內江市房地產市場調研報告

1、內江市房地產市場 調研報告 市場研展篇 競爭對象分析 宏觀及區(qū)域市場 項目本體 項目定位 商業(yè)市場機會 宏觀環(huán)境 內江環(huán)境 市場走勢 研判小結 經濟增長乏力，樓市量價回升后企穩(wěn)，政策、金融重在維穩(wěn)。 2012年上半gdp增 速7.8%，經濟增長乏 力?！胺€(wěn)增長”面臨 巨大壓力。經濟制約 樓市成交，但以提供 貨幣及房地產政策略 松的空間。 “限購”政策不見松 動，政策維穩(wěn)，防止 房價反彈。40城市房 產信息已聯(lián)網(wǎng)，房產 稅試點擴容呼之欲出 。 央行年內兩次降準降 息以刺激經濟增長， 為樓市加速回暖起到 巨大推動作用。 各地房價止跌回升， 國房景氣指數(shù)連降14 個月后觸底反彈。金 九銀十到來，短期

2、內 市場走勢延續(xù)。 宏觀環(huán)境 經濟環(huán)境政策環(huán)境金融環(huán)境市場環(huán)境 十八大：2013年政策將為2012年的延續(xù)；積極財政與穩(wěn)健貨 幣政策，樓市調控重在維穩(wěn)。 樓 市 調 控 經 濟 增 長 1、經濟增長乏力，“穩(wěn)增長”存在壓力。 2、為刺激經濟降準降息，經濟回升有限，卻間接利好樓市。 3、嚴控樓市誤傷合理需求，地方政府土地財政畸變前行。 1、十八大政策基調維穩(wěn)，短期內不具備調控反彈環(huán)境。 2、經濟穩(wěn)增長加大對投資的需求，地方政府積極微調， 變相促進樓市回升企穩(wěn)，短期內走勢平穩(wěn)持續(xù)。 3、樓市保剛需、抑投機，定向寬松原則不變，長效性措 施將逐步出臺。 積極財政政策與 穩(wěn)健的貨幣政策 將為主要手段。

3、重點改革房地產稅， 房產稅合法及合理性 仍有待論證。 政策走勢 區(qū)位 經濟 產業(yè) 人口 收入水平 四川省東南部，沱江下游中段。成渝之心，成都、重慶均在200公里范圍 內，高速、航運、高鐵將使內江與周邊大城市往來更加密切。 內江環(huán)境 甜城傳統(tǒng)工業(yè)沒落，新興工業(yè)已初具規(guī)模，發(fā)展良好；當前gdp基數(shù)小， 增速快，年均保持在20%以上，2011年gdp為854.68億元；政府財政收 入低，財政赤字，2011年財政收入與支出相差近百億。 第二產業(yè)主導，比重持續(xù)增加，城市處于大力建設發(fā)展期，2011年一產、 二產、三產的比值為16.3:62.5:21.2。 2011年年末戶籍人口為426.1萬人，而常住人

4、口為370.3萬，低于戶籍人 口，為人口外溢型城市。 2011年農民人均純收入為6638元，城鎮(zhèn)居民可支配收入為16602元，年 增長率基本保持在10%以上。 成渝之心，工業(yè)改革初具成效，增速快；二產主導，城市處于大力建 設發(fā)展期，房地產機遇大；人口外溢，帶來較多的返鄉(xiāng)置業(yè)客群。 一級市場 2010年至今（數(shù)據(jù)截止2012年10月），內江主城區(qū)（市中區(qū)、東興區(qū)）共出讓商住地塊26幅，總建筑面 積達420.68萬。土地作為政府的主要財政收入，預計后續(xù)土地市場將進一步放量。 出讓地塊容積率指標基本在2.5-3.5之間，樓面地價在400-2000元/左右不等，本案土地成本較低，在市 場競爭中有較為明

5、顯優(yōu)勢。 2010年至今出讓商住用地建筑面積達420萬，后續(xù)市場競爭激烈。 市場供銷 內江市主城區(qū)住宅供銷情況 年份供應套數(shù)銷售套數(shù)供銷比 2011463444621.04 2012（1-10月）384734141.13 p 2011年內江房地產市場供需雙高，供銷比為 1.04，基本平衡。 p 2012年1-10月，市場成交下滑，市場供應雖與 2011年同期基本持平，但推售樓盤數(shù)量較少。年底 將迎來一輪推售高峰期，預計有翡翠國際社區(qū)、金 科中央公園城等多盤入市，預計全年供應量大于 2011年。 市場供大于銷，后市供應量或進一步加大。 價格走勢 p 主城區(qū)近幾年房地產處于快速發(fā)展時期，住宅價格上

6、漲明顯，價格從2008年低谷的不 足2000元/均價，上升到2010、2011年4000元/左右。 p 從2011年6月開始，房價正式邁入“5”時代，市場成交價格維持在5200-5700元/之 間，價格較為平穩(wěn)。 房價邁入“5”時代，近期住宅價格走勢較平穩(wěn)。 研判小結 對宏觀及區(qū)域房地產市場的基本看法和判斷： 政策維穩(wěn)，樓市趨穩(wěn)，內江樓市處于大力發(fā)展時期，土地市場 供應量大，后市競爭加劇。目前內江主城區(qū)市場供應量略高于銷售 量，住宅價格走勢較平穩(wěn)。 競爭對象分析 宏觀及區(qū)域市場 項目本體 項目定位 商業(yè)市場機會 區(qū)域規(guī)劃 項目價值點 項目概況 項目欠缺點 市場研展篇 區(qū)域規(guī)劃 塑造以沱江為軸線

7、的沿江網(wǎng)絡化組團式布局，充 分利用優(yōu)勢資源，做大做強中心城區(qū)。構建“一心 兩廊、三城多片”的空間結構。 一心兩廊： 一心：城市核心（舊城區(qū)商貿服務中心和東興現(xiàn)代 服務業(yè)及行政文化中心）。 兩廊：指沱江南北向生態(tài)廊道和串聯(lián)長江森林公園、 城市綠心、黃河湖風景區(qū)的東西向生態(tài)廊道。是內 江城市最重要的生態(tài)本底格局。 三城多片： 三城：包括一個主城區(qū)和兩個產業(yè)新城。 多片區(qū)： 含舊城區(qū)、謝家河、高鐵高橋、鄧家壩、城西、白 馬、樂賢、椑木等功能片區(qū)。 構建一心兩廊、三城多片， 本案位于城西新城區(qū)的現(xiàn)代物流及產業(yè)發(fā)展區(qū)。 項目概況 項目經濟技術指標及基本信息 占地面積100022 容積率3.08 建筑面積

8、308067.76 樓面地價490.26元/ p 項目區(qū)位：位于內江市市中區(qū)的城西工 業(yè)園區(qū)，緊挨建設中的漢渝大道。 p 項目指標：項目由兩地塊組成，總占地 約10萬，建筑面積約31萬，容積率 為3.08，產品規(guī)劃形態(tài)將以高層為主。 超30萬規(guī)模項目，將以高層建筑形態(tài)為主。 規(guī)劃凈用地33340（約50畝） 規(guī)劃凈用地66682（約100畝） 項目價值點 本案本案 片區(qū)行政中心片區(qū)行政中心 中學、小學中學、小學 漢渝大道漢渝大道 購物廣場購物廣場 附屬公園附屬公園 p 規(guī)劃價值：臨片區(qū)行政中心，同時， 周邊規(guī)劃教育、商業(yè)等資源。 p 自身價值：開發(fā)商將劃50畝海德科 技工業(yè)用地作為本項目的附屬

9、公園。 臨片區(qū)行政中心，周邊規(guī)劃配套完善； 50畝工業(yè)用地規(guī)劃附屬公園，彌補項目綠化、景觀上的不足。 項目欠缺點 目前項目土地還未交付，地塊內部還有數(shù)十戶的居民未拆 遷安置，土地未平整。 項目四至： 東側：為海德科技廠房預留用地，目前土地還未平整； 南側：為規(guī)劃道路，還未修建； 北側：漢渝大道，還未全線通車，根據(jù)規(guī)劃可連接新的高速 公路出入口； 西側：為規(guī)劃路，西北側為英倫世家樓盤。 鳳凰煤機 英倫世家 漢渝大道 地塊內部 海德科技用地 西側道路 項目周邊配套 交通出行 漢渝大道、城西工業(yè)園公交站點 （209路公交車） 教育配套鄉(xiāng)村幼兒園 商業(yè)配套潤江西岸樓盤商業(yè) 娛樂休閑松山公園 公共出行、

10、商業(yè)配套不足，教育資源薄弱； 周邊多為工業(yè)廠房，影響形象。 城西工業(yè)園區(qū)雖從1992年開始設立，但 真正建設主要為近幾年時間，目前園區(qū)多 處于規(guī)劃建設中，配套較為薄弱。 項目周邊多為工業(yè)廠房，有少量污染， 同時對項目形象有一定影響。 競爭對象分析 宏觀及區(qū)域市場 項目本體 項目定位 商業(yè)市場機會 區(qū)域市場分析 競爭分析小結 個案分析借鑒 市場研展篇 舊 城 區(qū) 東興片區(qū) 樂 賢 片 區(qū) 城西工業(yè)園區(qū) 高橋、高鐵片區(qū) 白馬片區(qū) 椑 木 片 區(qū) 城西綜合 居住功能區(qū) 內江中心城區(qū)依據(jù)行政區(qū)域可分為市中區(qū)與東興區(qū)。 市中區(qū)： 舊城區(qū)：可開發(fā)土地較少，生活配套完善，代表樓盤 有世紀濱江、攬景苑、上上東

11、方。 城西綜合居住功能區(qū)：緊鄰城市中心，近享城市配套， 代表樓盤有恒達荷香苑。 城西工業(yè)園區(qū)：依托片區(qū)發(fā)展，房地產起步階段，代 表樓盤有英倫世家、潤江西岸。 樂賢片區(qū)：景觀、環(huán)境資源優(yōu)越，品質開發(fā)主導，代 表樓盤有金科中央公園城。 東興區(qū)： 東興片區(qū)：城市新城區(qū)，房地產如火如荼，高標準規(guī) 劃設計，代表樓盤有翡翠國際社區(qū)、和都國際、綠島 銀座、海棠雅居。 高橋、高鐵片區(qū)：依托城市規(guī)劃發(fā)展及靠近區(qū)政府， 地產處于發(fā)展階段，代表樓盤有寶森興城。 競爭板塊 市中區(qū)舊城區(qū)土地開發(fā)殆盡，往西北及東南擴張； 東興區(qū)集中發(fā)展東興片區(qū)，地產高標準發(fā)展，競爭激烈。 樓盤訴求 區(qū)域板塊項目名稱主要賣點項目定位競爭程

12、度 市 中 區(qū) 舊城區(qū) 世紀濱江地段、景觀首席濱江國際社區(qū) 攬景苑地段、配套居城中聚繁華攬?zhí)煜?上上東方配套、地段城市之上 至上生活 城西綜合居 住功能區(qū) 恒達荷香苑綜合體、園林景觀星級生活文墨華宅 城西工業(yè)園 區(qū) 潤江西岸產品、價格新西區(qū) 首席生活領域 英倫世家 建筑風格、配套花 園、戶型 原式英倫風情住宅 樂賢片區(qū)金科中央公園城品牌、品質、景觀五星級內江生活 東 興 區(qū) 東興片區(qū) 翡翠國際社區(qū)景觀、配套、品質城市中心半島城邦 和都國際園林、配套和美生活典范 海棠雅居區(qū)位、高贈送率新城中軸價值領地 綠島銀座區(qū)位、景觀、配套新城核心濕地首座 星耀香頌湖景觀、資源、地段一湖一公園 一宅兩境界 匯

13、宇一品區(qū)位、景觀、配套一江一公園 一品一人生 高橋、高鐵 片區(qū) 寶森新城區(qū)位、園林東興區(qū)府旁城市生活熟地 南亞風情苑戶型產品、園林 強調樓盤地段、資源配套、園林景觀，項目自身賣點較少。 樓盤概況 區(qū)域板塊項目名稱開盤時間推出體量銷售均價簽約率/預約情況 市 中 區(qū) 舊城區(qū) 世紀濱江三期年底開盤300套預計6000元/ 攬景苑一期春節(jié)期間開盤432套9月30日vip登記 上上東方二期2012年10月491套4500元/13.6% 城西綜合居 住功能區(qū) 恒達荷香苑二期2012年8月526套4400元/32%（認購約50%） 城西工業(yè)園 區(qū) 潤江西岸2012年1月352套4350元/100% 英倫世

14、家一期2012年7月570套4200元/ 19.8%（較多客戶還未 簽約，目前認購超過 80%） 樂賢片區(qū)金科中央公園城一期2012年12月約580套預計4500元/已辦理會員200多組 東 興 區(qū) 東興片區(qū) 翡翠國際社區(qū)一期年底開盤約750套5500元/已預約60%左右 和都國際一期2012年1月496套5300元/36.9% 海棠雅居三期2012年11月270套預計6000元/已預約90%以上 綠島銀座一期年底開盤約270套11月開始排號 星耀香頌湖春節(jié)前開盤496套預計5800元/蓄客約200組 匯宇一品一期2012年12月528套預計5300元/ 高橋、高鐵 片區(qū) 寶森新城一期2012

15、年1月約800套5200元/ 75%；二期預計年底 推出 南亞風情苑2011年10月120套6000元/98.3% 單盤一批次房源推售量主要在300-500套左右，均價在4000- 6000元/，去化速度較緩慢，年底將有一波推售高峰期。 建筑形態(tài) 英倫世家 一期高層一梯六戶（非公寓） 恒達荷香苑 一梯七戶、一梯八戶 星耀香頌湖 一梯八戶 潤江西岸 一梯八戶 翡翠國際社區(qū) 一期高層一梯四戶、一梯六戶 金科中央公園城 一期高層一梯六戶 和都國際 一期高層一梯四戶 高層建筑主導，早期項目多為一梯六戶、八戶設計，降低公攤面積， 近期項目多采用一梯六戶、四戶設計，由追求使用率向品質過度。，由追求使用率向

16、品質過度。 產品及去化 項目名稱戶型一房一房改二房二房二房改三房三房大三房備注 上上東方（2、3#樓） 面積50 81-9194103-110127 2012年1月開盤，戶型基本無贈送面 積 總套數(shù)22953211060 銷售率0%11.53%31.25%20.91%0% 英倫世家（1、2#樓） 面積36-4761-80 91-93 2012年7月開盤，戶型贈送面積約3- 18，贈送率約7%-24% 總套數(shù)20432244 銷售率7.35%27.02%25.00% 潤江西岸 面積 81-83 90-106 2012年1月開盤，戶型贈送面積約 12-15，贈送率約11%-17%。 總套數(shù)1761

17、76 銷售率98.86%99.43% 恒達荷香苑4#樓 面積48 87-88 104 2012年8月開盤，戶型贈送面積最多 達15，為二房產品，多數(shù)戶型無 贈送面積 總套數(shù)132264130 銷售率24.24%44.70%13.85% 和都國際（14、16、 17#樓） 面積 87-91 90-98 2012年1月開盤，戶型贈送面積約7- 13，贈送率約8%-14% 總套數(shù)248248 銷售套數(shù)63120 市場產品供應以二房產品為主，其次為三房；從產品去化來看，2 房改三房產品去化最優(yōu)，其次為三房、二房產品。 備注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源內江房地產管理局網(wǎng)站，英倫世家多為近期銷售，多數(shù)成交數(shù)據(jù)未體現(xiàn)出，

18、 實際上英倫世家一房改二房、二房改三房產品的成交率已超過80%。 產品及去化 項目名稱戶型一房一房改二房二房二房改三房三房大三房備注 世紀濱江三期 面積 66-101 123158 少量戶型有贈送10左右面 積 總套數(shù)2252550 占比75.00%8.33%16.67% 攬景苑（1-3#樓） 面積58 73-79 104-113 臥室均帶凸窗，戶型基本無 贈送面積 總套數(shù)72216144 占比16.67%50.00%33.33% 綠島銀座（2#、 3#樓） 面積 67-78；91 91平一房兩廳戶型可改三房。 戶型均有贈送面積，贈送面 積約8-16，贈送率約 13%-16% 總套數(shù)270 占

19、比100% 海棠雅居（1#樓） 面積 84-102 戶型贈送面積約16-29， 贈送率約19%-29%總套數(shù)276 占比100% 英 倫 世 家 潤 江 西 岸 恒 達 荷 香 苑 南 亞 風 情 苑 產品在設計上，多有較大的贈送面積，贈送率集中在7%-30%左右 客群特征 區(qū)域市中區(qū)東興區(qū) 板塊舊城區(qū) 城西綜合居住 功能區(qū) 城西工業(yè)園區(qū)東興片區(qū) 高橋、高鐵片 區(qū) 代表樓盤世紀濱江恒達荷香苑英倫世家潤江西岸海棠雅居南亞風情苑 客群來源 本地客戶占70%， 主要來自于項目 周邊老城區(qū)區(qū)域； 下轄縣及異地客 戶占30%；投資 客戶約占20% 多為外出打工回 鄉(xiāng)置業(yè)群體， 市區(qū)客戶占40%， 鄉(xiāng)鎮(zhèn)客

20、戶占60%， 主要以白馬、椑 木為主 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比 約60%，主要來 自鳳鳴、全安等， 市區(qū)客戶約40%， 市區(qū)客戶主要來自 于市中區(qū)，項目周 邊工業(yè)園區(qū)購房者 少 市區(qū)客戶占50%， 市中區(qū)客戶略多于 東興區(qū)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 及縣城客戶占50%， 主要來自靖民、全 安等地 市區(qū)客戶占65%， 主要為東興區(qū)客 戶；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占 35%，主要來自 蟠龍沖、白馬 東興城區(qū)客戶占 40%，東興區(qū)下 轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占 30%，市中區(qū)客 戶約20%，縣城 10% 主要職業(yè) 個體戶、事業(yè)單 位群體 個體戶、外出打 工群體，事業(yè)單 位客戶少 個體戶、外出打工 群體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民 個體戶、職員，少 量事業(yè)單位客群 企事業(yè)

21、單位客戶， 公積金的客戶占 比過半 個體戶、職員、 事業(yè)單位群體 置業(yè)目的改善、投資自住自住、投資自住自住、改善自住 p 客群來源：內江為內生型市場，購買客群主要以內江本地人為主，占比90%以上，城區(qū)客戶與下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶（含下轄縣客戶）占比相當。 p 購房目的：購房基本為自住及改善需求，投資客戶占比不到10%。下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶選擇城區(qū)樓盤購買，主 要看重城區(qū)的配套、教育資源、生活便利性。 內生型市場，城區(qū)客戶與下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比相當， 購房基本為自住及改善需求。 后市競爭 2011年2012年2014年2015年2016年以后 英倫世家（計容總建14萬，剩余商住約13.1萬） 本案 2013年 主要

22、競爭樓盤 次要競爭樓盤 恒達荷香苑（計容總建約12萬 ，剩余住宅約2.8萬） 翡翠國際社區(qū)（計容總建47.2萬） 和都國際（計容總建18.6萬,剩余16.1萬） 金科中央公園城（計容總建40.8萬） 攬景苑（計容總建約8萬） 世紀濱江三、四期（計容總建約10萬） 上上東方（計容總建約11.8萬，剩余7.8萬） 海棠雅居三期（計容 總建約2.6萬） 綠島銀座（計容總建約12萬） 匯宇一品（計容總建約13萬） 星耀香頌湖（計容總建約 3.5萬） 從市場樓盤來看，目前市場公開樓盤的存量為177萬，從2010 年至今的土地出讓未開發(fā)體量約250萬，后市競爭激烈。 個案分析 項目地址城西工業(yè)園區(qū)鳳鳴大道

23、旁 開發(fā)商四川嘉順房地產開發(fā)有限公司 用地面積40000建筑面積180000 項目規(guī)劃 12000底層商業(yè)街、30000中庭、600景觀泳池、400m生態(tài) 慢跑道室外健身廣場、室外瑜珈練習場、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球 場、高爾夫果嶺、老年運動區(qū)、兒童娛樂天地 產品高層建筑，戶型產品為35-115的一房、二房、三房產品 價格一期均價約4200元/去化一期簽約率19.8% 客群 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比約60%，主要來自鳳鳴、全安等，市區(qū)客戶約 40%，市區(qū)客戶主要來自于市中區(qū)，項目周邊工業(yè)園區(qū)購房者少。 客戶職業(yè)主要為個體戶、外出打工群體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民 項目優(yōu)劣勢 優(yōu)勢 1、配套40畝的公園； 2、采用英倫風

24、格規(guī)劃設計， 內部規(guī)劃配套較好。 劣勢 1、周邊配套不足，出行不便 利； 2、位于工業(yè)園區(qū)，環(huán)境一般。 對本案的借鑒 優(yōu)勢借鑒 有主題有風格規(guī)劃設計本案， 完善項目自身配套。 劣勢規(guī)避 結合政府，加大對區(qū)域規(guī)劃利 好宣傳，注重綠化打造。 英 倫 世 家 一 期 40畝的工業(yè)用地打造公園綠化，彌補項目在資源景觀上的不足， 同時改變客戶對項目周邊環(huán)境的認知。 個案分析 項目地址內江市中區(qū)飄香園入口處 開發(fā)商內江恒達投資管理有限責任公司 用地面積36668建筑面積124248.74 項目規(guī)劃 2棟高層住宅，分2期開發(fā)，1棟五星級酒店及一棟商務辦公樓 產品為48-105的一房、兩房、三房戶型 價格約4

25、400元/去化二期簽約率32% 客群 多為外出打工回鄉(xiāng)置業(yè)群體，市區(qū)客戶占40%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占60%， 主要以白馬、椑木為主 項目優(yōu)劣勢 優(yōu)勢 1、臨近老城區(qū)，近享老城 區(qū)生活配套； 2、小綜合體項目，以五星 級酒店拉高項目整體形象。 劣勢 1、項目規(guī)模較小，內部景觀 較為薄弱； 2、與其他項目相比，戶型贈 送面積較小。 對本案的借鑒 優(yōu)勢借鑒 注重項目形象打造，在項目 外部條件不足的情況下，努 力完善自身配套。 劣勢規(guī)避 1、規(guī)劃設計上，充分考慮項 目的景觀打造； 2、戶型設計上，應提升戶型 產品使用面積，提高性價比。 恒 達 荷 香 苑 二 期 以星級酒店提升項目形象； 在項目景觀打造上略顯

26、不足，產品性價比較低。 個案分析 翡 翠 國 際 社 區(qū) 項目地址東興區(qū)沱橋旁 開發(fā)商勁力房地產開發(fā)有限公司 用地面積194642建筑面積471900 項目規(guī)劃 項目用地面積約300畝，規(guī)劃多棟高層、小高層、花園洋房及別墅產 品，景觀設計以“尋味托斯卡納”為主題 產品 一期將推出3#、7-8#、12#高層，20#、25#小高層，及項目臨河 別墅產品，高層戶型為84-130兩房、三房，別墅面積在257-350 左右 價格預計為5500元/去化未開盤 客群 市區(qū)客戶占比約60%，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城客戶占比40%，主要以個體 戶、公務員、事業(yè)單位群體為主 項目優(yōu)劣勢 優(yōu)勢 1、規(guī)模大盤項目，為目前 內江

27、最大的樓盤； 2、高標準規(guī)劃設計，品質 高，景觀優(yōu)越； 3、位于居住核心區(qū)，規(guī)劃 好，政府公建配套投入大。 劣勢 規(guī)劃上主要考慮項目景觀及地 塊特征，追求景觀最優(yōu)，部分 戶型朝向不佳。 對本案的借鑒 優(yōu)勢借鑒 項目規(guī)劃錯落有致，減少遮 擋，景觀視野佳。 劣勢規(guī)避 注重項目樓棟的規(guī)劃布局，盡 量使景觀、朝向均好。 一 期 作為內江最大規(guī)模項目，占據(jù)優(yōu)勢地段、景觀資源，樓盤 品質高；部分戶型朝向不佳。 個案分析 金 科 中 央 公 園 城 項目地址內江市樂賢大自然景園旁 開發(fā)商金科地產 用地面積135952建筑面積407856 項目規(guī)劃 項目總建筑面積約48萬平方米；建筑密度24、61%；綠地率3

28、5%； 容積率為3；總戶數(shù)4062戶，按兩期開發(fā)，其中一期分兩組團開發(fā) 產品 一期將推出1#樓高層及10-15#樓花園洋房產品，高層產品為78- 107的二房、三房戶型，花園洋房主力面積為106-128的三房 價格預計4500元/去化未開盤 客群 客戶主要來自市區(qū)及樂賢鎮(zhèn)，從目前辦卡會員來看，客戶主要來自市 財政局、公安局、國土局、樂賢鎮(zhèn)政府等機關單位 項目優(yōu)劣勢 優(yōu)勢 1、金科地產實力開發(fā)，為目 前內江市場上首個具有全國 知名度的開發(fā)商； 2、位于樂賢半島，先天景觀 資源優(yōu)越； 3、開放市區(qū)接待中心。 劣勢 1、離市區(qū)較遠，公共出行 較為不便利； 2、項目無明顯中庭景觀資 源，主要依托外部公

29、園。 對本案的借鑒 優(yōu)勢借鑒 在市區(qū)繁華路段設置接待點， 彌補本案項目現(xiàn)場售樓處人 流量的不足。 劣勢規(guī)避 注重項目內部景觀資源的打 造 一期 一期 金科地產為內江第一個全國性的地產商，品牌有較強的號 召力；市區(qū)繁華路段設立接待點，易積蓄客戶。 客群特征 內生型市場，城區(qū)客戶與 下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比相當，購房 基本為自住及改善需求。購房客戶 主要為個體戶，機關事業(yè)單位及返鄉(xiāng)置 業(yè)客群。 市場競爭 市場公開樓盤的存量為177萬，從 2010年至今的土地出讓未開發(fā)體量 約250萬，后市競爭激烈。 個案分析借鑒 項目應注重規(guī)劃設計，打造小區(qū) 內部景觀，使項目更具品質、形 象，完善自身的配套，滿足客戶 基

30、本的生活居住需求，在市區(qū)繁 華路段設立接待點，彌補項目工 地現(xiàn)場人流量小的問題。 產品及去化 高層建筑多為一梯多戶設計，市場產 品供應以二房產品為主，其次為三房， 二房產品去化情況最優(yōu)，多 數(shù)樓盤產品有較大尺度的面 積贈送。 競爭分析小結 競爭分析小結 競爭對象分析 宏觀及區(qū)域市場 項目本體 項目定位 商業(yè)市場機會 商業(yè)市場概況 商業(yè)機會小結 本案商業(yè)價值 市場研展篇 商業(yè)市場現(xiàn)狀 成熟商圈 新區(qū)商圈 本 案 衍生商圈 內江市區(qū)商業(yè)分布可分為成熟 商圈、衍生商圈、新區(qū)商圈。 成熟商圈：舊城區(qū)中心商業(yè)為 主，人流量大，商業(yè)價值高，但 商業(yè)發(fā)展較為初級，無大型商業(yè) 綜合體。 衍生商圈：緊靠成熟商圈

31、，作 為成熟商圈的補充，商業(yè)發(fā)展標 準較高，出現(xiàn)小型商業(yè)綜合體。 新區(qū)商圈：依托城市規(guī)劃及商 住小區(qū)的大力建設，出現(xiàn)較多的 沿街社區(qū)底商及小商業(yè)體。 衍生商圈 商業(yè)發(fā)展由舊城區(qū)向西、北向衍生，同時隨著商住小區(qū)的 開發(fā)，將形成一些新的商圈。 樓盤商業(yè)形態(tài) 發(fā)展條件：項目輻射能力強或位于人流量大的地段。 商業(yè)價值：商業(yè)銷售價格為住宅2-6倍，商業(yè)體基本持有經營。 不利因素：影響社區(qū)的居住品質，同時商業(yè)體量過大，后期經營風險大。 區(qū)域型商業(yè)：有規(guī)劃較大規(guī)模的商業(yè)體輻射周邊區(qū)域。 發(fā)展因素：區(qū)域位置較偏，或人流量較小。 規(guī)劃目的：滿足小區(qū)業(yè)主及周邊居民需求，同時增加銷售利潤。 有利因素：住宅與商業(yè)基本

32、相剝離，有利于小區(qū)封閉式管理及小區(qū)品質打造。 社區(qū)商業(yè)：主要沿小區(qū)外圍分布。 內江樓盤商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，正在建設的部分樓盤有規(guī) 劃商業(yè)體，多為住宅架于商業(yè)體之上。 英倫世家：社區(qū)沿街二層商業(yè)潤江西岸：社區(qū)沿街二層商業(yè)世紀濱江三期：5層商場 商業(yè)價值分析 p 核心地段及具有優(yōu)勢資源稟賦的樓盤，輻射能力強，商業(yè)價值高，開發(fā)的商業(yè)體量大，一 般會規(guī)劃較大規(guī)模的商業(yè)體。一層商業(yè)售價基本超過2萬元/，價值高。 p 交通欠佳或小盤項目，區(qū)域人流量小，所開發(fā)商業(yè)體量較小，基本規(guī)劃社區(qū)底商，滿足小 區(qū)住戶及周邊居民的購物需求，部分項目規(guī)劃1-2個1000左右的店面，主要分布于二、三 層，一層商業(yè)售價在1

33、-2萬/之間，二層商業(yè)售價不足1萬元/。 在售項目商業(yè)銷售情況 項目商業(yè)體量層高單間面積價格推售時間銷售情況 英倫世家9420 一層、二層均為 5.1米（一期） 42-481 （一層 面積基本小于100 ） 一層1.1萬元/ 二層0.7-0.8萬元/ 2012.07 一期推出36間店面， 目前剩余3-4間的二 層店面 潤江西岸 7516， 共43個店 面 一層5.4米 二層5.1-5.2米 28-585（一層 面積基本小于100 ） 一層1-1.5萬元/ 二層0.7-0.75萬元/ 2012.01 已銷售25個店面主要 以小套店面為主，二 層店面較難去化 和都國際 21242.32 一層4.5

34、-5.1米 二層、三層4.5米 31-1255 一層1.5-1.8萬元/ 二、三層0.7-0.9萬元/ 2012.01 推出81間店面，目前 已售63間，二層、三 層店面因面積較大， 較難去化 核心地段商業(yè)一層售價超過2萬元/，普通社區(qū)商業(yè)一層售價 在1-2萬/之間，一層商業(yè)單元面積基本在100以下以下。 地塊商業(yè)價值 項目為北側為未來區(qū)域主干道漢渝大道，可連 接規(guī)劃中的新高速路口，為地塊商業(yè)價值最高 的區(qū)域。 項目東側與工業(yè)地塊相連（項目規(guī)劃時將劃50 畝工業(yè)用地打造本案的園林景觀、公園），為 保持地塊內部園林景觀與工業(yè)用地的園林景觀 的連接形成規(guī)模，工業(yè)用地的景觀更容易滲透 到社區(qū)，建議不

35、規(guī)劃商業(yè)。 項目為西側與南側臨規(guī)劃道路，商業(yè)價值次之， 可進行商業(yè)規(guī)劃。 地塊北側沿漢渝大道商業(yè)價值高，西側及南側沿規(guī)劃路，商業(yè) 價值次之，東側建議不做商業(yè)規(guī)劃。 商業(yè)市場環(huán)境 本案位于城郊位置，與中心樓盤商業(yè)相比，本案商業(yè)不具備優(yōu)勢，且 本案西側有規(guī)劃園區(qū)的配套綜合商業(yè)體，大型商業(yè)面臨競爭壓力大。 項目周邊主要為工業(yè)廠房及部分小村莊，項目所處位置人流量小， 隨著工業(yè)園區(qū)工廠的陸續(xù)進駐和投產，區(qū)域人口將迅速增加。 本案所處區(qū)域交通通達性差，未來隨著周邊區(qū)域的規(guī)劃建設及漢渝 大道的全線通車，交通將有所改善。 位于內江市城西工業(yè)園區(qū)，目前商業(yè)發(fā)展不成熟，區(qū)域商業(yè)輻射能 力弱。 地塊北側沿漢渝大道商

36、業(yè)價值高，西側及南側沿規(guī)劃路，商業(yè)價值 次之，東側建議不做商業(yè)規(guī)劃。 交通 區(qū)位 人氣聚集 地塊因素 競爭力 本案位于城西工業(yè)園區(qū)，人流量小，輻射能力弱，隨著北側漢渝大 道通車及園區(qū)內規(guī)劃完善、工廠進駐，區(qū)域人氣將逐漸提升。 商業(yè)機會小結 項目稟賦 本案位于城西工業(yè)園區(qū)， 人流量小，輻射能力弱， 隨著北側漢渝大道通車及 園區(qū)內規(guī)劃完善、工廠進 駐，區(qū)域人氣將逐漸提升。 外部因素 內江商業(yè)處于起步發(fā)展階 段，商業(yè)體較少。本案西 側有規(guī)劃園區(qū)的配套綜合 商業(yè)體，大型商業(yè)多為持 有經營且競爭壓力大。 樓盤借鑒 地段不具備優(yōu)勢、輻射能力 弱的項目，商業(yè)規(guī)劃多為社 區(qū)沿街底商，以兩層商業(yè)規(guī) 劃為主，一層

37、商業(yè)面積基本 小于100，第二層商業(yè)單元 面積大，較難去化。 綜合分析，本案不適宜開發(fā)商業(yè)綜合體或大體量的商業(yè)，建議規(guī)劃設計社區(qū)底商，滿 足小區(qū)業(yè)主、區(qū)域往來人群及部分周邊居民需求。 競爭對象分析 宏觀及區(qū)域市場 項目本體 項目定位 商業(yè)市場機會 市場定位 產品定位 客群定位 swot分析 價格建議 市場研展篇 swot分析 優(yōu)勢（s）劣勢（w） 1、規(guī)模：超30萬規(guī)模項目，有利于 項目的打造，完善自身的配套； 2、規(guī)劃：劃50畝工業(yè)用地作為社區(qū)的 景觀園林用地，彌補社區(qū)在景觀上的不 足，同時與工業(yè)區(qū)隔開來。 1、配套：項目周邊處于規(guī)劃中，教 育、交通、醫(yī)療、休閑等配套明顯不 足； 2、形象：

38、位于城西工業(yè)園區(qū)，周邊 多為工業(yè)廠房，影響形象。 機會（o）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢 1、規(guī)劃：城西工業(yè)園區(qū)行政中心將建于 本案西側地塊，同時離項目不遠處西側位 置將規(guī)劃建設中小學，同時項目北側漢渝 大道未來將連接高速公路新出入口； 2、城市：房地產處于快速發(fā)展時期，城 市化進程將帶來一定的置業(yè)需求。 利用項目優(yōu)勢，把握片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展進 程，合理的進行產品推售，實現(xiàn)項目的 良好去化。 加大片區(qū)規(guī)劃的宣傳，讓客戶感知項 目未來配套齊全，同時完善項目自身 配套。 威脅（t）發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅減少劣勢，避免威脅 競爭：市場公開樓盤的存量為177萬， 從2010年至今的土地出讓未開發(fā)體量約

39、 250萬，而市場年去化量不足50萬。 政府財政吃緊，主要通過出讓土地獲取財 政收入，市場土地供應量大。 通過項目產品打造及規(guī)劃設計，精準的 定位、營銷，使項目在市場中更具競爭 力。 挖掘各方面資源，提煉項目差異化賣點。 通過項目包裝、景觀打造降低周邊工 廠對本案的影響，提升項目形象； swot分析 項目優(yōu)勢不明顯，劣勢突出，應用區(qū)域規(guī)劃、 項目的產品、品質打動客戶，同時增加項目亮點。 定位依據(jù) 本案本案 片區(qū)行政中心片區(qū)行政中心 中學、小學中學、小學 漢渝大道漢渝大道 購物廣場購物廣場 城西工業(yè)園區(qū)項目周邊規(guī)劃圖 成長潛力區(qū)域，臨規(guī)劃中的片區(qū)行政中心，規(guī)劃配套中、小學，購物廣場。 規(guī)劃示意圖

40、 定位依據(jù) 項 目 用 地 附 屬 公 園 用 地 樓盤示意圖 樓盤示意圖 30萬恢弘規(guī)模，可根據(jù)需求規(guī)劃 商業(yè)、大中庭、幼兒園等配套，完善項 目配套。 公園示意圖 50畝公園綠地，城市綠肺，為住戶 提供休憩、散步的場所。 定位依據(jù) 剛需主導，項目周邊工廠林立，區(qū)域 內樓盤定位剛需為主，項目應借鑒周邊 項目產品、戶型，以中小二房、中小三 房主導，戶型實用，但不失品質。 項目名稱戶型一房一房改二房二房二房改三房三房大三房 英倫世家（1、 2#樓） 面積36-4761-80 91-93 總套數(shù)20432244 銷售率7.35%27.02%25.00% 潤江西岸 面積 81-83 90- 1 0 6

41、 總套數(shù)176176 銷售率98.86% 99.43 % 本案 其它工業(yè)廠房 海德科技 鳳凰煤機 預留工業(yè)用地 市場定位 成長新區(qū) 公園旁 30萬居住精品 客群定位 向心型吸納型 區(qū)域性客群地緣性客群 城市化客群返鄉(xiāng)型客群 改善型客群投資型客群 特定型 客群構成 結合項目屬性、市場客群特征、重點案例客群借鑒及市場機會，我們認為我 們項目的客群主要由以下幾塊組成： 客群定位 客群范圍：市區(qū)（市中區(qū)及東興區(qū)，主要來 自市中區(qū)）。 客群屬性：主要為個體經商戶、企事業(yè)單位 群體，少量公務員。 客群范圍：城西工業(yè)園區(qū)及與內江有商務往 來的客戶。 客群屬性：工廠的職工、中高層管理者、私 營業(yè)主，在內江經商

42、及工作的異地人員。 特定型客戶 （內江市區(qū)客群） 區(qū) 域 性 客 群 地 緣 性 客 群 客群范圍：大內江西部片區(qū)（主要為市中區(qū) 下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包含全安、靖民、鳳鳴、白馬等 鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。 客群屬性：個體經商戶、進城務工人員、農 民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關單位客戶。 客群范圍：因高速、規(guī)劃高鐵拉近距離的在 成都、重慶等其他城市工作的內江人。 客群屬性：有家鄉(xiāng)情結，在外打拼的個體經 商戶、私營業(yè)主、務工人員。 城 市 化 客 群 返 鄉(xiāng) 型 客 群 客群定位 向心型客戶 （大內江區(qū)域客群） 已經擁有一套或多套住宅，原有房型較小想 換套大點的，或原有居住環(huán)境不理想，看重 本項目有配套公園的客戶。 熱衷于地產投資，手中有閑

43、錢，認可本項目， 看重本案所處區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Φ乃綘I業(yè)主、 事業(yè)單位客群。 改 善 型 客 群 投 資 型 客 群 客群定位 吸納型客戶 （大內江區(qū)域客群） 客群定位 客戶來源：市區(qū)及市中區(qū)下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個體經商戶、企事業(yè)單 位群體、進城務工人員、農民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關單位客戶； 年齡構成：25-40歲（主要為25-35歲），收入穩(wěn)定或事業(yè)小 有所成； 購房動機：自住剛需為主，少量改善及投資。 客戶來源：大內江區(qū)域的私營業(yè)主及事業(yè)單位客群，含少量 的異地私營業(yè)主； 年齡構成：35-55歲，資金多閑余，或已經退休； 購房動機：改善型需求、長期投資需求。 特定型、向心型客群主導，吸納型客群補缺。 特定 型向 心

44、型 客群 吸納 型客 群 客群定位 重點客戶 補充客戶 核心客戶 大內江區(qū)域的私營業(yè)主及事業(yè)單位客群， 以物業(yè)升值和改善居住環(huán)境、小套房換 大套房為主要置業(yè)目的。 城市中堅生力軍 核心客戶需要牢牢把握 進城一族鄉(xiāng)鎮(zhèn)中產 重點客戶需要順勢引導 改善投資財富階層 補充客戶需要尋求突破 市中區(qū)下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包含全安、 靖民、鳳鳴、白馬等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個 體經商戶、進城務工人員、農 民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關單位客戶。 市區(qū)（主要來自市中區(qū)） 個體經商戶、企事業(yè)單位 群體，少量公務員。 50% 40% 10% 客群演繹 他們是70末、80后，是這個時代最強大的生產力 他們有很多夢想，對未來充滿希望，期望美好的生活 他們希望通過

45、努力奮斗來獲取自己想要的一切 他們努力奮斗，小有積蓄 他們時常有些小煩惱，希望有個安靜的空間讓自己沉下心來 他們精打細算，卻又偶爾小奢侈一下 他們注重生活享受，卻又不愿鋪張浪費 他們工作相對穩(wěn)定，收入不錯，卻仍努力向上 他們也許現(xiàn)在租房居住，但非?？释麚碛凶约旱姆孔?主要客群演繹： 住宅產品定位 滿足主流客戶的首置需求及部分的投資需求客戶，物業(yè)類型建議為高層及部分小高層 物業(yè)類型別墅/類別墅多層小高層高層 檔次定位 頂級/高端中端中端/中高端/高端中高端/高端 市場表現(xiàn) 別墅、類別墅市場容 量小，有部分項目規(guī) 劃別墅 市場多層產品基本為 還房及花園洋房 當前市場上在售項目 的次主流設計 當前市

46、場上在售項目 的主流設計 目標客群 特征表現(xiàn) 主要面向城市高端頂 級客群 客戶可接受，市場供 應體量小 主流客群接受度高主流客群接受度高 契合度分析 項目周邊環(huán)境較差， 缺乏優(yōu)勢資源，難吸 引高端頂級客群，建 議不開發(fā)。 多層難以實現(xiàn)項目指 標，不建議規(guī)劃。 小高層公攤相對高層 較小，但全部規(guī)劃小 高層較難實現(xiàn)項目容 積要求及品質實現(xiàn)。 項目容積率為3.08， 高層產品為本案最優(yōu) 選擇，開發(fā)成本略高 于小高層。 結合地塊因素、項目形象，經濟效益，市場機會與風險，本案 適合開發(fā)高層及部分小高層物業(yè) 。 住宅產品定位 產品設置面積區(qū)間（）套數(shù)配比備注 高層、 小高 層產 品 一房30-5010%

47、面積區(qū)間為項目戶型原始 面積，建議本案通過贈送 面積方式，提升戶型實用 面積 二房 65-8010% 80-9010% 二房、三房（自由轉換）80-9535% 三房95-11025% 四房100-12010% 市場供應 產品特征 項目稟賦 市場去化 以70-90平的二房為主，其次為90-110平三房。 暢銷：80-95平的二房改三房90-110平三房80-90平二房 滯銷：125平以上的三房產品、35-50平一房。 市場在售項目，基本有贈送面積，主流贈送面積比例在7%-30%之間，有較大贈送 面積的產品客戶接受度高。 項目對改善需求客戶拉動小，應規(guī)避大三房、大四房戶型產品。適宜做中小兩房、中

48、小三房產品，規(guī)劃少量一房及緊湊型四房產品。 本案產品 配比建議： 市場抗性 二房產品滿足自住需求，與大三房、四房產品相比，具有低總價優(yōu)勢，在政策影響下 仍為主力購買戶型。 建議住宅物業(yè)規(guī)劃設計以80-95二房、三房自由轉換戶型為主， 約占住宅套數(shù)比的35%，其次為面積在95-110的三房產品 商業(yè)產品定位 項目目前地理位置相對較偏，人流量小。項目北側漢渝大道未來可連接高速公路 新出路口，商業(yè)價值高；其次為西側，南側規(guī)劃路，商業(yè)價值次之。 本案總建30萬，將吸納11000人左右，按社區(qū)人均商業(yè)面積0.8平計，將消化 8800平的商業(yè)體量，預計本案還將輻射漢渝大道往來人群及部分周邊居民及工 廠員工

49、近10萬人，按人均商業(yè)面積0.1平計，預計將消化1萬平的商業(yè)體量。 一層商業(yè)價值高，二層商業(yè)基本為一層商業(yè)價格的50%-70%，三層商業(yè)價格略 低于二層商業(yè)，綜合體商業(yè)基本持有經營且難銷售。 商業(yè)價值 基地條件 商業(yè)需求 綜合分析，本案作為社區(qū)商業(yè)，商業(yè)需求預計達18800，建議本案商業(yè)開發(fā)體量在 17000-21000之間。結合地塊因素和商業(yè)價值分析，建議規(guī)劃二層商業(yè)，層高約5米， 一層單元面積主力為30-60，二層面積適當控制，沿漢渝大道及西側、南側規(guī)劃路分布。 市場在售樓盤項目社區(qū)商業(yè)部分，以二層商業(yè)為主，如（英倫世家、潤江西 岸），部分樓盤局部商業(yè)做到三層，層高基本在4.5-5.5米之

50、間，一層商業(yè)單元 面積基本為100以下，二、三層商業(yè)單元面積大，較難去化。 商業(yè)形態(tài) 一期一組團物業(yè)價格建議 估算方法市場比較法 本案通過與競爭樓盤的銷售價格比較，制定產品價格。 競爭樓盤選擇原則： n 區(qū)域接近 n 產品結構相似 n 目標客戶相似 n 銷售期重合 n 市場可接受 對比樓盤 英倫世家恒達荷香苑潤江西岸 2012年7月首期開盤，推出570套住宅， 產品為一房、二房、三房，銷售均價為 4200元/，目前已認購超過80%，簽約 率為19.8%，戶型面積贈送率約7%- 24%。 商業(yè)價格：層高5.1米，一層1.1萬元/， 二層0.7-0.8萬元/。 二期于2012年8月開盤，推出526

51、套 住宅，均價約4400元/，目前已簽 約32%（認購約50%），產品為一房、 二房、三房，戶型贈送面積較少。 2012年1月及2012年3月推出一期、 二期房源，產品為一房、二房、三房， 具有贈送面積，贈送率約11%-17%， 均價4350元/。 商業(yè)價格：層高5.1-5.4米，一層1- 1.5萬元/，二層0.7-0.75萬元/。 一期一組團物業(yè)價格建議 權數(shù)英倫世家恒達荷香苑潤江西岸本案 區(qū) 域 因 素 地段現(xiàn)狀7%100110100100 生活配套6%100105100100 交通因素6%100110105100 自然景觀12%10010090100 教育配套8%10011095100

52、區(qū)域發(fā)展8%100100100100 個 別 因 素 項目規(guī)模4%959585100 地塊因素4%100100100100 建筑規(guī)劃7%10010090100 戶型規(guī)劃8%958590100 園林景觀8%9512080100 社區(qū)配套5%859585100 物業(yè)管理2%100100100100 項目形象5%10010095100 交易情況5%9090100100 交易時間5%9090100100 修正指數(shù)0.9725 1.0135 0.9400 1 交易均價（元/平米）420044004350 / 修正價格4319 4341 4628 / 可比權重50%20%30% / 市場比較價格（元/平米

53、）4416 通過市場比較，預計本案一期一 組團住宅銷售均價為4400元/。 住宅價格建議 商業(yè)價格建議 項目一期一組團商業(yè)與英倫世家 一期商業(yè)靠近，建議商業(yè)價格參考 英倫世家定價，預計本案一期一組 團一層商業(yè)價格為1.2萬元/，二 層商業(yè)價格為0.75萬元/。 項目銷售收入預估 項目總建筑面積為308067.76，本案商業(yè)建議沿地塊北、西、南三向布局，整體 規(guī)劃為2層商業(yè)，預計商業(yè)體量為19000，剩余容積率，規(guī)劃住宅產品，預計住宅體 量為289067.76。本案預計規(guī)劃地下車位為1400個，按45每個的建筑面積計算， 地下室的建筑面積為63000。 本案銷售周期預計為5年，目前住宅市場可比價

54、格約為4500元/（2013年8月）， 商業(yè)（一層、二層平均）市場可比價格為9300元/，按住宅及商業(yè)每年上漲7%來計算 本案未來物業(yè)價值，取第三年的物業(yè)價格，作為本案物業(yè)全案的銷售均價。則全案住宅 的銷售均價預計為5152元/，全案商業(yè)的銷售均價預計為10648元/。 項目總銷售收入預估 物業(yè)類型單價面積總銷售額（萬元） 住宅5152元/289067.76148927.71 商業(yè)10648元/1900020231.2 車位11萬/個1400個15400 合計184558.91 備注：目前片區(qū)車位價格基本低于10萬元/個，本案車位整體按11萬元/個計算。 物業(yè)價格增長型：項目總銷售預計可達18

55、4558.91萬元。 項目投資估算 序號費用名稱金額（萬元）備注 項目開發(fā)建設總投資1343331-10項總和 1土地費用15556所屬各項合計 1.1 1.2 土地出讓價格 土地契稅 15103 453 土地價格，按3000萬計算 土地價格的3%計 2前期費用1763所屬各項合計 2.1 2.2 2.3 2.4 勘探費用 設計費用 可研費用 場地準備費用 100 1113 50 500 勘探按用地面積10元/計算 設計費用按總建筑面積30元/計算 可行性研究費用按50萬元計算 場地準備費用按200萬元計算 3基礎設施費用11132按總建筑面積300元/計算，含供水、供電、燃氣、智能化、通訊、

56、夜景工程等費用 4道路綠化費用2000按用地面積200元/計算 5建筑安裝費用79827為建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程、安裝費用等 5.1 5.2 5.3 5.4 基礎工程 地下室 建筑主體 不可預見費用 9450 12600 55452 2325 按地下建筑面積1500元/計算 按地下建筑面積2000元/計算 按地上建筑面積1800元/計算 按5.1-5.3三項總和的3%計算 6開發(fā)間接費用1855按總建筑面積50元/算，含項目報建、消防配套等費用 7管理費用2842開發(fā)中發(fā)生的費用，含人員工資等，合計為2-5項總和的3 8財務費用14068土地財務費用及建安財務費用，計期五年，年利6.4

57、% 9營銷費用3691如廣告費、代銷費等，按項目銷售收入的2計算 10公共維修基金1597按建筑安裝費用的2%計算 物業(yè)價格增長型：項目開發(fā)總投資預計為134333萬元。 項目盈利情況（萬元） 項目銷售總收入184558.91 項目總開發(fā)投資134333 毛利潤50226 營業(yè)稅費及附加10243 增值率9.8% 土地增值稅0 企業(yè)所得稅9996 凈利潤29987 全部投資凈利潤率22.32% 本項目開發(fā)總投資為134333萬元，項目開發(fā)銷售收入為184558.91萬元， 項目運營凈利潤為29987萬元。項目全部投資凈利潤率為22.32%。 項目盈利分析 物業(yè)價格增長型：項目運營凈利潤為29987萬元。項目全部投 資凈利潤率為22.32%。 物業(yè)價格不變型：項目運營凈利潤為13202萬元。項目全部投 資凈利潤率為9.86%。項目盈利分析 項目盈利情況（萬元） 項目銷售總收入160350 項目總開發(fā)投資133848 毛利潤26502 營業(yè)稅費及附加8899 增值率-0.38% 土地增值稅0 企業(yè)所得稅4401 凈利潤13202 全部投資凈利潤率9.86% 若市場價格保持不變，即住宅整體均價為4500元