng)目同樣被寄予厚望，所以要求項(xiàng)目必須具有創(chuàng)新型項(xiàng)目必須具有創(chuàng)新型 思路思路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 基于世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)，類似項(xiàng)目有如下特性基于世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)，類似項(xiàng)目有如下特性 u類似項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，考慮風(fēng)險(xiǎn)往往比直接考慮項(xiàng)目利潤更有助于問題的解 決 u價(jià)格和利潤的實(shí)現(xiàn)需依靠區(qū)域、市場(chǎng)走勢(shì)、項(xiàng)目運(yùn)作能力等，類似項(xiàng)目 價(jià)值確定難度較大 目標(biāo)理解目標(biāo)理解 一、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保證成功運(yùn)作一、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保證成功運(yùn)作 二、利潤最大化

13、要基于可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上二、利潤最大化要基于可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上 三、追求卓越，提升企業(yè)的開發(fā)能力和品牌三、追求卓越，提升企業(yè)的開發(fā)能力和品牌 目標(biāo)理解 在合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上追求利潤最大化在合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上追求利潤最大化 項(xiàng)目特點(diǎn) 限高對(duì)目標(biāo)的影響 限高影響容積率彈性 限高對(duì)建筑設(shè)計(jì)影響大 限高與國家政策相違背 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位整體定位 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘旅游價(jià)值挖掘 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的

14、。 17 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)樓盤調(diào)查結(jié)果反饋，可以看出都江堰根據(jù)對(duì)市場(chǎng)樓盤調(diào)查結(jié)果反饋，可以看出都江堰 和青城山樓盤的客戶構(gòu)成情況有很大差別和青城山樓盤的客戶構(gòu)成情況有很大差別 都江堰市區(qū)客戶 青城山景區(qū)客戶 在對(duì)都江堰各個(gè)樓盤購買客戶的調(diào)查中我 們得出：購買都江堰市內(nèi)樓盤的客戶主要 有4類：都江堰本市，成都人，三洲人，部 分省內(nèi)客戶和省外客戶。 置業(yè)用途： 都江堰本地人為第一居所，成都人和三洲 人作為第二居所用作度假、養(yǎng)老，而省外 客戶主要是用來度假。 在對(duì)青城山各個(gè)樓盤購買客戶的調(diào)查中我 們得出：購買青城山附近樓盤的客戶主要 有3類：第一類為成都人，第二類成都以外 的省內(nèi)人，第三類為全國客戶。 置

15、業(yè)用途： 主要為度假、養(yǎng)老的第二居所。 目標(biāo)解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 初步方向判斷初步方向判斷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 利潤最大化意味著什么？利潤最大化意味著什么？從都江堰市場(chǎng)看，人口從都江堰市場(chǎng)看，人口 總量和購買需求較小，不能支撐本項(xiàng)目總量和購買需求較小，不能支撐本項(xiàng)目5555萬的總量萬的總量 目標(biāo)解析 都江堰總消化量都江堰個(gè)盤消化情況 個(gè)盤年消化量個(gè)盤年消化量 3020030200 2950029500 3000030000 2800028000 2500025000 0 0 1000010000 2000020000 3000030000 4000040000 水都華庭水都

16、華庭 美都華庭美都華庭 麗水青城麗水青城 碧水青城碧水青城 中國青城中國青城 走都江堰本地花園小區(qū)開發(fā)模式：本項(xiàng)目上限建筑面積：走都江堰本地花園小區(qū)開發(fā)模式：本項(xiàng)目上限建筑面積：7546671.155萬平萬平 備注：人口與房產(chǎn)消化量經(jīng)驗(yàn)值是指三線城市人口數(shù)量與房地產(chǎn)年消化量1：0.81.0 按人口測(cè)算消化量 =都江堰市區(qū)人口*人口與房產(chǎn)消化量經(jīng)驗(yàn)值 =17萬(0.8-1.0)=13.6-17萬 都江堰歷年房地產(chǎn)消化量 個(gè)盤案例 都市美麗洲是都江堰消化較快樓盤，大約年300套約4 萬平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 利潤最大化意味著什么？利潤最大化意味著什么？都江堰產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高都江堰產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

17、薄弱，高 端購買力消費(fèi)人群較少，不足以支撐本項(xiàng)目高利潤要端購買力消費(fèi)人群較少，不足以支撐本項(xiàng)目高利潤要 求求 都江堰城市三產(chǎn)比例為14.1:35.6:50.3 ，其中第三產(chǎn)業(yè) 中旅游業(yè)為主要?jiǎng)?chuàng)收產(chǎn)業(yè)，與機(jī)械、印刷包裝、建材、 能源、醫(yī)藥化工五大支柱產(chǎn)業(yè)相比優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 比較單一，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)薄弱。 都江堰每百戶城鎮(zhèn)居民擁有汽車量少，且增 長緩慢，說明具有高端購買力的高收入群體 不足 都江堰房價(jià) 花園小區(qū)：最高2500元/平米 酒店公寓：4000元/平米 開發(fā)商目標(biāo) 利潤最大化 價(jià)格要高于現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格 都江堰產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)人均可收入1萬余元，平均工資1000多元 目標(biāo)解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21

18、 利潤最大化意味著什么？利潤最大化意味著什么？如果在都江堰如果在都江堰 市場(chǎng)建別墅，則總量、價(jià)格都不能支撐市場(chǎng)建別墅，則總量、價(jià)格都不能支撐 目標(biāo)解析 走都江堰別墅開發(fā)模式：本項(xiàng)目基本建筑面積：走都江堰別墅開發(fā)模式：本項(xiàng)目基本建筑面積：7546670.630萬平萬平 現(xiàn)狀： 個(gè)盤消化量最高的1年半約100套（3萬多平），其他僅2030套 價(jià)格3500元/平米左右，個(gè)別在水上或山上項(xiàng)目價(jià)格在5000元/平米以上 水都豪庭： 35004000元/平米 105套/1年半 客戶：都江堰本地國企老總、養(yǎng)蘭花老板 客戶量及購買力（政府及樓盤訪談獲?。?客戶量太少，如果再有100套，則不敢做高端別墅 現(xiàn)有客

19、戶基本上是都江堰所有的頂級(jí)人群都拉過來，包括周邊鎮(zhèn)上個(gè)別大老 板 價(jià)格不能太高，高了就賣不動(dòng)了 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 利潤最大化意味著什么？利潤最大化意味著什么？如果面對(duì)成都如果面對(duì)成都 市場(chǎng)，我們處于價(jià)格體系的最低端市場(chǎng)，我們處于價(jià)格體系的最低端 目標(biāo)解析 本區(qū)域本區(qū)域 3500-4000 5000-60006000-6500 3000-3500 1515分鐘 分鐘 3030分鐘分鐘 30-4030-40分鐘分鐘 一一 個(gè)個(gè) 小小 時(shí)時(shí) 3030分鐘分鐘 10000 成都周邊板塊價(jià)格分布狀況成都周邊板塊價(jià)格分布狀況 各板塊根據(jù)與城市中心的通勤各板塊根據(jù)與城市中心的通勤 時(shí)間距離價(jià)格呈梯

20、度遞減時(shí)間距離價(jià)格呈梯度遞減 本項(xiàng)目處于價(jià)格體系的最本項(xiàng)目處于價(jià)格體系的最 低端，要想價(jià)值最大化，低端，要想價(jià)值最大化， 必須尋找突破？必須尋找突破？ 方式1：類比于城市中心的最 高端別墅，價(jià)格10000元/平米 以上 方式2：類比于城郊的中高端 別墅，價(jià)格50006000元/平 米 方式3：類比于青城山的度假 別墅，價(jià)格40005000元/平 米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 利潤最大化意味著什么？利潤最大化意味著什么？面對(duì)成都市場(chǎng)，但競(jìng)面對(duì)成都市場(chǎng)，但競(jìng) 爭(zhēng)、資源、可實(shí)現(xiàn)性都不能支撐本項(xiàng)目爭(zhēng)、資源、可實(shí)現(xiàn)性都不能支撐本項(xiàng)目 價(jià)格預(yù) 期 突破方式競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度可行性 u方式1： 類比于城

21、市中心的 最高端別 墅 10000元 /平米以 上 u產(chǎn)品創(chuàng)新、檔次 提升 u產(chǎn)品附加值（高 科技、高品質(zhì)材料、 特殊設(shè)計(jì)） u設(shè)施再造 u城市中心別墅 u金林半島等 u城市豪宅的價(jià)格評(píng)判體 系不能超越 u客戶敏感點(diǎn)首先是城市 地段而非產(chǎn)品 u方式2： 類比于城 郊的中高 端別墅 5000 6000元/ 平米 u產(chǎn)品創(chuàng)新 u配套創(chuàng)新 u城郊溫江、華陽、 龍泉驛等五個(gè)競(jìng)爭(zhēng) 片區(qū) u麓山國際等 u競(jìng)爭(zhēng)激烈 u一般投入產(chǎn)品突破難度 大 u評(píng)判體系不一致 u方式3： 類比于青 城山的度 假別墅 4000 5000元/ 平米 u產(chǎn)品升級(jí) u戶型創(chuàng)新 u青城山內(nèi) u天下青城等 u成都客戶選擇首選青城 山，

22、不選都江堰 目標(biāo)解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 項(xiàng)目面臨的三大困境和二大難點(diǎn)項(xiàng)目面臨的三大困境和二大難點(diǎn) 城市資源非獨(dú)享、不唯一 區(qū)域價(jià)值弱、政府投資少、未來需自身創(chuàng)造 青城山景區(qū)是成都人主流購房群體首選區(qū)域 3 3大困大困 境境 依靠本地市場(chǎng)，容量有限，價(jià)格空間有限 依靠外地市場(chǎng)，區(qū)域資源對(duì)客戶吸引力弱 2 2大難大難 點(diǎn)點(diǎn) 必須要求項(xiàng)目利潤最大化，同時(shí)項(xiàng)目有創(chuàng)新必須要求項(xiàng)目利潤最大化，同時(shí)項(xiàng)目有創(chuàng)新 核心核心 目標(biāo)目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 本項(xiàng)目的核心問題本項(xiàng)目的核心問題 在現(xiàn)有困局和難點(diǎn)下，走什么樣的開發(fā)模式，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化？在現(xiàn)有困局和難點(diǎn)下，走什么樣的開發(fā)模式，才能

23、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化？ 區(qū)域價(jià)值：在都江堰自然資源弱于青城山情況下，如何挖掘區(qū)域價(jià)值？區(qū)域價(jià)值：在都江堰自然資源弱于青城山情況下，如何挖掘區(qū)域價(jià)值？ 項(xiàng)目價(jià)值：本項(xiàng)目不在都江堰主發(fā)展方向，發(fā)展價(jià)值何在？項(xiàng)目價(jià)值：本項(xiàng)目不在都江堰主發(fā)展方向，發(fā)展價(jià)值何在？ 競(jìng)爭(zhēng)策略：面對(duì)區(qū)域內(nèi)外大量競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目如何突圍，打贏競(jìng)爭(zhēng)？競(jìng)爭(zhēng)策略：面對(duì)區(qū)域內(nèi)外大量競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目如何突圍，打贏競(jìng)爭(zhēng)？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位整體定位 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘旅游價(jià)值挖掘

24、 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 我們必須從區(qū)域價(jià)值、旅游產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)機(jī)會(huì)和成我們必須從區(qū)域價(jià)值、旅游產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)機(jī)會(huì)和成 功案例中尋找機(jī)會(huì)，并從項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)中尋求突破功案例中尋找機(jī)會(huì)，并從項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)中尋求突破 區(qū)域區(qū)域 價(jià)值價(jià)值 旅游旅游 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 市場(chǎng)市場(chǎng) 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 成功成功 案例案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 區(qū)域價(jià)值挖掘區(qū)域價(jià)值挖掘 我們應(yīng)該對(duì)區(qū)域價(jià)值進(jìn)行怎樣的界定？我們應(yīng)該對(duì)區(qū)域價(jià)值進(jìn)行怎樣的界定？ 郊區(qū)郊區(qū) or城市化？城市化？ 休閑休閑 or旅游？居住旅游？居住 or度假？度假？ 成都與都江堰 都江堰與青城山 兩個(gè)關(guān)系 大成都規(guī)劃 都江堰規(guī)劃 兩個(gè)規(guī)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格

25、保密的。 29 從大成都規(guī)劃看，從城市定位角度看，青城山從大成都規(guī)劃看，從城市定位角度看，青城山- -都江堰是都江堰是 唯一承擔(dān)成都高檔休閑度假功能的區(qū)域唯一承擔(dān)成都高檔休閑度假功能的區(qū)域 中心城：外環(huán)路的五城區(qū)及高新區(qū)。 主城區(qū)：新都-青白江、龍泉、華陽、雙流、溫 江、郫縣等六個(gè)組團(tuán)。 遠(yuǎn)郊區(qū)： 邛崍:成都市紅色旅游城市，距成都75公里 彭州：天府現(xiàn)代石化城，古蜀文化資源市，距成 都36公里 崇州：大都市后方服務(wù)型的生態(tài)旅游、居家城市， 距成都37公里 金堂：西部花園水城,成都游樂中心，距成都36 公里。 大邑：花園式山水旅游城市，距離成都105公里 蒲江：成都西南賦有地方特色和文化內(nèi)涵的休

26、閑 度假城市，距離成都80公里 新津：成南門戶、水城新津，距成都38公里。 都江堰：國際休閑度假旅游城市，距成都55公里 城市的擴(kuò)張及城市定位使得都江堰則將成為唯一能城市的擴(kuò)張及城市定位使得都江堰則將成為唯一能 夠承擔(dān)成都高檔休閑度假功能區(qū)域。夠承擔(dān)成都高檔休閑度假功能區(qū)域。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 從成都旅游規(guī)劃看，都江堰要成為大成都的從成都旅游規(guī)劃看，都江堰要成為大成都的“國際性旅游國際性旅游 休閑度假區(qū)休閑度假區(qū)” 入境旅游人數(shù)：2010年接待達(dá)到120萬人次 旅游外匯收入：5億美元。 成都規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展布局：產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展布局：一個(gè)軸線，南北兩翼，三 個(gè)圈層，四個(gè)板塊”。

27、 一軸一軸：都市旅游區(qū)和都江堰青城山國際休閑 度假區(qū)。 兩翼：兩翼：龍門山和邛崍山南北山地生態(tài)旅游系統(tǒng) 三個(gè)圈層：三個(gè)圈層：中心游憩區(qū)、環(huán)城游憩圈層和龍門 山邛崍山觀光度假帶。 四個(gè)板塊：四個(gè)板塊：都市旅游區(qū)、都江堰青城山精品 旅游區(qū)、城鎮(zhèn)文化旅游網(wǎng)節(jié)點(diǎn)、龍門山邛崍 山生態(tài)旅游帶“四個(gè)板塊”產(chǎn)業(yè)支撐體系建設(shè)。 成都空間發(fā)展布局 都江堰組團(tuán)：道解都江堰大型戶外實(shí)景演出、水利文化博物館和城市博物館群落、天府休閑第一街、楊柳 河休閑街、天和盛世休閑街區(qū)、啤酒長廊、玉壘閣等。中心區(qū)以外重點(diǎn)打造玉堂及外江區(qū)域，主要項(xiàng)目包括外 江整治、國際水利文化主題公園建設(shè)、商業(yè)購物區(qū)等。 青城山組團(tuán)：景區(qū)創(chuàng)5a提升、

28、道教文化博物館、百草園中華元谷、“九心合一”游客集散中心、豪森溫泉酒 店、美侖國際旅游學(xué)院及五星級(jí)酒店、青城高爾夫改造等。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 從成都周邊各旅游區(qū)看，都江堰因距離和從成都周邊各旅游區(qū)看，都江堰因距離和“都江堰情結(jié)都江堰情結(jié)” 而成為成都人心中不可替代的第一都市休閑度假區(qū)而成為成都人心中不可替代的第一都市休閑度假區(qū) 距成都最近的適合休閑度假的三 個(gè)國際性度假休閑旅游區(qū)為：都江都江 堰、樂山、峨眉山堰、樂山、峨眉山。其中，都江堰 距離成都最近。 天府之國源于都江堰，都江堰水 利樞紐哺育著川西平原，成都人們 對(duì)于都江堰懷有特殊的情結(jié)。 都江堰擁有雙世界文化遺產(chǎn)，空 氣質(zhì)量一級(jí)

29、，也是成都人選擇該地 作為第一休閑度假地的原因之一。 1 6 0 公 里 1 7 0 公 里 5 5 公 里 明確都江堰青城山整個(gè)大區(qū)域價(jià)值后，再分析都江堰和青城山的區(qū)別是什么？明確都江堰青城山整個(gè)大區(qū)域價(jià)值后，再分析都江堰和青城山的區(qū)別是什么？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 北京懷柔度假區(qū)功能示意北京懷柔度假區(qū)功能示意 u規(guī)劃布局：規(guī)劃布局：懷柔新城規(guī)劃包括 中心區(qū)、核心區(qū)、雁棲組團(tuán)、廟 城組團(tuán)、北房楊宋鎮(zhèn)組團(tuán)。 u功能分區(qū)：功能分區(qū)：旅游休閑、時(shí)尚影 視文化、會(huì)議會(huì)展、工業(yè)物流 u房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)：中心區(qū)北部是目 前低密度度假產(chǎn)品開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū) 域，同時(shí)有少量項(xiàng)目定位于會(huì)議 休閑類度假項(xiàng)

30、目； 借鑒案例 序號(hào) 大產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目序號(hào)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目 1 1新新小鎮(zhèn)7 7湖光山舍 2 2my villa8 8渡水山莊 3 3別墅山9 9大岸影視村 4 4紅螺湖別墅1010麗水莊園 5 5塞班假日1111中華坊 6 6山水墅 京承高速路京承高速路 101國道國道 時(shí)尚文化時(shí)尚文化 現(xiàn)代物流現(xiàn)代物流 旅游休閑旅游休閑 懷柔功能分區(qū)懷柔功能分區(qū) 會(huì)議會(huì)展會(huì)議會(huì)展 體育休閑體育休閑 影視文化影視文化 都市工業(yè)區(qū)都市工業(yè)區(qū) 現(xiàn)代物流現(xiàn)代物流 水庫水庫 雁棲湖雁棲湖 紅螺寺紅螺寺 36 5 11 7 4 9 12 10 8 醫(yī)療中心醫(yī)療中心 商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū) 綜合區(qū)綜合區(qū) 體育中心體育中心 生活生活 居住區(qū)居

31、住區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 深圳鹽田大梅沙城市休閑區(qū)功能示意深圳鹽田大梅沙城市休閑區(qū)功能示意 u片區(qū)定位片區(qū)定位：建設(shè)具有一流 濱海風(fēng)光，集娛樂休閑、 高尚居住和自然生態(tài)為一 體的濱海旅游度假區(qū)和東 部旅游服務(wù)基地 u功能分區(qū)功能分區(qū):濱海公園、旅 游度假、商業(yè)服務(wù)、配套 居住及風(fēng)景林地 萬科東海岸 主干道主干道 往市區(qū) 娛樂、 及臨時(shí) 居住區(qū) 借鑒案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 休閑生活服務(wù)中心區(qū) 概念化的旅游休閑度假區(qū)板塊功能示意概念化的旅游休閑度假區(qū)板塊功能示意 景觀 居住區(qū) 公共 休閑區(qū) 產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 公共管理及 辦公機(jī)構(gòu)區(qū) 娛樂、 及臨時(shí) 居住區(qū) 娛樂、 及臨時(shí) 居住區(qū) 混 合

32、 區(qū) 周邊區(qū)域 功能延續(xù) 動(dòng)態(tài)發(fā)展 休閑娛樂 配套及設(shè)施 居住 功能區(qū) 公共商業(yè)及 生活配套設(shè)施 主城區(qū)主城區(qū) 方向方向 分布原則：分布原則： 公共休閑區(qū)域分布于最優(yōu) 景觀資源處；同時(shí)將吸引高 檔居住物業(yè)和酒店等娛樂設(shè) 施的建設(shè)； 城市休閑區(qū)有一定的產(chǎn)業(yè)功 能，帶來區(qū)域的人氣及消費(fèi)； 生活中心區(qū)包含了居住、 配套和商業(yè)等功能，作為板 塊中心服務(wù)于整個(gè)板塊。主 要分布于交通便利的道路近 旁，并且臨近主城區(qū)。 公共商業(yè)和生活配套等分 布于交通便利的人居聚集處， 通常位于生活中心區(qū)內(nèi)或者 與之相鄰。 產(chǎn)業(yè)功能區(qū)增強(qiáng)都市休閑 板塊的活力十分重要。 借鑒案例 山、 湖、 海 資 源 都市休閑極都市休閑極

33、自然旅游極自然旅游極 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 都江堰游與青城山旅游的區(qū)別前者都江堰游與青城山旅游的區(qū)別前者 為都市休閑游，后者是自然風(fēng)景游為都市休閑游，后者是自然風(fēng)景游 都江堰青城山 購物、娛樂、餐飲、醫(yī)療購物、娛樂、餐飲、醫(yī)療 城市公交系統(tǒng)完善城市公交系統(tǒng)完善 4 42525度，平均度，平均1515度，氣溫較高度，氣溫較高 水、電供應(yīng)正常，生活便利水、電供應(yīng)正常，生活便利 vs 鎮(zhèn)內(nèi)低檔、簡(jiǎn)陋市場(chǎng)鎮(zhèn)內(nèi)低檔、簡(jiǎn)陋市場(chǎng) 僅僅1 12 2路班車，過境車路班車，過境車 低于都江堰低于都江堰2 23 3度，濕度高度，濕度高 冬季水電非正常供應(yīng)，生活受影響冬季水電非正常供應(yīng)，生活受影響 配套配套 交

34、通交通 空氣空氣 基礎(chǔ)設(shè)施 青城山冬天根本沒法 居住，又濕又冷，家 具、家私很容易就壞， 而都江堰相對(duì)好些， 冬天比青城山溫度高 一些，夏天也涼快 消費(fèi)者 特色特色 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 結(jié)合案例及自然條件，結(jié)合案例及自然條件，“都市休閑度假區(qū)都市休閑度假區(qū)” 是都江堰片區(qū)的主要價(jià)值是都江堰片區(qū)的主要價(jià)值 周邊具有廣闊旅游度假資源1 或距城市近或本身擁有城市級(jí)配套 2 與主城、核心景區(qū)交通便利 4 自身有部分相對(duì)核心資源較差的微弱資源5 氣候溫度適宜、配套較全，時(shí)間隨意3 “都市休閑度假區(qū)都市休閑度假區(qū)”kpi 大度假環(huán)境大度假環(huán)境 城市配套便城市配套便 利利 適宜居住適宜居住 微弱資源

35、微弱資源 交通便利交通便利 “本區(qū)域本區(qū)域” 青城山、虹口等自然度假資源 都江堰市區(qū)有大量城市配套 二環(huán)路邊，開車到青城山10余分鐘 有島資源、河資源 溫度比青城山低、城市配套便利，居住 隨意 都江堰將承擔(dān)整個(gè)青城山都江堰大旅游區(qū)的都江堰將承擔(dān)整個(gè)青城山都江堰大旅游區(qū)的“都市休閑度假區(qū)都市休閑度假區(qū)”責(zé)任責(zé)任 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 都江堰是成都閑適文化的源頭，但都江堰都江堰是成都閑適文化的源頭，但都江堰 缺乏能代表成都休閑文化的特色場(chǎng)所缺乏能代表成都休閑文化的特色場(chǎng)所 是都江堰滋養(yǎng)了成都，使成都成為天府之國，人們世代安居樂業(yè)，久而久之，那種閑適是一定會(huì) 從骨子里冒出來的，沒有都江堰水利工

36、程就沒有成都平原的富饒，就沒有都江堰人的安逸和閑適。 成都閑適文化現(xiàn)狀成都閑適文化現(xiàn)狀 酒吧2000家、茶館3000多家麻將、火鍋店 玉林路美食街、春熙路、歐風(fēng)一條街 都江堰閑適文化現(xiàn)狀都江堰閑適文化現(xiàn)狀 酒吧：缺失：缺失 茶館：水云軒、天府老茶館等少量 耶士咖啡： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 從目前都江堰旅游規(guī)劃看，對(duì)住宿、觀光設(shè)施補(bǔ)充多，而對(duì)休閑、從目前都江堰旅游規(guī)劃看，對(duì)住宿、觀光設(shè)施補(bǔ)充多，而對(duì)休閑、 度假等參與性項(xiàng)目補(bǔ)充較少；常規(guī)項(xiàng)目多，國際化特色項(xiàng)目少度假等參與性項(xiàng)目補(bǔ)充較少；常規(guī)項(xiàng)目多，國際化特色項(xiàng)目少 項(xiàng)目現(xiàn)狀規(guī)劃新增項(xiàng)目 觀光、旅 游項(xiàng)目 青城山前山、龍池國家森林公園、都江堰

37、 國家森林公園、寶瓶口、安瀾索橋、二王 廟 道解都江堰、西街歷史文化保護(hù)街區(qū)、楊柳河整治、 楠木林休閑公園、景區(qū)整治、水利文化博物館 旅游接待國宴賓館（4星）、金葉賓館（4星） 、鶴 翔山莊（4星）、農(nóng)家樂及其他中低檔賓館 五星：泰逸、美侖國際旅游學(xué)院及五星級(jí)酒店、豪 森溫泉、經(jīng)都、藍(lán)光五星級(jí)酒店 旅游購物天和盛世天府第一街、愛心旅游商品展銷中心 餐飲劉一手火鍋、秦媽火鍋、農(nóng)家樂無 娛樂設(shè)施皇冠娛樂城、星光大道娛樂城無 體育設(shè)施體育設(shè)施較少無 休閑設(shè)施夜啤酒長廊、休閑設(shè)施少、分布散夜啤酒長廊擴(kuò)建 商務(wù)交流高爾夫青城高爾夫改造提升 功能分散、單一、檔次較低、特色缺乏、功能分散、單一、檔次較低、特

38、色缺乏、 集中區(qū)域缺乏集中區(qū)域缺乏 高檔觀光旅游設(shè)施為主高檔觀光旅游設(shè)施為主 現(xiàn)狀：典型的旅游區(qū)單一功能，城市功能簡(jiǎn)單延展為休閑、旅游功能現(xiàn)狀：典型的旅游區(qū)單一功能，城市功能簡(jiǎn)單延展為休閑、旅游功能 都江堰缺乏缺乏針對(duì)休閑度假旅游為主的、高檔的、有特色的集中服務(wù)區(qū)域都江堰缺乏缺乏針對(duì)休閑度假旅游為主的、高檔的、有特色的集中服務(wù)區(qū)域 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 國際旅游城市的房地產(chǎn)發(fā)展演變規(guī)律：都國際旅游城市的房地產(chǎn)發(fā)展演變規(guī)律：都 江堰正處于從觀光游向度假游轉(zhuǎn)化的過程江堰正處于從觀光游向度假游轉(zhuǎn)化的過程 資料來源：世聯(lián)分析，世聯(lián)模 型 單一觀光的旅 游城市 觀光旅游為主，向 度假轉(zhuǎn)型 度假為主

39、，與觀光旅 游并行 度假、居住等綜合 功能 都江堰桂林、麗江三亞、青島上海、深圳 3-5年年35年年5年以上年以上 旅游城市 發(fā)展階段 缺乏旅游相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的服務(wù)、 娛樂配套設(shè)施 逐步完善旅游相關(guān) 休閑、娛樂配套 旅游服務(wù)配套已經(jīng)相 對(duì)齊全的城市，但是 缺乏齊全的高水準(zhǔn)的 服務(wù)、娛樂配套 具有高水準(zhǔn)的旅游 服務(wù)、娛樂配套 旅游配套 客戶構(gòu)成 產(chǎn)品類型 典型城市 外地觀光游客 周邊城市度假游客國內(nèi)度假游客需求為 主,部分國內(nèi)養(yǎng)老客戶 國內(nèi)、國際客戶、 本地人 不同級(jí)別的酒 店、投資產(chǎn)品 酒店、度假公寓、 別墅、投資產(chǎn)品 度假產(chǎn)品與投資產(chǎn)品 并行 度假、居家、投資 綜合產(chǎn)品類型 旅游吸引力逐漸轉(zhuǎn)向城

40、市吸引力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 旅游度假區(qū)規(guī)律旅游度假區(qū)規(guī)律 都江堰區(qū)域現(xiàn)狀都江堰區(qū)域現(xiàn)狀 都江堰價(jià)值為都江堰價(jià)值為“都市休閑度假區(qū)都市休閑度假區(qū)” 都江堰休閑設(shè)施都江堰休閑設(shè)施 都江堰休閑規(guī)劃都江堰休閑規(guī)劃 度假國際規(guī)律度假國際規(guī)律 都江堰必須打造一個(gè)相對(duì)集中的、都江堰必須打造一個(gè)相對(duì)集中的、 具國際化的休閑度假區(qū)，來完善具國際化的休閑度假區(qū)，來完善 休閑度假功能休閑度假功能 那么都江堰哪個(gè)項(xiàng)目能承擔(dān)此功能？那么都江堰哪個(gè)項(xiàng)目能承擔(dān)此功能？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 結(jié)合都江堰建現(xiàn)有規(guī)劃和本項(xiàng)目資源，本項(xiàng)結(jié)合都江堰建現(xiàn)有規(guī)劃和本項(xiàng)目資源，本項(xiàng) 目最有機(jī)會(huì)承擔(dān)目最有機(jī)會(huì)承擔(dān)“都市休閑度

41、假示范區(qū)都市休閑度假示范區(qū)” 老城中心區(qū) (含部分休閑功能) 二王廟景區(qū) 核心居住區(qū)政務(wù)新區(qū) 居住區(qū) 居住區(qū) 本項(xiàng) 目 待生態(tài)農(nóng)莊 距城市距離 規(guī)模 區(qū)域可塑性 交通便利度 資源情況 開發(fā)商能力 都市休閑示范區(qū) 關(guān)鍵指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 本項(xiàng)目區(qū)域占位本項(xiàng)目區(qū)域占位 都江堰游的優(yōu)勢(shì)在于都市休閑度假旅游區(qū)都江堰游的優(yōu)勢(shì)在于都市休閑度假旅游區(qū) 都江堰是成都閑適文化的源頭，但都江堰缺乏能代表成都都江堰是成都閑適文化的源頭，但都江堰缺乏能代表成都 休閑文化的特色場(chǎng)所休閑文化的特色場(chǎng)所 都江堰缺乏針對(duì)休閑度假旅游為主的國際、高檔的、有特都江堰缺乏針對(duì)休閑度假旅游為主的國際、高檔的、有特 色的

42、集中服務(wù)區(qū)域色的集中服務(wù)區(qū)域 900畝，都江堰市最大規(guī)模項(xiàng)目畝，都江堰市最大規(guī)模項(xiàng)目 緊鄰二環(huán)路和浦陽路，交通便利緊鄰二環(huán)路和浦陽路，交通便利 三大資源：河心島、三大資源：河心島、 160畝公園、浦陽河畝公園、浦陽河 都江堰都市休閑度假旅游示范區(qū)都江堰都市休閑度假旅游示范區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 區(qū)域價(jià)值挖掘總結(jié)區(qū)域價(jià)值挖掘總結(jié)本項(xiàng)目應(yīng)該承擔(dān)本項(xiàng)目應(yīng)該承擔(dān)“都市休閑度假示范區(qū)都市休閑度假示范區(qū)”的的 使命，促使都江堰從觀光游向休閑度假游轉(zhuǎn)變，從區(qū)域化向國際化使命，促使都江堰從觀光游向休閑度假游轉(zhuǎn)變，從區(qū)域化向國際化 轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變 都江堰青城山都江堰青城山 青城山青城山都江堰都江堰 本項(xiàng)目本項(xiàng)

43、目 成都大規(guī)劃 都江堰與青 城山規(guī)劃 都江堰青城 山區(qū)域價(jià)值 都江堰區(qū)域 價(jià)值 都江堰城區(qū) 功能規(guī)劃 本項(xiàng)目點(diǎn) 位價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 旅游價(jià)值挖掘旅游價(jià)值挖掘 面對(duì)每年面對(duì)每年600萬萬1000萬的旅游人口，我們能為他們提萬的旅游人口，我們能為他們提 供什么服務(wù)？供什么服務(wù)？ 會(huì)議會(huì)議 or餐飲？酒店餐飲？酒店 or酒吧？旅游商店酒吧？旅游商店or特色娛樂？特色娛樂？ 旅游供給現(xiàn)狀 旅游需求特點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 都江堰市游客數(shù)量逐年增多，消費(fèi)潛力巨大，行業(yè)規(guī)模需都江堰市游客數(shù)量逐年增多，消費(fèi)潛力巨大，行業(yè)規(guī)模需 要擴(kuò)充，旅游功能需要擴(kuò)容要擴(kuò)充，旅游功能需要擴(kuò)容 游客統(tǒng)

44、計(jì)游客統(tǒng)計(jì) 景點(diǎn)觀光景點(diǎn)觀光 游游 休閑度休閑度 假游假游 比例比例50%50% 據(jù)估計(jì)，2006年都江 堰游客有望突破650 萬人，達(dá)到歷史新高， 消費(fèi)力巨大。景點(diǎn)觀 光游和休閑度假游比 例各半 游客分類游客分類 在成都游客中，一年中 旅游次數(shù)相對(duì)較多，重 復(fù)消費(fèi)者相對(duì)較多，行 業(yè)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)功能都需 要擴(kuò)充。 次數(shù)次數(shù)一次一次兩次兩次三次三次 每年外每年外 出旅游出旅游 41%34%25% 每年帶每年帶 家人外家人外 出旅游出旅游 次數(shù)次數(shù) 33%30%34% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 都江堰地區(qū)屬于典型的季節(jié)性旅游型城市，旅游淡旺季明顯，都江堰地區(qū)屬于典型的季節(jié)性旅游型城市，旅游淡旺季明

45、顯， 冬季旅游項(xiàng)目缺失，導(dǎo)致旅游人數(shù)驟減，冬季旅游項(xiàng)目缺失，導(dǎo)致旅游人數(shù)驟減， p都江堰休閑度假娛樂類項(xiàng)目少，主要依靠純粹的自然資都江堰休閑度假娛樂類項(xiàng)目少，主要依靠純粹的自然資 源吸引游客；源吸引游客； p淡旺季非常明顯，冬季旅游人次驟減，但仍然有需求；淡旺季非常明顯，冬季旅游人次驟減，但仍然有需求； p如何在季節(jié)上尋求差異化將是本項(xiàng)目的突破口之一。如何在季節(jié)上尋求差異化將是本項(xiàng)目的突破口之一。 p5月到10月之間，是都 江堰旅游的旺季，10月達(dá) 到最高峰；1-4月份是旅游 淡季，2月份達(dá)到低谷。 0606年都江堰市各月份旅游人次統(tǒng)計(jì)年都江堰市各月份旅游人次統(tǒng)計(jì) p在成都，冬季旅游需求 量仍

46、然巨大，如西嶺雪山 和花水灣溫泉。 2005年 一季度 人數(shù) 2005年 一季度 收入 西嶺雪 山 16.89萬 人次 6702.44 萬元 花水灣 溫泉 14.36萬 人次 4185.28 萬元 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 與青城山相比，都江堰在休閑娛樂上更具吸引力與青城山相比，都江堰在休閑娛樂上更具吸引力 2003 年（萬 人次） 2004 年（萬 人次） 2005 年一季 度（萬 人次） 都江堰8812511.29 青城山71.3 93.22 7.45 結(jié)論一：結(jié)論一：在觀光旅游與休閑娛樂的兩者選擇中，游客更傾向 于后者 結(jié)論二：結(jié)論二：從旅游娛樂的收入上看，說明都江堰的旅游產(chǎn)業(yè)要 素配

47、置不協(xié)調(diào)，對(duì)于休閑娛樂投入過少。 結(jié)論三：結(jié)論三：度假型旅游產(chǎn)品不足，需要進(jìn)一步加大投入和開發(fā) 建設(shè)。 現(xiàn)狀一：現(xiàn)狀一：2003年到 2005年三年間，都江堰 旅游人數(shù)明顯要高于青 城山。 現(xiàn)狀二：現(xiàn)狀二：娛樂性項(xiàng)目吸 引力不強(qiáng)。 2004年1 9月旅游娛樂收入 103.64萬元，僅占旅游 直接收入的0.98%。 現(xiàn)狀三：現(xiàn)狀三：游客對(duì)度假型 旅游產(chǎn)品的需求已愈來 愈青睞，觀光型旅游產(chǎn) 品的市場(chǎng)占有率正在逐 漸降低。 旅游現(xiàn)狀旅游現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 市場(chǎng)調(diào)查表明，客戶對(duì)于休閑度假旅游產(chǎn)品的需求明顯高市場(chǎng)調(diào)查表明，客戶對(duì)于休閑度假旅游產(chǎn)品的需求明顯高 于對(duì)于觀光旅游的需求于對(duì)于觀光

48、旅游的需求 成都客戶在都江堰現(xiàn)存的三 種生活狀態(tài)： 麻將、登山、農(nóng)家樂麻將、登山、農(nóng)家樂 成都客戶的三種生活狀態(tài)成都客戶的三種生活狀態(tài) 游客感言游客感言 游客游客1 1：我比較傾向于都江堰， 因?yàn)檫@里比較方面，吃的玩 的樂的相對(duì)比青城山要多得 多，青城山那里就是爬爬山， 挺不方便的。 游客游客2 2：都江堰要是多一些玩 的如高檔的麻將館、健身設(shè) 施，或者是茶館、酒吧之類 的就更好了，吸著都江堰的 空氣，耍著成都能耍的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 優(yōu)秀的休閑度假旅游城市的關(guān)鍵要素配置與都江堰現(xiàn)有關(guān)優(yōu)秀的休閑度假旅游城市的關(guān)鍵要素配置與都江堰現(xiàn)有關(guān) 鍵要素匹配鍵要素匹配休閑娛樂設(shè)施不足休閑娛樂設(shè)

49、施不足 整體高度不夠整體高度不夠 休閑度假旅游城市休閑度假旅游城市 關(guān)鍵要素模型及與關(guān)鍵要素模型及與 都江堰的匹配度都江堰的匹配度 休閑 度假 旅游 城市 商務(wù) 接待 旅游 度假 休閑 娛樂 旅游 商業(yè) 餐飲 酒吧、運(yùn)動(dòng)、主 題樂園、藝術(shù)中 心、拓展等 度假屋、養(yǎng) 老場(chǎng)所 觀光類的山、公 園、海灘；朝拜 酒店、賓館、 農(nóng)家樂 會(huì)議、培訓(xùn)、 商務(wù)交流 風(fēng)味餐館、 特色食街、 美食廣場(chǎng)、 咖啡廳、茶 館 特色商業(yè)街、 旅游購物街 觀光旅游觀光旅游 商務(wù)商務(wù) 度假度假 接待接待 農(nóng)家樂農(nóng)家樂 休閑娛樂休閑娛樂 旅游商業(yè)旅游商業(yè) 高爾夫高爾夫 國宴賓館等國宴賓館等 天府第一街天府第一街 餐飲餐飲 皇朝

50、皇朝 都江堰要素都江堰要素 青城山、都江堰青城山、都江堰 中國青城、天下青城中國青城、天下青城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 模式模式案例案例 區(qū)域內(nèi)住宅房價(jià)增幅區(qū)域內(nèi)住宅房價(jià)增幅 （rmb/rmb/） 本區(qū)域的選擇本區(qū)域的選擇 活 動(dòng) 場(chǎng) 所 主題園華僑城波托菲諾10002000 高爾夫觀瀾高爾夫15002500 城市中心公園城市綠洲10002000 娛樂項(xiàng)目杭州宋城1000以上 特色商業(yè)街區(qū) 上海新天地 香港蘭桂坊 1000020000 金融中心上海陸家嘴800010000 公 共 設(shè) 施 政府機(jī)構(gòu)深圳中心區(qū)市民中心10002500 體育中心亞運(yùn)村20003000 大學(xué)城上海松江大學(xué)城100

51、01500 交通干線香港東涌新城15000 電視塔上海東方明珠2000以上 公共建筑國家大劇院- 會(huì)展中心廣州新會(huì)展中心3000以上 會(huì)議中心海南博鰲會(huì)議中心2000 標(biāo) 志 建 筑 城市級(jí)購物中心華潤新城1000以上 數(shù)碼港香港數(shù)碼港- 獨(dú)特資源杭州西湖40006000 外國人社區(qū)深圳蛇口別墅區(qū)3000-4000 超高層深圳地王、上海金茂30005000 五星級(jí)酒店深圳威尼斯1000以上 國內(nèi)區(qū)域增值設(shè)施與功能估算表國內(nèi)區(qū)域增值設(shè)施與功能估算表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 結(jié)合本項(xiàng)目需要提供的國際性休閑度假服務(wù)，篩選出公共結(jié)合本項(xiàng)目需要提供的國際性休閑度假服務(wù)，篩選出公共 區(qū)適合的增值設(shè)施區(qū)

52、適合的增值設(shè)施 長年休閑 商務(wù)功能 會(huì)議、培訓(xùn)、 商務(wù)會(huì)所 休閑配套:購 物、美食街、 酒吧、茶館 活動(dòng)拓展中心、 蹦極、噴射船 文化中心、活 動(dòng)、節(jié)日?qǐng)?經(jīng)濟(jì)型特 色酒店 都市文 脈的集 散地 國際都市國際都市 休閑度假休閑度假 文化場(chǎng)文化場(chǎng) 企業(yè)企業(yè) 會(huì)館會(huì)館 城市客城市客 棧棧 風(fēng)情商風(fēng)情商 業(yè)街業(yè)街 商務(wù)商務(wù) 中心中心 四季水四季水 會(huì)所會(huì)所 藝術(shù)藝術(shù) 沙龍沙龍 城市城市 公園公園 市政公園 燒烤、風(fēng) 箏廣場(chǎng)、 體育健身 項(xiàng)目條件 備選設(shè)施 建造成本 銷售需求 客戶需求 操作實(shí)現(xiàn)性 企業(yè)會(huì)館 城市客棧 藝術(shù)沙龍 商務(wù)中心 - 風(fēng)情商業(yè)街 - - - - - - - - - - 四季水會(huì)

53、所 城市公園 - - - - 文化場(chǎng) 資源 再造 設(shè)施 增值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 面對(duì)成都市區(qū)外圍的層層競(jìng)爭(zhēng)，我們將如何突圍？面對(duì)成都市區(qū)外圍的層層競(jìng)爭(zhēng)，我們將如何突圍？ 度假居所度假居所 or第一居所？公寓第一居所？公寓or別墅？經(jīng)濟(jì)別墅？經(jīng)濟(jì)or頂級(jí)？頂級(jí)？ 成都低密度項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 都江堰低密度項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 成都低密度項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析成都低密度項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 板塊競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)板塊競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì) 典型項(xiàng)目分析典型項(xiàng)目分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 成都低密度市場(chǎng)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)細(xì)分、板成都低密度市場(chǎng)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)細(xì)分、

54、板 塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的成熟發(fā)展期塊分化、產(chǎn)品多元化發(fā)展的成熟發(fā)展期 城市別墅城市別墅 邊緣邊緣tohotoho度假別墅度假別墅多元化多元化 1990s1990s 別墅市場(chǎng)啟動(dòng)別墅市場(chǎng)啟動(dòng) 類別墅產(chǎn)品出現(xiàn)類別墅產(chǎn)品出現(xiàn)度假產(chǎn)品上市度假產(chǎn)品上市低密度市場(chǎng)的成熟低密度市場(chǎng)的成熟 200020002001200120032003以后以后 位于城市地段， 滿足城市財(cái)富 階層炫耀心理， 價(jià)格偏高，產(chǎn) 品形式粗放， 配套環(huán)境較差 錦繡花園、天 府花園、南洋 花園、巴黎花 園 位于城市地段滿 足城市中產(chǎn)階級(jí) 居住夢(mèng)想，價(jià)格 低，產(chǎn)品形式以 及配套環(huán)境較差， 市場(chǎng)反應(yīng)良好 武侯庭院、武侯 山莊、紅運(yùn)花園、

55、 皇家花園、名流 花園 位于城市二三環(huán)之間， 滿足城市別墅夢(mèng)想的 中產(chǎn)階級(jí)，價(jià)格位于 純別墅和公寓之間， 產(chǎn)品形式/配套/環(huán)境/ 交通較好，市場(chǎng)反應(yīng) 良好 風(fēng)格雅園、園首山莊、 成都花園、君臨天下、 錦城豪庭、河濱印象 位于青城山，憑借 獨(dú)特的自然山水資 源，掀起旅游地產(chǎn) 的熱潮，產(chǎn)品檔次 豐富，總價(jià)合理， 滿足成都人的度假 生活需要，市場(chǎng)反 應(yīng)良好 青城白鷺洲、中國 青青城、高爾夫山 莊、假日青城 城市郊區(qū)別墅興起，形 成多個(gè)板塊；城市別墅 項(xiàng)目屈指可數(shù)，但是價(jià) 格最高；度假別墅依舊 火爆；整個(gè)別墅市場(chǎng)呈 現(xiàn)出板塊、產(chǎn)品以及價(jià) 格檔次的多樣化，競(jìng)爭(zhēng) 充分 麓山國際、三利宅院、 芙蓉古城、維也

56、納森林、 易城、盛世中華 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 流水山莊17000 花間集 10000 龍灣半島10000 三利宅院6200- 9000 麓山國際 10000 蜀郡6300 水上花城6000-6500 原鄉(xiāng)5000-7000 牧馬山易城5000-6000 維也納森林7000-8000 半山衛(wèi)城6000-7000 中航云嶺10000 芙蓉古城5500- 6000 香頤麗都5500-7000 香瑞湖5500 錦秀森林4000左右 天泉聚龍4000- 6000（獨(dú)棟） 盛世中華3300 東麓驛境3000 天鵝堡2600- 3800（聯(lián)排） 鷹冠莊園3000- 6000（獨(dú)棟） 溫江：花 博會(huì)主

57、題 5000- 6000 牧馬山：山 景、高爾夫 6000-8000 華陽：城市 發(fā)展方向 6000-6500 龍泉：山景資 源3000-3500 1515分鐘 分鐘 3030分鐘分鐘 30-4030-40分鐘分鐘 3030分鐘分鐘 浣花溪： 水景、城市 資源： 10000 成都市區(qū)別墅分布狀況成都市區(qū)別墅分布狀況 成都別墅價(jià)格分布：成都別墅價(jià)格分布： 依托城市資源的第一居所型別墅板塊（浣花溪、華陽、溫江、龍泉）根據(jù)與城市中心的通勤時(shí)間距離價(jià)格依托城市資源的第一居所型別墅板塊（浣花溪、華陽、溫江、龍泉）根據(jù)與城市中心的通勤時(shí)間距離價(jià)格 呈梯度遞減呈梯度遞減 郫縣：花卉、 農(nóng)業(yè)旅游 30分鐘 君

58、臨天下3800 今日潤園 4000-5500 成都后花園4000- 5000 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 華陽板塊在成都都市融合的快速發(fā)展下，將承接浣花溪成華陽板塊在成都都市融合的快速發(fā)展下，將承接浣花溪成 為新的頂級(jí)城市別墅區(qū)為新的頂級(jí)城市別墅區(qū) 華陽華陽 浣花溪浣花溪 資源現(xiàn)狀資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征 客戶特征客戶特征 資源：城市配套、高爾夫， 規(guī)劃：城市向南發(fā)展 配套/交通：天府大道 面積：聯(lián)排260-300獨(dú)棟：230-500 價(jià)格：聯(lián)排5000-6000，獨(dú)棟： 6000-10000 品質(zhì)/檔次：品質(zhì)突出，處于高檔 來源：主要為成都客戶，部分省外、 港臺(tái)客戶 層次：基本屬于城市頂尖

59、才智階層 特征：知識(shí)層面高，有相當(dāng)財(cái)富積 累 未來供應(yīng)未來供應(yīng) 由于是城市發(fā)展方向，低密度物業(yè) 供應(yīng)將逐步減少 未來方向現(xiàn)狀特點(diǎn) 區(qū)域分化區(qū)域分化: : 高新區(qū)附近隨著高新區(qū)附近隨著 區(qū)域進(jìn)一步城市區(qū)域進(jìn)一步城市 化化, ,將成為承接浣將成為承接浣 花溪的新的頂級(jí)花溪的新的頂級(jí) 城市別墅板塊城市別墅板塊; ; 天府大道再向南天府大道再向南 則依托與城市新則依托與城市新 區(qū)的關(guān)系及便捷區(qū)的關(guān)系及便捷 的交通成為高檔的交通成為高檔 第一居所別墅板第一居所別墅板 塊塊, ,產(chǎn)品形式以獨(dú)產(chǎn)品形式以獨(dú) 棟及聯(lián)排為主棟及聯(lián)排為主. . 天府大道30分 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 溫江板塊依托花博會(huì)和便利交

60、通演變成高檔大型居住溫江板塊依托花博會(huì)和便利交通演變成高檔大型居住 區(qū)，以低密第一居所和生態(tài)花園社區(qū)為主區(qū)，以低密第一居所和生態(tài)花園社區(qū)為主 浣花溪浣花溪 資源現(xiàn)狀資源現(xiàn)狀 產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征 客戶特征客戶特征 資源：花博會(huì) 規(guī)劃：具有行政辦公、商業(yè)、文化 會(huì)展等城市中心職能，具有良好生態(tài) 人居環(huán)境的城市綜合新區(qū)。 配套/交通：光華大道，花博會(huì) 面積：聯(lián)排150-260獨(dú)棟：300-500 價(jià)格：聯(lián)排4000-5500，獨(dú)棟： 5000-7000 品質(zhì)/檔次：處于中高檔 來源：主要為成都客戶，有部分省 內(nèi)和全國其他城市客戶，少量海外 層次：中高級(jí)白領(lǐng)和高級(jí)財(cái)富人士 特征：知識(shí)層面高，處于財(cái)富上升