2011年嘉興商業(yè)地產市場調研報告

1、嘉興房商業(yè)地產市場調研一、城市情況和未來規(guī)劃1、城市概況嘉興位于浙江省東北部、長江三角洲的中心，東接上海，北鄰蘇州，西連杭州，南瀕杭州灣，區(qū)位優(yōu)勢明顯，尤以在人間天堂蘇杭之間著稱。素有魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府之稱，是長江三角洲重要城市之一。 市域陸地面積3915平方公里，市境海域4650平方公里。下轄南湖、秀洲兩個區(qū)，平湖、海寧、桐鄉(xiāng)三個市和嘉善、海鹽兩個縣。本項目位于南湖區(qū)。全市常住人口為450.17萬人，其中居住在城鎮(zhèn)的人口為240.07萬人，占53.33%；居住在鄉(xiāng)村的人口為210.10萬人，占46.67%。2006-2010年嘉興gdp總值和增長速度2006-2010年嘉興社零總額和增長速度

2、2010年人均可支配收入對比2、城市區(qū)位與交通網絡嘉興地處中國最具經濟活力的上海經濟圈、蘇南經濟圈、環(huán)杭州灣經濟圈三個經濟板塊交匯的杭嘉湖平原，連跨三省之界，居于江、浙、滬城市群之中，區(qū)位優(yōu)勢明顯。公路建設四通八達：320國道、滬杭高速公路、乍嘉蘇高速公路、申嘉湖高速公路和杭州灣跨海大橋連接線等貫通境內,全市境內的高級和次高級路面鋪裝率居浙江省之冠，實現了嘉興市到所轄縣（市）的半小時交通圈和嘉興到上海、杭州、蘇州的一小時交通圈。鐵路網絡不斷升級：滬杭高鐵使嘉興與上海、杭州瞬間通達，杭州至上海約40分鐘，嘉興到上海約20分鐘。3、城市規(guī)劃布局和發(fā)展方向（2003-2020年發(fā)展規(guī)劃）城市性質：現

3、代工業(yè)、商貿、物流和旅游型城市。城市功能規(guī)劃：未來嘉興為浙江接軌上海、蘇南的門戶型都市地區(qū)；長三角南翼新興的現代服務業(yè)基地、浙江省科技創(chuàng)新和文化職教的先進地區(qū)、環(huán)杭州灣先進制造業(yè)的重點發(fā)展地區(qū)；吳越古韻與現代文明交相輝映的城鄉(xiāng)和諧發(fā)展地區(qū)及融匯江南水鄉(xiāng)和江海特色的生態(tài)宜居型都市地區(qū)。城區(qū)總體結構規(guī)劃：中心城區(qū)總體結構以“內生雙核，顯嘉禾秀水；外織三片，塑水都綠城”為主題，構建“一心雙核、兩副兩軸、三片三楔”的空間基本形式?！耙恍碾p核”指城市中心區(qū)，分商業(yè)金融核心和行政文化核心；“兩副”指以秀洲新區(qū)和南湖新區(qū)為中心的兩個城市副中心區(qū)；“兩軸”指中山西路、中環(huán)南路構成的城市景觀橫軸，蘇州塘、海鹽塘

4、構成的生態(tài)景觀縱軸；“三片三楔”指城市東南片、西南片、北片及三塊楔形綠地。二、嘉興商業(yè)市場分析（一）商圈概況市區(qū)商圈受河湖影響，核心商圈集中分布在老城區(qū)內，新興的城市副商圈隨著城市的外擴發(fā)展起來，主要滿足新城居民生活配套需求。中環(huán)南路商圈4.5千米3.3千米項目地塊秀洲區(qū)商圈中山路商圈1、嘉興商圈綜合分析商圈名稱級別檔次消費群體主要業(yè)態(tài)中山路商圈市級核心商圈低檔、中檔、中高端綜合人群步行街+百貨+專業(yè)賣場秀洲區(qū)商圈區(qū)域商圈中檔周邊居民購物中心+沿街商鋪+大賣場+專業(yè)賣場中環(huán)南路商圈區(qū)域商圈中檔周邊居民購物中心+住宅底商（二）代表性商業(yè)體分析1、中山路商圈典型案例分布：項目地塊戴夢得購物廣場項目

5、位于禾興南路，經營面積18000平米，于1999年12月開業(yè)，主要經營服裝、珠寶、百貨類商品，經營定位為中檔。樓層主要品牌1f化妝品/鐘表珠寶/鞋類伊麗莎白雅頓、蜜絲佛陀、羽西、蘭芝、蘭蔻、歐萊雅；歐米茄、美度、浪琴；周大福、潮宏基、老鳳祥、老廟黃金；elle、nine west、皮爾卡丹、百麗、伊伴、思加圖、千百度等2f少女裝/淑女裝/飾品歐時力、艾格、太平鳥、five plus、mikibana、ao2、播、阿瑪施、玖姿、粉藍；曼妮芬、伊維斯、古今、黛安芬、芬狄詩等3f休閑運動/男裝/飾品沙馳、杰凡尼、都彭、老爺車、雅戈爾、法蘭詩頓、湯尼威爾、九牧王；gxg、jeep、耐克、阿迪達斯、哥倫

6、比亞、杰克瓊斯、新百倫、匡威、李維斯-1f超市/煙酒/手機/小家電生活超市、小家電、北京同仁堂等； 江南大廈該項目位于禾興南路與中山路交匯處，經營面積22000平米，于1988年6月開業(yè)，由南北兩樓聯通而成，經營定位為中檔，部分國際品牌入駐。樓層主要品牌1f化妝品/鐘表珠寶/鞋類/煙酒補品/永樂電器施華洛世奇、比音勒芬、ck jeans、lacoste、斯沃琪、帝駝、浪琴、美度、梅花、資生堂、水芝澳、歐珀萊、周大福、金至尊、六福珠寶、ecco、沙馳、staccato、百麗、kiss cat、北京同仁堂等2f女裝/男裝/永樂電器季候風、vero moda、only、esprit、e.land、t

7、eenie weenie、olive des olive、艾格、播、阿瑪施、ep、敦奴；ck 內衣、jack&jones、gxg、李維斯、lee、老爺車、雅戈爾等。3f女裝/內衣/箱包愛慕、伊維斯、bodypops、曼妮芬；elle、fino、4f家紡/童裝/家居服飾凱盛家紡、羅萊家紡、恒源祥、麗嬰房、好孩子、jeep、迪士尼童裝、衣戀童裝、adidas kid；鄂爾多斯、三槍、秋鹿、雅鹿、艾萊依、波司登等。5f運動休閑阿迪達斯、耐克、李寧、日高等 .華庭街項目位于建國路，處于老城區(qū)與新城區(qū)接壤處，總長約500米，北部最窄處40米，南端最寬處2100米，用地3.7萬平米，總建筑面積9.5萬平米

8、，由嘉興港澳華庭房地產公司開發(fā)，主體3層的商業(yè)，地下一層約3萬平米，一幢11層高的辦公樓約1萬平米和可容納600輛汽車的停車場。項目于2006年8月開盤銷售（銷售約3萬平米），最高4萬元/平米（當時嘉興商鋪均價5000元，最高15000元）當天銷售額達4千余萬，創(chuàng)造了嘉興市單套商鋪單價每平方米6萬元和總價971萬元的雙紀錄。于2007年12月31日開街。開業(yè)初期主力店：地下好又多超市、華庭國際影城、華庭新喜洋大酒店、太平洋百貨（中端百貨）；現主力店：地下沃爾瑪超市、華庭國際影城、華庭新喜洋大酒店、宏圖三胞、百聯服飾城、名宏百貨低端服裝市場；部分品牌：肯德基、安踏、李寧、gxg、哥弟、香榭麗影、

9、cc&dd、金苑等。 .旭輝廣場旭輝廣場位于嘉興中山東路、禾興路，市中心核心低端，由旭輝集團投資開發(fā)。占地40862平方米，總建筑面積20萬平米，總投資超10億元。產品涵蓋15層商業(yè)（東側為餐飲娛樂部分、西側為旭彩百貨）、一棟酒店式公寓與兩棟精裝公寓住宅，其中住宅面積7.8萬平方米，商業(yè)8.3萬平方米。已進駐商家：家樂福超市（2011年1月19日已開業(yè)）、旭彩百貨（計劃今年圣誕節(jié)開業(yè)）。公寓于2010年3月開盤，目前精裝公寓均價每平方14000元，戶型面積在41至60平方之間；簡裝公寓均價每平方13000元，面積80-120平方。 .銀泰梅灣街銀泰梅灣新天地依禾興南路分為東區(qū)西區(qū)，東區(qū)由10幢

10、群樓和沿西南湖的一排仿古建筑組成，規(guī)劃以娛樂、休閑、soho辦公業(yè)態(tài)為主，西區(qū)由12幢群樓和梅灣古街組成，以美食、購物、休閑、旅游業(yè)態(tài)為主。項目嘉城集團、銀泰百貨集團合作，總建筑面積約10.6萬平米，定位為“休閑購物”的街區(qū)，約兩萬平方米的梅灣老街2006年10月開街時，引進了大量的古玩商家，入駐率達90%以上，“古玩一條街”初步形成，街區(qū)商業(yè)氛圍初步形成。實地調研古玩商家在營業(yè)6家，商鋪空置較多，僅沿街部分餐飲和娛樂人氣較旺。主要商家: 潮人會酒吧、國會ktv、尊爵臺球館、哈達瑜伽、戶外山之道俱樂部、錢柜、梅灣茶樓、棒約翰、嘉興銀行等 2、秀洲區(qū)商圈典型案例分布：.江南mall項目位于秀洲區(qū)

11、商圈，總投資額5億元左右。項目有地下車庫、負一層和裙樓1至4層商業(yè)、東區(qū)商務樓、西區(qū)酒店式商務公寓等，總建筑面積約20萬平米，于2006年9月開業(yè)，是嘉興首個集購物、餐飲、休閑、游樂、商務、文化于一體的“一站式”超級購物樂園。項目西區(qū)有百貨和超市主力店帶動，人流較好；東區(qū)休閑體育服飾基本完全撤場，東區(qū)僅沿街餐飲商鋪人氣較好。 .天虹百貨項目位于江南摩爾西區(qū)13層，是天虹商場股份有限公司下屬的第21家分店，總面積2萬平方米。樓層主要品牌1f鞋包/化妝品/鐘表珠寶kiss cat、百麗、木林森、歐萊雅、美寶蓮、丸美、周大福、周六福、梅花表、依波等2f女裝/內衣歐時力、衣戀、維尼、百家好、曼妮芬、伊

12、維斯、伊絲艾拉3f男裝/休閑運動/家居用品/童裝杰克瓊斯、阿迪達斯、耐克、李寧、老爺車、名盾、us polo、法國博朗、九陽，美的、耐克兒童等 3、中環(huán)南路商圈典型案例分布：.國際中港城項目位于廣益路，是中成實業(yè)在境內開發(fā)最大的房地產項目。項目總用地面積528畝，建筑面積共計115萬平方米，總投資約40億元人民幣。由9.5萬平方米168米超高層五星級大酒店中港名都大酒店、25萬平方米國際商貿城中港城商貿旅游綜合體、5.6萬平方米儷都中港大酒店、66萬平方米高檔公寓、別墅以及高級會所中成新世紀公寓、紫瀾別墅、紫軒公寓等組成。目前在售高層公寓均價9300元/每平方。中港城國際商貿城主體共六層（局部

13、七層），210764萬平方米，地下建筑一層，44633萬平方米，建筑總高度40米，柱間距10米，停車位 2500 多個，總投資8億元。商鋪于2010年2月開盤銷售，一樓均價3.5萬/平米，商鋪主力面積2050平方米，總均價15000/左右。商貿城于2011年1月1日正式開業(yè)。樓層主要品牌1f沃爾瑪/奧特萊斯服飾/化妝品/鐘表珠寶/男裝d&g、gucci、阿瑪尼、；迪奧、雅詩蘭黛、歐萊雅；法蘭詩頓、瑪勃、鯊魚、皮爾卡丹、華倫天奴、登堡；紅酒會所等2f沃爾瑪/奧特萊斯服飾/內衣/女裝/餐飲vans、匡威、第一戶外、李寧、卡帕、阿迪達斯；貝拉維拉、浪莎、伊維斯、歐迪芬、曼妮芬等3f永樂電器/童裝/兒

14、童樂園/餐飲好孩子、博士蛙、兒童樂園（關閉）、愛樂游、天才寶貝、米旗童裝；曼谷陽光、劉一手火鍋、東輪快餐等4f嘉斯茂家居生活廣場家居/家飾5f浙江省東方地質薄霧館/ktv/淘寶街處于裝修狀態(tài)，未投入使用6f金逸影城/金悅王朝國宴中心/淘寶街影城在裝修，暫未開放 （三）重點商業(yè)租金水平統(tǒng)計所在商圈項目性質商業(yè)業(yè)態(tài)租售價格（元/平米/天）商業(yè)面積（）中山路商圈戴夢得購物中心中高端百貨百貨2006年銷售額4.8億元1.8萬江南大廈中高端綜合體百貨、餐飲、零售專賣、娛樂休閑2006年全大廈零售達5.8億元2.2萬華庭街步行街超市、小百貨、專業(yè)賣場、零售、餐飲娛樂一樓沿街7-12元/天內街47元/天8萬

15、東方商廈低端百貨零售+沿街餐飲一樓47元/天/禾興路中端街鋪（地塊內）女裝3元/天150秀洲區(qū)商圈江南mall綜合體超市、百貨、零售、餐飲、娛樂休閑、書城、寫字樓等東區(qū)首層3.54.5元西區(qū)首層均價1.52.8元20萬（4層）天虹百貨中端百貨百貨/2萬（3層）沿街商鋪街鋪零售、餐飲、其他1.83.5元/天45-150平米中環(huán)南路商圈國際中港城綜合體百貨、超市、餐飲、零售專賣、娛樂休閑等首層6-10元/天25萬頭6年返租備注：以上租金均按建筑面積折算后所得，數據主要通過實地調研所得。（四）商業(yè)市場總結從宏觀層面來說，嘉興經濟發(fā)展繁榮，具有扎實的商業(yè)基礎，人均可支配收入水平較高，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動力源泉。嘉興距上海、杭州、寧波等地交通均在1小時內，因嘉興市區(qū)商業(yè)檔次有限，部分高端消費轉移到附近大都市；且嘉興商業(yè)對下屬郊縣輻射弱，郊縣中檔消費集中在當地，高端消費流向上海、杭州和寧波等地。嘉興商業(yè)經過了沿街商鋪大廈裙樓百貨商場的發(fā)展模式，逐步向購物中心模式發(fā)展，開始全面步入商業(yè)物業(yè)升級階段。隨著城市的發(fā)展催生了2個次商圈：秀洲區(qū)商圈和中環(huán)南路商圈。嘉興核心商圈中山路商圈經過長期發(fā)展，目前業(yè)態(tài)分布明顯、各個路段商業(yè)形成了較