企業(yè)拆遷補償標準,企業(yè)主律師經(jīng)驗總結(jié)

1、企業(yè)拆遷有哪些補償項目，如何獲得滿意補償 作者：北京吳少博律師事務所10年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗 企業(yè)被征收能獲得的補償項目介紹 1土地、企業(yè)的房屋價值補償 房屋價值補償主要包含兩方面，土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補償價指 的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來決定，企 業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業(yè)的廠房、 倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要 指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本 價，這個成本價是比較固定的，一般都是150

2、0-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托 的評估公司往往將土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估 報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆 遷人甚至會告訴你， 這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷 方在土地中獲得的巨額利潤。 2裝修附屬物補償 關(guān)于裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內(nèi) 容主要由評估機構(gòu)根據(jù)各地制定的標準進行評估。此項補償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大， 被拆遷企業(yè)主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。 3停產(chǎn)停業(yè)損失補償 停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)

3、因為拆遷不能進行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失，在計算該損失時 不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業(yè)業(yè)務量、客戶資源以及預期利益 的損失。2011年頒布國有土地上房屋征收與補償條例第十七條和第二十三條做出了對 因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應進行補償?shù)囊?guī)定，提出了補償應根據(jù)房屋被征收前的效 益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計算的標準不一致，各個企業(yè)的盈利虧損 情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應當值得企業(yè)重 點關(guān)注。 4搬遷費用、搬遷損失 企業(yè)在面臨拆遷時， 搬遷費除了將企業(yè)所有的機器設備、各項生產(chǎn)資料、辦公用品從一 個地方搬遷到另一個地方所

4、產(chǎn)生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生 產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業(yè) 拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。 5各項拆遷獎勵費用 在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度， 往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人 盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數(shù)額主要由具體的項目實施意見 來決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳 納社會保險的方式實現(xiàn)。 拆遷補償方案的選擇 1. 土地置換 如果你僅僅選擇了土地置換， 置換后由企業(yè)在置換來土地上建設廠房， 那你有權(quán)利獲

5、得 地上附著物的補償，具體包括：房屋重置成新價的補償、地上種植物補償、水泥硬化的地面、 以及不可遷移的其他附屬物、機器設備的搬遷費。 2. 土地加房屋安置 如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產(chǎn)停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時間段的補償。 因為您選擇了土地或者房屋置換，那您的停產(chǎn)停業(yè)時間就能夠確定，可能是一年，也可能是 半年，那你獲得也只能是一定時間段的停產(chǎn)停業(yè)損失。 如何計算停產(chǎn)停業(yè)損失 1. 按照企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償 這種計算方法比較簡單， 一般都是由區(qū)一級或區(qū)一級以上的政府確定一個標準，然后按 照企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)

6、營面積， 就可以計算出停產(chǎn)停業(yè)損失。 這個方法計算雖然簡單， 但是實踐中使用起來很容易產(chǎn)生糾紛，糾紛的矛盾點就在于如 何認定生產(chǎn)經(jīng)營面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產(chǎn)經(jīng)營面積呢？ 此外，工廠的倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢？其實這些都是我們生產(chǎn)經(jīng)營不可缺少的部分，但 是拆遷方經(jīng)常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產(chǎn)的地方。再比 如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥硬化的，那么整個院子屬于 不屬于經(jīng)營面積？算不算是企業(yè)在進行實際生產(chǎn)經(jīng)營中使用的呢？如此種種，企業(yè)都會和拆 遷方產(chǎn)生實體爭議。 在北京停產(chǎn)停業(yè)的補償標準是每平方米500-1500元

7、，但實際上隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展， 以及各個企業(yè)的自身盈利情況不同，通過適當?shù)木S權(quán)，停產(chǎn)停業(yè)損失的補償是可以突破這個 標準的。具體而言有如下標準： 1.按照企業(yè)納稅的情況計算停產(chǎn)停業(yè)損失。2.按房屋總價值的一定比例 3.按營業(yè)收入、 2根據(jù)納稅情況或者營業(yè)執(zhí)照等營業(yè)注冊信息中的營業(yè)面積 具體而言，有些地方是依據(jù)納稅情況，依據(jù)納稅能夠推算出每年的基本利潤。但是這種 情況對中小型制造企業(yè)是不利的。 另外，按照營業(yè)執(zhí)照以及營業(yè)注冊信息中標注的營業(yè)面積。 但是大家都清楚，我們國家的營業(yè)信息中標注的營業(yè)面積往往是針對個體工商戶或者簡單的 商業(yè)性用房可以用營業(yè)信息推算出基本的經(jīng)營面積。但是這樣的計算方式往往對

8、經(jīng)營企業(yè)來 講是很不利的，因為營業(yè)信息標注的面積和實際經(jīng)營使用面積是有巨大差距的。我們的營業(yè) 注冊和營業(yè)年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說測算出來的營業(yè)面積往往和經(jīng)營企業(yè)所要 得到的權(quán)益肯定是有很大的差距的。 3按照實際經(jīng)營面積進行計算 還有一種情況是按照實際的經(jīng)營面積進行計算。如果按照實際的經(jīng)營面積來計算，拆遷 方也不會簡單和你說一個經(jīng)營面積（數(shù)字）。進行實地測量時會進行分割。哪方面的分割呢？ 實際的工廠生產(chǎn)是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場地算不算經(jīng)營面積呢？可能會在這 方面產(chǎn)生糾紛。比如講，倉庫屬于不屬于經(jīng)營面積呢？倉庫難道不屬于經(jīng)營的場所嗎？完全 屬于。但是拆遷方會咬文嚼字的爭論：倉

9、庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產(chǎn)的地方。 再比如講有些制造型企業(yè)，比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水 泥密封的，那么整個院子屬于不屬于經(jīng)營面積？我是不是在進行實際經(jīng)營中使用的呢？這些 都會和拆遷方產(chǎn)生實體爭議。 國有土地上房屋征收與補償條例（以下簡稱條例）第十七條和第二十三條作出 了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應進行補償?shù)囊?guī)定，提出了補償應根據(jù)房屋被征收前的 效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。由于在實際工作中各地補償標準和方法差異很大，條例 授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定停產(chǎn)停業(yè)損失補償辦法。根據(jù)了解到的情況，目前對在停產(chǎn)停 業(yè)損失的補償中引進評估機制各方基本達成共識，但還

10、有一些問題存在比較大的爭議，比如: 評估機構(gòu)是選擇房地產(chǎn)估價機構(gòu)還是選擇資產(chǎn)評估機構(gòu)；損失補償標準是按被征收企業(yè)的實 際效益測算還是按照同類企業(yè)的社會平均效益測算，等等。 關(guān)于選擇評估機構(gòu)的問題 1房地產(chǎn)估價的范圍 房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法第三條第二款本辦法所稱房地產(chǎn)估價活動，包括土地、 建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各 類房地產(chǎn)評估”由此可見，以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)也是房地產(chǎn)估價活動的范圍。 事實已說明，在征收補償中，由于房地產(chǎn)量大價高， 絕大多數(shù)的補償都是對房地產(chǎn)價值的補 償，征收補償評估是以房地產(chǎn)為主的評估。 因此，征收補償中作為附加的停

11、產(chǎn)停業(yè)損失補償 評估由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行是有法理依據(jù)的。 2房地產(chǎn)估價的技術(shù)能力 停產(chǎn)停業(yè)損失補償是在實際工作中出現(xiàn)的新問題。目前還沒有哪個評估專業(yè)對停產(chǎn)停業(yè) 損失出臺專門的評估技術(shù)規(guī)范，各地政府對此項損失的補償也都在不斷的探索之中，因此停 產(chǎn)停業(yè)損失評估具體如何操作對任何一個評估專業(yè)來說都是新命題，不存在哪個專業(yè)已經(jīng)走 在前面的問題。 拆遷方慣用的拆遷招數(shù)大揭秘 政策壓人 拆遷一開始的時候， 拆遷工作人員說的最多的永遠是：這是政府制定的政策， 誰也不能 改變政策。在拆遷初期拒絕你的補償要求的時候，政策不允許就是最好的理由。 虛假詢價 如果拆遷完全按照公平公開的政策進行補償安置并且像他所說的那

12、樣政策不可改變的 話，詢價沒有任何意義， 因為補多少錢取決于政策的規(guī)定，而不取決于你想要多少錢，他直 接應該和你討論的是按政策算出來這個地方應補多少錢，而不是問你想要多少錢。 利用人性 如果你認為他們是真心想幫你提高補償， 那就錯了，所謂位置決定立場，不要指望一個 和你的利益站在對立面的人能最大程度幫你爭取利益，想要拿到合理的補償， 一定要有打硬 戰(zhàn)的心理準備。 牽連式拆遷 如果被拆遷企業(yè)在拆遷的過程中有其他的項目在向政府申請審批，或者有其他事項需要 政府同意辦理，大多數(shù)也會因為拆遷而受到牽連，被拆遷企業(yè)要提前做好充分的準備。 斷水斷電斷路 經(jīng)常性的斷水斷電， 施工不小心把路給挖了、 堵了，這

13、是拆遷公司慣用的招數(shù)，因為他 們很清楚，斷水斷電度斷路會影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營，一旦你不能進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營， 就必然會增加企業(yè)運營的成本，企業(yè)就無法在拆遷范圍長期堅持，無法長期堅持，就必然會 在補償價格上做出讓步。 違法偷拆 這里所說的違法偷拆，是指沒有經(jīng)過合法的司法程序，不是由法院組織的強制拆除，而 是指拆遷方在沒有任何合法手續(xù)的情況下，組織社會閑散人員偷偷的把你的房子拆掉。 夸大違法 如果不是遇到拆遷， 這些問題也沒有任何部門過來查，一旦開始拆遷了，拆遷方最先開 始審查你的證照，并且根本不考慮歷史原因，而是一味地強調(diào)、夸大缺乏證照的違法性。 以拆違促拆遷 就是指拆遷方通過拆除違章建筑來推

14、動、加快整個拆遷的進程，或者用拆除違章的方式 直接代替拆遷，目的是實現(xiàn)低成本、甚至是無成本的拆遷。 貸款糾紛 如果沒有遇到拆遷，企業(yè)只需要到期償還貸款，或者到期辦理貸款的延期或以新貸還舊 貸就可以，但是一旦遇到拆遷，這些問題都會變得復雜甚至導致嚴重的后果。 合同糾紛 拆遷方并不和你談拆遷補償問題，而是由出租方直接訴到法院，通過訴訟解除合同的方 式來代替拆遷補償程序，將拆遷法律關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤獬申P(guān)系的方式解決糾紛。 我所律師參與維權(quán)的優(yōu)勢 1、針對環(huán)境整治行動進行合法性審查 通過信息公開等方式向政府各職能部門申請公開，調(diào)取政府及其所屬部門在環(huán)境整治行 動中的相關(guān)證據(jù)。通過合法性審查發(fā)現(xiàn)政府的

15、問題，增加談判籌碼。 2、出具專業(yè)法律分析意見書 根據(jù)企業(yè)提供的資料，對企業(yè)的資產(chǎn)情況進行梳理，進行合法性論證；確定停產(chǎn)停業(yè)損 失補償?shù)脑瓌t及內(nèi)容，為自身的合理請求提供事實和法律依據(jù)，以期對企業(yè)存在的法律風險 進行預防和控制。 3、通過合法維權(quán)手段為客戶創(chuàng)造談判機會 通過復議、訴訟等法律手段，應對政府部門可能作出的超越職權(quán)，違法作出行政處罰， 濫用行政權(quán)力限制競爭， 違法設定行政許可等問題， 在法律框架內(nèi)積極爭取權(quán)益，使對方正 視我方的合理訴求。 4、專業(yè)的談判和監(jiān)督手段制約配合 運用律師的法律專業(yè)知識和專業(yè)經(jīng)驗指導談判，在必要的時候律師直接參與談判。針對 環(huán)境整治運動中的嚴重違法點，通過舉報

16、、申訴方式，結(jié)合主流媒體監(jiān)督，通過上級監(jiān)察、 輿論監(jiān)督等方式促使對方進行平等協(xié)商，配合談判。 我所企業(yè)征收維權(quán)成功案例 I宜昌被拆遷廠房成功維權(quán)，歷時兩年，補償數(shù)額最終達到1.2億 I湘西被拆遷企業(yè)僅 1/3位于紅線內(nèi)，剩余土地無法繼續(xù)經(jīng)營，最終實現(xiàn)整體征收 I 北京某4S店拆遷維權(quán)案例，補償款成功翻至30倍 I無錫某地征收方拒絕承認承租企業(yè)合法權(quán)益，成功維權(quán)，爭取到停產(chǎn)停業(yè)損失補償 I鄭州市養(yǎng)殖廠拆遷維權(quán)，成功推翻原審法院行政判決 I烏魯木齊市某林木企業(yè)征收，經(jīng)多輪多級投訴舉報，300畝林地取得8000萬賠償。 I寧武鋁工業(yè)公司拆遷補償，從原來的19萬提高到440萬案例 I南京某企業(yè)承租某村集體土地建廠房，最終獲得 2430萬補償案例 I “土地使用權(quán)糾紛案”，律師函一矢中的，補償從 0提高到390萬案例 I包頭正華保溫材料有限公司成