思源天津兆業(yè)廣場定位報(bào)告

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 20072007年年1212月月 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及基礎(chǔ)分析項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及基礎(chǔ)分析 項(xiàng)目工作說明及定位方法簡析項(xiàng)目工作說明及定位方法簡析 項(xiàng)目定位分析及定位構(gòu)想項(xiàng)目定位分析及定位構(gòu)想 項(xiàng)目規(guī)劃方案建議項(xiàng)目規(guī)劃方案建議 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 定定 位位 方方 法法 簡簡 析析 項(xiàng)目定位方法簡析及項(xiàng)目思考架構(gòu)項(xiàng)目定位方法簡析及項(xiàng)目思考架構(gòu) 項(xiàng)目工作說明項(xiàng)目工作說明 p 由于時(shí)間緊迫，我司尚未對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查及分析，因此此由于時(shí)間緊迫，我司尚未對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查及分析，因此此 次報(bào)告我司將根據(jù)項(xiàng)目基本的開發(fā)條

2、件進(jìn)行分析，并根據(jù)我司以往操次報(bào)告我司將根據(jù)項(xiàng)目基本的開發(fā)條件進(jìn)行分析，并根據(jù)我司以往操 作類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目的開發(fā)方向予以初步判斷。作類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目的開發(fā)方向予以初步判斷。 p 以下將簡述我司通過長期的操盤經(jīng)驗(yàn)所總結(jié)的定位思考方法，以及本以下將簡述我司通過長期的操盤經(jīng)驗(yàn)所總結(jié)的定位思考方法，以及本 報(bào)告的思考架構(gòu)，首先對我司定位方法以及思考架構(gòu)取得共識，便于報(bào)告的思考架構(gòu)，首先對我司定位方法以及思考架構(gòu)取得共識，便于 后期工作的順利展開。后期工作的順利展開。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 工工 作作 說說 明明 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 定定 位位 方方 法法 簡簡 析析 項(xiàng)目定位方法

3、簡析及項(xiàng)目思考架構(gòu)項(xiàng)目定位方法簡析及項(xiàng)目思考架構(gòu) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 工工 作作 說說 明明 針對本項(xiàng)目進(jìn)行市場研究與定位分析的方法 論驗(yàn)證定位的“三緯度分析工具” 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 定定 位位 方方 法法 簡簡 析析 項(xiàng)目定位方法簡析及項(xiàng)目思考架構(gòu)項(xiàng)目定位方法簡析及項(xiàng)目思考架構(gòu) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 工工 作作 說說 明明 如何借勢周邊環(huán)境 并引領(lǐng)造勢？ 如何跳出項(xiàng)目本身 ，跳出區(qū)域、跳出 限制？ 如何突破和豐富現(xiàn)有 產(chǎn)品，全面超越目前 的項(xiàng)目定位與形象檔 次？ 確定本案價(jià) 值方向 針對本項(xiàng)目戰(zhàn)略高度的思考跳出競爭發(fā)現(xiàn) 價(jià)值借勢、跳出、超越 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 開

4、開 發(fā)發(fā) 目目 標(biāo)標(biāo) 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 分分 析析 項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)理解項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)理解 p 在項(xiàng)目開發(fā)中實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流回收，保證項(xiàng)目現(xiàn)金流良性運(yùn)轉(zhuǎn)；在項(xiàng)目開發(fā)中實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流回收，保證項(xiàng)目現(xiàn)金流良性運(yùn)轉(zhuǎn)； p 通過項(xiàng)目的開發(fā)保證項(xiàng)目整體的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，打造有競爭力的產(chǎn)品；通過項(xiàng)目的開發(fā)保證項(xiàng)目整體的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，打造有競爭力的產(chǎn)品； p 樹立開發(fā)商企業(yè)品牌，打造地標(biāo)性的高品質(zhì)項(xiàng)目；樹立開發(fā)商企業(yè)品牌，打造地標(biāo)性的高品質(zhì)項(xiàng)目； 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 開開 發(fā)發(fā) 目目 標(biāo)標(biāo) 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 分分 析析 項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目

5、本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，屬中心核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿O大項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，屬中心核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿O大 本案位于友誼路與永安道交 口，占據(jù)河西與和平交界的 重要地段，起著溝通南京路 商業(yè)區(qū)、小白樓cbd、友誼 路金融區(qū)的重要作用。 小白樓小白樓 cbdcbd 南京路商業(yè)區(qū)南京路商業(yè)區(qū) 友友 誼誼 路路 金金 融融 區(qū)區(qū) 本案本案 本案四至：東側(cè)緊鄰友誼北 路，對面為羅馬花園及合眾 大廈；西側(cè)為河西建設(shè)管理； 南側(cè)為再建的天津市貿(mào)中心 及樂購超市；北側(cè)為規(guī)劃地 塊； 7 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目交通條件發(fā)達(dá)

6、，便于各類客戶群體的通達(dá)項(xiàng)目交通條件發(fā)達(dá)，便于各類客戶群體的通達(dá) 本案位于友誼路與永安道交口， 屬于天津的核心區(qū)域，周邊匯集 友誼路、永安道、中環(huán)線、西康 路、紹興道、馬場道等多條主要 干道，交通便捷、可達(dá)性高。 本案本案 本案周邊匯集906、952、954、 619、871等多條公共路線，公共 交通發(fā)達(dá)。 開開 發(fā)發(fā) 目目 標(biāo)標(biāo) 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 分分 析析 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目開發(fā)條件分析項(xiàng)目開發(fā)條件分析項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 開開 發(fā)發(fā) 目目 標(biāo)標(biāo) 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 分分 析析 項(xiàng)目總占地面積7435.22 建

7、設(shè)總用地7435.22 總建筑面積84744.88 地上總建筑面積61503.32 其中 宜必思7639.12 客房數(shù)275間 諾福特14912.85 客房數(shù)248間 公寓35010.86 客房數(shù)684間 商業(yè)3940.49 地下總建筑面積23241.56 其中車庫23241.56 停車位982輛 其中 地上14輛 地下968輛 建筑基底面積4560.03 建筑密度61.33% 綠地率20.67% 容積率8.27 諾福特、宜必思等 國際知名酒店的加盟， 極大的提升來地塊價(jià)值 整體車位數(shù)量達(dá)到982個(gè)， 基本滿足公寓與 酒店的整體需求 優(yōu)勢優(yōu)勢 劣勢劣勢 地塊周邊原有居民區(qū) 組成較為復(fù)雜，氛圍雜

8、亂 地上停車位較少， 不利于商業(yè)店來客的停車 9 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目開發(fā)條件分析項(xiàng)目開發(fā)條件分析 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 開開 發(fā)發(fā) 目目 標(biāo)標(biāo) 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 分分 析析 本案地塊目前為城市綠地，地塊內(nèi)原有居民樓 將會拆除，原有獨(dú)立平房小院將被保留。 地塊南側(cè)近鄰市貿(mào)大廈，小路周邊辦公樓人員 私自停車情況嚴(yán)重，對周邊環(huán)境影響較大。 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目開發(fā)條件分析項(xiàng)目開發(fā)條件分析 項(xiàng)目周邊環(huán)境商務(wù)氛圍濃厚項(xiàng)目周邊環(huán)境商務(wù)

9、氛圍濃厚 本案本案 開開 發(fā)發(fā) 目目 標(biāo)標(biāo) 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 分分 析析 商務(wù)氛圍濃厚，周邊匯集羅馬花園、銀 峰花園、廣銀大廈、北方經(jīng)濟(jì)中心、合 眾大廈等企業(yè)集中樓宇。 位置優(yōu)越，提供商務(wù)可發(fā)展機(jī)會，周邊 沿永安道、友誼北路、馬場道將區(qū)域與 小白樓cbd、南樓商業(yè)中心、友誼路金 融區(qū)緊密相連，為商務(wù)樓宇的發(fā)展提供 了充分的條件。 11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo) 開開 發(fā)發(fā) 目目 標(biāo)標(biāo) 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 分分 析析 河西樓宇經(jīng)濟(jì)鎖定高附加值產(chǎn)業(yè)河西樓宇經(jīng)濟(jì)鎖定高附加值產(chǎn)業(yè) 河西區(qū)日前召開樓宇經(jīng)濟(jì)招商引資會議，向區(qū)內(nèi)33座商務(wù)樓宇的相關(guān)

10、 負(fù)責(zé)人傳達(dá)了天津市政府加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)會議精神，介紹了河西區(qū)發(fā) 展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)特別是樓宇經(jīng)濟(jì)的總體思路及服務(wù)舉措。與會企業(yè)負(fù)責(zé)人紛 紛表示，要按照區(qū)政府規(guī)劃要求，結(jié)合自身定位展開招商，加大對河西的 投資力度，為繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)。 據(jù)了解河西區(qū)結(jié)合自身發(fā)展優(yōu)勢，以小白樓商務(wù)中心區(qū)和友誼路金融 服務(wù)區(qū)為依托，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，使樓宇經(jīng)濟(jì)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)由平面發(fā)展 向空間發(fā)展的一種新的經(jīng)濟(jì)增長模式。截至目前，河西區(qū)已建成金皇大廈、 萬順國際貿(mào)易中心等座商務(wù)樓宇，建筑面積萬平方米入駐企業(yè) 余家，已基本形成了金融業(yè)、貿(mào)易業(yè)、信息業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、房 地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)六大附加值較高的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 項(xiàng)目開發(fā)條件分

11、析項(xiàng)目開發(fā)條件分析項(xiàng)目區(qū)域市場發(fā)展環(huán)境項(xiàng)目區(qū)域市場發(fā)展環(huán)境 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 一般來說，房貸利率有15的優(yōu)惠，而此次新政規(guī)定第二套房貸利率必須達(dá)到同期銀行基準(zhǔn)利率1.1倍 （8.613%），對于第二套住房的購房者來說，相比原來的房貸利率（6.6555）一次性提高將近200個(gè)基點(diǎn)， 高出原來水平將近30，以每次加息27個(gè)基點(diǎn)來計(jì)算，等于一次性加息7次半。 如購買第二套住房，。原貸款七成70萬，利率按照基準(zhǔn)利率下浮 15%即6.6555%計(jì)算，每月還款6157.63元，利息總額=每月還款12（月）15（年）70萬元貸款總額 408373.4元；而新政后的貸款六成60萬元，

12、利率按照基準(zhǔn)利率上浮10%即8.613%計(jì)算，每月還款5948.04元，利 息總額為470647.2元。 此次新政嚴(yán)格區(qū)分了第一次置業(yè)與第二次置業(yè)的差別，與此同時(shí)對購買中小戶型房產(chǎn)也有政策優(yōu)惠，因 此。對于富裕家庭的改善型需求，由于其財(cái)力較強(qiáng)，提高首付對其影響 也不大。 ，他們一般傾向于利用銀行貸款的杠桿作用炒房。但這 類人群也有可能以借用親友的身份證買房等方式進(jìn)行規(guī)避。 開開 發(fā)發(fā) 目目 標(biāo)標(biāo) 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 分分 析析 項(xiàng)目開發(fā)條件分析項(xiàng)目開發(fā)條件分析政策環(huán)境政策環(huán)境 項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目本體開發(fā)條件分析及開發(fā)目標(biāo) 13 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位

13、分析 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 關(guān)關(guān) 鍵鍵 點(diǎn)點(diǎn) 項(xiàng)目開發(fā)條件的優(yōu)劣分析項(xiàng)目開發(fā)條件的優(yōu)劣分析 優(yōu)勢：優(yōu)勢： 世界知名酒店的進(jìn)駐，對于地塊價(jià)值的提升，以及目標(biāo)客戶層次的提升將會起 到重要作用。 周邊區(qū)域市場較為成熟，擁有完善的教育醫(yī)療、商業(yè)購物設(shè)施。 處于河西區(qū)核心地段，被小白樓cbd、友誼路金融區(qū)、南京路商業(yè)區(qū)包圍，區(qū) 域發(fā)展?jié)摿薮蟆?交通便利，周邊路網(wǎng)規(guī)整，道路等級較高。 劣勢劣勢 現(xiàn)有地塊內(nèi)存在需拆遷建筑，降低項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度可控性。 部分有現(xiàn)狀保留建筑，影響開

14、發(fā)品質(zhì)。 地塊相關(guān)道路多為單行，影響交通可達(dá)性。 14 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 項(xiàng)目定位的關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目定位的關(guān)鍵點(diǎn)我們在定位階段需要解決的問題我們在定位階段需要解決的問題 本案規(guī)劃產(chǎn)品主要滿足本案規(guī)劃產(chǎn)品主要滿足2-32-3年年 以后未來市場需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，以后未來市場需求進(jìn)行設(shè)計(jì)， 那么如何研判需求、把握需求那么如何研判需求、把握需求 是本案定位關(guān)建是本案定位關(guān)建 如何在當(dāng)前和未來的競爭中樹如何在當(dāng)前和未來的競爭中樹 立競爭優(yōu)勢、如何在中心區(qū)域立競爭優(yōu)勢、如何在中心區(qū)域 內(nèi)形成自身的特色競爭優(yōu)勢是內(nèi)形成自身的特色競爭優(yōu)勢是 本案定位的關(guān)建本案定位的關(guān)建 如何在把握市場需求和競爭如何

15、在把握市場需求和競爭 的同時(shí)，最大化自身產(chǎn)品的的同時(shí)，最大化自身產(chǎn)品的 當(dāng)前價(jià)值和未來價(jià)值是本案當(dāng)前價(jià)值和未來價(jià)值是本案 定位的關(guān)建定位的關(guān)建 本案應(yīng)該怎樣定位產(chǎn)品和客群？本案應(yīng)該怎樣定位產(chǎn)品和客群？ 本案的定位是什么？本案的定位是什么？ 價(jià)值最大化緯度分析 競爭力緯度分析 滿足自身?xiàng)l件緯度分析 本案整體定位描述 本案產(chǎn)品和客戶定位描述 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 關(guān)關(guān) 鍵鍵 點(diǎn)點(diǎn) 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目

16、定位分析 尋找價(jià)值最大化合理思路：尋找價(jià)值最大化合理思路： 找到最合適的客戶群，了解他們的需求，找到最合適的客戶群，了解他們的需求， 做出能滿足他們需求的產(chǎn)品做出能滿足他們需求的產(chǎn)品 在客戶定位方向中尋找最有價(jià)值的客群？在客戶定位方向中尋找最有價(jià)值的客群？ 分析最具價(jià)值客群的需求特征？分析最具價(jià)值客群的需求特征？ 上述需求特征需要什么樣的產(chǎn)品？上述需求特征需要什么樣的產(chǎn)品？ 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 關(guān)關(guān) 鍵鍵 點(diǎn)點(diǎn) 16 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 項(xiàng)目

17、名稱聚集行業(yè) 羅馬花園、期廣告、貿(mào)易、物流、房地產(chǎn) 合眾大廈廣告、貿(mào)易、物流、機(jī)械 銀豐花園廣告、設(shè)計(jì)、物流 廣銀大廈貿(mào)易、物流、日用品、保險(xiǎn) 客戶來源：客戶來源： 周邊原有大量中、高檔住宅項(xiàng)目，但由 于區(qū)域特點(diǎn)的影響，以及企業(yè)辦公成本的影 響，目前區(qū)域內(nèi)集中了大批中小企業(yè)，租用 或購買周邊住宅進(jìn)行辦公、以及其帶來的產(chǎn) 業(yè)相關(guān)人群，但受住宅禁商影響，其需要周 邊有適合產(chǎn)品，且使用成本低于寫字樓的產(chǎn) 品出現(xiàn)。 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 關(guān)關(guān) 鍵鍵 點(diǎn)點(diǎn) 尋找最有價(jià)值客

18、戶群體定位初步判斷尋找最有價(jià)值客戶群體定位初步判斷項(xiàng)目周邊住項(xiàng)目周邊住 宅或公寓辦公企業(yè)、其衍生的產(chǎn)業(yè)人群宅或公寓辦公企業(yè)、其衍生的產(chǎn)業(yè)人群 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析 （詳細(xì)信息需進(jìn)一步市場調(diào)查） 17 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 關(guān)關(guān) 鍵鍵 點(diǎn)點(diǎn) 最有價(jià)值客戶群需求特征最有價(jià)值客戶群需求特征 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析 商務(wù)性商務(wù)性 企業(yè)經(jīng)營需要有良好的商務(wù)氛圍，要求辦公物業(yè)能夠滿足企業(yè)經(jīng)營需要有良好的商務(wù)氛圍，要求辦公物業(yè)能夠滿

19、足 其貿(mào)易、服務(wù)、會議、接待等多種商務(wù)活動的需要；其貿(mào)易、服務(wù)、會議、接待等多種商務(wù)活動的需要； 智能化智能化 無論企業(yè)經(jīng)營還是居民居住都需要有良好的服務(wù)氛圍，要求物無論企業(yè)經(jīng)營還是居民居住都需要有良好的服務(wù)氛圍，要求物 業(yè)能夠滿足其貿(mào)易、服務(wù)、會議、接待、生活等多種活動的需要。業(yè)能夠滿足其貿(mào)易、服務(wù)、會議、接待、生活等多種活動的需要。 綜合性綜合性 具有辦公、辦公休閑、生活居住等使用功能；具有辦公、辦公休閑、生活居住等使用功能； 居住性居住性 企業(yè)以及其衍生的各類人群對于在區(qū)域周邊有著強(qiáng)烈的短期、中企業(yè)以及其衍生的各類人群對于在區(qū)域周邊有著強(qiáng)烈的短期、中 長期、長期居住需求；（短期、中期可由

20、本案酒店部分解決）長期、長期居住需求；（短期、中期可由本案酒店部分解決） 客戶需求客戶需求: : 1. 1.目前隨著住宅禁商政策的逐步實(shí)行，周邊住宅辦公的企業(yè)逐漸面臨無法進(jìn)行注冊目前隨著住宅禁商政策的逐步實(shí)行，周邊住宅辦公的企業(yè)逐漸面臨無法進(jìn)行注冊 的尷尬境地，但這部分企業(yè)對于寫字樓較高的使用成本又無法承受。的尷尬境地，但這部分企業(yè)對于寫字樓較高的使用成本又無法承受。 2. 2.產(chǎn)業(yè)衍生的相關(guān)人群對于在周邊中長期居住、長期居住的需求。產(chǎn)業(yè)衍生的相關(guān)人群對于在周邊中長期居住、長期居住的需求。 客戶需求特征客戶需求特征: : 18 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 居住需求居住需求 高端中長期

21、居住需求高端中長期居住需求 中端中長期居住需求中端中長期居住需求 身份象征、方便快潔、身份象征、方便快潔、 舒適舒適 具備酒店式管理服務(wù)具備酒店式管理服務(wù) 的公寓類產(chǎn)品的公寓類產(chǎn)品 辦公需求辦公需求 習(xí)慣于住宅辦公習(xí)慣于住宅辦公 無法承受寫字樓高成本無法承受寫字樓高成本 商務(wù)性、居住性、綜合性、商務(wù)性、居住性、綜合性、 智能性的產(chǎn)品形態(tài)同時(shí)兼容智能性的產(chǎn)品形態(tài)同時(shí)兼容 標(biāo)識性、展示性標(biāo)識性、展示性 根據(jù)價(jià)值最大化緯度分析，本案可承載的產(chǎn)品類型和特征初步研判根據(jù)價(jià)值最大化緯度分析，本案可承載的產(chǎn)品類型和特征初步研判 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度

22、度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 關(guān)關(guān) 鍵鍵 點(diǎn)點(diǎn) 19 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析 怎樣提升產(chǎn)品的競爭力？怎樣提升產(chǎn)品的競爭力？ 怎樣提升客戶競爭力？怎樣提升客戶競爭力？ 獲取項(xiàng)目競爭優(yōu)勢獲取項(xiàng)目競爭優(yōu)勢 差異化策略差異化策略 組合化策略組合化策略 時(shí)間或空間策略時(shí)間或空間策略 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 問問 題題 20 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 塑造競爭力優(yōu)勢的方法塑造競爭

23、力優(yōu)勢的方法 在區(qū)域競爭市場內(nèi)形成差異化特質(zhì) 利用市場上空白點(diǎn)的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場 不同類型產(chǎn)品的集中化組合 跳出區(qū)域競爭市場，挖掘新市場環(huán)境 差異化策略 組合化策略 時(shí)間或空間壟斷策略 不同客戶的集中化組合 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 問問 題題 21 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 1.天津目前市場稀缺的產(chǎn)品soho差異化競爭策略 與傳統(tǒng)寫字樓差異化 與傳統(tǒng)住宅辦公差異化 商務(wù)形象好，智能化程度高，無政 策風(fēng)險(xiǎn) 24小時(shí)辦公，辦公時(shí)間伸縮性強(qiáng)， 使用成本低，使用功

24、能豐富，環(huán)境 更為舒適， 2.soho與服務(wù)式公寓、以及小戶型公寓多重組和組合化策略 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 問問 題題 soho 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生居住需求的高端人群 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的中端人群 高端中長期居住 中端中長期居住 22 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 商務(wù)性較強(qiáng)，使用成本低，功能齊全商務(wù)性較強(qiáng)，使用成本低，功能齊全 服務(wù)于中長期居住的高端人群服務(wù)于中長期居住的高端人群 服務(wù)于中長期居住的中端人群服務(wù)于中長期居住的中端人群 經(jīng)過提升競爭力緯度分析，對本案可承載的

25、產(chǎn)品類型和特征進(jìn)一步研判經(jīng)過提升競爭力緯度分析，對本案可承載的產(chǎn)品類型和特征進(jìn)一步研判 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 問問 題題 23 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 優(yōu)化限制條件維度分析思路優(yōu)化限制條件維度分析思路 尋找價(jià)值最大化合理思路：尋找價(jià)值最大化合理思路： 找到最合適的客戶群，了解他們的需求，找到最合適的客戶群，了解他們的需求， 做出能滿足他們需求的產(chǎn)品做出能滿足他們需求的產(chǎn)品 怎樣獲取現(xiàn)金流快速回籠要求怎樣獲取現(xiàn)金流快速回籠要求 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)模怎樣滿足規(guī)

26、劃限制條件？項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)模怎樣滿足規(guī)劃限制條件？ 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 問問 題題 24 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 結(jié)合宏觀政策，為目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 2006年6月，北京市工商局發(fā)布相關(guān)通知，暫停為登記 地址為民用住宅的企業(yè)辦照 。 2007年4月10日，市工商局有關(guān)負(fù)責(zé)人否認(rèn)了近日市場 上“住宅禁商將解禁”的傳言，明確表態(tài)物權(quán)法的規(guī)定 與工商部門的“禁令”并不矛盾。 自2004年廣州最先提出民宅禁商令以來，民宅禁商 迅速被包括北京、上海、西安、

27、杭州在內(nèi)的各大城市所 推廣，叫停或限制民宅商用，而部分城市也正在醞釀?lì)?似法規(guī)的出臺。 “住宅禁商住宅禁商”在天津已逐步實(shí)現(xiàn)，目前在天津已逐步實(shí)現(xiàn)，目前 諸多住宅、商?。ü悾┊a(chǎn)品已無法諸多住宅、商?。ü悾┊a(chǎn)品已無法 進(jìn)行企業(yè)注冊。進(jìn)行企業(yè)注冊。 將會帶來大量中小起步型和成長型將會帶來大量中小起步型和成長型 企業(yè)對于企業(yè)對于sohosoho物業(yè)升級的需求物業(yè)升級的需求 新政內(nèi)容：央行、銀監(jiān)會出臺新政內(nèi)容：央行、銀監(jiān)會出臺“359359號號”文件文件 商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%50%，期限不得，期限不得 超過超過1010年，貸款利率不得低于中

28、國人民銀行公布的同期年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期 同檔次利率的同檔次利率的1.11.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利倍，具體的首付款比例、貸款期限和利 率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定； 對以對以“商住兩用房商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得名義申請貸款的，首付款比例不得 低于低于45%45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管 理規(guī)定執(zhí)行。理規(guī)定執(zhí)行。 銀監(jiān)會將將提高第二套住房的首付比例至銀監(jiān)會將將提高第二套住房的首付比例至40%40%以上，同以上，同 時(shí)將

29、住房貸款利率提高至基準(zhǔn)利率的時(shí)將住房貸款利率提高至基準(zhǔn)利率的1.11.1倍，也就是說，倍，也就是說， 第二套房貸利率將增第二套房貸利率將增10%10%。 公建產(chǎn)品竣工備案后放貸公建產(chǎn)品竣工備案后放貸 為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品組合，以小為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品組合，以小 戶型公寓作為市場的保障戶型公寓作為市場的保障 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 問問 題題 25 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 優(yōu)化限制條件優(yōu)化限制條件 、規(guī)避不確定性競爭風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避不確定性競爭風(fēng)險(xiǎn) 一、

30、一、sohosoho實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 二、小戶型公寓進(jìn)行組合，規(guī)避現(xiàn)金流二、小戶型公寓進(jìn)行組合，規(guī)避現(xiàn)金流 回籠風(fēng)險(xiǎn)回籠風(fēng)險(xiǎn) 目前周邊企業(yè)的主要使用面積為100-150平米左右， 經(jīng)過初步了解目前各小企業(yè)客戶對現(xiàn)況較為不滿， 需要更大面積改善辦公環(huán)境。 在后期市場競爭不確定的情況下，我司建議兩棟樓分別 定位: p臨友誼路側(cè)為項(xiàng)目形象展示面，建議為soho產(chǎn)品 p臨市貿(mào)中心一側(cè)，建議為公寓產(chǎn)品 sohosoho 公公 寓寓 價(jià)價(jià) 值值 最最 大大 化化 緯緯 度度 提提 升升 競競 爭爭 力力 緯緯 度度 滿滿 足足 自自 身身 條條 件件 緯緯 度度 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開開 發(fā)發(fā) 問問

31、題題 26 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 定位詮釋 六大價(jià)值體系六大價(jià)值體系 樞紐地段樞紐地段 核心區(qū)域核心區(qū)域 宜商宜住宜商宜住 高性價(jià)比高性價(jià)比 地標(biāo)建筑地標(biāo)建筑 高實(shí)用性高實(shí)用性 27 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有一定的前瞻性，保證一定時(shí)間內(nèi)具有借鑒價(jià)值。確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有一定的前瞻性，保證一定時(shí)間內(nèi)具有借鑒價(jià)值。 保證戶型滿足客戶需求。保證戶型滿足客戶需求。 嚴(yán)格控制工程造價(jià)，充分?jǐn)U大成本優(yōu)勢。嚴(yán)格控制工程造價(jià)，充分?jǐn)U大成本優(yōu)勢。 優(yōu)化設(shè)備方面成本投入，將與客戶聯(lián)系緊密的方面提升配備品質(zhì)。優(yōu)化設(shè)備方面成本投入，將與客戶聯(lián)系緊密的方面提升配備品質(zhì)。 平衡前

32、期投入同后期運(yùn)行的關(guān)系，確定設(shè)備選型。平衡前期投入同后期運(yùn)行的關(guān)系，確定設(shè)備選型。 項(xiàng)目規(guī)劃建議方案項(xiàng)目規(guī)劃建議方案 28 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)高品質(zhì)物業(yè)服務(wù) 客戶拜訪由客戶拜訪由 總臺接待總臺接待 引導(dǎo)引導(dǎo) 外立面商務(wù)感強(qiáng)外立面商務(wù)感強(qiáng) 智能化配置智能化配置 注重生態(tài)化打造注重生態(tài)化打造 提供更多交流空間提供更多交流空間 采用框架結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu) 后期可以打通后期可以打通 拆改拆改 衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)， 宜商宜住宜商宜住 2424小時(shí)辦公小時(shí)辦公 項(xiàng)目規(guī)劃建議方案項(xiàng)目規(guī)劃建議方案 29 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 sohosoho產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品

33、發(fā)展建議整體規(guī)劃整體規(guī)劃 12層：大堂、商業(yè)裙房 340層：soho用房 建筑面積區(qū)間：150200 戶型設(shè)計(jì)充分考慮后期戶型組合使用，主要體現(xiàn)在衛(wèi)生間和管線配置位置，可以采用兩 戶相鄰對稱設(shè)計(jì) 電梯：4-6部 大堂采用挑空設(shè)計(jì)，面積200 左右 衛(wèi)生間設(shè)置在戶內(nèi)，預(yù)留上下水點(diǎn)位 套內(nèi)采用毛坯房交工，公共空間精裝修 采用戶式中央空調(diào)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃建議方案項(xiàng)目規(guī)劃建議方案 30 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2021-5-12 sohosoho產(chǎn)品發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議建筑風(fēng)格與造型建筑風(fēng)格與造型 根據(jù)項(xiàng)目商務(wù)定位，根據(jù)項(xiàng)目商務(wù)定位， 建筑設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代主義手法，通過建筑材料、色彩、細(xì) 部構(gòu)造等精細(xì)設(shè)計(jì)，創(chuàng)造一種溫馨典雅的氣氛，同時(shí)又 不