第三講房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1、第三講 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)工程知識(shí)一、工程進(jìn)度：（1）鉆探：初勘（擴(kuò)初設(shè)計(jì) ） 詳勘（2）基礎(chǔ)工程： 樁基：（類(lèi)型）人工挖孔樁、沉管灌注樁、預(yù)制靜壓樁、錘擊 樁、錨桿樁、圍護(hù)樁 （3）土方開(kāi)挖（4）澆注底板 模板制安 鋼筋制安 澆搗砼（5）鋼筋砼工程（6）砌體工程 A、外墻 內(nèi)墻：空心磚、實(shí)心磚、輕質(zhì)內(nèi)隔墻 B、墻體粉刷（7）樓地面工程（8）安裝門(mén)窗（9）外立面裝修（10）屋面及地下室防水工程（11）設(shè)備安裝調(diào)試（12）竣工驗(yàn)收投入使用 特種驗(yàn)收：電梯勞動(dòng)局 鍋爐房安全站 水自來(lái)水公司 電供電局 電信電信、郵電 消控中心消防總隊(duì)二、樓盤(pán)施工進(jìn)度表：樓宇開(kāi)工出地面結(jié)構(gòu)封頂竣工交房總計(jì)多層6F02個(gè)月

2、2個(gè)月4個(gè)月8個(gè)月小高層18F/1B04個(gè)月5個(gè)月8個(gè)月17個(gè)月高層30F/2B(帶裝修)06個(gè)月8個(gè)月10個(gè)月24個(gè)月三、建筑分類(lèi)：1、一幢建筑的組成：由基礎(chǔ)、墻、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂和門(mén)窗等幾大部分構(gòu)成。2、建筑的結(jié)構(gòu)： 依建筑物本身使用性質(zhì)和規(guī)模的不同，可分為單層、多層、大跨、高層建筑。 單層及多層建筑的主要結(jié)構(gòu)型式分為墻承重結(jié)構(gòu)、框架承重結(jié)構(gòu)。墻承重結(jié)構(gòu)是指由墻體來(lái)作為建筑物承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)型式。框架結(jié)構(gòu)則主要是由梁、柱、板作為承重構(gòu)件結(jié)構(gòu)型式。 依結(jié)構(gòu)構(gòu)件所使用材料的不同，目前有混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)之分。 混合結(jié)構(gòu)又稱(chēng)磚混結(jié)構(gòu)，它是多層建筑的主要結(jié)構(gòu)型式。 鋼筋混凝土

3、結(jié)構(gòu)是發(fā)展較廣的一種結(jié)構(gòu)型式，也是我國(guó)目前高層建筑所采用的主要結(jié)構(gòu)型式。 四、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)分析內(nèi)容：第一部分：概述1、背景分析2、區(qū)位與環(huán)境分析3、工程概況4、總平面圖5、各層平面圖第二部分：規(guī)劃1、組織結(jié)構(gòu)分析2、交通組織分析3、綠化系統(tǒng)分析4、防災(zāi)規(guī)劃分析5、智能化物業(yè)管理分析6、公建和市政公用設(shè)施分析7、給排水規(guī)劃8、電力規(guī)劃9、電信規(guī)劃10、投資估算11、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第三部分：景觀(guān)分析1、空間解析2、立面分析第四部分：建筑面積概念：一、總體平面圖征地面積：征地范圍內(nèi)的面積，包括社區(qū)外道路用地面積。 例：凱旋花園征地面積15933M2（23.9畝）用地面積：（也稱(chēng)使用面積）開(kāi)發(fā)商實(shí)際可使用面

4、積。 例：凱旋花園用地面積14200M2（21.30畝）基底面積：（也稱(chēng)占地面積）建筑物所占地皮面積。 例：凱旋花園基底面積4980M2建筑密度：基底面積/用地面積，該指用來(lái)標(biāo)控制或說(shuō)明小區(qū)建筑物的密度，即空地與建筑物之間的比例。 例：凱旋花園建筑密度為35.07%總建筑面積：小區(qū)內(nèi)所有建筑物各層面積相加之和。 以凱旋花園公寓為例，即公寓、大堂、會(huì)所、幼兒園、商住樓面積之和70700M2容積率：總建筑面積/用地面積，該指標(biāo)用來(lái)控制或說(shuō)明開(kāi)發(fā)的建筑總量及高度與用地面積的比例關(guān)系。例：凱旋花園容積率為4.98綠化面積：小區(qū)內(nèi)所有綠化面積之和。 例：凱旋花園綠化面積4692M2綠化率：綠化面積/用地

5、面積，該指標(biāo)用來(lái)控制或說(shuō)明小區(qū)綠化面積的大小。 例：凱旋花園綠化率33%二、平面圖共 墻本 墻使用面積(法定名稱(chēng)為套內(nèi)建筑面積)：套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。建筑面積：為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積之和。面積計(jì)算及分?jǐn)偅海ㄉ唐贩夸N(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則）商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e之和。一、套內(nèi)建筑面積、共用建筑面積計(jì)算及分?jǐn)偅簡(jiǎn)卧椒课萁ㄖ娣e：私有（套內(nèi)）建筑面積、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿茫ü灿校┙ㄖ娣e。1套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：A、套（單元）內(nèi)的使用

6、面積為套臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。B、套內(nèi)墻體面積；C、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。2套內(nèi)建筑面積計(jì)算：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積備注：套內(nèi)墻體面積：2000年8月前：?jiǎn)卧椒课莞魈祝▎卧┲g的分隔墻為共墻；套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻為共墻；外墻（包括山墻）為本墻。共墻墻體水平投影面積的二分之一分別計(jì)入相應(yīng)的套內(nèi)墻體面積和共用建筑空間的面積；本墻墻體水平投影面積全部計(jì)入相應(yīng)的套內(nèi)墻體面積。2000年8月后：套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包

7、括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。陽(yáng)臺(tái)建筑面積：2000年8月前：非封閉陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。2000年8月后：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。3共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算：共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和共有建筑面積：2000年8月前：樓房?jī)?nèi)的電梯間、樓梯間、屋面梯間、公共通道、走廊、門(mén)廳、大廳、大堂、管理井、垃圾道，建在幢內(nèi)為本幢服務(wù)的電房、泵房、水箱間、配電間和專(zhuān)用

8、設(shè)備房（層）等配套設(shè)施。2000年8月后：電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。二、有關(guān)面積：房屋建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋產(chǎn)權(quán)面積：產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。建筑識(shí)圖一、圖紙1圖紙?jiān)O(shè)計(jì)大型建筑一般分三個(gè)階段第一階段：初步設(shè)計(jì)：總平面圖、鳥(niǎo)瞰圖、單位工程圖（平面圖、立面圖、部面圖）

9、，重要建筑要畫(huà)透視圖供建設(shè)單位選擇。第二階段：擴(kuò)初設(shè)計(jì)：總平面圖、單位工程的平、立、剖面圖（同時(shí)要標(biāo)出主要尺寸和設(shè)計(jì)說(shuō)明）第三階段：施工圖設(shè)計(jì)2中型建筑分兩個(gè)階段，即第二、三階段。3小型建筑為一個(gè)階段，即第三階段。二、設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)：范圍平面、立平、設(shè)計(jì)說(shuō)明結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：基礎(chǔ)墻、梁、層面等結(jié)構(gòu)情況（按建筑尺寸來(lái)設(shè)計(jì)）水電設(shè)備設(shè)計(jì)： 水 ：給水（消防用水設(shè)置）、排水 電 ：照明電（民用電）、獨(dú)立電（設(shè)備用電）三、施工圖圖紙型號(hào)：0號(hào)、1號(hào)（9060公分）、2-5號(hào)圖紙尺寸注法：建筑總長(zhǎng)、軸線(xiàn)尺寸和軸線(xiàn)編號(hào)(按坐標(biāo)軸方向編號(hào))、門(mén)窗洞墻尺寸 結(jié)構(gòu)類(lèi)型：磚墻承重及鋼筋于樓板結(jié)構(gòu)，稱(chēng)磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)圖紙方

10、向：一般方向下部朝南，上部朝北，特殊要在圖面上注明方向。圖紙類(lèi)型：建筑圖（建施）、結(jié)構(gòu)圖（結(jié)施）、給排水圖（水施）、供電圖（電施）、設(shè)備圖（設(shè)施）四、平面圖常識(shí)：名稱(chēng)圖例說(shuō)明新設(shè)計(jì)的建筑物比例小于：2000時(shí)，可以不畫(huà)出入口需要時(shí)可以在右上角以點(diǎn)數(shù)表示層數(shù)原有的建筑物有設(shè)計(jì)中擬利用者，均應(yīng)編號(hào)說(shuō)明計(jì)劃擴(kuò)建的預(yù)留地或建筑物用細(xì)虛線(xiàn)表示拆除的建筑物圍墻上圖表示磚石、混凝土及金屬材料圍墻下圖表示鍍鋅坐標(biāo)原有的道路計(jì)劃的道路室內(nèi)地坪標(biāo)高室外整平標(biāo)高方格網(wǎng)交叉點(diǎn)標(biāo)高底層樓梯中間層樓梯頂層樓梯廁所間淋浴小間孔洞坑槽煙道通風(fēng)道空門(mén)洞單扇門(mén)預(yù)售知識(shí)一、商品房預(yù)售管理1商品房預(yù)售是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建

11、設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為（只適于城市商品房預(yù)售）。2申請(qǐng)商品房預(yù)售的條件：a) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；b) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c) 投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總投資25%以上，并確立施工進(jìn)度和竣工交 付日期；d) 向縣以上人民政府房管部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。（多層樁基結(jié)束，高層+0.0）商品房預(yù)售人應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣以上人民政府房管部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。（合同簽訂后30天內(nèi)）3商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度： 辦理許可證須提交資料：a) 申請(qǐng)項(xiàng)目批文；b) 土地使用權(quán)證；c) 土地使用合同；d) 征地批文；

12、e) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；f) 建設(shè)規(guī)劃紅線(xiàn)圖；g) 建筑總平圖；h) 征地紅線(xiàn)圖；i) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照；j) 工程資金投入證明；k) 建筑施工合同；l) 施工計(jì)劃書(shū)；m) 施工計(jì)劃書(shū)（表格式反映）；n) 拆遷安置證明；o) 商品房預(yù)售項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)識(shí)；4商品房預(yù)售合同登記：a) 商品房預(yù)售須簽訂商品房預(yù)售合同，并在簽約30日，60日（境外）內(nèi)將商品房預(yù)售合同一式三份到市房管交易所辦理預(yù)售合同備案登記手續(xù)。b) 須提交資料c) 商品房預(yù)售合同一式三份；d) 預(yù)購(gòu)方（乙方）身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；e) 預(yù)售款進(jìn)入監(jiān)管銀行處憑證（進(jìn)帳單）。5商品房預(yù)售合同變更或換房1）商品房預(yù)售合同更名：a) 已登記合同一

13、式二份，新簽定的合同一式三份；b) 更名報(bào)告（雙方親自到場(chǎng)并簽章）；c) 戶(hù)口簿或當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶓?hù)籍證照或公證書(shū)；d) 更名雙方身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 注：直系親屬不收費(fèi)2）商品房預(yù)售合同標(biāo)的物更換（換房）a) 已登記合同一式二份，新簽定的合同一式三份；b) 換房報(bào)告（預(yù)購(gòu)方親自到場(chǎng)并簽章）；c) 預(yù)購(gòu)方身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 注：不收費(fèi)3）樓花轉(zhuǎn)讓a) 樓花轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表；b) 轉(zhuǎn)讓雙方身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照；c) 轉(zhuǎn)讓報(bào)告；d) 已登記的合同一式二份。注：按應(yīng)付購(gòu)房款的0.2%收費(fèi)。4）商品房預(yù)售合同注銷(xiāo)登記備案 條件須是：所批準(zhǔn)預(yù)售的商品房竣工交付使用前。 須提交資料：a) 乙雙方所持的商品房預(yù)售

14、合同；b) 申請(qǐng)注銷(xiāo)商品房預(yù)售合同登記備案報(bào)告；c) 填寫(xiě)商品房預(yù)售合同注銷(xiāo)申請(qǐng)審批表；d) 預(yù)購(gòu)方身份證。注：按應(yīng)付購(gòu)房款的0.2%收費(fèi)。6申請(qǐng)商品房預(yù)先登記統(tǒng)一標(biāo)識(shí)標(biāo)核根椐榕房綜字（1998）262號(hào)文件規(guī)定，在1999年1月1日以前已經(jīng)預(yù)售批準(zhǔn)而未預(yù)先登記的商品房項(xiàng)目，在申請(qǐng)預(yù)先登記時(shí)，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)出具經(jīng)交易確認(rèn)的該項(xiàng)目售樓時(shí)使用的原標(biāo)識(shí)，原標(biāo)識(shí)與現(xiàn)要求使用的統(tǒng)一標(biāo)識(shí)沒(méi)有原則予盾的，應(yīng)盡量采用原標(biāo)識(shí)。無(wú)法使用的應(yīng)按規(guī)定重新編排。新標(biāo)識(shí)經(jīng)產(chǎn)權(quán)處確認(rèn)后，應(yīng)及時(shí)將新舊標(biāo)識(shí)對(duì)照材料書(shū)面通知交易所，并在檔案中記載新舊標(biāo)識(shí)。 須提交資料：a) 預(yù)售許可證復(fù)印件；b) 預(yù)售申請(qǐng)時(shí)所申報(bào)的項(xiàng)目名稱(chēng)、座落

15、、樓號(hào)書(shū)面報(bào)告；c) 預(yù)售（含銷(xiāo)售）時(shí)單幢（座）樓宇建筑平面圖及單元、附屬間等編號(hào)；d) 預(yù)售（含銷(xiāo)售）時(shí)單幢（座）樓宇樓層、單元等編號(hào)立圖示意圖；e) 已預(yù)售（含銷(xiāo)售）抵押時(shí)各合同（以合同編號(hào)為準(zhǔn)）實(shí)際使用項(xiàng)目名稱(chēng)、座落、樓號(hào)、單元、附屬間標(biāo)的物編號(hào)花名冊(cè)。二、相關(guān)內(nèi)容：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括以下行為：1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股（投資）；2）一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目（合資、合作形式）；3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，其房地產(chǎn)權(quán)隨之轉(zhuǎn)移；4）以房地產(chǎn)抵債的（委托拍賣(mài)、法院判決、

16、債權(quán)債務(wù)）；5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)铝蟹康禺a(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合規(guī)定的條件；2）抵押或查封的或其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3）依法收回土地使用權(quán)的；4）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。3辦理轉(zhuǎn)讓的程序及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 領(lǐng)取表格收件初審調(diào)查復(fù)核審批收費(fèi)別證（個(gè)工作日）契稅的交納1.契稅的交納：97年前契稅6% 97年后契稅3%（分別以合同和發(fā)票為準(zhǔn)界）99.8.1后按契稅1.5%2.以下行為為減免或者免征契稅1

17、）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承覓土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的免征；2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的免征；3）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；4）土地、房屋被縣以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬其重新承受土地、房屋面積沒(méi)有超出被征（占）用原有土地、房屋面積的，應(yīng)繳納契稅；5）土地、房屋權(quán)屬繼承共同占有的土地、房屋權(quán)屬分析的免征契稅；6）承受荒山、荒水、荒地、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的免征契稅；7）我國(guó)予以外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)機(jī)構(gòu)及外交代表等可以免征；8）財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目。 房

18、地產(chǎn)抵押管理1房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2房地產(chǎn)抵押包括：購(gòu)房抵押、房屋抵押、在建工程抵押。3購(gòu)房貸款抵押：是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。下列行為不得設(shè)定抵押：1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)（職工住宅房改房不得抵押）；3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5）出典的房屋不得抵押（典當(dāng)行）；6）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；7）已注銷(xiāo)

19、或吊銷(xiāo)的房地產(chǎn)有得抵押；8）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。4如何辦理抵押登記 根據(jù)類(lèi)型索取申請(qǐng)表如實(shí)填寫(xiě)申請(qǐng)表并蓋章簽字提供有關(guān)材材料房地產(chǎn)抵押柜臺(tái)遞交申請(qǐng)獲取收件立案單當(dāng)日或次日憑立案單進(jìn)行實(shí)地查看辦理情況（個(gè)工作日）辦理收費(fèi)手續(xù)鄰取合同和發(fā)票交付抵押權(quán)人收存通知抵押權(quán)人領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)房屋租賃管理。房屋租賃1、房屋租賃：是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2、房屋租賃實(shí)行登記備案制度： 簽訂、變更、終止租憑合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。下列行為不得出租：1）未依法取得房屋所有權(quán)證；2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形

20、式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3）共有房屋未取得共有人同意的；4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5）屬于違法建筑的；6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7）已抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定；9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。3房屋租憑登記提交證件房屋所有權(quán)證復(fù)印件；1）租賃雙方身份證復(fù)印件；2）租憑雙方租憑合同復(fù)印件、租憑合同審批表；3）私房住房出租，18歲以上非本市區(qū)戶(hù)口的承租方需提供婚育證明；4）單位須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。4收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和稅費(fèi)證收（由出租方繳款）1）住宅、非住宅均按租金總額的收??；2）稅費(fèi)征收；商品房產(chǎn)權(quán)須知一、產(chǎn)權(quán)辦理程序：1、客戶(hù)自行辦理產(chǎn)權(quán)證（代辦人須持業(yè)主的公證委

21、托書(shū)辦理有關(guān)手續(xù)）1）須由業(yè)主本人或購(gòu)房合同指定代理人持購(gòu)房合同正本、樓款收據(jù)及業(yè)主或代理人身份證復(fù)印件到公司簽訂增/減面積補(bǔ)充合同及增/退差額款；2）業(yè)主或代理人領(lǐng)取購(gòu)房證明書(shū)；3）業(yè)主持收款收據(jù)及補(bǔ)充合同到財(cái)務(wù)部換正式購(gòu)房發(fā)票；4）業(yè)主自行前往交易所辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)；5）業(yè)主或代理人須向交易所提交以下文件：a) 商品房預(yù)售合同正本及復(fù)印件1份；b) 購(gòu)房證明書(shū)正本及復(fù)印件1份；c) 正式發(fā)票正本及復(fù)印件1份（單位購(gòu)房持蓋購(gòu)房單位公章的發(fā)票復(fù)印件2份）；d) 身份證復(fù)印件2份（如是單位購(gòu)房須帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2份及法人代理身份證復(fù)印件2份，代理人須持公證委托書(shū)）；e) 印章；f) 有關(guān)產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)。2

22、、由我司代辦產(chǎn)權(quán)證：1）業(yè)主或代理人須將上述材料及代辦費(fèi)交予我司，我司經(jīng)辦人全權(quán)辦理有關(guān)手續(xù)；2）產(chǎn)權(quán)領(lǐng)?。篴) 須由業(yè)主或代理人持身份證領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證并簽收及蓋手?。籦) 如是代理人須持業(yè)主公證委托書(shū)、身份證領(lǐng)取并簽收及蓋手印；二、商品房在辦理房屋所有權(quán)證時(shí)應(yīng)提交的證件：1、私人買(mǎi)房：a) 購(gòu)房證明書(shū)；b) 商品房預(yù)售合同；c) 發(fā)票；d) 身份證、產(chǎn)權(quán)人私章（產(chǎn)權(quán)人須到場(chǎng)，代理人須持公證委托書(shū)）；e) 外文證件須有中文翻譯公證。2、單位買(mǎi)房：a) 購(gòu)房證明書(shū)；b) 商品房預(yù)售合同；c) 發(fā)票復(fù)印件（加蓋購(gòu)房單位公章）；d) 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋購(gòu)房單位公章）；e) 法人身份證復(fù)印件。有關(guān)二手房

23、轉(zhuǎn)讓程序二手房交易程序交易受理：1）隨帶房屋所有權(quán)證書(shū)。2）賣(mài)方夫妻雙方隨帶結(jié)婚證原件（未婚的應(yīng)持有未婚證明，離異或喪偶的還應(yīng)持至今未再婚證明）到現(xiàn)場(chǎng)簽字；買(mǎi)方本人或夫妻雙方到現(xiàn)場(chǎng)簽字。3）買(mǎi)賣(mài)雙方隨帶身份證、私章。交易審核： 由市或區(qū)交易所對(duì)本宗買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行必要的交易審核，以確保交易的安全性，保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。交易評(píng)估：由評(píng)估師到交易房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地評(píng)估。繳稅：以評(píng)估的價(jià)格為依據(jù)，根據(jù)國(guó)家和福州市政府有關(guān)規(guī)定納稅。交易收件：繳完稅后，買(mǎi)方會(huì)獲得交易所開(kāi)據(jù)的“收件收據(jù)”，憑本件可在三個(gè)月內(nèi)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)。按揭貸款程序及所需費(fèi)用交定金及簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議當(dāng)日或次日簽訂合同7天內(nèi)收客戶(hù)按揭材料10

24、天內(nèi)付清首期款并轉(zhuǎn)監(jiān)管帳戶(hù)合同送交易所辦理預(yù)售監(jiān)證填寫(xiě)按揭合同材料及有關(guān)表格通知律師及客人夫妻雙方帶全資料及費(fèi)用辦理律師監(jiān)證（時(shí)限3天）律師監(jiān)證后轉(zhuǎn)銀行審批（時(shí)限30天）整理材料后遞交易所抵押辦理抵押監(jiān)證（時(shí)限7個(gè)工作日）抵押監(jiān)證結(jié)束后，領(lǐng)回借款合同，并通知客戶(hù)領(lǐng)取一、按揭流程表二、辦理按揭貸款所需費(fèi)用：律師監(jiān)證費(fèi)：貸款額0.5%保險(xiǎn)費(fèi)：合同價(jià)0.08%年限交易所抵押監(jiān)證費(fèi)： 50萬(wàn)元以?xún)?nèi)0.08%； 50-100萬(wàn)0.06%； 100萬(wàn)-300萬(wàn)0.04%； 300萬(wàn)以上0.02%。備注：以各地情況為準(zhǔn)按揭貸款中出現(xiàn)的問(wèn)題一、申請(qǐng)按揭貸款資格審查：1）年滿(mǎn)18歲60歲的法定公民。未滿(mǎn)18歲的

25、不能申請(qǐng)按揭，包括合同中同時(shí)簽屬其父母姓名的，做為共有權(quán)人的也不能申請(qǐng)。2）申請(qǐng)按揭的年齡上限為60歲。i. 男性公民申請(qǐng)按揭，申請(qǐng)年限的年齡不得超過(guò)60歲；ii. 女性公民申請(qǐng)按揭，申請(qǐng)年限的年齡不得超過(guò)55歲；例如：現(xiàn)年53歲，男性只能申請(qǐng)7年按揭，女性只能申請(qǐng)2年按揭。其實(shí)際年齡決定申請(qǐng)年限。二、按揭所需費(fèi)用及相關(guān)處理辦法：1、交易所抵押監(jiān)證費(fèi)2、保險(xiǎn)費(fèi)：購(gòu)房人要到銀行指定的保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，以保證銀行及購(gòu)房人的合法利益。如遇意外，按保險(xiǎn)合同規(guī)定的賠償范圍進(jìn)行賠償，銀行作為第一受益人，在還清銀行余款情況下，剩余金額退還購(gòu)房人。保險(xiǎn)費(fèi)須一次性付清，如提前還清按揭余款，購(gòu)房人不想再保險(xiǎn)，可向

26、保險(xiǎn)公司退回剩余年限的保險(xiǎn)費(fèi)。3、律師監(jiān)證費(fèi)律師是銀行指定委托的，所有在律師面前簽章、蓋手印過(guò)程具有同等法律效力。三、其他問(wèn)題及處理辦法：1.關(guān)于開(kāi)銀行存折及卡事宜：購(gòu)房人持身份證到指定銀行辦理一張卡和存折，以便銀行以后從卡中直接劃收還款本息。2關(guān)于利率問(wèn)題，如遇國(guó)家利率調(diào)整，按銀行規(guī)定，以第二年的第一個(gè)月執(zhí)行最新的利率為準(zhǔn)。3辦理交易所抵押監(jiān)證手續(xù)時(shí)，需要提供銀行進(jìn)帳單的復(fù)印件。4銀行審批下來(lái)后，購(gòu)房人就應(yīng)于每月20日前將每月應(yīng)付款轉(zhuǎn)入卡中，銀行每月20日從卡中劃走該收款數(shù)，如購(gòu)房人未在卡中存入留有余額的月付款，則銀行自動(dòng)打出已存款。（這是目前普遍存在，總是客戶(hù)常常忘記要付款時(shí)間）。5購(gòu)房人

27、要提前還款，提前30天書(shū)面通知銀行。6交房后由我司代辦產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證交銀行抵押，購(gòu)房人只留產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件及完稅單。7辦理律師監(jiān)證時(shí)，夫妻雙方需到場(chǎng)，如無(wú)法到場(chǎng)，需提供公證委托書(shū)才能生效。8未婚的購(gòu)房人需到戶(hù)口所在地居委會(huì)開(kāi)具未婚證明；離婚時(shí)間超過(guò)半年的，也要開(kāi)具一張現(xiàn)有未婚證明。9辦理公積金貸款：要先到住房資金管理中心申請(qǐng)，同意后到原公積金指定的開(kāi)戶(hù)銀行辦理公積金貸款手續(xù)，最后再返回我司辦理按揭手續(xù)。10按揭還款期間，如要轉(zhuǎn)讓給第三人，必須要把所欠余款付清的情況下可轉(zhuǎn)讓。11凡境外人士辦理按揭（港、澳、臺(tái)）均需加保并受權(quán)代理人。如按揭期間發(fā)生的一切后果及其責(zé)任，均由代理人全全負(fù)責(zé)（以上為購(gòu)房本人

28、不在國(guó)內(nèi)，無(wú)法通知其本人的情況）。物業(yè)管理物業(yè)：指各類(lèi)有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值的房屋及其附屬的市政、公用設(shè)施、相鄰的場(chǎng)地。社區(qū)內(nèi)的物業(yè)包括建筑、道路、管網(wǎng)、車(chē)場(chǎng)、車(chē)道、綠地等。物業(yè)管理：指專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與人員，受物業(yè)所有者的委托，按照法規(guī)以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，為使用人提供多方面的服務(wù)。l 開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售未過(guò)半時(shí)，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理公司執(zhí)行物業(yè)管理。l 在樓盤(pán)入住率超過(guò)50%時(shí)，由業(yè)主選舉業(yè)主委員會(huì)與專(zhuān)業(yè)管理公司簽訂托管合同，由專(zhuān)業(yè)公司根據(jù)法規(guī)，對(duì)已竣工驗(yàn)收的各類(lèi)房屋、綠化、市政道路、配套設(shè)施的管理。物業(yè)管理的作用：提高居住的生活效率、幫助房產(chǎn)保值增值。缺乏專(zhuān)業(yè)管理的惡果：未能施行專(zhuān)

29、業(yè)物業(yè)管理的社區(qū)易出現(xiàn)一年新、二年舊、三年破、四年亂情形，就是因?yàn)槿狈τ行У慕?jīng)濟(jì)管理手段，缺乏物業(yè)管理的理念，管理部門(mén)非專(zhuān)業(yè)部門(mén)。而在這些缺乏專(zhuān)業(yè)管理的社區(qū)內(nèi)，最受損失的是物業(yè)價(jià)值受貶的業(yè)主。最明顯的例子是在管理不好的社區(qū)，業(yè)主拒交管理費(fèi)，物業(yè)管理公司遂減少服務(wù)項(xiàng)目或降低服務(wù)質(zhì)量，最后的結(jié)果必是物業(yè)貶值。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的基本內(nèi)容與配備 客戶(hù)最敏感與最喜歡的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是：安全、方便(配套全)、舒適、周邊環(huán)境優(yōu)美。在銷(xiāo)售中對(duì)項(xiàng)目的具體情況要全部掌握，多加宣傳項(xiàng)目在安全、方便、舒適、環(huán)境優(yōu)美方面的優(yōu)勢(shì)。1、了解小區(qū)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)目標(biāo)，包括水、電、氣等，凡項(xiàng)目所采用的建材與設(shè)備都應(yīng)詳加了解，掌握其性能與優(yōu)點(diǎn)。

30、如：A) 小區(qū)采用變頻供水，變頻供水的好處。變頻供水指不在屋面上安裝水塔，建地下水池，氣壓調(diào)節(jié)，輸送到各戶(hù)。好處：可減少二次污染，滿(mǎn)足對(duì)水壓的需求，保持屋頂美觀(guān)、節(jié)能、管理成本低。（水塔需清潔，水塔中的浮球易壞導(dǎo)致漏水）B) 給排水管件的性能與品質(zhì)。管件安裝多為隱蔽工程，用材好壞，是使用效果的關(guān)鍵?？梢韵蚩蛻?hù)介紹管件的品牌，及該品牌與其它品牌相比的優(yōu)越性能。C) 戶(hù)內(nèi)電設(shè)施系統(tǒng)。如戶(hù)內(nèi)電流容量最高可申請(qǐng)40安培，40安培無(wú)需二次電增容改造，可節(jié)省客戶(hù)二次裝修中的費(fèi)用。如電纜品牌的性能好，日后也無(wú)需更換，足夠使用。上述建施內(nèi)容可根據(jù)客戶(hù)需求，進(jìn)行宣傳。D) 客戶(hù)在購(gòu)房中所問(wèn)的多為社會(huì)樓盤(pán)中的通病

31、，上崗前要針對(duì)性地準(zhǔn)備好相關(guān)部分的介紹內(nèi)容。2、小區(qū)服務(wù)配套：客戶(hù)購(gòu)房買(mǎi)的不只是面積、更要考察小區(qū)內(nèi)生活的方便度。常見(jiàn)的有：A) 自選商場(chǎng)B) 餐廳C) 美容廳D) 醫(yī)療保?。荷鐓^(qū)醫(yī)療保健，業(yè)主小病在社區(qū)內(nèi)可解決。E) 老人活動(dòng)中心F) 家政服務(wù)中心3、物業(yè)服務(wù)部門(mén)設(shè)置：A) 物業(yè)辦公室：日常事務(wù)處理，包括接樓、收樓等。B) 工程部：對(duì)公共設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，為住戶(hù)家中設(shè)施提供修護(hù)幫助。C) 衛(wèi)生、綠化維護(hù)管理部D) 安全保衛(wèi)部：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的消防與治安4、專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司還負(fù)責(zé)小區(qū)與社會(huì)上各職能部門(mén)的協(xié)調(diào)工作。建設(shè)項(xiàng)目報(bào)批程序（以新成立房地產(chǎn)公司報(bào)批程序?yàn)槔┮弧⑴c被征用地單位簽訂征地協(xié)議。申辦建設(shè)

32、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)（即所謂的“一書(shū)兩證”）主辦單位：福州市城市規(guī)劃局介入項(xiàng)目可行性研究目的：根據(jù)福州市城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求，初步確定用地的功能：A) 住宅小區(qū)、商業(yè)區(qū)、商住兩用、辦公、公益事業(yè)等；B) 多層、高層。用地現(xiàn)狀涉及：（1）菜地：應(yīng)征得福州市蔬菜產(chǎn)銷(xiāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室同意。 目的：核算菜地面積，并進(jìn)行菜地征用補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算。 （2）涉及國(guó)有資產(chǎn)：應(yīng)征得國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)同意并辦理立項(xiàng)手續(xù)。 包括資產(chǎn)評(píng)估、確認(rèn)兩方面工作。 目的：防止國(guó)有資產(chǎn)流失。 （3）涉及文物保護(hù)：應(yīng)征得文物管理部門(mén)的同意。二、簽訂土地使用權(quán)預(yù)約書(shū)主辦單位：福州市土地管理局用地處三、申辦企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)主辦單位：福州市工

33、商局外資處目的：規(guī)范企業(yè)名稱(chēng)四、申辦“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資信審查和項(xiàng)目申請(qǐng)”主辦單位：福州市建委外資處目的：審核開(kāi)發(fā)商的資金五、申辦建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)，項(xiàng)目可行性報(bào)批1、項(xiàng)目所在地區(qū)報(bào)計(jì)劃委員會(huì)轉(zhuǎn)報(bào)文、初審、外資2、市計(jì)劃委員會(huì)轉(zhuǎn)報(bào)文外資處3、省建委審查意見(jiàn)書(shū)房管處4、省計(jì)劃委員會(huì)外資辦理、批復(fù)5、省土地局審查意見(jiàn)目的：審核項(xiàng)目是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、法規(guī)法律，并進(jìn)行投資指導(dǎo)。六、申辦外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)1、當(dāng)?shù)?、區(qū)、市外經(jīng)貿(mào)委、轉(zhuǎn)報(bào)文、備案2、省外經(jīng)貿(mào)廳批復(fù)、頒發(fā)批準(zhǔn)證書(shū)七、申辦企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照主辦單位：市工商局（3個(gè)月內(nèi)到資15%）辦理驗(yàn)資手續(xù)八、申辦企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)1、主辦單位：福州市建委房管處目

34、的：審查企業(yè)的技術(shù)含點(diǎn)、資金狀況，并核定開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)2、報(bào)省建委審批頒發(fā)的證書(shū)九、辦理年度建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書(shū) 主辦單位：福州市計(jì)委 目的：項(xiàng)目跟蹤管理十、總平面規(guī)劃審批開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃局提供的初步規(guī)劃條件，委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目總平面布置設(shè)計(jì)，進(jìn)行最優(yōu)化設(shè)計(jì)。主辦單位：市規(guī)劃局參與單位：環(huán)保局、園林局、人防辦、文物管理局、消防支隊(duì)、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位。十一、申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證“一書(shū)兩證”第一證主辦單位：規(guī)劃局建設(shè)用地許可證主辦單位：土地局十二、申辦房屋拆遷許可證主辦單位：福州市城市房屋拆遷管理辦公室1、申辦拆遷凍結(jié)手續(xù)2、申辦許可證在拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，凍結(jié)、調(diào)查摸底十三、申辦土地使用證“一書(shū)

35、兩證”第二證：交清土地使用權(quán)出讓?zhuān)⒉鹌降厣衔?，形成圍墻空地后。主辦單位：土地局1、確定規(guī)劃條件2、建筑方案會(huì)審3、擴(kuò)初設(shè)會(huì)審4、施工圖審批十四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證由以下各部分組成：（一）明確規(guī)定項(xiàng)目規(guī)劃條件：A) 征地面積；B) 用地面積；C) 基底面積；D) 建筑密度=/E) 總建筑面積（其中住宅、公共設(shè)施等）F) 容積容=/G) 硬地面積：道路、停車(chē)場(chǎng)、其它H) 綠地面積= -(+)I) 綠地率=/2 （二）建筑方案會(huì)審（立面設(shè)計(jì)）側(cè)重：外觀(guān)、造型。 規(guī)劃局牽頭、市政府分管領(lǐng)導(dǎo)、建委、土地局、消防、人防、環(huán)保、園林、抗震、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位。目的：方案的最優(yōu)化、各部門(mén)從各自的角度對(duì)方案

36、提出意見(jiàn)。（三）擴(kuò)初設(shè)計(jì)會(huì)審（總投資在2000萬(wàn)人民幣以上的工業(yè)建筑），大中型重要的紀(jì)念性的公共建筑。高層建筑、多層用地面積7.5畝以上。側(cè)重：建筑技術(shù)性審查市建委牽頭、規(guī)劃局、消防、環(huán)保、園林、人防辦、文物、抗震對(duì)初步建筑設(shè)計(jì)提出意見(jiàn)（四）施工圖審批規(guī)劃局、建筑科技科、抗震辦、環(huán)保局、消防、園林、人防、城建檔案館；各部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)作出審核意見(jiàn)，是否同意施工。同意后，向市城建檔案館繳納檔案管理押金，方可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。管線(xiàn)會(huì)審（總用地面積超過(guò)1公頃15畝或大中型公共建筑和高層十五、建筑均應(yīng)進(jìn)行管線(xiàn)會(huì)審）。參加單位：福州電業(yè)局（用電咨詢(xún)）、電信局、自來(lái)水、市政、煤氣、溫泉、有線(xiàn)電視、

37、交警、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位目的：使工程交付使用后，各項(xiàng)生活、辦公設(shè)施到位、并做到整潔、有序，如：強(qiáng)電、弱電分開(kāi)十六、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（市政工程）、破路證、占道證市規(guī)劃局十七、開(kāi)工準(zhǔn)備資金審核：驗(yàn)資報(bào)告、銀行存款證明、工程預(yù)算十八、申辦建設(shè)工程施工許可證已完成“路通、電通、水通、工地平整”，即所謂“三通一平”后，方可向市建委申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可證。1、開(kāi)發(fā)商與施工隊(duì)簽訂合同，合同鑒證。2、委托質(zhì)量監(jiān)督。3、辦理文明安全監(jiān)察（施工現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人、施工員、安全員的培訓(xùn)）。4、施工臨時(shí)排水沉淀。5、核發(fā)施工許可證。十九、施工用水申請(qǐng)二十、施工用電申請(qǐng)項(xiàng)目施工開(kāi)始二十一、申辦商品房預(yù)售許可證1、土地使用權(quán)出讓

38、金2、持有土地證3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、投入建設(shè)資金到工程建設(shè)總投資25%以上5、并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期后 向福州市房管局申辦商品房預(yù)售許可證二十二、建筑工程單體工程竣工驗(yàn)收主辦單位：市建委、市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站二十三、工程竣工綜合驗(yàn)收用地0.5公頃（5000平方米）以上或建筑面積2萬(wàn)平方米以上的住宅新村，按規(guī)劃要求，建筑安裝單位工程，單體驗(yàn)收合格，并按規(guī)劃要求各項(xiàng)配套建設(shè)已完成的均應(yīng)向市建委申報(bào)工程竣工綜合驗(yàn)收。市建委、規(guī)劃局、園林局、市容管理委員會(huì)、房管局、土地局、環(huán)保局、城建檔案館、消防、自來(lái)水、電信局、電業(yè)局、人防辦、郵政、街道、物業(yè)公司、共同參與驗(yàn)收。二十四、商品房、拆遷

39、安置房預(yù)先登記竣工驗(yàn)收之日起一個(gè)月內(nèi)向福州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處申請(qǐng)，經(jīng)預(yù)先登記，購(gòu)房人方可辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。 至此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作合格，全部完成。第三講 銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)形象和專(zhuān)業(yè)禮儀l 服飾：1、 銷(xiāo)售人員一律穿統(tǒng)一制服，制服必須清潔平整、鈕扣齊全、無(wú)開(kāi)線(xiàn)、無(wú)靡損、袖口、領(lǐng)口無(wú)污漬、斑痕；2、 不許內(nèi)襯衣露出外衣 ，不準(zhǔn)袒胸露背；3、 手上不許佩戴手表以外的飾物，手表不顯露，不松馳；4、 男銷(xiāo)售人員襪子著深色，女銷(xiāo)售人員最好著肉色；5、 隨時(shí)保持鞋面清潔、亮澤。l 儀表：1、 頭發(fā)要勤清洗和梳理，保持整潔，銷(xiāo)售人員頭發(fā)不能蓋臉，女士一般不留長(zhǎng)發(fā)，若是長(zhǎng)發(fā)，必須束起，不可披頭散發(fā)，身體任何部位不能

40、有零亂散落的頭發(fā)、頭皮屑；2、 男士每日修刮胡子，不露鼻毛；3、 指甲應(yīng)常修剪，不可留太長(zhǎng)；4、 保持口腔清潔，早晚刷牙，上班前漱口，不吃蔥、蒜、臭豆腐等有刺激性氣味的食物；5、 女銷(xiāo)售人員不與客人爭(zhēng)芳斗艷，不濃妝艷抹，應(yīng)以淡妝為宜，不涂指甲油；6、 自我訓(xùn)練笑容，給顧客一種輕松、親切、友善、愉快的笑容，讓人可以接受并能對(duì)你樹(shù)立起信心的職業(yè)性微笑。l 儀態(tài)和舉止要求：1、 儀表、舉止要求：儀態(tài)指的是人們?cè)诮煌顒?dòng)中舉止所表現(xiàn)出的姿態(tài)和風(fēng)度1） 走路要輕，說(shuō)話(huà)音量保持適當(dāng)，舉止動(dòng)作盡量輕；2） 走路姿勢(shì)要端正，腳步輕穩(wěn)，不要東張西望、搖頭晃腦、勾肩搭背，遇顧客時(shí)應(yīng)給顧客讓路，不與客人搶道，有急事

41、應(yīng)禮貌打招呼。3） 站立時(shí)，雙手放于身前或身后，隨時(shí)提供服務(wù)；4） 握手時(shí)應(yīng)雙目注視對(duì)方，微笑示意，不得冷漠；握手力度要注意把握，不能戴著手套與人握手。5） 談話(huà)時(shí)面對(duì)對(duì)方，目光平視，站立位置不要過(guò)遠(yuǎn)或太近，說(shuō)話(huà)不宜太快，千萬(wàn)不要將唾液噴到對(duì)方；6） 不能在人前挖鼻子、挖耳朵、抓癢、抓頭、打哈欠、伸懶腰、打噴嚏須用手帕掩住背向?qū)Ψ?，事后向人道歉?） 如有進(jìn)房應(yīng)先敲門(mén)，養(yǎng)成習(xí)慣。8） 在走廊上行走要靠一側(cè) ，遇到客人應(yīng)先讓道，如人在道上談話(huà)，不能未打招呼從中間穿行而過(guò)；9） 行走時(shí)切忌搖頭晃腦、扭身、踢腳、東張西望；10） 兩人以上行走，不要成橫排、拉手、搭背、摟腰、吃食品、吹口哨、打響指、哼

42、唱；11） 遇上司、同事、顧客應(yīng)點(diǎn)頭問(wèn)候。2、 坐姿：坐姿要端正，平坐時(shí)的概念是：人體重心是垂直向下，腰部挺起，脊柱向上伸直，挺胸雙肩平、松，軀干與頸髖、腳正對(duì)前方，雙腳并攏，雙手以手掌放在膝間或雙膝平行，雙手平放在兩大腳上，雙膝不許向外叉開(kāi)，兩腿也不可直伸向前方，雙手不要做小動(dòng)作，就座時(shí)切記不要有以下幾種姿態(tài)：1） 前俯后仰、搖腿蹺腳；2） 腳搭在椅子、沙發(fā)扶手上或架在茶幾上；3） 女士就座不要蹺二郎腿，雙膝靠緊，腳跟自然靠齊。3、 站立姿勢(shì)：站立時(shí)從正面看，身體重心線(xiàn)應(yīng)在兩腳中間向上穿脊柱及頭部，重心放在兩個(gè)前腳掌，站立的要領(lǐng)是：挺胸、收腹、梗頸、站立要端正、面帶微笑，雙臂自然下垂或在身前

43、交叉，右手放在左手之上，站立時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1） 站立時(shí)雙手不要叉放在腰間或撫住胸前；2） 站立時(shí)身體不能東倒西歪，如疲勞，可將身體重心略向一側(cè)輕移，但上體要保持正直；3） 站立時(shí)不背靠他物，更不能單腿站立，將另一腿登在后面的物體上；4） 站立時(shí)不趴在其它物體臺(tái)面上。4、 行走姿勢(shì)：行走路線(xiàn)要為直線(xiàn)，走路要輕而穩(wěn)，上體正直、抬頭、目光平視、面帶微笑，兩臂自然擺動(dòng)，肩部放松，走時(shí)略用點(diǎn)腳尖力量，可顯得更加輕松、瀟灑而富有彈性，不給人以僵硬的感覺(jué)。1） 如與人交談完畢，要先退一點(diǎn)，然后再轉(zhuǎn)身，以示尊敬對(duì)方；2） 為人指路時(shí)五指并攏，掌心朝上，拇指彎曲，手臂伸直略向下，不要用手指指明方向；3） 與

44、人交談（站立時(shí)）距離保持在一米左右；4） 禮貌的言語(yǔ)+和諧的動(dòng)作+真誠(chéng)的微笑=禮貌的行為，值得一提的是：禮貌的行為不等同于禮貌的言語(yǔ)，只有禮貌的言語(yǔ)配上和諧的動(dòng)作才能產(chǎn)生感人的力度，從而算之為禮貌的行為。5） 接待客人時(shí)，點(diǎn)頭微笑、問(wèn)候、右手示意方向，走在客人的右前方引路。l 語(yǔ)言的規(guī)范：1、 要求：談吐文雅、謙讓、音量適中；吐字清晰，表達(dá)簡(jiǎn)潔、準(zhǔn)確。2、 基本禮貌用語(yǔ)：A、 電話(huà)用語(yǔ)：一定要問(wèn)候在先，不能使用命令口氣，不能出現(xiàn)“喂”等習(xí)慣用語(yǔ)。B、 稱(chēng)謂語(yǔ)：直接稱(chēng)謂：*先生 *小姐 *太太、夫人、女士、經(jīng)理、老板、*總、 姓名；間接稱(chēng)謂：一位顧客、您的先生、太太、夫人C、 歡迎語(yǔ)：歡迎光臨、

45、歡迎；D、 問(wèn)候語(yǔ)：您好，早上/下午/晚上好、午安、早安；E、 祝賀語(yǔ)：生日快樂(lè)、周末愉快、恭喜發(fā)財(cái)、節(jié)日快樂(lè)；F、 道歉語(yǔ)：對(duì)不起、打擾您了、失禮了、非常抱歉、讓您久等了、麻煩您了，請(qǐng)?jiān)?、?qǐng)多包涵、請(qǐng)別介意；G、 感謝語(yǔ)：謝謝、非常感謝；H、 答謝語(yǔ)：不用客氣、別客氣、不用謝、沒(méi)關(guān)系、這是我應(yīng)該做的；I、 告別語(yǔ)：再見(jiàn)！晚安、下次見(jiàn)、明天見(jiàn)、感謝您的光臨。3、 服務(wù)語(yǔ)言訴正確運(yùn)用A、 語(yǔ)言要準(zhǔn)確、恰當(dāng)、語(yǔ)意完整、合乎語(yǔ)法、避免口頭禪和隨意性語(yǔ)言；B、 語(yǔ)言要簡(jiǎn)練清楚；C、 要注意場(chǎng)合；D、 做到語(yǔ)言、行為和表情的協(xié)調(diào)一致，面向客人，自然微笑，保持目光接觸、專(zhuān)心傾聽(tīng)、舉止文雅、吐字清晰、音量適中。 微笑的作用：1、 微笑表明你對(duì)自己的職業(yè)有責(zé)任感和榮譽(yù)感；2、 微笑使顧客的心情向的方向發(fā)展；3、 微笑間接地產(chǎn)生不可估量的經(jīng)濟(jì)效益；4、 給人一個(gè)微笑，可以無(wú)本取利；5、 微笑予人有得，予己無(wú)害；6、 微笑生財(cái)；7、 微笑使同事相處融洽；8、 微笑使公司鼓舞；9、 微笑是解決麻煩的良藥；10、 微笑買(mǎi)不到、氣不來(lái)、借不到、偷不走； 要注意顧客的習(xí)