《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》指南(1)

1、土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則指南（1） 第一章總則 第一條制定清算準則目的和依據 土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則（以下簡稱清算準則）第一條明確了制定準則的依據 和目的。 制定清算準則的目的，應從以下三個方面明口得： （-）清算準則是土地增值稅清算鑒證業(yè)務的執(zhí)業(yè)規(guī)范； （二）清算準則是行政規(guī)章，注冊稅務師從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務必須執(zhí)行； （三）制定清算準則的的，是規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保證執(zhí)業(yè)質量，明確執(zhí)業(yè)責任，愛 護社會公共利益和鑒證各方合法權益。 第二條清算鑒證的定義 清算準則規(guī)定了土地增值稅清算鑒證的定義，明確了清算鑒證的忖的。 對土地增值稅清算鑒證的定義，應把握以下兒個方面： （-）是對土地增值稅

2、清算申報事項的鑒證業(yè)務，對非土地增值稅清算申報事項的鑒證 不適用本準則； （二）應以稅務師事務所的名義同意托付； （三）應實施必要的審核程序，以稅收應用技術進行鑒別和判定，出具鑒證報告并發(fā)表 鑒證意見； （四）Id的是：為證實土地增值稅清算申報事項具有真實性、合法性、完整性，提供證 明，以增強稅務機關對該項信息信任程度。 第三條 清算鑒證的目的 依照清算準則規(guī)定的土地增值稅清算鑒證定義，土地增值稅清算鑒證的目標，應是 證明清算事項具有真實性、合法性、完整性。 一、真實性 清算準則的真實性，是強調法律的真實性。在納稅鑒證活動中，鑒證人按照鑒證程 序，依據法定的鑒證評判標準，對取得的有關證據資料，

3、進行鑒別和判定后，沒有發(fā)覺納稅 人申報不實的證據，便可確認所鑒證的土地增值稅清算申報事項具有法律真實性。 關于收入事項，真實性是指差不多符合稅法規(guī)定的確認條件，就應當予以確認，除會計 差不多確認收入的事項外，還包括視同銷售收入和稅法上規(guī)定的收入事項。對扣除項L1事項, 真實性是指除稅法規(guī)定的加計扣除、房地產開發(fā)費用運算扣除、核定扣除事項外，任何開發(fā) 費用，除非確屬差不多真實發(fā)生，否則申報扣除就可能被認定為錯誤申報。納稅人申報扣除 的任何費用必須能夠提供證明確屬差不多實際發(fā)生的“足夠”的“適當”憑據，足夠和適當 應依照實際情形來判定。 真實性包括真實發(fā)生和準確計價等兩方面的內容。真實發(fā)生是指土地

4、增值稅清算申報表 中，計入的土地增稅清算事項是真實發(fā)生的，不包含沒有發(fā)生的事項。準確訃價是鑒證的準 確性要求，準確性是指土地增值稅清算申報事項的金額，在土地增值稅申報表中恰當計價。 注冊稅務師應關注土地增值稅清算申報事項，在財務報表中是否真實發(fā)生并以恰肖的金 額計入，在賬戶中是否確實存在并以恰當金額記入均已記錄，已發(fā)生的納稅義務事項是否確 認并按正確金額反映。 二、合法性 合法性是指確認收入和房地產扣除項U,必須符合稅法規(guī)定的條件與程序。不管房地產 扣除項Id是否實際發(fā)生或合理與否，假如是非法支出，不符合稅法的有關規(guī)定，即使按財務 會汁法規(guī)或制度規(guī)定能夠作為開發(fā)成本費用的，也不能作為土地增值稅

5、扣除項口。 三、完整性 完整性是指應當披露的土地增值稅清算事項，在土地增值稅申報表中得到充分披露，不 存在漏申報事項。 注冊稅務師應關注土地增值稅清算申報事項，在財務報表中是否得到充分披露，在賬戶 中是否均已記錄，已發(fā)生的納稅義務事項是否均已確認。 依照形式完整性的要求，對以會計資料為信息來源的申報事項，能夠按鑒證程序取得支 持申報結果的會計核算證據，同時沒有發(fā)覺相反的會計核算證據；關于依照納稅調整后數(shù)據 的申報事項，能夠按鑒證程序取得支持申報結果的納稅調整證據，同時沒有發(fā)覺相反的納稅 調整證據。 第四條清算鑒證的范疇 依照清算準則規(guī)定的“土地增值稅清算鑒證”定義，土地增值稅清算鑒證范疇，有

6、三層含義：一是證據的范疇，包括會計核算證據和納稅調整證據；二是主體的范疇，包括托 付方企業(yè)和受托方企業(yè)；三是項目的范疇。 一、證據的范疇 鑒證對象信息的范疇，或稱鑒證證據的范疇。清算鑒證業(yè)務證據的鑒證范疇，重點是納 稅調整證據，會計核算證據要緊是作為數(shù)據來源。 二、主體的范疇 土地增值稅清算鑒證主體的范疇，包括托付方和受托方。 （一）托付方 符合土地增值稅清算條件的從事房地產開發(fā)的納稅人。 （二）受托方 清算準則笫三條規(guī)定，納入稅務機關行政監(jiān)管并通過年檢的稅務師事務所，均可從 事土地增值稅清算鑒證工作。 上述規(guī)定，明確了承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務的受托方應具備的條件。對此規(guī)定，應 把握以下兒個

7、方面： 1. 從事土地增值稅清算鑒證的受托方，應是有涉稅鑒證業(yè)務資格的稅務師事務所； 2. 沒有通過年檢的稅務師事務所，不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務； 3. 不具備注冊稅務師行業(yè)執(zhí)業(yè)資質、未納入注冊稅務師行業(yè)監(jiān)管的單位和其他中介機 構，一律不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務。 三、項目的范疇 納稅人的房地產開發(fā)項忖，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時，均屬于土地增值稅清 算鑒證業(yè)務的項目范疇。 第五條了解的業(yè)務環(huán)境 清算準則第四條規(guī)定，在同意托付前，稅務師事務所應起初步了解業(yè)務環(huán)境。還明 確了業(yè)務環(huán)境的具體事項。 在同意托付前，稅務師事務所應按照清算準則的要求，初步了解鑒證業(yè)務的下列業(yè) 務環(huán)境：

8、一、鑒證業(yè)務約定書，應將鑒證年度、鑒證事項、評判標準、證據要求等內容作為專門 事項，作出專項約定； 二、注冊稅務師承接鑒證業(yè)務，應了解鑒證對象的特點，如：時限、核準或備案程序、 形成的緣故等內容； 三、注冊稅務師執(zhí)行鑒證業(yè)務，應充分了解土地增值稅清算納稅申報情形鑒證對象信息, 如：申報資料、會計資料和有關證據等內容； 四、注冊稅務師執(zhí)行鑒證業(yè)務、發(fā)表鑒證結論，應以現(xiàn)行有效的有關稅收法規(guī)，為審核 鑒證的要緊評判標準； 五、注冊稅務師岀具鑒證報告，應以依法進行納稅申報為要緊tl的，被鑒證單位和主管 稅務機關是報告的預期使用者。 第六條承接清算條件 清算準則笫五條對承接鑒證業(yè)務的條件作出明確規(guī)定，注

9、冊稅務師對承接鑒證業(yè)務 的條件，應把握以下兒個方面： 一、同意托付的清算項目符合土地增值稅的清算條件 受托清算條件有兩層含義：一是納稅人托付鑒證的清算項LI,應符合土地增值稅清算條 件，不具備清算條件的項u不屬于鑒證范疇二是稅務師事務所不受理不符合清算條件的房 地產開發(fā)項目。 二、職業(yè)道德規(guī)范的要求 獨立性和專業(yè)勝任能力，是注冊稅務師執(zhí)業(yè)中應遵守的重要職業(yè)道德規(guī)范。實際操作當 中，注冊稅務師還應注意遵守客觀原則、公平原則、不承辦不能勝任的業(yè)務、對客戶責任、 對同行責任和職業(yè)形象責任等職業(yè)道徳規(guī)范。對清算準則規(guī)定的職業(yè)道德規(guī)范的要求應 把握以下兒個方面： 1. 獨立性。獨立性原則的要求有兩層含義

10、，即實質上的獨立與形式上的獨立。所謂實 質上的獨立，乂稱精神上的獨立，是指注冊稅務師在鑒證過程中應當不受任何個人或外界因 素的約束、阻礙和干擾，保持獨立的精神態(tài)度和意志。只有保持實質上的獨立，才能夠以客 觀、公平的心態(tài)發(fā)表意見。所謂形式上的獨立，乂稱面貌上的獨立，是針對第三者而言的， 即注冊稅務師必須在第三者面前出現(xiàn)一種獨立于客戶的身份，同客戶之間不應存在直截了當 或一些重大的間接財務利益關系。形式上做到獨立是保證實質獨立的前提。 2. 專業(yè)勝任能力。注冊稅務師專業(yè)勝任能力是指執(zhí)業(yè)稅務師應當具備勝任專業(yè)職責的 能力，包括專門知識、職業(yè)體會、專業(yè)訓練和業(yè)務能力等四個方面。業(yè)務能力是指注冊稅務 師

11、的分析、判定和表達能力。分析、判定是注冊稅務師應有的一種重要技能，它貫穿于鑒證 過程的始終。分析、判定能力的強弱是注冊稅務師素養(yǎng)的綜合反映。注冊稅務師必須就鑒證 結果出具報告，因此應具有充分表達意見的說明能力。 3. 技術規(guī)范。注冊稅務師執(zhí)行鑒證業(yè)務過程中，應遵守一定的技術規(guī)范，有責任、有 義務遵守各項準則、規(guī)范等職業(yè)規(guī)范，并合理運用會計準則、稅務會計及國家其他相關技術 規(guī)范。 4. 職業(yè)道徳。職業(yè)道徳是指某一執(zhí)業(yè)組織以公約、守則等形式公布的，其會員自愿同 意的執(zhí)業(yè)行為標準。注冊稅務師的職業(yè)道德是指鑒證人員的職業(yè)品德、職業(yè)紀律、專業(yè)勝任 能力及職業(yè)責任等方面的總稱。 職業(yè)品徳是指注冊稅務師所應

12、具備的職業(yè)品行和道徳行為，它是職業(yè)道徳體系的核心部 分，其差不多要求是獨立、客觀和公平。 職業(yè)紀律是指約束注冊稅務師執(zhí)業(yè)行為的法紀和戒律，尤指注冊稅務師應當遵循的執(zhí)業(yè) 準則及國家其他相關法規(guī)。 職業(yè)責任是指執(zhí)業(yè)稅務師對客戶、同行及社會公眾所應履行的責任。 5. 職業(yè)慎重。職業(yè)慎重要求注冊稅務師履行專業(yè)職責時除具備足夠的專業(yè)勝任能力之 外，還應當有一絲不茍的責任感并保持應有的慎重態(tài)度。職業(yè)慎重可從消極和積極兩個方面 明口得。前者是指注冊稅務師執(zhí)行鑒證業(yè)務時不得怠工，不得有過失和欺詐行為；后者是指 注冊稅務師應以高度的責任感去明口得經濟業(yè)務的性質和內容，完成鑒證任務。 職業(yè)慎重要求注冊稅務師注意評

13、判自己的能力是否能夠勝任所承擔的責任。假如不具備 這種能力，則應考慮向專家咨詢或拒絕同意該項業(yè)務。 三、稅務師事務所能夠獵取充分、適當?shù)淖C據以支持其結論并出具書面報告 那個條件是對鑒證對象、鑒證過程和鑒證結論提出的要求。要緊有以下四個方面： （-）不執(zhí)行鑒證不發(fā)表意見。注冊稅務師未經鑒證有關土地增值稅清算鑒證證據，不 得對客戶的土地增值稅清算鑒證事項發(fā)表意見； （二）鑒證過程必須搜集和取得證據。注冊稅務師應當按照鑒證準則的要求，認真搜集 和取得充分、適當?shù)淖C據，以保證工作質量，降低執(zhí)業(yè)風險； （三）鑒證結論必須依據證據。注冊稅務師對有關業(yè)務形成結論時，應當以充分、適當 的證據為依據，不得以其職

14、業(yè)身份對未鑒證事項發(fā)表意見； （四）注冊稅務師的結論以書面報告形式表述，且表述形式與鑒證要求相適應。稅務師 事務所應當按照相關法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關規(guī)定，在實施必要的審核程序后出具含有 鑒證結論或鑒證意見的書面報告。同時依照鑒證情形，以無保留意見、持有保留意見、無法 說明意見或持否定意見等發(fā)表鑒證結論。 四、與托付方協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務約定書 簽定業(yè)務約定書是鑒證預備時期的一個重要環(huán)節(jié)。鑒證業(yè)務約定書是指稅務師事務所與 托付單位共同簽訂，據以確定鑒證業(yè)務的托付與受托關系，明確托付口的、鑒證范疇及雙方 責任與義務等事項的書面合約。鑒證業(yè)務約定書需要約定的事項都應經雙方協(xié)商，但有些事 項是差不

15、多在有關規(guī)定中確定下來的，屬于格式性條款，則無商量的余地。關于格式性條款 以外的任意性條款，應與托付方商量并達成一致意見，要緊包括鑒證范疇、雙方權益義務、 服務費用、出具鑒證報告的時刻等內容。 鑒證業(yè)務約定書具有經濟合同的性質，一經雙方簽訂，即成為稅務師事務所與托付單位 之間在法律上生效的契約，具有法定約束力。鑒證業(yè)務約定書有以下兒個方面的作用： 1. 能夠增進稅務師事務所與托付單位之間的了解，專門是使被鑒證單位了解鑒證人員 的鑒證責任和需要提供的合作。 2. 可作為被鑒證單位鑒證業(yè)務完成惜形及稅務師事務所檢查被鑒證單位約定義務履行 情形的依據。 3. 假如顯現(xiàn)法律訴訟，鑒證業(yè)務約定書是確定稅

16、務師事務所與托付單位雙方應負責任 的重要依據。 五、打算承攬的鑒證業(yè)務具有合理的目的 假如鑒證的范疇、取證條件等方面受到限制，還連續(xù)惡性承攬，這就說明受托方的LI的 不合理。假如是為了利用鑒證報告，應對稅務機關的鑒證要求，或者收買鑒證執(zhí)業(yè)人員出具 不適當?shù)膱蟾?，這就說明托付單位的目的不合理。 第七條清算鑒證對象和鑒證對象信息 清算準則第六條，對鑒證對象作出了概括性的描述，對這部分內容，應該從鑒證對 象和鑒證對象信息兩方面明白得。 鑒證對象有兩層含義：一是指鑒證對象的內容，二是指鑒證對象的形式。 一、鑒證對象 清算準則所稱鑒證對象或稱鑒證對象的內容，是指土地增值稅清算的狀況，通俗地 說確實是土地

17、增值稅清算的納稅申報表所列事項。如：房地產銷售收入總額、扣除項LI總額、 開發(fā)銷售進度等。這也確實是土地增值稅納稅申報表及附表所涉及的內容。 二、鑒證對象信息 鑒證對象信息或稱鑒證對象的形式，是指與土地增值稅清算相關的會訃資料、內部證據 和外部證據等能夠收集、識別和評判的證據及信息。如：企業(yè)相關會計資料、納稅申報資料、 有關土地增值稅清算的文件及證明材料等。 土地增值稅清算的鑒證對象信息,是指土地增值稅的有關法規(guī)文件規(guī)定的，納稅人辦理 土地增值稅清算申報時，應如實填寫和報送的資料。 第八條清算鑒證標準 一、鑒證評判標準的分類 （一）正式標準和非正式標準 土地增值稅清算鑒證標準是指用于評判或計量

18、土地增值稅清算鑒證對象的法定確認條 件和計量方法。 按照法律效力級別來說，鑒證標準分為正式標準和非正式標準。正式標準是指國家法定 標準和行業(yè)協(xié)會自律標準；非正式標準是指企業(yè)單位內部制定的標準。 土地增值稅清算鑒證的評判標準，以正式標準為主，以非正式標準為輔助標準。 （二）土地增值稅淸算鑒證的定性標準和定量標準 土地增值稅清算鑒證的定性標準乂稱為正式標準，實際使用的定性標準是有關土地增值 稅清算稅收文件的規(guī)定。土地增值稅清算鑒證的定量標準要緊是差不多標準，以歷史標準和 外部標準為輔助標準。 二、評判標準特點的內容和適用要求 關于按照會訃數(shù)據填報的事項，應以會訃準則為要緊評判標準。比如收入項口的填

19、報， 依照會計核算的“主營業(yè)務收入”會計科U提供的信息資料，對那個收入項H的鑒證，應以 會計準則為要緊評判標準。 關于按照稅法要求納稅調整后填報的事項，應以有關的稅收法規(guī)文件為要緊評判標準， 其他的法規(guī)文件為輔助評判標準。比如依照稅法規(guī)定應進行納稅調整的“視同銷售收入”事 項，應以稅收法規(guī)文件為要緊評判標準。 三、法定鑒證標準與其他鑒證標準的選擇次序 注冊稅務師在運用適當?shù)脑u判標準時，應堅持稅收法定性原則，稅法已做規(guī)定的事項， 應以稅法規(guī)定為評判標準，幸免濫用會計規(guī)范的可幕性和完整性原則。相關性的特點不僅指 與報告使用者的經濟決策相關，還應包括鑒證事項經濟性質上的因果關系。 在評判證據有效性時

20、，應對鑒證事項有關證據的合法性保持警覺，鑒證的要緊依據是稅 收法規(guī)。在處理方法上，要緊運用稅務會計。 第九條清算鑒證證據 清算準則第八條，明確了注冊稅務師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，獵取證據應執(zhí) 行的程序及遵循的原則。對這部分內容，應該從以下兒個方面把握。 一、職業(yè)懷疑態(tài)度 清算準則要求注冊稅務師在打算和執(zhí)行鑒證業(yè)務時，應當保持職業(yè)懷疑態(tài)度，以識 別可能導致鑒證對象信息發(fā)生違反稅法或錯誤申報的情形。 職業(yè)懷疑態(tài)度，是指經濟鑒證主體在執(zhí)行鑒證業(yè)務過程中，對客戶及其所提供信息均保 持必要質疑的思想狀態(tài)。 二、土地增值稅淸算鑒證證據 清算鑒證的證據，是指鑒證人員在實施清算鑒證過程中依照職業(yè)判定所搜集

21、的，為自己 發(fā)表鑒證意見、出具鑒證報告提供證明的一系列事實憑據和資料。 現(xiàn)行稅法規(guī)定的清算鑒證證據，要緊包括以下內容： （-）房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； （二）項口竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓 合同、銀行貸款利息結算通知單、項口工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房 地產的收入、成本和費用有關的證明資料； （三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等； （四）納稅人托付稅務中介機構審核鑒證的清算項口，還應報送中介機構岀具的土地 增值稅清算稅款鑒證報告。 三、重要性原則 土地增值稅清算鑒證的重要性

22、，是指被鑒證單位向稅務機關提供的清算證據、資料，對 確認和計量清算項U阻礙的嚴峻程度。它在正常納稅環(huán)境下，可能會阻礙清算項LI計量結果 的確認。應把握以下兒個方面： （-）與土地增值稅清算鑒證事項相關； （二）阻礙確認和計量土地增值稅清算項目的嚴峻程度； （三）土地增值稅清算鑒證重要性的判定受法定條件阻礙，而不受企業(yè)環(huán)境阻礙； （四）土地增值稅清算鑒證應考慮可能顯現(xiàn)的誤差。關于以下緣故造成的鑒證結論差異, 不屬于錯誤的鑒證結論： 1 對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象，經兩次及兩次以上的鑒證，不同鑒證人員發(fā) 表的不同鑒證結論，假如沒有證據證明是因為不同鑒證人員有違反稅法或未按規(guī)定執(zhí)行鑒證 程序

23、的行為，所造成的鑒證結論差異； 2對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象，經兩次及兩次以上的鑒證，不同鑒證人員發(fā) 表的不同鑒證結論，是由于鑒證的證據發(fā)生了變化，所造成的鑒證結論差異； 3對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象，稅務機關進行稅務檢查時，稅務檢查的結論 與鑒證結論不一致時，假如沒有證據證明是因為鑒證人員有違反稅法或未按規(guī)定執(zhí)行鑒證程 序的行為，所造成的鑒證結論差異。 四、法定性原則 稅法強調法定性原則，對任何事項的確認都必須依法行事，有據可依，不能估量。稅務 處理以法律為準繩，企業(yè)的稅款運算正確與否、繳納期限正確與否、納稅活動正確與否，均 應以稅法為判定標準。 五、證據的取得與分析評判 （

24、一）鑒證證據的充分性和適當性 注冊稅務師從事涉稅鑒證業(yè)務，應獵取與鑒證事項相關的充分、適當?shù)淖C據。證據的充 分性，是對證據數(shù)量的衡量。證據的適當性，是對證據質量的衡量，是指證據的相關性、真 實性和合法性。 1. 鑒證證據的相關性 在確定證據的相關性時，注冊稅務師應當考慮下列事項： （1）特定的鑒證程序可能為被鑒證單位某些認定提供相關的證據，而與被鑒證單位其 他認定無關； （2）針對被鑒證單位同一項認定，能夠從不同來源獵取鑒證證據或獵取不同性質的鑒 證證據； （3）只與特定被鑒證單位認定相關的鑒證證據并不能替代與被鑒證單位其他認定相關 的鑒證證據。 （4）證據的相關性必須同時具備下列兩項專門的要

25、素： 必須有助于證明或否定一個事實結論； 那個事實結論與一個鑒證事項的子項有因果關系。 2. 鑒證證據的真實性 注冊稅務師確認證據的真實性時應考慮下列事項： （1）真實性是證據發(fā)生證明力的首要條件，真實的證據是客觀存在的證據，它的對立 面是虛假證據。 （2）虛假證據在鑒證實踐中有以下兒種情形： 估量、假設、想像的證據事實； 認識錯誤或表達失確實證據事實，如鑒定結論錯誤，證人所述事實盡管是耳聞睹但 表述不準確，無意中對案情有所遺漏、夸大、縮小甚至歪曲： 有意作出的偽證，當事人或其他有關人員有意作偽證的H的是以證據形式上的真實掩 蓋內容上的虛假，以誤導鑒證人員對案件事實作出錯誤結論。 3. 鑒證證

26、據的合法性 注冊稅務師確認證據的合法性時應考慮下列事項： （1）證據的形式和取得證據的方式、方法合法； （2）不具備法律要求的形式和非法取得的證據，不具有合法性。 （二）鑒證證據的來源 依照土地增值稅清算的有關文件規(guī)定，獵取土地增值稅清算鑒證證據的渠道有三個： 1. 司法機關、公安機關、行政機關、專業(yè)技術鑒定部門等具有行政職能的機關事業(yè)單 位； 2. 具有法定資質的社會中介機構； 3. 被鑒證單位。 （三）證據的效力 注冊稅務師在對證據進行審核認定過程中，假如發(fā)覺證明同一事實的數(shù)個證據，其證據 的效力級次一樣按照以下情形分別進行認定： 1 國家機關以及其他職能部門依職權制作的公文文書優(yōu)于其他書

27、證； 2鑒定結論、現(xiàn)場筆錄、勘驗筆錄、檔案材料以及通過公證或者登記的書證優(yōu)于其他書 證.視聽資料和證人證言； 3原件、原物優(yōu)于復制件、復制品； 4. 法定鑒定部門的鑒定結論優(yōu)于其他鑒定部門的鑒定結論； 5 注冊稅務師主持勘驗制作的勘驗筆錄優(yōu)于其他部門主持勘驗制作的勘驗筆錄； 6 原始證據優(yōu)于傳來證據； 7.其他證人證言優(yōu)于與當事人有親屬關系或者其他緊密關系的證人提供的對該當事人 有利的證言； 8 作證的證人證言優(yōu)于未作證的證人證言； 9數(shù)個種類不同、內容一致的證據優(yōu)于一個孤立的證據。 10 從外部獨立來源獵取的證據優(yōu)于從其他來源獵取的證據； 11. 內部操縱有效時內部生成的證據優(yōu)于內部操縱薄弱

28、時內部生成的證據； 12. 直截了當獵取的證據優(yōu)于間接獵取或推論得出的證據。 （四）實施時期的鑒證程序 審核鑒證實施時期或稱為審核鑒證外勤時期，是鑒證人員依照鑒證打算對各項鑒證項口 進行詳細審查，收集鑒證證據并進行評判，借以形成鑒證結論，實現(xiàn)鑒證H標的過程。鑒證 實施時期的工作要緊是鑒證測試，包括操縱測試和實質性測試兩大類，或稱操縱性測試和實 質性程序。鑒證人員要通過鑒證測試，取得鑒證證據，形成工作底稿。鑒證實施時期有以下 三個步驟: 1. 內部操縱的調査與初步評判 在對納稅申報表審核鑒證過程中，了解被鑒證單位內部操縱是必須執(zhí)行的程序，鑒證人 員要緊應了解被鑒證單位內部操縱的設訃和運行悄形。然

29、后初步評判內部操縱的可信任程 度，假如被鑒證單位的內部操縱能夠預防各類錯弊，就視為可信任，據此設計操縱測試；假 如內部操縱不存在，或盡管存在但未能有效地運行，就不需要進行操縱測試，而直截了當進 行實質性測試。 2. 操縱測試 操縱測試，是指為證實被鑒證單位內部操縱政策和程序設訃是否適當，運行是否有效而 實施的鑒證程序。操縱測試有以下特點： （1）測試范疇是決定信任的內部操縱。操縱測試不是對所有的內部操縱都進行測試， 只對那些通過初步評判、決定信任的內部操縱進行測試。 （2）測試方法是對關鍵操縱項II進行抽查。測試時只對其關鍵操縱項LI抽取若干樣本 進行審查。 （3）操縱測試一樣選擇在期中進行，

30、不安排在期末進行。 操縱測試程序，不管是會計報表審計，依舊對經濟鑒證，都不是必經程序。因為，確定 信任內部操縱是實施操縱測試的前提條件，假如鑒證人員不預備信任內部操縱，便可不實施 操縱測試。 3. 實質性測試 實質性測試，是指對賬戶余額進行檢查和評判而實施的鑒證程序。實質性測試包括經濟 業(yè)務實質測試、余額實質測試和分析性測試等三類。 經濟業(yè)務實質測試，是為了審定某類或某項經濟業(yè)務認定的恰當性； 余額實質測試，是為了審定某賬戶余額認定的適當性； 分析性測試，也稱分析性復核，鑒證人員運用分析性測試可為證實會計報表數(shù)據有關關 系是否合理提供證據。 （五）土地增值稅清算鑒證業(yè)務的程序選擇 土地增值稅清

31、算鑒證的證據，按土地增值稅清算申報表的填報數(shù)據來源，能夠劃分會計 核算證據和納稅調整證據等兩類。 關于收集和評判會計核算證據，一樣情形下，注冊稅務師在進行涉稅鑒證時，不履行報 表審計程序，不對會計報表發(fā)表審計意見，僅對會計數(shù)據邏輯關系和會計處理方法的合規(guī)性 進行審核。 假如需要對會計核算證據進行延伸審計，應另行托付審計。另行托付的審計業(yè)務不適用 本指南。 關于收集和評判納稅調整證據，能夠省略內部操縱的調查和初步評判這一步驟。山于土 地增值稅清算鑒證業(yè)務，鑒證人員對被鑒證單位的內部操縱應持職業(yè)懷疑態(tài)度，一樣情形下 應省略內部操縱的操縱測試，而直截了當進入實質性測試。 （六）實質性測試的性質、時刻

32、和范疇 1. 實質性測試的性質，是指將要執(zhí)行的實質性測試程序的種類及其有效性。清算鑒證的 實質性測試應以余額測試為主。 2實質性測試的時刻。土地增值稅清算鑒證中實質性測試的時刻，是法定的，中介機構 沒有選擇的余地，應按稅法規(guī)定的清算時刻辦理清算鑒證。 假如當?shù)囟悇諜C關要求在清算申請環(huán)節(jié)提交鑒證報告，山申報環(huán)節(jié)改為在申請環(huán)節(jié)出報 告，是將報告的時刻前置。這種情形下，應在清算申請?zhí)峤恢巴瓿伞?3實質性測試的范疇，是指將要執(zhí)行的實質性測試所需的樣本和證據的數(shù)量，實質是講 證據的范疇。土地增值稅清算鑒證的實質性測試，應收集、評判稅法規(guī)定應提交的證據和鑒 證中需要補充的證據。 （七）鑒證證據的收集 鑒

33、證的實施時期進行的實質性測試，鑒證人員需要運用鑒證分析方法獵取土地增值稅鑒 證事項及有關數(shù)據是否合理的證據；運用抽樣法和查詢法、觀看法、核對法、驗算法等技術 方法，直截了當審核土地增值稅清算項U金額，獵取上地增值稅清算項LI金額是否正確、真 實和完整的證據等。 鑒證證據，是指鑒證人員對鑒證對象的實際情形作出判定、說明意見，并做岀鑒證結論 的依據。 鑒證證據，依照填報數(shù)據來源能夠分為以下兩類： 1. 會計核算證據，它是依照與土地增值稅清算鑒證事項有關會計科U,取得的信息資 2. 納稅調整證據，依照稅法規(guī)定，應進行納稅調整的土地增值稅清算事項的有關信息 資料。 （八）會計核算證據的收集與鑒證 收集

34、會計核算證據有兩種方式，一是鑒證人員依照下列資料，通過實施抄錄、制表、驗 算等鑒證程序，所形成的屬于工作底稿類的自制證據。二是鑒證人員對下列資料中，比較重 要的文件資料、原始憑證等按程序取得的書面證據。 1. 與土地增值稅清算鑒證事項有關的會計報表和其他會計資料； 2. 與土地增值稅清算鑒證事項有關的文件、收付款收據、銀行入賬出賬的票據單證。 注冊稅務師對會計核算證據執(zhí)行鑒證業(yè)務時，僅對會計數(shù)據邏輯關系和會計處理方法的 合規(guī)性進行審核，不履行注冊會計師的報表鑒證程序。 （九）納稅調整證據的收集與鑒證 收集納稅調整證據，一是鑒證人員依照涉及視同銷售收入及成本等交易事項的文件資 料，通過實施抄錄、

35、制表、驗算等鑒證程序，所形成的屬于工作底稿類的自制證據。二是鑒 證人員依照涉及視同銷售收入及成本等交易事項的文件資料，按程序取得的書面證據。如合 同、會計賬證.結算單證、收據發(fā)票、會議記錄、交易方案、交易記錄等等書證資料。 關于納稅調整證據的分析評判，第一應依照有關證據，確認差異的事項，然后進行納稅 調整。 第十條出具鑒證報告的要求和法律責任 清算準則笫九條，強調出具鑒證報告，應堅持依法執(zhí)業(yè)、遵守職業(yè)道德和重證據的 原則。明確規(guī)定出具鑒證報告，應符合“真實、合法”的標準，并應承擔相應的法律責任。 關于出具報告的要求和法律責任應從以下兒方面把握： 一、不得出具虛假的鑒證報告，不制造虛假證明文件；

36、 二、依據稅收法規(guī)和清算準則的有關規(guī)定出具鑒證報告； 三、稅務師事務所應承擔的法律責任，包括：刑事責任、民事責任和行政責任。 第十一條鑒證報告的受理 清算準則第十條規(guī)定，稅務師事務所按照本準則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務機關 應當受理。這項規(guī)定，強調依據清算準則出具的鑒證報告，是稅務機關受理的詢提條件。 稅務師事務所出具的鑒證報告不符合清算準則的要求，稅務機關有權拒絕受理。 清算準則第十一條明確規(guī)定，稅務師事務所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應當遵 守本準則。 清算準則笫十條規(guī)定與第十一條規(guī)定相呼應，第十條是貫徹清算準則的保證措 施，第十一條是貫徹清算準則的具體要求。 第二章一樣規(guī)定 第十二條應取

37、得的證據資料 清算準則第十二條，列舉了托付單位提供資料的清單，這項規(guī)定是對注冊稅務師執(zhí) 行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，獵取證據資料的具體要求。本指南在工作底稿部分，進一步細 化了證據資料清單的內容，注冊稅務師在執(zhí)業(yè)時能夠作為參考。 第十三條重要鑒證事項 清算準則第十三條，列舉了執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應關注的六個重要事項。 關于這部分內容，本指南在下面的土地增值稅清算鑒證實務當中一并說明。 第十四條會計核算數(shù)據不準確的處理方法 清算準則第十四條、笫十五條，分別對不能準確核算成本費用支出和不能準確核算 收入總額的兩種情形，規(guī)定了執(zhí)行土地增值稅清算鑒證時的處理原則。其差不多精神是，不 能準確核算收

38、入的，按清算準則第三章的規(guī)定審核；不能準確核算成本費用支出的，按 清算準則第四章的規(guī)定審核。 第十五條終止鑒證 清算準則第十六條，列舉了應當終止鑒證的六種情形，依照國稅發(fā)2006 187號文 件和中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則的有關規(guī)定，前五種情形應山稅務機 關核定征收，第六種悄形應由稅務機關確定轉讓收入。不管是核定征收依舊確定轉讓收入， 都屬于稅務機關的行政行為。稅務師事務所不能行使稅務機關的征收治理權益。 第十六條專門托付 清算準則第十七條，規(guī)定了雖發(fā)生能夠終止鑒證的情形，然而關于三類專門托付主 體的托付鑒證事項，稅務師事務所能夠同意托付。三類托付主體是： 一、司法機關、稅務機關

39、或者其他國家機關； 二、依法組成的清算組織； 三、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。 第三章 征稅范疇和淸算申請的審核 依照清算準則第五條關于承接條件的規(guī)定和笫十三條關于重要鑒證事項的規(guī)定，注 冊稅務師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應關注征稅范疇、清算單位、清算條件和清算申請 等有關事項。 第十七條應稅主體的認定條件 房地產開發(fā)業(yè)務土地增值稅納稅主體的認定條件，一是形式條件，是指土地使用權出讓 協(xié)議、付款結算單證、收款收據發(fā)票等書面形式證據；二是實質條件，是指受讓人對土地使 用權取得直截了當支配的物權。 第十八條應稅主體的鑒證證據 一、房地產常規(guī)開發(fā)業(yè)務的證據 所謂常規(guī)開發(fā)業(yè)務，是指房地產開發(fā)

40、企業(yè)按照正常程序，從事房地產開發(fā)和經營的業(yè)務 活動。 房地產開發(fā)一樣通過立項時期、前期開發(fā)時期、工程建設時期、營銷時期。房地產開發(fā) 過程需要辦理有關手續(xù)，并取得有關部門頒發(fā)的許可證照。 二、房地產專門規(guī)開發(fā)業(yè)務證據 所謂專門規(guī)開發(fā)業(yè)務，是指房地產開發(fā)企業(yè)未按照正常程序，從事房地產開發(fā)和經營的 業(yè)務活動。 第十九條應稅行為的認定標準 應稅行為的認定標準，一是發(fā)生轉讓行為，二是轉讓對象是國有土地使用權，三是取得 轉讓增值收入。取得了征稅行為的有關證據后，應當依照三個確認標準，就所鑒證的項目是 否屬于征稅范疇，做出分析評判。 第二十條 應稅行為的鑒證證據 注冊稅務師對土地增值稅應稅范疇的鑒證時，應取

41、得有關轉讓行為發(fā)生、轉讓國有土地 使用權和取得轉讓收入等文件資料作為證據，作出判定，發(fā)表鑒證意見。 第二十一條清算單位的認定 一、淸算單位的定義 關于土地增值稅清算單位中，所稱單位是指依照土地增值稅清算工作的需要，按項LI開 發(fā)悄形劃分的，應作為單獨鑒證對象的單項工程或單位工程。確定清算單位的LI的，是合理 確認計稅單位，計稅單位是納稅人運算增值額、確定增值率的單位，設定計稅單位時要結合 清算單位的實際惜形統(tǒng)籌規(guī)劃。 二、清算單位的認定方法 房地產開發(fā)企業(yè)在對開發(fā)的房地產進行財務會計核算時，是依照本企業(yè)的經營特點選擇 成本核算對象、成本項L1和成本核算方法的。房地產開發(fā)企業(yè)在選擇成本核算對象時

42、，因其 規(guī)模、種類、銷售的形式及企業(yè)組織結構的不同而有所不同。有的以房地產的幢號為核算對 象。為了方便征管及盡量減少企業(yè)核算的工作量，土地增值稅的計稅單位要與納稅人成本核 算對象相一致。 清算單位的標準有多種，基于不同的的，能夠選擇不同的清算單位。 三、常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位的認定 關于一個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務的項目，在確認清算單位時，房地產開發(fā)項口的確認，應以 有關部門頒發(fā)的許可證照為條件。凡應獨立辦理有關部門的許可證照的房地產開發(fā)項U,才 是一個法定意義上的獨立開發(fā)項U o 土地增值稅清算單位，應以法定意義上的獨立開發(fā)項U, 作為劃分對象。依照實際開發(fā)情形，分別以單項開發(fā)項口、單位工程或單項工程

43、，為清算單 位。 四、專門規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位的認定 關于一個屬于專門規(guī)開發(fā)業(yè)務的項目，在確認清算單位時，應堅持“實質重于形式”的 原則。專門規(guī)開發(fā)業(yè)務的項目，是沒有按程序取得有關部門頒發(fā)的許可證照。 五、一般標準住宅核算情形的認定 對納稅人建筑一般標準住宅出售，在清算土地增值稅時，應將享受免征土地增值稅照管 的項目與其他征稅項目分開進行清算。 在土地增值稅清算鑒證時，對一般標準住宅項Lb應依照納稅人的核算情形，來確認是 否能夠享受免征土地增值稅。 第二十二條清算單位的鑒證證據 注冊稅務師在執(zhí)行認定清算單位的鑒證時，應取得有關商品房建設情形等文件資料作為 證據，作出判定，發(fā)表鑒證意見。 第二十三

44、條清算條件的認定 一、注冊稅務師判定一個項是否具備稅法規(guī)定的清算條件，應關注以下三個方面內容: （-）項目施工進度和項目的清算單位類型； （二）評判哪些清算單位差不多符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件； （三）按照稅務機關有關土地增值稅清算申請的要求，對符合清算條件的清算單位，分 別做出說明，并填寫有關土地增值稅清算申請文書。 二、注冊稅務師對項U清算條件進行鑒證，應執(zhí)行下列程序： （-）審核清算項目資料是否齊全； （二）審核清算項H是否與初始項H登記表一致； （三）整體項LI用途與面積分布情形的全面審核； （四）銷售比例運算結果鑒證。 第二十四條 清算條件的鑒證證據 注冊稅務師在執(zhí)行認

45、定清算條件的鑒證時，應取得有關商品房建設情形以及銷售情形等 文件資料作為證據，作出判定，發(fā)表鑒證意見。 第二十五條清算申請期限 注冊稅務師對項目清算申請期限進行鑒證，應執(zhí)行下列程序： 一、查證符合應清算條件的托付單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)； 二、查證符合要求清算條件的托付單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。 第二十六條執(zhí)行清算鑒證業(yè)務的時刻條件 一. 鑒證報告的出具環(huán)節(jié) 注冊稅務師執(zhí)行鑒證業(yè)務，出具鑒證報告，是作為發(fā)出土地增值稅清算受理通知 書的前置程序，依舊作為后置程序，應依照當?shù)囟悇諜C關的具體要求，選擇岀具報告是在 清算申請環(huán)節(jié)依舊稅款申報環(huán)節(jié)，及執(zhí)行業(yè)務的時刻。 二. 清算后再轉讓房地產

46、的申報情形審核 對土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，注冊稅務師應注意審 核納稅人是否按規(guī)定辦理土地增值稅的納稅申報手續(xù)。 第四章清算項目收入的審核 第二十七條 清算準則“第=章清算項目收入的審核”的內容 清算準則“第三章清算項H收入的審核”的內容，山第十八條至第一十六條等九條 組成。 一、第十八條，具體規(guī)定了審核清算項目收入的差不多程序和方法； 二、第十九條，依照土地增值稅暫行條例和實施細則的有關規(guī)定，明確了清算項U收入 的定義； 三、第二十條，對應稅收入的確認提出了原則性要求； 四、第二十一條，依照土地增值稅暫行條例實施細則和財稅字1995148號文件的有關 規(guī)定，重申

47、了土地增值稅的運算單位為人民幣及外幣收入的換算方法； 五、第二十二條，依照財稅字199561號文件和國稅發(fā)1996148號文件的有關規(guī)定， 要求對同意專門托付執(zhí)行鑒證業(yè)務，按評估價確定房地產轉讓收入時，應當獵取具有法定資 質的專業(yè)評估機構確認的同類房地產評估價格； 六、第二十三條，依照國稅發(fā)2006 187號文件的有關規(guī)定，重申了視同銷售收入的確 定方法和程序； 七、第二十四條，對收入實現(xiàn)時刻的確定提出了原則性要求； 八、第二十五條，依據財稅字1995148號文件中“六、關于地點政府要求房地產開發(fā) 企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題”的規(guī)定，重申了代收費用如何確認轉讓收入的 方法； 九、第

48、二十六條，明確了收入事項鑒證的十項內容。 注冊稅務師執(zhí)行清算項口收入的審核時，應執(zhí)行清算準則“第三章清算項U收入的 審核”第十八條至第二十六條等九條的規(guī)定，并應關注本指南第二十八條至第三十一條規(guī)定 的程序事項。 第二十八條轉讓收入的鑒證 注冊稅務師對轉讓收入進行鑒證時，應區(qū)分交易悄形分別進行鑒證。 一、按交易價格確認的房地產轉讓收入 按交易價格確認的房地產轉讓收入，是企業(yè)主營業(yè)務收入帳戶所反映的房地產轉讓收 入。對這一類收入的鑒證證據，屬于從會計資料中取得的會計核算證據。對會計核算證據的 鑒證，僅對會計數(shù)據邏輯關系和會計處理方法的合規(guī)性進行審核。 二、按評估價格確認的房地產轉讓收入 按評估價格

49、確認房地產轉讓收入的鑒證證據，屬于中介機構出具的證明文件，表現(xiàn)形式 是房地產價格評估報告。 三、轉讓收入的鑒證證據 注冊稅務師在執(zhí)行轉讓收入的鑒證時，應取得有關銷售情形、發(fā)票開具情形、完稅情形、 銀行存款明細情形等文件資料作為證據，作出判定，發(fā)表鑒證意見。 四、清算后再轉讓房地產的收入審核 對清算后再轉讓的房地產收入，應區(qū)分交易價格確認收入或評估價格確認收入，分別按 本條一款或二款的有關規(guī)定進行審核。 五、清算收入的確認時刻 房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，應以具備了應清算條件的時刻或稅務機關要求清算 的時刻，作為房地產轉讓收入的確認時刻。 注冊稅務師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務時，應注意土地增

50、值稅清算的稅款所屬期間， 包括土地增值稅所涉及的全部有關清算年度；還應注意與流轉稅和企業(yè)所得稅匯算清繳等稅 款的區(qū)別。 第二十九條視同銷售收入的鑒證 注冊稅務師對視同銷售收入進行鑒證，應執(zhí)行下列程序： 一、確認視同銷售的六項交易是否發(fā)生； 二、已發(fā)生的視同銷售交易是否按稅法規(guī)定計價。 第三十條收入總額的運算 注冊稅務師對收入總額運算結果進行鑒證時，應關注以下事項： 一、轉讓價格的認定； 二、銷售合同的審核； 三、相關經濟利益的審核； 四、代收費用的審核。 第三十一條 申報表收入事項的填報數(shù)據驗算 注冊稅務師對申報表收入事項進行鑒證時，應關注以下事項: 一. 納稅申報表收入項目的金額驗算； 二、

51、對轉讓收入，按轉讓方式分別驗算項LI金額。 第五章扣除項目的審核 第三十二條 清算準則“第四章扣除項目的審核”的內容 清算準則“第四章扣除項LI的審核”的內容，山第二十七條至第三十九條等十三條 組成。 一、第二十七條，依據土地增值稅暫行條例實施細則，列舉了扣除項H的五個具體事項。 二、第二十八條，具體規(guī)定了審核扣除項目的差不多程序和方法； 三、第二十九條，規(guī)定了對各項扣除項U分攤或分配的順序和標準等計量方法和程序， 進行鑒證的具體要求； 五、 六、 七、 八、 九、 十、 第三十一條， 第三十二條， 第三十三條， 第三十四條， 第三十五條， 第三十六條， 四、第三十條，規(guī)定了對取得土地使用權支

52、付金額的審核方法； 規(guī)定了土地征用及拆遷補償費的審核方法； 規(guī)定了前期工程費的審核方法； 規(guī)定了建筑安裝工程費的審核方法； 規(guī)定了基礎設施費和公共配套設施費的審核方法; 規(guī)定了開發(fā)間接費用的審核方法； 規(guī)定了房地產開發(fā)費用的審核方法； 十一、第三十七條，規(guī)定了與轉讓房地產有關的稅金的審核方法； 十二、第三十八條，規(guī)定了國家規(guī)定的加計扣除項目的審核方法； 十三、第三十九條，規(guī)定了成片受讓土地后分期分批開發(fā)扣除項忖分攤的審核方法。 注冊稅務師執(zhí)行扣除項U的鑒證時，應執(zhí)行清算準則“第四章扣除項U的審核”第 二十七條至第三十九條等九條的規(guī)定，并應關注本指南第三十二條至第三十六條規(guī)定的程序 事項。 第三

53、十三條扣除項目的認定 一、取得土地使用權所支付金額 查看出讓合同、土地收據和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發(fā)票金額與 銀行支付記錄不一致，應責令納稅人提供國土部門的證明。假如一次取得土地，分期開發(fā)， 還要依照本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例運算本期開發(fā)項LI的“取得土地使用權 所支付的金額”。 在運算土地增值稅時，需要對扣除項口金額按一定的標準進行運算或分攤。分攤方法有 如下三種： （-）按轉讓土地使用權面積占可轉讓土地總面積的比例運算分攤； （二）按照轉讓的建筑面積占總建筑面積的比例來運算分攤； （三）按稅務機關確認的其他方式運算分攤。 二、房地產開發(fā)成本 （-）要關注“開

54、發(fā)間接費用”以及“治理費用”科LI,防止應計入治理費用的成本計 入開發(fā)間接費用科u。 （二）關于納稅人預提的開發(fā)成本，“公共配套設施費”等，在項H結算后，成本部分 結轉的科目是否正確，是否有成本多提的情形存在。 （三）關于滾動開發(fā)的房地產企業(yè)在開發(fā)過程中，還應分項tl進行核算，岀具分項目的 決算報告。 （四）依照收款方的性質、支付款項的內容，判定抵扣憑證的合法性、有效性。 三、據實扣除與核定扣除 對開發(fā)成本中的各項明細項H的核算悄形進行鑒證，應分析評判按照土地增值稅有關規(guī) 定劃分核算惜形的合法性，重點鑒證前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接 費用等四項費用。 四、房地產開發(fā)費用 關

55、于房地產開發(fā)費用的鑒證，重點是財務費用，應區(qū)分據實扣除和按率運算扣除兩種情 形進行鑒證。關于據實扣除的，要鑒證利息支出按清算項L1運算分攤情形，并要求納稅人提 供金融機構貸款證據：關于按率運算扣除的，要關注運算基數(shù)，只包括取得土地使用權所支 付金額和房地產開發(fā)成本，不包括開發(fā)費用。 發(fā)覺已計入扣除項U的不承諾扣除的借款費用，應進行納稅調整。 五. 與轉讓房地產有關的稅金及地點性費用或基金 對與轉讓房地產有關的稅金的鑒證，應關注以下問題： （-）準予扣除的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、都市愛護建設稅、教育費附 加； （二）繳納的印花稅列入治理費用，不屬于土地增值稅扣除項目； （三）關于地點

56、政府規(guī)定的，在銷售環(huán)節(jié)繳納的費用或基金，應承諾記入土地成本。 六、加計扣除 對從事房地產開發(fā)的納稅人，能夠取得土地使用權所支付的金額，與房地產開發(fā)成本運 算的金額之和，按稅務機關規(guī)定的加計扣除標準運算扣除。 七、本次承諾扣除項目金額的運算方法 運算本次承諾扣除項U金額，能夠采納上述的可售面積白分比法,也能夠采納單位成本 法。具體公式如下： （-）可售面積百分比法 本次承諾扣除項U金額二承諾扣除項U總金額x （已售建筑面積一可售總建筑面積） （二）單位成本法 本次承諾扣除項U金額二已售建筑面積X （承諾扣除項U總金額寧可售總建筑面積） 八、清算后再轉讓房地產的扣除項目審核 對土地增值稅清算時未轉

57、讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的扣除項U金額，注冊稅 務師審核時，應注意下列事項： （-）清算后與清算前的有關開發(fā)成本總額未發(fā)生重大變化的，或所發(fā)生變化的金額能 夠作為期間費用處理的，扣除項L1金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面 積運算。 單位建筑面積成本費用二清算時的扣除項目總金額一清算的總建筑面積。 （二）清算后與清算前的有關成本總額發(fā)生了較大變化，阻礙單位建筑面積成本費用變 動的，應考慮重新啟動清算程序，變更原清算結果。 九、扣除項目分配分攤的順序和標準的審核方法 審核各項扣除項U分配或分攤的順序和標準是否符合下列規(guī)定，并確認扣除項LI的具體 金額： （-）扣除項U能夠

58、直截了當認定的，審核并確認取得土地使用權所支付的金額或開發(fā) 成本，是否差不多剔除未取得合法有效憑證的支付金額。 （二）扣除項H不能夠直截了當認定的，審核當期扣除項H分配標準和口徑是否一致， 是否按照下列順序合理分攤： 1將“取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按照實際占用土地面積 占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產之間進行分配。 2將“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用、 房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項US按照建筑面積 占總建筑面積的比例，在可售與不可售的房地產之間進行分配。 3.屬于全體業(yè)主共有或者無償移交

59、給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的 公共配套設施費，一樣按照可售面積分攤各期、各項目應負擔的成本。 （三）審核并確認房地產開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、 預售證、房屋測繪所測量數(shù)據、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數(shù) 據相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。 假如上述性質相同的三類面積所獵取的各項證據發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務師事 務所應當追加審核程序，并按照外部證據比內部證據更可幕的原則，確認適當?shù)拿娣e。 （四）審核并確認扣除項U的具體金額時，應當考慮總成本.單位成本、可售面積、累 計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成

60、本（存貨）等因素。 第三十四條視同銷售的扣除項目 對視同銷售的扣除項U進行鑒證時，執(zhí)行納稅調整證據的鑒證程序。在執(zhí)行鑒證業(yè)務時, 應按照下列公式，運算確認視同銷售成本。 視同銷售商品房所對應的扣除金額二視同銷售商品房的面積X單位扣除標準 第三十五條 專門交易事項扣除項目的認定 注冊稅務師對專門交易事項扣除項U進行鑒證，應依據土地增值稅鑒證的評判標準，對 下列扣除項目的合法性進行判定評判。 一、取得土地使用權后直截了當轉讓的扣除項l_h 二、取得房地產產權后直截了當轉讓的扣除項Lh 三、僅進行土地開發(fā)不進行房屋建筑的扣除項 四、成片受讓、分期分批開發(fā)轉讓的扣除項忖運算方法； 五、綜合開發(fā)項目增值