辦公大樓的物業(yè)管理委托合同

1、總匣則睡勰一、為維護(hù)合同雙方的合法利益，規(guī)范物業(yè)管理的行為，達(dá)到業(yè)主的滿意和 要求，制定本合同。二、本合同共分為：總則、物業(yè)管理委托合同書、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 及標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、資金結(jié)算、監(jiān)督管理與檢查考核 和附則七個組件，均為本合同的有效組成部分，具有同等的法律效力。三、本合同未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。物業(yè)管理委托合同書甲方：遼寧電力第四工程公司乙方：遼陽四興物業(yè)管理有限公司瞬駆根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將遼寧電力第 四工程公司辦公大樓（電力大廈）及其附屬和共用設(shè)施全權(quán)委托于乙方實行物業(yè) 管理，訂立本合同。一、委托管理的范

2、圍及事項（一）、管理范圍：甲方將位于文圣區(qū)青年大街九十九號及其區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一 管理、綜合服務(wù)。物業(yè)類型：寫字樓建筑占地：17666.49平方米建筑面積：13556平方米（二）、管理事項：篋蝕蝕1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)。包括：屋頂、梁、板、柱、墻體等承重結(jié)構(gòu)，樓梯間、門廳、走廊、墻地面等。麓麓畝2、區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理。包括：供水、供暖、供 電、照明、消防及其他設(shè)備設(shè)施。呢魄魄3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。包括：道 路、化糞池、溝渠、自行車棚、停車場等。理魄魄4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)、管理。匪魄趣5、公共衛(wèi)生的清潔、垃圾

3、收集、清運。呢魄晅6、交通與車輛停放秩序的管理。呢醛趣7、安全巡視、門崗值勤、安全監(jiān)控、人員登記。館葩蝕8、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗收資料。蝕駆二、委托管理期限：一年。即2001年3月10日始至2002年3月9日止蝕談三、雙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)艇（一）、甲方：蝕道銳1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。蝕道鏡2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人遵守公約。就道虢3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度、年度計劃、財政預(yù)決算。蝕道瞬4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度執(zhí)行情況。越道鏡5、向乙方提供商業(yè)用房和管理用房。魄更國6、向乙方提供物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料。魄乾國7、負(fù)責(zé)

4、保證按規(guī)定、按時交納物業(yè)管理費。魄輕屋8、協(xié)助處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。畝魁畠9、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。理魄魄10、不得干涉乙方依法或依據(jù)本合同規(guī)定的內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動。籬睡睡11、參與確定管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)。葩廈趣12、對違反合同規(guī)定的乙方和乙方人員，有權(quán)終止或要求調(diào)換人員。呢魄晅13、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。（二）、乙方魄說維1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度，自主開展 各項管理經(jīng)營活動。葩說維2、遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求， 根據(jù)甲方授權(quán)對物業(yè)實施 綜合管理，確保實現(xiàn)各項管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)， 并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自

5、覺接受物業(yè) 主管部門及有關(guān)政府部門和甲方檢查監(jiān)督。越道険3、根據(jù)需要制定維修方案，報甲方審議通過后組織實施。越篦篦4、向業(yè)主和物業(yè)使用權(quán)人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。蝕駆縦5、接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督，并定期報告工作。魄謨區(qū)6、對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備不得擅自占用和改變使用功能， 如需在物業(yè)內(nèi)改 擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商，經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施。魄琵區(qū)7、建立物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況?；h更靛8、負(fù)責(zé)測算管理區(qū)域服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收取費用。魄更區(qū)9、依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定，有權(quán)對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、 規(guī)

6、章的行為進(jìn)行處理。根據(jù)實際情況采取批評、規(guī)勸、警告、制止、提請有關(guān)部 門處理等措施。旋蝕蝕10、管理期滿向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料。醯蝕趣11、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。呢蝕直12、負(fù)責(zé)編制物業(yè)年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告。四、物業(yè)管理服務(wù)費根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定收取保潔費、保安費、綠化費、管理費、保養(yǎng)費及特約服 務(wù)費等。總計：428626.83元。篦物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定并參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定本合同物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)。一、清潔衛(wèi)生費及綠化管理費1、保潔費：0.35x12x13556=5693

7、5.20 元/ 年魄睡畝就席淀僅2、綠化費：0.55x13556=7455.80 元/ 年醪3、化糞池清理費：趣匣起匚發(fā)0.30x13556=4066.80元/年二、保安費：麗港吏境 0.35x12x13556=56935.20 元/ 年三、小修費：蝕棄每年40, 000元四、電梯、高壓水泵運行保養(yǎng)費：館館 0.45x12x13556=73202.40 元/ 年蝕駆五、供電、供水、供暖運行費：蝕蝕覽維8x800x12=76800.00元/年六、收發(fā)：蝕蝕裁維3x800x12=28800.00元/年七、特約服務(wù)費：篋篋 2x800x12=19200.00 元/ 年蝕鎏八、管理費及其他：畝誕1、管

8、理費：睡匝紀(jì)於 3.5x13556=47466.00 元/ 年2、辦公費：魄謨裁逐 0.35x13556=4744.60 元/ 年3、其他應(yīng)急費：每年5, 000元4、法定稅費：施誕樂讎 420606.00 x5.5%=23133.33 元/ 年九、中修以上和設(shè)備、設(shè)施更新費用，由物業(yè)公司提出項目并套用相關(guān)定額，履 行各種手續(xù)并由業(yè)主審核批準(zhǔn)后施行。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)一、保潔：內(nèi)容：區(qū)域內(nèi)公用部分的日常清潔，設(shè)立專職衛(wèi)生人員以確保為業(yè)主提供一個清潔、舒適的工作環(huán)境。標(biāo)準(zhǔn)：1、庭院、門廳、走廊蝕.維每天利用業(yè)主休息時間徹底清掃庭院、門廳、走廊一次，垃圾及時清運。業(yè)主辦公時間設(shè)置專職衛(wèi)生員對區(qū)

9、域內(nèi)的衛(wèi)生進(jìn)行保潔維護(hù)。保持區(qū)域內(nèi)停車暢現(xiàn) 道路、綠地?zé)o廢棄物，使區(qū)域內(nèi)地面無雜物、污漬。對燈具、開關(guān)、把手、樓梯扶手及時擦拭。走廊放置的痰桶及時清理，門廳附近的玻璃幕墻每周擦洗一次。館館2、電梯每天清潔、擦拭電梯門、鏡面、墻面。每晚徹底清理地面一次。由衛(wèi)生維護(hù)人員 隨時清理電梯間，每天負(fù)責(zé)更換地毯，以保持電梯清潔無雜物、污漬。匣匣3、衛(wèi)生間每晚對衛(wèi)生間進(jìn)行徹底清潔。包括：垃圾和方便飯盒及時清走，墻面便器具、潔 具、墻瓷磚、地磚的洗刷，拖布和日用品要擺放整齊，每周對衛(wèi)生間徹底沖刷一 次，開水器每周放水、除垢一次，定時噴灑空氣清新劑，保證無異味。蘆睡4、綠化及時對樓內(nèi)外綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修

10、剪，及時清除里面的雜草，每天清除 花卉、葉莖的塵土，保持盆內(nèi)、草坪內(nèi)無雜物，定期噴灑藥劑，使花木無明顯枯 萎及病蟲害現(xiàn)象。5、地下停車場直每周徹底清掃一次，及時清理污水、污物，保持四壁無灰塵。6化糞池蝕艇定時清理、保證正常使用。二、保安內(nèi)容：設(shè)立專業(yè)保安人員以保證業(yè)主的人身、財產(chǎn)、消防等方面的安全。標(biāo)準(zhǔn)：匪匪1、值勤蝕談保安人員按照職責(zé)堅持門崗值勤，交接班要準(zhǔn)時并做好交接班記錄，加強日常巡視和監(jiān)控，積極與公安部門配合，保證物業(yè)安全。篋篋2、來訪登記對外來辦事人員要進(jìn)行人員登記、記錄和引導(dǎo)，懂得禮儀知識，講究文明禮貌。 對內(nèi)工作人員要檢查、督促持證進(jìn)入辦公樓。匪匪3、監(jiān)控室睡靛監(jiān)控室要實行24小

11、時監(jiān)控值班，做好值班記錄，杜絕非工作人員進(jìn)入，保 證儀器和設(shè)備的安全，隨時提供監(jiān)控資料。飽飽4、消防設(shè)備注誕定期進(jìn)行消防設(shè)備的檢查和保養(yǎng)，保證消防設(shè)備始終處于良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)火 災(zāi)事故或隱患，及時處理并上報有關(guān)部門。匪匪5、停車場蝕談停車場的車輛要排列整齊，隨時指導(dǎo)車輛停放位置，督促車輛鎖閉情況，檢 查車庫的安全性，嚴(yán)防偷盜和交通事故的發(fā)生。篋篋6、其它突發(fā)事件蝕慕嚴(yán)防刑事案件和治安事件的發(fā)生，隨時處理緊急情況和制止突發(fā)事件， 維護(hù) 工作秩序，確保正常辦公。蝕瑟三、小修蝕誌內(nèi)容：設(shè)備、設(shè)施小損、小壞的維修，保持房屋原來完好等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。標(biāo)準(zhǔn)：篋篋1、電氣趣髓隨時更換和修復(fù)損壞的燈泡、

12、燈具、開關(guān)等電器設(shè)備，保證各種電氣設(shè)施和元件的完好。匪廈2、水暖蝕誕上下水和暖氣的保養(yǎng)，水暖設(shè)施跑、漏水的止水和修補，水閥、便器具、管道的檢修和更換等。廈廈3、土建匣設(shè)房屋的主體結(jié)構(gòu)，各種墻、梁、板柱和門窗洞口的修復(fù)。匪匪4、設(shè)備葩駆各種機械設(shè)備和電器設(shè)備的簡單修復(fù)。如：開水器、熱水器、空調(diào)器、供電開關(guān)、盤柜、窗簾等。蝕篋5、其他維修項目蝕慕業(yè)主要求其他需要維修的項目。女口：外點運抵的設(shè)備、室內(nèi)要求裝其他設(shè)施等。耐卷6、維修率徐疑維修及時率達(dá)到100%人員10分鐘到位。電氣、水暖維修不超過 24小時, 土建維修不超過3天。四、電梯及高壓水泵內(nèi)容：對電梯、高壓水泵進(jìn)行日常維護(hù)，保養(yǎng)、檢修、處理隨

13、機問題。標(biāo)準(zhǔn)：1、維護(hù)睡歆按有關(guān)規(guī)定及時維護(hù)，處理隨時發(fā)生的問題，使機械始終處于最佳運行狀態(tài)。 保證設(shè)備運行率達(dá)98%以上。2、保養(yǎng)乙方應(yīng)定期對電梯和高壓水泵進(jìn)行保養(yǎng)。如：管道刷防腐漆、電梯抹潤滑油等。3、檢修按照設(shè)備說明書規(guī)定時間和操作規(guī)程進(jìn)行檢修，消除各類事故隱患。4、應(yīng)急情況處理趣龜設(shè)備因停電、機械故障或其它原因造成停運、 損壞時的人員反應(yīng)，事故原因 的查明，事故處理的結(jié)果和當(dāng)事人受處罰及收教育情況。5、各項記錄蝕談值班的人員安排及時間，安全責(zé)任及規(guī)章制度，運行記錄，檢修記錄，保養(yǎng) 記錄等。卩磁疣6費用統(tǒng)計設(shè)備每次維護(hù)、正常運行、定期檢修及處理突發(fā)事故的各項費用統(tǒng)計數(shù)據(jù)。五、供電、供水、

14、供暖蝕鎏內(nèi)容：設(shè)立專業(yè)人員對供電、供水、供暖設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)，按時對各種設(shè)備進(jìn)行檢查、保證設(shè)備的正常運行，并做到“業(yè)主叫，人員到”，及時為業(yè)主服好務(wù)。標(biāo)準(zhǔn)：1、運行記錄做好人員安排、工作職責(zé)和交接班記錄，設(shè)備正常運行的各項數(shù)據(jù)，計劃停電、 停水、停氣應(yīng)提前12小時通知業(yè)主并做好解釋工作，確保設(shè)備正常運行。2、檢修記錄匣駅依據(jù)設(shè)備規(guī)定要求及操作規(guī)程按時檢修并做好記錄工作，定期派專業(yè)人員對 系統(tǒng)進(jìn)行測試、檢查，消除事故隱患，確保系統(tǒng)安全、可靠。匪睡3、日常保養(yǎng)定期對破損和老化設(shè)施進(jìn)行更換和修補，定期擦拭灰塵、污漬和刷防腐漆等。4、事故處理睡軀發(fā)生設(shè)備事故造成停電、停水、停氣的，要提交事故報告

15、，向業(yè)主說明事故 原因、事故處理意見、當(dāng)時人的責(zé)任及受教育情況。蘆蘆5、應(yīng)急情況處理接到用戶報告緊急情況時，維修人員應(yīng) 10分鐘內(nèi)到位并立即修復(fù)，在最短時間 內(nèi)處理突發(fā)性影響并向業(yè)主詳細(xì)解釋清楚，做到小修12小時內(nèi)完畢，大修要連續(xù)修復(fù)并安排工程人員24小時值班，對在時限內(nèi)不能完成的，要向業(yè)主說明原 因。6費用統(tǒng)計設(shè)備每次維護(hù)、正常運行、定期檢修及處理突發(fā)事故的各項費用統(tǒng)計數(shù)據(jù)。六、收發(fā)內(nèi)容：負(fù)責(zé)公司內(nèi)部的信函、報刊、文件的郵寄與分發(fā)。對職工個人的報刊、信件、包 裹等及時通知領(lǐng)醛黍標(biāo)準(zhǔn)： 1、登記 趣髓對郵寄和收取的報刊、文件、信函、包裹單、匯款單等及時登記，保管好收 據(jù)以便查詢。匪廈2、投遞蝕

16、誕對要發(fā)出的辦公信函、公司各種文件、通知、報表、包裹、匯款等要及時投 遞，不得延誤。因投遞原因而發(fā)生的不良后果，要追究責(zé)任。廈廈3、收取睡軀對從郵局或郵遞員中領(lǐng)取的物品、報刊、信函和各種單據(jù)要逐一登記，不得 冒領(lǐng)或錯領(lǐng)，對有問題的，要提出疑議。匪匪4、分發(fā)蝕談分發(fā)報刊、文件、信函、包裹單、匯款單等要做到準(zhǔn)確無差錯。同時制止內(nèi) 部的冒領(lǐng)或錯領(lǐng)行為。如有錯誤，要追究當(dāng)班人的責(zé)任。飽飽5、服務(wù)及時通知收件人領(lǐng)取郵件，做到準(zhǔn)確無誤，文明禮貌，熱情周到，達(dá)到業(yè)主滿意。6保密對公司的機密、重要文件、信函負(fù)有保密責(zé)任七、特約服務(wù)內(nèi)容：為領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室提供清掃、保潔服務(wù)。確保領(lǐng)導(dǎo)在清新、優(yōu)雅的環(huán)境中舒 心

17、、愉快地工作。標(biāo)準(zhǔn)：篋篋1、清掃厲就每天清掃一次，定期進(jìn)行徹底保潔。匣匣2、擦洗隨時擦拭桌椅、各種會議牌、裝飾物、花卉等，要求無灰塵、無污漬，椅罩、沙 發(fā)罩、布窗簾等要定期洗滌、更換。會前、會后要及時傾到垃圾、礦泉水瓶等。3、門窗門窗和玻璃要隨時擦拭，會前要打開門，會后要關(guān)閉好門窗，百葉簾要完好無灰 塵，做到窗明幾凈。應(yīng)應(yīng)4、物品擺放睡軀室內(nèi)物品要擺放整齊。蘆蘆5、室內(nèi)環(huán)境蝕艇定期噴灑空氣清新劑，保持室內(nèi)環(huán)境整潔、空氣清晰。g磁疣6、服務(wù)蝕聚會前要擺放好各種會議用品，會間要隨時更換需要的用品，同時講究文明禮貌，熱情周到，會后要及時清理會暢 條達(dá)到隨時具備使用條件。蝕聚八、管理內(nèi)容：對乙方的人員

18、、制度、工程、財務(wù)、資金等方面的綜合考察，宏觀控制。標(biāo)準(zhǔn)：1、管理人員的素質(zhì)管理人員要有過硬的思想素質(zhì)，熟悉分管的業(yè)務(wù)范圍，對業(yè)主交代的任務(wù)要清楚、 明晰，能夠統(tǒng)領(lǐng)一方面工作。2、制度健全情況睡昶各項規(guī)章制度應(yīng)完整、配套、齊全，具有約束力。3、人員分管情況睡餵人員安排應(yīng)合理，具體工作時間及分工明確無誤。具有獎罰措施。4、工程施工情況注聚施工前有報告與立項，履行各種相關(guān)審批手續(xù)，施工中保證安全和質(zhì)量，竣 工后要驗收，合格率在95鳩上，并提交驗收報告。匪匪5、資金使用情況甲方繳交的物業(yè)管理費要專項利用，不得擠占，保證物業(yè)的維修標(biāo)準(zhǔn)。6雙方結(jié)算情況乙方按規(guī)定時間向甲方提交財務(wù)決算和財務(wù)預(yù)算報告，按規(guī)

19、定時間結(jié)算物業(yè)管理 費和工程量，由乙方代收的物業(yè)管理費和水電費按時、 足額上交甲方，不得截留。未列標(biāo)準(zhǔn)參照國家及有關(guān)省市標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。資金結(jié)算蝕駆一、乙方應(yīng)于每年初向甲方提交上一年度財務(wù)決算報告及下一年度財務(wù)預(yù)算報告。二、甲方有權(quán)審計和清查乙方帳目及資金使用情況。三、甲乙雙方每季度結(jié)算一次物業(yè)管理費。四、乙方負(fù)責(zé)收繳外租單位的物業(yè)管理費每季度與甲方結(jié)算一次。五、乙方負(fù)責(zé)收繳外租單位的電、水費每月與甲方結(jié)算一次。六、除小修以外的其他維修工程量每季度與甲方結(jié)算一次。直 適監(jiān)督管理與檢查考核為使物業(yè)管理達(dá)到合同規(guī)定的要求，給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)雅、舒適的學(xué)習(xí)和工作環(huán) 境，規(guī)范乙方的物業(yè)管理行為，制定本辦法。一

20、、監(jiān)督管理蝕裳1、嚴(yán)格執(zhí)行合同中規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。注誕2、乙方應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定的內(nèi)容及人員分管情況， 制定出內(nèi)部相應(yīng)的考核辦 法。蝕聚3、中修以上和設(shè)備、設(shè)施的更新項目要立項，履行審批手續(xù)，竣工后要提 交驗收報告單。蝕艇4、經(jīng)行政事務(wù)部考核不合格項并限期下達(dá)整改的措施必須按時完成。餓裁5、及時收繳出租單位的水電費及物業(yè)管理費工作。蝕慕6、做好各方面的記錄工作。二、檢查與考核檢查時間：每月15日、30日為定期檢查日，遇到節(jié)假日或公休日，檢查時間順延?？己诵问剑何g彙1、采取定期檢查并實行打分制；2、機關(guān)或外租單位問卷形式；3、主管部門及公司領(lǐng)導(dǎo)綜合評定?？己藰?biāo)準(zhǔn): 睡諛1、以物業(yè)管理服務(wù)

21、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)中所列標(biāo)準(zhǔn)項進(jìn)行考核，并輔以打分形式；2、按考核標(biāo)準(zhǔn)，70分應(yīng)為物業(yè)管理達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分； 畝考核方法：魄謎1、每月15日由行政事務(wù)管理部人員負(fù)責(zé)檢查并負(fù)責(zé)打分， 占總積分的30%蝕艇2、每月30日由行政事務(wù)管理部檢查和機關(guān)或外租單位雙打分，雙方各占50%合計占總積分的40% ；鯨疑3、每季度由主管部門及公司領(lǐng)導(dǎo)綜合評定一次，占總積分的30%蝕鎏三、獎懲蝕.維1、由于乙方原因影響甲方工作秩序、工作環(huán)境，每發(fā)生一次罰款300500丿元。蝕.維2、乙方工作質(zhì)量達(dá)不到物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定，經(jīng)考核后低 于70分的，物業(yè)管理費按同比例削減。蝕菜3、乙方工作質(zhì)量基本達(dá)到物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定，經(jīng)考核后 為70分的，物業(yè)管理費全額