東菀清溪項(xiàng)目前期定位報(bào)告

1、謹(jǐn)呈謹(jǐn)呈:盛和地產(chǎn)盛和地產(chǎn) 清溪項(xiàng)目前期定位報(bào)告清溪項(xiàng)目前期定位報(bào)告 合富輝煌房地產(chǎn)合富輝煌房地產(chǎn)( (東莞東莞) ) 20102010年年3 3月月1 1日日 本報(bào)告要解決的核心問題：本報(bào)告要解決的核心問題： 問題一：?jiǎn)栴}一： 在市場(chǎng)及項(xiàng)目客觀條件下在市場(chǎng)及項(xiàng)目客觀條件下,本項(xiàng)目適合做什么？本項(xiàng)目適合做什么？ 問題二：?jiǎn)栴}二： 從營(yíng)銷角度從營(yíng)銷角度,如何順利支撐項(xiàng)目高價(jià)如何順利支撐項(xiàng)目高價(jià)? part2 part2 、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目分析 part3part3 、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位 part4 part4 、營(yíng)銷建議、營(yíng)銷建議 part1part1、市場(chǎng)概況、市場(chǎng)概況 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu) 1.宏

2、觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析 2.清溪樓市分析 3.競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 4.清溪客戶分析 part1part1、市場(chǎng)概況、市場(chǎng)概況 1、宏觀市場(chǎng)分析（全國(guó)）、宏觀市場(chǎng)分析（全國(guó)） 20102010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)年中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的總體工作的總體 要求要求：全面貫徹黨的十七大和十七屆三中、四中全 會(huì)精神，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)， 深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政保持宏觀經(jīng)濟(jì)政 策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施 積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨 幣政策，根據(jù)新形勢(shì)新情況著力幣政策，根據(jù)新形勢(shì)新情況著力 提高政策的針對(duì)性和靈活性提高政策的針對(duì)性和靈

3、活性，特別是 要更加注重提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益，更加注重推動(dòng)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，更加注重推進(jìn)改革開 放和自主創(chuàng)新、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)活力和動(dòng)力，更加注重改 善民生、保持社會(huì)和諧穩(wěn)定，更加注重統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)國(guó)際兩 個(gè)大局，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。 2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)趨穩(wěn)年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)趨穩(wěn)。 東莞以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，受金融危機(jī)的沖擊較大，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)東莞以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，受金融危機(jī)的沖擊較大，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù) 蘇的大背景下，東莞經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)緩慢。蘇的大背景下，東莞經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)緩慢。 1、宏觀市場(chǎng)分析（東莞）、宏觀市場(chǎng)分析（東莞） 09年固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)歷前二年的房產(chǎn)投資井噴后

4、， 0909年房地產(chǎn)開發(fā)投資相對(duì)不足。年房地產(chǎn)開發(fā)投資相對(duì)不足。 1、宏觀市場(chǎng)分析（東莞）、宏觀市場(chǎng)分析（東莞） 20082008年年20092009年年20102010年年 1月16日到12月22日， 央行9次調(diào)整存款準(zhǔn) 備金率（后四次下調(diào)） 3月3日，廣東省人民政府關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平 穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì) 市場(chǎng)變化。 3月12日，東莞市建設(shè)局頒布“交樓板房”制度，規(guī)范銷 售市場(chǎng)。 1月4日，五部門出臺(tái)開發(fā) 商拿地首付50%政策。 9月16日到12月23日， 央行百日內(nèi)5次降息 5月20日，東莞市房管局首次購(gòu)房114以下可享1%契稅。 5月25日。國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)

5、整固有資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例 的的通知普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本全比例從 35%調(diào)低至20%。 1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳 發(fā)布通知，表示將加強(qiáng)和 改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，并 再次強(qiáng)調(diào)二套房貸款首付 比例不得低于40%。 10月22日，契稅可降 至1%，首次購(gòu)房貸款 利率可低至7成 6月13日，廣東省政府辦公廳發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)珠江三 角洲區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的指導(dǎo)意見，指出2012年，初步 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)一體化。 2月2日，中國(guó)銀行宣布調(diào) 整信貸政策，首套房利率 優(yōu)惠由7折調(diào)整至8.5折， 隨后各大銀行陸續(xù)跟進(jìn)。 12月17日，關(guān)于促 進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā) 展的若干意見，放 寬二套房限制，購(gòu)房 超兩年轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)

6、稅 12月初，房地產(chǎn)行業(yè)除二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠繳納時(shí)間由2年 調(diào)整成5年，其他政策延續(xù)至2010年年底。 12月14日，國(guó)務(wù)院頒布國(guó)四條，提出增加供給、抑制投 機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。 2月25日，金融機(jī)構(gòu)人民 幣存款準(zhǔn)備金率再度上調(diào) 0.5個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)過經(jīng)過0909年房地產(chǎn)市場(chǎng)井噴式的發(fā)展。中央年房地產(chǎn)市場(chǎng)井噴式的發(fā)展。中央開始密集出臺(tái)打壓樓市的開始密集出臺(tái)打壓樓市的 政策，市場(chǎng)觀望氣氛濃重。政策，市場(chǎng)觀望氣氛濃重。 1、宏觀市場(chǎng)分析（政策）、宏觀市場(chǎng)分析（政策） 1.宏觀市場(chǎng)分析 2.清溪樓市分析清溪樓市分析 3.競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 4.清溪客戶分析 part1part1、市場(chǎng)概況

7、、市場(chǎng)概況 2005200520092009年清溪鎮(zhèn)商住地成交情況表年清溪鎮(zhèn)商住地成交情況表 年份年份 成交面積成交面積 （）（） 成交宗數(shù)成交宗數(shù) 總成交價(jià)總成交價(jià) （萬元）（萬元） 地面單價(jià)地面單價(jià) （元（元/ /） 樓面地價(jià)樓面地價(jià) （元（元/ /） 2005135201413835.891023454 200693000.593170861837735 200721919162502851815 2009736413141501921926 總計(jì)323761.591151321.89 a.05年至09年，清溪鎮(zhèn)通過招拍 掛成交的商住地總面積為32.4 萬，年均成交量?jī)H6.5萬， 其中清

8、溪08年沒有商住地成交， 09年共成交3宗商住地，總面 積為7.4萬。 b.清溪地價(jià)逐年上升，05年清溪 鎮(zhèn)商住地平均樓面地價(jià)為454 元/，09年升至926元/， 達(dá)到最高值。但相對(duì)周邊其它 鎮(zhèn)區(qū)，清溪地價(jià)處于較低水平 。 2、清溪樓市分析（整體供應(yīng)）、清溪樓市分析（整體供應(yīng)） 區(qū)域區(qū)域 成交面積成交面積 （）（） 成交宗數(shù)成交宗數(shù) 總成交價(jià)總成交價(jià) （萬元）（萬元） 地面單價(jià)地面單價(jià) （元（元/ /） 樓面地價(jià)樓面地價(jià) （元（元/ /） 塘廈92674.632175023471971 鳳崗499586100472011845 樟木頭656731105201601.8761232 20092

9、009年清溪周邊鎮(zhèn)區(qū)商住地成交情況表年清溪周邊鎮(zhèn)區(qū)商住地成交情況表 年份年份 供應(yīng)面積供應(yīng)面積( (萬萬 ) ) 供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)( (套套) ) 銷售面積銷售面積( (萬萬) ) 銷售套數(shù)銷售套數(shù)( (套套) ) 銷售均價(jià)銷售均價(jià)( (元元/ / ) ) 2007年14.1 1645 12.61480 4281 4281 2008年1.89 208 3.67418 4107 4107 2009年6.86 587 5.78 641 4066 4066 2010年1月2413830352005200 07-0907-09年清溪住宅整體供求價(jià)年清溪住宅整體供求價(jià) a.07-09年清溪住宅供應(yīng)量約2

10、2.8萬，07年為供應(yīng)高峰, 占07-09年供應(yīng)比重62%。07- 09年清溪住宅銷售量約22.05萬，08-09年受供應(yīng)萎縮影響，銷售量相比07年大幅減 少，銷售面積分別為3.67萬、5.78萬,銷售套數(shù)為418套、641套。 b.07-09年清溪鎮(zhèn)住宅價(jià)格維持在約4100元/。 c. 2010年1月，由于盛和新都會(huì)及柏麗華庭的入市，清溪住宅均價(jià)達(dá)5200元/。 2、清溪樓市分析（住宅供應(yīng)）、清溪樓市分析（住宅供應(yīng)） 從清溪住宅成交價(jià)格看，前三年均價(jià)約從清溪住宅成交價(jià)格看，前三年均價(jià)約41004100元元/ /，進(jìn)入，進(jìn)入20102010年，年， 由于入市樓盤品質(zhì)較高，價(jià)格得到較大幅度的提升

11、。由于入市樓盤品質(zhì)較高，價(jià)格得到較大幅度的提升。 樓盤名稱面積套數(shù)金額均價(jià) 柏麗華庭749 2 6468625 8636 大綠地鳳凰花園城21629 146 92646457 4283 恒盈豪庭13522 248 49061092 3628 麗景名門20935 226 83158989 3972 御鹿華庭807 18 3143700 3896 總計(jì)57800 641 235005004 4066 0909年清溪鎮(zhèn)個(gè)盤銷售情況年清溪鎮(zhèn)個(gè)盤銷售情況 1010年年1 1月清溪鎮(zhèn)個(gè)盤銷售情況月清溪鎮(zhèn)個(gè)盤銷售情況 20102010年年1 1月清溪鎮(zhèn)洋房均價(jià)月清溪鎮(zhèn)洋房均價(jià) 達(dá)到達(dá)到48084808元元/

12、 /，主要受盛，主要受盛 和新都會(huì)入市及麗景名門加和新都會(huì)入市及麗景名門加 推樓王單位的影響。推樓王單位的影響。 樓盤名稱面積套數(shù)金額均價(jià) 柏麗華庭2997 8256363388554 大綠地鳳凰花園城1642 1181068304937 恒盈豪庭 811 2997003700 麗景名門2503 24 131949005271 盛和新都會(huì)16915259800532544732 總計(jì)24138 303127291022 5273 2、清溪樓市分析（住宅供應(yīng)）、清溪樓市分析（住宅供應(yīng)） 備注：備注：柏麗華庭為聯(lián)排別墅，柏麗華庭為聯(lián)排別墅，1 1月清溪洋房整體均價(jià)：月清溪洋房整體均價(jià)：480848

13、08元元/ / 麗景名門價(jià)格出現(xiàn)跳漲，因前期主要為關(guān)系戶購(gòu)買！麗景名門價(jià)格出現(xiàn)跳漲，因前期主要為關(guān)系戶購(gòu)買！ 20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年合計(jì)合計(jì) 產(chǎn)品產(chǎn)品 類型類型 套數(shù)套數(shù) ( (套套) ) 面積面積 ( () ) 套數(shù)套數(shù) ( (套套) ) 面積面積( () ) 套數(shù)套數(shù) ( (套套) ) 面積面積 ( () ) 套數(shù)套數(shù) ( (套套) ) 面積面積 ( () ) 套數(shù)套數(shù)( (套套) )面積面積( () ) 別墅51 18321 51 18321 公寓992 60725 992 60725 洋房910 89050 653 80694

14、208 18829 536 50260 2307 238833 合計(jì)合計(jì)910 89050 1645 141418 208 18829 587 68581 3350 317879 a.清溪住宅供應(yīng)以洋房為主，06-09年四年僅供應(yīng)51套別墅,供應(yīng)樓盤為柏麗華庭聯(lián) 排別墅； b.公寓主要在07年供應(yīng),供應(yīng)樓盤為恒盈豪庭,御鹿華庭 07-09年清溪住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況年清溪住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況 2、清溪樓市分析（產(chǎn)品供應(yīng)）、清溪樓市分析（產(chǎn)品供應(yīng)） 從產(chǎn)品供應(yīng)看，從產(chǎn)品供應(yīng)看，0707年供應(yīng)最大，洋房占據(jù)核心，年供應(yīng)最大，洋房占據(jù)核心，并有少量公寓及別并有少量公寓及別 墅的供應(yīng)！墅的供應(yīng)！ 面積區(qū)面積區(qū)

15、間間 20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年合計(jì)合計(jì)存貨存貨 31-405238143319 41-505216021212 51-60153540 0 61-701261261 1 71-80178811811822322321 81-90162162166166104104707050250248 91-100565617817810410416525240640683 101-1101471471921927676525246746772 111-1205825831515 121-1309797169169909035635

16、652 131-14011211268684322322324 141-15084845 5 151-16010324228 161-1702351 1 171-180249449534 180以上16516754 合計(jì)合計(jì)9109101645164520820851151110410433783378469469 06-10年清溪住宅供應(yīng)區(qū)間年清溪住宅供應(yīng)區(qū)間 1.1. 清溪住宅供應(yīng)以中小戶型清溪住宅供應(yīng)以中小戶型 為主為主, ,主力面積為主力面積為80-14080-140 二房和三房二房和三房.140.140以上供以上供 應(yīng)較少應(yīng)較少, , 2.2. 清溪住宅產(chǎn)品目前空缺清溪住宅產(chǎn)品目前空

17、缺為：為： 51-7051-70 110-120110-120 141-150141-150 161-170161-170 備注:06年非全年數(shù)據(jù)，10年為截止2月份數(shù)據(jù) 2、清溪樓市分析（戶型供應(yīng)）、清溪樓市分析（戶型供應(yīng)） 面積區(qū)間面積區(qū)間0707供應(yīng)供應(yīng)0808供應(yīng)供應(yīng)0909供應(yīng)供應(yīng)0909銷售銷售 31-4038100140 41-501600032 51-6053000 61-700001 71-8088011823 81-9016610470136 91-1001781041699 101-11019207624 111-12025001131-

18、1406804344 141-150840017 151-16032004 161-17000311 171-1804904431 180以上00512 總計(jì)1645208511603 0909年清溪銷售情況年清溪銷售情況 1.1. 0909年年81-10081-100戶型銷售較好戶型銷售較好, ,以自住以自住 型緊湊三房二廳為主；型緊湊三房二廳為主； 2.2. 公寓銷售較好公寓銷售較好, ,體現(xiàn)出體現(xiàn)出0909年清溪公寓年清溪公寓 投資的興起；投資的興起； 2、清溪樓市分析（戶型銷售）、清溪樓市分析（戶型銷售） 備注：09銷售，包括前期市場(chǎng)整體供應(yīng)！ 樓盤名稱面積()類型面積區(qū)間備注 柏麗華

19、庭39965洋房80-200加推 金碧華庭42405 洋房40-110 御鹿華城約140000洋房70-250 10年推貨量約 6萬 盛和新都會(huì)62600洋房75-130加推 總計(jì)284970- - 備注：以上數(shù)據(jù)截止10年2月，因供應(yīng)預(yù)測(cè)存在不確定性，不排除有其它新增供應(yīng)樓盤； 20102010年清溪鎮(zhèn)商住潛在供應(yīng)約年清溪鎮(zhèn)商住潛在供應(yīng)約2020萬，是萬，是20092009年（年（6.86.8萬）的萬）的2.92.9倍，倍， 比供應(yīng)最高峰比供應(yīng)最高峰20072007年（年（14.114.1萬）萬）高出約高出約6 6萬，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈！萬，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈！ 2、清溪樓市分析（潛在供應(yīng)）、清溪樓市分

20、析（潛在供應(yīng)） 1.宏觀市場(chǎng)分析 2.清溪樓市分析 3.競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 4.清溪客戶分析 part1part1、市場(chǎng)概況、市場(chǎng)概況 1.1. 從板塊看，清溪目前在售樓從板塊看，清溪目前在售樓 盤主要分布在老城區(qū)盤主要分布在老城區(qū); ; 2.2. 未來新增供應(yīng)主要集中在新未來新增供應(yīng)主要集中在新 城區(qū)；城區(qū)； 3.3. 從產(chǎn)品看，清溪主要以洋房從產(chǎn)品看，清溪主要以洋房 為主，僅有柏麗華庭一個(gè)別為主，僅有柏麗華庭一個(gè)別 墅項(xiàng)目，恒盈豪庭有少量公墅項(xiàng)目，恒盈豪庭有少量公 寓在售；寓在售； 4.4. 目前清溪鎮(zhèn)在售樓盤目前清溪鎮(zhèn)在售樓盤僅僅5 5個(gè)，個(gè)， 其中恒盈豪庭貨量極少。其中恒盈豪庭貨

21、量極少。 目前在售樓盤目前在售樓盤尚未上市樓盤尚未上市樓盤售完代表樓盤售完代表樓盤 匯景項(xiàng)目匯景項(xiàng)目 3、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（整體概況）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（整體概況） 老城區(qū)老城區(qū) 新城區(qū)新城區(qū) 3、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（柏麗華庭）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（柏麗華庭） 占地面積：約占地面積：約3 3萬萬 建筑面積：建筑面積：71877.1371877.13 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況： 5151套聯(lián)排別墅（面積套聯(lián)排別墅（面積340-340- 370370） 七棟小高層洋房（約七棟小高層洋房（約360360套套 面積面積80-20080-200） 聯(lián)排均價(jià)聯(lián)排均價(jià):8500:8500元元/ / 洋房預(yù)計(jì)洋房預(yù)計(jì)20102010年

22、年9 9月上市，月上市， 均價(jià)預(yù)計(jì)約均價(jià)預(yù)計(jì)約50005000元元/ / 雖與清溪高端別墅柏麗花園相鄰，但容積率高，別墅樓間距較窄，且雖與清溪高端別墅柏麗花園相鄰，但容積率高，別墅樓間距較窄，且 項(xiàng)目后期洋房周邊環(huán)境較差項(xiàng)目后期洋房周邊環(huán)境較差，該項(xiàng)目，該項(xiàng)目不具備成為豪宅樓盤的條件！不具備成為豪宅樓盤的條件！ 占地面積：占地面積：39605.539605.5 建筑面積：建筑面積：107885.2107885.2 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況: : 分兩期開發(fā)，分兩期開發(fā)，0707年年9 9月一期上市，月一期上市，0909年年4 4月二期上月二期上 市。市。整體均價(jià)整體均價(jià)43004300元元/ /，在售

23、均價(jià)，在售均價(jià)48004800元元/ / 面積區(qū)間面積區(qū)間 （）（） 供應(yīng)供應(yīng) 套數(shù)套數(shù) 截止截止1010年年1 1 月存貨月存貨 91-1001660 111-12090 121-13014513 131-14011111 141-150842 151-160321 171-1807934 清溪在售洋房清溪在售洋房中鳳凰花園城檔次中鳳凰花園城檔次最高，戶型面積偏大，客戶接受度較高最高，戶型面積偏大，客戶接受度較高！建筑！建筑 風(fēng)格為新古典主義風(fēng)格風(fēng)格為新古典主義風(fēng)格，品質(zhì)感較強(qiáng)！，品質(zhì)感較強(qiáng)！ 3、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（鳳凰花園城）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（鳳凰花園城） 占地面積：占地面積：215862158

24、6 建筑面積：建筑面積：6511465114 項(xiàng)目概況：一期為項(xiàng)目概況：一期為3 3、4 4棟已基本售罄，面積棟已基本售罄，面積81-10081-100 二房及小三房二房及小三房 整體均價(jià)：整體均價(jià)：48004800元元/ / 目前在售價(jià)格：目前在售價(jià)格： 5300 5300元元/ / 二期在售二期在售1 1、2 2棟情況棟情況 面積（）面積（）供應(yīng)供應(yīng)余貨余貨備注備注 9110466近期推出 1065252 后期推出 1225227近期推出 該項(xiàng)目體量較小，位于新城區(qū)，周邊配套設(shè)施不夠完善，但該片區(qū)未來發(fā)該項(xiàng)目體量較小，位于新城區(qū)，周邊配套設(shè)施不夠完善，但該片區(qū)未來發(fā) 展?jié)摿^大。展?jié)摿^大

25、。 3、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（麗景名門）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（麗景名門） 1.宏觀市場(chǎng)分析 2.清溪樓市分析 3.競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 4.清溪客戶分析清溪客戶分析 part1part1、市場(chǎng)概況、市場(chǎng)概況 成交客戶來源分析成交客戶來源分析 清溪本地清溪本地 成交客戶絕大部分來源于清溪本地，另有成交客戶絕大部分來源于清溪本地，另有 少量周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶（鳳崗、樟木頭、塘少量周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶（鳳崗、樟木頭、塘 廈），深圳投資客僅占個(gè)別比例。廈），深圳投資客僅占個(gè)別比例。 30-3930-39歲歲 20-2920-29歲歲 25-3425-34歲中青年成為購(gòu)房主力軍，歲中青年成為購(gòu)房主力軍， 其次為其次為35-4535-45歲

26、中年客戶！歲中年客戶！ 成交客戶年齡分析成交客戶年齡分析 4、清溪客戶分析（成交客戶）、清溪客戶分析（成交客戶） 客戶職業(yè)主要為個(gè)體戶、客戶職業(yè)主要為個(gè)體戶、 企業(yè)管理人員及公務(wù)員企業(yè)管理人員及公務(wù)員 成交客戶職業(yè)分析成交客戶職業(yè)分析 客戶購(gòu)房目的分析客戶購(gòu)房目的分析 以自住為主要目的，投資比重較少以自住為主要目的，投資比重較少 4、清溪客戶分析（成交客戶）、清溪客戶分析（成交客戶） 客戶區(qū)域客戶區(qū)域 客戶年齡客戶年齡 4、清溪客戶分析（潛在客戶）、清溪客戶分析（潛在客戶） 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu) 我們針對(duì)清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了客戶調(diào)研。調(diào)研樣本共我們針對(duì)清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了客戶調(diào)研。調(diào)研樣本共505

27、0個(gè)（其中個(gè)（其中1010個(gè)為房產(chǎn)個(gè)為房產(chǎn) 從業(yè)人員從業(yè)人員+40+40位潛在客戶）位潛在客戶） 需求面積需求面積關(guān)心因素關(guān)心因素 通過調(diào)查，清溪潛在客戶主要以本地中青年為主，他們大多事業(yè)有成，家庭觀念濃厚，通過調(diào)查，清溪潛在客戶主要以本地中青年為主，他們大多事業(yè)有成，家庭觀念濃厚， 以三代同堂為主，需求三房以上中大戶型單位；主要關(guān)注地段以三代同堂為主，需求三房以上中大戶型單位；主要關(guān)注地段/ /社區(qū)社區(qū)/ /園林及自然景觀；園林及自然景觀； 另外，部分年輕人也會(huì)購(gòu)買另外，部分年輕人也會(huì)購(gòu)買70-8070-80二房！二房！ 4、清溪客戶分析（潛在客戶）、清溪客戶分析（潛在客戶） 1.1. 從宏

28、觀市場(chǎng)看從宏觀市場(chǎng)看：2010年房地產(chǎn)存在不確定性。 2.2. 從清溪樓市看從清溪樓市看：現(xiàn)階段沒有高端豪宅洋房項(xiàng)目，主要以中低檔品質(zhì) 的樓盤為主。 3.3. 從競(jìng)爭(zhēng)樓盤看從競(jìng)爭(zhēng)樓盤看：各盤大戶型產(chǎn)品較空缺，并且以后同我項(xiàng)目形成競(jìng) 爭(zhēng)的主要樓盤為盛和新都會(huì)，因舊城其它樓盤目前都在去化尾貨。 第二潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是新城區(qū)。 4.4. 從成交及潛在客戶從成交及潛在客戶看：清溪市場(chǎng)主要客戶以本地人及常住清溪的新 莞人為主。 part1part1、市場(chǎng)概況、市場(chǎng)概況小結(jié)小結(jié) part2 part2 、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目分析 part3part3 、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位 part4 part4 、營(yíng)銷建議、營(yíng)銷建

29、議 part1part1、市場(chǎng)概況、市場(chǎng)概況 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu) 北：醫(yī)院、郵政局北：醫(yī)院、郵政局 南：清溪文化公園南：清溪文化公園 1、地塊概況、地塊概況項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至 優(yōu)優(yōu) 差差 良良 中中 西：電池廠西：電池廠 地塊方塊，周邊交通配套完地塊方塊，周邊交通配套完 善善 東：嶺南中央商業(yè)街東：嶺南中央商業(yè)街 地塊位于清溪鎮(zhèn)老城區(qū)與工業(yè)區(qū)的邊緣地帶，周邊交通便利，步行至清溪最旺商地塊位于清溪鎮(zhèn)老城區(qū)與工業(yè)區(qū)的邊緣地帶，周邊交通便利，步行至清溪最旺商 圈圈香芒東路約香芒東路約5 5分鐘；項(xiàng)目周邊主要以中低檔商業(yè)為主，分鐘；項(xiàng)目周邊主要以中低檔商業(yè)為主，商鋪空置率較高！商鋪空置率較高！ 1、地塊概

30、況、地塊概況周邊配套周邊配套 規(guī)避劣勢(shì)規(guī)避劣勢(shì) 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)strengthstrength劣勢(shì)劣勢(shì)weakweak n清溪鎮(zhèn)老城區(qū) n交通便利 n南面為清溪文化公園 n與電池廠相鄰 n地塊規(guī)模較小 n樓面價(jià)較高 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)opportunityopportunity 本項(xiàng)目本項(xiàng)目雖處于老城區(qū)雖處于老城區(qū)，但規(guī)模不大，需借助清溪文化公園，但規(guī)模不大，需借助清溪文化公園， 打造一個(gè)高端豪宅項(xiàng)目！打造一個(gè)高端豪宅項(xiàng)目！ n市場(chǎng)高檔產(chǎn)品稀缺 威脅威脅threatenthreaten n2010年房地產(chǎn)存在不確定性 n供應(yīng)量加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 2、地塊、地塊swot分析分析 現(xiàn)有核心價(jià)值現(xiàn)有核

31、心價(jià)值 “清溪文化公園清溪文化公園”的稀缺自然資源 機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn) 1、精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位形成的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) 2、產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新形成的差異化競(jìng)爭(zhēng) 3 3、項(xiàng)目核心價(jià)值、項(xiàng)目核心價(jià)值 探探 索索 part2 part2 、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目分析 part3 part3 、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位 part4 part4 、營(yíng)銷建議、營(yíng)銷建議 part1part1、市場(chǎng)概況、市場(chǎng)概況 報(bào)告結(jié)構(gòu)報(bào)告結(jié)構(gòu) 1.前提前提 2.問題問題 3.思考思考 4.如何做高端豪宅如何做高端豪宅 5.項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議 1 1、前提、前提 項(xiàng)目樓面價(jià)項(xiàng)目樓面價(jià)15801580元，約元，約500050

32、00元元/ /成本！成本！ 預(yù)計(jì)均價(jià)在預(yù)計(jì)均價(jià)在60006000元元/ /以上！以上！ 基于這樣的條件基于這樣的條件 做什么項(xiàng)目才能突破客戶心理價(jià)位做什么項(xiàng)目才能突破客戶心理價(jià)位 ？ 2 2、問題、問題 突破價(jià)格標(biāo)桿：突破價(jià)格標(biāo)桿： 清溪市場(chǎng)前兩年的洋房整體均價(jià)是為清溪市場(chǎng)前兩年的洋房整體均價(jià)是為41004100元元/ /，目前在售洋房整體均價(jià)在目前在售洋房整體均價(jià)在 48004800元元/ /。 項(xiàng)目自身?xiàng)l件：項(xiàng)目自身?xiàng)l件： 項(xiàng)目位于清溪老城區(qū)，但臨近工業(yè)區(qū)，占地規(guī)模較小，雖有清溪文化公園，但項(xiàng)目位于清溪老城區(qū)，但臨近工業(yè)區(qū)，占地規(guī)模較小，雖有清溪文化公園，但 只有部分單位可享！只有部分單位

33、可享！ 基于此，我們從兩個(gè)方向思考！基于此，我們從兩個(gè)方向思考！ 3 3、思考、思考 這是否可行？這是否可行？ 首先，讓我們來看下清溪的商業(yè)市場(chǎng)！首先，讓我們來看下清溪的商業(yè)市場(chǎng)！ 方向一：通過增加商業(yè)面積來分?jǐn)傋≌瑑r(jià)格壓力方向一：通過增加商業(yè)面積來分?jǐn)傋≌瑑r(jià)格壓力 3 3、思考、思考 本案 碧月灣商業(yè)碧月灣商業(yè) 香芒路商業(yè)香芒路商業(yè) 新城中心商圈新城中心商圈 御鹿華庭御鹿華庭 老城區(qū)商圈老城區(qū)商圈 工業(yè)區(qū)商圈工業(yè)區(qū)商圈 3 3、思考、思考商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) 清溪商業(yè)分三清溪商業(yè)分三大商圈，大商圈，本項(xiàng)目位于本項(xiàng)目位于老城區(qū)和工業(yè)區(qū)的邊緣地帶老城區(qū)和工業(yè)區(qū)的邊緣地帶 主要商業(yè)：主要商業(yè)：華潤(rùn)萬家

34、、碧月灣商業(yè)中心，香芒路集中了清溪華潤(rùn)萬家、碧月灣商業(yè)中心，香芒路集中了清溪90%90%的品牌。銀行、服裝、餐飲、的品牌。銀行、服裝、餐飲、 通訊等通訊等 營(yíng)業(yè)面積：華潤(rùn)萬家營(yíng)業(yè)面積：華潤(rùn)萬家10000 10000 ，碧月灣商鋪全部在120 以上。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：華潤(rùn)萬家，1f：國(guó)美電器2f：生活超市3f：健身房及桌球館。碧月灣商業(yè)中心以 中高檔餐飲為主。 租金價(jià)格：租金價(jià)格：大型商業(yè)整體價(jià)格120元/ ，香芒路整體價(jià)格150230元/ 老城中心聚集了清溪最高端商家，最旺的商圈。老城中心聚集了清溪最高端商家，最旺的商圈。 3 3、思考、思考商業(yè)市場(chǎng)（老城商圈）商業(yè)市場(chǎng)（老城商圈） 主要商業(yè)

35、：主要商業(yè)：天和百貨，金陽廣場(chǎng) 營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)面積：天和百貨25000 ，臨近商鋪6080，金陽商貿(mào)廣場(chǎng)40120 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 1f1f：化妝品、皮鞋皮具、首飾、運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾等 2f：男裝、女裝、內(nèi)衣、童裝、家居用品、美容院等 3f：超級(jí)市場(chǎng) 4f：低端服裝大賣場(chǎng)。臨近商鋪全部經(jīng)營(yíng)較低檔服裝和日常生活用品。 租金價(jià)格：租金價(jià)格：金陽商貿(mào)廣場(chǎng)5060元/ ，轉(zhuǎn)讓費(fèi)3-4萬 租售情況：臨近商鋪內(nèi)街50%空置，金陽商貿(mào)廣場(chǎng)20%空置。 客戶群體消費(fèi)客戶群體消費(fèi)能力較低，能力較低，商鋪空置率較高。商鋪空置率較高。 3 3、思考、思考商業(yè)市場(chǎng)（工業(yè)商圈）商業(yè)市場(chǎng)（工業(yè)商圈） 主要商業(yè)：御鹿

36、華庭主要商業(yè)：御鹿華庭“臺(tái)灣風(fēng)情商業(yè)街臺(tái)灣風(fēng)情商業(yè)街”，以雜貨店，餐飲為主。，以雜貨店，餐飲為主。 租金價(jià)格：租金價(jià)格：30803080元元/ / 租售情況：空置超租售情況：空置超90%90%。 新興商業(yè)區(qū)，新興商業(yè)區(qū)，人流量較少人流量較少, ,主要主要服務(wù)御鹿華庭和附近小區(qū)業(yè)主，未來服務(wù)御鹿華庭和附近小區(qū)業(yè)主，未來商業(yè)商業(yè) 發(fā)展發(fā)展空間較大。空間較大。 3 3、思考、思考商業(yè)市場(chǎng)（新中心區(qū)商圈）商業(yè)市場(chǎng)（新中心區(qū)商圈） 老城商圈老城商圈 香芒路和聚富路為老城區(qū)核心地段，也是商業(yè)最集中區(qū)域，但周邊商 鋪有部出租轉(zhuǎn)讓空置狀況。 工業(yè)區(qū)商圈工業(yè)區(qū)商圈 新城商業(yè)圈新城商業(yè)圈 因配套設(shè)施不完善，目前片

37、區(qū)商業(yè)處在起步階段，以雜貨店和餐飲為 主，主要服務(wù)周邊小區(qū)業(yè)主，隨著新興片區(qū)成熟，商業(yè)空間較大！ 根據(jù)上述商業(yè)狀況，我們得出：除根據(jù)上述商業(yè)狀況，我們得出：除老城區(qū)商業(yè)相對(duì)較旺，老城區(qū)商業(yè)相對(duì)較旺， 清溪商業(yè)市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況一般清溪商業(yè)市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況一般 3 3、思考、思考商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) 以天和百貨為核心，整體商業(yè)檔次較低，主要滿足工廠從業(yè)人員需求， 商鋪空置率較高。 本項(xiàng)目雖處香芒中路，但已經(jīng)離開了老城區(qū)的核心商圈，屬于靠近工業(yè)區(qū)本項(xiàng)目雖處香芒中路，但已經(jīng)離開了老城區(qū)的核心商圈，屬于靠近工業(yè)區(qū) 的邊緣地帶。的邊緣地帶。 據(jù)了解，附近商鋪?zhàn)饨疠^低（據(jù)了解，附近商鋪?zhàn)饨疠^低（5050元元/

38、/ 之內(nèi)），且空置率非常高；剩余商之內(nèi)），且空置率非常高；剩余商 鋪生意較差、在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上屬于走下坡路的區(qū)域，如果本項(xiàng)目做商業(yè)，可鋪生意較差、在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上屬于走下坡路的區(qū)域，如果本項(xiàng)目做商業(yè)，可 能需要投入非常高的代價(jià)才能以一己之力挽救整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍，這是能需要投入非常高的代價(jià)才能以一己之力挽救整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍，這是 很困難的！很困難的！ 項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 3 3、思考、思考商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)商業(yè)規(guī)模規(guī)模商業(yè)商業(yè)規(guī)模規(guī)模 香芒中路4050香芒東路10300 華潤(rùn)超市3500富升百貨2800 銀湖四路4250大新百貨4500 商業(yè)街6500萬家福4500 聚富花

39、園底商2000星光商業(yè)廣場(chǎng)7700 富佳百貨8600金陽廣場(chǎng)街鋪34000 鹿湖西路4000華潤(rùn)萬家12500 天和百貨30000恒盈豪庭商業(yè)8000 嘉信廣場(chǎng)商業(yè)38000碧月灣商業(yè)中心6000 盛和和新都會(huì)20500臺(tái)灣風(fēng)情街41000 合計(jì)211700211700 清溪知名商業(yè)約清溪知名商業(yè)約2222萬，整體商業(yè)體量約萬，整體商業(yè)體量約4040萬方（包括潛在供應(yīng)），清溪總?cè)丝诩s萬方（包括潛在供應(yīng)），清溪總?cè)丝诩s 為為3535萬人。人均商業(yè)面積約萬人。人均商業(yè)面積約1.11.1/ /人，而深圳商業(yè)人均面積人，而深圳商業(yè)人均面積1.02 1.02 / /人，可見清溪人，可見清溪 商業(yè)空間已經(jīng)

40、飽和商業(yè)空間已經(jīng)飽和! ! 3 3、思考、思考商業(yè)飽和度商業(yè)飽和度 因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目不適合做大量商業(yè)。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目不適合做大量商業(yè)。 方向二：本項(xiàng)目是否可方向二：本項(xiàng)目是否可打造真正的高端打造真正的高端洋房項(xiàng)洋房項(xiàng) 目呢？目呢？ 3 3、思考、思考 清溪大戶型產(chǎn)品較稀少，市場(chǎng)無純粹的高端洋房豪宅；清溪大戶型產(chǎn)品較稀少，市場(chǎng)無純粹的高端洋房豪宅； 有一個(gè)鳳凰花園城，只是中高檔產(chǎn)品！有一個(gè)鳳凰花園城，只是中高檔產(chǎn)品！ 20102010年鳳凰花園城出現(xiàn)最高售價(jià)為年鳳凰花園城出現(xiàn)最高售價(jià)為58005800元元/ /！ 如果做如果做60006000元元/ /以上的高端豪宅，有市場(chǎng)空間。以上的

41、高端豪宅，有市場(chǎng)空間。 從市場(chǎng)看（從市場(chǎng)看（市場(chǎng)分析已詳細(xì)分析）市場(chǎng)分析已詳細(xì)分析）： 3 3、思考住宅市場(chǎng)、思考住宅市場(chǎng) 高端客戶關(guān)注：地段、園林高端客戶關(guān)注：地段、園林/ /景觀及品質(zhì)！景觀及品質(zhì)！ 從客戶看（從客戶看（市場(chǎng)部分已詳細(xì)分析）市場(chǎng)部分已詳細(xì)分析）： 3 3、思考住宅市場(chǎng)、思考住宅市場(chǎng) 南向?yàn)榍逑幕珗@南向?yàn)榍逑幕珗@ 從項(xiàng)目看（從項(xiàng)目看（市場(chǎng)部分已詳細(xì)分析）市場(chǎng)部分已詳細(xì)分析）： 基于這樣條件基于這樣條件 我們建議本項(xiàng)目做真正的高端豪宅！我們建議本項(xiàng)目做真正的高端豪宅！ 那么怎樣做呢？那么怎樣做呢？ 3 3、思考住宅市場(chǎng)、思考住宅市場(chǎng) 首先首先 看看我們面臨的重大問題是什

42、么？看看我們面臨的重大問題是什么？ 3 3、思考住宅市場(chǎng)、思考住宅市場(chǎng) 1 1、目前，清溪整體洋房市場(chǎng)價(jià)格為、目前，清溪整體洋房市場(chǎng)價(jià)格為48004800元元/ /。 2 2、本項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)整均價(jià)、本項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)整均價(jià)60006000元元/ /以上呢？以上呢？ 讓我們先看一個(gè)和本項(xiàng)目條件相似的成功豪宅案例。讓我們先看一個(gè)和本項(xiàng)目條件相似的成功豪宅案例。 2001年，當(dāng)廣州華南板塊樓盤售價(jià)為4000元/ 時(shí)； 廣州星河灣一期通過引進(jìn)2000元/ “精裝修”，實(shí)現(xiàn)6000元/； 將只有在香港將只有在香港/ /上海的高檔上海的高檔 “精裝修精裝修”首次復(fù)制到華南板塊，首次復(fù)制到華南板塊， 讓廣州人震

43、驚，順理成章的實(shí)現(xiàn)高價(jià)熱銷！讓廣州人震驚，順理成章的實(shí)現(xiàn)高價(jià)熱銷！ 我們不是要學(xué)星河灣做高檔我們不是要學(xué)星河灣做高檔“精裝修精裝修”；而是想學(xué)習(xí)的是這種打破市場(chǎng)常規(guī)狀態(tài)的營(yíng)；而是想學(xué)習(xí)的是這種打破市場(chǎng)常規(guī)狀態(tài)的營(yíng) 銷理念！銷理念！ 案例：廣州星河灣案例：廣州星河灣 4 4、如何做豪宅如何做豪宅 華南區(qū)板塊華南區(qū)板塊 廣州番禺廣州番禺 毛壞售價(jià)毛壞售價(jià)4000元元/ 星河灣一期星河灣一期 售價(jià)售價(jià)6000/ 其中裝修價(jià)其中裝修價(jià)2000元元/ 將市場(chǎng)公認(rèn)的豪宅精典營(yíng)銷理念，成功運(yùn)用到清溪，將市場(chǎng)公認(rèn)的豪宅精典營(yíng)銷理念，成功運(yùn)用到清溪， 引領(lǐng)清溪豪宅洋房市場(chǎng)，引領(lǐng)清溪豪宅洋房市場(chǎng)， 打造清溪前所未

44、有的產(chǎn)品，打造清溪前所未有的產(chǎn)品， 這就是本項(xiàng)目做真正豪宅的核心這就是本項(xiàng)目做真正豪宅的核心! ! 4 4、如何做豪宅如何做豪宅 那么，如何打造豪宅？那么，如何打造豪宅？ 必須從園林、必須從園林、“門面門面”、配套、戶型等、配套、戶型等去突破，做去突破，做 清溪沒有做過的項(xiàng)目清溪沒有做過的項(xiàng)目。 4 4、如何做豪宅如何做豪宅 例如：我們可將廣州譽(yù)峰的例如：我們可將廣州譽(yù)峰的“園林園林”引入清溪！引入清溪！ 4 4、如何做豪宅如何做豪宅 廣州譽(yù)峰廣州譽(yù)峰 占地面積：占地面積：2269322693平方米平方米 容積率：容積率：6.81 6.81 戶型面積：戶型面積：250-290250-290平方

45、米平方米 均價(jià)為：均價(jià)為：3500035000元元/ /平方米平方米 與本項(xiàng)目相似度：與本項(xiàng)目相似度： 南臨珠江公園、規(guī)模不大、園林面積小南臨珠江公園、規(guī)模不大、園林面積小 該項(xiàng)目核心亮點(diǎn)：五星級(jí)酒店式度假園林！該項(xiàng)目核心亮點(diǎn)：五星級(jí)酒店式度假園林！ 五星級(jí)酒店式度假五星級(jí)酒店式度假園林打造特點(diǎn)園林打造特點(diǎn) 一一、層進(jìn)式、層進(jìn)式立體園結(jié)構(gòu)立體園結(jié)構(gòu) 二、全球化選二、全球化選料以及手工料以及手工 三、原創(chuàng)性藝術(shù)三、原創(chuàng)性藝術(shù)塑造景觀塑造景觀 層進(jìn)式立體園林：層進(jìn)式立體園林： 2.75米、5.4米、10.6米三個(gè)立體層面 的層進(jìn)式園林景觀，使客戶置身不同 高度時(shí)，獲得以外的景觀收獲。 通過 細(xì)節(jié)打

46、造出意境園林。 借鑒之處：意境園林細(xì)節(jié)的打造，意借鑒之處：意境園林細(xì)節(jié)的打造，意 境的味道、禪意的內(nèi)涵。境的味道、禪意的內(nèi)涵。由于項(xiàng)目占 地僅1萬平米，需要通過一些細(xì)節(jié)精 細(xì)的禪意園林做支撐。 原創(chuàng)性藝術(shù)塑造景觀原創(chuàng)性藝術(shù)塑造景觀 錯(cuò)落有致的園林布局，移步換景的 精心規(guī)劃，帶水底音響的恒溫室內(nèi) 泳池等酒店式園林細(xì)節(jié)更為住戶帶 來舒適享受； 全球化選料手工打造全球化選料手工打造 來自大江南北的火山石、金麻黃、 十噸選兩噸的扁平鵝卵石、印尼進(jìn) 口的泳池地磚，人工模壓的墻面雕 塑，廣泛應(yīng)用在大堂會(huì)所之中。 戶型方面：戶型方面： 每戶均設(shè)有大型落地窗戶及高達(dá)6米的 空中花園； 大面積的戶外空間巧妙地將

47、室外的庭院 引入客廳。 亮點(diǎn)：空中花園南對(duì)珠江公園亮點(diǎn)：空中花園南對(duì)珠江公園 項(xiàng)目主入口形象項(xiàng)目主入口形象4 4、如何做豪宅如何做豪宅 項(xiàng)目入口處項(xiàng)目入口處: : 設(shè)置標(biāo)志墻，附項(xiàng)目設(shè)置標(biāo)志墻，附項(xiàng)目logologo， 加種色彩鮮明的花卉（如：紅色、加種色彩鮮明的花卉（如：紅色、 黃色、紫色的草花）。黃色、紫色的草花）。 花陣及項(xiàng)目形象墻 4 4、如何做豪宅如何做豪宅項(xiàng)目架空層會(huì)所項(xiàng)目架空層會(huì)所 因園林空間較小，做獨(dú)立會(huì)所，可行性不大！因園林空間較小，做獨(dú)立會(huì)所，可行性不大！ 建議建議把部分架空把部分架空層做為項(xiàng)目會(huì)所，通過后期玻璃等隔斷，層做為項(xiàng)目會(huì)所，通過后期玻璃等隔斷， 形成獨(dú)立又開放、

48、功能齊全的會(huì)所配套！形成獨(dú)立又開放、功能齊全的會(huì)所配套！ 4 4、如何做豪宅如何做豪宅項(xiàng)目架空層會(huì)所項(xiàng)目架空層會(huì)所 休閑空間休閑空間 特色雕塑特色雕塑 墻面隔壁示意墻面隔壁示意休閑茶吧休閑茶吧 4 4、如何做豪宅如何做豪宅項(xiàng)目入戶大堂項(xiàng)目入戶大堂 入戶大堂是體現(xiàn)項(xiàng)目入戶大堂是體現(xiàn)項(xiàng)目“豪華豪華”的直觀印象！建議如下：的直觀印象！建議如下： 做做10米米高的挑高大堂，設(shè)置大型水晶吊燈，增強(qiáng)氣勢(shì)！高的挑高大堂，設(shè)置大型水晶吊燈，增強(qiáng)氣勢(shì)！ 做雙入戶大堂，為地下車庫(kù)直接入戶的業(yè)主提供尊貴感！做雙入戶大堂，為地下車庫(kù)直接入戶的業(yè)主提供尊貴感！ 10.810.8米高雙大堂設(shè)計(jì)米高雙大堂設(shè)計(jì) 地下車庫(kù)直接

49、入大堂地下車庫(kù)直接入大堂 大堂結(jié)合地下室天井設(shè)計(jì)大堂結(jié)合地下室天井設(shè)計(jì) 同時(shí)，架空層層高同時(shí)，架空層層高5.45.4米米 10.8米米 庭院庭院 第二大堂第二大堂 第一大堂第一大堂5.4米米 4 4、如何做豪宅如何做豪宅項(xiàng)目入戶大堂項(xiàng)目入戶大堂 雙大堂案例：萬科虹溪諾雅雙大堂案例：萬科虹溪諾雅 + +約約1010米挑高雙入戶大堂，米挑高雙入戶大堂， 約約4 4米挑高陽光地下車庫(kù)。米挑高陽光地下車庫(kù)。 4 4、如何做豪宅如何做豪宅項(xiàng)目入戶大堂項(xiàng)目入戶大堂 地下入戶大堂地下入戶大堂 4 4米高挑空米高挑空 地上入戶大堂地上入戶大堂 借鑒：香密湖一號(hào)裝飾借鑒：香密湖一號(hào)裝飾 在材質(zhì)上凸顯住戶身份感、

50、在材質(zhì)上凸顯住戶身份感、 尊貴感，體現(xiàn)尊貴感，體現(xiàn)高品位的格高品位的格 調(diào)大堂調(diào)大堂 入口對(duì)面整面的落地玻璃窗引入自然光線，使室內(nèi)外景觀交融入口對(duì)面整面的落地玻璃窗引入自然光線，使室內(nèi)外景觀交融； 天花燈箱設(shè)計(jì)，令大堂光線更柔和，大型水晶吊燈，營(yíng)造奢華天花燈箱設(shè)計(jì)，令大堂光線更柔和，大型水晶吊燈，營(yíng)造奢華/ /尊貴尊貴 金黃色調(diào)的整體氛圍，雍容和諧金黃色調(diào)的整體氛圍，雍容和諧； 水晶吊燈水晶吊燈 通透玻璃通透玻璃 項(xiàng)目入戶大堂項(xiàng)目入戶大堂 地下車庫(kù)是高檔豪宅容易忽略之處，建議如下：（地下車庫(kù)是高檔豪宅容易忽略之處，建議如下：（案例珠海華發(fā)新城）案例珠海華發(fā)新城） 陽光園林車庫(kù)泊車也能呼吸新鮮空

51、氣，享受靚麗的風(fēng)景陽光園林車庫(kù)泊車也能呼吸新鮮空氣，享受靚麗的風(fēng)景 ! ! 地面使用專業(yè)地面漆，提升車庫(kù)檔次！地面使用專業(yè)地面漆，提升車庫(kù)檔次！ 4 4、如何做豪宅如何做豪宅項(xiàng)目地下車庫(kù)項(xiàng)目地下車庫(kù) 4 4、如何做豪宅如何做豪宅項(xiàng)目戶型建議項(xiàng)目戶型建議 目前清溪市場(chǎng)沒有真正的豪宅洋房項(xiàng)目，所以在產(chǎn)品戶型方目前清溪市場(chǎng)沒有真正的豪宅洋房項(xiàng)目，所以在產(chǎn)品戶型方 面缺乏創(chuàng)新和豪宅氣質(zhì)，因此我們建議：面缺乏創(chuàng)新和豪宅氣質(zhì)，因此我們建議： 在產(chǎn)品戶型方面進(jìn)行創(chuàng)新。在產(chǎn)品戶型方面進(jìn)行創(chuàng)新。 關(guān)鍵詞：強(qiáng)調(diào)資源最大化利用：空中院館關(guān)鍵詞：強(qiáng)調(diào)資源最大化利用：空中院館/ /景觀廚房景觀廚房/ /前后雙陽臺(tái)前后雙

52、陽臺(tái)/270/270 圓弧景觀陽臺(tái)圓弧景觀陽臺(tái)/ /主仆分離主仆分離 經(jīng)典戶型經(jīng)典戶型：（香密湖：（香密湖1 1號(hào)）號(hào)） 經(jīng)典：經(jīng)典：180180四房四房 亮點(diǎn)：亮點(diǎn)： 四面通透性內(nèi)庭院（空中院館）四面通透性內(nèi)庭院（空中院館） 受到客戶熱烈追捧受到客戶熱烈追捧 景觀廚房，功能空間，同時(shí) 享受外界景觀資源 4 4、如何做豪宅如何做豪宅項(xiàng)目戶型建議項(xiàng)目戶型建議 最后，我們系統(tǒng)回顧一下上述建議：最后，我們系統(tǒng)回顧一下上述建議： 第二步：園林第二步：園林 第三步：會(huì)所第三步：會(huì)所 第四步：大堂第四步：大堂 第五步第五步：戶型：戶型 以上各步均按以上各步均按“豪宅豪宅”標(biāo)準(zhǔn)配置，這是本項(xiàng)目在清溪打造高端

53、項(xiàng)目的核心！標(biāo)準(zhǔn)配置，這是本項(xiàng)目在清溪打造高端項(xiàng)目的核心！ 第一第一步：入口步：入口 4 4、如何做豪宅如何做豪宅 除了建筑等硬性方面。除了建筑等硬性方面。目前目前，清溪的物業(yè)服務(wù)整體水平不高，清溪的物業(yè)服務(wù)整體水平不高， 但真正的豪宅，軟性服務(wù)也是重要因素！但真正的豪宅，軟性服務(wù)也是重要因素！ 邀請(qǐng)品牌物業(yè)公司做全面管理或顧問管理！邀請(qǐng)品牌物業(yè)公司做全面管理或顧問管理！ 銷售期間，提高銷售人員形象、服務(wù)人員素質(zhì)！銷售期間，提高銷售人員形象、服務(wù)人員素質(zhì)！ 服務(wù)提升服務(wù)提升 從語言、接待禮儀等方面全面提高銷售人員形象從語言、接待禮儀等方面全面提高銷售人員形象、服務(wù)人員素質(zhì)，、服務(wù)人員素質(zhì)， 有

54、利于提高項(xiàng)目綜合品質(zhì)。有利于提高項(xiàng)目綜合品質(zhì)。 4 4、如何做豪宅如何做豪宅 服務(wù)提升服務(wù)提升 服務(wù)體系服務(wù)體系細(xì)節(jié)分類細(xì)節(jié)分類主要內(nèi)容主要內(nèi)容 搭建專屬搭建專屬 價(jià)值體系價(jià)值體系 提升居住價(jià)值提升居住價(jià)值 將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理氛圍管理”， 通過引導(dǎo)和感化來實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營(yíng)造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣通過引導(dǎo)和感化來實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營(yíng)造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣 質(zhì)質(zhì) 擴(kuò)大投資價(jià)值擴(kuò)大投資價(jià)值 為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng) 目的投資及珍

55、藏價(jià)值目的投資及珍藏價(jià)值 關(guān)注合作價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值 在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源，在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源， 提供專屬服務(wù)，超越單純的居住提供專屬服務(wù)，超越單純的居住 實(shí)行服務(wù)分級(jí)實(shí)行服務(wù)分級(jí) 物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)經(jīng)理人 為最高級(jí)別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮為最高級(jí)別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮 儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問題；儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問題； 物業(yè)私人助理物業(yè)私人助理 最直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，最直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，242

56、4小時(shí)在線，包括小時(shí)在線，包括 生活顧問、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù)生活顧問、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù) 社區(qū)衛(wèi)士社區(qū)衛(wèi)士 經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感 性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/ /隱性特衛(wèi)隊(duì)隱性特衛(wèi)隊(duì)/ /護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì) 深度禮賓式深度禮賓式 指南針服務(wù)指南針服務(wù)對(duì)生活消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問對(duì)生活消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問 健康服務(wù)健康服務(wù) 為業(yè)主建立家庭健康檔案為業(yè)

57、主建立家庭健康檔案/ /提供提供2424小時(shí)醫(yī)療急救援助小時(shí)醫(yī)療急救援助/ /定期舉辦健康定期舉辦健康 知識(shí)講座知識(shí)講座/ /私人陪護(hù)服務(wù)私人陪護(hù)服務(wù)/ /提供健康顧問，心理咨詢等提供健康顧問，心理咨詢等 異地異地sossos服務(wù)服務(wù)在港澳及國(guó)內(nèi)在港澳及國(guó)內(nèi)開通物業(yè)服務(wù)開通物業(yè)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助熱線，提供異地緊急援助 前置服務(wù)前置服務(wù)設(shè)立溝通大使設(shè)立溝通大使/ /收樓大使收樓大使/ /裝修大使等，在購(gòu)樓過程中提供全程服務(wù)裝修大使等，在購(gòu)樓過程中提供全程服務(wù) 個(gè)性化服務(wù)個(gè)性化服務(wù) 私人隨護(hù)私人隨護(hù)/ /四點(diǎn)鐘學(xué)校四點(diǎn)鐘學(xué)校/ /愛心服務(wù)愛心服務(wù)/ /物業(yè)理財(cái)物業(yè)理財(cái)/ /保姆培訓(xùn)保姆培訓(xùn)

58、/ /家居服務(wù)家居服務(wù)/ /代代 辦服務(wù)辦服務(wù) 我們建議本項(xiàng)目按以上豪宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)去做。我們建議本項(xiàng)目按以上豪宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)去做。 按上述建議，我們的產(chǎn)品完全可以打造成高端豪宅！按上述建議，我們的產(chǎn)品完全可以打造成高端豪宅！ 引領(lǐng)并引領(lǐng)并“震撼震撼”清溪！清溪！ 那么我們具體應(yīng)該怎么打造出規(guī)劃亮點(diǎn)？那么我們具體應(yīng)該怎么打造出規(guī)劃亮點(diǎn)？ 先回顧先回顧一下地塊指標(biāo)！一下地塊指標(biāo)！ 5 5、規(guī)劃、規(guī)劃思考思考 指標(biāo)思考指標(biāo)思考 指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱數(shù)值數(shù)值強(qiáng)制性指標(biāo)強(qiáng)制性指標(biāo)指導(dǎo)性指標(biāo)指導(dǎo)性指標(biāo) 用地面積13839.344 容積率2.4 綠地率40% 建筑密度40% 最大層數(shù)15層 最大高度60米 按

59、限高按限高6060米，理論上最高可做米，理論上最高可做2020層！層！ 但最大層數(shù)只能做但最大層數(shù)只能做1515層！層！ 雖然這是指導(dǎo)性指標(biāo)雖然這是指導(dǎo)性指標(biāo) 但我們必須思考如何有效利用但我們必須思考如何有效利用“指標(biāo)指標(biāo)” 第一：我們建議項(xiàng)目整體拔高約第一：我們建議項(xiàng)目整體拔高約4-54-5米，一方面可形成有氣勢(shì)的主入口；另米，一方面可形成有氣勢(shì)的主入口；另 一方面可做一方面可做“陽光地下停車場(chǎng)陽光地下停車場(chǎng)”！ 第二：我們建議架空層做第二：我們建議架空層做5.85.8米米( (超過超過6 6米計(jì)二層），米計(jì)二層），一方面使中心園林通過一方面使中心園林通過 架空層與清溪公園形成通透的景觀視覺

60、效果；另一方面，利用高差做架空層與清溪公園形成通透的景觀視覺效果；另一方面，利用高差做 下沉式立體會(huì)所！下沉式立體會(huì)所！ 第三：大戶型樓王單位，建議層高做第三：大戶型樓王單位，建議層高做3.23.2米米，提升樓王的居住品質(zhì)！其它樓，提升樓王的居住品質(zhì)！其它樓 棟層高建議做棟層高建議做3 3米！米！ 指標(biāo)思考指標(biāo)思考 5 5、規(guī)劃思考、規(guī)劃思考 5 5、規(guī)劃思考、規(guī)劃思考 如何利用規(guī)劃指標(biāo)，進(jìn)行創(chuàng)新如何利用規(guī)劃指標(biāo)，進(jìn)行創(chuàng)新 因項(xiàng)目限高因項(xiàng)目限高6060米，限層米，限層1515層，所以高度還有可利用空間，利用項(xiàng)目整體抬高：層，所以高度還有可利用空間，利用項(xiàng)目整體抬高： 第一：整體抬高部分做停車位