物業(yè)前期管理方案物業(yè)實(shí)務(wù)管理

1、2016年04月第十章安全保衛(wèi)服務(wù)方案物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想是：建立最健全、完備的組織機(jī)構(gòu)，用盡可能先進(jìn)的 設(shè)備、設(shè)施，選派具有責(zé)任心的專業(yè)人才，堅(jiān)決貫徹“預(yù)防為主”的原則，千方百 計(jì)地作好預(yù)防工作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發(fā)生。同時(shí)，對(duì)于萬一出現(xiàn) 的安全事故，要根據(jù)具體情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，及時(shí)報(bào)警，并采取一切有效 的手段和措施，進(jìn)行處理，力爭(zhēng)將人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失減少到最低點(diǎn)。一、目的為做好碧福山莊的治安保衛(wèi)工作，加強(qiáng)治安隊(duì)伍自身的素質(zhì)是首要前提。我公司從長(zhǎng)遠(yuǎn)的行為規(guī)范進(jìn)行約束；上崗前經(jīng)過崗前培訓(xùn)，讓員工充分地意識(shí)到業(yè)主才 是我們的“衣食父母”、我們的“米飯班主”；上崗后，通過公司

2、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目?jī)效考核 制度，激勵(lì)員工為用戶及使用人提供更好的服務(wù)，堅(jiān)持做到“服務(wù)第一，用戶至上” 的服務(wù)宗旨，保障碧福山莊小區(qū)財(cái)物不受損失， 人身不受傷害，維護(hù)正常的工作秩序、部門結(jié)構(gòu)保安部主管保安領(lǐng)班三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）實(shí)行全封閉管理，配備先進(jìn)的保安設(shè)施并運(yùn)行良好；_岡舉止文明，嚴(yán)守職責(zé);（二）保安人員著裝整齊，精神飽滿員 蒔，佩帶胸牌,（三）出入口和公共區(qū)域?qū)嵭?24小時(shí)值班巡邏;（四）實(shí)行車輛出入登記制度出入秩序，車輛停放有序，確保管理范圍內(nèi)部車輛 停放整齊，無亂擺放現(xiàn)象；（五）?消防監(jiān)控、安全監(jiān)控設(shè)備良好，管理規(guī)章制度健全，執(zhí)行良好；（六）物業(yè)區(qū)域內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。（七）消除消防隱

3、患，將火警發(fā)生率降到最低點(diǎn)；一旦發(fā)生火災(zāi)事故，能把損失 將到最低點(diǎn)四、分區(qū)域安保管理方案（一）固定崗1. 門崗：大門衛(wèi)崗。2. 崗位目的：2.1保障區(qū)內(nèi)人員的人身、財(cái)產(chǎn)安全與環(huán)境；2.2守護(hù)區(qū)內(nèi)物業(yè)公共設(shè)施及附屬設(shè)備；2.3查詢進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的外來人員與物品；2.4為出入?yún)^(qū)內(nèi)的人員提供服務(wù)。3. 工作內(nèi)容：3.1熟悉本責(zé)任區(qū)內(nèi)工作人員的基本情況：姓名、房號(hào)、相貌特征、工作性質(zhì)、 常規(guī)出入時(shí)間情況等。3.2人員進(jìn)出時(shí)，應(yīng)主動(dòng)禮貌冋好，并及時(shí)為業(yè)戶幵啟門鎖，手提（推）重物 的人員進(jìn)出有困難時(shí)，應(yīng)主動(dòng)上前提供幫助，如提（推）重物等。3.3早晚及業(yè)戶出入時(shí)，應(yīng)在崗位明顯處呈跨立之勢(shì)，以示接、送業(yè)戶。3.4對(duì)

4、于非本責(zé)任區(qū)域工作的外來人員，須征得被訪人員的意見，核實(shí)來訪人 員有效證件，并在來訪登記表做好來訪登記。3.5前來參觀指導(dǎo)的社會(huì)各界人士，應(yīng)敬禮示意，然后將相關(guān)的人數(shù)、單位等 情況記錄清楚，以備查核。3.6對(duì)在區(qū)內(nèi)鬧事者、蠻橫無理者，應(yīng)勸離小區(qū)，耐心做好解釋工作，盡可能 消除其不滿情緒，必要時(shí)立即向當(dāng)班領(lǐng)班報(bào)告。3.7勸阻衣冠不整者、精神不正常者進(jìn)入別墅區(qū)，保持進(jìn)出口的暢通。3.8業(yè)戶向外搬運(yùn)大件物品，必須到管理處辦理放行手續(xù)后方可放行，并協(xié)助 管理員認(rèn)真核實(shí)物品的搬運(yùn)。4. 相關(guān)質(zhì)量記錄：來訪登記表保安交接班登記表保安隊(duì)每日自檢、巡查記錄表（二）巡邏崗1. 巡邏崗：管轄區(qū)巡邏崗。2. 崗位目

5、的：2.1巡查管理責(zé)任區(qū)域治安、消防情況；2.2巡查管理責(zé)任區(qū)域物業(yè)公共場(chǎng)所環(huán)境；2.3清查管理責(zé)任區(qū)域無關(guān)人員及物品；2.4協(xié)助相關(guān)崗位協(xié)防治安、消防工作。3. 巡邏內(nèi)容：3.1檢查治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理責(zé)任區(qū)域 的園林綠化、衛(wèi)生環(huán)境等情況。3.2檢查消防設(shè)備、設(shè)施（煙感器、報(bào)警按鈕、消防栓、正壓送風(fēng)口、應(yīng)急燈、 疏散指示燈幵關(guān)、通道電源幵關(guān)等）是否正常完好。3.3檢查防火門是否關(guān)閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源幵頭是否完好。3.4巡視小區(qū)外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。3.5夜間應(yīng)制止業(yè)戶在責(zé)任區(qū)內(nèi)大聲喧嘩，以免影響他人的休息。3.6隨時(shí)了解、接受

6、業(yè)戶的求助，并及時(shí)解除，必要時(shí)向當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)情況。3.7檢查可疑人員、閑雜人員的相關(guān)證件及攜帶的物品。4. 巡邏要求：4.1各班對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)不少于三次的巡查，每次巡查間隔時(shí)間不超過3小時(shí),并在巡邏簽到表記錄巡查情況。4.2按要求做好巡邏記錄，詳細(xì)記錄各種情況的時(shí)間、地點(diǎn)、事件、處理情況， 并簽名確認(rèn)，并及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的異常情況匯報(bào)領(lǐng)班或反映相關(guān)崗位人員。4.3多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務(wù)。5. 相關(guān)質(zhì)量記錄：巡邏簽到表五、保安員工作要求（一）安全安全是物業(yè)管理服務(wù)的第一需求，也是保安服務(wù)的第一需求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣?/p>

7、好治安、消防工作，努力使業(yè)戶有一個(gè)安全的工作與生活環(huán)境。（二）有序在物業(yè)區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行有序，也需要往來的人流、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要保安人員忙而不亂，及時(shí)有序地應(yīng)對(duì)，及 時(shí)妥善地處理。這種安全有序的工作與生活環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。（三）親情物業(yè)管理的保安服務(wù)對(duì)偷盜與破壞者來說是一種威懾力量、一種障礙，但對(duì)業(yè)戶與社會(huì)公眾來說應(yīng)充滿親情。物業(yè)管理公司的保安人員應(yīng)像管家一樣愛護(hù)業(yè)戶與業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)，為業(yè)戶提供力所能及的服務(wù)，讓業(yè)戶有“遠(yuǎn)親不如近鄰”的感覺。（四）形象保安服務(wù)是物業(yè)的第一印象，好的物業(yè)保安服務(wù)、整齊的保安隊(duì)伍、優(yōu)秀的保安人員能提高物業(yè)的檔次

8、，使業(yè)戶有安全感。不僅如此，保安服務(wù)形象帶能增加物業(yè)在社會(huì)公眾中的影響，使物業(yè)保值增值，使物業(yè)管理公司得到良好的口碑。六、交接班規(guī)定（一）接班隊(duì)員按規(guī)定時(shí)間集中在保安值班室，由接班領(lǐng)班檢查隊(duì)員的儀容儀表，并強(qiáng)調(diào)相關(guān)執(zhí)勤紀(jì)律及近期注意事項(xiàng)；（二）保安在執(zhí)勤中交換崗位時(shí)，首先接班隊(duì)員向交班隊(duì)員敬禮，表示對(duì)上班值勤隊(duì) 員辛勤工作的慰問，交班隊(duì)員回禮，并向接班隊(duì)員交待本班事項(xiàng)。（三）交接班時(shí)，接班人員必須要對(duì)自己管轄范圍工作區(qū)域的公共設(shè)施、消防設(shè)施等進(jìn)行全面的檢查；還應(yīng)該對(duì)車子的數(shù)量，車身情況進(jìn)行全面的檢查核對(duì)， 并詳細(xì) 了解上一班登記的記錄情況。對(duì)崗位上所有的記錄本都要進(jìn)行認(rèn)真檢查， 包括車 輛保管

9、登記表上的月保、臨保車輛的登記情況，要認(rèn)真檢驗(yàn)。（四）交班人員要把當(dāng)班時(shí)所發(fā)生的事情，發(fā)生的問題，處理的情況要詳細(xì)清楚的記錄在值班登記本上，未處理完成的事項(xiàng)由交班隊(duì)員繼續(xù)負(fù)責(zé)完成。接班人員對(duì)上一班移交未處理完的事情，要繼續(xù)跟蹤處理，并做好記錄。（五）接班人員對(duì)崗位上保管的公物工作用品，登記的情況要認(rèn)真的檢查核對(duì)。包括 月?？ê团R?？ǖ臄?shù)量、票據(jù)號(hào)、通訊器材、各種設(shè)備的檢查等，發(fā)現(xiàn)缺少或損 壞等問題，要立即報(bào)告當(dāng)班領(lǐng)班確認(rèn)，以明確責(zé)任。（六）交接完畢后，雙方在值班登記本上簽名確認(rèn)，如有其他情況發(fā)生，以簽收接管 理方為主進(jìn)行處理（七）交班時(shí)如發(fā)生意外情況，以交班人員為主進(jìn)行處理，待處理完畢后再換班

10、。當(dāng) 班人員必須要等接班人員上崗交接完畢后方能離崗。七、安保工作緊急情況處理方案（一）盜竊案處理程序處理原則：保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)1. 凡從外表顯示是盜竊分子通過撬門窗、破鎖、爬墻、挖洞等方法入室作案的 現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)班領(lǐng)班及管理處，并報(bào)告當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，同時(shí)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。2. 凡從外表難以判斷是否失竊現(xiàn)場(chǎng)，但有重大可疑是被盜的現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)一面報(bào)告 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、一面會(huì)同住戶和有關(guān)人員進(jìn)入可疑現(xiàn)場(chǎng)。3保安人員應(yīng)維護(hù)盜竊現(xiàn)場(chǎng)的原狀，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的腳印、指紋、作案工具和 撬壓痕跡，無關(guān)人員不能進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，不可觸摸和踩踏現(xiàn)場(chǎng)任何物品和痕跡。4. 對(duì)于他人反映的作案可疑人員，根據(jù)情況分別采取監(jiān)視或截留的辦法，防止 逃跑。5.

11、 對(duì)盜竊現(xiàn)場(chǎng)的情況作出詳細(xì)記錄，包括報(bào)告人和姓名、時(shí)間、地點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)情況、員工、群眾反映可疑人員的情況等寫出書面資料，一式兩份，一份交呈公 安機(jī)關(guān)，一份存留備查。（二）搶劫案處理程序處理原則：制止抓捕1. 設(shè)法立即制止劫匪行劫。2 立即發(fā)出信號(hào)，召集就近保安員和其他人員支援，重大案件要報(bào)告當(dāng)?shù)毓?機(jī)關(guān)，或打電話“110”報(bào)警，并組織力量堵截。所有接到求援信號(hào)的人員要立即趕 到現(xiàn)場(chǎng)參與制止或堵截行動(dòng)。3. 若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清劫匪的衣著、身材、面貌特征 和人數(shù)及交通工具等，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和公安機(jī)關(guān)。4. 對(duì)劫匪留下的物證要妥善保存，交公安機(jī)關(guān)處理，注意切不可用手觸摸。5.

12、 事主或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷，應(yīng)盡快協(xié)助傷者送醫(yī)院醫(yī)治搶救。6. 整理有關(guān)搶劫案的情況報(bào)告和材料，交公安機(jī)關(guān)處理并存查。報(bào)告上級(jí)110報(bào)警搶劫現(xiàn)場(chǎng)對(duì)講機(jī)報(bào)告領(lǐng)班1、反映情況=2、請(qǐng)示處理制止搶劫犯罪行為1、制止搶劫犯罪活動(dòng)=2、截留搶劫犯罪人員逃離現(xiàn)場(chǎng)搶救醫(yī)治傷者1、協(xié)助傷者送醫(yī)院醫(yī)治搶救=2、120急救中心對(duì)講機(jī)呼叫同事協(xié)助1、協(xié)助制止、抓捕搶劫犯罪人員*2、協(xié)助控制現(xiàn)場(chǎng)、搶救傷者|事件處理詳細(xì)報(bào)告（三）斗毆事件處理程序處理原則：勸阻制止1. 發(fā)現(xiàn)爭(zhēng)吵、斗毆現(xiàn)象時(shí)，立即上前制止，首先要及時(shí)制止雙方停止?fàn)幊?、?毆，平息雙方的情緒，并及時(shí)通知當(dāng)班領(lǐng)班及管理處。2. 制止原則有傷員則先送傷員去醫(yī)院救

13、治。持有器械斗毆?jiǎng)t應(yīng)先制止持械一方。勸離爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方離幵現(xiàn)場(chǎng)。勸阻雙方住手、停口。3. 如果事態(tài)難以控制，應(yīng)迅速報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)，或打電話 “ 110”報(bào)警，協(xié)助治安、公安管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)。4. 如住戶之間發(fā)生的爭(zhēng)吵和斗毆，經(jīng)制止后由管理處出面進(jìn)行調(diào)解，保安員配 合解決。5. 在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時(shí)，應(yīng)明確保安員的工作職責(zé)，切記不能粗暴，不允 許惡言相向或加入爭(zhēng)吵、斗毆。6. 出現(xiàn)人員傷害時(shí)，應(yīng)保持初始現(xiàn)場(chǎng)，以待公安機(jī)關(guān)勘察，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查 斗毆情況和辨認(rèn)肇事者。斗毆現(xiàn)場(chǎng)1報(bào)告上級(jí)110報(bào)警對(duì)講機(jī)報(bào)告領(lǐng)班1iKu.1IF1、反映情況2、請(qǐng)示處理1!呼搶救醫(yī)治傷者1、

14、搶救醫(yī)治傷者 曉=2、120急救中心制止?fàn)幊?、斗毆行?、制止、搶奪雙方人員的斗毆器械2、勸離、分開雙方人員離開現(xiàn)場(chǎng)3、平息雙方情緒、勸阻雙方?？趯?duì)講機(jī)呼叫同事協(xié)助1、協(xié)助制止、搶奪雙方人員的斗毆器械2、協(xié)助勸離、分開雙方人員離開現(xiàn)場(chǎng) =3、協(xié)助平息雙方情緒、勸阻雙方?？?、控制現(xiàn)場(chǎng)事件處理詳細(xì)報(bào)告（四）強(qiáng)行闖入事件處理程序處理原則：圍追堵截1 在當(dāng)值時(shí)，遇到不法分子或不明身份者強(qiáng)行闖入管理責(zé)任區(qū)，保安員要極度 謹(jǐn)慎，立即用對(duì)講機(jī)向同事和領(lǐng)班求援，不可簡(jiǎn)單強(qiáng)行阻攔，以防不測(cè)。2 保安員牢記強(qiáng)闖者的面貌、人數(shù)和攜帶工具以及強(qiáng)闖者的行走線路等，一面 報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理處，一面呼叫其他保安員來堵截。3

15、. 如援助人員未能及時(shí)趕到，保安員應(yīng)隨時(shí)對(duì)強(qiáng)闖者進(jìn)行跟蹤，觀察防止其出 現(xiàn)破壞行為。4. 當(dāng)保安人員對(duì)強(qiáng)闖者造成的局面無法控制時(shí)，應(yīng)立即向治安管理機(jī)構(gòu)報(bào)警。5. 事件處理結(jié)束后將有關(guān)情況作出書面向管理處報(bào)告（五）火警處理程序1.在積極滅火的同時(shí)，立即選用一切交通，通信工具，以最快的速度報(bào)警，使 消防人員能迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，平時(shí)要記住電話號(hào)碼，報(bào)火警電話時(shí)，要沉著鎮(zhèn)定，要 講清起火地點(diǎn)、單位門牌號(hào)碼、樓層地段、燃燒材料。2保安員要主動(dòng)在失火地點(diǎn)接應(yīng)消防人員，配合帶領(lǐng)消防人員從最佳路線進(jìn)入滅火現(xiàn)場(chǎng)，并指明水源地點(diǎn)。3. 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)后，接到疏散的命令時(shí)，當(dāng)班保安人員立即分頭去檢查所有房間 是否有人，把所

16、有的房間都關(guān)上，以阻止火勢(shì)的蔓延，無人單位門上標(biāo)明記號(hào)。4. 疏散人員時(shí)，通知人員走安全通道，安排人員在安全通道指引，千萬不能使 用電梯，電梯旁將準(zhǔn)備好的“請(qǐng)勿用電梯”的牌子放在電梯門前。5. 如果火勢(shì)難以控制需要全部撤離時(shí)，沿路關(guān)閉一切門窗，阻止火勢(shì)蔓延。將 所有的人員撤離，并指定到安全地帶集中，各部門的主管人員把當(dāng)日有考勤的記錄 帶著清點(diǎn)人數(shù)，如有下落不明的人員或還未撤出危險(xiǎn)區(qū)的人員，立即通知消防隊(duì)進(jìn) 行營(yíng)救。6. 維持好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)秩序，限制無關(guān)人員進(jìn)入火場(chǎng)，防止造成不必要的傷亡（六）水災(zāi)處理程序處理原則：搶險(xiǎn)救災(zāi)1. 檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì)，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，如 關(guān)上

17、水掣，引導(dǎo)水流。若不能制止時(shí)，應(yīng)立即通知當(dāng)班領(lǐng)及工程領(lǐng)班、清潔領(lǐng)班，同時(shí)報(bào)告管理處，尋求支援。在支援人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng)，防止范圍擴(kuò)散。2. 觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備，如電力變壓房，電梯，電線槽等。3. 利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入電梯等設(shè)備，并將電梯立即升上 最高樓層。以免被水浸濕而使機(jī)件受損。4. 利用現(xiàn)有設(shè)備工具，設(shè)法清理現(xiàn)場(chǎng)，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，疏散人群，及時(shí)將受困 者和貴重物品、資料文件等轉(zhuǎn)移到安全地帶。5. 如果住戶內(nèi)出現(xiàn)水情或因住戶造成小區(qū)水情，由管理處負(fù)責(zé)盡快與住戶聯(lián)系 處理解決。必要時(shí)在管理處負(fù)責(zé)人組織下采取破門處理，事后貼上管理處封條，再 與住戶作解釋，并

18、追討有關(guān)責(zé)任。6. 如漏水可能影響日常操作、保養(yǎng)及申報(bào)保險(xiǎn)金等問題，須拍照片以作日后存 檔及證明八、停車管理方案（一）機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車停放管理方案1 要根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置存車處（棚）。自行車要放在車棚內(nèi)，按要求放好鎖好, 不得亂放。2. 自行車的牌、鎖、閘、鈴等必須齊全完好有效。3. 非本人自行車，不準(zhǔn)亂推亂騎。4. 存車處由管理部門指定專人看管或兼管。5. 各種機(jī)動(dòng)車輛在指定區(qū)域停放，不得阻礙交通。6. 司機(jī)要嚴(yán)格遵守交通規(guī)則，維護(hù)交通秩序。做到文明禮貌車況完好，無照不 駕駛，酒后不幵車。離車鎖門，鑰匙隨身攜帶，車內(nèi)不得存放現(xiàn)金和貴重物品。嚴(yán) 禁非司機(jī)幵車。7載物出門要持證明，主動(dòng)接受護(hù)場(chǎng)、門

19、衛(wèi)人員查驗(yàn)。8. 對(duì)車輛實(shí)行憑單取車對(duì)好卡號(hào)才能放行。9. 當(dāng)車輛進(jìn)入地庫(kù)，車保員應(yīng)迅速揮手，指揮車輛慢行，安全地停放在指定的 車位上。10 .認(rèn)真檢查每一臺(tái)車的車身情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向車主說明原因，并且讓車 主簽字認(rèn)同。11.地庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁亂停亂放，洗車，修車，確保交通秩序順利正常通行。12 .地庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁攜帶易燃易爆等危險(xiǎn)物品進(jìn)入，禁止在地庫(kù)吸煙，認(rèn)真定時(shí)檢 查車場(chǎng)內(nèi)的值班情況，除司機(jī)或車主外，其他人員不得入內(nèi)。13 .保安員定期定時(shí)檢查車場(chǎng)的消防設(shè)備設(shè)施，確保正常操作。14 .外圍車輛是指外來人員或其他車輛管理同樣實(shí)行憑卡取車。碧福山莊管理處碧福山莊管理處（二）車場(chǎng)保管規(guī)定P碧福1.保持車場(chǎng)車

20、輛停放整齊有.經(jīng)常巡通知1車主及經(jīng)理助理檢停放車輛的車況，發(fā)現(xiàn)車輛漏油、漏 臨時(shí)停放卡2.嚴(yán)格控制車場(chǎng)內(nèi)無關(guān)人員或可疑人員在車場(chǎng)逗留，確保車輛停放安全3.巡查車場(chǎng)內(nèi)消防栓和滅火器等設(shè)施，保持正常運(yùn)作，注意防火工作，車場(chǎng)內(nèi)禁止吸煙。4保持車場(chǎng)的監(jiān)控設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)作，密切注視監(jiān)控區(qū)域內(nèi)的車場(chǎng)情況。（三）交通緊急預(yù)案1 .了解情況及時(shí)將事原因上級(jí)主管部門進(jìn)行處理。2 .判斷傷者是否有生命安全，為傷者進(jìn)行緊急搶救措施，并通知交警和救戶車到 場(chǎng)處理。3.疏散在場(chǎng)的圍觀人員，維持事故現(xiàn)場(chǎng)秩序，限制無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。九、來訪登記（一）物業(yè)管理小區(qū)安全監(jiān)控圖監(jiān)控責(zé)任1. 來訪登記是一項(xiàng)重要的工作環(huán)節(jié)，非本區(qū)域

21、住戶進(jìn)入一律憑有效證件，及記 錄后換1破壞環(huán)來訪者要清楚填寫公共找的房間號(hào)、姓名、事由等然后由工作人員指路上樓。要做到彬彬有禮，給客人講明進(jìn)入的規(guī)定。 監(jiān)視影響公共4.若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，要耐心做好解釋工作，盡量消除其不滿情緒，處理不了的必須上報(bào)領(lǐng)班。（二）別墅區(qū)人員進(jìn)出登記圖（三）物品放行管理1 .當(dāng)有部門有設(shè)備或其2.如沒有經(jīng)過碧福山莊或業(yè)戶人員進(jìn)入行手續(xù)，并得到碧福山莊或業(yè)戶應(yīng)事先到管理處辦理有關(guān)貨物放 *自行進(jìn)入，由保安員檢查后才能放行。理處同意，自搬運(yùn)物品的，保安員迅速通知領(lǐng)班到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，要求補(bǔ)足手續(xù)才能放行幫助幵3.值班員要認(rèn)真查閱物品與貨物出入小區(qū)申請(qǐng)表所列物品是否

22、相符,若不符合要求，用戶停止搬遷，由管理詢問姓名處事，查明原因后方可放行。申請(qǐng)表1r廠丿萬m j w：公司領(lǐng).日公司時(shí)需運(yùn)進(jìn)/訪運(yùn)貨政府部門人特此申請(qǐng)！T1F114F打招呼并放驗(yàn)證后放業(yè)主許管理處許管理處:，自年.碧福山莊相關(guān)部門意見：放行放行通知管理經(jīng)辦人:日期:門:經(jīng)辦丿公司 古期:工 帶領(lǐng)管理處意見：（一式兩份，管理處存底一份分，保安隊(duì)回收物品放行用戶手上一份）圖/有公 司證通知巡邏崗1f通知管理I 月參觀人十、消防管理物品出小搞好消防工作通道的順暢，對(duì)區(qū)向來是我公司工作中的內(nèi)所于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山”中之重，我公司將以“隱患險(xiǎn)于明火，防范勝為方針，全面展開轄區(qū)內(nèi)的消防安全檢查，保持消防

23、j條防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢杳、登記允許根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)制度做好消防設(shè)備的保養(yǎng)與維護(hù)，同時(shí)結(jié)合我公司完善的消防管理制度和培訓(xùn)制度，以“全民皆民” 的原則建立高素質(zhì)的消防隊(duì)對(duì)處重進(jìn)行定期的消防知識(shí)教育，落實(shí)防火崗位責(zé)任制,并進(jìn)行滅火演習(xí)，為業(yè)主的生活及工作提供安全環(huán)境， 增加住戶的安全感，保衛(wèi)其生命和財(cái)產(chǎn)的安全。按照XXX物業(yè)公司的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)， 員工在入職和上崗前都要進(jìn)行培訓(xùn)， 要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識(shí)，做到消防的“三知、三能、 三會(huì)”即三知：知本人義務(wù)，知本人工作崗位周邊易發(fā)生火災(zāi)的部位，知火災(zāi)的預(yù) 防措施；三能：能在工作中檢查發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，能撲救初起小火災(zāi)，能維修保養(yǎng)消

24、 防器材；三會(huì)：會(huì)使用現(xiàn)有的消防器材，會(huì)報(bào)警，會(huì)宣傳消防知識(shí)；以及火場(chǎng)自救 知識(shí)。保安人員還經(jīng)常不定期參加公司組織的消防演練，確保不發(fā)生消防責(zé)任事故。（一）各責(zé)任人及各級(jí)人員消防責(zé)任1治安、消防安全責(zé)任人一一我司法人代表2. 防火安全責(zé)任人一一管理處經(jīng)理3 消防防火工作人員一一經(jīng)理助理、保安人員、工程人員、清潔人員等；A、消防安全責(zé)任人職責(zé)： 全面負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)的消防工作，檢查督促管理處人員對(duì)消防設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和防火管理工作，無論在任何時(shí)候，一旦發(fā)現(xiàn)火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺，立即向小區(qū)消防中心報(bào)警。在緊急情況下需按動(dòng)火警報(bào)警器報(bào)警。發(fā)生火警時(shí) 3分鐘將到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，若核查是誤報(bào)在 2

25、分鐘內(nèi)切 斷，并在4分鐘內(nèi)將原因知會(huì)客服中心，若火情屬實(shí)，在4分鐘內(nèi)將原因知會(huì)客 服中心，同時(shí)組織人員引導(dǎo)和協(xié)助疏散及安排人員報(bào)警和搶救傷員，并通過防火 安全責(zé)任人組織消防防火滅火工作人員利用所配備的滅火器材進(jìn)行滅火或延緩 火勢(shì)蔓延，在可能的情況下組織人員將主要物品、易燃易爆品迅速轉(zhuǎn)移及協(xié)助消 防部門維護(hù)火場(chǎng)和救出物品保護(hù)秩序，撲救完畢后，安排人員協(xié)助消防、有關(guān)部 門查明原因，查明損失，做好安置善后及事故記錄工作，寫出書面報(bào)告報(bào)上級(jí)主 管部門。B、防火安全責(zé)任人職責(zé)： 協(xié)助消防安全責(zé)任人進(jìn)行工作，具體負(fù)責(zé)實(shí)施消防滅 火器材、安全疏散通道、指示標(biāo)志設(shè)施以及消防防火工作人員的管理，保障防火 巡查的

26、時(shí)段、次數(shù)和保安監(jiān)控系統(tǒng)的完好，負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)和宣傳防火、滅 火和疏散逃生等常識(shí)的工作。無論在任何時(shí)候，一旦發(fā)現(xiàn)火警或煙霧、焦味及不 尋常的熱度引起的感覺，立即向小區(qū)消防中心報(bào)警。在緊急情況下需按動(dòng)火警報(bào)警器報(bào)警。在發(fā)生火警時(shí) 3分鐘要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，若核查是誤報(bào)在 2分鐘內(nèi)切斷，并 在4分鐘內(nèi)將原因報(bào)告主管部門，若火情屬實(shí)，在4分鐘內(nèi)將原因報(bào)告主管部門， 具體負(fù)責(zé)消防滅火和搶救人員和物品的工作。盡量減少和避免人員與建筑物、物 品的損害。協(xié)助消防安全責(zé)任人做好善后工作。及負(fù)責(zé)建立健全管理區(qū)域的消防 檔案。C防火工作人員職責(zé)： 注重消防防火巡查，按規(guī)定的時(shí)間頻次、內(nèi)容、部位，如對(duì)用電、用火、安全出

27、口通道、消防器材設(shè)施、防火門等以及防火重點(diǎn)部位 進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的檢查，定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)或更新。消除遺留火 種與火災(zāi)隱患，發(fā)現(xiàn)火警時(shí)迅速用對(duì)講機(jī)報(bào)告，立即向小區(qū)消防中心報(bào)警，在緊急情況下需按動(dòng)火警報(bào)警器報(bào)警發(fā)生火警，在3分鐘要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，若核查是誤報(bào) 在2分鐘內(nèi)切斷，并在4分鐘內(nèi)將原因報(bào)告主管部門，若火情屬實(shí)，在4分鐘內(nèi) 將原因報(bào)告主管部門，同時(shí)召喚人員幫忙搶救，并用附近的滅火器材撲滅初起火 災(zāi)。大火時(shí)應(yīng)協(xié)助消防隊(duì)救火和搶救人員。（二）防火與應(yīng)急疏散預(yù)案我司法人代（三）從技術(shù)上以及管理上進(jìn)行防范處保持消防主機(jī)及各各種感煙、感溫探測(cè)器以 制線路等設(shè)備設(shè)施完好，強(qiáng)維護(hù)，定期檢測(cè)確 及線路的

28、工作正常，保持消防、噴淋系統(tǒng)水泵以及控于完好狀態(tài)，消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀態(tài)， 同時(shí)建立健全消防檔案3. 定期檢測(cè)避雷針的接地電阻值，確保防雷系統(tǒng)工作正常，防止雷電擊壞建筑物或引致火災(zāi)；4. 對(duì)老化的舊電線進(jìn)行更換，避免用電設(shè)備過載、接觸不良以及加強(qiáng)除“四害”工作，避免老鼠、小動(dòng)物以及昆蟲咬電線短路起火；5. 限制使用明火，禁止吸煙；對(duì)堆放物資處注意通風(fēng)散熱避免自燃；6. 加強(qiáng)易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其他地方燃放煙花炮竹，消除各種火災(zāi)隱患，避免火災(zāi)發(fā)生十一、培訓(xùn)方案（一）培訓(xùn)目的提高公司保安隊(duì)伍的崗位執(zhí)勤、業(yè)務(wù)技能及綜合素質(zhì)，樹立保安隊(duì)員為業(yè)戶提 供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)意識(shí)，強(qiáng)化崗位服務(wù)禮

29、儀與服務(wù)技巧，規(guī)范公司保安隊(duì)伍的在職、入 職培訓(xùn)管理。（二）培訓(xùn)職責(zé)1 .公司經(jīng)理助理根據(jù)公司培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織保安隊(duì)伍培訓(xùn)工作的指導(dǎo)與監(jiān)督；2 根據(jù)部門培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織班組培訓(xùn)工作的計(jì)劃與培訓(xùn)效果考核；3. 根據(jù)班組情況、隊(duì)員績(jī)效具體負(fù)責(zé)保安班組培訓(xùn)工作的組織與實(shí)施；4在職保安、新入職保安人員要完全掌握各項(xiàng)崗位操作、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)技能 技巧等培訓(xùn)內(nèi)容，對(duì)于崗位不知、不會(huì)、不能的情況，任何人員都有權(quán)利和義務(wù)向 直接上級(jí)要求培訓(xùn)。（三）實(shí)施管理1. 各部門保安班組在人力資源部及保安主管的計(jì)劃、指導(dǎo)下組織實(shí)施本班組的 培訓(xùn)工作，并進(jìn)行培訓(xùn)效果跟蹤考核；2. 主管人員要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，掌握保安培訓(xùn)的內(nèi)容

30、及培訓(xùn)技能，提高班組培訓(xùn) 的有效性；4 .新入職保安員由人力資源部及保安主管進(jìn)行入職培訓(xùn)及保安基本理論培訓(xùn)， 上崗后由班組安排崗位操作及要求培訓(xùn)，要求新入職保安在上崗后三天內(nèi)達(dá)到崗位 基本要求，二個(gè)月內(nèi)熟悉本責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)戶與租戶的基本情況，并以此為新員工轉(zhuǎn)正 基本條例之一。5. 各保安班組針對(duì)管理工作出現(xiàn)的問題及時(shí)組織班組討論學(xué)習(xí)，共同提高班組 的整體業(yè)務(wù)能力。6. 上級(jí)及時(shí)掌握下屬的思想、業(yè)務(wù)情況，充分利用班組會(huì)議、交接班會(huì)議、個(gè) 別指導(dǎo)進(jìn)行思想教育及業(yè)務(wù)傳幫帶活動(dòng)。7. 公司根據(jù)所在地保安管治委員會(huì)需要，組織安排保安員參加保安員資格證 培訓(xùn)及年審，各保安班組、保安員必須服從資格證培訓(xùn)及年審的

31、計(jì)劃安排。（四）培訓(xùn)內(nèi)容1 .形體：保安執(zhí)勤形體：立正、稍息、敬禮、跨立、齊步走。車保引車形體：引車直行、引車轉(zhuǎn)彎、引車靠邊停放、停車2. 服務(wù)規(guī)范：公司服務(wù)規(guī)范、保安服務(wù)規(guī)范、保安禮儀禮節(jié)、服務(wù)溝 通技能技巧等；3. 崗位規(guī)范：工作職責(zé)及權(quán)限、崗位操作規(guī)范、保安管理規(guī)范、各項(xiàng)突發(fā)事件 處理程序等；4. 入職培訓(xùn)：新員工入職培訓(xùn)、保安管理理論、公民基本權(quán)利、義務(wù)，保安職 責(zé)權(quán)限等；5. ISO體系：質(zhì)量體系理論基礎(chǔ)、公司質(zhì)量體系、崗位質(zhì)量體系要求及操作規(guī) 范，各項(xiàng)崗位記錄表格要求。6. 消防培訓(xùn)：燃燒、滅火的基本原理、物業(yè)消防防火知識(shí)、各項(xiàng)消防器材實(shí)操第十一章工程維護(hù)管理方案一、目的房屋及其設(shè)

32、備設(shè)施的正常使用是確保小區(qū)內(nèi)正常運(yùn)作的重要保證,我公司將派駐專業(yè)的工程技術(shù)人員，對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面的維修保養(yǎng) ，同時(shí)制定相應(yīng)的 工程設(shè)備管理制度，通過運(yùn)用科學(xué)合理的管理方式，有效的為業(yè)主/客戶提供滿意的 服務(wù),我們密切與業(yè)主進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，對(duì)重大維修保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施及時(shí)匯報(bào)和提出解決 意見,力求保證小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行 ，確保碧福山莊的正常工作環(huán)境不受影 響。、部門結(jié)構(gòu)工程部領(lǐng)班三、房屋管理服務(wù)方案房屋設(shè)備是建筑的有機(jī)組高 成部分 壓 房產(chǎn)物業(yè)的功能和作用?？梢哉f，工房電只 只、工屋建筑如果沒有附。它【有與房產(chǎn)物業(yè)密切配合，才能充分發(fā)揮工設(shè)備幾乎不會(huì)有什么真正的使用價(jià)值，因此在物業(yè)管理

33、中，房屋的設(shè)備管理是極其重要的組成部分，占據(jù)核 心地位。房屋設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修管理是物業(yè)管理不可欠缺的重要內(nèi)容。房屋設(shè)備管 理的好壞與否直接影響房屋的住用水平，并反映物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量。我公 司充分地認(rèn)識(shí)到設(shè)備(尤其對(duì)房屋建筑)在物業(yè)管理中的作用，全面了解和掌握所管 轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施的原理、性能及其養(yǎng)護(hù)維修管理的內(nèi)容和方法，以最有效 地發(fā)揮設(shè)備的使用功能。(一) 物業(yè)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1. 如墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落。(1) 將破損松散部位鑿除至結(jié)實(shí)層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。 用1: 3水泥砂漿修復(fù)勒腳步破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水。(3)恢復(fù)勒腳飾面。2.

34、如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降。(1) 如不嚴(yán)重，應(yīng)做好巡查和記錄。(2) 如情況較嚴(yán)重或有擴(kuò)展趨勢(shì)，應(yīng)立即通知幵發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒3. 梁、柱、板主體(1) 露筋1) 露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。2) 用鋼絲刷清潔干凈。3) 充分噴水濕潤(rùn)后均勻地刷素水泥漿層。4) 用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿修復(fù)，如有需要還需按要求恢復(fù)飾面。(2) 有裂縫參考戶內(nèi)維修工作規(guī)程中“樓板裂縫”維修程序進(jìn)行維修。(3) 有孔、洞1) 孑L、洞周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉。2) 用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞。3) 充分噴水濕潤(rùn)孔、洞內(nèi)壁。4) 如小孔、洞，則先涂刷一道素水

35、泥漿，然后用高標(biāo)號(hào)水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先(梁、或柱、或板) 的砼標(biāo)號(hào)高一等級(jí)的細(xì)石砼嵌填飽滿，并養(yǎng)護(hù)好。5）按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。6）如破壞情況較嚴(yán)重（如變形、裂縫程度已超過規(guī)定范圍）。屬于此種情況進(jìn)， 應(yīng)立即通知幵發(fā)單位，請(qǐng)有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到場(chǎng)鑒定后，作出修繕或加固方案， 再進(jìn)行修復(fù)。4. 墻體：墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護(hù)性抹灰層損壞和砌體材料表面 破壞、腐蝕以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護(hù)修理應(yīng) 在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定，裂縫不再發(fā)展時(shí)進(jìn)行（如：地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時(shí)， 一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理，后做

36、砌體裂縫等的維修。）（1）、裂墻A、先將裂墻周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結(jié)實(shí)層，鑿槽成外八字形B、用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤(rùn)。C均勻地涂刷一道素水泥漿。D再用比砌筑砂漿高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的 1: 3水泥漿填縫、抹平。E、用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復(fù)飾面。（2）、砌體嚴(yán)重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結(jié)構(gòu)破損。A、先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉，并清掃干凈浮動(dòng)灰、土。B、充分噴水濕潤(rùn)破損面。C用比原砌體高一強(qiáng)度等級(jí)的水泥砂漿及磚補(bǔ)砌（注意所用砌塊應(yīng)先充分濕 潤(rùn)）。（3）、墻體室外飾面缺損。A、將缺損飾面及其周邊松散層一并鑿除。B、用鋼絲刷清掃干凈浮動(dòng)灰土。C充分噴水濕潤(rùn)破損面。

37、D均勻地涂刷素水泥漿。E、用1: 3的防水水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面。（4）、墻體室內(nèi)飾面缺損A、同、（墻體室外飾面缺損），墻體輕度劃損時(shí)直接進(jìn)行C步驟。B、用1: 3水泥砂漿填平，然后修復(fù)飾面至干。C雙飛粉調(diào)膠（或乳膠漆）后批灰 12次。D干后打砂紙，再視情況重新批灰或刷乳膠漆。（5）、外墻滲水A、 外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的，應(yīng)先將縫清潔，然后用水泥砂 漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)，并勾成向下卸水斜縫。B、窗臺(tái)處滲水，應(yīng)將窗臺(tái)拆除重新砌灰，內(nèi)外留有卸水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng) 留有1CM左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí)。C在外墻滲水部位采用“一布四膠”噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲 水部位先用

38、一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四道氯丁建筑防水膠涂貼，再用機(jī)械噴涂（或用手工涂刷）1： 0.5水泥砂漿面層。D外墻滲水面積較大進(jìn)， 先將飾面鏟除，然后涂1-2道膠質(zhì)防水涂料，在最后 一道膠未干時(shí)，即用水泥砂漿按平，再修復(fù)飾面。E、墻、板接通處滲水，可用預(yù)制氯乙烯膠泥嵌縫，先幵鑿，然后清理板縫，用 噴燈加熱板縫和膠泥條， 邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封 閉。F、用氯丁防水膠在室外修補(bǔ)， 將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除， 范圍比滲水部位的周 邊擴(kuò)大1015CM將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然 后再用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷2-3道氯丁膠，在最后一度膠未干 時(shí)用水泥砂漿按平，再修

39、復(fù)飾面。G積累經(jīng)驗(yàn)，隨著科技發(fā)展，積極采用新型防水材料， 使防水執(zhí)漏工程質(zhì)量達(dá) 到最好，如：魯班 811、911、JS、硅丙膠等。5、頂棚參照戶內(nèi)維修工作規(guī)程中“頂棚抹灰層（飾面）脫落”維修程序進(jìn)行維修。6、樓梯間（1）、踏步缺損A、將缺損部位周邊已松動(dòng)部分鑿除至結(jié)實(shí)層。B用鋼絲刷清掃干凈浮土。C 充分噴水濕潤(rùn)。D 均勻地涂刷一道素水泥漿。E、用1： 3水泥砂漿做好基層。F、修復(fù)飾面。(2) 、欄板缺損如為砼或砌塊欄板，可參照 3.梁、柱、板主體和4.墻體的相應(yīng)程序執(zhí)行。 如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下：A、不能修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新配件。B、使欄板、梯板、扶手連接牢固。C、修復(fù)欄板飾

40、面(如：油漆、乳膠漆等)(3) 、扶手A、如不能修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新配件。B、使之與欄板連接牢固。C、修復(fù)飾面(如油漆、乳膠漆等)。7、門、窗參照戶內(nèi)維修工作規(guī)程中有關(guān)“門、窗”維修程序執(zhí)行。8、屋面避雷設(shè)施(1) 、銹蝕A用砂紙除銹。B、均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆，每道漆之間要間隔一段時(shí)間，以上一 道漆干為準(zhǔn)。C、如銹蝕特別嚴(yán)重，應(yīng)將該部分更換，并用電焊連接，刷上防銹漆。(2) 、連接部位斷幵A、除銹清潔后，焊接牢固。B、刷兩道防銹漆。9、屋面隔熱層、防水層(1) 、隔熱層缺損：及時(shí)更換，用 1： 3水泥砂漿嵌縫。（2）、屋面漏（滲）水（剛性屋面）：A、用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面

41、板產(chǎn)生變形、裂縫、原剛性防水層分 倉(cāng)縫處漏水。B、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理。C、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。D、檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，檐溝底部可用兩布四油氯丁橡膠 防水層進(jìn)行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。10、屋面水池（箱）（1）、滲漏A、先將水池（或水箱）四壁清洗干凈。B、 做一布四膠防水層（或其它材料防水層），外涂一層水泥防水層，再用1： 2 水泥砂漿做保護(hù)層。（2）、水池（箱）檢查口蓋缺損A、應(yīng)立即維修，并加鎖。B、刷兩道防銹漆，并定期檢查。11、

42、樓地面地磚、墻面瓷磚部分損壞a）測(cè)量尺寸、按損壞的地（瓷）磚樣板購(gòu)回相同磚材。b）鑿除缺損的地磚（墻磚）以及松動(dòng)部分至結(jié)實(shí)層。c）用鋼絲刷清掃干凈浮土。d）充分噴水濕潤(rùn)。e）用1： 3水泥砂漿做好基層。f）取出事前浸入水中待用的磚材，用素水泥漿涂抹后粘貼。g）抹干凈磚表面粘上水泥漿，設(shè)置圍欄防止踩踏、碰撞，待干后再恢復(fù)。12、管理范疇內(nèi)各項(xiàng)附屬設(shè)施、設(shè)備動(dòng)作良好，無故障（因甲方原因千萬的除 外），確保給排水系統(tǒng)管網(wǎng)無滴漏及損壞，水池、水箱無二次污染，給排水系統(tǒng)暢 通。（二）房屋設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對(duì)各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。1. 設(shè)備保養(yǎng)房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企

43、業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對(duì)設(shè)備 所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級(jí)保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng))。(1) 日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括 定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。(2) 級(jí)保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要 包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。(3) 二級(jí)保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部 修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。2. 設(shè)備維修房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障

44、、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：(1) 零星維修工程。是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)作故障而進(jìn) 行局部修理。(2) 中修工程。中修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對(duì)設(shè)備部分 解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率為10%30%左右。(3) 大修工程。是指對(duì)房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對(duì)設(shè)備要進(jìn)行全部解體， 更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30 %。(4) 設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技 術(shù)性能落后，效率低、耗能大或

45、污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。(5) 故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人 員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。(6) 設(shè)備維修日常工作程序：（三）房屋設(shè)備維修的特點(diǎn)1.設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備維修成本高。相對(duì)于房屋建筑本身而言，房屋設(shè)備的維 修一次性投資大、成本高，因?yàn)榉课菰O(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而 發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了性能更好、 使用更舒適方便的新型房屋設(shè)備發(fā)生的無形損耗，導(dǎo)致其使用年限縮短，這種無形 的和有形的損耗，都會(huì)引起房屋設(shè)備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成 本增加。

46、此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設(shè)備一次性投資較大，因此， 維修更新這種設(shè)備的成本就較高。2 .維修技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程 度的要求都較高，而維修工作的好壞會(huì)直接影響設(shè)備在運(yùn)行中的技術(shù)性能的正常發(fā) 揮，因此，房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求相當(dāng)高。在設(shè)備維修管理中，必須要配備專業(yè) 技術(shù)人員。在設(shè)備維修前，專業(yè)技術(shù)人員要認(rèn)真閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資 料，建立房屋設(shè)備維修責(zé)任制。3 隨機(jī)性與計(jì)劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。房屋設(shè)備因平時(shí)使用 不當(dāng)或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設(shè)備的維修有很強(qiáng) 的隨機(jī)性，事先很難確定故障究竟何

47、時(shí)以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有一定的 使用壽命和大修更新周期，因此，設(shè)備的維修又有很強(qiáng)的計(jì)劃性，可以制定房屋設(shè) 備維修更新計(jì)劃，有計(jì)劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設(shè)備日常 的維護(hù)保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進(jìn)行的，而大修更新又往往是集中地 按計(jì)劃進(jìn)行的，因此，房屋設(shè)備的維修又具有集中維修與分散維修相結(jié)合的特點(diǎn)。（四）管理制度1. 接管驗(yàn)收制度設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過程。搞好設(shè)備驗(yàn) 收工作，對(duì)以后的管理和使用有著重要的意義。設(shè)備接管驗(yàn)收不僅包括對(duì)新建房屋 附屬設(shè)備的驗(yàn)收，而且還包括對(duì)維修后房屋設(shè)備的驗(yàn)收，以及委托加工或購(gòu)置的更 新設(shè)備幵箱驗(yàn)收

48、。房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間， 對(duì)經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對(duì)設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺 留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用、不致出現(xiàn)重大問題時(shí) 方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。2. 預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度計(jì)劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備 點(diǎn)檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組織措施和技術(shù)措施。主要包括：(1) 確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月 維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。(2) 設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。(3) 幵展預(yù)防計(jì)劃維修保養(yǎng)

49、工作的實(shí)施與監(jiān)督。各設(shè)備維修部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè) 備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃，并分期分項(xiàng)下達(dá)給維修 人員、使用人員實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。3. 房屋物業(yè)巡查與維護(hù)制度(1) 為保證公司所管理的別墅區(qū)及小區(qū)物業(yè)的房屋和設(shè)備設(shè)施始終處于良好的 使用狀態(tài)，不使業(yè)戶的生活和商用運(yùn)作等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作效率，特 制訂物業(yè)巡查操作規(guī)范。(2) 每天由管理處的物業(yè)巡查及工程監(jiān)理員(含管理員、領(lǐng)班)或者派出專業(yè) 工程人員對(duì)轄區(qū)的住宅及辦公場(chǎng)所的共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備機(jī)房等進(jìn)行巡查， 每班巡查不少于一次，須保證巡查到所有部位及做好記錄；(3) 所有物業(yè)設(shè)備均屬巡查范圍，包括空調(diào)末

50、端設(shè)備，電動(dòng)卷閘，供配電及照 明系統(tǒng)，門窗、地面、天花、墻面等房屋結(jié)構(gòu)、供排水系統(tǒng)、家具、用具等各種設(shè) 施；(4) 巡查必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到位，特殊情況必須知會(huì)移動(dòng)公司物業(yè)管理部門。 巡查時(shí)注意在物業(yè)巡檢表上做好相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況或需特別說明的事項(xiàng)應(yīng)如 實(shí)填寫。巡檢完畢后，向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)巡檢情況及提交物業(yè)巡檢記錄表(詳見下列附表），并做好相關(guān)確認(rèn)工作，以便使各信息匯總后派單進(jìn)行維修維護(hù)，以及報(bào)相關(guān)部門備案；附表物業(yè)巡檢記錄表巡檢供方：巡檢地點(diǎn):地 占 八、檢杳項(xiàng)目檢杳內(nèi)容評(píng) 價(jià)異常 情況 說明報(bào)修 項(xiàng)目 跟蹤 情況簽名物 業(yè) 巡 檢 地 占八、1電梯轎廂轎廂衛(wèi)生是否保持良好， 照明、各 方面

51、運(yùn)行是否正常2空調(diào)與 通風(fēng)系 統(tǒng)空調(diào)機(jī)制冷是否正常，室內(nèi)機(jī)與室 外機(jī)外觀是否良好、清潔，有無灰 塵，室內(nèi)機(jī)及管道有無露水現(xiàn)象， 排氣扇運(yùn)行是否正常，中央空調(diào)末 端設(shè)備制冷是否正常、有無滴漏水 現(xiàn)象3電動(dòng)卷 閘、門 窗、玻 璃、樓梯是否有損壞現(xiàn)象，電動(dòng)卷閘上下限 位置是否適當(dāng)，手動(dòng)或遙控幵關(guān)是 否活動(dòng)自如，是否清潔，玻璃、門 鎖、框架等安裝牢固情況、升降是 否良好，是否符合使用要求，有無 安全隱患4供配電 系統(tǒng)、公 共照明、 燈箱線路、幵關(guān)、燈具的安裝、使用是 否正常，有無損壞現(xiàn)象5儲(chǔ)物柜、 展示柜、 桌、椅等 設(shè)施各設(shè)施（含鎖類）有無損壞現(xiàn)象， 裝飾面是否良好，是否牢固可靠6地面地毯、地磚是否

52、有損壞現(xiàn)象，直觀 是否清潔7天面、樓 面有無堆積物，排水管道有無堵塞8排污管 井、排水 溝渠化糞池有無盈滿，管道有無堵塞和 爆裂現(xiàn)象，排水溝渠向外排水是否 正常9茶水間熱水器、供水管道使用是否正常無 滲漏，下水口有無堵塞現(xiàn)象10洗手間照明是否正常，鏡面、排氣扇、門 鎖有無損壞，去污口、下水口有無 堵塞，水管、閥門有無滲漏現(xiàn)象11停車場(chǎng)是否整潔衛(wèi)生無雜物，照明是否正 常，門窗有沒有損壞，水管、閥門 有無滲漏現(xiàn)象12內(nèi)外墻 體、天花墻體、天花有無滲漏、有無脫灰， 墻面是否清潔衛(wèi)生，裝飾、瓷片有 無剝落損壞，天花安裝是否平整13地基、梁 柱承重 墻以及 大樓本 體地基有無浸水、幵裂，梁柱有否傾 斜，

53、承重墻有無幵裂，伸縮縫、分 倉(cāng)縫處沉降是否穩(wěn)定，大樓本體有 否明顯傾斜現(xiàn)象出現(xiàn)路 邊 及 周 邊1公共照明線路、幵關(guān)、燈具的安裝、使用是 否正常，有無失效、損壞現(xiàn)象2路面是否整潔衛(wèi)生無雜物，下水口有無 堵塞，是否有低洼積水及下陷現(xiàn)象3排污管 井化糞池有無盈滿，管道有無堵塞， 是否有爆裂向外（山上）排水現(xiàn)象供水系統(tǒng)1儲(chǔ)水池水質(zhì)是否良好、各池水位是否正常 （蓄水達(dá)2/3以上）2水泵房是否整潔衛(wèi)生無雜物， 通風(fēng)、照明 是否良好，水泵運(yùn)行是否正常無異 響，電路是否正常無異味3供水管 道供水壓力是否正常，管道、閥門是 否有銹積、有滲漏現(xiàn)象其 它 巡 查 記 錄12344.業(yè)主（用戶）報(bào)修制度（1）為保證

54、公司所管理的物業(yè)房屋及設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)，明確管理責(zé)任，在制定物業(yè)巡查制度，加強(qiáng)巡查、及早發(fā)現(xiàn)和消除隱患的基礎(chǔ)上，對(duì)物 業(yè)巡查人員不便到達(dá)和進(jìn)入的區(qū)域或者房間，采用由業(yè)主（用戶）報(bào)修的方式，特 制定本報(bào)修制度，以彌補(bǔ)物業(yè)巡查可能遺漏的不足之處。（2）業(yè)主（用戶）報(bào)修可利用電話進(jìn)行，物管公司應(yīng)在進(jìn)入管理的同時(shí)，則將 報(bào)修電話號(hào)碼進(jìn)行公告，每天由管理處的文員或者管理員接聽報(bào)修電話并進(jìn)行記錄 備案，然后迅速派工作單交工程部實(shí)施維修。（3） 工程人員接工作單后按規(guī)定時(shí)間到達(dá)進(jìn)行維修，完成維修后請(qǐng)用戶驗(yàn)收和 進(jìn)行簽名確認(rèn)及對(duì)維修情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。發(fā)現(xiàn)維修未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)馬上返修。（5）完成的工作單經(jīng)按月整理和裝訂后由管理處保存?zhèn)洳椤?. 周期性維修和維修記錄制度（1）房屋以及附屬設(shè)備設(shè)施的周期性維修由管理處工程領(lǐng)班根據(jù)使用及保用年限和實(shí)際的現(xiàn)狀，在每年的12月份提交次年的周期性維修養(yǎng)護(hù)計(jì)