龍湖地產工程精細化管理剖析

1、工程精細化管理工程精細化管理 龍湖地產工程管理剖析龍湖地產工程管理剖析 工程精細化管理 第一部分：精細化管理提出的背景 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 國家相關驗收規(guī)范無法滿足企業(yè)需要： 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的

2、要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 外部資源背景對工程管理的要求 第二部分：工程管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理理念需要完善 工程質量管理理念需要完善 一級一級“檢驗檢驗” 二級二級 “質量保證質量保證” 三級三級“預防預防” 四級四級“完美完美” 工程質量管理理念需要完善 工程質量管理理念需要完善 一個屬于“工程質量”問題的案例： 工程質量管理理念需要完善

3、一個屬于“工程質量”問題的案例： 工程質量管理理念需要完善 一個屬于“工程質量”問題的案例： 工程質量管理理念需要完善 一個屬于“工程質量”問題的案例： 工程質量管理理念需要完善 一個屬于“工程質量”問題的案例： 工程質量管理理念需要完善 對上述案例的共性（簡單小結）： 工程質量管理理念需要完善 對上述案例的共性（簡單小結）： 工程質量管理理念需要完善 工程質量管理理念需要完善 對飄窗防滲漏案例的簡單小結： 施工質量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工質

4、量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工質量控制深度需要加強 施工圖中設計小院圍墻的常見形式 施工質量控制深度需要加強 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質量控制深度需要加強 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質量控制深度需要加強 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質量控制深度需要加強 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 施工質量控制深度需要加強 龍湖施工管理輸出常用的一些小工具： 5 102 0 1000 入戶門門扇 1m控制線 精裝修

5、層 樓梯間或電梯間 裝修地面 入戶門門框 門坎石 室內 3 0 35 2 830 工程招標及合約條款設計不明確 房地產企業(yè)工程管理的依據： 工程招標及合約條款設計不明確 房地產企業(yè)工程合約的一些普遍現象： 工程招標及合約條款設計不明確 房地產企業(yè)工程合約的一些普遍現象： 工程招標及合約條款設計不明確 房地產企業(yè)工程管理的主要工作： 提要求 審核實際結果與最終需求的符合性 付款 工程招標及合約條款設計不明確 工程招標及合約條款設計不明確 房地產企業(yè)工程合約條款設計涉及的一些合同： 工程招標及合約條款設計不明確 國家標準施工合同范本存在的缺陷： 工程招標及合約條款設計不明確 補充協(xié)議應明確施工檢驗

6、的質量目標標準： 工程招標及合約條款設計不明確 國家標準施工合同范本存在的缺陷： 工程招標及合約條款設計不明確 國家標準施工合同范本存在的缺陷： 工程招標及合約條款設計不明確 如補充協(xié)議不對合同范本的缺陷進行修正： 工程招標及合約條款設計不明確 如補充協(xié)議不對合同范本的缺陷進行修正： 工程招標及合約條款設計不明確 國家標準施工合同范本存在的缺陷： 工程招標及合約條款設計不明確 國家標準建設工程委托監(jiān)理合同存在的缺陷： 工程質量管理容易出現的問題 對關鍵質量控制的細節(jié)重視度不足： 工程質量管理容易出現的問題 一個關于門窗滲漏的細節(jié)處理： 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工

7、程質量管理容易出現的問題 工程質量管理執(zhí)行力考核指標需要具體量化： 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理執(zhí)行力考核需要適量： 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 邊計劃 邊實施 邊修改 工程進度管理容易出現的問題 目 標 計 劃 產 生 行 動 計 劃 產 生 計 劃 執(zhí) 行 監(jiān) 控 行 動 計 劃 執(zhí) 行 目 標 計 劃 下 達 計 劃 執(zhí) 行 分 析 目 標 計 劃 調 整 pdca 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易

8、出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程質量管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題

9、工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 編制工程總控計劃編制工程總控計劃 編制施工進度控制計劃編制施工進度控制計劃 審核供方計劃審核供方計劃 監(jiān)督進度執(zhí)行情況監(jiān)督進度執(zhí)行情況 供方進度整改供方進度整改 工期獎罰工期獎罰 編制工程采購計劃編制工程采購計劃 編制報批報建計劃編制報批報建計劃 工程進度管理容易出現的問題 每月施工計劃每月施工計劃 每周施工計劃每周施工計劃 組織施工組織施工 監(jiān)理公司審核監(jiān)理公司審核 合理性、可行性合理性、可行性 甲方工程部甲方工程部 審核并簽

10、批審核并簽批 日常進度監(jiān)督檢查日常進度監(jiān)督檢查 工程例會或工程例會或 進度計劃協(xié)調會進度計劃協(xié)調會 監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查 監(jiān)督協(xié)調檢查監(jiān)督協(xié)調檢查 提出整改措施提出整改措施 經批準后執(zhí)行經批準后執(zhí)行 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 工程進度管理容易出現的問題 國家標準建設工程施工合同存在的一些缺陷 工程進度管理容易出現的問題 國家標準施工合同范本存在的缺陷： 工程進度管理容易出現的問題 國家標準施工合同范本存在的缺陷： 工程成本管理容易出現的問題 工程成本管理容易出現的問題 工程成本管理容易出現的問題 工程成本管理容易出現的問題 某公司的員工餐廳本來是用餐票，后改為用ic卡

11、。在 之前用卡以前，員工們一般到月底都有余額，尤其是 女員工，可節(jié)省20元左右呢。后來考慮到餐票不衛(wèi)生， 不便于保管，改用刷卡，又有效率、又有時代感。員 工們也認為刷卡方便。表面上似乎皆大歡喜，可使用 者總有說不出的煩惱。因為往往還在月中，他們在買 飯時就被很尷尬地告知“沒錢了”。“這不可能，” 他們總是搔著頭說，“我以前從來用不完。 工程供方管理容易出現的問題 第三部分：龍湖精細化管理要點 第三部分：龍湖精細化管理要點 明確設計審查要點 工程規(guī)劃及施工組織設計審查要點 工程規(guī)劃及施工組織設計審查要點 工程規(guī)劃及施工組織設計審查要點 工程規(guī)劃及施工組織設計審查要點 工程規(guī)劃及施工組織設計審查要

12、點 明確工程質量控制管理要求 向供方輸出企業(yè)管理標準 向供方輸出企業(yè)管理標準 向供方輸出企業(yè)管理標準 設計交底 施工節(jié)點及細部交底 技術標準交底 施工工藝交底 施工組織與配合交底 質量控制點交底 施工樣板交底 向供方輸出企業(yè)管理標準 向供方輸出企業(yè)管理標準 向供方輸出企業(yè)管理標準 向供方輸出企業(yè)管理標準 向供方輸出企業(yè)管理標準 施工樣板引路管理的原則： 向供方輸出企業(yè)管理標準 施工樣板引路管理的原則： 向供方輸出企業(yè)管理標準 施工樣板引路管理的原則： 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 設置必要的質量見證點和工序檢驗批： 龍湖地產特殊強調的質量見證點 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 1、基礎挑

13、板處的附加防水層及強化防水節(jié)點檢驗 2、地下室外墻施工縫膨脹止水條檢驗 3、地下室外墻后澆帶止水鋼板檢驗 4、地下室外墻施工縫、后澆帶附加防水層檢驗 5、底板變形縫、后澆帶附加加強層檢驗 6、底板變形縫、后澆帶外貼、中埋式止水帶檢驗 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 7、樁頭附加防水層及防水收頭檢驗 8、穿墻線管止水環(huán)檢驗 8、穿墻線管防水材料密封嵌填檢驗 9、穿墻螺桿孔洞或防水螺栓清孔、擴孔檢驗 10、穿墻螺桿孔洞或防水螺栓分次嵌填檢驗 11、穿墻螺桿孔洞附加防水層檢驗 12、可能形成滲水通道的預埋鐵件附加防水層檢驗 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 1、每層的主體施工測量、放線檢驗 2、模

14、板工程的軸線、標高、平整度、垂直度、起拱 3、模板工程的支撐、接縫、表面清理檢驗 6、預埋件規(guī)格、位置、固定檢驗 5、電梯井道坐標、位置、幾何尺寸檢驗 4、模板工程的柱、梁、墻截面尺寸檢驗 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 7、預留孔洞坐標、位置、幾何尺寸檢驗 8、砼翻邊、企口部位高差、幾何尺寸檢驗 9、廁浴間穿樓板管道梯形預埋件檢驗 12、鋼筋工程馬櫈位置、間距、固定檢驗 11、鋼筋工程措施鋼筋檢驗 10、外墻空調孔洞、穿墻螺桿孔洞預留坡度檢驗 13、施工縫、后澆帶留置措施檢驗 14、砼養(yǎng)護措施檢驗 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 1、砌體工程的軸線、放線檢驗 2、砌體工程的基層清掃檢驗

15、3、輕質砌體砌筑前提前1 12 2天提前濕水檢驗 4、砌體工程的底砌檢驗（軸線、房間方正） 6、砌體工程的拉結鋼筋、構造柱鋼筋檢驗 5、砌體工程的皮樹桿檢驗 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 8、每天砌筑高度不超過1.2米檢驗 10、梁板底間隔7天后允許頂砌檢驗 11、頂砌排磚方式檢驗 7、砌體工程的砼埋塊位置、規(guī)格檢驗 9、門窗洞口位置、尺寸檢驗 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 1、穿墻螺桿孔洞、腳手架眼等分次封堵檢驗 2、砌筑灰縫、頭眼瞎縫檢驗 3、空調套管、預埋件檢驗 4、后剔鑿預埋管線修補質量、間歇檢驗 6、素水泥漿結合層檢驗 5、基層清理、砌塊灑水、砼墻柱、埋塊拉毛檢驗 設置必要的

16、質量見證點和工序檢驗批 8、外墻抹灰分隔條檢、門窗耐候膠打膠條檢驗 10、分層抹灰厚度、錯縫位置檢驗 11、兩次找平24小時內間隔要求檢驗 7、抗裂鋼絲網規(guī)格、位置、固定方式檢驗 9、抹灰平整度、垂直度、陰陽角方正控制措施檢驗 12、抹灰養(yǎng)護措施檢驗 12、分隔條、門窗耐候膠打膠條抽條 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 1、穿樓板孔洞鑿毛、清理檢驗 2、吊洞吊模質量檢驗 3、upvc穿樓板管道甩砂質量檢驗 4、吊洞砼分次封堵檢驗 6、暗埋管道打壓試驗檢驗 5、結構閉水試驗檢驗 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 8、防水基層檢驗 10、管根、地漏、轉角附加防水層及節(jié)點檢驗 11、防水層閉水試驗檢

17、驗 7、后澆砼門檻檢驗 9、防水層高度、厚度及涂布間隔檢驗 12、保護層施工、成品保護措施檢驗 13、保護層閉水試驗檢驗 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 1、門窗外框、分隔、對角線尺寸檢驗 2、門窗正側面垂直度、上口水平度、直線度檢驗 3、門窗外框防腐檢驗 4、門窗外框端部防水密封檢驗 6、門窗外框與結構間塞縫前清理檢驗 5、門窗外框與結構固定檢驗 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 8、門窗臨時固定墊塊拆除、臨時固定處清理檢驗 10、窗框與玻璃的密封檢驗 11、五金配件的安裝檢驗 7、門窗外框與結構間分次塞縫、發(fā)泡膠施打檢驗 9、臨時固定處打膠、塞縫檢驗 12、滴水線檢驗 13、耐候膠槽口抽

18、條及清理檢驗 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 14、耐候膠施打質量檢驗 15、驗收前的外門窗48小時淋水試驗檢驗 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 1、出屋面管道的砼翻邊檢驗 2、出屋面管道的預埋套管檢驗 3、屋面結構閉水試驗檢驗 4、屋面保溫預留收頭檢驗 6、女兒墻、管道處的砼挑耳或槽口檢驗 5、屋面保溫預留密封膠槽口檢驗 設置必要的質量見證點和工序檢驗批 8、水泥砂漿找平層分隔條埋條檢驗 10、重要節(jié)點的槽口密封膠施打檢驗 11、轉角、出入口、落水口等重要節(jié)點的附加防 水層檢驗 7、找坡層坡度、最薄厚度檢驗 9、找平層分隔條抽條及槽口清理檢驗 12、屋面防水層閉水試驗檢驗 設置必要的質量

19、見證點和工序檢驗批 13、防水收頭的壓條處理檢驗 14、防水收頭的密封處理檢驗 15、浮筑隔離層檢驗 16、防水保護層分倉縫留置檢驗 17、防水保護層分倉縫抽條、清理、密封檢驗 18、屋面排水及閉水試驗檢驗 加強工程分戶驗收的管理 優(yōu)化分戶驗收管理程序、減少業(yè)主投訴： 分戶驗收的目的不是為了取得工程竣工備案手續(xù) 通過管理工具解決執(zhí)行力瓶頸 工程管理執(zhí)行力控制的管理要素： 第四部分：工程質量精細化應用講解 地基與基礎工程 設計問題對地下室防水的影響 設計問題對地下室防水的影響 設計問題對地下室防水的影響 設計審查技術措施控制要點 設計問題對地下室防水的影響 設計問題對地下室防水的影響 施工階段技

20、術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術

21、措施控制要點 主體結構工程 樓板常見裂縫的設計解決 樓板常見裂縫的設計解決 樓板常見裂縫的設計解決 樓板常見裂縫的設計解決 樓板常見裂縫的設計解決 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 空間尺寸偏差產生的技術原因分析 空間尺寸偏差產生的技術原因分析 空間尺寸偏差產生的技術原因分析 空間尺寸偏差產生的技術原因分析 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 屋面工程 設計問題對屋面防水工程質量的影響 設計階段及設計審查技術措施控制要點 設計階段及

22、設計審查技術措施控制要點 設計階段及設計審查技術措施控制要點 設計階段及設計審查技術措施控制要點 設計階段及設計審查技術措施控制要點 設計階段及設計審查技術措施控制要點 設計階段及設計審查技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 施工階段技術措施控制要點 外檐裝飾工程 、外墻防滲漏、防開裂技術措施控制要點 外檐裝飾工程 設計階段及設計審查技術措施控制要點 外墻外保溫體系的選擇： 設計階段及設計審查技術措施控制要點 設計階段及設計審查技術措施控制要點 設計階段及設計審查技術措施控制要點 外窗滲漏是導致外墻滲漏的主要因素 設計階段及設計審查技術措施控制要點 設計階段及設計審查技術措施控制要點 鋁

23、合金門窗的四種滲漏類型： 設計階段及設計審查技術措施控制要點 設計階段及設計審查技術措施控制要點 設計階段及設計審查技術措施控制要點 設計問題對外墻滲漏開裂工程質量的影響 應補充完善并重點審查的關鍵防滲漏節(jié)點 外墻砌體施工技術措施控制要點 施工階段對外墻砌體防滲漏、防開裂 工程質量缺陷的技術措施控制要點： 外墻砌體施工技術措施控制要點 外墻砌體施工技術措施控制要點 外墻砌體施工技術措施控制要點 外墻抹灰施工技術措施控制要點 施工階段對外墻抹灰防滲漏、防開裂 工程質量缺陷的技術措施控制要點： 外墻抹灰施工技術措施控制要點 外墻抹灰施工技術措施控制要點 外墻抹灰施工技術措施控制要點 外墻抹灰施工技

24、術措施控制要點 外墻門窗施工技術措施控制要點 施工階段對外墻鋁合金門窗防滲漏工程 質量缺陷的技術措施控制要點： 外墻門窗施工技術措施控制要點 外墻門窗施工技術措施控制要點 外墻門窗施工技術措施控制要點 外墻門窗施工技術措施控制要點 外墻門窗施工技術措施控制要點 外墻門窗施工技術措施控制要點 外墻門窗施工技術措施控制要點 外墻保溫施工技術措施控制要點 施工階段對外墻貼面磚防滲漏、防脫落 工程質量缺陷的技術措施控制要點： 外墻保溫施工防滲漏、防脫落、防開裂 容易忽視的細部構造節(jié)點： 外墻保溫容易忽視的細部構造節(jié)點 外墻保溫容易忽視的細部構造節(jié)點 外墻保溫貼面磚技術上是否成熟 解決外墻外保溫貼面磚脫落、開裂的需要先從 外墻外保溫體系的要求入手 外墻保溫貼面磚技術上是否成熟 外墻保溫貼面磚技術上是否成熟 選擇合理的外墻粘面磚材料： 外墻保溫貼面磚技術上是否成熟 從設計入手解決外墻磚滲漏問題 外墻貼面磚排磚忽視的細部要求 外墻貼面磚施工技術措施控制要點 外墻貼面磚施工技術措施控制要點 外墻涂料施工技術措施控制要點 施工階段對外墻涂料工程質量