關(guān)于縣城小區(qū)管理的調(diào)研報(bào)告

1、關(guān)于縣城小區(qū)管理的調(diào)研報(bào)告 總結(jié) 1 、調(diào)查中各方反映的問(wèn)題， (1)問(wèn)卷調(diào)查滿(mǎn)意度低主要涉及五個(gè)方面。本次檢查調(diào)查共發(fā)出 117 份問(wèn)卷，收回有效問(wèn)卷 117 份。一是治安狀況， 二是車(chē)輛停放， 三是商品房， 四是電梯安全，五是公共設(shè)施配置， 二是討論中社區(qū)干部最苦惱的兩大問(wèn)題。 一是收取物業(yè)管理費(fèi)困難。第二，管理工作難以操作。 (3)以下三點(diǎn)是訪問(wèn)期間群眾的主要疑慮。第一，他們質(zhì)疑服務(wù)項(xiàng)目，第二，他們質(zhì)疑服務(wù)質(zhì)量，第三，他們質(zhì)疑重要設(shè)施的監(jiān)管，第二、對(duì)我國(guó)城市居住區(qū)特點(diǎn)的分析。物業(yè)管理是住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的一個(gè)新興行業(yè)。新縣城搬遷后，為了改善群眾的生活和工作環(huán)境，我縣開(kāi)始

2、嘗試實(shí)行物業(yè)管理，但管理模式一直比較模糊。到目前為止，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段 :引進(jìn)國(guó)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行試運(yùn)行、到社區(qū)管理、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)企業(yè)介入社區(qū)管理。十八屆三中全會(huì)提出， 創(chuàng)新社會(huì)治理體系， 對(duì)于維護(hù)最廣大人民的根本利益、最大限度地發(fā)揮和諧因素、加強(qiáng)社會(huì)發(fā)展活動(dòng)、提高社會(huì)治理水平、全面推進(jìn)建設(shè)安全中國(guó)、維護(hù)國(guó)家安全、確保人民安居樂(lè)業(yè)具有重要意義。為加強(qiáng)社區(qū)治理， 提高社區(qū)管理水平， 縣政協(xié)組織專(zhuān)題調(diào)研小組，通過(guò)聽(tīng)取匯報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)觀察、走訪討論、問(wèn)卷調(diào)查等形式，對(duì)縣城 6 個(gè)社區(qū)的管理情況進(jìn)行了調(diào)查。報(bào)告如下。1 、調(diào)查中各方反映的問(wèn)題 (1)問(wèn)卷調(diào)查滿(mǎn)意度低主要涉及五個(gè)方面。共發(fā)放問(wèn)卷117 份，

3、回收有效問(wèn)卷117 份。首先是安全局勢(shì)。大約50%的人回答了 “目前社會(huì)保障中最突出的問(wèn)題是什么”的問(wèn)題。 17.9%的受訪者回答說(shuō)未成年人犯罪；12%回答搶劫、搶劫和販毒。35%的人回答了這個(gè)問(wèn)題 : “在當(dāng)前的社會(huì)保障形勢(shì)下，你覺(jué)得在社區(qū)里安全嗎？ ”關(guān)于 “自去年以來(lái)， 您或您的家人遭受了以下哪一類(lèi)非法侵害 ”，前三名分別是入室盜竊、車(chē)輛盜竊和欺詐，分別占20%、19.6%和 5.9%。第二是停車(chē)。41.8%的受訪者不滿(mǎn)意 “您對(duì)住宅區(qū)的停車(chē)滿(mǎn)意嗎？ ”區(qū)域 A 、B 分別有 53%和 46%的人不滿(mǎn)意。第三，商品房。關(guān)于 “居民區(qū)是否存在占道現(xiàn)象 ”的問(wèn)題，25%的人回答是， 26%的

4、人回答是個(gè)別現(xiàn)象。 63%的人回答 “住宅區(qū)附近有商人嗎？ ”54%的受訪者表示，他們不會(huì) (21%的人非常反感 )接受 “他們周?chē)姆孔討?yīng)該用于商業(yè)用途 ”的問(wèn)題。第四，電梯安全。關(guān)于 “你乘電梯時(shí)是否遇到過(guò)停電或事故 ” 的問(wèn)題， 17%的人回答是， 21%的人回答是， 6.8%的人回答是。興文社區(qū) 15%的人說(shuō)他們?cè)诔俗娞輹r(shí)經(jīng)歷過(guò)停電或事故。第五，公共設(shè)施的配置。關(guān)于 “如何評(píng)價(jià)居住社區(qū)的公共設(shè)施和場(chǎng)所 ”的問(wèn)題， 36%的人對(duì)社區(qū)停車(chē)場(chǎng)不滿(mǎn)意； 41.8%對(duì)社區(qū)綠化不滿(mǎn)意； 37%的人對(duì)社區(qū)公共活動(dòng)空間不滿(mǎn)意。關(guān)于 ”注重改善公共服務(wù)設(shè)施和提高優(yōu)先次序 ”的問(wèn)題， 23%的人建議擴(kuò)大

5、文化和體育設(shè)施的規(guī)模； 26%的人建議提高醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施服務(wù)水平； 15%的人建議增加社會(huì)福利設(shè)施的數(shù)量；分別有22%、23.9%、22%和 24.7%的人建議基礎(chǔ)教育設(shè)施、 商業(yè)服務(wù)設(shè)施、 交通基礎(chǔ)設(shè)施和市政配套設(shè)施應(yīng)合理布局。(2)在討論中，社區(qū)干部最苦惱的是兩大問(wèn)題。一是收取物業(yè)管理費(fèi)困難。 許多居民對(duì)住在社區(qū)沒(méi)有心理準(zhǔn)備，仍然有免費(fèi)享受服務(wù)的概念。因此，任何小事都會(huì)成為拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)的理由。盡管負(fù)責(zé)收費(fèi)的社區(qū)干部說(shuō)分?jǐn)?shù)是0+并且腿斷了， 但這并沒(méi)有幫助。以五福社區(qū)為例，有3，781 套住房， 2，898 戶(hù)，3385 套住房，2，028 戶(hù)收取了 314，120 元的物業(yè)管理費(fèi)，僅占

6、69.9%的家庭。第二，管理工作難以操作。由于市政設(shè)施不完善，商戶(hù)與居民混雜融合，污水和排水頻繁堵塞、社區(qū)嚴(yán)重?zé)o序經(jīng)營(yíng)、部分地區(qū)建筑垃圾和棄土清理不徹底等因素的影響。 ，社區(qū)管理的人力和物力資源負(fù)荷增加了。仍以五福社區(qū)為例，該區(qū)有一名管理員、兩名水管工和 37 名清潔工。清潔工的月平均工資是 800 元，管理員和管道工的月平均工資是 1500 元， 80 名隊(duì)長(zhǎng)的月平均工資是 3195 元。僅員工每月工資支出為 37，295 元(不包括清潔工具的折舊費(fèi)用、公共區(qū)域更換燈泡的費(fèi)用等 )。)，目前為保護(hù)員工工資而收取的費(fèi)用只能維持不到 10 個(gè)月。居民反映的許多問(wèn)題難以從根本上解決， 加劇了群眾和

7、社區(qū)干部之間的對(duì)立。(3)以下三點(diǎn)是群眾在訪問(wèn)中的主要疑慮。他們對(duì)服務(wù)項(xiàng)目表示懷疑。一方面，如果走廊是干凈的，就沒(méi)有必要將其納入物業(yè)管理的范圍。另一方面，有些東西應(yīng)該包括在物業(yè)管理中，但沒(méi)有人關(guān)心它們。例如， 空中建筑被種植和提高在一個(gè)任意的圍欄，綠色的地面被硬化為商業(yè)或走廊被隨意鋪設(shè)， 梯田和正面被不加區(qū)別地建造在后面，商品房影響鄰居的日常生活等等。第二是質(zhì)疑服務(wù)質(zhì)量。如果環(huán)境衛(wèi)生沒(méi)有得到適當(dāng)?shù)那鍧?，每天一次的衛(wèi)生狀況就不能令人滿(mǎn)意。沒(méi)有人監(jiān)督和管理車(chē)輛的停放，標(biāo)記停車(chē)是沒(méi)有用的。在管理服務(wù)中，有一種避重就輕的現(xiàn)象。一些社區(qū)雨季的建筑垃圾和泥漿沒(méi)有及時(shí)清理。第三，對(duì)重要設(shè)施的監(jiān)督存在疑問(wèn)。例

8、如，檢修孔蓋和電梯沒(méi)有得到適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，從而造成巨大的安全隱患。特別是，人們對(duì)電梯的安全有許多擔(dān)憂， 這表現(xiàn)在缺乏五路通信系統(tǒng)和監(jiān)控、 大多數(shù)電梯缺乏備用電源、 一些電梯配電箱安裝不良、 電梯電流表與家用電表分離失敗以及一些電梯井道積水。 同時(shí)，有人反對(duì)分擔(dān)電梯維護(hù)費(fèi)用。人們認(rèn)為，電梯中垃圾越多、損壞的現(xiàn)象越突出。 主要因素是商品房、外籍人員頻繁出入境以及缺乏愛(ài)護(hù)公共設(shè)施的意識(shí)。 因此，運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該承擔(dān)更多的維護(hù)責(zé)任和義務(wù)。2 、我國(guó)城市居住區(qū)特點(diǎn)分析物業(yè)管理是住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的一個(gè)新興行業(yè)。與舊的公有住房管理理念不同， 它演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有人之間的服務(wù)與服務(wù)的關(guān)系。

9、新縣城搬遷后， 為了改善群眾的生活和工作環(huán)境， 我縣開(kāi)始嘗試實(shí)行物業(yè)管理，但管理模式一直比較模糊。到目前為止，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段 :引進(jìn)國(guó)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行試運(yùn)行、到社區(qū)管理、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)企業(yè)介入社區(qū)管理。目前，最大的問(wèn)題是，從外表上看，沒(méi)有一個(gè)詞比 “錢(qián) ”更合適。首先，它不能收到錢(qián)。其次，它收到的錢(qián)不夠。解決這個(gè)問(wèn)題似乎并不難。在調(diào)查和討論中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)曾表達(dá)過(guò)這樣的觀點(diǎn) :希望政府授權(quán)其支付小區(qū)的水電費(fèi)用， 并對(duì)不支付物業(yè)管理費(fèi)的居民采取適當(dāng)措施切斷水電供應(yīng)，從而簡(jiǎn)單解決收費(fèi)難的問(wèn)題。然而，問(wèn)題是政府是否有權(quán)授予這項(xiàng)權(quán)利，物業(yè)服務(wù)公司是否有權(quán)獲得這項(xiàng)權(quán)利。在 2007 年國(guó)務(wù)院第 50

10、4 號(hào)令關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定中，“物業(yè)管理企業(yè) ”一詞改為 “物業(yè)服務(wù)企業(yè) ”，這意味著新的物業(yè)管理?xiàng)l例更加強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。甚至 2003 年實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例第 67 條也明確規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納； 逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。顯然，單靠行政強(qiáng)制手段解決這一難題是不可行的，最終還得回到法治的軌道上來(lái)。在調(diào)查中，我們也注意到了當(dāng)前社區(qū)管理中存在的一個(gè)困境:如果實(shí)施社區(qū)管理，會(huì)有很多的擔(dān)憂，也會(huì)有很多的擔(dān)憂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓接近于強(qiáng)制消費(fèi)的嫌疑， 遠(yuǎn)離政府與民眾對(duì)抗的危險(xiǎn)。 我們認(rèn)為，為了平

11、息目前的糾紛， 我們還需要盡可能客觀地分析我國(guó)城市社區(qū)的特點(diǎn)， 以平衡各群體的利益， 促進(jìn)物業(yè)管理在不斷化解矛盾的過(guò)程中進(jìn)入良性軌道。(1)我國(guó)城市社區(qū)的基本特征是，移民居民移居到這里是因?yàn)樗麄兣c政府簽訂了安置協(xié)議， 而不是與土地開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂了房產(chǎn)銷(xiāo)售合同。作為一個(gè)移民社區(qū)，它無(wú)法與任何商業(yè)和住宅社區(qū)相比。即使是同一城市的商業(yè)和住宅社區(qū)金沙渡， 也無(wú)法與使用移民指標(biāo)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)建造的住宅樓相比。 套用商住小區(qū)的管理模式， 或者以商住小區(qū)為參照考慮移民小區(qū)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)， 移民作為被動(dòng)服務(wù)、 被動(dòng)消費(fèi)的一方，不僅物質(zhì)條件可能不足，心理上也可能更難接受。(2)建筑布局的總體特征是，開(kāi)放式社區(qū)管

12、理的核心服務(wù)價(jià)值在于為業(yè)主提供人身和財(cái)產(chǎn)安全。 然而，在我國(guó)城市社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)中，形成了開(kāi)放式布局， 這不僅難以滿(mǎn)足居民對(duì)社區(qū)服務(wù)核心價(jià)值的追求，而且由于功能的差異，在公共設(shè)施的劃定上也存在爭(zhēng)議。例如，在識(shí)別道路時(shí)，您可以將其識(shí)別為屬于社區(qū)通道，而他可以將其識(shí)別為屬于城市街道。 因此，很難簡(jiǎn)單地應(yīng)用商業(yè)和住宅小區(qū)的服務(wù)模式。至少在服務(wù)項(xiàng)目的選擇上， 不能盲目地強(qiáng)迫群眾接受被動(dòng)消費(fèi)。應(yīng)盡可能留出一定的自治空間，以平衡各方的利益。(3)居民的基本生活水平是溫飽。不可否認(rèn)，新縣城的成功建設(shè)，朝著 “依靠電站建設(shè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展 ”的目標(biāo)邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。然而，與此同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，搬遷后，良好的城

13、市環(huán)境不能直接轉(zhuǎn)化為居民的舒適生活。 相反，與原來(lái)的小城鎮(zhèn)生活或農(nóng)村生活相比，許多人現(xiàn)在感受到了城市化后生活費(fèi)用迅速增加的巨大壓力。住在 “富人 ”的房子里，住在 “窮人 ”的家里，不僅是許多城市化安置農(nóng)民的無(wú)助， 也是許多前城市居民的無(wú)助。 大眾的普遍心態(tài)已經(jīng)從搬進(jìn)新居的興奮中逐漸平靜下來(lái)。 消費(fèi)者心理已經(jīng)轉(zhuǎn)向追求穩(wěn)定的生活，而不是簡(jiǎn)單地享受環(huán)境。在當(dāng)前的轉(zhuǎn)型時(shí)期，當(dāng)后續(xù)發(fā)展問(wèn)題得不到很好解決時(shí)， 居民的生活消費(fèi)水平不應(yīng)該太高， 否則很容易出現(xiàn)投訴和沖突。三個(gè)、幾點(diǎn)建議作為一個(gè)新移民縣城，從某種意義上說(shuō)，社區(qū)管理不僅僅是一個(gè)城市管理問(wèn)題， 更是一個(gè)額外的層面， 以保持移民政策的連續(xù)性，取得扎

14、實(shí)的進(jìn)展，最終實(shí)現(xiàn) “遷出、穩(wěn)定并能夠發(fā)展”目標(biāo)的政治意義。因此，我們研究團(tuán)隊(duì)的總體意見(jiàn)是 :目前以社區(qū)監(jiān)管為主，0+物業(yè)企業(yè)服務(wù)為輔比較合適， 待條件成熟后再向市場(chǎng)化運(yùn)作方向發(fā)展。(一)以群眾實(shí)際生活水平為基準(zhǔn)， 確定最基本的服務(wù)項(xiàng)目 1、實(shí)行 “一寬一嚴(yán) ”，將移民住宅物業(yè)管理消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)控制在最低水平。所謂 “一刀切 ”，就是對(duì)公共設(shè)施和住宅物業(yè)進(jìn)行寬大處理。所有模糊的設(shè)施都被指定為城市公共設(shè)施， 由政府負(fù)責(zé)維護(hù)。所謂 “一個(gè)嚴(yán)格 ”，就是嚴(yán)格檢查社區(qū)內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目，取消所有可能設(shè)立或不設(shè)立的服務(wù)項(xiàng)目。2、試行 “一區(qū)一策 ”，因地制宜，為各移民社區(qū)的群眾預(yù)留一定的獨(dú)立空間。在具體措施方面，

15、全市統(tǒng)一基本服務(wù)項(xiàng)目 (如社區(qū)公共衛(wèi)生、社區(qū)交通秩序、商業(yè)秩序管理等。 )可以根據(jù)前述的 “一寬一嚴(yán) ”原則來(lái)確定。在此基礎(chǔ)上， 其他服務(wù)項(xiàng)目可由社區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主商定。(2)以宜居城市為長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)， 努力改善軟硬環(huán)境1、的薄弱環(huán)節(jié)，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，消除推進(jìn)社區(qū)管理的制約因素。一是按照規(guī)劃， 加快公園公共廁所建設(shè)， 盡快完善城市公共服務(wù)設(shè)施。二是高度重視項(xiàng)目的完成，全力完成項(xiàng)目。第三，工程竣工后，應(yīng)及時(shí)清理?xiàng)壨梁徒ㄖ?，并及時(shí)拆除已廢棄的臨時(shí)板房。2、徹底懲罰社區(qū)中的非法建筑。占用公共用地、破壞綠地、濫用人行道等行為必須堅(jiān)決清理。特別是要及時(shí)糾正梯田和隱蔽天空建筑的圈地行為

16、，防患于未然，杜絕將來(lái)變成 “天空別墅 ”的可能性。3、加強(qiáng)對(duì)社區(qū)工商業(yè)活動(dòng)的控制。對(duì)容易造成環(huán)境污染的項(xiàng)目， 應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改善減污設(shè)施或者收取相關(guān)費(fèi)用；對(duì)于易受噪聲污染的項(xiàng)目，應(yīng)限制其營(yíng)業(yè)時(shí)間；對(duì)容易對(duì)未成年人健康成長(zhǎng)造成負(fù)面影響的項(xiàng)目，應(yīng)責(zé)令其限期退出。4、加強(qiáng)牢房的安保工作。對(duì)于電力設(shè)施、井蓋、電梯等容易發(fā)生安全事故的環(huán)節(jié)，尤其是電梯的運(yùn)行和維護(hù)，應(yīng)進(jìn)行正常管理，及時(shí)消除安全隱患。加大 “天網(wǎng)工程 ”建設(shè)資金投入， 在各住宅區(qū)合適的路口安裝攝像頭，緩解物業(yè)管理的難度和壓力，增強(qiáng)群眾安全感。(3)以培養(yǎng)社會(huì)自我教育意識(shí)、自我管理能力為方向，提高物業(yè)管理透明度和群眾參與率1、完善社區(qū)管理體系。按照相關(guān)法律法規(guī)， 指導(dǎo)和引導(dǎo)各區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的建立，使社會(huì)力量在物業(yè)管理中發(fā)揮不可替代的作用。2、改變社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色意識(shí)。放下經(jīng)理的架子， 做好服務(wù)提供商的工作。 要最大限度地公開(kāi)社區(qū)物業(yè)管理制度和管理事務(wù)， 讓每個(gè)業(yè)主都能清楚地了解各方的權(quán)利和義務(wù)，努力形成“職能部門(mén)監(jiān)督、業(yè)主委員會(huì)自治、街道社區(qū)協(xié)調(diào)、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)”的工作機(jī)制。3、改善物業(yè)管理的支持政策。加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支持力度， 使社區(qū)創(chuàng)收項(xiàng)目 (如車(chē)庫(kù)、停車(chē)位 )盡可能惠及物業(yè)服務(wù)企業(yè)。加強(qiáng)社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)