【廣告策劃PPT】華為活動(dòng)的策劃與執(zhí)行

1、活動(dòng)的策劃與執(zhí)行 社團(tuán)組織的社團(tuán)組織的生命在于活動(dòng)生命在于活動(dòng) 活動(dòng)越生動(dòng)活潑，活動(dòng)越生動(dòng)活潑， 組織的生命力就越強(qiáng)。組織的生命力就越強(qiáng)。 11種活動(dòng)類型 主題性 競(jìng)賽性 社會(huì)實(shí)踐性 浪漫性 傳統(tǒng)性 季節(jié)性 節(jié)日性 綜合性 創(chuàng)造性 隨意性 系列性 很多時(shí)候，在活動(dòng)方向、很多時(shí)候，在活動(dòng)方向、 目標(biāo)確定之后，大家都目標(biāo)確定之后，大家都 會(huì)苦惱于活動(dòng)流程的設(shè)會(huì)苦惱于活動(dòng)流程的設(shè) 計(jì)，計(jì)，不知道該從何下手？不知道該從何下手？ 不知道該朝著什么方向不知道該朝著什么方向 走走？ 一個(gè)活動(dòng)流程的策劃，一個(gè)活動(dòng)流程的策劃， 說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單，但也有他說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單，但也有他 需要仔細(xì)思考的部分需要仔細(xì)思考的部分！ 活

2、動(dòng)籌備的四個(gè)步驟 1。溝通討論 2。撰寫策劃書 3。協(xié)調(diào)修正 4。預(yù)備方案 1.溝通討論 一個(gè)活動(dòng)的產(chǎn)生，想必都會(huì)有他所要 達(dá)到的目的.在進(jìn)行企畫之前，我們 可以經(jīng)由成員的討論，朝著目的，而 來(lái)設(shè)定所要到達(dá)到的目標(biāo).在有了明 確的方向之后，我們就可以依著這個(gè) 方向前進(jìn)，讓往后活動(dòng)策劃的時(shí)候， 能更有條理，更順利的進(jìn)行！ 開始設(shè)計(jì)活動(dòng)前。請(qǐng)想一想開始設(shè)計(jì)活動(dòng)前。請(qǐng)想一想。 c o r p s corpscorps模式的內(nèi)涵模式的內(nèi)涵 c c：clients，活動(dòng)對(duì)像群 o o：operations，籌備流程（規(guī)劃/組織） r r：resources，財(cái)力與物力資源（外援） p p：partici

3、pants，籌委 s s：services，活動(dòng)項(xiàng)目/類型 p o s c r 1）提供什么服務(wù)？ 2）有何特色？ 1）為誰(shuí)創(chuàng)造價(jià)值？ 2）他們的需求是什么？ p o s c c r p o c r 1) 參與籌備的人數(shù) 2) 現(xiàn)有籌委的素質(zhì) (能力，經(jīng)驗(yàn)) 3) 如何選、訓(xùn)、用 s p o s c r 1 1）策劃，執(zhí)行，善后）策劃，執(zhí)行，善后 2 2）組織）組織結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)如何設(shè)計(jì)？如何設(shè)計(jì)？ 3 3）權(quán)責(zé)如何劃分？）權(quán)責(zé)如何劃分？ p o s c r 1）如何與資源提供者維持權(quán)力平衡？ 2）如何選擇評(píng)估支援之對(duì)象？ 在討論時(shí)，在討論時(shí)，當(dāng)然不免會(huì)發(fā)生當(dāng)然不免會(huì)發(fā)生 意見分歧意見分歧，或者是，

4、或者是溝通不良溝通不良 的問(wèn)題，這就需要大家的高的問(wèn)題，這就需要大家的高 eqeq了！了！ 2.2.策劃書撰寫策劃書撰寫 在討論完之后，很重要的事，就是把在討論完之后，很重要的事，就是把 所討論的結(jié)果，將他所討論的結(jié)果，將他書面化書面化。讓每一。讓每一 個(gè)人都可以清楚的看見大家辛苦所討個(gè)人都可以清楚的看見大家辛苦所討 論出來(lái)的結(jié)果論出來(lái)的結(jié)果。 在策劃書的撰寫部份在策劃書的撰寫部份，這里列出幾項(xiàng)這里列出幾項(xiàng) 比較重要的注意事項(xiàng)，讓大家在撰寫比較重要的注意事項(xiàng)，讓大家在撰寫 時(shí)，更有方向可以依循！時(shí)，更有方向可以依循！ 1. 1. 列點(diǎn)說(shuō)明，簡(jiǎn)潔易懂列點(diǎn)說(shuō)明，簡(jiǎn)潔易懂 2. 2. 閱讀舒服，版面

5、干凈閱讀舒服，版面干凈 3. 3. 文字精簡(jiǎn)，說(shuō)出重點(diǎn)文字精簡(jiǎn)，說(shuō)出重點(diǎn) 4. 4. 詳細(xì)及明確，讓任何詳細(xì)及明確，讓任何 人都對(duì)可以自己的工人都對(duì)可以自己的工 作項(xiàng)目一目了然作項(xiàng)目一目了然。 這幾點(diǎn)，雖然看起來(lái)簡(jiǎn)這幾點(diǎn)，雖然看起來(lái)簡(jiǎn) 單，但在執(zhí)行上，有時(shí)單，但在執(zhí)行上，有時(shí) 候卻很難達(dá)到，需要靠候卻很難達(dá)到，需要靠 時(shí)間時(shí)間及及經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)上的慢慢累上的慢慢累 積，需要花上一些心思積，需要花上一些心思 及時(shí)間！所謂及時(shí)間！所謂熟能生巧熟能生巧， 經(jīng)過(guò)多次的磨練之后，經(jīng)過(guò)多次的磨練之后， 相信大家一定都可以將相信大家一定都可以將 他做的很好！變成一個(gè)他做的很好！變成一個(gè) 撰寫企畫書的高手撰寫企畫書

6、的高手！ 3.3.協(xié)調(diào)修正協(xié)調(diào)修正 神仙打鼓有時(shí)錯(cuò)，神神仙打鼓有時(shí)錯(cuò)，神 仙都會(huì)犯了錯(cuò)，更何況人！仙都會(huì)犯了錯(cuò)，更何況人！ 人家常說(shuō)，溝通必須花上人家常說(shuō)，溝通必須花上 許多的許多的時(shí)間時(shí)間及及耐心耐心！ 在第一回合的討論結(jié)束，在第一回合的討論結(jié)束， 撰寫完策劃書之后，必須撰寫完策劃書之后，必須 進(jìn)行進(jìn)行再檢視再檢視的這個(gè)動(dòng)的這個(gè)動(dòng) 作，檢查一下自己的討論作，檢查一下自己的討論 成果，是不是有所缺失或成果，是不是有所缺失或 是漏洞的部份，藉由人與是漏洞的部份，藉由人與 人之間的人之間的討論協(xié)調(diào)討論協(xié)調(diào)，來(lái)發(fā)，來(lái)發(fā) 現(xiàn)問(wèn)題，并且解決問(wèn)題現(xiàn)問(wèn)題，并且解決問(wèn)題！ 4.4.預(yù)備方案預(yù)備方案 進(jìn)行活動(dòng)時(shí)

7、進(jìn)行活動(dòng)時(shí), , 有有 可能會(huì)發(fā)生一些突可能會(huì)發(fā)生一些突 如其來(lái)的狀況，使如其來(lái)的狀況，使 活動(dòng)無(wú)法進(jìn)行活動(dòng)無(wú)法進(jìn)行, ,這這 個(gè)時(shí)候個(gè)時(shí)候，備案?jìng)浒?也就顯得重要。也就顯得重要。 如果我們事先將會(huì)如果我們事先將會(huì) 發(fā)生的狀況進(jìn)行發(fā)生的狀況進(jìn)行設(shè)設(shè) 想想，那么，不管有，那么，不管有 什么事情發(fā)生，都什么事情發(fā)生，都 可以以最從容的態(tài)可以以最從容的態(tài) 度，來(lái)輕松應(yīng)對(duì)了！度，來(lái)輕松應(yīng)對(duì)了！ 不是嗎不是嗎？！？！ 策劃之外策劃之外 在策劃之外，還是有相當(dāng)重要的事情需要在策劃之外，還是有相當(dāng)重要的事情需要 大家來(lái)注意！就是策劃之外的時(shí)間規(guī)大家來(lái)注意！就是策劃之外的時(shí)間規(guī) 劃。在進(jìn)行活動(dòng)策劃時(shí)，我們可以

8、事先劃。在進(jìn)行活動(dòng)策劃時(shí)，我們可以事先 為整個(gè)策劃作時(shí)程上的安排，也就是安排為整個(gè)策劃作時(shí)程上的安排，也就是安排 進(jìn)度。什么時(shí)候進(jìn)度。什么時(shí)候開始開始？什么時(shí)候？什么時(shí)候完成完成什么什么 事情？什么時(shí)候事情？什么時(shí)候場(chǎng)地勘查場(chǎng)地勘查？什么時(shí)候？什么時(shí)候采采 買買等，讓事情可以在掌控之內(nèi)，在一定等，讓事情可以在掌控之內(nèi)，在一定 的時(shí)間之內(nèi)完成！以下的時(shí)間之內(nèi)完成！以下這個(gè)簡(jiǎn)單的表格，這個(gè)簡(jiǎn)單的表格， 可以讓大家做參考！可以讓大家做參考！ 時(shí)間時(shí)間內(nèi)容內(nèi)容完成事項(xiàng)完成事項(xiàng) 1/17/11/17/1活動(dòng)策劃活動(dòng)策劃活動(dòng)策劃書撰寫活動(dòng)策劃書撰寫 8/18/1第一次籌備會(huì)議第一次籌備會(huì)議活動(dòng)策劃書之發(fā)表

9、活動(dòng)策劃書之發(fā)表 15/115/1第二次籌備會(huì)議第二次籌備會(huì)議活動(dòng)策劃書之抵定活動(dòng)策劃書之抵定 1 17 7/ /1 1美工日美工日活動(dòng)器材制作及采買活動(dòng)器材制作及采買 20/120/1活動(dòng)驗(yàn)收活動(dòng)驗(yàn)收活動(dòng)內(nèi)容之演練活動(dòng)內(nèi)容之演練 23/123/1上營(yíng)上營(yíng)活動(dòng)執(zhí)行活動(dòng)執(zhí)行 策劃之外的時(shí)間規(guī)劃策劃之外的時(shí)間規(guī)劃 計(jì)劃技巧 設(shè)計(jì)與準(zhǔn)備 了解活動(dòng)目的、主題與性質(zhì) 訂定活 動(dòng)的方式 洽聘指導(dǎo)人員(與課程搭配) 設(shè)選定活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn) 設(shè)計(jì)活動(dòng) 內(nèi)容 準(zhǔn)備活動(dòng)器材 編列預(yù)算 擬擬定活定活動(dòng)動(dòng)的海的海報(bào)報(bào)：名名稱稱、宗旨、主、宗旨、主辦辦( (協(xié)辦協(xié)辦、 承承辦辦) )單單位、位、對(duì)對(duì)象、象、活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)時(shí)

10、間、活、活動(dòng)動(dòng)地地點(diǎn)點(diǎn)、主、主 要要內(nèi)內(nèi)容、收容、收費(fèi)費(fèi)、交通工具及路、交通工具及路線線、報(bào)報(bào)名名時(shí)間時(shí)間 及地及地點(diǎn)點(diǎn)、集合、集合時(shí)間時(shí)間及地及地點(diǎn)點(diǎn)、聯(lián)絡(luò)聯(lián)絡(luò)方法、方法、應(yīng)攜應(yīng)攜 帶帶之之裝備裝備及用品、及及用品、及應(yīng)變應(yīng)變措施措施等等 宣宣導(dǎo)導(dǎo)的工作的工作 報(bào)報(bào)名名 編組編組 工作人工作人員員的分工的分工 編編印活印活動(dòng)動(dòng)手手冊(cè)冊(cè) 新新聞聞稿稿 檢討與評(píng)估檢討與評(píng)估 是否如期展開活動(dòng)？ 是否按照計(jì)劃實(shí)施？ 是否把握活動(dòng)要領(lǐng)？ 是否顯示活動(dòng)成效？ 是否普遍運(yùn)用人力？ 是否妥善運(yùn)用經(jīng)費(fèi)？ 是否有應(yīng)變的技巧與措施？ 是否適切的掌握時(shí)間？ 是否維護(hù)活動(dòng)安全？ - -掌握掌握群眾動(dòng)力群眾動(dòng)力 -

11、-注意眼神注意眼神 - -移位移位與與身身體姿勢(shì)體姿勢(shì) - -表情表情與與情情緒緒掌控掌控 - -動(dòng)作夸大動(dòng)作夸大 帶領(lǐng)技巧：帶領(lǐng)技巧： - -臨場(chǎng)反應(yīng)與回饋臨場(chǎng)反應(yīng)與回饋 - -多多說(shuō)說(shuō)我我們們，少，少說(shuō)說(shuō)我我 - -少用命令、少用命令、諷諷刺、批刺、批評(píng)評(píng) - -多用多用鼓勵(lì)與鼓勵(lì)與商量商量 - -良好的音色及良好的音色及適當(dāng)適當(dāng)?shù)囊袅康囊袅?- -安排伏兵安排伏兵與與打手打手 帶領(lǐng)活動(dòng)其實(shí)一點(diǎn)也不難帶領(lǐng)活動(dòng)其實(shí)一點(diǎn)也不難, ,只要只要 臉皮夠厚臉皮夠厚, , 聲音夠大聲音夠大, , 動(dòng)作夠夸張動(dòng)作夠夸張, , 再加上再加上 千里眼千里眼和和順風(fēng)耳順風(fēng)耳, , 一定沒(méi)問(wèn)題的一定沒(méi)問(wèn)題的!

12、! 實(shí)作演練 實(shí)作演練 實(shí)作演練 實(shí)作演練 謝謝觀賞。謝謝觀賞。 多多指教！多多指教！ 謝謝! 使命的意義使命的意義 s services c clients 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 市場(chǎng)市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師消費(fèi)者 1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘

13、需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提 煉煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師 是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的 橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于 對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概

14、念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市 場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段 過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái) 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅 市場(chǎng) 項(xiàng)

15、目所在 地市場(chǎng) 例如： 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 2。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析的基本單位，具有完整的房地 產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū) 劃來(lái)劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng) 分析分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找 到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素， 對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專 業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)

16、測(cè)， 從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找 到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng) 占有率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分環(huán)境分 析析 區(qū)域房地區(qū)域房地 產(chǎn)市場(chǎng)分產(chǎn)市場(chǎng)分 析析 （一）基（一）基 本內(nèi)容本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)

17、分析 （二）基本（二）基本 資料的獲得資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固 定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人 數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、 就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消 費(fèi)水平、人均居住面積、住宅 消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開 發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工 面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià) 格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)

18、來(lái)源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公 報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方 經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)環(huán)境濟(jì)環(huán)境 和市場(chǎng)和市場(chǎng) 分析分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展 階段 啟動(dòng)階 段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā) 展階段 人均 gdp （美 元） 800 3

19、000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏觀經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展 大于8%高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運(yùn)行運(yùn)行 基本基本 正常正常 異常異常 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資額增資額增 幅幅 25 % 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅 過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配， 將導(dǎo)致供過(guò)于求 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資/gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合 理指標(biāo)為0.1-0.15 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投

20、資資 /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資 152 2 223 0 303 7 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 消費(fèi) 類型 恩格 爾系 數(shù) 住房消費(fèi) 占總消費(fèi) 性支出的 比重（%） 恩格爾 系數(shù) 住房消 費(fèi)占總 消費(fèi)支 出的比 重（

21、%） 溫飽 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó) 家相比，在相同 的收入水平下， 我國(guó)城市居民的 住房支出占總消 費(fèi)支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入 （元） 138 82 14 86 7 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各

22、主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第三步第三步 專業(yè)市專業(yè)市 場(chǎng)場(chǎng)分析分析 （住宅）（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、 成交情況、成交價(jià)格成交情況、成交價(jià)格 2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、 供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn) 行劃分）行劃分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、 產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)分析分析 4、住宅商品房成交價(jià)格分、住宅商品房成交價(jià)格分 析析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第四步第四步 項(xiàng)目市項(xiàng)目市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （微觀（微觀 層

23、面）層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng) 價(jià)。價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊 面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反 應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi) 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求

24、 和偏好和偏好 3.3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市 場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 最終目標(biāo)最終目標(biāo) s t o w 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素 swot 分析 swot工具（項(xiàng)目+環(huán) 境+競(jìng)爭(zhēng)） swot分析的價(jià)值要素 s/w（優(yōu)（優(yōu) 勢(shì)勢(shì)/劣勢(shì)）劣勢(shì)） 的價(jià)值要的價(jià)值要 素素 地段 要素 環(huán)境 要素 地塊 要素 項(xiàng)目 要素 具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素 包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊 配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為 便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社 會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源 的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利 用資源等 o/t（機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)/威威 脅）的價(jià)值脅）的價(jià)值 要素要素 宏觀要素 經(jīng)濟(jì)形勢(shì) （宏觀政策） /重大城市變 革 中觀要素 行業(yè)形勢(shì) （一、二