北京望京區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究(133頁(yè)）

1、望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 2 頁(yè) 思源顧問(wèn) 概概 要要 望京區(qū)域的地理位置和交通望京區(qū)域的地理位置和交通 住宅物業(yè)住宅物業(yè)辦公物業(yè)辦公物業(yè) 望京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析望京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè) 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 3 頁(yè) 思源顧問(wèn) 綱綱 要要 第一部分第一部分 望京區(qū)域的地理位置和交通望京區(qū)域的地理位置和交通 第二部分第二部分 望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 第三部分第三部分 望京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析望京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)

2、分析 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 4 頁(yè) 思源顧問(wèn) 一、區(qū)域的地理位置和交通一、區(qū)域的地理位置和交通 （一）區(qū)域的地理位置（一）區(qū)域的地理位置 “望京城望京城”是是北京城市總體規(guī)劃北京城市總體規(guī)劃中的十八邊緣集團(tuán)之一，位于北京市中的十八邊緣集團(tuán)之一，位于北京市 朝朝 陽(yáng)區(qū)東北部，自四環(huán)路與機(jī)場(chǎng)高速公路的交匯處呈扇形向東北方向延伸，是望陽(yáng)區(qū)東北部，自四環(huán)路與機(jī)場(chǎng)高速公路的交匯處呈扇形向東北方向延伸，是望 京一一酒仙橋邊緣集團(tuán)的一部分，東南緊臨機(jī)場(chǎng)高速公路和京順路，西北與四京一一酒仙橋邊緣集團(tuán)的一部分，東南緊臨機(jī)場(chǎng)高速公路和京順路，西北與四 環(huán)路及和平里鐵路支

3、線為鄰，東北部將跨越五環(huán)路至來(lái)廣營(yíng)，該區(qū)總用地范圍環(huán)路及和平里鐵路支線為鄰，東北部將跨越五環(huán)路至來(lái)廣營(yíng)，該區(qū)總用地范圍 17.8平方公里，規(guī)劃居住人口約平方公里，規(guī)劃居住人口約33萬(wàn)人，總建筑面積萬(wàn)人，總建筑面積1400萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 5 頁(yè) 思源顧問(wèn) 望京位置圖望京位置圖 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 6 頁(yè) 思源顧問(wèn) （二）交通（二）交通 1、交通道路規(guī)劃、交通道路規(guī)劃 經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)，目前望京地區(qū)的道路網(wǎng)已完成規(guī)劃的經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)，目前望京地區(qū)的道路網(wǎng)已完成規(guī)劃的50左右。它外

4、左右。它外 有有京承高速、五環(huán)京承高速、五環(huán)高速公路高速公路)、機(jī)場(chǎng)高速公路、京順路、機(jī)場(chǎng)高速公路、京順路(主干路主干路)、四環(huán)路、四環(huán)路(快速快速 路路)五條高等級(jí)道路環(huán)繞四周五條高等級(jí)道路環(huán)繞四周，內(nèi)有廣順南、北大街、花家地街，阜通東、西大，內(nèi)有廣順南、北大街、花家地街，阜通東、西大 街，望京路，利澤東，中、西街等街，望京路，利澤東，中、西街等10余條主、次干道。這些道路已按規(guī)劃實(shí)余條主、次干道。這些道路已按規(guī)劃實(shí) 現(xiàn)，路面寬敞而平坦，交通設(shè)施完備，行車標(biāo)志齊全?，F(xiàn)，路面寬敞而平坦，交通設(shè)施完備，行車標(biāo)志齊全。 此外，此外，60條公交線路分布在區(qū)內(nèi)及四周，為望京地區(qū)內(nèi)的居民服務(wù)。新建條公交

5、線路分布在區(qū)內(nèi)及四周，為望京地區(qū)內(nèi)的居民服務(wù)。新建 的城鐵的城鐵13號(hào)線在望京地區(qū)的西側(cè)也設(shè)置了一個(gè)車站一望京西站，為望京居民的號(hào)線在望京地區(qū)的西側(cè)也設(shè)置了一個(gè)車站一望京西站，為望京居民的 出行提供了快速、大容量、集約化的運(yùn)輸方式。出行提供了快速、大容量、集約化的運(yùn)輸方式。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 7 頁(yè) 思源顧問(wèn) 圖圖.望京道路現(xiàn)狀圖望京道路現(xiàn)狀圖 圖圖.望京道路規(guī)劃圖望京道路規(guī)劃圖 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 8 頁(yè) 思源顧問(wèn) 2、望京地區(qū)交通現(xiàn)狀、望京地區(qū)交通現(xiàn)狀 望京地區(qū)每天存在兩個(gè)出行高峰，早高峰為望京地

6、區(qū)每天存在兩個(gè)出行高峰，早高峰為7：30-8：30，晚高峰是，晚高峰是17： 30-18：30，高峰期間的主要流向是望京與市區(qū)中心之間的聯(lián)系，目前，承擔(dān)，高峰期間的主要流向是望京與市區(qū)中心之間的聯(lián)系，目前，承擔(dān) 這這 部分交通需求的主要通道僅有兩條，即擁擠不堪的京順路和京承高速公路東側(cè)部分交通需求的主要通道僅有兩條，即擁擠不堪的京順路和京承高速公路東側(cè) 輔路。此外，還有一部分交通量通過(guò)已經(jīng)飽和的四環(huán)路分流。輔路。此外，還有一部分交通量通過(guò)已經(jīng)飽和的四環(huán)路分流。 望京地區(qū)高峰期間的運(yùn)輸方式主要是公共交通（包括城鐵）、小汽車、自望京地區(qū)高峰期間的運(yùn)輸方式主要是公共交通（包括城鐵）、小汽車、自 行車

7、和出租車，這些運(yùn)輸方式在望京地區(qū)承擔(dān)的客運(yùn)比例分別為行車和出租車，這些運(yùn)輸方式在望京地區(qū)承擔(dān)的客運(yùn)比例分別為31.36， 28.1420.39和和11.23。盡管望京地區(qū)公共交通客運(yùn)方式的承擔(dān)比例已高。盡管望京地區(qū)公共交通客運(yùn)方式的承擔(dān)比例已高 于全市平均水平但離合理的客運(yùn)交通結(jié)構(gòu)于全市平均水平但離合理的客運(yùn)交通結(jié)構(gòu)(公共交通承擔(dān)比例達(dá)到公共交通承擔(dān)比例達(dá)到60)還有還有 一段距離。一段距離。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 9 頁(yè) 思源顧問(wèn) 3、主要交通問(wèn)題、主要交通問(wèn)題 （1）交通擁堵，高峰時(shí)段車輛進(jìn)出望京地區(qū)較為困難）交通擁堵，高峰時(shí)段車輛進(jìn)出望京地區(qū)較

8、為困難 高峰期間進(jìn)出望京與市區(qū)中心之間車流量大約占總流量的高峰期間進(jìn)出望京與市區(qū)中心之間車流量大約占總流量的75，而且絕大部分而且絕大部分 流量由京順路承擔(dān)，由于京順路的作用主要是承擔(dān)順義和平谷方向的過(guò)境交通，其流量由京順路承擔(dān)，由于京順路的作用主要是承擔(dān)順義和平谷方向的過(guò)境交通，其 本身的交通壓力就很大，故望京地區(qū)的交通只能給本已不堪重負(fù)的京順路增加更大本身的交通壓力就很大，故望京地區(qū)的交通只能給本已不堪重負(fù)的京順路增加更大 的交通壓力。的交通壓力。 還有一部分車輛通過(guò)湖光中街進(jìn)入京承高速公路的輔路。由于該道路僅是一條還有一部分車輛通過(guò)湖光中街進(jìn)入京承高速公路的輔路。由于該道路僅是一條 寬寬

9、7米左右且雙向行駛的道路，因此承擔(dān)進(jìn)出望京地區(qū)交通量的能力極為有限。其米左右且雙向行駛的道路，因此承擔(dān)進(jìn)出望京地區(qū)交通量的能力極為有限。其 余的車輛都是經(jīng)過(guò)阜通東大街進(jìn)入四環(huán)路。但四環(huán)路高峰小時(shí)的交通已接近飽余的車輛都是經(jīng)過(guò)阜通東大街進(jìn)入四環(huán)路。但四環(huán)路高峰小時(shí)的交通已接近飽 和，因此其分流的能力也是極為有限的。和，因此其分流的能力也是極為有限的。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 10 頁(yè) 思源顧問(wèn) （2）支路系統(tǒng)性差）支路系統(tǒng)性差 目前的小區(qū)開(kāi)發(fā)占地較大，多以城市干路圍合區(qū)域作為一開(kāi)發(fā)小區(qū)。小區(qū)目前的小區(qū)開(kāi)發(fā)占地較大，多以城市干路圍合區(qū)域作為一開(kāi)發(fā)小區(qū)。小區(qū)

10、 建成后，進(jìn)行封閉管理時(shí)，則將原規(guī)劃的支路全部建成后，進(jìn)行封閉管理時(shí)，則將原規(guī)劃的支路全部“封閉封閉”其中，從實(shí)際使用其中，從實(shí)際使用 上已變成了小區(qū)的內(nèi)部道路。而且，由于小區(qū)封閉管理導(dǎo)致這些支路跨街區(qū)上已變成了小區(qū)的內(nèi)部道路。而且，由于小區(qū)封閉管理導(dǎo)致這些支路跨街區(qū) 的連續(xù)通行幾乎失去可能。的連續(xù)通行幾乎失去可能。 被切斷的支路被切斷的支路被切斷的支路被切斷的支路 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 11 頁(yè) 思源顧問(wèn) （3）停車設(shè)施不足）停車設(shè)施不足 望京地區(qū)目前有望京地區(qū)目前有18.15萬(wàn)人，機(jī)動(dòng)車擁有量達(dá)到萬(wàn)人，機(jī)動(dòng)車擁有量達(dá)到6萬(wàn)輛，按照每戶萬(wàn)輛，按照每

11、戶3人計(jì)人計(jì) 算，平均達(dá)到每戶算，平均達(dá)到每戶1輛車，因此，其停車泊位的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市現(xiàn)有居住輛車，因此，其停車泊位的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市現(xiàn)有居住 區(qū)停車泊位的配建標(biāo)準(zhǔn)。由于建設(shè)較晚的一些住宅其停車泊位配備較為充足，區(qū)停車泊位的配建標(biāo)準(zhǔn)。由于建設(shè)較晚的一些住宅其停車泊位配備較為充足， 因此其停車矛盾主要表現(xiàn)在一些原有小區(qū)的停車設(shè)施上，如花家地一帶的因此其停車矛盾主要表現(xiàn)在一些原有小區(qū)的停車設(shè)施上，如花家地一帶的 “舊舊”小區(qū)，大量機(jī)動(dòng)車停放在周邊城市道路上，環(huán)境較差。小區(qū)，大量機(jī)動(dòng)車停放在周邊城市道路上，環(huán)境較差。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 12 頁(yè)

12、思源顧問(wèn) （4）出入口建設(shè)滯后）出入口建設(shè)滯后 望京地區(qū)共規(guī)劃了望京地區(qū)共規(guī)劃了11個(gè)出入口，但目前按個(gè)出入口，但目前按 照規(guī)劃實(shí)施的出入口只有照規(guī)劃實(shí)施的出入口只有4個(gè)，其余出入口個(gè)，其余出入口 或者沒(méi)有建設(shè)，不具備通車條件；或者具備或者沒(méi)有建設(shè)，不具備通車條件；或者具備 通車條件，但其通行能力極為有限。通車條件，但其通行能力極為有限。 （5）公共交通發(fā)展滯后）公共交通發(fā)展滯后 p 軌道交通發(fā)展滯后軌道交通發(fā)展滯后 p 公交服務(wù)水平較低公交服務(wù)水平較低 p 公交場(chǎng)站建設(shè)滯后公交場(chǎng)站建設(shè)滯后 已建成出口已建成出口 已建成出口已建成出口 已建成出口已建成出口 已建成出口已建成出口 望望 京京 區(qū)

13、區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 13 頁(yè) 思源顧問(wèn) 望京交通小結(jié)望京交通小結(jié) 望京目前內(nèi)部交通現(xiàn)狀還是十分良好的，交通網(wǎng)絡(luò)較密，道路密度達(dá)到了望京目前內(nèi)部交通現(xiàn)狀還是十分良好的，交通網(wǎng)絡(luò)較密，道路密度達(dá)到了2.9，道路，道路 較寬，通達(dá)性比較好，主要的問(wèn)題是內(nèi)部交通與外部交通的聯(lián)系通達(dá)性不好；較寬，通達(dá)性比較好，主要的問(wèn)題是內(nèi)部交通與外部交通的聯(lián)系通達(dá)性不好； 望京地區(qū)規(guī)劃中的道路，目前只建成了望京地區(qū)規(guī)劃中的道路，目前只建成了50，仍有許多道路沒(méi)通車，造成望京地區(qū)，仍有許多道路沒(méi)通車，造成望京地區(qū) 高車流量集中在幾個(gè)道路；高車流量集中在幾個(gè)道路； 如果望京規(guī)劃中道路均修通

14、，將會(huì)極大的緩解目前望京的交通狀況，并且有多個(gè)路如果望京規(guī)劃中道路均修通，將會(huì)極大的緩解目前望京的交通狀況，并且有多個(gè)路 口通達(dá)各個(gè)方向，因此，望京未來(lái)的交通發(fā)展前景是十分好的；口通達(dá)各個(gè)方向，因此，望京未來(lái)的交通發(fā)展前景是十分好的； 城鐵的修通和公交樞紐的建成也將會(huì)使望京的交通更加便利。城鐵的修通和公交樞紐的建成也將會(huì)使望京的交通更加便利。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 14 頁(yè) 思源顧問(wèn) 綱綱 要要 第一部分第一部分 望京區(qū)域的地理位置和交通望京區(qū)域的地理位置和交通 第二部分第二部分 望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 第三部分第三部分 望京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)

15、分析望京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 15 頁(yè) 思源顧問(wèn) 第二部分第二部分 望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 一、北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)本區(qū)域的規(guī)劃一、北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)本區(qū)域的規(guī)劃 二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介 三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 四、望京居住人口和居住用地四、望京居住人口和居住用地 五、區(qū)域人口消費(fèi)研究五、區(qū)域人口消費(fèi)研究 六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 16 頁(yè) 思源顧問(wèn) 北京市總體規(guī)劃方案中

16、對(duì)望京區(qū)域的規(guī)劃北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)望京區(qū)域的規(guī)劃 從從 南南 向向 北北 劃劃 分分 舊舊 規(guī)規(guī) 劃劃 望望 京京 新新 區(qū)區(qū) 望京新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)望京新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 來(lái)廣營(yíng)貨流倉(cāng)儲(chǔ)中心來(lái)廣營(yíng)貨流倉(cāng)儲(chǔ)中心 望望 京京 整整 體體 規(guī)規(guī) 劃劃 總用地范圍總用地范圍規(guī)劃居住人口規(guī)劃居住人口總規(guī)劃建筑面積總規(guī)劃建筑面積備注備注 17.8平方公里33萬(wàn)人1400萬(wàn)平方米 此數(shù)據(jù)包括望京規(guī)劃中的住宅、商 業(yè)、商務(wù)、工業(yè)、特殊用地等所有 用地的建筑面積。 居住、商貿(mào)中心占地居住、商貿(mào)中心占地規(guī)劃居住人口規(guī)劃居住人口規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積備注備注 8.6平方公里 居住人口33萬(wàn) 總戶數(shù)7萬(wàn)余戶 1000萬(wàn)平

17、方米 此數(shù)據(jù)僅包括居住、商業(yè)、商務(wù)用 地的建筑面積。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 17 頁(yè) 思源顧問(wèn) 2004年年-2020年望京新規(guī)劃年望京新規(guī)劃 2004年年-2020年望京新規(guī)劃年望京新規(guī)劃 從功能劃分從功能劃分 來(lái)來(lái) 廣廣 營(yíng)營(yíng) 舊舊 城城 改改 造造 區(qū)區(qū) 北北 小小 河河 北北 居居 住住 區(qū)區(qū) “ 望望 京京 園園 ” 綜綜 合合 區(qū)區(qū) “ 南南 湖湖 園園 ” 居居 住住 區(qū)區(qū) 花花 家家 地地 建建 成成 區(qū)區(qū) p居住居住 p公建公建 p外事外事 p工業(yè)工業(yè) p倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)儲(chǔ) 五大功能五大功能 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2

18、021年5月第 18 頁(yè) 思源顧問(wèn) 2004年年-2020年望京新規(guī)劃（圖示）年望京新規(guī)劃（圖示） 北小河北居住 區(qū) 望京園綜合區(qū) 花家家地建成 區(qū) 南湖園居住區(qū) 來(lái)廣營(yíng)舊城改 造區(qū) 2004年年-2020年望京新規(guī)劃分布圖年望京新規(guī)劃分布圖 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 19 頁(yè) 思源顧問(wèn) 第二部分第二部分 望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 一、北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)本區(qū)域的規(guī)劃一、北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)本區(qū)域的規(guī)劃 二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介 三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 四、望京居住人口和居住用地四、望京居

19、住人口和居住用地 五、區(qū)域人口消費(fèi)研究五、區(qū)域人口消費(fèi)研究 六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 20 頁(yè) 思源顧問(wèn) 望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介 望京屬于朝陽(yáng)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)區(qū)組團(tuán)中的一部分； 朝陽(yáng)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)組團(tuán) 主要涉及望京、酒仙橋、將 臺(tái)路等街道和地區(qū)辦事處 朝陽(yáng)區(qū)高新技術(shù)朝陽(yáng)區(qū)高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)區(qū)組團(tuán)產(chǎn)業(yè)區(qū)組團(tuán) 望京望京 酒仙橋酒仙橋?qū)⑴_(tái)路將臺(tái)路 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 21 頁(yè) 思源顧問(wèn) 望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介

20、 電子城電子信息產(chǎn)業(yè)板塊電子城電子信息產(chǎn)業(yè)板塊 是北京電子產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村是北京電子產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村 “一區(qū)七園一區(qū)七園”之一之一 望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)板望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)板 塊和望京新城板塊塊和望京新城板塊 電子信息產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域電子信息產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域 東區(qū)東區(qū)西區(qū)西區(qū) 依托電子城西區(qū)和依托電子城西區(qū)和 望京新城，拓展電望京新城，拓展電 子城西區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展子城西區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 空間，重點(diǎn)發(fā)展高空間，重點(diǎn)發(fā)展高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。建設(shè)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。建設(shè) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化 基地、科技成果轉(zhuǎn)基地、科技成果轉(zhuǎn) 化基地和人才教育化基地和人才教育 培訓(xùn)基地。培訓(xùn)基地。 現(xiàn)有中央美院、法制日?qǐng)?bào)現(xiàn)有中央美院、法制日?qǐng)?bào)

21、社、中國(guó)社科院研究生院、社、中國(guó)社科院研究生院、 八十中等豐富的文化教育八十中等豐富的文化教育 資源。為提升該地區(qū)生活資源。為提升該地區(qū)生活 品質(zhì)和人居環(huán)境，今后將品質(zhì)和人居環(huán)境，今后將 重點(diǎn)建設(shè)博物館、展覽館、重點(diǎn)建設(shè)博物館、展覽館、 電影院、藝術(shù)大道和主題電影院、藝術(shù)大道和主題 公園等設(shè)施，發(fā)展商業(yè)、公園等設(shè)施，發(fā)展商業(yè)、 衛(wèi)生、體育等配套產(chǎn)業(yè)。衛(wèi)生、體育等配套產(chǎn)業(yè)。 酒仙橋地區(qū)，面酒仙橋地區(qū)，面 積積7.57.5平方公里，平方公里， 已有電子骨干企已有電子骨干企 業(yè)業(yè)365365家，三資家，三資 企業(yè)企業(yè)7979家，國(guó)家，國(guó) 家級(jí)電子科研院家級(jí)電子科研院 所所4 4家，大中型家，大中型

22、涉外旅游飯店涉外旅游飯店5 5 家，中高級(jí)電子家，中高級(jí)電子 院校院校5 5所。所。 望京地區(qū)，面積望京地區(qū)，面積3 3平平 方公里，已建成北方公里，已建成北 京市面積最大的孵京市面積最大的孵 化器化器望京科技望京科技 創(chuàng)業(yè)園和中國(guó)北京創(chuàng)業(yè)園和中國(guó)北京 （望京）留學(xué)人員（望京）留學(xué)人員 創(chuàng)業(yè)園，主要發(fā)展創(chuàng)業(yè)園，主要發(fā)展 電子信息、計(jì)算機(jī)電子信息、計(jì)算機(jī) 及網(wǎng)絡(luò)、生物和醫(yī)及網(wǎng)絡(luò)、生物和醫(yī) 藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 22 頁(yè) 思源顧問(wèn) 昌平園昌平園 電子城電子城 科技園科技園 亦莊亦莊德勝園德勝園 海淀園海淀園 健翔園健

23、翔園 豐臺(tái)園豐臺(tái)園 人才培養(yǎng)、科技創(chuàng)新、成果孵化和 商務(wù)商貿(mào)功能 以生物工程和新醫(yī)藥為重 點(diǎn)，同時(shí)發(fā)展電子信息制 造業(yè)、光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè) 建設(shè)總部基地，產(chǎn)業(yè)依托已有 軍工、航天技術(shù)為特色 （包括空港工業(yè)區(qū)）定位要發(fā)展成為 信息產(chǎn)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)和出口基地 商務(wù)、產(chǎn)品展示、營(yíng)銷集散 地、中介服務(wù)、創(chuàng)業(yè)孵化 科技商務(wù)，為原創(chuàng)技術(shù)孵化 、轉(zhuǎn)化和為國(guó)際科技交流與 高科技商務(wù)活動(dòng)提供服務(wù) 形成以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的綜 合性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 中關(guān)村中關(guān)村“一區(qū)七園一區(qū)七園” 一覽表一覽表 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 23 頁(yè) 思源顧問(wèn) 第二部分第二部分 望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r望京

24、區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 一、北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)本區(qū)域的規(guī)劃一、北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)本區(qū)域的規(guī)劃 二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介 三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 四、望京居住人口和居住用地四、望京居住人口和居住用地 五、區(qū)域人口消費(fèi)研究五、區(qū)域人口消費(fèi)研究 六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 24 頁(yè) 思源顧問(wèn) （一）望京產(chǎn)業(yè)概述（一）望京產(chǎn)業(yè)概述 望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為二、三產(chǎn)為主，其中二產(chǎn)以北京電子城科技園為龍頭望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為二、三產(chǎn)為主，其中二產(chǎn)以北京電子城科技園

25、為龍頭 形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)； 電子城科技園是中關(guān)村科技園區(qū)重要組成部份，是經(jīng)國(guó)家科技部和北京市人民政電子城科技園是中關(guān)村科技園區(qū)重要組成部份，是經(jīng)國(guó)家科技部和北京市人民政 府于府于1994年正式批準(zhǔn)建立的。現(xiàn)已成為推動(dòng)朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)加速發(fā)展的中堅(jiān)力量，是望京年正式批準(zhǔn)建立的?，F(xiàn)已成為推動(dòng)朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)加速發(fā)展的中堅(jiān)力量，是望京 地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地。地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 25 頁(yè) 思源顧問(wèn) （二）望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)總值（二）望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)總值 2001-20032001-2003年望京電子城與朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值指標(biāo)對(duì)

26、比年望京電子城與朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值指標(biāo)對(duì)比 朝陽(yáng)區(qū)域總量朝陽(yáng)區(qū)域總量朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值 朝陽(yáng)工業(yè)占北朝陽(yáng)工業(yè)占北 京市比重京市比重 望京電子城望京電子城 園園 區(qū)產(chǎn)值區(qū)產(chǎn)值 電子城園區(qū)占朝電子城園區(qū)占朝 陽(yáng)區(qū)工業(yè)比重陽(yáng)區(qū)工業(yè)比重 20012001年年4886.64886.664464422.10%22.10%151.4151.423.50%23.50% 20022002年年4315.274315.27481.1481.115.20%15.20%- 20032003年年50705070589.3589.315.50%15.50%220.6220.637.40%37.40% 原始數(shù)據(jù)來(lái)源朝

27、陽(yáng)區(qū)統(tǒng)計(jì)局 p近年來(lái)朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)總量在全市獨(dú)占鰲頭，工業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，區(qū)域工業(yè)企業(yè)近年來(lái)朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)總量在全市獨(dú)占鰲頭，工業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，區(qū)域工業(yè)企業(yè) 完成產(chǎn)值、完成產(chǎn)值、 利稅占全市的六分之一，位居全市工業(yè)的首位；利稅占全市的六分之一，位居全市工業(yè)的首位； p隸屬朝陽(yáng)區(qū)的望京電子城工業(yè)產(chǎn)值業(yè)績(jī)顯著。隸屬朝陽(yáng)區(qū)的望京電子城工業(yè)產(chǎn)值業(yè)績(jī)顯著。 單位單位:億元億元 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 26 頁(yè) 思源顧問(wèn) 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為電子信息產(chǎn)業(yè)中的龍頭行業(yè)的通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為電子信息產(chǎn)業(yè)中的龍頭行業(yè)的通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè) 園內(nèi)電子信息產(chǎn)業(yè)

28、與朝陽(yáng)區(qū)信息產(chǎn)業(yè)及工業(yè)產(chǎn)值的比較園內(nèi)電子信息產(chǎn)業(yè)與朝陽(yáng)區(qū)信息產(chǎn)業(yè)及工業(yè)產(chǎn)值的比較 電子園區(qū)企業(yè)數(shù)電子園區(qū)企業(yè)數(shù)占朝陽(yáng)區(qū)企業(yè)總數(shù)占朝陽(yáng)區(qū)企業(yè)總數(shù) 5252家家33%33% 電子園區(qū)總產(chǎn)值電子園區(qū)總產(chǎn)值占朝陽(yáng)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)占朝陽(yáng)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)占朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值占朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值 144.0144.0億元億元88.50%88.50%24.40%24.40% 電子園區(qū)增加值電子園區(qū)增加值占朝陽(yáng)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)增加值的比重占朝陽(yáng)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)增加值的比重占朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)增加值的比重占朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)增加值的比重 15.215.2億元億元75.60%75.60%11.50%11.50% 2003年望京電子產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值狀況

29、年望京電子產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值狀況 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 27 頁(yè) 思源顧問(wèn) 望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點(diǎn)望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點(diǎn) （一）（一） 區(qū)內(nèi)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，其中電子城園區(qū)呈現(xiàn)出科技含量高、產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，其中電子城園區(qū)呈現(xiàn)出科技含量高、產(chǎn)業(yè) 集聚度高、外資比例高和發(fā)展后勁足的鮮明特點(diǎn)。集聚度高、外資比例高和發(fā)展后勁足的鮮明特點(diǎn)。 摩托羅拉研發(fā)中心項(xiàng)目的入駐、愛(ài)立信研發(fā)總部落戶電子城科技園，將摩托羅拉研發(fā)中心項(xiàng)目的入駐、愛(ài)立信研發(fā)總部落戶電子城科技園，將 大大推進(jìn)園區(qū)的科技創(chuàng)新水平，進(jìn)一步提升園區(qū)層次。大大推進(jìn)園區(qū)的科技創(chuàng)新水平，進(jìn)一步提升園區(qū)層

30、次。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 28 頁(yè) 思源顧問(wèn) 區(qū)內(nèi)電子城的生產(chǎn)總量迅速擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)效益顯著。區(qū)內(nèi)電子城的生產(chǎn)總量迅速擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)效益顯著。 2003年年 p電子城園區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)電子城園區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)165家，比家，比2001年增長(zhǎng)近年增長(zhǎng)近1倍；倍； p完成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值完成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值220.6億元，比億元，比2001年增長(zhǎng)年增長(zhǎng)45.7%； p實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入219.6億元，比億元，比2001年增長(zhǎng)年增長(zhǎng)48.7%；盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額；盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 19.5億元，比億元，比2001年增長(zhǎng)年增長(zhǎng)46.9%； p產(chǎn)值、

31、收入指標(biāo)在區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量中所占比重三年來(lái)均在產(chǎn)值、收入指標(biāo)在區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量中所占比重三年來(lái)均在30%以上，利潤(rùn)總額三以上，利潤(rùn)總額三 年均達(dá)年均達(dá)55%以上；以上； p從反映贏利水平的收入利潤(rùn)率來(lái)看，從反映贏利水平的收入利潤(rùn)率來(lái)看，2003年園區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)的收入利潤(rùn)率為年園區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)的收入利潤(rùn)率為8.9%， 高于全區(qū)平均水平高于全區(qū)平均水平3.3個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)百分點(diǎn)； p產(chǎn)銷率為產(chǎn)銷率為96.6%，生產(chǎn)、銷售、效益呈現(xiàn)良性循環(huán)。，生產(chǎn)、銷售、效益呈現(xiàn)良性循環(huán)。 望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點(diǎn)望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點(diǎn) （二）（二） 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 29 頁(yè)

32、 思源顧問(wèn) 望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點(diǎn)望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點(diǎn) （三）（三） 望京區(qū)域逐步發(fā)展成電子信息產(chǎn)業(yè)的聚集地。望京區(qū)域逐步發(fā)展成電子信息產(chǎn)業(yè)的聚集地。 電子城科技園通過(guò)高新技術(shù)的引進(jìn)，區(qū)域內(nèi)培育了一批大型電子骨干企電子城科技園通過(guò)高新技術(shù)的引進(jìn)，區(qū)域內(nèi)培育了一批大型電子骨干企 業(yè)，如：京東方科技集團(tuán)股份有限公司、北京松下彩色顯像管有限公司、北業(yè)，如：京東方科技集團(tuán)股份有限公司、北京松下彩色顯像管有限公司、北 京東方冠捷電子有限公司、北京西門子通信網(wǎng)絡(luò)有限公司（原北京國(guó)際交換京東方冠捷電子有限公司、北京西門子通信網(wǎng)絡(luò)有限公司（原北京國(guó)際交換 系統(tǒng)有限公司）、北京首信股份有限公司等。系統(tǒng)有限公司）、

33、北京首信股份有限公司等。 園內(nèi)正在向數(shù)字化、信息化和網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展形成了以電子信息產(chǎn)業(yè)為園內(nèi)正在向數(shù)字化、信息化和網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展形成了以電子信息產(chǎn)業(yè)為 主體的、綜合性的電子高科技園區(qū)，現(xiàn)已形成了以通信、計(jì)算機(jī)（軟件）、主體的、綜合性的電子高科技園區(qū)，現(xiàn)已形成了以通信、計(jì)算機(jī)（軟件）、 顯示器、彩色顯象管、顯示管、數(shù)字視聽(tīng)、新型元器件等為主的高新技術(shù)產(chǎn)顯示器、彩色顯象管、顯示管、數(shù)字視聽(tīng)、新型元器件等為主的高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)群。業(yè)群。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 30 頁(yè) 思源顧問(wèn) 望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點(diǎn)望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點(diǎn) （四）（四） 近期，電子城北京首信集團(tuán)

34、、北京兆維集團(tuán)、京東方科技集團(tuán)公司通過(guò)升級(jí)改近期，電子城北京首信集團(tuán)、北京兆維集團(tuán)、京東方科技集團(tuán)公司通過(guò)升級(jí)改 造，成為業(yè)界知名的強(qiáng)勢(shì)公司并進(jìn)入國(guó)內(nèi)電子百?gòu)?qiáng)企業(yè)序列。日前公布的造，成為業(yè)界知名的強(qiáng)勢(shì)公司并進(jìn)入國(guó)內(nèi)電子百?gòu)?qiáng)企業(yè)序列。日前公布的2004年北年北 京名牌產(chǎn)品及生產(chǎn)企業(yè)名單中電子城科技園京名牌產(chǎn)品及生產(chǎn)企業(yè)名單中電子城科技園14家企業(yè)家企業(yè)19個(gè)產(chǎn)品榜上有名，如：京東個(gè)產(chǎn)品榜上有名，如：京東 方筆記本電腦、北廣牌廣播電視發(fā)射設(shè)備、大豪牌電腦刺繡機(jī)控制系統(tǒng)等。方筆記本電腦、北廣牌廣播電視發(fā)射設(shè)備、大豪牌電腦刺繡機(jī)控制系統(tǒng)等。 品牌效應(yīng)及產(chǎn)業(yè)連鎖優(yōu)勢(shì)吸引更多的電子生產(chǎn)企業(yè)和配套零部件生產(chǎn)

35、企業(yè)進(jìn)駐品牌效應(yīng)及產(chǎn)業(yè)連鎖優(yōu)勢(shì)吸引更多的電子生產(chǎn)企業(yè)和配套零部件生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐 開(kāi)發(fā)區(qū)，使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形成更大的規(guī)模，產(chǎn)生群聚效應(yīng)，電子配套和電子整機(jī)成并駕開(kāi)發(fā)區(qū)，使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形成更大的規(guī)模，產(chǎn)生群聚效應(yīng)，電子配套和電子整機(jī)成并駕 齊驅(qū)之勢(shì)，實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)、共同發(fā)展的整體優(yōu)勢(shì)。齊驅(qū)之勢(shì)，實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)、共同發(fā)展的整體優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域內(nèi)品牌效應(yīng)凸顯，產(chǎn)業(yè)鏈日趨完善。區(qū)域內(nèi)品牌效應(yīng)凸顯，產(chǎn)業(yè)鏈日趨完善。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 31 頁(yè) 思源顧問(wèn) 望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點(diǎn)望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展特點(diǎn) （五）（五） 園內(nèi)高資本，高出口，外向型經(jīng)濟(jì)明顯，高于朝陽(yáng)區(qū)港澳臺(tái)及外商投資比例。園

36、內(nèi)高資本，高出口，外向型經(jīng)濟(jì)明顯，高于朝陽(yáng)區(qū)港澳臺(tái)及外商投資比例。 港澳臺(tái)及外商投資工業(yè)相關(guān)指標(biāo)與朝陽(yáng)區(qū)的比較港澳臺(tái)及外商投資工業(yè)相關(guān)指標(biāo)與朝陽(yáng)區(qū)的比較 占電子園區(qū)企業(yè)數(shù)比重占電子園區(qū)企業(yè)數(shù)比重與朝陽(yáng)區(qū)所占比重相比與朝陽(yáng)區(qū)所占比重相比 30.90%30.90%高出高出14.614.6 占電子園區(qū)資本比例占電子園區(qū)資本比例與朝陽(yáng)區(qū)所占比重相比與朝陽(yáng)區(qū)所占比重相比 18.90%18.90%高出高出6.66.6 電子城園區(qū)出口產(chǎn)值與朝陽(yáng)區(qū)的比較電子城園區(qū)出口產(chǎn)值與朝陽(yáng)區(qū)的比較 20032003同比同比20022002 電子城園區(qū)出口交貨值電子城園區(qū)出口交貨值電子城園區(qū)增長(zhǎng)比例為電子城園區(qū)增長(zhǎng)比例為朝

37、陽(yáng)區(qū)增長(zhǎng)比例為朝陽(yáng)區(qū)增長(zhǎng)比例為 44.044.0億元億元 26.90%26.90%4.40%4.40% 同比同比20012001 100%100%59.70%59.70% 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 32 頁(yè) 思源顧問(wèn) 第二部分第二部分 望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 一、北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)本區(qū)域的規(guī)劃一、北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)本區(qū)域的規(guī)劃 二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介 三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 四、望京居住人口和居住用地四、望京居住人口和居住用地 五、區(qū)域人口消費(fèi)研究五、區(qū)域人口消費(fèi)研究 六、望京綜合

38、服務(wù)體系現(xiàn)狀六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 33 頁(yè) 思源顧問(wèn) 1、本區(qū)域居住區(qū)建設(shè)的歷史回顧、本區(qū)域居住區(qū)建設(shè)的歷史回顧 1994年規(guī)劃的望京居住人口為年規(guī)劃的望京居住人口為33萬(wàn)，預(yù)計(jì)區(qū)內(nèi)提供就業(yè)崗位萬(wàn)，預(yù)計(jì)區(qū)內(nèi)提供就業(yè)崗位8.25萬(wàn)個(gè)，就地吸納的能力強(qiáng)。萬(wàn)個(gè)，就地吸納的能力強(qiáng)。 近年來(lái)，城市空間拓展，機(jī)動(dòng)化程度提高，望京距市中心顯得越來(lái)越近（望京東南角距近年來(lái)，城市空間拓展，機(jī)動(dòng)化程度提高，望京距市中心顯得越來(lái)越近（望京東南角距 東直門不足公里），東直門不足公里）， 周邊大量的就業(yè)機(jī)會(huì)及生活設(shè)施吸引著望京地區(qū)的人們，為區(qū)內(nèi)周邊大

39、量的就業(yè)機(jī)會(huì)及生活設(shè)施吸引著望京地區(qū)的人們，為區(qū)內(nèi) 居民選擇在區(qū)外工作和購(gòu)物、娛樂(lè)提供了空間可能。居民選擇在區(qū)外工作和購(gòu)物、娛樂(lè)提供了空間可能。 受一些因素的影響，居住開(kāi)發(fā)的收益速度高于商用開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始改變土地使用性質(zhì)或受一些因素的影響，居住開(kāi)發(fā)的收益速度高于商用開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始改變土地使用性質(zhì)或 增加居住用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從而造成目前望京地區(qū)的開(kāi)發(fā)性質(zhì)主要是以住宅開(kāi)發(fā)為主增加居住用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從而造成目前望京地區(qū)的開(kāi)發(fā)性質(zhì)主要是以住宅開(kāi)發(fā)為主 而其他配套設(shè)施建設(shè)則相對(duì)滯后。而其他配套設(shè)施建設(shè)則相對(duì)滯后。 目前，望京人口達(dá)到目前，望京人口達(dá)到18.15萬(wàn)人，為望京地區(qū)內(nèi)部提供就業(yè)崗

40、位不足萬(wàn)人，為望京地區(qū)內(nèi)部提供就業(yè)崗位不足2萬(wàn)個(gè)，居住人口與就萬(wàn)個(gè)，居住人口與就 業(yè)崗位之間懸殊的差距是望京地區(qū)對(duì)市區(qū)中心的依賴越來(lái)越強(qiáng)。因此，目前的望京地區(qū)幾業(yè)崗位之間懸殊的差距是望京地區(qū)對(duì)市區(qū)中心的依賴越來(lái)越強(qiáng)。因此，目前的望京地區(qū)幾 乎與市區(qū)中心形成一個(gè)整體，失去了邊緣集團(tuán)原有功能。乎與市區(qū)中心形成一個(gè)整體，失去了邊緣集團(tuán)原有功能。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 34 頁(yè) 思源顧問(wèn) 2、區(qū)域人口居住現(xiàn)狀及特征、區(qū)域人口居住現(xiàn)狀及特征 p望京區(qū)域目前人口望京區(qū)域目前人口18.15萬(wàn)；萬(wàn)； p望京區(qū)域年齡在望京區(qū)域年齡在20-40歲之間的中青年占?xì)q之間的中

41、青年占73%； p大學(xué)本科以上學(xué)歷者占大學(xué)本科以上學(xué)歷者占56%； p人口構(gòu)成主要為年輕的知識(shí)分子；人口構(gòu)成主要為年輕的知識(shí)分子； p人均居住面積人均居住面積44平方米平方米 。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 35 頁(yè) 思源顧問(wèn) 3、現(xiàn)狀居住用地 舊的規(guī)劃中把望京分成了舊的規(guī)劃中把望京分成了 a、b、c、d、k五個(gè)五個(gè) 區(qū)。區(qū)。 k區(qū)區(qū) d區(qū)區(qū) c區(qū)區(qū) b區(qū)區(qū) a區(qū)區(qū) 科技園區(qū)科技園區(qū) 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 36 頁(yè) 思源顧問(wèn) 新規(guī)劃中，望京的北小河南側(cè)統(tǒng)稱為新規(guī)劃中，望京的北小河南側(cè)統(tǒng)稱為“望京新城望京新城”，其

42、功能以望京中心區(qū)，其功能以望京中心區(qū) 公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)；公共設(shè)施為中心，以居住為主，兼文化、教育、辦公等功能的綜合區(qū)； “望京新城望京新城”又分為又分為a、b兩區(qū)兩區(qū): a區(qū)為區(qū)級(jí)居住用地，規(guī)劃建筑面積區(qū)為區(qū)級(jí)居住用地，規(guī)劃建筑面積250萬(wàn)平方米，分為五個(gè)區(qū)；萬(wàn)平方米，分為五個(gè)區(qū)； b區(qū)為以大型公共建筑組成的市級(jí)公建中心，包括寫字樓、公寓、酒店、區(qū)為以大型公共建筑組成的市級(jí)公建中心，包括寫字樓、公寓、酒店、 醫(yī)院等，規(guī)劃建筑面積醫(yī)院等，規(guī)劃建筑面積270萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米. 北小河北側(cè)確定為北小河北側(cè)確定為“望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，其功能以

43、高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為，其功能以高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為 主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū)主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū); 望京西南部的望京西南部的k區(qū)也為居住用地，分為個(gè)區(qū)。區(qū)也為居住用地，分為個(gè)區(qū)。 望京新規(guī)劃中的居住用地望京新規(guī)劃中的居住用地 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 37 頁(yè) 思源顧問(wèn) 第二部分第二部分 望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r望京區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 一、北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)本區(qū)域的規(guī)劃一、北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)本區(qū)域的規(guī)劃 二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介二、望京區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)簡(jiǎn)介 三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀三、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 四、望京居住人

44、口和居住用地四、望京居住人口和居住用地 五、區(qū)域人口消費(fèi)研究五、區(qū)域人口消費(fèi)研究 六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀六、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 38 頁(yè) 思源顧問(wèn) 五、區(qū)域人口消費(fèi)研究五、區(qū)域人口消費(fèi)研究 對(duì)現(xiàn)階段區(qū)域區(qū)居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià)對(duì)現(xiàn)階段區(qū)域區(qū)居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià) 未來(lái)幾年區(qū)域居民消費(fèi)需求的定量分析及前景預(yù)測(cè)未來(lái)幾年區(qū)域居民消費(fèi)需求的定量分析及前景預(yù)測(cè) 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 39 頁(yè) 思源顧問(wèn) 望京消費(fèi)問(wèn)題研究望京消費(fèi)問(wèn)題研究 因望京區(qū)域隸屬朝陽(yáng)區(qū)，加之區(qū)域內(nèi)多為共享消費(fèi)資源，所有在

45、望京消費(fèi)問(wèn)題研究中，因望京區(qū)域隸屬朝陽(yáng)區(qū)，加之區(qū)域內(nèi)多為共享消費(fèi)資源，所有在望京消費(fèi)問(wèn)題研究中， 我們以朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)為對(duì)象。我們以朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)為對(duì)象。 從消費(fèi)與從消費(fèi)與gdp、收入的關(guān)系和消費(fèi)傾向等角度對(duì)現(xiàn)階段朝陽(yáng)區(qū)城鄉(xiāng)居民總體消費(fèi)情況進(jìn)、收入的關(guān)系和消費(fèi)傾向等角度對(duì)現(xiàn)階段朝陽(yáng)區(qū)城鄉(xiāng)居民總體消費(fèi)情況進(jìn) 行簡(jiǎn)要評(píng)價(jià)；利用購(gòu)買力測(cè)算和收入彈性分析對(duì)未來(lái)幾年朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)需求進(jìn)行定量行簡(jiǎn)要評(píng)價(jià)；利用購(gòu)買力測(cè)算和收入彈性分析對(duì)未來(lái)幾年朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)需求進(jìn)行定量 分析及前景預(yù)測(cè)。分析及前景預(yù)測(cè)。 望京消費(fèi)問(wèn)題研究指導(dǎo)思想及研究方法望京消費(fèi)問(wèn)題研究指導(dǎo)思想及研究方法 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體

46、 分分 析析 2021年5月第 40 頁(yè) 思源顧問(wèn) 區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià)區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià) 消費(fèi)占消費(fèi)占gdp的比例偏低的比例偏低 但增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯但增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯 平均消費(fèi)率一覽表平均消費(fèi)率一覽表 世界平均消費(fèi)率世界平均消費(fèi)率為為78787979 中等收入國(guó)家為中等收入國(guó)家為74%74% 高收入國(guó)家為高收入國(guó)家為77%77% 20032003朝陽(yáng)區(qū)為朝陽(yáng)區(qū)為63%63% 相比之下，朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)率則明顯偏低，近年來(lái)一直在60左右波動(dòng)。 1995年為57.3，1998年為58.0，2000年為59.6，到2003年略為增長(zhǎng)到62.3。 從貢獻(xiàn)率來(lái)看，1995年消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率

47、為51.6，1998年為51.8，2000年 為60.8，到2003年增長(zhǎng)到68.0。 盡管消費(fèi)率水平略微偏低，但消費(fèi)率和消費(fèi)貢獻(xiàn)率的持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭表明朝陽(yáng)區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 正在向更加良性發(fā)展的方向前行。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 41 頁(yè) 思源顧問(wèn) 0.6 0.65 0.7 0.75 0.8 0.85 0.9 0.95 1996年1996年 1997年1997年 1998年1998年 1999年1999年 2000年2000年 2001年2001年 2002年2002年 2003年2003年 2004年2004年 農(nóng)村居民消費(fèi)傾向農(nóng)村居民消費(fèi)傾向城市居民消費(fèi)

48、傾向城市居民消費(fèi)傾向 區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià)區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià) 居民消費(fèi)傾向波動(dòng)下降居民消費(fèi)傾向波動(dòng)下降 近十幾年來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)傾向呈波動(dòng)下降的趨勢(shì)，如下圖所示。近十幾年來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)傾向呈波動(dòng)下降的趨勢(shì)，如下圖所示。 2004年降為年降為80.8。由以上數(shù)據(jù)可以看出，到。由以上數(shù)據(jù)可以看出，到2004年，朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)傾向都降到了年，朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)傾向都降到了 歷史最低值。歷史最低值。 數(shù)據(jù)來(lái)源：朝陽(yáng)區(qū)統(tǒng)計(jì)局 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 42 頁(yè) 思源顧問(wèn) 區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià)區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià) 收入對(duì)朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)的影

49、響作用十分突出收入對(duì)朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)的影響作用十分突出 ，但消費(fèi)增長(zhǎng)略低于收入增長(zhǎng)。，但消費(fèi)增長(zhǎng)略低于收入增長(zhǎng)。 19961996年年19971997年年19981998年年19991999年年20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年 城市居民人均可支城市居民人均可支 配收入配收入 7048704881078107824782479076907610503105031168211682126261262613898138981575715757 城市居民人均消費(fèi)城市居民人均消費(fèi) 性支出性支出 5958595869166916667666

50、76731373137997799794319431110361103611589115891273012730 影響居民消費(fèi)的最主要的因素是收入，收入增長(zhǎng)是帶動(dòng)居民消費(fèi)增長(zhǎng)的原動(dòng)力。影響居民消費(fèi)的最主要的因素是收入，收入增長(zhǎng)是帶動(dòng)居民消費(fèi)增長(zhǎng)的原動(dòng)力。 其他影響主要因素有家庭人口、負(fù)擔(dān)系數(shù)、儲(chǔ)蓄、職業(yè)、偏好和習(xí)慣等等。其他影響主要因素有家庭人口、負(fù)擔(dān)系數(shù)、儲(chǔ)蓄、職業(yè)、偏好和習(xí)慣等等。 其中按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律，消費(fèi)支出隨著收入水平的上升而增加。其中按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律，消費(fèi)支出隨著收入水平的上升而增加。 p朝陽(yáng)區(qū)人均可支配收入近十年間年均遞增朝陽(yáng)區(qū)人均可支配收入近十年間年均遞增10.6，

51、其人均消費(fèi)性支出年均遞增，其人均消費(fèi)性支出年均遞增10.0， p收支對(duì)比看，盡管收入的增長(zhǎng)帶動(dòng)了居民消費(fèi)的換代升級(jí)，但居民的人均消費(fèi)增速均略低于收入增收支對(duì)比看，盡管收入的增長(zhǎng)帶動(dòng)了居民消費(fèi)的換代升級(jí)，但居民的人均消費(fèi)增速均略低于收入增 速速 單位：元 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 43 頁(yè) 思源顧問(wèn) 城城市市居居民民消消費(fèi)費(fèi)性性支支出出構(gòu)構(gòu)成成變變化化圖圖 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 199619971998199920002001200220032004 雜項(xiàng) 居住 娛樂(lè)文教 交通通信 醫(yī)療保健

52、 家庭設(shè)備 衣著 食品 區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià)區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià) 區(qū)域居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化特征明顯區(qū)域居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化特征明顯 p朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)趨勢(shì)分析，已經(jīng)由以生活必需品消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐越逃秊辇堫^的服務(wù)消費(fèi)為主；朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)趨勢(shì)分析，已經(jīng)由以生活必需品消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐越逃秊辇堫^的服務(wù)消費(fèi)為主； p由千萬(wàn)元級(jí)家用電器消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔X、汽車、住房為主的高價(jià)位產(chǎn)品消費(fèi)；由千萬(wàn)元級(jí)家用電器消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔X、汽車、住房為主的高價(jià)位產(chǎn)品消費(fèi)； p居民由過(guò)去單一的偏重儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y和旅游消費(fèi)等多種方式并存。居民由過(guò)去單一的偏重儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y和旅游消費(fèi)等多種方式并存。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域

53、整整 體體 分分 析析 2021年5月第 44 頁(yè) 思源顧問(wèn) 五、區(qū)域人口消費(fèi)研究五、區(qū)域人口消費(fèi)研究 對(duì)現(xiàn)階段區(qū)域區(qū)居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià)對(duì)現(xiàn)階段區(qū)域區(qū)居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià) 未來(lái)幾年區(qū)域居民消費(fèi)需求的定量分析及前景預(yù)測(cè)未來(lái)幾年區(qū)域居民消費(fèi)需求的定量分析及前景預(yù)測(cè) 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 45 頁(yè) 思源顧問(wèn) 從節(jié)余購(gòu)買力看朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)潛力可觀從節(jié)余購(gòu)買力看朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)潛力可觀 為了準(zhǔn)確地衡量居民消費(fèi)大小和潛能，必須測(cè)算居民的購(gòu)買力，為了準(zhǔn)確地衡量居民消費(fèi)大小和潛能，必須測(cè)算居民的購(gòu)買力， 因?yàn)樗从沉耸袌?chǎng)所能提供的能量。因?yàn)樗从沉耸袌?chǎng)所能提供的

54、能量。 居民購(gòu)買力是上期結(jié)余購(gòu)買力與本期形成的購(gòu)買力之和。居民購(gòu)買力是上期結(jié)余購(gòu)買力與本期形成的購(gòu)買力之和。 未來(lái)幾年區(qū)域居民消費(fèi)需求前景預(yù)測(cè)未來(lái)幾年區(qū)域居民消費(fèi)需求前景預(yù)測(cè) p根據(jù)根據(jù)2004年城鄉(xiāng)居民收入與手存現(xiàn)金以及年城鄉(xiāng)居民收入與手存現(xiàn)金以及2003年城鄉(xiāng)居民年城鄉(xiāng)居民997億元儲(chǔ)蓄存款余額初步測(cè)算億元儲(chǔ)蓄存款余額初步測(cè)算 ，2004年朝陽(yáng)區(qū)城鄉(xiāng)居民購(gòu)買力水平應(yīng)不低于年朝陽(yáng)區(qū)城鄉(xiāng)居民購(gòu)買力水平應(yīng)不低于1632.5億元億元，人均至少人均至少6萬(wàn)元萬(wàn)元。 p如果再考慮到消費(fèi)信貸因素，那么這一市場(chǎng)的能量和容量將更加廣闊。如果再考慮到消費(fèi)信貸因素，那么這一市場(chǎng)的能量和容量將更加廣闊。 p這表明

55、，居民消費(fèi)的潛力十分巨大。這表明，居民消費(fèi)的潛力十分巨大。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 46 頁(yè) 思源顧問(wèn) 未來(lái)幾年區(qū)域居民消費(fèi)需求的定量分析未來(lái)幾年區(qū)域居民消費(fèi)需求的定量分析 收入需求彈性是指百分之一的收入變化引起的需求量變化率。收入需求彈性是指百分之一的收入變化引起的需求量變化率。 用于分析居民收入變動(dòng)與其所引起的需求量變動(dòng)之間的關(guān)系。用于分析居民收入變動(dòng)與其所引起的需求量變動(dòng)之間的關(guān)系。 根據(jù)根據(jù)1996年年2004年朝陽(yáng)區(qū)城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)情況，年朝陽(yáng)區(qū)城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)情況， 計(jì)算出的各類消費(fèi)的收入彈性，如下表所示：計(jì)算出的各類消費(fèi)的收入彈性，如

56、下表所示： 消費(fèi)分類消費(fèi)分類 收入彈性系數(shù)收入彈性系數(shù)e em m 屬性屬性( (城市居民城市居民) ) 消費(fèi)性支出消費(fèi)性支出0.98220.9822 1 1、衣著、衣著0.33180.3318 必須品必須品 數(shù)據(jù)表明數(shù)據(jù)表明 需求彈性小于需求彈性小于1 1 2 2、雜項(xiàng)商品及服務(wù)、雜項(xiàng)商品及服務(wù)0.44480.4448 3 3、食品、食品0.46880.4688 4 4、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)0.48640.4864 5 5、娛樂(lè)文教服務(wù)、娛樂(lè)文教服務(wù)1.60371.6037 奢侈品奢侈品 數(shù)據(jù)表明數(shù)據(jù)表明 需求彈性大于需求彈性大于1 1 6 6、醫(yī)療保健、醫(yī)療保健1.725

57、51.7255 7 7、居住、居住1.9071.907 8 8、交通通信、交通通信2.43422.4342 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 47 頁(yè) 思源顧問(wèn) 利用收入彈性進(jìn)行需求預(yù)測(cè)利用收入彈性進(jìn)行需求預(yù)測(cè) 按收入年遞增按收入年遞增8 8推算推算 單位：元單位：元 20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年 食品食品 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)42844284444944494624462448094809 增幅增幅3.83.83.83.83.93.94 4 衣著衣著 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)112311231160116012021202124

58、81248 增幅增幅2.62.63.33.33.63.63.83.8 家庭設(shè)備家庭設(shè)備 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)90690694094097597510111011 增幅增幅3.83.83.73.73.73.73.73.7 醫(yī)療保健醫(yī)療保健 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)12371237141014101606160618281828 增幅增幅14.214.2141413.913.913.913.9 交通通信交通通信 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)19801980238423842867286734463446 增幅增幅20.620.620.420.420.320.320.220.2 娛樂(lè)文教娛樂(lè)文教 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)2649264929842

59、9843351335137583758 增幅增幅13.113.112.712.712.312.312.112.1 居住居住 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)12011201137813781573157317911791 增幅增幅15.815.814.814.814.214.213.813.8 雜項(xiàng)雜項(xiàng) 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)544544564564585585607607 增幅增幅3.53.53.63.63.73.73.83.8 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 整整 體體 分分 析析 2021年5月第 48 頁(yè) 思源顧問(wèn) 2003年末，朝陽(yáng)區(qū)擁有常住人口年末，朝陽(yáng)區(qū)擁有常住人口258.5萬(wàn)人，其中外來(lái)人口（居住一天以上）萬(wàn)人，其

60、中外來(lái)人口（居住一天以上）92.8 萬(wàn)人，外來(lái)人口占全市的萬(wàn)人，外來(lái)人口占全市的22.7，是北京市的人口大區(qū)特別是外來(lái)人口集中的區(qū)，是北京市的人口大區(qū)特別是外來(lái)人口集中的區(qū) 域。域。 同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)也是北京市重要的對(duì)外交往區(qū)和中央商務(wù)區(qū)所在地，居住性和工作同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)也是北京市重要的對(duì)外交往區(qū)和中央商務(wù)區(qū)所在地，居住性和工作 性性 外籍人口、商務(wù)人士也具有較大規(guī)模，因此，由于人口流動(dòng)性特征明顯，朝陽(yáng)區(qū)外籍人口、商務(wù)人士也具有較大規(guī)模，因此，由于人口流動(dòng)性特征明顯，朝陽(yáng)區(qū) 目目 前已形成了一個(gè)人員不固定、但總量相對(duì)固定的消費(fèi)群體。前已形成了一個(gè)人員不固定、但總量相對(duì)固定的消費(fèi)群體。 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模消