王志剛成都牧馬新城戰(zhàn)略策劃報(bào)告(20201230075655)

1、打造天府客廳建設(shè)智慧高地牧馬新城戰(zhàn)略策劃報(bào)告王志綱工作室2006 年 5 月導(dǎo)言 牧馬新城戰(zhàn)略策劃的背景： 隨著成都成為“西部之心，休閑之都”、雙流成為“中國(guó)西部航都， 成都南部新城”，牧馬山面臨前所未有的戰(zhàn)略機(jī)遇期。然而，牧馬山 在大成都和雙流總體格局當(dāng)中的戰(zhàn)略定位尚不清晰，如何凸顯其主題 和靈魂？ 長(zhǎng)期以來(lái)，牧馬山發(fā)展緩慢，開發(fā)凌亂，整體形象不佳，區(qū)域價(jià)值遲 遲未得顯現(xiàn)，如何通過(guò)富有前瞻性、創(chuàng)新性和操作性的戰(zhàn)略策劃，進(jìn) 一步明晰其產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略和開發(fā)戰(zhàn)略，使其步入快速發(fā)展的軌道，實(shí)現(xiàn)價(jià) 值最大化？新時(shí)代呼喚新的牧馬山牧馬山必須“重修廟宇，再塑金身”！目錄第一部分態(tài)勢(shì)分析一、成都成為西部“領(lǐng)袖城市

2、”二、成都成為“西部航都”三、成都成為“休閑之都” 四、聚焦牧馬山第二部分 戰(zhàn)略定位 一、總體定位二、形象定位三、產(chǎn)業(yè)定位四、市場(chǎng)定位第三部分新城構(gòu)建一、土地分析二、牧馬新城的構(gòu)建第四部分開發(fā)策略一、開發(fā)模式選擇二、總體開發(fā)理念三、開發(fā)分期建議四、營(yíng)銷推廣策略致謝第一部分態(tài)勢(shì)分析 一、成都成為西部“領(lǐng)袖城市”在全球化浪潮的推動(dòng)下，成都作為中西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境 最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的區(qū)域中心城市，正在成為名副其實(shí)的“西部之心，休 閑之都”。尤其是隨著全球產(chǎn)業(yè)向中國(guó)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，成 都作為中國(guó)西部地區(qū)領(lǐng)袖城市 （“頭腦城市”）的地位日益突出一一研發(fā)中心 最密集，總部經(jīng)濟(jì)最

3、發(fā)達(dá)，創(chuàng)意城市的特點(diǎn)最鮮明。新時(shí)代催生新成都，成 都的發(fā)展顯然不能滿足于規(guī)模的擴(kuò)大和形象的改觀，更要追求城市能級(jí)的提 升。新成都呼喚新平臺(tái)，成都除了大規(guī)模開發(fā)一般意義上的新城，更需要精 心打造承載成都雄心與夢(mèng)想的新城未來(lái)之城。牧馬山如能先知先覺，及 時(shí)抓住這一歷史機(jī)遇，必將脫穎而出。從全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新趨勢(shì)看，隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)，尤其是中國(guó)龐 大市場(chǎng)的成長(zhǎng)，繼制造業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之后的一輪新的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮正在到來(lái)（如圖1）,即現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移。以頭腦產(chǎn)業(yè)為主體的知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主導(dǎo)，而成都成為中國(guó)西部發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要承接地。在全球經(jīng)濟(jì)一體化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景下，眾多的跨國(guó)公司

4、在進(jìn)入中國(guó)西部市場(chǎng)之時(shí)，紛紛尋找一個(gè)落戶城市，成都正是由于擁有較強(qiáng)的綜合優(yōu)勢(shì)（區(qū)位優(yōu)勢(shì)和廣闊的腹地；以航空港、信息港和發(fā)達(dá)的內(nèi)陸交通港，“三港”為代表的樞紐型 基礎(chǔ)設(shè)施；金融服務(wù)、國(guó)際貿(mào)易、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和出口加工等產(chǎn)業(yè)基地的崛起；完整的產(chǎn) 業(yè)配套；雄厚的人才和科技基礎(chǔ)；豐富的信息資源；以世界5 0 0強(qiáng)企業(yè)為中堅(jiān)的外資企 業(yè)的聚集；良好的生活環(huán)境，以及對(duì)國(guó)內(nèi)外人才和資本的吸引力），有利于以創(chuàng)新和服務(wù)為特征的“頭腦經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展，正成為這些跨國(guó)公司首選之地。作為“西 部之心”的成都城市發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向也在發(fā)生根本性的變化：一是 城市定位向“領(lǐng)袖城市”轉(zhuǎn)變；二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)向“頭腦產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變。

5、特征：以IT為特點(diǎn)的電子 制造業(yè)主要承接地：長(zhǎng)三角地區(qū)為主，珠三角為輔典型園區(qū)：蘇州工業(yè)園特征：技術(shù)、知識(shí)密集型的中 高端產(chǎn)業(yè)主要承接地： 天津、南京、成 都等中心城市典型園區(qū)：天津泰達(dá)、成都高 新區(qū)特征：三來(lái)一補(bǔ)”，勞動(dòng) 密集型的輕工產(chǎn)業(yè)主要承接地：珠三角 典型園區(qū)： 三來(lái)一補(bǔ)工業(yè) 園A*耘工建產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移辭買n 昭罠申尿fl打貴堀福第二、凹眾轅移: 歐美日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移笫二莪櫓：臺(tái)育產(chǎn)注轉(zhuǎn)移時(shí)間圖1中國(guó)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮“領(lǐng)袖城市”表現(xiàn)之一：總部基地2004年，成都市相繼獲得了 “中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市”、“中國(guó)最佳商 務(wù)城市”等稱號(hào)，這表明成都具有良好的商務(wù)環(huán)境，十分適合發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”。中國(guó)總部

6、經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書通過(guò)對(duì)全國(guó) 35個(gè)主要城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力進(jìn)行評(píng)價(jià), 結(jié)果顯示，總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力排在前十位的城市依次是北京、上海、廣州、深圳、成都、 杭州、天津、南京、青島和武漢，成都排名第五，且位居中西部之首。法國(guó)安龍保險(xiǎn)更是 將中國(guó)區(qū)總部設(shè)在成都，渣打銀行、匯豐銀行等知名金融機(jī)構(gòu)紛紛在成都設(shè)立區(qū)域總部。 以成都等為代表的大區(qū)域性中心城市，在發(fā)展總部基地上側(cè)重于發(fā)展部分跨國(guó)公司在華分 支機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)大企業(yè)總部或區(qū)域總部、省級(jí)大企業(yè)集團(tuán)總部等?！邦I(lǐng)袖城市”表現(xiàn)之二：研發(fā)中心隨著以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為代表的新經(jīng)濟(jì)的崛起，研發(fā)機(jī)構(gòu)成為產(chǎn)業(yè)鏈的上 游高端，把生產(chǎn)基地轉(zhuǎn)移到中國(guó)，把研發(fā)和服務(wù)中心留在本土，這是跨國(guó)公

7、 司多年來(lái)對(duì)華投資的戰(zhàn)略布局。但是，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織、進(jìn)一步融入全球經(jīng)濟(jì)，隨著新的全球制造業(yè)中心在中國(guó)的崛起，跨國(guó)公司紛紛在華設(shè)立 區(qū)域性研發(fā)機(jī)構(gòu)和服務(wù)基地，以貼近客戶需求，提升在中國(guó)市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng) 的競(jìng)爭(zhēng)力。研發(fā)部門的多少和層次的高低往往成為評(píng)判一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程 度的重要標(biāo)準(zhǔn)，依此類推，對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，所擁有的研發(fā)中心也成為評(píng) 判其城市“領(lǐng)導(dǎo)”地位的主要指標(biāo)，而成都正是因擁有眾多的高質(zhì)量的研發(fā) 中心，而成為西部的“頭腦城市”。隨著眾多的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在成都的落 地，成都已經(jīng)成為中西部第一大 IT 城市，在國(guó)內(nèi)也在前五，僅次于北京、上 海、深圳、廣州。 目前進(jìn)入成都的研發(fā)中心有： INT

8、EL 芯片組裝中心、 摩托羅拉研發(fā) 中心、 ALCATEL 研發(fā)中心、 NOKIA 研發(fā)中心、西門子成都研開發(fā)中心、愛立信西部研發(fā) 總部、 Gameloft 成都研發(fā)中心、瑞士微訊 （成都）研發(fā)中心 、成都微軟技術(shù)中心、成都邁 普、科勝訊公司成都研發(fā)中心、惠普成都研發(fā)中心（中國(guó) 3 大中心之一，據(jù)說(shuō)是中國(guó)的最 后一個(gè)）等跨國(guó)公司。此外，甲骨文公司、 IBM 等企業(yè)也都表示將在成都設(shè)研發(fā)中心。國(guó) 內(nèi)企業(yè)的研發(fā)中心還有：成都華為研究所、成都中興研究所、盛大成都研發(fā)中心、聯(lián)想研 究院成都分院、金山數(shù)字娛樂(lè)科技有限公司等?！邦I(lǐng)袖城市”表現(xiàn)之三：創(chuàng)意城市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)造就創(chuàng)意城市。 “創(chuàng)意城市”是在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的

9、基礎(chǔ)上提出來(lái) 的，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是在制造業(yè)充分發(fā)展，服務(wù)業(yè)不斷壯大的基礎(chǔ)上形成的新型產(chǎn) 業(yè)，是二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的結(jié)果。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)通過(guò)創(chuàng)意活動(dòng)，將設(shè)計(jì)、技 術(shù)、制造、商業(yè)、文化和藝術(shù)等活動(dòng)融為一體，按照市場(chǎng)化運(yùn)作模式，創(chuàng)造 性的開發(fā)和利用，是城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新載體，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重 要組成部分。通常包括廣告、建筑藝術(shù)、藝術(shù)和古董市場(chǎng)、手工藝品、時(shí)尚 設(shè)計(jì)、電影與錄像、交互式互動(dòng)軟件、音樂(lè)、表演藝術(shù)、出版業(yè)、軟件及計(jì) 算機(jī)服務(wù)、電視和廣播等等。隨著創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，涌現(xiàn)出一批創(chuàng)意城 市。創(chuàng)意城市將是未來(lái)城市最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略制高點(diǎn)綜觀全球，世界城市都是創(chuàng)新城市 , 有影響的世界級(jí)城市，無(wú)一不是

10、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最集中、最發(fā)達(dá)的 地區(qū)，正是發(fā)達(dá)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大大增強(qiáng)了城市的競(jìng)爭(zhēng)力和輻射功能，造就了世 界級(jí)城市。隨著創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的不斷發(fā)展，“創(chuàng)意之都”和“創(chuàng)意城市” 風(fēng)起云涌。“創(chuàng)新之都”的爭(zhēng)奪已經(jīng)在北京、上海和深圳之間悄然開始，此 外廣州、杭州、重慶、昆明、西安等眾多城市也都制定了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn) 略，打造創(chuàng)意城市。這是實(shí)施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的一個(gè)具體表現(xiàn)，也是城市爭(zhēng)取 核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要表現(xiàn)。未來(lái)城市最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的定位已不僅是類似區(qū)域政 治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心等概念，在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的迅速拉動(dòng)下，創(chuàng)意 城市將是未來(lái)城市最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)新定位。創(chuàng)意城市的形成和發(fā)展不僅 將使城市發(fā)展從效率城市提升到創(chuàng)新

11、城市，而且會(huì)從整體上推動(dòng)城市形態(tài)和 質(zhì)態(tài)的根本性轉(zhuǎn)型，是城市在更高層次上形成自己核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略制高 點(diǎn)。 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國(guó)風(fēng)起云涌。北京 ：“十一五”期間北京將重點(diǎn)發(fā)展影視業(yè)、出 版業(yè)、演出業(yè)、藝術(shù)品經(jīng)營(yíng)業(yè)、動(dòng)漫與網(wǎng)絡(luò)游戲業(yè)等六大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。北京已經(jīng)形成初 步成型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，如北京數(shù)字娛樂(lè)示范基地、中關(guān)村創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地、國(guó)家新 媒體產(chǎn)業(yè)基地、東城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園以及朝陽(yáng)大山子藝術(shù)中心等。 上海 ：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也被列入 上?！笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃，上海志在用 10 年時(shí)間建成亞洲最有影響力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之 一。目前，上海市已建成 18 家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，在這些集聚區(qū)中入駐有 30 余個(gè)國(guó)家和

12、地 區(qū)的創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè) 800 多戶，從業(yè)人員上萬(wàn)人。規(guī)劃到 2010 年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)約占全市 GDP 的 10%以上。 深圳 ：將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建設(shè)列為“文化立市”的重要內(nèi)容。 長(zhǎng)沙： 超級(jí)女聲證明了長(zhǎng)沙對(duì)于電視節(jié)目的創(chuàng)意。另外，“藍(lán)貓”銷售著近 3000 多個(gè)品種 的衍生產(chǎn)品，長(zhǎng)沙卡通藝術(shù)節(jié)開幕、金鷹卡通頻道開播，長(zhǎng)沙的創(chuàng)意城市特色有著獨(dú)特的 地位。昆明：昆大麗 （昆明、大理、麗江 ）向來(lái)被視為生活方式的典范。這里是手工業(yè)創(chuàng)意 人群的天堂。從不缺乏創(chuàng)意的城市成都也在積極打造西部第一“創(chuàng)意城市” 。成 都是個(gè)具有“智慧”精神的城市，近年來(lái)電子信息產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，集聚了 一批高水準(zhǔn)的人才和知名

13、企業(yè)，在這里發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有很好的基礎(chǔ)和市場(chǎng)作保證。十一五期間，成都將打造“數(shù)字娛樂(lè)第三城”。將大力發(fā)展有線數(shù)字電視，推出 傳媒娛樂(lè)品牌，推進(jìn)西部印務(wù)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，構(gòu)建新聞出版產(chǎn)業(yè)鏈，扶持有發(fā)展?jié)摿Φ奈?化演藝公司做大做強(qiáng)，加快建設(shè)國(guó)家級(jí)網(wǎng)絡(luò)游戲和動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地，培育壯大數(shù)字娛樂(lè)產(chǎn) 業(yè)。此外，成都將打造“動(dòng)漫之城”，網(wǎng)絡(luò)游戲發(fā)展商都不會(huì)忽略成都，2004年成都市就擁有近30萬(wàn)互聯(lián)網(wǎng)用戶，是全國(guó)三大數(shù)字娛樂(lè)城市之一。動(dòng)漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)是成都市文化 產(chǎn)業(yè)的新興重要產(chǎn)業(yè)之一，全國(guó)首家網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)在成都市高新區(qū)正式投入 營(yíng)運(yùn)，目前已有盛大、金山等 35家國(guó)內(nèi)外知名網(wǎng)絡(luò)游戲企業(yè)入駐，投資達(dá) 1.5億元

14、。一系列的發(fā)展態(tài)勢(shì)表明，新時(shí)代催生新成都，成都正在成為西部的“領(lǐng)袖城市”。為此，成都的發(fā)展顯然不能滿足于規(guī)模的擴(kuò)大和形象的改觀，更 要謀求城市能級(jí)的提升。新成都呼喚新平臺(tái)，成都除了大規(guī)模開發(fā)一般意義 上的新城，更需要精心打造承載成都雄心與夢(mèng)想的新城一一未來(lái)之城。我們 認(rèn)為，牧馬山如能先知先覺，及時(shí)抓住這一歷史機(jī)遇，超越一般意義的新城 進(jìn)行高起點(diǎn)的戰(zhàn)略定位，則必將在眾多的新城當(dāng)中脫穎而出。二、成都成為“西部航都”臨空經(jīng)濟(jì)改變城市命運(yùn)，成都作為中國(guó)航空“第四極”，正在成為“西部航都”，“中國(guó)西部航空城”（占地約100 平方公里）開始浮出水面。臨空經(jīng)濟(jì)給雙流帶來(lái)的不僅是航空物流業(yè)和臨空制造業(yè)的集聚,

15、 更將加速臨空型服務(wù)業(yè)一一即高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的迅速集聚。由于雙流機(jī) 場(chǎng)周邊的發(fā)展空間已十分有限，18平方公里的 牧馬新城作為中國(guó)西部航空城的一個(gè)重要組團(tuán)，因其特殊的地理位置、良好的生態(tài)環(huán)境和高尚運(yùn)動(dòng)配 套，理所應(yīng)當(dāng)?shù)爻蔀檎麄€(gè)航空城中最高端的休閑商務(wù)板塊和高尚居住板塊, 臨空化、高端化和國(guó)際化是其發(fā)展的必然趨勢(shì)。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的推動(dòng)和航空時(shí)代的到來(lái)，中國(guó)的航空業(yè)得到了快 速的發(fā)展，以北京、上海、廣州為中心形成了中國(guó)航空的“三大極”，而在 中西部地區(qū)，成都由于擁有西部最廣的航空區(qū)位腹地條件，最大的航空客貨 流量，最強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，成為西部航空第一城和中國(guó)航空“第四極”， 中國(guó)航空的“ 31”格

16、局形成。在新一輪的城市競(jìng)爭(zhēng)中，擁有國(guó)家級(jí)和區(qū)域 級(jí)樞紐機(jī)場(chǎng)的城市，紛紛以發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)作為提升城市能級(jí)的引擎，一時(shí)間 在中國(guó)建設(shè)航空城的浪潮風(fēng)起云涌：北京、上海、廣州、深圳、天津、重 慶、昆明等眾多的城市都提出建設(shè)航空城的宏偉藍(lán)圖。成都成為中國(guó)航空“第四極”，雙流縣作為成都市臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的主體， 以打造“西部航都”為契機(jī)，構(gòu)建中國(guó)西部最發(fā)達(dá)的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，將成為中 國(guó)西部臨空經(jīng)濟(jì)第一城，成為整個(gè)西部地區(qū)航空運(yùn)輸與臨空經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大、 能級(jí)最高的樞紐與中心。雙流臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)即中國(guó)西部航空城的范圍包括：航 空港物流園區(qū)、商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)、工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、東升城市組團(tuán)的部分區(qū) 域、華陽(yáng)城市組團(tuán)的部分區(qū)域及牧馬山

17、組團(tuán)，占地約 100 平方公里。未來(lái)的 中國(guó)西部航空城是具備機(jī)場(chǎng)作業(yè)、國(guó)際物流、保稅工業(yè)、金融商業(yè)、國(guó)際會(huì) 展、生態(tài)居住、國(guó)際教育、旅游休閑等功能的經(jīng)濟(jì)區(qū)，是綜合性、多功能、 具有航空產(chǎn)業(yè)特色的都市化區(qū)域。 成都將被批準(zhǔn)開放“第五航權(quán)”。 2005 年相繼開 通了成都至巴黎，成都經(jīng)上海至洛杉磯、倫敦、溫哥華、墨爾本等國(guó)際航線。漢沙航空公 司與國(guó)航合作開通成都至德國(guó)法蘭克福的貨運(yùn)航線，實(shí)現(xiàn)了成都連接歐美發(fā)達(dá)城市貨運(yùn)航 線零的突破；大韓航空申請(qǐng)飛成都貨運(yùn)航線，從漢城到成都再飛歐洲，韓國(guó)漢城機(jī)場(chǎng)一個(gè) 貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)年吞吐量就達(dá)到 100 萬(wàn)噸。隨著第五航權(quán)的開放，成都以雙流為核心所打造的 “西部航都”的地

18、位將越加鞏固。牧馬山在航空城中的角色與地位： （1）牧馬山作為航空城的一個(gè)組團(tuán)，是其休閑商務(wù)區(qū) 中國(guó)西部航空城的功能分區(qū)包括：航空物流區(qū)、臨空工業(yè)區(qū)、臨空商業(yè) 區(qū)、臨空商務(wù)區(qū)、臨空文化區(qū)、臨空居住區(qū)等（如圖 2），牧馬山板塊在航空城的核心區(qū)中作為“臨空休閑商務(wù)區(qū)”o圖 2 ：中國(guó)西部航空城的功能分區(qū)（2）牧馬山板塊與航空城內(nèi)其它板塊的關(guān)系 與臨空工業(yè)區(qū)和臨空物流區(qū)的關(guān)系： 航空城的工業(yè)區(qū)和物流區(qū)是航空城 中的“車間”和“倉(cāng)庫(kù)”，在臨空經(jīng)濟(jì)中扮演的是“軀干”的角色，在工業(yè) 區(qū)和物流區(qū)中也有部分辦公區(qū)域，然而對(duì)于大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，牧馬山良好的生 態(tài)環(huán)境和高端的配套設(shè)施，對(duì)企業(yè)的高端辦公機(jī)構(gòu)和管理部門有

19、很強(qiáng)的吸引 力。與臨空商業(yè)區(qū)的關(guān)系： 臨空商業(yè)區(qū)，是航空城中生產(chǎn)、生活活動(dòng)相配套 的區(qū)域，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)最集中的區(qū)域，但臨空商業(yè)中相關(guān)的高端產(chǎn)品放置到 牧馬新城去演繹就更為合適。與臨空文化區(qū)的關(guān)系： 臨空文化區(qū)，航空城中的文化區(qū)是成都最大的大 學(xué)城板塊，有眾多的科研院所和研究機(jī)構(gòu)，屬智力密集區(qū)域。隨著牧馬山環(huán) 境的進(jìn)一步改進(jìn)，配套進(jìn)一步提高，會(huì)吸引一定的高端的研究機(jī)構(gòu)和智力資 源向牧馬山擴(kuò)散，也為牧馬山發(fā)展頭腦經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造良好的智力條件。與臨空居住區(qū)的關(guān)系： 就整個(gè)航空城的臨空居住區(qū)來(lái)看，由于緊鄰機(jī) 場(chǎng)，受開發(fā)強(qiáng)度、建筑密度和建筑形態(tài)的限制，牧馬山只能作為發(fā)展別墅和 低密度住宅用地，由于高爾夫球場(chǎng)等

20、高端設(shè)施的配套，造就了牧馬山作為高 尚別墅區(qū)的機(jī)遇，而這是航空城內(nèi)其它臨空居住板塊所無(wú)法比擬的。與其它臨空商務(wù)區(qū)的關(guān)系： 航空城中有三大商務(wù)區(qū)，其中位于華陽(yáng)的商 務(wù)區(qū)作為“成都南部新城”的商務(wù)中心，主要是“城南 CBD的角色，臨空 服務(wù)性質(zhì)相對(duì)較弱；另一個(gè)商務(wù)區(qū) （機(jī)場(chǎng)路沿線） 由于被機(jī)場(chǎng)和物流園區(qū)、文 化區(qū)擠壓，發(fā)展?jié)摿τ邢?；牧馬山由于機(jī)場(chǎng)二跑道的修建，原有機(jī)場(chǎng)周邊的 相關(guān)航空機(jī)構(gòu)等眾多部門被迫拆遷，這為牧馬山發(fā)展航空商務(wù)創(chuàng)造了條件， 目前已有民航西南管理局、國(guó)航和鷹聯(lián)等遷至牧馬山。總之，牧馬新城因其特殊的地理位置，良好的生態(tài)環(huán)境，高尚的運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施（高爾夫等），必將成為整個(gè)航空城中最高端的

21、休閑商務(wù)板塊和高尚居住 板塊，臨空化、高端化和國(guó)際化 是其必然趨勢(shì)。案例：上海虹橋的臨空商務(wù)區(qū)。 成都雙流機(jī)場(chǎng)和上海虹橋機(jī)場(chǎng)在城市中的區(qū)位相當(dāng)， 都屬于近郊型機(jī)場(chǎng)，依托機(jī)場(chǎng)的上海長(zhǎng)寧虹橋地區(qū)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和臨空商務(wù)對(duì)雙流和牧 馬山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的借鑒意義。緊鄰上海虹橋機(jī)場(chǎng)的虹橋地區(qū)是集涉外經(jīng)貿(mào)、商務(wù)、 會(huì)展、賓館、商業(yè)、娛樂(lè)于一身的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，也是上海發(fā)展頭腦經(jīng)濟(jì)和高端產(chǎn)業(yè)最集中 的地區(qū)。虹橋地區(qū)包括五大板塊：虹橋開發(fā)區(qū)、國(guó)際特色培訓(xùn)區(qū)、婁山關(guān)路一一天山路商 業(yè)娛樂(lè)休閑區(qū)、遵義路會(huì)展辦公酒店區(qū)、古北商務(wù)區(qū)。目前入駐虹橋的企業(yè)和辦事機(jī)構(gòu)約 為3000家，其中外資企業(yè)和機(jī)構(gòu)約占 4 %，國(guó)際50

22、0強(qiáng)企業(yè)中的3M、聯(lián)合利華、通用 電器、英特爾等公司在此設(shè)有辦事機(jī)構(gòu)。已有15個(gè)國(guó)家的駐滬領(lǐng)事館落戶這里，虹橋已成為上海目前最成熟的商務(wù)辦公區(qū)之一。在包括虹橋開發(fā)區(qū)、虹橋機(jī)場(chǎng)、古北新區(qū)、虹橋 路沿線高級(jí)居住區(qū)在內(nèi)的約 10Km2范圍內(nèi)，目前已建有18家賓館，其中五星級(jí)賓館 5 家，四星級(jí)賓館6家，三星級(jí)賓館7家（擁有虹橋機(jī)場(chǎng)的長(zhǎng)寧區(qū)擁有的五星級(jí)酒店數(shù)量占 上海的六分之一。截至2006年1月，上海擁有的五星級(jí)酒店23家，其中：長(zhǎng)寧有6家、 黃浦有2家、靜安有4家、盧灣有3家、浦東有7家、徐匯有1家。浦東、長(zhǎng)寧座擁機(jī)場(chǎng) 的優(yōu)勢(shì)，使其成為五星級(jí)酒店最集中的兩區(qū)）。三、成都成為“休閑之都”隨著中國(guó)進(jìn)入

23、休閑時(shí)代，眾多的城市確立了“休閑城市”的城市發(fā) 展目標(biāo)，而作為中國(guó)發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)軍”城市一一成都，在打造 “休閑之都”的道路上也是“前有勁敵，后有追兵”，要想保持領(lǐng)先地 位，也必須重新明晰自己的發(fā)展方向，走國(guó)際化的道路，應(yīng)與城市中現(xiàn) 代服務(wù)性行業(yè)的發(fā)展密切聯(lián)系起來(lái)，才能卓有成效的建設(shè)一個(gè)休閑城市，打造一個(gè)名副其實(shí)的“休閑之都”，而牧馬山在面臨這樣難得的歷史機(jī)遇時(shí)，必須抓住機(jī)會(huì)，成為成都打造“休閑之都”的一個(gè)支撐平休閑產(chǎn)業(yè)是21世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的五大推動(dòng)力之一。城市休閑業(yè)的發(fā)展 引出了更多元素的擴(kuò)展，擴(kuò)大了城市的知名度，推動(dòng)城市服務(wù)管理和休閑設(shè) 施更上一層樓，尤其是服務(wù)性行業(yè)的發(fā)展和成熟。在

24、我國(guó)，休閑城市的競(jìng)爭(zhēng) 首先是在兩個(gè)城市之間展開的，一個(gè)是“天堂”杭州，一個(gè)是“天府”成 都。杭州制定了“天堂硅谷、休閑之都”戰(zhàn)略目標(biāo)，并憑借2006休博會(huì)強(qiáng)化“東方休閑之都”的品牌；成都依靠豐富的旅游資源和人文遺產(chǎn)，為打造 “休閑之都”也是不遺余力。應(yīng)該看到，“休閑之都”的競(jìng)爭(zhēng)，是休閑資 源、休閑文化、休閑產(chǎn)業(yè)和休閑品牌的全面競(jìng)爭(zhēng)。成都要想成為“休閑之都”，首先要繼續(xù)做大做強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn) 代服務(wù)業(yè)。而隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必然引發(fā)對(duì)酒店餐飲娛樂(lè)市場(chǎng)和 商務(wù)辦公市場(chǎng)的需求。1）酒店餐飲娛樂(lè)市場(chǎng)的巨大需求：隨著旅游人群、度 假人群、商務(wù)人群的日益增多，對(duì)酒店餐飲業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的剛性需求；隨

25、著 人們生活水平的不斷改善，在享受性消費(fèi)上的比例日益增大，對(duì)餐飲、娛 樂(lè)、保健等方面的需求逐漸增多；酒店餐飲娛樂(lè)業(yè)自身的發(fā)展也逐漸走向了 多元化。2）商務(wù)辦公區(qū)的個(gè)性化需求：根據(jù)機(jī)構(gòu)本身的功能定位，選擇商務(wù) 樓時(shí)更注重區(qū)域的功能性；根據(jù)其服務(wù)的客戶源的分布情況，十分注重周邊 的配套性；對(duì)商務(wù)樓市場(chǎng)的租售更趨理性化，總體上以租賃為主。圖3:郊區(qū)辦公園與中心商務(wù)區(qū)的分離受技術(shù)因素、成本因素和環(huán)境因素的影響，現(xiàn)代辦公模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變（如圖3），工業(yè)化時(shí)代的辦公空間是標(biāo)準(zhǔn)化的分割空間、寫字樓形態(tài)，多集中于 中央商務(wù)區(qū)；后工業(yè)時(shí)代的辦公空間是親近自然、可持續(xù)發(fā)展，追求在休閑 中辦公，在辦公中休閑，多集中于

26、城市郊區(qū)。于是生態(tài)商務(wù)花園（EOD成為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的辦公新趨勢(shì)。生態(tài)商務(wù)花園（EOD具有偏離市中心、低密度大型 綜合社區(qū)和生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的特點(diǎn)；具有改善工作環(huán)境、提高工作效率、降低 辦公成本、平衡城市發(fā)展、提高就業(yè)率五大優(yōu)勢(shì)，因此在歐美許多城市，商 務(wù)花園成為最重要的辦公物業(yè)品種之一，很多國(guó)際跨國(guó)公司的總部都設(shè)在生 態(tài)商務(wù)花園內(nèi)， 60的大企業(yè)都擁有自己的商務(wù)花園，展現(xiàn)企業(yè)自己獨(dú)特的 形象。 在美國(guó)從 1975 年到 1999 年，紐約市中心區(qū)公司總部的集中程度降低了 50 ，芝 加哥中心區(qū)也降低了 25 。波音、 IBM 、朗訊、摩托羅拉、英特爾、微軟、思科等很多著 名的公司都離開市中心在郊區(qū)設(shè)立

27、總部。在北京有越來(lái)越多的公司選擇了到郊區(qū)的“綠色 辦公”，北電網(wǎng)絡(luò)、LG、摩托羅拉、愛立信等多個(gè)著名跨國(guó)企業(yè)決定將總部遷往位于望 京地區(qū)的中關(guān)村電子城科技園區(qū)，國(guó)內(nèi)航天工業(yè)的龍頭企業(yè)中國(guó)航天時(shí)代電子公司和長(zhǎng)征 火箭技術(shù)股份有限公司也已決定將公司總部設(shè)在豐臺(tái)區(qū)的總部基地。成都郊區(qū)商務(wù)辦公市場(chǎng)巨大，成都高新區(qū)、高新西區(qū)、武侯科技園、西 南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、龍泉驛國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 等眾多的工業(yè)園區(qū)都分布于成都的三環(huán)線以外 （成都郊區(qū)） ，成都郊區(qū)面臨巨 大的商務(wù)辦公商機(jī)。綠色生態(tài)辦公區(qū)（EOD也日益成為眾多企業(yè)的選擇， 綜 觀成都市郊，牧馬山因其生態(tài)的自然環(huán)境、優(yōu)越的區(qū)位條

28、件（緊鄰機(jī)場(chǎng)）具 有了發(fā)展綠色生態(tài)辦公區(qū)（ EOD） 的條件。成都要想成為“休閑之都”，必須走國(guó)際化道路。 成都的地方性休閑產(chǎn) 業(yè)很發(fā)達(dá)，各式各樣的茶館、棋牌室林立，但是大部分都是帶著中國(guó)傳統(tǒng)味 道的休閑場(chǎng)所，而并非是國(guó)際上崇尚的休閑場(chǎng)所，成都要想成為真正的休閑 之都，成為國(guó)際化的休閑城市，必須融合國(guó)際休閑時(shí)尚，強(qiáng)調(diào)國(guó)際化的休閑 方式。而中國(guó)西部看成都，成都發(fā)展看雙流。雙流在大成都城市重心南移的力 量推動(dòng)下“再造新成都”，在全球化浪潮的力量推動(dòng)下打造世界進(jìn)入西部的 “西部之門”，以“再造成都、提升成都”的理念，以高于中心城區(qū)的定位 進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃。雙流正是以國(guó)際化的姿態(tài)，去打造成都的南部新城。因

29、此雙 流正成為成都對(duì)接世界，走國(guó)際化道路的橋頭堡，承載著成都國(guó)際化夢(mèng)想的 歷史使命，而牧馬山也成為演繹和支撐這一歷史使命的平臺(tái)之一，因此，對(duì) 于牧馬新城的發(fā)展來(lái)說(shuō)，必須是高舉高打，高端化和國(guó)際化。四、聚焦牧馬山在一系列的發(fā)展態(tài)勢(shì)下，牧馬山正迎來(lái)前所未有的綜合性戰(zhàn)略機(jī)遇期， 因此我們必須重新審視牧馬山，聚焦牧馬山。1、牧馬山開發(fā)現(xiàn)狀分析（1）區(qū)位和交通牧馬新城位于成都市雙流縣境內(nèi)，規(guī)劃面積 18 平方公里，距成都市區(qū) 14 公里，雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 4 公里，成都火車南站 12公里，雙流火車站 10公里。目 前牧馬山外部交通聯(lián)系主要通過(guò)大件路和老川藏路；內(nèi)部交通結(jié)構(gòu)主要是由 牧山路和云嶺路（如圖 4、

30、5）。從牧馬山現(xiàn)有的區(qū)位交通來(lái)看，由于老川藏路和大件路道路等級(jí)較低， 車流較多，從市中心到牧馬山的交通成本和時(shí)間成本較大、可達(dá)性差，無(wú)形 中造成牧馬山的邊緣化和末端化。此外由于牧馬山本身內(nèi)部交通結(jié)構(gòu)沒(méi)有完 善，難以支撐整個(gè)新城開發(fā)。圖 4 ：牧馬山外部主要交通圖 5 ：牧馬山的內(nèi)部主要交通2006年 7月 1日隨著接待寺立交橋的修通，雙楠大道將全線貫通，雙楠 大道將成為成都進(jìn)入東升和牧馬山的主要通道，雙楠大道之于東升和牧馬 山，相當(dāng)于天府大道之于華陽(yáng)、光華大道之于溫江、成龍路之于龍泉驛 （如圖 6）。圖 6：雙楠大道與牧馬山的關(guān)系隨著交通條件的不斷改善，牧馬山與周邊區(qū)域的聯(lián)系將越來(lái)越緊密：1）

31、向北連接“大東升”，東升是繼溫江和華陽(yáng)之后成都近郊快速崛起的板塊， 大東升的崛起主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是“雙流新城”的發(fā)展，二是“牧馬 新城”發(fā)展，因此作為大東升城市組團(tuán)的牧馬山其發(fā)展的本質(zhì)是融入大成 都。2）東西連貫“東升”與“華陽(yáng)”，未來(lái)由于機(jī)場(chǎng)二跑道的建設(shè)，東升和華陽(yáng)之間的聯(lián)系將由華牧路來(lái)承擔(dān)，而華牧路橫貫?zāi)榴R山，優(yōu)越的區(qū)位條 件，使得牧馬山“左右逢源”，將同時(shí)得到東升和華陽(yáng)的輻射。3）向南輻射“黃龍溪”：“雙黃路文化休閑走廊”是雙流縣委、縣政府打造“三走廊” 工作目標(biāo)之一 ，是雙流推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。而牧馬山正是這條 “走廊”的 北部中心 ，它與南部中心的黃龍溪，共同組成了杠

32、桿的兩翼 （如圖 7）。牧馬山的開發(fā)對(duì)整個(gè)“雙黃路文化休閑走廊”的輻射和帶動(dòng)意義重大。圖 7 ：牧馬山是雙黃路文化走廊的龍頭圖 8 ：牧馬山與周邊區(qū)域關(guān)系從城市結(jié)構(gòu)和關(guān)系來(lái)看，牧馬山“承上啟下，左右逢源”，從城市產(chǎn)業(yè) 分布來(lái)看，牧馬山處于“高新西區(qū)武侯科技園西航港開發(fā)區(qū)高 新區(qū)（南區(qū)）”的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶（走廊）上（如圖 8），“近水樓臺(tái)”的區(qū) 位優(yōu)勢(shì)，使得牧馬山會(huì)吸引部分高新企業(yè)的進(jìn)駐。因此牧馬山處于“兩城兩 帶”（南部新城和航空城，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶和雙黃路文化休閑帶） 上，特殊的 區(qū)位條件造就了牧馬山處于“承上啟下，左右逢源”的成都城市發(fā)展結(jié)點(diǎn) 上，也造就了牧馬山不同尋常的歷史使命。（2）對(duì)原

33、有定位和規(guī)劃的檢討 牧馬山在此之前被定位為“旅游新城”，是以旅游、居住、文體為主， 以休閑、療養(yǎng)為輔的現(xiàn)代化、多功能的新型山水新城。原有規(guī)劃（如圖9）是按自然環(huán)境和功能性質(zhì)形成“一圈一心五區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu) （一圈：生態(tài)綠化保護(hù) 圈；一心：以牧山湖公園和高爾夫球場(chǎng)形成綠心；五區(qū)：南面以農(nóng)民安置為主的居住 區(qū)；東面商務(wù)會(huì)議、休閑度假區(qū)；東北休閑運(yùn)動(dòng)度假區(qū)；西北居住區(qū)；平 原地區(qū)居住區(qū)） 。圖 9 ：牧馬山原有規(guī)劃 對(duì)原有定位與規(guī)劃存在的檢討： 我們認(rèn)為，牧馬山原有的定位與規(guī)劃已 不適應(yīng)新形勢(shì)的需要，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)整。現(xiàn)在看來(lái)，原有的定位與規(guī)劃存在 的主要問(wèn)題是：1） 定 位不清 。牧馬山原有定位一直不

34、清晰，定位為“旅游新城”，但 發(fā)展旅游的優(yōu)勢(shì)并不突出，旅游產(chǎn)業(yè)難以成為牧馬山的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， “旅游新城”名不副實(shí)。牧馬山也不能只是一個(gè)住宅區(qū)，必須有產(chǎn) 業(yè)支撐，其產(chǎn)業(yè)定位是什么，必須予以明確。（2）體系不清 。雙流的戰(zhàn)略定位是“中國(guó)西部航都”，牧馬山必然成為 “西部航都”的功能組團(tuán)之一。而這在原有定位與規(guī)劃當(dāng)中完全沒(méi) 有體現(xiàn)，現(xiàn)在必須把牧馬山的定位與規(guī)劃納入到“中國(guó)西部航空 城”的體系當(dāng)中去。（3）核 心不明。 原有規(guī)劃以“綠心”為心，但是 “綠心”并不能成為 帶動(dòng)和支撐一個(gè)新城發(fā)展的中心。由于沒(méi)有真正的區(qū)域中心，造成 區(qū)域內(nèi)的各大板塊較為分散，難以整合。（4）用地過(guò)少。 牧馬山原來(lái)以旅游新城的

35、定位進(jìn)行規(guī)劃，導(dǎo)致可開發(fā)用 地規(guī)模過(guò)小，將影響土地經(jīng)營(yíng)效益的合理兌現(xiàn)。2、牧馬山周邊競(jìng)爭(zhēng)板塊分析麓山板塊、溫江北部新城板塊、 青城山板塊、東山板塊都是成都周邊 新型的新城板塊和高端房地產(chǎn)聚集板塊，這些板塊的發(fā)展與牧馬山板塊有很 強(qiáng)的參照性和競(jìng)爭(zhēng)性，比較這些板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和發(fā)展態(tài)勢(shì)，才能更加 明晰牧馬山的定位，也才能找到差異化的道路，使牧馬山的發(fā)展在成都眾多 的新城發(fā)展中脫穎而出。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析，我們認(rèn)為，牧馬山應(yīng)該走以下發(fā)展路線： 立足產(chǎn)業(yè)化。 麓山板塊、東山板塊都是房地產(chǎn)大盤，不是真正意義上 的城區(qū)城區(qū)必須有產(chǎn)業(yè)支撐。牧馬新城的發(fā)展不能僅僅依靠房地產(chǎn)， 必須依托西部航空城大力發(fā)展臨空服務(wù)業(yè)

36、，走產(chǎn)業(yè)化的可持續(xù)發(fā)展道路， 成為宜居也宜商的新城。面向高端化。 牧馬山要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須堅(jiān)持走高端化路 線，不能走常規(guī)的大眾化路線。牧馬山應(yīng)不斷鞏固高爾夫優(yōu)勢(shì)，并大力發(fā) 展服務(wù)高端商務(wù)人群的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。牧馬山的臨空區(qū)位優(yōu)勢(shì)將使其日益高端化第一居所化。牧馬山目前處于第一居所與第二居所之間的過(guò)渡形態(tài)。 牧馬山地處近郊，隨著時(shí)間推移，其第一居所的特征將越來(lái)越明顯，這是 牧馬山區(qū)別于青城山、龍泉等競(jìng)爭(zhēng)板塊的一大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)充分重視并予 以引導(dǎo)。圖10：五大板塊的居所定位附錄：牧馬山周邊競(jìng)爭(zhēng)板塊分析牧馬山VS麓山板塊麓山板塊處于雙流麓山大道走廊，離中心城區(qū)13公里。麓山國(guó)際社區(qū)處于成都建設(shè)中的

37、國(guó)際城南副中心，建筑用地 2800畝，總建筑面積上百萬(wàn)平方米，建成后將是集運(yùn) 動(dòng)、居住、休閑、娛樂(lè)、教育等功能為核心的超大型開放式國(guó)際社區(qū)，將擔(dān)負(fù)城南副中心 配套的功能，是城南副中心不可分割的一部分。麓山國(guó)際社區(qū)主要由三部分構(gòu)成：1）麓山別墅：逸翠谷、水晶崗、橡樹坡、園石灘、碧影溪、黑鉆山莊等。2）麓鎮(zhèn)：歐洲商業(yè)小鎮(zhèn)、山頂教堂、國(guó)際酒店、國(guó)際學(xué)校、會(huì)議中心、別墅洋房等。3）鄉(xiāng)村俱樂(lè)部：麓山1號(hào)國(guó)際會(huì)所、高爾夫練習(xí)場(chǎng)（9個(gè)洞的高爾夫球場(chǎng)，作為高爾夫練習(xí)場(chǎng)來(lái)運(yùn)營(yíng)，將來(lái)有可 能會(huì)成為18洞球場(chǎng)）、恒溫游泳池、運(yùn)動(dòng)公園等。麓山國(guó)際社區(qū)的客戶市場(chǎng)立足于成都中高端人群，據(jù)統(tǒng)計(jì)購(gòu)買麓山國(guó)際的人群中，“海歸”

38、22 %，房地產(chǎn)從業(yè)人員10 %，其余還有IT、媒體、政府部門等從業(yè)人員，以及相當(dāng)比例的外籍人士。當(dāng)前的樓盤均價(jià)為 5000元/平方米。麓山國(guó)際社區(qū)由萬(wàn)華地產(chǎn)開發(fā)，采用國(guó)外先進(jìn)的PUD （計(jì)劃單元綜合開發(fā)）的開發(fā)模式，即通過(guò)一個(gè)總體的規(guī)劃來(lái)控制幾十年甚至上百年的開發(fā)，保證項(xiàng)目每一獨(dú)立單位的組 團(tuán)能在總規(guī)的控制下有序發(fā)展，從而有效避免了區(qū)域開發(fā)中出現(xiàn)的雜亂無(wú)序的狀態(tài)。與麓山板塊相比，牧馬山板塊的優(yōu)、劣勢(shì)分別是：優(yōu)勢(shì)：1）新城和產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)。牧馬山規(guī)模較大，后續(xù)有近萬(wàn)畝的土地可供開發(fā)，質(zhì)是“產(chǎn)業(yè)+居住+配套”的形式，因此牧馬山還包含商務(wù)辦公、會(huì)議、度假、休閑運(yùn)動(dòng)等產(chǎn) 業(yè)；而麓山板塊是社區(qū)的概念，規(guī)模

39、較小，同時(shí)又是純居住板塊，本質(zhì)是“居住+配套” 的形式。2）高爾夫優(yōu)勢(shì)。牧馬山擁有18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，是四川最好的高爾夫球場(chǎng)， 后續(xù)發(fā)展高爾夫的潛力巨大；而麓山只擁有 9洞的高爾夫練習(xí)場(chǎng)，發(fā)展?jié)摿τ邢蕖Ａ觿?shì)：1）開發(fā)模式的劣勢(shì)。麓山板塊是PUD的開發(fā)模式，整體環(huán)境打造較好；而牧 馬山由于長(zhǎng)期定位不清，發(fā)展缺乏整體的規(guī)劃，形象較差。2）品牌的劣勢(shì)。麓山板塊屬于大華陽(yáng)范疇，屬于CLD的一個(gè)組成部分，居住概念較強(qiáng)，城市配套較好，以麓鎮(zhèn)為代表的 國(guó)際化高檔社區(qū)已經(jīng)形成，知名度、美譽(yù)度較高，具有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)；而牧馬山是大東 升和航空城的一個(gè)組團(tuán)，受機(jī)場(chǎng)噪音影響較大，且區(qū)域品牌有所欠缺。牧馬山VS溫江

40、北部新城溫江北部新城位于溫江萬(wàn)春鎮(zhèn)，占地7平方公里，是以旅游、花卉、人居為核心的“北部新城”。北部新城未來(lái)將達(dá)到 8萬(wàn)-10萬(wàn)的常駐人口。由成都隆博投資有限公司、成都置信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、四川合信實(shí)業(yè)有限公司 共同投資組建“成都溫江區(qū)北部新城投資發(fā)展有限公司”共同開發(fā)。打造北部新城，一是為了響應(yīng)成都市政府城鄉(xiāng)一體化號(hào)召，作為成都市13個(gè)優(yōu)先重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)之一，萬(wàn)春鎮(zhèn)將由場(chǎng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變?yōu)闇亟母敝行?；二是溫江區(qū)確定了 “城市東進(jìn)， 工業(yè)南移，旅游北上”的發(fā)展思路，通過(guò)打造“國(guó)色天鄉(xiāng)”，推動(dòng)溫江的商業(yè)服務(wù)業(yè)、娛 樂(lè)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，為未來(lái)溫江作為成都市規(guī)劃的花園居住新城打下 堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

41、溫江北部新城核心區(qū)是集江安河水、12萬(wàn)畝花卉苗木以及6000畝由成都置信集團(tuán) 按5A級(jí)旅游景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)打造的集高科技、參與性、體驗(yàn)性、休閑、生態(tài)、度假于一體的主 題公園。它由1100余畝的風(fēng)情園一一“國(guó)色天鄉(xiāng)”主題公園，94畝的人工湖，圍繞湖水 規(guī)劃建造五星級(jí)酒店、大型超市、學(xué)校、醫(yī)療配套、運(yùn)動(dòng)健身會(huì)所、迷你高爾夫、網(wǎng)球夫俱樂(lè)部，已建成18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)。法國(guó)溫州商會(huì)接手后，已決定再做一個(gè)36洞的容、銀行、郵政、婚慶廣場(chǎng)、星級(jí)影院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、兒童奇樂(lè)園等配套設(shè)施構(gòu)成。在主題 公園旁建設(shè)的高尚居住區(qū)一一置信香頤麗都由疊拼、聯(lián)排和獨(dú)棟別墅構(gòu)成，主要面向旅游 度假市場(chǎng)和中高端居住人群，當(dāng)前房?jī)r(jià)是疊拼均

42、價(jià)4600元/平米，連排均價(jià)5500元/平米，獨(dú)棟均價(jià)8000元/平米。與溫江北部新城板塊相比，牧馬山板塊的優(yōu)、劣勢(shì)分別是：優(yōu)勢(shì)：1 ）高端商務(wù)優(yōu)勢(shì)。牧馬山定位檔次較高，是成都南部新城和航空城的一個(gè)組團(tuán)，是成都的門戶和展示平臺(tái)，同時(shí)擁有較高的配套如高爾夫，較好的機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)部門如 民航西南管理局、國(guó)航、鷹聯(lián)等，是發(fā)展休閑商務(wù)的理想?yún)^(qū)域，這是溫江北部新城難以比 擬的。2）原生態(tài)優(yōu)勢(shì)。在自然條件上，牧馬山屬淺丘地貌，天然的松林和規(guī)劃中的450畝的湖面，是成都難尋的生態(tài)景觀，溫江北部新城人造景觀就遜色許多了。劣勢(shì)：1 ）品牌劣勢(shì)。“金溫江”的品牌優(yōu)勢(shì)，花博會(huì)的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)，使溫江北部新城成 為開發(fā)、投資的

43、熱土，這是牧馬山板塊所不能及的。2）發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的劣勢(shì)。在發(fā)展旅游方面，溫江北部新城有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，“花博會(huì)”和“國(guó)色天鄉(xiāng)”等節(jié)慶活動(dòng)成為帶動(dòng)周邊 土地升值的強(qiáng)力引擎，而牧馬山在發(fā)展旅游方面沒(méi)有特色和優(yōu)勢(shì)可言。牧馬山VS青城山板塊作為都江堰與成都“綠肺”的青城山享有“自然、人文”雙遺產(chǎn)桂冠，同時(shí)又是中國(guó)道教文化、養(yǎng)生文化的發(fā)源地，青城山從幾年前就成為了市場(chǎng)看好的區(qū)域。青城白鷺洲、 青城高爾夫山莊、假日青城、天下青城、中國(guó)青城、青城陽(yáng)光、高山流水、青城皓庭等眾 多別墅區(qū)憑借青城山的自然環(huán)境，形成了成都樓市中的“青城系列”。青城山板塊就是眾 多別墅聚集形成的高尚居住板塊，是由企業(yè)自發(fā)形成的地產(chǎn)集群，

44、多是度假地產(chǎn)和旅游地 產(chǎn)，是項(xiàng)目的集成。青城山別墅多是“ 5+2模式”和“分時(shí)度假”別墅區(qū)，是以旅游度假和第二居所為市場(chǎng)的主要客戶群，樓盤的均價(jià)為3500 4000元/平方米。青城山高爾山地高爾夫、五星級(jí)酒店及國(guó)際酒店學(xué)院。在此競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，牧馬山原有的高爾夫優(yōu)勢(shì)將 面臨挑戰(zhàn)，尤其是來(lái)自青城山高爾夫集群的挑戰(zhàn)。高爾夫一直以來(lái)就是牧馬山的優(yōu)勢(shì)，但 是先發(fā)優(yōu)勢(shì)不等于永久，因此牧馬山發(fā)展新的高爾夫球場(chǎng)和酒店群勢(shì)在必行。與青城山板塊相比，牧馬山板塊的優(yōu)、劣勢(shì)分別是：優(yōu)勢(shì)：1 ）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。牧馬山區(qū)位距離成都較近，并有臨空的優(yōu)勢(shì)，有發(fā)展第一居所的 地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)；而青城山距離城區(qū)較遠(yuǎn)，只能是成都第二居所的概念。2

45、）主城區(qū)優(yōu)勢(shì)。牧馬山屬于成都南部新城，是成都主城區(qū)的一部分，可以導(dǎo)入商務(wù)辦公、會(huì)議、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等城市 中的高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，而這是青城山無(wú)法比擬的。劣勢(shì)：1 ）自然和人文環(huán)境劣勢(shì)。青城山是世界文化遺產(chǎn)、中國(guó)首批公布的風(fēng)景名勝 區(qū)，因此良好的自然風(fēng)光生態(tài)環(huán)境和深厚的文化底蘊(yùn)是牧馬山難以比擬的。2）發(fā)展空間劣勢(shì)。青城山周邊發(fā)展空間廣闊，加上良好的旅游休閑配套設(shè)施，發(fā)展旅游地產(chǎn)的潛力巨 大。牧馬山VS東山板塊龍泉驛區(qū)以4000畝的東山國(guó)際新城為主體，結(jié)合毗鄰的山地公園等，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)“東 山計(jì)劃”，打造生態(tài)新城板塊。除東山國(guó)際新城外，還計(jì)劃開發(fā)山地公園、運(yùn)動(dòng)公園、研 發(fā)基地、健康中心、休閑酒店等休閑配套設(shè)施

46、。市場(chǎng)面向成都市民和中層白領(lǐng)人群，樓盤 均價(jià)為2500元/M 2。與東山板塊相比，牧馬山板塊的優(yōu)、劣勢(shì)分別是：2）發(fā)展優(yōu)勢(shì)：1 ）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。牧馬山比東山板塊距離城市中心更近一些，同時(shí)臨近機(jī)場(chǎng)，區(qū)位 條件較好。2）知名度優(yōu)勢(shì)。相對(duì)于東山板塊而言，牧馬山因高爾夫和已有的一些樓盤別 墅，知名度更大一些。劣勢(shì)：1 ）生態(tài)環(huán)境劣勢(shì)。東山位于龍泉山脈，整體的生態(tài)環(huán)境優(yōu)于牧馬山旅游產(chǎn)業(yè)的劣勢(shì) 。龍泉驛的國(guó)際桃花節(jié)有較大的影響力，可以借助旅游帶動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)，而 牧馬山開發(fā)目前沒(méi)有旅游項(xiàng)目的帶動(dòng)。3、牧馬山的優(yōu)勢(shì)和問(wèn)題（1）牧馬山的三大優(yōu)勢(shì)第一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 牧馬山緊鄰雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，未來(lái)的成都外環(huán)線將橫跨 牧馬山，

47、未來(lái)牧馬山將成為成都主城區(qū)的一部分，同時(shí)，由于牧馬山是中國(guó) 西部航空城的重要組團(tuán)之一，良好的臨空區(qū)位條件造就了牧馬山特有的臨空 “氣質(zhì)”。第二，資源優(yōu)勢(shì)。 1）土地資源優(yōu)勢(shì) 。位于成都近郊的牧馬山擁有上萬(wàn)畝 的土地可供開發(fā)，開發(fā)潛力巨大，可塑性強(qiáng)，并且由于緊鄰機(jī)場(chǎng)具備低密度 （別墅）開發(fā)的先天條件，受國(guó)家土地調(diào)控政策影響較小。 2）生態(tài)環(huán)境資源 優(yōu)勢(shì) 。牧馬山環(huán)境優(yōu)美，屬成都周邊罕見的坡地與臺(tái)地高差地區(qū) , 這里水系 密布,還有規(guī)劃中的千畝人工湖。 3）人文資源優(yōu)勢(shì) 。應(yīng)天寺的佛教文化和張飛 牧馬的三國(guó)文化，使牧馬山擁有深厚的文化底蘊(yùn)。第三，開發(fā)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。 擁有四川最好的高爾夫球場(chǎng)，易城等高尚

48、別墅 區(qū)，已經(jīng)為牧馬山營(yíng)造了良好的區(qū)域環(huán)境和較高的區(qū)域價(jià)值。 （2）牧馬山的三大問(wèn)題第一，戰(zhàn)略定位亟待明晰。 沒(méi)有個(gè)性鮮明的戰(zhàn)略定位，區(qū)域經(jīng)濟(jì)就缺乏 可持續(xù)釋放的價(jià)值，目前牧馬山就存在這樣的問(wèn)題，在大成都和航空城中， 牧馬山應(yīng)該扮演怎樣的角色是亟需回答的問(wèn)題。第二，區(qū)域價(jià)值亟待挖掘 。牧馬山是成都近郊難得的生態(tài)淺丘區(qū)，自然 人文景觀妙手天成 ，并且緊鄰國(guó)際機(jī)場(chǎng)，但是長(zhǎng)期以來(lái)牧馬山并沒(méi)有體現(xiàn)出 應(yīng)有的區(qū)域價(jià)值，區(qū)域開發(fā)凌亂、產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一，可持續(xù)發(fā)展乏力，區(qū)域價(jià) 值遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于與其相鄰的華陽(yáng)、溫江板塊。第三，運(yùn)營(yíng)模式亟待改變。 政府的主導(dǎo)作用在先期發(fā)揮了巨大的作用， 但不能永遠(yuǎn)以政府為主導(dǎo)，政府不可

49、能為牧馬山的發(fā)展做持續(xù)性的資金投 入，同時(shí)，由于政府長(zhǎng)期的單一主導(dǎo)開發(fā)，招商零散，開發(fā)無(wú)序，沒(méi)有形成 很好的投入產(chǎn)出機(jī)制，政府收益與投入不成比例。 牧馬山要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā) 展，必須強(qiáng)化市場(chǎng)化理念，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)模式。態(tài)勢(shì)分析的結(jié)論：綜上所述，我們認(rèn)為：牧馬山無(wú)權(quán)選擇平庸，必須承擔(dān)更偉大的使命。為 此，牧馬山必須實(shí)現(xiàn)“三大提升”：1. 戰(zhàn)略定位的提升。 即全面提升城區(qū)的總體定位與能級(jí)，走外向型的開發(fā)模式，抓住雙流成為西部航都的重大歷史機(jī)遇，本著“依托航空城，融入世界，服務(wù)西部”的理念，堅(jiān)持走國(guó)際化、高端化和外向化的道路。2. 產(chǎn)業(yè)功能的提升。 充實(shí)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，突破現(xiàn)有的單一產(chǎn)業(yè)功能，與航空城的臨空產(chǎn)業(yè)，

50、及大成都的產(chǎn)業(yè)升級(jí)相掛檔，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和區(qū) 域的開持續(xù)發(fā)展。3. 開發(fā)模式的提升。 加強(qiáng)市場(chǎng)化手段，以政府主導(dǎo)變?yōu)檎龑?dǎo)，以城市 營(yíng)銷的理念，整體包裝、推廣，再造牧馬山的品牌，擴(kuò)大牧馬山在全國(guó) 和世界的知名度，讓世人聚焦牧馬山。18 平方公里的牧馬山，不僅是成都近郊的高尚居住板塊，更是成都一個(gè) 的生態(tài)和產(chǎn)業(yè)新城；不僅是雙流發(fā)展文化休閑產(chǎn)業(yè)的龍頭，更是西部航空城 的一個(gè)休閑商務(wù)功能分區(qū)；不僅是展示雙流和成都新形象的寶地，更是成都 和西部融入全球化的橋頭堡。第二部分戰(zhàn)略定位一、總體定位在新的戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)下，牧馬新城應(yīng)該定位為 把世界請(qǐng)進(jìn)來(lái)，把天 府送出去”的“天府客廳”。牧馬新城總體定位：天

51、府客廳天府客廳”的內(nèi)涵是：?展示和提升21世紀(jì)天府新形象的城市名片?西部承接國(guó)內(nèi)外高端服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡?匯聚西部精英構(gòu)建創(chuàng)新型城市的智慧高地?成都與雙流實(shí)施西部航都戰(zhàn)略的重要引擎二、形象定位案名：牧馬新城形象訴求：牧馬新城，天府客廳”天府客廳，智慧高地”三、產(chǎn)業(yè)定位牧馬新城的獨(dú)特條件和歷史使命決定了其發(fā)展訴求：牧馬新城將發(fā)展成為以運(yùn)動(dòng)休閑為特色，以休閑商務(wù)和高尚人居為主體，集會(huì)議展示、商務(wù)辦公、運(yùn)動(dòng)健康、商業(yè)娛樂(lè)、教育培訓(xùn)、科技研發(fā)等功能于一體的綜合性的臨空型生態(tài)新城。概而言之，牧馬新城作為臨空型新城區(qū)，應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展臨空型現(xiàn) 代服務(wù)業(yè)，主要包括以下 四大產(chǎn)業(yè)集群（如圖11）：圖11:牧馬新城的

52、產(chǎn)業(yè)定位牧馬新城的四大產(chǎn)業(yè)集群：1. 商務(wù)服務(wù)業(yè)集群：借西部航都崛起之勢(shì)，把牧馬山打造成為中 國(guó)西部航空城的休閑商務(wù)區(qū)，使之成為區(qū)域生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的重要 聚集地。為此，首先要大力發(fā)展會(huì)議、展示、酒店等產(chǎn)業(yè)，打造成都市最大的休閑會(huì)議中心，成為常年舉辦國(guó)際會(huì)議/論壇、博覽會(huì)、主題節(jié)慶活動(dòng)的重要基地和成都進(jìn)行城市營(yíng)銷的 重要平臺(tái)；在此基礎(chǔ)上，大力吸引成都及西部地區(qū)的企業(yè)的休 閑型總部（公關(guān)接待中心、療養(yǎng)中心）以及職能型總部（研發(fā) 中心、營(yíng)銷中心、結(jié)算中心、培訓(xùn)中心等），成為西部地區(qū)重 要的總部基地之一。2. 休閑產(chǎn)業(yè)集群：充分發(fā)揮得天獨(dú)厚的山水生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展休閑度假、體育運(yùn)動(dòng)、健康養(yǎng)生等產(chǎn)業(yè)，培

53、育相對(duì)完善的 休閑產(chǎn)業(yè)鏈，成為成都市最重要的中高端運(yùn)動(dòng)休閑基地，引領(lǐng) 成都的休閑生活新風(fēng)尚，成為成都打造休閑之都”的重要支撐，提升區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力。3. 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群：承接國(guó)內(nèi)外創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移及中心城區(qū)智力資 源的外溢，以科技研發(fā)、職業(yè)培訓(xùn)為核心，大力發(fā)展研發(fā)、設(shè) 計(jì)、動(dòng)漫、咨詢、廣告、傳媒等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，成為成都市臨空型 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的新高地和新?lián)c(diǎn)。4. 房地產(chǎn)業(yè)集群：立足成都，面向西部和全國(guó)，側(cè)重高端的居住 與度假市場(chǎng)，進(jìn)行成都近郊最大規(guī)模的低密度、低容積率的生 態(tài)住宅開發(fā)，并逐步發(fā)展以休閑商業(yè)和新城社區(qū)商業(yè)為主導(dǎo)的 新型商業(yè)體系，建設(shè)綜合性的購(gòu)物中心，發(fā)展特色購(gòu)物、主題 餐館與娛樂(lè)以及社區(qū)教育、

54、家政、醫(yī)療、中介等社區(qū)服務(wù)業(yè)。通過(guò)以上四大產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，最終把牧馬新城打造成為：臨空商務(wù)特區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高地運(yùn)動(dòng)休閑天堂高尚人居典范四、市場(chǎng)定位牧馬新城的目標(biāo)市場(chǎng)可分為 會(huì)議市場(chǎng)、商務(wù)辦公市場(chǎng)、休閑游 憩市場(chǎng)和居住市場(chǎng)。?會(huì)議市場(chǎng)：政府、企業(yè)、軍區(qū)及其他機(jī)構(gòu)的各種會(huì)議，包括 論壇、研討會(huì)、發(fā)布會(huì)、洽談會(huì)、交易會(huì)、博覽會(huì)、年會(huì)、 企業(yè)拓展訓(xùn)練等。?商務(wù)辦公市場(chǎng)：航空產(chǎn)業(yè)相關(guān)管理機(jī)構(gòu)和企業(yè)，文化創(chuàng)意產(chǎn) 業(yè)相關(guān)企業(yè)和機(jī)構(gòu)，以及其他休閑商務(wù)辦公市場(chǎng) （如企業(yè)休閑 型總部、企業(yè)培訓(xùn)中心、企業(yè)展示中心、企業(yè)公關(guān)接待中心 等）。?休閑游憩市場(chǎng)：包括運(yùn)動(dòng)休閑（高爾夫等）人群、餐飲娛樂(lè)人 群、休閑度假人群、酒店住

55、宿人群、旅游觀光人群等。?居住市場(chǎng)：成都的高收入人群，空中飛人”型高端商務(wù)人士，需要在成都置業(yè)的外來(lái)中高端人士，駐蓉的外籍人士， 及物業(yè)投資者等。第三部分 新城構(gòu)建一、土地分析1、土地利用現(xiàn)狀總規(guī)面積 16 平方公里（ 24000 畝），可開發(fā)面積 15000 畝 （62.5），綠地道路等配套用地 9000 畝（37.5%）。其中：已建設(shè) 用地面積 3017畝；在建設(shè)用地面積 2050畝；未建設(shè)用地 10366 畝； 已出讓土地面積 3266 畝；未出讓土地面積 7100畝（如圖 12、表 1）。 未出讓土地用地中，休閑用地（ 3460 畝）：地塊 10 、11、18、25 、28 ；居住 用

56、地（ 2700 畝）：地塊 19 、24 、36 、37 、 38 、 40 、41 ；商務(wù)會(huì)展用地（ 800 畝）：地塊 26 ；教育用地（ 600 畝）：地塊 17 ；文化娛樂(lè)用地（ 200 畝）：地 塊 34 。圖 12：土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃 表 1: 牧馬新城開發(fā)土地利用情況 從土地存量上來(lái)看，牧馬山剩余可供開發(fā)出讓的用地規(guī)模較 小，只有 7100 畝，而剩余土地中還有眾多的公建用地、綠地和基礎(chǔ) 建設(shè)用地，這樣可供進(jìn)一步開發(fā)的可經(jīng)營(yíng)土地面積就更加有限。牧 馬山原有定位于 “旅游新城 ”，因此綠地和公園占地比例較高，但是 作為西部航都的一個(gè)功能組團(tuán)，牧馬山必須承載更多的歷史使命， 必須承擔(dān)

57、更多的功能，也需要更多的土地去經(jīng)營(yíng)，因此我們建議在 尊重原有規(guī)劃大格局不變和保證整體生態(tài)環(huán)境景觀的前提下，適度 擴(kuò)大可經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地的規(guī)模（如圖 13），新增 1225 畝（總計(jì) 8325 畝）可經(jīng)營(yíng)建設(shè)土地，從而降低政府投入，擴(kuò)大土地運(yùn)營(yíng)收入 （如圖 14、15）。圖 13：牧馬新城新增土地地塊圖 14：原有土地利用規(guī)劃圖 15：建議變動(dòng)后的土地利用規(guī)劃（建議變動(dòng)后的土地利用規(guī)劃）從未開發(fā)的土地來(lái)看，牧馬山土地存量可按照南北走向的松林和 牧山路分為“東”、“中”、“西”三大相對(duì)獨(dú)立的功能分區(qū) （如圖 16）：西區(qū) ：西區(qū)緊鄰大件路，受機(jī)場(chǎng)噪音影響較小，交通便利， 地勢(shì)平坦，依山傍水 （白河和江安河貫穿其間） ，又緊鄰高爾夫， 可供開發(fā)低密度高尚社區(qū)的土地面積有 2000 多畝，是成都近郊 難得的最集中、最大的“高尚人居”板塊，土地價(jià)值空間最大。東區(qū) ：牧馬山存量土地最多的區(qū)域，以前由于機(jī)場(chǎng)噪音和建 筑限高的影響，土地價(jià)值難以釋放，而隨著機(jī)場(chǎng)二跑道的建設(shè)， 東區(qū)的噪音影響逐漸弱化，土地價(jià)值將逐步釋放。作為“西部航 都”的一個(gè)組成部分，東區(qū)將會(huì)成為牧馬新城發(fā)展臨空型現(xiàn)代服 務(wù)業(yè)的重要區(qū)域。中區(qū)： 是牧馬山先期開發(fā)的區(qū)域，現(xiàn)狀多是已建