杭州千島湖地產(chǎn)項(xiàng)目策劃專題研究

1、千島湖地產(chǎn)項(xiàng)目策劃專題研究 旅游地產(chǎn)專題旅游地產(chǎn)專題 杭州購(gòu)房市場(chǎng)需求特征分析 千島湖房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀 規(guī)劃區(qū)建設(shè)條件分析 規(guī)劃區(qū)地產(chǎn)發(fā)展建議 案例借鑒 規(guī)劃區(qū)產(chǎn)品策劃地產(chǎn)類型建議 布局研究與建議 旅游地產(chǎn)專題旅游地產(chǎn)專題 杭州購(gòu)房市場(chǎng)需求特征分析 千島湖在杭州人面前打開了居住、旅游、休閑90分鐘生活圈。地理區(qū)位 目標(biāo)市場(chǎng)購(gòu)房需求目標(biāo)市場(chǎng)購(gòu)房需求 本案 1.5小時(shí)車程 本案在千島湖的位置 n 交通設(shè)施與環(huán)境：交通設(shè)施與環(huán)境：便捷的交通為千島湖房地產(chǎn)加速 發(fā)展提供了可行性。杭千高速建成通車，千島湖大 橋、南浦大橋、昌文公路一期完工，淳開公路淳安 段進(jìn)展順利，千島湖已經(jīng)完全融入1.5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 長(zhǎng)

2、三角領(lǐng)跑中國(guó)經(jīng)濟(jì)，杭州是長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)重地經(jīng)濟(jì)背景 n 長(zhǎng)三角年長(zhǎng)三角年gdp總量總量6.55萬億元，在全國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)中排名第一。萬億元，在全國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)中排名第一。 從2008年看來，長(zhǎng)三角仍為中國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的“金三角”，25 城市g(shù)dp達(dá)到65185.07億元，占全國(guó)gdp的比重為21.68%。超過了 珠三角與京津冀兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的總和。 n 杭州經(jīng)濟(jì)在長(zhǎng)三角中位居前列，在浙江省首屈一指。杭州經(jīng)濟(jì)在長(zhǎng)三角中位居前列，在浙江省首屈一指。 長(zhǎng)三角25個(gè)城市中杭州城市g(shù)dp排名第三，僅次于上海、蘇州。 居民可支配收入排名第三，僅次于上海、寧波， n 長(zhǎng)三角年長(zhǎng)三角年gdp總量總量6.55萬億元，在全

3、國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)中排名第一。萬億元，在全國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)中排名第一。 杭州近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好， gdp增速保持在10%以上。 杭州正在成為地產(chǎn)發(fā)展的一線城市社會(huì)背景 2009年，杭州被評(píng)為中國(guó)最具幸福感城市中國(guó)最具幸福感城市 2007年，杭州獲“國(guó)際旅游聯(lián)合會(huì)”頒給的“國(guó)際旅游金星獎(jiǎng)國(guó)際旅游金星獎(jiǎng)”，成為 獲此殊榮的第一個(gè)也是唯一一個(gè)中國(guó)城市。 2007年至2004年，杭州市連續(xù)四次在福布斯“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城中國(guó)大陸最佳商業(yè)城 市榜市榜”中榮登榜首中榮登榜首。 2006年，杭州被“世界休閑組織”授予“東方休閑之都東方休閑之都”稱號(hào)。 2006年，杭州被“國(guó)家旅游局”與“世界旅游組織”聯(lián)合授予當(dāng)年

4、“中中 國(guó)最佳旅游城市國(guó)最佳旅游城市”稱號(hào) 。 2004年，杭州加冕由中央電視臺(tái)評(píng)選的“中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市”。 n 近年來杭州地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲幅度較快，企業(yè)投資信心近年來杭州地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲幅度較快，企業(yè)投資信心 劇增；劇增； n 住宅需求旺盛，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大樓市出現(xiàn)井噴行情住宅需求旺盛，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大樓市出現(xiàn)井噴行情 n 2009年杭州賣地總收入排到了全國(guó)第一，超過上海、年杭州賣地總收入排到了全國(guó)第一，超過上海、 北京。北京。 2009.102010.03杭州房?jī)r(jià)均價(jià)走勢(shì) 杭州早已進(jìn)入成熟的休閑度假時(shí)代，度假地產(chǎn)的發(fā)展也欣欣向榮地產(chǎn)發(fā) 展形勢(shì) 2008年杭州人均

5、年杭州人均gdp為為10199美元美元 早已進(jìn)入成熟的休閑度假旅游時(shí)期早已進(jìn)入成熟的休閑度假旅游時(shí)期 n 杭州早已進(jìn)入成熟的休閑度假旅游時(shí)代。杭州早已進(jìn)入成熟的休閑度假旅游時(shí)代。 n 度假地產(chǎn)作為旅游產(chǎn)品中的新生產(chǎn)品，在滿足居民高層次的度假地產(chǎn)作為旅游產(chǎn)品中的新生產(chǎn)品，在滿足居民高層次的 精神需求方面，有其特有的優(yōu)勢(shì)。精神需求方面，有其特有的優(yōu)勢(shì)。 n 杭州市旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭為杭州市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提杭州市旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭為杭州市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提 供了廣闊的市場(chǎng)空間。供了廣闊的市場(chǎng)空間。 n 杭州旅游地產(chǎn)起步較早，這與杭州的道路建設(shè)、私家車的擁杭州旅游地產(chǎn)起步較早，這與杭州的道路建設(shè)

6、、私家車的擁 有量、中產(chǎn)階層的較早形成及作為全國(guó)極具代表性的有量、中產(chǎn)階層的較早形成及作為全國(guó)極具代表性的“休閑休閑 之都之都”的定位密不可分密切相關(guān)。的定位密不可分密切相關(guān)。 代表項(xiàng)目：早期的以開元度假村、天清島度假村、鳳凰 旅游資源：西湖、千島湖等。 建筑形態(tài)：高層、小高層、多層花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊 拼別墅、獨(dú)棟別墅都有為主。 景觀需求：結(jié)合景區(qū)特色，以生態(tài)自然為主。 建筑風(fēng)格：中式、歐式、現(xiàn)代都有。 戶型：一房一廳特別受歡迎，面積在150m2200m2的小型聯(lián)排別墅也 相對(duì)好銷。 杭州居民投資購(gòu)房和改善購(gòu)房需求強(qiáng)烈本地居民購(gòu) 房目的 n被調(diào)查人群中，中產(chǎn)家庭以上的人群占28%

7、， n購(gòu)房用途上，投資購(gòu)房和改善購(gòu)房的比例合計(jì)為42%，其中，中產(chǎn)家庭的此類需求必然尤為強(qiáng)烈。 n可見：針對(duì)中高端人群的改善、投資類房產(chǎn)的市場(chǎng)空間巨大。 根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院（杭州分院） 2009年3季度杭州消費(fèi)者購(gòu)房需求調(diào)查報(bào)告顯示: 杭州富裕家庭的消費(fèi)特征為時(shí)尚享樂、自信進(jìn)取 克而瑞（中國(guó)）研究中心依托易居會(huì)以及重點(diǎn)城市 客戶地圖，對(duì)當(dāng)前上海、蘇州、杭州、南京、寧波 、長(zhǎng)沙六城市的高端客戶需求及心理做了詳細(xì)剖析 。 本地富裕階 層消費(fèi)特征 杭州富裕家庭最顯著的特點(diǎn)就是對(duì)高品質(zhì)生活的強(qiáng)烈 追求，時(shí)尚、享受生活都成為杭州人的代名詞 n 時(shí)尚享樂型：追逐時(shí)尚、講究吃穿，最大限度的享 受生活是他們的

8、人生哲學(xué) n 自信進(jìn)取型：為了創(chuàng)造更美好的生活，總是不斷奮 斗，相信一分耕耘一份收獲 p 追求地位型：通過不斷的努力獲得身份上的認(rèn)同， 認(rèn)為地位是身份的象征 p 內(nèi)斂安逸型：滿足于現(xiàn)有的生活，缺乏快刀斬亂麻 的沖勁，樂于享受現(xiàn)有的精致生活，不將激情奮斗 作為實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值的唯一方式。 p 率真安逸型：個(gè)性直率，安于享受現(xiàn)有的生活 p 傳統(tǒng)理性型：思想行為偏于保守和傳統(tǒng)，缺乏開拓 創(chuàng)新的思想和勇氣 p 低調(diào)求進(jìn)型：講規(guī)矩但不張揚(yáng)，凡事有計(jì)劃地進(jìn)行， 勇于進(jìn)取拼搏，恥于安家守業(yè) p 現(xiàn)代理性型：為人處世更加講究個(gè)人效率，認(rèn)為人 活著就該敢于追求和奮斗，同時(shí)也有充滿智慧和謀 略 來杭購(gòu)房者主要為投資、

9、度假、養(yǎng)老、教育之用 n 以浙商為主的投資人群 據(jù)調(diào)查在杭州購(gòu)房的外地人中，主要以浙中的金華、義烏、 紹興以及溫臺(tái)地區(qū)和浙南麗水人為主。 n 長(zhǎng)短期居住的度假人群 度假購(gòu)房者純粹是出于對(duì)杭州自然、人文環(huán)境的向往而在杭 州購(gòu)房的 “第一次觀光，第二次度假，第三次來買房” n 頤養(yǎng)天年的養(yǎng)老人群 中國(guó)老年人口總數(shù)接近1.6億，占到總?cè)丝?2%，浙江省老 年人口已超過700萬。 n 為子女來杭讀書的的教育投資人群（義烏等地） 義烏投資客來千島湖買房，同時(shí)獲得子女在杭州市接受良好 教育的機(jī)會(huì)。 外來者購(gòu)房 目的 來杭購(gòu)房者注重生活享受、投資價(jià)值、適用面積、人文情節(jié)、 消費(fèi)超前 外來者購(gòu)房 消費(fèi)特征 注

10、重環(huán)境品質(zhì)，追求休閑質(zhì)量與生活享受 以高雅的環(huán)境與品位，上乘的休閑與設(shè)施為追求目標(biāo)；以身心的 舒適和全新的享受為體驗(yàn)?zāi)繕?biāo)。 家庭居住模式為主，戶型需求偏大 異地置業(yè)者一般處于上有老下有小的年齡，家庭度假的出游方 式和注重享受的消費(fèi)觀念決定了戶型需求的面積不可能太小。 具有投資價(jià)值 普通房產(chǎn)和旅游房產(chǎn)都具有投資的價(jià)值，特別是杭州常年房?jī)r(jià)一 路走高。 或多或少具有人文情節(jié) 杭州是著名的歷史文化名城。自古文風(fēng)熾盛，有眾多的文士騷 客，生于或履職與此，是一個(gè)“浪漫的讓人銷魂的城市”。 接受能力強(qiáng)，消費(fèi)觀念超前 異地中高端房產(chǎn)置業(yè)者呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)，隨著杭州“住在杭州” 和“創(chuàng)業(yè)在杭州”品牌戰(zhàn)略的實(shí)施，隨

11、著金融業(yè)和業(yè)的發(fā)展， 以及中國(guó)加入了和“天堂硅谷”的創(chuàng)建，該領(lǐng)域的從業(yè)人員正 在成為新一代的富裕階層，這些“新貴”的基本特征是年輕、 接受能力強(qiáng)、消費(fèi)觀念領(lǐng)先、注重生活品質(zhì)，有望成為新一代 中高端地產(chǎn)的主人。 注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止到2009年6月30日 2009.102010.03杭州房?jī)r(jià)均價(jià)走勢(shì) 旅游地產(chǎn)專題旅游地產(chǎn)專題 千島湖房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀 天捓獨(dú)棟別墅 曾被評(píng)為“中國(guó)十大豪宅”的頂級(jí)別墅，反映了高端群體的需求。天嶼占地23.6公頃， 規(guī)劃有國(guó)際五星級(jí)度假酒店和80多幢北美佛羅里達(dá)風(fēng)情度假大宅，多為450800平方米的 莊園式大別墅，獨(dú)享8002000平方米私家泳池花園。 目標(biāo)市場(chǎng)購(gòu)房需求目標(biāo)

12、市場(chǎng)購(gòu)房需求 高端豪宅市場(chǎng)前景廣闊，供不應(yīng)求。千島湖房地產(chǎn) 供給現(xiàn)狀 物業(yè)類別 ：別墅 項(xiàng)目特色： 水景地產(chǎn) 開盤時(shí)間： 2009-10-1 入住時(shí)間 ：2009-05 容 積 率： 0.22綠 化 率： 41.17% 物業(yè)公司： 淳安天嶼投資管理有限公司物 業(yè) 費(fèi) ：7.50元/平方米月 開 發(fā) 商 ：杭州龍盛千島湖實(shí)業(yè)投資有限公司 記錄時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)價(jià)格描述 2010-02-222600萬元/套 1600萬元/套 售價(jià)在1600-2600萬元/ 棟 2010-01-19 2000萬元/套 2009-12-292600萬元/套 1600萬元/套 n配套設(shè)施： 天嶼為業(yè)主提供國(guó)際頂級(jí)度假

13、酒店、6.2萬平方米專屬島嶼、游艇碼頭、3千米 專屬盤山道路及3個(gè)半山觀景平臺(tái)等配套設(shè)施，并打造國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的家居智能控制 系統(tǒng)。 n銷售狀況： 天嶼千島湖山頂度假別墅目前在售僅10余套獨(dú)棟別墅，戶型面積在700-900 （地上+地下），售價(jià)在1600-2600萬元/棟，價(jià)格始終未跌。 千島湖本地案例千島湖本地案例主打產(chǎn)品主打產(chǎn)品類型類型相關(guān)指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)特色特色價(jià)格（萬元）價(jià)格（萬元） 主力戶型主力戶型 （平米）（平米） 天嶼山頂別墅天嶼山頂別墅山頂別墅度假酒店+獨(dú)棟別墅 容積率： 0.22 綠化率：41.17 國(guó)內(nèi)最高端客戶群 體 北美風(fēng)情頂級(jí)豪宅，精裝修，智 能家居系統(tǒng)，千島

14、湖制高點(diǎn) 16002600 （20082010） 450900 本地中產(chǎn)階級(jí)對(duì)千島湖度假地產(chǎn)十分親睞。 千島湖陽(yáng)光水岸度假公寓千島湖陽(yáng)光水岸度假公寓 千島湖房地產(chǎn) 供給現(xiàn)狀 全部為一線湖景房。其中排屋套均售價(jià)超過1000萬元，精 裝修的高層酒店式公寓賣到23000元/平方米，已推出的房源接 近售罄。 售樓處人員表示，下一批推出的酒店式公寓將賣到28800 元/平方米。 陽(yáng)光水岸一線湖景房2007-2009價(jià)格走勢(shì) 千島湖本地案例千島湖本地案例主打產(chǎn)品主打產(chǎn)品類型類型相關(guān)指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)特色特色價(jià)格（萬元）價(jià)格（萬元） 主力戶型主力戶型 （平米）（平米） 陽(yáng)光水岸陽(yáng)光水岸小戶型公寓精

15、裝度假公寓 容積率： 1.28 綠化率：50.00 本地中產(chǎn)階級(jí)小戶型湖景度假公寓 19500 元/平米 （2009.10） 5080 高端酒店+別墅的模式中，高端酒店也可以成為賣點(diǎn) 樓盤位置： 千島湖鎮(zhèn)以西，中心湖區(qū)半島 樓盤規(guī)模： 總建筑面積68550平方米 其中： 酒店：32954平方米 別墅：35596平方米 別墅類型：548平方米 3棟 376平方米 69棟 285平方米 28棟 建筑指標(biāo)： 容 積 率：0.34 建筑密度：12% 杭州千島湖開元度假村杭州千島湖開元度假村 2006，“中國(guó)十大最具魅力酒店” 2007，中國(guó)金枕頭獎(jiǎng)十大最受歡迎 度假酒店 千島湖房地產(chǎn) 供給現(xiàn)狀 千島湖

16、本地案例千島湖本地案例主打產(chǎn)品主打產(chǎn)品類型類型相關(guān)指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)特色特色價(jià)格（萬元）價(jià)格（萬元） 主力戶型主力戶型 （平米）（平米） 開元度假村開元度假村 酒店度假村，半島 別墅（88棟） 度假酒店+ 獨(dú)棟別墅 容積率： 0.34 綠化率： 不詳 本省及周邊高端地 產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，和旅 游度假市場(chǎng) 美國(guó)夏威夷風(fēng)格，超 五星級(jí)酒店，2007年 榮獲中國(guó)金枕頭獎(jiǎng)十 大最受歡迎度假酒店。 241290 8000元/平米 （20032004） 337.46 301.60 365.53 進(jìn)賢灣大型旅游綜合體項(xiàng)目的落戶千島湖，將提升千島湖的 投資價(jià)值。 “華聯(lián)進(jìn)賢灣國(guó)際旅游度假區(qū)”旅游綜合體項(xiàng)目

17、，位于千島湖大橋北側(cè)， 省級(jí)旅游度假區(qū)進(jìn)賢灣區(qū)塊內(nèi)。 項(xiàng)目范圍：13.6平方公里 陸地面積：9.8平方公里 建設(shè)周期：6至8年 投資規(guī)模：70億元 開工時(shí)間：2009.09 建設(shè)內(nèi)容： 國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的湖灣國(guó)際會(huì)議中心，國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的湖灣國(guó)際會(huì)議中心， 國(guó)內(nèi)最高端的國(guó)際健康管理中心、國(guó)內(nèi)最高端的國(guó)際健康管理中心、 國(guó)內(nèi)首個(gè)五星級(jí)精品酒店群落、國(guó)內(nèi)首個(gè)五星級(jí)精品酒店群落、 千島湖首個(gè)全天候親水性水公園、婚慶古堡、佛禪文化園、千島夜景、湖 畔風(fēng)情小鎮(zhèn)、游艇俱樂部、山地體育公園、生態(tài)休閑公園等多個(gè)高端子項(xiàng)目； 此外項(xiàng)目高度重視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，立足生態(tài)、健康、科技的設(shè)計(jì)開發(fā) 理念，將建設(shè)太陽(yáng)能電站、森

18、林觀測(cè)站、生物垃圾處理站、污水處理站以及氣 象觀測(cè)站等環(huán)保和生態(tài)監(jiān)測(cè)保護(hù)設(shè)施。 千島湖第一個(gè)大型旅游綜合體項(xiàng)目千島湖第一個(gè)大型旅游綜合體項(xiàng)目 千島湖房地產(chǎn) 供給現(xiàn)狀 千島湖本地案例千島湖本地案例主打產(chǎn)品主打產(chǎn)品類型類型目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)特色特色價(jià)格（萬元）價(jià)格（萬元） 進(jìn)賢灣度假區(qū)進(jìn)賢灣度假區(qū) “一谷兩心三岸四園，會(huì)議中 心，健康管理中心，度假小鎮(zhèn)、 生態(tài)與運(yùn)動(dòng)公園等 “大型旅游綜合體” 會(huì)議、酒店公園、住宅 等一體化的度假區(qū) 本省及周邊商務(wù)會(huì)議，休 閑度假市場(chǎng)，國(guó)際旅游度 假市場(chǎng) 生態(tài)、健康、科技的設(shè) 計(jì)開發(fā)理念，打造健康 環(huán)保社區(qū) 不詳（2009年底開始 建設(shè)） 千島湖本地案例千島湖本地案例

19、主打產(chǎn)品主打產(chǎn)品類型類型相關(guān)指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)特色特色價(jià)格（萬元）價(jià)格（萬元） 主力戶型主力戶型 （平米）（平米） 總結(jié)總結(jié) 天嶼山頂別墅天嶼山頂別墅山頂別墅 度假酒店+ 獨(dú)棟別墅 容積率： 0.22 綠化率：41.17 國(guó)內(nèi)最高端客戶 群體 北美風(fēng)情頂級(jí)豪宅 ，精裝修，智能家 居系統(tǒng)，千島湖制 高點(diǎn) 16002600 （20082010） 450900 產(chǎn)品和相關(guān)配套設(shè)施按國(guó)際頂級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)打造，曾被評(píng)為“中國(guó)十大 豪宅” 陽(yáng)光水岸陽(yáng)光水岸小戶型公寓 精裝度假公 寓 容積率： 1.28 綠化率：50.00 本地中產(chǎn)階級(jí) 小戶型湖景度假公 寓 19500 元/平米 （2009.10） 5

20、080 投資自住兩相宜，實(shí)現(xiàn)中低端購(gòu) 買千島湖度假公寓夢(mèng)想，特別適 合本地消費(fèi)市場(chǎng) 開元度假村開元度假村 酒店度假村，半 島別墅（88棟） 度假酒店+ 獨(dú)棟別墅 容積率： 0.34 綠化率： 不詳 本省及周邊高端 地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)， 和旅游度假市場(chǎng) 美國(guó)夏威夷風(fēng)格， 超五星級(jí)酒店， 2007年榮獲中國(guó)金 枕頭獎(jiǎng)十大最受歡 迎度假酒店。 241290 8000元/平米 （20032004） 337.46 301.60 365.53 進(jìn)入較早，是千島湖中高端度假 酒店的代表作 進(jìn)賢灣度假區(qū)進(jìn)賢灣度假區(qū) “一谷兩心三岸 四園，會(huì)議中心， 健康管理中心， 度假小鎮(zhèn)、生態(tài) 與運(yùn)動(dòng)公園等 “大型旅游 綜合體”

21、 會(huì)議、酒店 公園、住宅 等一體化的 度假區(qū) 容積率： 綠化率： 本省及周邊商務(wù) 會(huì)議，休閑度假 市場(chǎng)，國(guó)際旅游 度假市場(chǎng) 生態(tài)、健康、科技 的設(shè)計(jì)開發(fā)理念， 打造健康環(huán)保社區(qū) 不詳（2009年 底開始建設(shè)） 號(hào)稱千島湖第一個(gè)大型旅游綜合 體項(xiàng)目，突破酒店+地產(chǎn)復(fù)合模 式，側(cè)重千島湖旅游產(chǎn)品開發(fā) 千島湖本地項(xiàng)目案例分析 啟示：?jiǎn)⑹荆?n 1、千島湖旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)良好，但特色不明顯，產(chǎn)品形態(tài)單一，與海南地產(chǎn)并無二致，缺乏千島 湖特色，或杭州特色； n 2、無論是別墅還是酒店，高端市場(chǎng)前景良好； n 3、千島湖度假市場(chǎng)從中產(chǎn)白領(lǐng)到千萬富豪都有所涵蓋，必須細(xì)分市場(chǎng)，從而找到有針對(duì)性的戶型。 n將做

22、到極致滿足本地富裕階層的消費(fèi)訴求 n人文藝術(shù)的打文化主題牌在千島湖別墅市場(chǎng)中脫穎而出 n細(xì)分市場(chǎng)的針對(duì)不同客戶量身訂做戶型 n時(shí)尚浪漫的氣質(zhì)度假設(shè)施與的匹配 通過主要消費(fèi)群體和千島湖的市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析，我們開發(fā)的產(chǎn)品必須是: 旅游地產(chǎn)專題旅游地產(chǎn)專題 規(guī)劃區(qū)建設(shè)條件分析 基地內(nèi)地形復(fù)雜坡度較大，可建設(shè)區(qū)域較少。 千島湖gis現(xiàn)狀分析 生態(tài)資源現(xiàn)狀： 分布豐富的水資源、自然湖岸線、山體林地等。島內(nèi)道路為 原始土路，對(duì)外交通不暢。水上航道通暢 基地現(xiàn)狀分析 發(fā)展模式 生態(tài)保護(hù) 片區(qū)個(gè)性 如何以更新的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)度假資如何以更新的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)度假資 源源 ? 如何在如何在 生態(tài)保護(hù)的前提下對(duì)其生態(tài)保護(hù)的前提

23、下對(duì)其 特有的景觀資源加以科學(xué)利用特有的景觀資源加以科學(xué)利用 ? 如何在如何在 生態(tài)保護(hù)與生態(tài)安全的生態(tài)保護(hù)與生態(tài)安全的 大前提下進(jìn)行高效低耗的度假大前提下進(jìn)行高效低耗的度假 區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā) ? 哪種開發(fā)模式更適合？哪種開發(fā)模式更適合？ 如何以點(diǎn)帶動(dòng)片區(qū)以及怎如何以點(diǎn)帶動(dòng)片區(qū)以及怎 樣適應(yīng)高端地產(chǎn)發(fā)展？樣適應(yīng)高端地產(chǎn)發(fā)展？ 如何高標(biāo)準(zhǔn)發(fā)掘區(qū)域特色更具有如何高標(biāo)準(zhǔn)發(fā)掘區(qū)域特色更具有 可操作性？可操作性？ 規(guī)劃需要解決的問題？ 集群發(fā)展，以點(diǎn)帶面集群發(fā)展，以點(diǎn)帶面文化、藝術(shù)文化、藝術(shù)開發(fā)強(qiáng)度，開發(fā)規(guī)模開發(fā)強(qiáng)度，開發(fā)規(guī)模 利用現(xiàn)有生態(tài)資源，提煉基本結(jié)構(gòu) 特征，構(gòu)筑“集群發(fā)展，以點(diǎn)帶面” 的發(fā)展模式 。

24、 島內(nèi)呈支狀交通，水上呈環(huán)狀交通， 島外水陸互動(dòng)，形成交通綜合體。 開發(fā)模式開發(fā)模式 提煉文化精髓，策劃獨(dú)特地產(chǎn)產(chǎn)品， 創(chuàng)造異于周邊地塊的文化片區(qū)。 交通組織交通組織 個(gè)性塑造個(gè)性塑造 空間布局形態(tài) 在對(duì)基地交通、布局、周邊地產(chǎn)業(yè)態(tài)比較等多方面進(jìn)行空間模式研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合 自然生態(tài)安全和旅游地產(chǎn)業(yè)態(tài)幾大因素，確定整體空間布局形態(tài)。 明確島與湖的聯(lián)系 島與島的聯(lián)系 島與岸的聯(lián)系 融入自然 互生景觀 再生景觀 依托互利 相融相生 對(duì)話共存 直線型 串聯(lián)型 星群型 通過地產(chǎn)市場(chǎng)、供求分析，與基地現(xiàn)狀疊加得出基地用地布 局。 基地用地布局 酒店設(shè)施酒店設(shè)施 生態(tài)林地生態(tài)林地 居住、度假設(shè)施居住、度假

25、設(shè)施 娛樂、配套設(shè)施娛樂、配套設(shè)施 碼頭、交通設(shè)施碼頭、交通設(shè)施 居住、度假居住、度假 設(shè)施設(shè)施 展覽、配套展覽、配套 設(shè)施設(shè)施 重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域：重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域：開發(fā)和保護(hù)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)生態(tài)恢復(fù)理念，強(qiáng)調(diào)開發(fā)主次。包括（居住、度假設(shè)施、酒店設(shè) 施、娛樂配套設(shè)施、展覽配套設(shè)施和碼頭交通設(shè)施）等。 次級(jí)開發(fā)區(qū)域次級(jí)開發(fā)區(qū)域：主要設(shè)置一些景觀小品、游憩步道等，開發(fā)強(qiáng)度較小，給重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域起到緩沖的作用。 （游憩林地） 禁止開發(fā)區(qū)域禁止開發(fā)區(qū)域：強(qiáng)調(diào)減少人為干擾，最大化維護(hù)自然。強(qiáng)調(diào)保護(hù)地理景觀，維護(hù)自然資源。（生態(tài)林地） 游憩林地游憩林地 方案一： 方案二： 重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域：重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域：開發(fā)和保護(hù)相結(jié)合，

26、強(qiáng)調(diào)生態(tài)恢復(fù)理念，強(qiáng)調(diào)開發(fā)主次。包括（居住、度假設(shè)施、酒店設(shè) 施、娛樂配套設(shè)施、展覽配套設(shè)施和碼頭交通設(shè)施）等。主要開發(fā)中心水域,形成內(nèi)湖,作為酒店設(shè)施. 次級(jí)開發(fā)區(qū)域次級(jí)開發(fā)區(qū)域：主要設(shè)置一些景觀小品、游憩步道等，開發(fā)強(qiáng)度較小，給重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域起到緩沖的作用。 （游憩林地） 禁止開發(fā)區(qū)域禁止開發(fā)區(qū)域：強(qiáng)調(diào)減少人為干擾，最大化維護(hù)自然。強(qiáng)調(diào)保護(hù)地理景觀，維護(hù)自然資源。（生態(tài)林地） 酒店設(shè)施酒店設(shè)施 生態(tài)林地生態(tài)林地 娛樂、配套設(shè)施娛樂、配套設(shè)施 碼頭、交通設(shè)碼頭、交通設(shè) 施施 居住、度假居住、度假 設(shè)施設(shè)施 展覽、配套展覽、配套 設(shè)施設(shè)施 游憩林地游憩林地 居住、度假居住、度假 設(shè)施設(shè)施 旅游地

27、產(chǎn)專題旅游地產(chǎn)專題 案例借鑒 產(chǎn)品與規(guī)模：產(chǎn)品與規(guī)模： 香水灣1號(hào)，迎海座列142棟一居至四居別墅，兩棟會(huì)所，一棟婚禮教堂和一棟spa等等配套設(shè)施。一期a區(qū)私人別墅度假酒店占地100 畝，擁39座別墅。沒有高層，全是獨(dú)棟別墅，每個(gè)都帶游泳池，一個(gè)五星級(jí)酒店。 占地面積別墅總數(shù) 別墅類型 一居別墅二居別墅總統(tǒng)別墅1座 一期100畝39座 27座11座1座 172平米套260平米套約1000平米 二 期29座- 區(qū)位與環(huán)境：區(qū)位與環(huán)境： 香水灣1號(hào)距三亞65公里，50分鐘車程，位處中國(guó)海南陵水縣東部。周圍著名景點(diǎn)有：分界洲島、 南海猴島、吊羅山森林公園、大海、南山寺、楓山、鹿回頭、七仙嶺、鄭和下西

28、洋、媽祖廟等。 一、二期共 68套別墅約25000平方米,至2009年底已銷售80%，其中300平米獨(dú)棟別墅賣得最好。 香水灣海上的中國(guó)庭院 突出資源優(yōu)勢(shì)，面向高端消費(fèi)群體主打景觀別墅 同類項(xiàng)目案例 物業(yè)名稱：香水灣1號(hào) 開盤時(shí)間：2008-12-5 入住時(shí)間：2008-12-30 開盤均價(jià)：500萬 所在區(qū)域：海南三亞 物業(yè)地址：海南 / 陵水縣 建筑類別：聯(lián)排 裝修狀況：精裝修 開 發(fā) 商：海南香水灣海濱假日 酒店有限公司 樓盤性質(zhì):海景房 起價(jià):33000元/平方米均價(jià):36000元/平方米 容 積 率:0.23綠 化 率:60% 占地面積:600畝建筑面積:9.2萬 建筑密度:15.7

29、%總 戶 數(shù):142戶 目標(biāo)市場(chǎng)購(gòu)房需求目標(biāo)市場(chǎng)購(gòu)房需求 大華西溪風(fēng)情展現(xiàn)杭州旺銷地產(chǎn)類型 占地1200余畝，建筑面積逾50萬平米，大型純排屋別墅社區(qū)。3000余平米會(huì)所、23000平米國(guó) 際化商業(yè)街區(qū)。 配套：50余萬平米規(guī)模社區(qū)實(shí)現(xiàn)品質(zhì)生活全配套。 一期：水岸茗苑 占地面積 別墅總數(shù) 別墅類型 聯(lián)排排屋 230畝364套座 364套每套面積 450套套192-248平方米 二期：水榭茗邸 占地面積 別墅總數(shù) 別墅類型 聯(lián)排排屋疊排排屋 180畝347套 218套每套面積129套每套面積 490萬元/套210-260平方米400萬元/套 223-260平方米 三期：水榭香堤 占地面積 別墅總

30、數(shù) 別墅類型 聯(lián)排排屋疊排排屋獨(dú)立別墅 220畝312套 187套每套面積96套每套面積29套每套面積 500萬元/套220-390平方米600萬元/套 230-390平方米 700萬元/套 1000平方米 四期：瀚宮 占地面積 別墅總數(shù) 別墅類型 聯(lián)體別墅 100畝130套 130套面每套積 700-1200萬元/套280-400平方米 五期：悅宮 占地面積 別墅總數(shù) 別墅類型 聯(lián)體別墅 200余畝50套 50套每套面積 800萬元/套以上300平方米以上 2008年10月開盤，銷售均價(jià) 28000元/平方米，房源約60套， 2009年3月單月銷售額近3億元； 2003年1月開盤，銷售均 價(jià)

31、4000元/平方米，房源 364套，銷售周期4個(gè)月； 2003年11月開盤，銷售均價(jià) 7200元/平方米，房源347套， 銷售周期3個(gè)月； 2005年5月開盤，銷售 均價(jià)13000元/平方米， 房源295套，銷售周期 12個(gè)月； 2007年9月開盤，銷售均價(jià)24000 元/平方米，300多人排隊(duì)，首批 108套房源開盤當(dāng)日售謦； 大華西溪風(fēng)情概況 同類項(xiàng)目案例 dellis cay 7位著名建筑師設(shè)計(jì)“世界上最罕見的私人住宅 和別墅群”成為全球首屈一指的度假勝地。 由國(guó)際地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) opc的總裁kinay博士 策劃 7位著名建筑師設(shè)計(jì) “世界上最罕見的私 人住宅和別墅群” zaha hadi

32、d david chipperfield piero lissoni kengo kuma shigeru ban carl ettensperger chad oppenheim 將將“2121世紀(jì)帶有東方魅力的奢華世紀(jì)帶有東方魅力的奢華 帶給全帶給全 世界的上層客戶，在世界上最生動(dòng)的景世界的上層客戶，在世界上最生動(dòng)的景 點(diǎn)滿足他們尋求終極奢華和私密的愿望。點(diǎn)滿足他們尋求終極奢華和私密的愿望。 同類項(xiàng)目案例 拉古那海灘 laguna beach每個(gè)島嶼規(guī)劃為一個(gè)酒店組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)案例研究 拉古納海灘是豪華酒店 區(qū)，包括5家酒店： laguna beach resort allamanda la

33、guan dusit laguna sheraton grand laguna banyan tree 特點(diǎn)特點(diǎn)： 商業(yè)氣氛弱化，強(qiáng)調(diào)休閑度假氛 圍。 酒店占據(jù)優(yōu)勢(shì)景觀，增強(qiáng)美感。 設(shè)施針對(duì)高端客戶，少量高質(zhì)， 注重精品效益。 區(qū)域內(nèi)高端設(shè)施完善，如高爾夫、 頂級(jí)spa。 五家酒店特色不一，擁有各自的 消費(fèi)群。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)： 統(tǒng)一規(guī)劃，布局合理，共同發(fā)展。 引入海水形成內(nèi)湖，增加景觀亮 點(diǎn)。 五家酒店由一條主干道相連接， 酒店內(nèi)交通自成體系，分別設(shè)置基 礎(chǔ)配套設(shè)施。 旅游地產(chǎn)專題旅游地產(chǎn)專題 規(guī)劃區(qū)產(chǎn)品策劃地產(chǎn)類型建議 目標(biāo)定位 千島湖特色的高端建筑藝術(shù)主題地產(chǎn) 市場(chǎng)定位 杭州、上海市

34、高級(jí)白領(lǐng)的短期度假居所 浙江省內(nèi)的私營(yíng)業(yè)主的會(huì)所、第二、三居所 有海外生活經(jīng)歷的歸國(guó)人士的居所 外省市引進(jìn)的高級(jí)人才的居所 創(chuàng)業(yè)新貴的度假場(chǎng)所 投資客的保值投資產(chǎn)品 主打產(chǎn)品 水主題酒店 + 新概念別墅住宅 產(chǎn)品類型 建筑師走廊（定制會(huì)所、豪宅莊園） +五星級(jí)度假酒店 +藝術(shù)家村（藝術(shù)主題居所 ） 相關(guān)指標(biāo) 綠化率：50% 容積率：0.3-0.7 特色 千島湖水文化豪華主題酒店 建筑師走廊新概念高端豪宅 藝術(shù)主題精裝豪華居所 建議價(jià)格 水主題酒店 每晚2500以上 建筑師走廊 7-10萬元/平米 藝術(shù)家村別墅 4-6萬元/平米 主力戶型 建筑師走廊定制會(huì)所：15002000平米 建筑師走廊豪宅

35、莊園：7501000平米 五星級(jí)度假酒店（水下景觀客房）：2045平米 藝術(shù)家村主題居所： 170450平米 打造具有千島湖特色的，國(guó)內(nèi)頂尖新概念藝術(shù)主題社區(qū)規(guī)劃區(qū)產(chǎn)品策劃 主題酒店建筑師走廊 藝術(shù)藏品館 私家會(huì)所 別墅 高端別墅 分時(shí)度假別墅 度假酒店 藝術(shù)家村 園藝園 項(xiàng)目框架項(xiàng)目框架 私家游艇碼頭 旅游地產(chǎn)策劃 建筑師走廊建筑師走廊 建筑面積建筑面積 （平米）（平米） 面積構(gòu)成比例（面積構(gòu)成比例（%）主要針對(duì)市場(chǎng)主要針對(duì)市場(chǎng) 企業(yè)定制會(huì)所1000200010 1、千島湖旅游商務(wù)度假市場(chǎng)； 2、企業(yè)公司固定資產(chǎn)投資市場(chǎng)； 3、企業(yè)高層及成功人士商務(wù)度假市 場(chǎng)。 建筑師工作室35060060

36、 豪宅莊園750100030 板塊一、旅游商務(wù)地產(chǎn)建筑師走廊旅游地產(chǎn)策劃 企業(yè)定制會(huì)所建筑師工作室 豪宅莊園 有遠(yuǎn)見的企業(yè)可以將會(huì)所作為宣傳自己企業(yè)文化的一個(gè)載體，從中尋求員工和客戶對(duì)企業(yè)文化的認(rèn) 同。會(huì)所是能讓業(yè)主受益終身的日常生活配套，其中運(yùn)動(dòng)、餐飲和娛樂設(shè)施，是最普遍的會(huì)所內(nèi)容。 企業(yè)定制會(huì)所旅游地產(chǎn)策劃 樓頂露天餐吧露天酒吧吧臺(tái) 健身中心室內(nèi)泳池健身中心瑜伽房健身器械中心 會(huì)所露天酒吧 會(huì)所健身中心 建筑師工作室旅游地產(chǎn)策劃 “建筑師工作室”以收藏當(dāng)代建筑藝術(shù)為目標(biāo)，中間過程總要調(diào)動(dòng)商業(yè)社會(huì)對(duì)收藏品的欲望， 一旦被視為收藏品后，炒作起來亦不難成為富人的囊中物。 n 打造千島湖的新概念住

37、宅：打造千島湖的新概念住宅： 以簡(jiǎn)約、節(jié)能、環(huán)保理念為主題，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)約、節(jié)能、環(huán)保理念為主題，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì) 概念型別墅建筑，并為其命名。概念型別墅建筑，并為其命名。 危機(jī)下逆勢(shì)攀升的豪宅莊園旅游地產(chǎn)策劃 n 美國(guó)豪宅不跌反漲美國(guó)豪宅不跌反漲 根據(jù)福布斯的最新報(bào)道，美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)導(dǎo)致樓市持續(xù)下跌，但豪宅市場(chǎng)卻不跌反升，且仍具持 續(xù)上漲勢(shì)態(tài)。 n 北京豪宅項(xiàng)目劇增北京豪宅項(xiàng)目劇增 國(guó)內(nèi)也傳來類似的消息，在普通住宅銷售低迷的北京，第二季度超過40000 元/ 平方米的項(xiàng)目有7 個(gè)，而 第一季度僅為3 個(gè)；第二季度在30000 元/平方米以上的項(xiàng)目達(dá)到了23 個(gè)，而

38、在第一季度為16 個(gè)。 n 避險(xiǎn)資金青睞豪宅議價(jià)能力避險(xiǎn)資金青睞豪宅議價(jià)能力 n 稀缺資源支撐豪宅價(jià)值稀缺資源支撐豪宅價(jià)值 n 建筑之奢滿足生活方式建筑之奢滿足生活方式 無論是從供應(yīng)，還是從價(jià)格走勢(shì)上看，高端物業(yè)豪宅，在今年的樓市陰霾中，都保持著一枝獨(dú)秀 原因： 產(chǎn)品主要是一居至四居獨(dú)棟別墅，總?cè)莘e率控制在0.30.6之間。 獨(dú)棟別墅每戶都臨大面積的水域，可送一艘澳洲進(jìn)口的游艇，配備游艇碼頭。 板塊二、旅游住宅地產(chǎn)藝術(shù)家村旅游地產(chǎn)策劃 精裝迷你豪宅花園式別墅總統(tǒng)豪宅 功能分區(qū)功能分區(qū)產(chǎn)品名稱產(chǎn)品名稱 建筑面積建筑面積 （平米）（平米） 建筑面積比建筑面積比 （%） 面積構(gòu)成比例面積構(gòu)成比例 （

39、%） 主要針對(duì)市場(chǎng)主要針對(duì)市場(chǎng) 藝術(shù)家村 一居別墅170220 45 40 1、本地及周邊省市企業(yè)高 層、藝術(shù)界人士、海歸派人 士 2、本地中高端人群 3、本地及鄰近地區(qū)市場(chǎng) 二居至三居別墅22035050 四居以上別墅3505006 藝術(shù)藏品館2000-30004 藝術(shù)園藝園 藝術(shù)園藝園 住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品產(chǎn)品分類產(chǎn)品分類戶型面積（平米）戶型面積（平米） 數(shù)量構(gòu)成比例數(shù)量構(gòu)成比例 （%） 主要針對(duì)市場(chǎng)主要針對(duì)市場(chǎng) 獨(dú)棟別墅 一居別墅17023040 1、本地及周邊省市企業(yè)高 層、藝術(shù)界人士、海歸派 人士 2、本地中高端人群 3、本地及鄰近地區(qū)市場(chǎng) 二居至三居別墅22035050 四居以上別墅3

40、50100010 產(chǎn)品主要是一居至四居獨(dú)棟別墅，總?cè)莘e率控制在0.30.6之間。 獨(dú)棟別墅每戶都臨大面積的水域，可送一艘澳洲進(jìn)口的游艇，配備游艇碼頭。 板塊二、旅游住宅地產(chǎn)藝術(shù)家村旅游地產(chǎn)策劃 精裝迷你豪宅 一居精裝迷你豪宅花園式別墅總統(tǒng)豪宅 酒店產(chǎn)品分類酒店產(chǎn)品分類類型或規(guī)格類型或規(guī)格面積構(gòu)成比例（面積構(gòu)成比例（%）主要針對(duì)市場(chǎng)主要針對(duì)市場(chǎng) 度假酒店五星級(jí)50 1、千島湖旅游度假市場(chǎng)； 2、別墅人群及其相關(guān)配套服務(wù) 市場(chǎng)。 3、“第二居所”固定資產(chǎn)投資 人群 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓戶型面積9023030 房船酒店公寓戶型面積8017020 相關(guān)配套設(shè)施 婚禮草坪及教堂 spa會(huì)館 板塊三、酒店地產(chǎn)“

41、高星級(jí)度假酒店+別墅(公寓)”旅游地產(chǎn)策劃 度假酒店水上酒店配套水療設(shè)施 水上酒店公寓 創(chuàng)意設(shè)想水下客房旅游地產(chǎn)策劃 n 水下能見度高，水下生物種類繁多，適合打造水下景觀。水下能見度高，水下生物種類繁多，適合打造水下景觀。 千島湖178億立方米的湖水，平均34米深，能見度915米，蘊(yùn)藏淡水魚類88種。 新建立的千島湖國(guó)家級(jí)水產(chǎn)種質(zhì)資源保護(hù)區(qū)總面積7667公頃，主要保護(hù)對(duì)象為黃尾密鲴、 細(xì)鱗斜頜鲴，其他保護(hù)物種包括翹嘴紅鲌、蒙古紅鲌、光唇魚等。 水下酒店客房 n 啟示：水下客房啟示：水下客房一級(jí)水質(zhì)的一級(jí)水質(zhì)的“深度深度”體驗(yàn)體驗(yàn) 打造體現(xiàn)千島湖水質(zhì)的水下客房，實(shí)現(xiàn)千島湖的迪拜夢(mèng)想。 千島湖實(shí)景

42、 n 建設(shè)方案：陸上安裝，水下拼接建設(shè)方案：陸上安裝，水下拼接 水泡式的水下樹脂玻璃套房，與湖底的魚水同歡。水下客房可采用預(yù)制“沉倉(cāng)”，沉到水下進(jìn)行拼裝的方 法，大量減少水下作業(yè)，房間固定在預(yù)先搭建的水下平臺(tái)上，不觸碰湖底。建完后再進(jìn)行水下景觀打造。 功能分區(qū)功能分區(qū)產(chǎn)品名稱產(chǎn)品名稱 建筑面積建筑面積 （平米）（平米） 建筑面積比建筑面積比 （%） 面積構(gòu)成比例面積構(gòu)成比例 （%） 主要針對(duì)市場(chǎng)主要針對(duì)市場(chǎng) 建筑師走廊 企業(yè)定制會(huì)所10002000 25 10 1、千島湖旅游商務(wù)度假市 場(chǎng)； 2、企業(yè)公司固定資產(chǎn)投資 市場(chǎng)； 3、企業(yè)高層及成功人士商 務(wù)度假市場(chǎng)。 建筑師工作室35060060 豪宅莊園750100030 藝術(shù)家村 一居別墅170220 45 40 1、本地及周邊省市企業(yè)高 層、