廣州房地產(chǎn)高端住宅市場透析分析報告

1、1 目目 錄錄 n前言前言 n廣州高端住宅近期市場表現(xiàn)及原因剖析廣州高端住宅近期市場表現(xiàn)及原因剖析 n廣州高端住宅市場發(fā)展趨勢廣州高端住宅市場發(fā)展趨勢 3 1.1.前言前言 1.11.1、研究背景、研究背景 1.2、概念界定 1.3、廣州高端住宅市場發(fā)展歷 程及特征 本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現(xiàn)突出本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現(xiàn)突出 匯景新城：匯景新城：4.25新貨開賣，一周銷售超新貨開賣，一周銷售超10億億 玖瓏湖：玖瓏湖： 4.25開盤，當(dāng)日首批開盤，當(dāng)日首批85套套 別墅售馨，銷售超別墅售馨，銷售超10億億 領(lǐng)峰：領(lǐng)峰：4.18 w公寓開賣，當(dāng)日銷售公寓開賣，當(dāng)日銷售120套套2.5億

2、億 本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現(xiàn)突出本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現(xiàn)突出 廣弘天琪：廣弘天琪：“五一五一”期間開盤，銷售超期間開盤，銷售超200套套 中環(huán)廣場：中環(huán)廣場：4.25d棟開賣，當(dāng)日銷售棟開賣，當(dāng)日銷售180套套3.4億億 金山谷：金山谷： “五一五一”洋房開盤，洋房開盤， 十天銷售十天銷售90套套2.3億億 本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現(xiàn)突出本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現(xiàn)突出 天鵝灣：天鵝灣：元旦至今開賣元旦至今開賣4次，成交次，成交430套，套，5.5億億 星匯云錦：星匯云錦：5.25開盤，一周銷售近開盤，一周銷售近200套套5億億 新光城市花園：新光城市花園：五月期間，熱銷近五

3、月期間，熱銷近50套套 各高端住宅成功的主要因素各高端住宅成功的主要因素 n玖瓏湖玖瓏湖香港品牌發(fā)展商，擁有絕佳的景觀資源，別墅的稀缺性香港品牌發(fā)展商，擁有絕佳的景觀資源，別墅的稀缺性 n匯景新城匯景新城悠久的豪宅品牌底蘊，成熟豪宅社區(qū)，持續(xù)的升值能力悠久的豪宅品牌底蘊，成熟豪宅社區(qū)，持續(xù)的升值能力 n領(lǐng)峰領(lǐng)峰裝標(biāo)的奢華全城獨有，酒店品牌嫁接所帶來的高附加值裝標(biāo)的奢華全城獨有，酒店品牌嫁接所帶來的高附加值 n廣弘天琪廣弘天琪地段的成熟性地段的成熟性 n中環(huán)廣場中環(huán)廣場地段的珍罕性地段的珍罕性 n金山谷金山谷產(chǎn)品的設(shè)計創(chuàng)新（產(chǎn)品的設(shè)計創(chuàng)新（6米高客廳），景觀資源優(yōu)勢米高客廳），景觀資源優(yōu)勢 n星

4、匯云錦星匯云錦引入奢華的裝標(biāo)，地段的成熟性引入奢華的裝標(biāo)，地段的成熟性 n天鵝灣天鵝灣擁有一線江景資源，產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新（三錯層、疊加等）擁有一線江景資源，產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新（三錯層、疊加等） n新光城市花園新光城市花園地段優(yōu)勢地段優(yōu)勢 8 1.1.前言前言 1.1、研究背景 1.21.2、概念界定、概念界定 1.3、廣州高端住宅市場發(fā)展歷 程及特征 政策定義政策定義低密度、大戶型、高單價低密度、大戶型、高單價 n從官方的政策來看，以下三種情況界定為非普通住宅：從官方的政策來看，以下三種情況界定為非普通住宅： 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下 單套住房建筑面積144以上 實際成交價格高于同級別土地上住房平

5、均交易價格的1.2倍倍以上 n高端住宅（非普通住宅）或高端住宅（非普通住宅）或低密度低密度、或、或大戶型大戶型、或、或高單價高單價 市場定義市場定義地段、資源、產(chǎn)品、價格潛力地段、資源、產(chǎn)品、價格潛力 n從市場的角度來看，主要在以下幾個方面具備足夠條件支持：從市場的角度來看，主要在以下幾個方面具備足夠條件支持： 地段：地段：處于城市傳統(tǒng)中心地段或城市重點規(guī)劃建設(shè)區(qū)域（如二沙島、珠江新城、濱江東、老城區(qū)、琶洲、 科學(xué)城、白云新城、奧體等 ） 資源：資源：擁有稀缺生態(tài)環(huán)境或城市景觀資源（如江景、湖景、山景、公園景、城市標(biāo)志建筑景觀等）。同 時產(chǎn)品設(shè)計上充分考慮資源利用和占有最大化 產(chǎn)品：產(chǎn)品：注重

6、整體規(guī)劃設(shè)計，產(chǎn)品細部打造講究居住舒適性和合理性，同時融入較多的創(chuàng)新和奢華元素， 裝標(biāo)及配置獨樹一幟（如匯景新城、領(lǐng)峰、金山谷、星河灣等） 價格：價格：在同片區(qū)、同類型物業(yè)中價格處于標(biāo)桿位置，并保持持續(xù)的升值能力 根據(jù)2009年一季度廣州市商品住宅的成交數(shù)據(jù)，單價1.4萬以上的成交面積約占總成交面積 的10%，總價200萬/套以上的成交面積約占總成交面積的12%，因此：本報告將現(xiàn)階段廣本報告將現(xiàn)階段廣 州高端住宅的劃分為單價州高端住宅的劃分為單價1.41.4萬萬/ /平方米以上或主流總價平方米以上或主流總價200200萬萬/ /套以上的項目套以上的項目 11 1.1.前言前言 1.1、研究背景

7、 1.2、概念界定 1.31.3、廣州高端住宅市場發(fā)展歷、廣州高端住宅市場發(fā)展歷 程及特征程及特征 發(fā)展特征發(fā)展特征廣州高端住宅大致經(jīng)歷四個階段廣州高端住宅大致經(jīng)歷四個階段 發(fā)展特征發(fā)展特征歷經(jīng)歷經(jīng)20載風(fēng)雨，市場趨于成熟載風(fēng)雨，市場趨于成熟 n分布格局廣泛化分布格局廣泛化 從最初的五羊新城、淘金路擴展至現(xiàn)在的南沙、科學(xué)城、山前大道等郊區(qū)。 分布格局由市中心向新區(qū)擴展，居住格局由“單中心”向“多中心”改變。 與廣州城市規(guī)劃版圖的擴寬和市政基建力度的加大密不可分，預(yù)測這種趨勢 將更加明顯。 n核心價值多元化核心價值多元化 核心價值及樓盤賣點由早期的區(qū)位地段、生活配套、港式風(fēng)格，再到生態(tài)環(huán) 境、景

8、觀資源，到現(xiàn)階段的產(chǎn)品創(chuàng)新、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套服務(wù)、綜合素質(zhì)等， 核心價值更趨多元化。 n購買客戶自住化購買客戶自住化 由于廣州毗鄰香港，早期港、澳、臺客戶占據(jù)高端住宅的絕對主力，以投資和短期度 假為目的。自亞洲金融風(fēng)暴后，這一局面發(fā)生改變，隨著廣州經(jīng)濟快速發(fā)展，本地人 成為主力軍?，F(xiàn)階段外來高收入新移民、珠三角/港澳/海歸等高端人士、本地換房客 成為主流客戶，自住為主，兼顧投資保值。 n樓盤競爭品牌化樓盤競爭品牌化 港資集團和內(nèi)地品牌房企逐漸成為豪宅品質(zhì)的標(biāo)簽，這也是市場化競爭的必然趨勢。 品牌發(fā)展商近年的廣州高端樓盤一覽 發(fā)展特征發(fā)展特征歷經(jīng)歷經(jīng)20載風(fēng)雨，市場趨于成熟載風(fēng)雨，市場趨于成熟 發(fā)

9、展特征發(fā)展特征廣州高端住宅影響力不斷擴大廣州高端住宅影響力不斷擴大 n匯景新城：全國唯一連續(xù)三年入選匯景新城：全國唯一連續(xù)三年入選“中國十大超級豪宅中國十大超級豪宅” n星河灣：星河灣：2009年豪宅品牌成功布局年豪宅品牌成功布局“廣州、北京、上海廣州、北京、上?！?n玖瓏湖：打造南中國玖瓏湖：打造南中國 頂級別墅豪宅社區(qū)頂級別墅豪宅社區(qū) 分布格局分布格局由城市中心向外圍新區(qū)擴展由城市中心向外圍新區(qū)擴展 17 2.2.廣州高端住宅近期市場狀況廣州高端住宅近期市場狀況 及原因剖析及原因剖析 2.12.1、近期市場狀況、近期市場狀況 成交活躍樓盤成交活躍樓盤 整體市場供求 成交結(jié)構(gòu)分析 2.2、回

10、暖剖析 成交活躍高端樓盤說明成交活躍高端樓盤說明 n區(qū)域：廣州市十區(qū)兩市區(qū)域：廣州市十區(qū)兩市 n時間：時間：20092009年年1-51-5月月 n界定：主流均價界定：主流均價1400014000元元/ /平米以上（含別墅）平米以上（含別墅） 珠江新城、老城區(qū)、華南板塊樓盤成交活躍珠江新城、老城區(qū)、華南板塊樓盤成交活躍 2 2 0 0 0 0 9 9 年年 1 1 - - 5 5 月月 廣廣 州州 市市 2 2 0 0 個個 成成 交交 最最 活活 躍躍 高高 端端 樓樓 盤盤 （ 成 交 套 數(shù) ： 套 ） 7 7 1 1 7 7 5 5 4 4 4 4 4 4 6 6 7 7 3 3 9

11、9 8 8 3 3 8 8 7 7 3 3 0 0 7 7 2 2 2 2 8 8 2 2 0 0 8 8 1 1 8 8 7 71 1 8 8 2 2 1 1 2 2 2 2 1 1 0 0 4 4 9 9 9 9 8 8 8 88 8 6 68 8 0 0 7 7 8 8 6 6 7 7 5 5 0 0 9 9 7 7 5 5 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 中中 環(huán)環(huán) 廣廣 場場 逸逸 翠翠 灣灣 星星 河河 灣灣 香香 之之 雪雪 山山 莊莊 雋雋 峰峰 苑苑 東東 方方 新新 世世 界界 花花 園園 匯匯 景景 新新 城城 領(lǐng)領(lǐng)

12、峰峰 園園 高高 德德 置置 地地 公公 寓寓 上上 譽譽 花花 園園 中中 海海 璟璟 暉暉 華華 庭庭 月月 島島 軒軒 新新 城城 市市 逢逢 源源 軒軒 珠珠 江江 帝帝 景景 苑苑 弘弘 遠遠 大大 廈廈 九九 龍龍 湖湖 悅悅 源源 莊莊 新新 光光 城城 市市 花花 園園 天天 鵝鵝 灣灣 金金 山山 谷谷 花花 園園 信信 達達 麗麗 水水 華華 庭庭 合合富富輝輝煌煌集集團團市市場場研研究究部部 n中心六區(qū)中心六區(qū)占15席（其中珠江新城占6席），外圍四區(qū)外圍四區(qū)占5席 n（其中含（其中含別墅別墅成交的樓盤包括：香雪山、玖瓏湖、新光城市、金山谷香雪山、玖瓏湖、新光城市、金山谷）

13、 n中環(huán)廣場成交中環(huán)廣場成交975套，星河灣成交套，星河灣成交544套套（打通之前套數(shù)） 主流成交均價：洋房主流成交均價：洋房1.4-2.2萬，別墅萬，別墅1.5-2萬萬 2 20 00 09 9年年 1 1- -5 5月月 廣廣 州州 市市 2 20 0個個 成成 交交 最最 活活 躍躍 高高 端端 樓樓 盤盤 （成交面積：萬平方米） 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 中中 環(huán)環(huán) 廣廣 場場 逸逸 翠翠 灣灣 星星 河河 灣灣 香香 之之 雪雪 山山 莊莊 雋雋 峰峰 苑苑 東東 方方 新新 世世 界界 花花 園園 匯匯 景景

14、 新新 城城 領(lǐng)領(lǐng) 峰峰 園園 高高 德德 置置 地地 公公 寓寓 上上 譽譽 花花 園園 中中 海海 璟璟 暉暉 華華 庭庭 月月 島島 軒軒 新新 城城 市市 逢逢 源源 軒軒 珠珠 江江 帝帝 景景 苑苑 弘弘 遠遠 大大 廈廈 九九 龍龍 湖湖 悅悅 源源 莊莊 新新 光光 城城 市市 花花 園園 天天 鵝鵝 灣灣 金金 山山 谷谷 花花 園園 信信 達達 麗麗 水水 華華 庭庭 合合 富富 輝輝 煌煌 集集 團團 市市 場場 研研 究究 部部 n20個成交最活躍高端樓盤均在十區(qū)內(nèi)十區(qū)內(nèi) n匯景新城、玖瓏湖匯景新城、玖瓏湖雖開賣不超過3個月，但成交勢頭強勁，且單套面積較大 21 2.2

15、.廣州高端住宅近期市場狀況廣州高端住宅近期市場狀況 及原因剖析及原因剖析 2.12.1、近期市場狀況、近期市場狀況 成交活躍樓盤 整體市場供求整體市場供求 成交結(jié)構(gòu)分析 2.2、回暖剖析 高端住宅市場成交說明高端住宅市場成交說明 n區(qū)域：廣州市十區(qū)兩市區(qū)域：廣州市十區(qū)兩市 n時間：時間：2009年年1-5月月 n界定：總價界定：總價200萬以上（含別墅）萬以上（含別墅） 高端住宅共成交高端住宅共成交3000余套，余套，65萬平米萬平米 均價近均價近16000元，成交面積占全市元，成交面積占全市12 4月高端住宅供應(yīng)放量，月高端住宅供應(yīng)放量，5月成交爆發(fā)月成交爆發(fā) 整體高端市場成交顯著活躍整體高

16、端市場成交顯著活躍 n1-5月供應(yīng)月供應(yīng)2700余套，成交余套，成交3000余套余套 n1-5月供應(yīng)月供應(yīng)59萬平米，成交萬平米，成交65萬平米萬平米 其中別墅市場成交面積占其中別墅市場成交面積占24 n1-5月成交月成交16萬平米，占高端萬平米，占高端24 5月高端住宅份額躍升至月高端住宅份額躍升至18，均價，均價17179元元 5月高端住宅價、量齊升，高端市場需求釋放月高端住宅價、量齊升，高端市場需求釋放 n市場份額在連續(xù)3個月保持10左右后，5月躍升至18，1-5月累計12 n成交均價自2月開始連續(xù)走高，5月達到17179元/平米，1-5月累計約16000元/平米 n5月均價17179元

17、/平米比2月的均價上升了3284元/平方米，短短3個月升幅達23.6% 25 2.2.廣州高端住宅近期市場狀況廣州高端住宅近期市場狀況 及原因剖析及原因剖析 2.12.1、近期市場狀況、近期市場狀況 成交活躍樓盤 整體市場供求 成交結(jié)構(gòu)分析成交結(jié)構(gòu)分析 2.2、回暖剖析 珠江新城成交量最大，外圍以別墅絕對主導(dǎo)珠江新城成交量最大，外圍以別墅絕對主導(dǎo) 廣州各區(qū)廣州各區(qū)200萬以上高端住宅成交面積：萬以上高端住宅成交面積： n天河天河第一，占35，主要集中在珠江新城珠江新城和匯景新城匯景新城 n番禺番禺占14，幾乎全部集中在華南板塊華南板塊的星河灣、新光城市花園、金山谷星河灣、新光城市花園、金山谷

18、n海珠海珠占13，成交板塊分散，濱江板塊濱江板塊的珠江帝景苑珠江帝景苑和信達麗水華庭信達麗水華庭成交最大 n越秀越秀占11，上譽花園上譽花園和中環(huán)廣場中環(huán)廣場成交最大 n花都花都占9，玖瓏湖玖瓏湖一支獨秀 n荔灣荔灣占5，逸翠灣逸翠灣一支獨秀 n白云白云占3，成交分散 n增城、蘿崗、從化、花都增城、蘿崗、從化、花都等外圍區(qū)域成交幾乎全部是別墅別墅 n黃埔、南沙黃埔、南沙暫時未錄得成交 200-300萬洋房最熱銷，千萬豪宅均價最高萬洋房最熱銷，千萬豪宅均價最高 n廣州廣州200萬以上高端住宅成交萬以上高端住宅成交 總價段分布：總價段分布： n總價200-300萬洋房萬洋房比例最大， 達38，其中

19、1000萬以上成交 11套 n總價200萬以上別墅占萬以上別墅占24，其 中1000萬以上成交40套，幾乎 全部來自玖瓏湖 n廣州廣州200萬以上高端住宅成交萬以上高端住宅成交 總價段每方均價：總價段每方均價： n無論洋房、別墅，總價越高，單 價越高，反映客戶承受力越強 n總價200-300萬別墅萬別墅成交均價僅 7892元/平米 n總價1000萬以上洋房萬以上洋房成交均價最 高，達25566元/平米 2009年年 1-5月月 廣廣 州州 市市 高高 端端 住住 宅宅 成成 交交 總總 價價 段段 分分 布布 （200萬以上）（面積占比） 1% 7%7% 38% 7% 27% 4% 10% 2

20、 20 00 0 3 30 00 0萬萬 別別 墅墅 2 20 00 0 3 30 00 0萬萬 洋洋 房房 3 30 00 0 5 50 00 0萬萬 別別 墅墅 3 30 00 0 5 50 00 0萬萬 洋洋 房房 5 50 00 0 1 10 00 00 0萬萬 別別 墅墅 5 50 00 0 1 10 00 00 0萬萬 洋洋 房房 1 10 00 00 0萬萬 以以 上上 別別 墅墅 1 10 00 00 0萬萬 以以 上上 洋洋 房房 合合富富 輝輝煌煌 集集團團 市市場場 研研究究 部部 2009年年1-5月月廣廣州州市市高高端端住住宅宅成成交交總總價價段段每每方方均均價價 （

21、200萬以上）（元/平米） 25566 21135 21144 17347 12795 15111 7892 15179 2 20 00 0 3 30 00 0萬萬別別墅墅 2 20 00 0 3 30 00 0萬萬洋洋房房 3 30 00 0 5 50 00 0萬萬別別墅墅 3 30 00 0 5 50 00 0萬萬洋洋房房 5 50 00 0 1 10 00 00 0萬萬別別墅墅 5 50 00 0 1 10 00 00 0萬萬洋洋房房 1 10 00 00 0萬萬以以上上別別墅墅 1 10 00 00 0萬萬以以上上洋洋房房 合合 富富 輝輝 煌煌 集集 團團 市市 場場研研 究究 部部

22、 28 2.2.廣州高端住宅近期市場狀況廣州高端住宅近期市場狀況 及原因剖析及原因剖析 2.1、近期市場狀況 2.22.2、回暖剖析、回暖剖析 中國經(jīng)濟初顯谷底回穩(wěn)中國經(jīng)濟初顯谷底回穩(wěn) n今年前三個月的今年前三個月的pmi指數(shù)表明，中國指數(shù)表明，中國 經(jīng)濟從低谷逐步回升的態(tài)勢正在形成。經(jīng)濟從低谷逐步回升的態(tài)勢正在形成。 5月中國采購經(jīng)理人指數(shù)月中國采購經(jīng)理人指數(shù)(pmi)為為 53.1%，這是該指數(shù)連續(xù)第三個月升，這是該指數(shù)連續(xù)第三個月升 至反映經(jīng)濟總體擴張的至反映經(jīng)濟總體擴張的“牛熊分界牛熊分界 線線”50%之上。之上。 n從發(fā)電量情況分析，從發(fā)電量情況分析，2009年年1-2月，月， 我國

23、發(fā)電量同比下滑我國發(fā)電量同比下滑3.7，至，至5月份月份 發(fā)電量同比下降發(fā)電量同比下降3.5%，1-5月份發(fā)電月份發(fā)電 量同比下降量同比下降3.2%。下滑幅度雖然有。下滑幅度雖然有 所收斂，但也表明所收斂，但也表明中國經(jīng)濟回升難度中國經(jīng)濟回升難度 較大較大。 未來經(jīng)濟下行壓力仍然較大，私營企業(yè)經(jīng)營環(huán)境未有大改善未來經(jīng)濟下行壓力仍然較大，私營企業(yè)經(jīng)營環(huán)境未有大改善 n從從pmi和發(fā)電量數(shù)據(jù)來看未來和發(fā)電量數(shù)據(jù)來看未來經(jīng)濟走向仍充滿不確定性經(jīng)濟走向仍充滿不確定性; n另外，央行另外，央行5月月27日發(fā)布的日發(fā)布的2008年中國區(qū)域金融運行報年中國區(qū)域金融運行報 告告指出，指出，2009年是實施年是

24、實施“十一五十一五”規(guī)劃的關(guān)鍵之年，國規(guī)劃的關(guān)鍵之年，國 際金融危機繼續(xù)發(fā)展和蔓延，對我國經(jīng)濟的影響還在加深，際金融危機繼續(xù)發(fā)展和蔓延，對我國經(jīng)濟的影響還在加深， 雖然我國經(jīng)濟運行出現(xiàn)了一些積極的變化，但基礎(chǔ)尚不穩(wěn)雖然我國經(jīng)濟運行出現(xiàn)了一些積極的變化，但基礎(chǔ)尚不穩(wěn) 固，經(jīng)濟下行壓力仍然較大。固，經(jīng)濟下行壓力仍然較大。 n4萬億投資主要投向基礎(chǔ)設(shè)施以及國有大中型企業(yè)，私營萬億投資主要投向基礎(chǔ)設(shè)施以及國有大中型企業(yè)，私營 企業(yè)受惠有限，企業(yè)受惠有限，外貿(mào)出口仍處于大幅的負增長外貿(mào)出口仍處于大幅的負增長，總體來說，總體來說， 私營企業(yè)經(jīng)營環(huán)境未有大改善，私營企業(yè)投資的意欲仍較私營企業(yè)經(jīng)營環(huán)境未有大改

25、善，私營企業(yè)投資的意欲仍較 低，部分資金轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)市場。低，部分資金轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)市場。 一季度信貸爆炸式增長，流動性充足一季度信貸爆炸式增長，流動性充足 n央行數(shù)據(jù)顯示，央行數(shù)據(jù)顯示，14月份人民幣各月份人民幣各 項貸款增加項貸款增加5.17萬億元，這已經(jīng)超萬億元，這已經(jīng)超 過了年初制定的全年新增貸款過了年初制定的全年新增貸款5萬萬 億的計劃。億的計劃。 金融體系里的金融體系里的m1，m2 也出現(xiàn)大幅增長。也出現(xiàn)大幅增長。 m1同比增速比同比增速比cpi早早36個月，未來存在通脹壓力個月，未來存在通脹壓力 n從從m1與與cpi的歷史數(shù)據(jù)看，兩者表現(xiàn)出很好的相關(guān)性，一般的歷史數(shù)據(jù)看，兩者表

26、現(xiàn)出很好的相關(guān)性，一般m1提前提前3 6個月預(yù)示個月預(yù)示cpi同比增長。同比增長。 nm1今年今年1月份達到低點月份達到低點6.7以來已經(jīng)連續(xù)三個月高速增長，因此以來已經(jīng)連續(xù)三個月高速增長，因此cpi 可能在未來可能在未來3個月之內(nèi)見底。個月之內(nèi)見底。 通脹預(yù)期是高端住宅回暖的重要誘因通脹預(yù)期是高端住宅回暖的重要誘因 n經(jīng)濟前景的不確定性讓居民和企業(yè)不敢對實體經(jīng)濟追加投資。經(jīng)濟前景的不確定性讓居民和企業(yè)不敢對實體經(jīng)濟追加投資。 n同時，短期大量的信貸投放引發(fā)人們對未來通貨膨脹的擔(dān)憂，從而將投資同時，短期大量的信貸投放引發(fā)人們對未來通貨膨脹的擔(dān)憂，從而將投資 目光轉(zhuǎn)向資產(chǎn)上，這也是股市火爆和房市

27、回暖，尤其是高端市場顯著回暖目光轉(zhuǎn)向資產(chǎn)上，這也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市場顯著回暖 的重要原因。的重要原因。 通脹預(yù)期是這一輪高端市場回暖的重要誘因通脹預(yù)期是這一輪高端市場回暖的重要誘因 有關(guān)專家根據(jù)有關(guān)專家根據(jù)cpicpi指數(shù)模型測算，我國指數(shù)模型測算，我國cpicpi在今年在今年7 7月份將進月份將進 入上行通道，未來通脹漸行漸進。入上行通道，未來通脹漸行漸進。 信貸政策：持續(xù)放松信貸政策：持續(xù)放松 n銀行貸款利率的下調(diào)、珠三角銀行貸款利率的下調(diào)、珠三角8城市公積金互貸的開通以及對港澳居城市公積金互貸的開通以及對港澳居 民購房的重新開放都為高端市場回暖提供了良好的政策環(huán)境。民購房

28、的重新開放都為高端市場回暖提供了良好的政策環(huán)境。 高端物業(yè)價格回調(diào)至低位，買家投資置業(yè)熱情回升高端物業(yè)價格回調(diào)至低位，買家投資置業(yè)熱情回升 2007上半年2007下半年2008上半年2008下半年2009年1-5月 譽峰 銷售均價（元/m2）20000 樓王：30000 其他：20000 樓王：35000 其他：25000 樓王：30000 其他：25000 18000 簽約套數(shù)210167182818 中海璟暉 銷售均價（元/m2） 14000- 17000 15000-1800018000 15000 公園：18000 145000 公園：16500 簽約套數(shù)24612126347179

29、雋峰 銷售均價（元/m2）1500014000-170001600016000 13000 簽約套數(shù)971211283393 保利康橋 銷售均價（元/m2）16000300003000020000 20000 簽約套數(shù)3691101224 珠江帝景 銷售均價（元/m2）12000135002300018000 14000 簽約套數(shù)230234339597 帝景山莊 （聯(lián)排別墅） 銷售均價（元/m2）14500200003000023000 20000 簽約套數(shù)3425024 n不少高端樓盤不少高端樓盤2009年初的價格比高位時下降了年初的價格比高位時下降了20-30%，部分回到了，部分回到了2

30、007年初的水平；年初的水平； n2009年年1-5月廣州市場高端物業(yè)銷售價格和最高位相比下降明顯，呈現(xiàn)出比較明顯的價格低位，月廣州市場高端物業(yè)銷售價格和最高位相比下降明顯，呈現(xiàn)出比較明顯的價格低位， 除了受大市回暖因素外，這也是促使高端客戶低位置業(yè)保值的重要因素除了受大市回暖因素外，這也是促使高端客戶低位置業(yè)保值的重要因素 現(xiàn)階段高端客戶心態(tài)描述現(xiàn)階段高端客戶心態(tài)描述 n經(jīng)濟環(huán)境好轉(zhuǎn)，開始關(guān)注房地產(chǎn)；經(jīng)濟環(huán)境好轉(zhuǎn)，開始關(guān)注房地產(chǎn)； n樓市回暖，樓價開始從低位回升；樓市回暖，樓價開始從低位回升； n未來人民幣貶值及通脹的預(yù)期，由現(xiàn)金為王，轉(zhuǎn)為持有未來人民幣貶值及通脹的預(yù)期，由現(xiàn)金為王，轉(zhuǎn)為持有

31、優(yōu)質(zhì)物業(yè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，短，短 期求保值、長遠求升值；期求保值、長遠求升值； n本輪高端客戶的入市，本輪高端客戶的入市，投資型置業(yè)投資型置業(yè)居多，主要是看好物業(yè)的長期保值、居多，主要是看好物業(yè)的長期保值、 升值潛力；部分是由于物業(yè)的綜合素質(zhì)突出而激發(fā)高端升值潛力；部分是由于物業(yè)的綜合素質(zhì)突出而激發(fā)高端自住購房需求自住購房需求。 廣州的城市地位有大幅的提升廣州的城市地位有大幅的提升 n2007年年廣東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要廣東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中廣州建設(shè)成帶動全省、中廣州建設(shè)成帶動全省、 輻射華南、影響東南亞的輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市現(xiàn)代化大都市 。

32、完善以集約化、國際化、高級化為標(biāo)志的先進制造業(yè)中心 以信息、金融、物流、會展為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 以市場為導(dǎo)向、企業(yè)為主體、人才為支撐的自主創(chuàng)新中心 推動廣州更加緊密地融入珠三角、大珠三角、泛珠三角區(qū)域合作發(fā)展 n2009年年珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年年). 增強文化軟實力，提升城市綜合競爭力，強化國家中心城市、綜合性門戶城市和區(qū)域文化教育 中心的地位，提高輻射帶動能力。 廣州建設(shè)成為廣東宜居城鄉(xiāng)的“首善之區(qū)”，建成面向世界、服務(wù)全國的國際大都市 高端住宅市場回暖小結(jié)高端住宅市場回暖小結(jié) n私營經(jīng)濟投資環(huán)境的不確定性加上對未來通脹的預(yù)期

33、成為高端私營經(jīng)濟投資環(huán)境的不確定性加上對未來通脹的預(yù)期成為高端 住宅市場回暖的重要誘因；住宅市場回暖的重要誘因； n樓價經(jīng)過樓價經(jīng)過1年多的調(diào)整已有較大幅度下降，并在低位站穩(wěn)；年多的調(diào)整已有較大幅度下降，并在低位站穩(wěn)； n信貸等政策的持續(xù)放松從需求上為高端住宅市場回暖提供了有信貸等政策的持續(xù)放松從需求上為高端住宅市場回暖提供了有 力支撐力支撐; n廣州的城市地位持續(xù)提升廣州的城市地位持續(xù)提升 39 3.3.廣州高端住宅市場發(fā)展趨勢廣州高端住宅市場發(fā)展趨勢 4.14.1、主要影響政策分析、主要影響政策分析 4.2、供應(yīng)格局分析 4.3、發(fā)展前景 政策對高端住宅的影響預(yù)測政策對高端住宅的影響預(yù)測

34、n寬松的貨幣政策仍將維持寬松的貨幣政策仍將維持 中國經(jīng)濟仍處于困難時期 即使貨幣投放比年初略有收緊，但信貸政策對于住房消費仍持積極支持態(tài)度 n 研究開征物業(yè)稅研究開征物業(yè)稅 （5月月25日）日） 物業(yè)稅開征對物業(yè)投資和高端住宅市場影響較大 由于政策措施仍處于研究階段，實際影響大小難以判斷 但已列入政府正式工作計劃，對市場將逐步形成一定的心理壓力 同時顯示中央政府對投資投機需求以及樓價大幅反彈的警惕 n普通商品住房最低資本金比例由普通商品住房最低資本金比例由35%35%降至降至20% 20% （5月月27日）日） 1-4月廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，完成投資170.11億元，下降下降11.1% 1

35、-5月全市商品住宅成交317.8萬平方米，同比增長同比增長81.4% 可見在經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)投資萎縮的背景下，中央迫切需要刺激房地產(chǎn)的投資 和消費 資本金比例下調(diào)將大為緩解開發(fā)商的資金壓力，加上銷售火投資減，短期內(nèi)開 發(fā)商因資金壓力而降價的可能性大減 41 3.3.廣州高端住宅市場發(fā)展趨勢廣州高端住宅市場發(fā)展趨勢 4.1、主要影響政策分析 4.24.2、供應(yīng)格局分析、供應(yīng)格局分析 4.3、發(fā)展前景 2010年前高端住宅供應(yīng)情況年前高端住宅供應(yīng)情況 20102010年前廣州主流高端住宅板塊供應(yīng)約年前廣州主流高端住宅板塊供應(yīng)約1 1萬套，供應(yīng)量較充足；萬套，供應(yīng)量較充足； 20102010年前廣州

36、高端住宅供應(yīng)最多的板塊是年前廣州高端住宅供應(yīng)最多的板塊是珠江新城、山前大道、華南板塊、老城區(qū)珠江新城、山前大道、華南板塊、老城區(qū)四個板塊四個板塊 43 3.3.廣州高端住宅市場發(fā)展趨勢廣州高端住宅市場發(fā)展趨勢 4.1、主要影響政策分析 4.2、供應(yīng)格局分析 4.34.3、發(fā)展前景、發(fā)展前景 四大城市中廣州頂級豪宅價格最低四大城市中廣州頂級豪宅價格最低 廣州現(xiàn)售頂級豪宅價格在廣州現(xiàn)售頂級豪宅價格在2-32-3萬萬/ /平方米平方米，只相當(dāng)于京滬深的，只相當(dāng)于京滬深的1/21/2至至1/31/3 四大城市發(fā)展定位對比四大城市發(fā)展定位對比 城市城市最新發(fā)展定位最新發(fā)展定位 北京北京北京歷來是我國的政

37、治首都政治首都, , 文化及經(jīng)濟中心文化及經(jīng)濟中心。近期提出將北京建設(shè)成為具有國際影 響力的金融中心城市。金融中心城市。 上海上海國務(wù)院關(guān)于推進上海加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)建設(shè)國際金融中心國際金融中心和國際航國際航 運中心運中心的意見實施目標(biāo)：2020年 深圳深圳深圳綜合配套改革總體方案，強化全國經(jīng)濟中心城市全國經(jīng)濟中心城市和國家創(chuàng)新型城市國家創(chuàng)新型城市地位，加 快建設(shè)國際化城市國際化城市和中國特色社會主義示范市中國特色社會主義示范市。 加強與香港功能互補，共建深港國際大都會，推動形成全球性的物流中心、貿(mào)易中心、全球性的物流中心、貿(mào)易中心、 創(chuàng)新中心和國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心創(chuàng)新中心和國際文

38、化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心 廣州廣州珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020年)強化國家中心城市國家中心城市、綜合性門戶綜合性門戶 城市城市和區(qū)域文化教育中心的地位，提高輻射帶動能力。建成面向世界、服務(wù)全國的國國 際大都市際大都市 廣州市居民有著強大的消費能力廣州市居民有著強大的消費能力 北京北京上海上海廣州廣州深圳深圳 gdp(gdp(元元) )10488 10488 13698 13698 8216 8216 7807 7807 人均人均gdp(gdp(元元) )63029 63029 73124 73124 81233 81233 89814 89814 城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款城鄉(xiāng)居民人民

39、幣儲蓄存款( (億元億元) )11955 11955 12084 12084 6867 6867 67086708 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入( (元元) )24725 24725 26675 26675 25317 25317 26729 26729 城鎮(zhèn)居民人均消費支出城鎮(zhèn)居民人均消費支出( (元元) ) 164601646019398 19398 20836 20836 19779 19779 高端物業(yè)價格的高低與城市地位、輻射力和經(jīng)濟實力密切相關(guān)，廣州城市高端物業(yè)價格的高低與城市地位、輻射力和經(jīng)濟實力密切相關(guān)，廣州城市 地位雖略為遜色，但居民消費能力強，而且地位雖略為

40、遜色，但居民消費能力強，而且樓價的巨大差異使得廣州高端樓價的巨大差異使得廣州高端 物業(yè)價格仍有較大的想象空間物業(yè)價格仍有較大的想象空間。 廣州樓價觸底回升，高端住宅價格領(lǐng)跑大市廣州樓價觸底回升，高端住宅價格領(lǐng)跑大市 n廣州市商品住宅成交均價從年初 的8000元/平方米上升至8400元/ 平方米，升幅約升幅約5%5%； n高端住宅5月成交均價1717917179元/平 米，比2月的均價上升了32843284元/ 平方米，3個月升幅達23.6%23.6%； n高端住宅價格領(lǐng)跑大市。 廣州高端住宅價格未來將處于盤整廣州高端住宅價格未來將處于盤整 n當(dāng)前高端住宅市場中，以珠江新城樓盤為代表的地段型物業(yè)

41、，一方面由于之前供應(yīng)當(dāng)前高端住宅市場中，以珠江新城樓盤為代表的地段型物業(yè)，一方面由于之前供應(yīng) 充足，價格回調(diào)有力，另一方面對于充足，價格回調(diào)有力，另一方面對于“除了地段還是地段除了地段還是地段”的房地產(chǎn)而言，它們相的房地產(chǎn)而言，它們相 比其他類型高端物業(yè)更易受追捧，成交回升幅度大比其他類型高端物業(yè)更易受追捧，成交回升幅度大 n在成交迅速回暖后，不少樓盤價格又再次快速拉升，升幅達在成交迅速回暖后，不少樓盤價格又再次快速拉升，升幅達15%-20%15%-20%，這有可能為，這有可能為 后期銷售增添壓力后期銷售增添壓力 n在高端住宅供應(yīng)比較充裕的情況下，高端住宅之間的比拼已擴展至產(chǎn)品質(zhì)素、服務(wù)在高端

42、住宅供應(yīng)比較充裕的情況下，高端住宅之間的比拼已擴展至產(chǎn)品質(zhì)素、服務(wù) 質(zhì)素、所提供的附加值、圈層品牌等方面，對發(fā)展商經(jīng)營高端住宅物業(yè)的質(zhì)素、所提供的附加值、圈層品牌等方面，對發(fā)展商經(jīng)營高端住宅物業(yè)的要求更高要求更高 n在經(jīng)濟前景仍較困難的前提下，給廣州高端住宅的價格上升在經(jīng)濟前景仍較困難的前提下，給廣州高端住宅的價格上升帶來一定的壓力帶來一定的壓力 n另一方面，廣州現(xiàn)時的高端住宅價格相對仍較合理，在開發(fā)商資金壓力減輕的情況另一方面，廣州現(xiàn)時的高端住宅價格相對仍較合理，在開發(fā)商資金壓力減輕的情況 下降價空間亦不大下降價空間亦不大 結(jié)語結(jié)語 n進入進入20092009年以來廣州高端住宅市場表現(xiàn)突出，成交迅速回暖，并有影響較大年以來廣州高端住宅市場表現(xiàn)突出，成交迅速回暖，并有影響較大 的代表性樓盤。的代表性樓盤。 n廣州高端住宅占有城市資源的類型豐富，板塊分散，在住宅產(chǎn)品和服務(wù)以及營廣州高端住宅占有城市資源的類型豐富，板塊分散，在住宅產(chǎn)品和服務(wù)以及營 銷方面競爭非常激烈。銷方面