公寓專題研究

1、公寓 市場(chǎng)認(rèn)知現(xiàn)狀 2 公寓就是一個(gè)人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子； 公寓就是高檔的酒店式住宅,但不象酒店是計(jì)算每天的費(fèi)用, 公寓可以包月,價(jià)格比酒店優(yōu)惠； 公寓聽起來像年輕人住的,品質(zhì)外觀精美,價(jià)格也高, 而住宅是指大社區(qū),注重配套的成熟社區(qū); 公寓好像都是在繁華鬧市區(qū),住宅大都好像是在郊區(qū)吧! 什么是公寓？ 為什么大家的答案千奇百怪？ 究竟是大家的知識(shí)淺薄還是開發(fā)商的宣傳不到位或是公寓的概念 壓根就被顛覆或混淆了 4 目錄contents part 1 解讀“公寓” 1. 供許多人家居住的公共寓所。多為樓房建筑，有成套房間，設(shè)備較好。 事件解讀 “在城市里，黑人有一定的住區(qū)，不準(zhǔn)

2、和白人住在一個(gè)公寓。” 洪深這就是“美國的生活方式” 什么是公寓？ 2. 舊時(shí)租期較長(zhǎng)、房租按月計(jì)算的旅館，居住人多為求學(xué)或謀事者。 事件解讀 “那是在 西單牌樓 附近的一家公寓里。以前，這是一家專招待學(xué)生的， 非常規(guī)矩的公寓?！?老舍 四世同堂 什么是公寓？ 地段的不可替代性 細(xì)致入微的酒店式服務(wù) 完善的居家型功能布局 集住宅、酒店、會(huì)所 多功能于一體 公寓 apartment 公寓apartment特征 公寓市場(chǎng)特征 售價(jià)高、銷售快、價(jià)格增長(zhǎng)幅度大 高利潤、回款快、易達(dá)利潤最大化 特征的具體體現(xiàn) 公寓apartment特征 目前市場(chǎng)上公寓類型的劃分 目前對(duì)公寓的概念沒有嚴(yán)格的定義與界定，嚴(yán)

3、格來說， 目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的公寓應(yīng)屬于住宅的范疇，但它們的功 能卻與一般住宅有所不同，且由于各種公寓類型的不同， 在產(chǎn)權(quán)和年限上也各不相同； 一般可以從“面積大小”、“裝修狀況”、“地段位 置”、“物業(yè)管理”和“配套設(shè)施建設(shè)”等方面進(jìn)行區(qū) 分公寓和一般住宅； 根據(jù)目前市場(chǎng)上常見的幾種類型，主要分為居住型公寓、 商務(wù)型公寓、酒店式公寓等幾種類型； n 普通公寓 n 商務(wù)公寓 n 酒店式公寓 公寓的分類方式： 普通公寓 （居住型公寓）商務(wù)公寓酒店式公寓 用地性質(zhì) 住宅 一般為綜合性用地，商住或商業(yè)用地 一般為商業(yè)用地 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)公寓商務(wù)公寓公寓或商務(wù)公寓 產(chǎn)權(quán)年限70年根據(jù)用地性質(zhì)而定，40年或50年

4、根據(jù)用地性質(zhì)而定，40年 特點(diǎn) 戶型面積小，3060平米； 精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住； 配套設(shè)施完善； 物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外 優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 銷售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平。 一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，既 可居住，又可辦公； 具備寫字樓功能，在部分城市可注冊(cè)公司； 價(jià)格相對(duì)寫字樓較低； 首付最低可達(dá)2成，按揭可達(dá)20-30年； 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓。 面積較小，主力戶型主要在90平米以 下，裝修檔次較高； 大多位于城市核心繁華地帶、商圈周 邊，交通方便； 按照星級(jí)酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的 外部及內(nèi)部設(shè)計(jì)，體現(xiàn)檔次與舒適性； 一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主； 大多聘請(qǐng)國

5、際知名品牌物管公司，專 業(yè)酒店管理集團(tuán)提供專業(yè)、細(xì)致、科學(xué) 的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費(fèi)也較高。 公寓的目標(biāo)客戶及功能需求： 普通公寓 （居住型公寓）商務(wù)公寓酒店式公寓 n 高級(jí)白領(lǐng)及投資客 n 低首付、低月供 n 精裝修交房，配套完善，交通 方便 n 具有較大投資價(jià)值，升值潛力 大 n 自用型客戶，尤其受成長(zhǎng)中的中小 企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的偏好 n 投資者，可作為商住型出租，投資 回報(bào)率高，升值潛力大 n 可注冊(cè)公司，價(jià)格相對(duì)寫字樓低、 首付和貸款均有較大吸引 n 租客主要以外籍跨國企業(yè)高管、 在深外籍人 士、來往深港兩地的 商務(wù)人士為主 n 購買客戶主要以投資客為主 n 具備良好的商業(yè)、商務(wù)、交通

6、 條件 n 具備較高的投資價(jià)值 公寓產(chǎn)品劃分界限相對(duì)模糊，尤其是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和年限較復(fù)雜，需要區(qū)分不同性質(zhì)和功能； 不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和功能的產(chǎn)品，所產(chǎn)生的價(jià)值和投資回報(bào)區(qū)別較大，如商務(wù)公寓的特殊功能決 定了其價(jià)格的差異性，在定價(jià)時(shí)應(yīng)有所體現(xiàn)； 不同公寓產(chǎn)品所針對(duì)的目標(biāo)客戶有所區(qū)別，銷售時(shí)需要針對(duì)不同產(chǎn)品進(jìn)行客戶群體的細(xì)分， 體現(xiàn)產(chǎn)品和功能營銷。 不同功能產(chǎn)品的市場(chǎng)啟示 基于前面介紹的不同產(chǎn)權(quán)類型和不同功能的公寓劃分，主要有以下幾點(diǎn)市場(chǎng)啟示： 13 目錄contents part 2 公寓與住宅對(duì)比分析 公寓住宅 但在西安公寓只做銷售,已經(jīng)與住宅沒有明顯差異了 公寓和住宅的主要區(qū)別 公寓屬于住宅的一種類

7、型，它與一般住宅最大的區(qū)別 在于公寓是以出租為主，帶有一定的商務(wù)配套 而住宅是以出售為主，基本上全是生活配套 “公寓”的國內(nèi)外之分 在國外 像北京、上海等海歸人士較多的城市，便有不少 帶有“公寓”、“國際公寓” 字樣的樓盤，欲與 世界接軌，但這些所謂的“公寓”絕大部分是用 來出售的。后來，“公寓”一詞逐漸演變成住宅 的代名詞，而與出租形式無關(guān)。 發(fā)達(dá)國家，城市中心建有許多容積率較高的住宅供出租 用，叫做公寓，而在市郊則建有許多容積率較低的獨(dú)立 別墅、聯(lián)排別墅等，這是西方人眼中真正的“住宅”， 所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和別墅之分。 在國內(nèi) 那么， 作為開發(fā)商，在拿到地時(shí)究竟該如何下手，怎

8、樣在不同情況下做出不同的產(chǎn)品定位？ 歸根結(jié)底 消費(fèi)者告訴我們：在他們眼里公寓與住宅沒有區(qū)別； 市場(chǎng)告訴我們：在西安的“公寓”只是住宅的代名詞； 公寓速效的銷售業(yè)績(jī)告訴我們：叫公寓的住宅確實(shí)比沒有起這個(gè)代號(hào)的住宅賣得快。 最適宜的才是最好的！ 社區(qū)服務(wù) 趨于 公寓化 宣傳形式 趨于 住宅化 是繁華鬧市區(qū)的首選 面積集中在30-80平方米 外觀采用時(shí)尚現(xiàn)代型建筑 采用精裝修標(biāo)準(zhǔn) 賣住宅的價(jià)格 超大容積率，超小綠化率 借用周邊生活配套, 自身配套優(yōu)勢(shì)缺乏 無景觀資源 客群以年輕人為主 公寓的稱謂，住宅的形式 戶型格局單一 社區(qū)規(guī)模大，生活配套成熟 高端產(chǎn)品郊區(qū)化 超大綠化率，合理容積率 戶型面積區(qū)間

9、較大 景觀資源豐富 適宜客群范圍較廣 社區(qū)檔次品質(zhì)化 戶型格局多樣化 開發(fā)周期長(zhǎng) 底商銷售滯緩 物業(yè)類型綜合化 公 寓住 宅 關(guān)于定位 目前西安市場(chǎng)上的公寓類型有 公寓市場(chǎng)混亂 分不清公寓和住宅的差別：大眾缺少對(duì)公寓的理解,關(guān)鍵是開發(fā)商的故意混淆,將兩者概念 互換,增加普通住宅的品質(zhì)感,以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 公寓的基本設(shè)施不達(dá)標(biāo)，但只要叫做公寓的住宅項(xiàng)目就比同區(qū)同品質(zhì)的住宅賣得快。 公寓剖析 消費(fèi)者心里沒有公寓的概念，對(duì)他們來說公寓只是一個(gè)樓盤的名稱，相當(dāng)于住宅的代名詞。 酒店式公寓：艾斯汀國際公寓 商務(wù)型公寓：假日國際公寓 公寓式住宅：龍湖moco國際 項(xiàng)目暢銷分析： n對(duì)應(yīng)目標(biāo)客戶需求，標(biāo)桿形

10、象+標(biāo)桿品質(zhì)+主流暢銷 戶型+稀缺地段塑造西安投資價(jià)值標(biāo)桿； n價(jià)值體系明顯豐富和提升，實(shí)現(xiàn)與傳統(tǒng)同類的差異優(yōu) 勢(shì)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力得到充分保障； n09年市場(chǎng)迅速恢復(fù)，投資客重新介入市場(chǎng)，低總價(jià)高 收益產(chǎn)品頗受關(guān)注。 n產(chǎn)品特點(diǎn)：5000平米空中花園，1.5萬 平米中庭園林，帶2000元/平米精裝、無 燃?xì)夤艿馈⑿羌?jí)大堂、進(jìn)口品牌電梯、酒 店式物業(yè)服務(wù)+部分商務(wù)服務(wù)、5a智能配 套； n產(chǎn)品： 39-135平米平層 ，3.2米層高； n銷售情況：目前僅剩3套135戶型； n產(chǎn)品概念：采用管家式定制特色服務(wù)， 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)公寓； n目標(biāo)客戶：海內(nèi)外常駐機(jī)構(gòu)管理人員、 商務(wù)人員和技術(shù)

11、人員；公司或機(jī)構(gòu)購買用 于招待和服務(wù)；小企業(yè)和soho人群；與 區(qū)域存在業(yè)務(wù)往來的中高端商務(wù)客戶；長(zhǎng) 線投資客戶。 典型酒店式公寓案例：艾斯汀國際公寓 項(xiàng)目暢銷分析： n稀缺城市版圖 ，核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)； n坐擁城市、交通、文化、行政、金融、時(shí)尚六大中央 核心資源，龐大的集群效應(yīng)給項(xiàng)目增加了較強(qiáng)的附加值； n與酒店一般的高舒適度；聯(lián)城行物業(yè)管理公司提供國 際品質(zhì)周到的物業(yè)服務(wù)。 n產(chǎn)品特點(diǎn)：由a、b兩棟15層小戶型公 寓組合而成，地上共15層，1、2層為商 業(yè)用房，315層為珍藏型小戶型公寓， 地下共3層。地處地鐵一、二號(hào)線唯一交 匯點(diǎn)，擁享兩條地鐵帶來的便捷與暢通。 n產(chǎn)品： 37-75平米小高

12、層； n銷售情況：已售罄； n產(chǎn)品概念：用打造五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)筑 建古城西安的頂級(jí)中央財(cái)富公寓； n目標(biāo)客戶：自用型客戶，成長(zhǎng)中的中小 企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者；投資者；價(jià)格相對(duì)寫字樓 低、首付和貸款均有較大吸引。 典型商務(wù)型公寓案例：假日國際公寓 項(xiàng)目暢銷分析： n區(qū)域核心地段； n精裝修項(xiàng)目； n配套齊全； n升值空間大。 n產(chǎn)品特點(diǎn)： 由2棟總高31層高層組成， 負(fù)一層至三層為大型商業(yè)(家居生活館)。 四層為屋面花園空中商鋪，5-31層為精 裝修全功能soho； n產(chǎn)品： 40-80平米精裝小戶型； n銷售情況：目前在售西單元及商業(yè)； n產(chǎn)品概念：國際品質(zhì)精裝，只需添置簡(jiǎn) 單家具即可拎包入住，辦公、

13、自住、投資 皆宜； n目標(biāo)客戶：高新、經(jīng)開、城內(nèi)上班族， 周邊商業(yè)私營業(yè)主，投資客。 典型公寓式住宅案例：龍湖moco國際 市場(chǎng)所真正需求的公寓類型 我們所要分析的公寓是區(qū)別于一般住宅的； 大部分以出租為主，在功能和定位上明顯不同于一般住宅； 這類公寓所占的住宅市場(chǎng)份額很小，但卻是一個(gè)走向成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)所應(yīng)兼?zhèn)涞念愋汀?對(duì)分布在全國各城市的開發(fā)商、同行來說： 拓展市場(chǎng)眼界，區(qū)分概念，明確各種公寓的定位和功能，找出所在城市的市場(chǎng) 需求和空白，領(lǐng)先一步占領(lǐng)市場(chǎng)，才能在開發(fā)泛濫的地產(chǎn)時(shí)代占領(lǐng)一席高地！ 根據(jù)目前市場(chǎng)上公寓的形式,可以得出: 要開發(fā)真正的公寓市場(chǎng)：真正先進(jìn)的公寓市場(chǎng)還未被開啟！ 要做

14、真正的服務(wù)式公寓：要做就做到最好,最全方位的服務(wù)！ 嘗試從未在西安使用的傳統(tǒng)公寓模式！ 要?jiǎng)?chuàng)新,不要隨波逐流：不要和他們一樣把住宅當(dāng)公寓！ 完善西安現(xiàn)有的公寓配套設(shè)施：使綠化景觀資源不再象西安現(xiàn)有的公寓那樣稀缺(10%), 小公寓作出大住宅的氣勢(shì)！ 要賣出最貴的獨(dú)創(chuàng)式公寓：打破公寓與住宅價(jià)格相當(dāng)?shù)膶擂尉置妫?25 目錄contents part 3 公寓關(guān)聯(lián)類別的對(duì)比分析 服務(wù)式公寓 商務(wù)公寓 競(jìng)爭(zhēng)模式分析 商務(wù)公寓基本特征比較 商務(wù)公寓用途比較 商務(wù)公寓分為兩類：居住型和辦公型，其區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾部分： 服務(wù)式公寓配套設(shè)施和服務(wù) 普通出租型公寓 vs 服務(wù)式公寓 vs 酒店商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式比

15、較 服務(wù)式公寓是介于酒店和住宅物業(yè)之間的一種物業(yè)類型，其滿足了介于長(zhǎng)期及短期居住之間的需求。 其長(zhǎng)租客源將與區(qū)域內(nèi)投資型高檔住宅形成競(jìng)爭(zhēng)； 其短租客源在一定程度上與酒店形成競(jìng)爭(zhēng)，也是對(duì)酒店需求的一種補(bǔ)充形式。 做什么才能吸引眼球？ 怎樣做才能賺錢？ 怎么規(guī)劃最為合理？ 是否注重綠化？ 要不要景觀？ 分幾期開發(fā)？ 現(xiàn)在遇到的問題？ 在那個(gè)稀缺的位置 32 目錄contents part 4 公寓區(qū)域市場(chǎng)研究 公寓。 in西安 西安目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成以南郊強(qiáng)勢(shì)的價(jià)值標(biāo)桿區(qū)，各區(qū)域價(jià)值屬性對(duì)在售代表樓盤有著非常大的強(qiáng)勢(shì)限制性； 但公寓仍然以高新、城南及其輻射帶內(nèi)供應(yīng)集中。 區(qū)域檔次主要目標(biāo)客戶

16、 曲江板塊 高檔以別墅、低密度物業(yè) 為主 私營企業(yè)主高級(jí)管理人員 高級(jí)公務(wù)員 高新 中高檔高層和小高層洋房 為主 高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)、管理人員私 營企業(yè)主公務(wù)員 城內(nèi)中高檔、酒店式公寓 外企和大企業(yè)高級(jí)員工、投 資客和機(jī)構(gòu) 南郊 中檔至中高檔小高層和高 層 研究所技術(shù)人員、教師 私營企業(yè)主 東郊中檔以普通小高層洋房 個(gè)體批發(fā)經(jīng)營戶區(qū)域廠礦企 業(yè)(紡織)管理人員 西郊中檔以普通高層洋房 軍工企業(yè)高級(jí)技術(shù)及管理人 員高教教師航空企業(yè)員工 北郊 中檔至中低檔 以普通小高層洋房 公務(wù)員企業(yè)技術(shù)人員及管理 人員 北郊 西郊 高新 東郊城內(nèi) 南郊 公寓市場(chǎng)六大板塊解析 西安近年市場(chǎng)概況 08. 1 08. 2

17、09. 2 09. 1 08. 4 08. 3 09. 3 09. 4 10. 1 10. 2 10. 3 10. 4 11. 3 11. 2 11. 1 08.108. 2 09. 2 09. 1 08. 4 08. 3 09. 3 09. 4 10. 1 10. 2 10. 3 10. 4 11. 3 11. 2 11. 1 3季度成交面積240萬，環(huán)比上季度上漲 14.88%，同比下降15.81%;銷售額1528385 萬元，與2季度相比上漲20.65%，與上年2季 度相比下滑10.56%； 本季度普通住宅銷售面積占同期商品房銷售 量的比例為83.87%，銷售額所占比例為 72.29%。

18、 3季度銷售面積為213094.99，環(huán)比下滑 23.79%，較去年同期相比增長(zhǎng)9.94%，占本 期商品房銷售總量的7.46%; 本期銷售額為358729萬元，環(huán)比增長(zhǎng) 16.73%，較去年同比增長(zhǎng)53.4%，占同期商 品房銷售額的16.97%。 城南市場(chǎng) 全力沖銷量成為各開發(fā)商年度關(guān)鍵時(shí)刻最 為主要的任務(wù)； 調(diào)控逐步深入，信貸越收越緊，短期無法 扭轉(zhuǎn)的市場(chǎng)頹勢(shì)令樓市提前入冬，越到年末， 壓力越大； 明年開發(fā)商也很有可能受到當(dāng)前樓市影響， 適當(dāng)調(diào)減銷售任務(wù)，西安的房?jī)r(jià)將逐步步入 理性軌道。 從11月各面積段銷售套數(shù)來看：90-130平米區(qū) 間段的銷售套數(shù)占到了30.3%相比上月上漲6.4 個(gè)百

19、分點(diǎn)為本月城南區(qū)銷售套數(shù)最多的區(qū)間段， 其次為90-110平米區(qū)間所占比例為18.7%. 如圖可見：公寓項(xiàng)目以小戶型為主打， 銷售率僅占5.5%。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置面積區(qū)間交房標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)間 價(jià)格 （元/） 物業(yè)費(fèi)綠化率 長(zhǎng)安公館 城南區(qū)環(huán)城南路西段14 號(hào)（城堡酒店西側(cè)） 3070精裝 開盤時(shí)間：2010年9月19日 入住時(shí)間:2011年12月31日 17000 4元/平米/ 月 15% 中貿(mào)廣場(chǎng) 城南碑林區(qū)南稍門西側(cè) （長(zhǎng)安路與友誼路交匯 處） 35-71 精裝 開盤時(shí)間: 2010年11月 入住時(shí)間: 2012年12 1200025% 宏信國際 花園 城南南門廣場(chǎng)東100米 （南門廣場(chǎng)以東

20、） 38.34- 80.98 精裝 開盤時(shí)間:2010年8月31日， 入住時(shí)間:2011年12月31日 11000 1.5元/平 米/月 30% 小寨金莎 城南雁塔區(qū)長(zhǎng)安中路65 號(hào)（小寨工人文化宮原 址） 36-131毛坯 開盤時(shí)間:2011年5月1日， 入住時(shí)間:2013年5月 1200010% 御筆華府 城南吉祥誠信商業(yè)區(qū)c 區(qū)中段 30-106毛坯 開盤時(shí)間:2011年3月30日， 入住時(shí)間:2013年10月 8000 1.2元/平 米/月 35% 城南區(qū)公寓項(xiàng)目列表 小結(jié)： 該區(qū)域公寓項(xiàng)目以30-70小戶型、精裝交房，均價(jià)12000元/，低綠化率為主。 從區(qū)位角度而言，城內(nèi)市場(chǎng)特征如

21、下： n具有明顯的稀缺性，新增供應(yīng)萎縮； n價(jià)格堅(jiān)挺，西安消費(fèi)者對(duì)城內(nèi)市場(chǎng)高度認(rèn)可； n投資消費(fèi)占城內(nèi)消費(fèi)主力，對(duì)總價(jià)的敏感度較高。 城內(nèi)市場(chǎng) 城內(nèi)區(qū)普通住宅本月銷售套數(shù)為49套，與上 月相比增加18套。本月70-90平米面積段依舊 是城內(nèi)區(qū)普通住宅主銷面積，其比例為51%， 較上月上漲15.52個(gè)百分點(diǎn)。 和平公館60平米左右的平均成交面積，是本 月城內(nèi)70-90平米面積段比例上漲的主要因素。 城內(nèi)典型公寓項(xiàng)目概況 項(xiàng)目南門國際粉巷一號(hào)宏府嘉匯廣場(chǎng)陽光國際公寓陽光里 和平公館 占地8.16畝6畝20畝7畝14407.3 4800.00 住宅48000左右1900011000038000140

22、0013000 商業(yè)3000左右500060000500020008800 會(huì)所200左右1000 戶數(shù)11722751061戶a座b座468戶321戶245 容積率9987107.598.43.8 規(guī)劃1棟（a座25層b 座33層）3梯20 戶 1棟12層高層(3 梯33戶） 3棟a座13層b 座15層c座18 層 1棟15層高層 （3梯40戶） 1棟12層高層 （3梯28戶） 1棟8層小高層 （5梯48戶） 城內(nèi)公寓產(chǎn)品分析 項(xiàng)目30以下30-4040-5050-6060以上合計(jì) 和平公館2021015245 陽光里145773366321 陽光國際公寓8013580173468 宏府嘉匯

23、廣場(chǎng)20701024653531010 粉巷一號(hào)327212040264 南門國際62246554217621172 合計(jì)10257311509157093480 n從目前供應(yīng)的公寓面積來看，40-60平米的產(chǎn)品為主流，30平米以下的產(chǎn)品 相對(duì)較少； n從產(chǎn)品線來看，西安公寓產(chǎn)品主要為1房產(chǎn)品，其中多數(shù)項(xiàng)目的一房比例在 80%以上； 項(xiàng)目物業(yè)管理裝修標(biāo)準(zhǔn) 和平公館 上海寶利 （1.9元/） 精裝：1、公共區(qū)域精裝； 2、集中采暖，暖氣片安裝到位，無天然氣；3、戶門為防盜門；塑鋼 窗；4、墻：乳膠漆，地：木地板；5、廚房：整體廚房，衛(wèi)生間： 整體衛(wèi)?。?、完成 公共區(qū)域消防系統(tǒng)；7、網(wǎng)線、電話線

24、預(yù)留接口。 陽光里英國威格斯 （1.5元/） 毛胚：1、公共區(qū)域精裝，戶內(nèi)均為毛坯房；2、集中供暖，地輔熱采暖，天然氣安裝到戶； 假日國際公 寓 聯(lián)誠行 （1.65元/） 毛胚：1、公共區(qū)域精裝，戶內(nèi)均為毛坯房；2、集中供暖，地輔熱采暖，24小時(shí)熱水供應(yīng)到戶， 天然氣安裝到戶； 宏府嘉會(huì)廣 場(chǎng) 香港戴德梁行精裝：1、公共區(qū)域精裝； 2、集中采暖，天然氣安裝到戶 ；3、戶門為防盜門；鋁合金窗；4、 墻：乳膠漆，地：木地板；5、廚房：整體廚房，衛(wèi)生間： 整體衛(wèi)??；6、完成公共區(qū) 域消防系統(tǒng)。7、網(wǎng)線，電話線預(yù)留接口。 粉巷西1號(hào)清見 （2.0元/） 精裝：1、公共區(qū)域精裝，戶內(nèi)墻面：壁紙，地面：地

25、磚；2、集中供暖，暖氣片安裝到戶，天 然氣安裝到戶；3、戶門為鋼制門；彩鋼窗； 5、廚房：整體櫥柜，衛(wèi)生間：馬桶及淋 ?。?、完成公共區(qū)域消防系統(tǒng)。 南門國際未定1、公共區(qū)域精裝，戶內(nèi)均為毛坯房2、集中供暖，地輔熱采暖 ，供熱水（a座無天然氣）,天然 氣安裝到戶； n大多聘請(qǐng)名牌物業(yè)提供服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容基本近似，多帶代租賃服務(wù)； n作為公寓，現(xiàn)行案例裝修標(biāo)準(zhǔn)有待大幅提升，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)把控不到位； n大部分項(xiàng)目均通天然氣，采暖技術(shù)比較先進(jìn)，但其他住宅智能基本沒有。 城內(nèi)公寓產(chǎn)品分析 項(xiàng)目30以下30-4040-5050-6060以上合計(jì) 陽光里 145773366321 46%52%61%48%49

26、% 陽光國際公寓 8013580173468 74%94%81%74%81% 宏府嘉匯廣場(chǎng) 20701024653531010 100%77%88%82%75%80% 粉巷一號(hào)327212040264 94%96%52%80%73% 南門國際 62246554217621172 87%37%34%63%53%45% n30平米以下單位屬于稀缺供應(yīng)，銷售率突出； n由于供應(yīng)產(chǎn)品帶有鮮明投資屬性，因此其他各類產(chǎn)品銷售情況近似，60平米以上單位銷售 相對(duì)滯后。 城內(nèi)公寓銷售分析 高新市場(chǎng) 限貸、限購等一系列調(diào)控政策的推行對(duì) 高新區(qū)的影響要明顯大于其他城區(qū)，是因 為高新區(qū)的購買力主要是投資人群和年輕

27、的剛需人群，調(diào)控以來，高新區(qū)的銷量急 轉(zhuǎn)直下； 從成交面積區(qū)間看，本月熱銷面積區(qū)間 集中在70-110平方米和50平米以下的戶 型； 本月50以下的小戶型成交量占比13%， 相比上月減少4.4個(gè)百分點(diǎn)。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，調(diào)控對(duì)高新區(qū)的樓市影響是 積極的，會(huì)吸引更多的年輕剛需入市。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置面積區(qū)間交房標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)間 價(jià)格 元/ 物業(yè)費(fèi) 元/ 月 綠化率 高新水晶城 高新華潤萬家高 新店南 43-91毛坯 開盤:2010-10-30 入住:2013-04 12000230% 橡樹星座 唐延路旺座對(duì) 面 30-62毛坯 09年底開工 11年竣工 62001.230% 紫薇.尚層 太白路與丈八 路

28、交匯處 開盤：2008-4 入?。?010-49300 粵漢國際 西高新錦業(yè)路 38號(hào) 30-99毛坯 開盤時(shí)間:2008年4月底，入 住時(shí)間:2009年5月 560030% 唐灃國際廣 場(chǎng) 灃惠南路與科 技路三路交匯 處 35-85毛坯 開盤時(shí)間:2008年4月，入住 時(shí)間:2009年上半年650035% 城市皇冠 高新四路中段 開盤時(shí)間:2007年12月28日； 入住時(shí)間：2009年3月31日 6500 高新區(qū)公寓項(xiàng)目列表 小結(jié)： 該區(qū)域公寓項(xiàng)目以30-70小戶型、毛坯交房，均價(jià)7600元/，高綠化率為主。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置面積區(qū)域交房標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)間 價(jià)格 元/ 物業(yè)綠化率 max未來 未央

29、大道與鳳城 五路交匯處 34141 毛坯 精裝 開盤時(shí)間:2010年8月28日； 入住時(shí)間:2012年8月 8000-35% 廣天國際 公寓 咸寧東路東段 （恒大綠洲西側(cè)） 單層面積 75-80 精裝 開盤時(shí)間：2011年12月 入住時(shí)間：2013年12月 11000-35% tiger國際 公寓 勞動(dòng)南路轉(zhuǎn)盤西 北角 3597精裝開盤時(shí)間：2011年7月12000- 龍湖 moco國 際 紅廟坡十字西南 角 40-80精裝 開盤時(shí)間：2011年9月4日 入住時(shí)間：2013年11月1日 6700-21% 其他區(qū)公寓項(xiàng)目列表 小結(jié)： 其他區(qū)域以其地段、區(qū)位的不同價(jià)格亦有所不同，但產(chǎn)品仍以30-7

30、0小戶型為主。 公寓戶型面積分布在30130之間， 以3050的一室戶型為主，其次二房的面積在70-95 居多。 項(xiàng)目一居二居三居 東尚蜂鳥29-6074-9088-123 卡斯摩小院29-5355-64 錦業(yè)時(shí)代28-5034-69 唐延公館36-5076 高山流水和 城 47-6580-90110-130 糖果house5268-74103 財(cái)富中心二 期 48-80179 尚品國際42-5497-105 捷瑞新時(shí)代37-7674-107148-150 戶型面積小結(jié) 地段優(yōu)勢(shì) 配套稀缺 交房標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目規(guī)模 戶型配比 客戶群體 銷售形式 銷售價(jià)格 大部分公寓所在區(qū)域均屬繁華鬧市區(qū),主要集中在

31、城市中心位置和 辦公聚集區(qū); 大部分公寓的精致服務(wù)配套都并不存在,只是保障有最基本的公共需求,綠化(10%) 園林等景觀設(shè)施更是少之甚少. 與真正國際公寓的出租形式相比,西安的公寓均以銷售形式推出. 大部分高檔的所謂公寓還是以精裝修為交房標(biāo)準(zhǔn),大眾也比較接受. 西安公寓產(chǎn)品分析小結(jié) 西安市場(chǎng)上的公寓基本都是小體量的開發(fā)，占地面積很小，主要以一棟到兩棟為主； 公寓主要以小戶型為主，基本區(qū)間都在25-70之間，也會(huì)配有部分大中戶型， 但所占比例很??； 公寓基本上都是以年輕人（24-38歲）為購買主力軍，年齡段沒有住宅（25-60歲） 哪么廣泛； 悲哀的是本在大眾心中價(jià)格應(yīng)該昂貴的公寓卻與住宅價(jià)格相

32、當(dāng). 西安公寓產(chǎn)品分析小結(jié) 西安目前純公寓項(xiàng)目雖然越來越多,但都不能引起關(guān)注,關(guān)鍵是配套檔次跟不上, 并不具備宣傳中的口號(hào)標(biāo)準(zhǔn); 夾雜在多物業(yè)形態(tài)的大型商業(yè)住宅中的公寓卻配套相對(duì)完善,也相對(duì)備受推崇； 基于對(duì)目前西安市場(chǎng)典型公寓的分析結(jié)果，西安該類產(chǎn)品大多數(shù) 價(jià)值結(jié)構(gòu)單一，去化速度偏慢，但個(gè)別案例也充分說明了市場(chǎng)中所存 在的廣闊空間。 概念混淆 西安現(xiàn)有的大部分所謂的公寓根本不具備最起碼的公寓標(biāo)準(zhǔn),僅以公寓為名， 并不具實(shí)際意義,混淆了大眾觀點(diǎn).所以讓人搞不清與住宅的差別. n目前西安公寓產(chǎn)品的產(chǎn)品線和戶型的主流已經(jīng)基本確定，40-60平米產(chǎn)品銷售良好， 30平米以下，60平米以上產(chǎn)品多為補(bǔ)充

33、配置； n品質(zhì)有限，形象落后，概念不清晰是目前市場(chǎng)同類的典型特征，從而導(dǎo)致產(chǎn)品的價(jià)值 釋放不充分，客戶認(rèn)可度低； n目前該類產(chǎn)品的客戶主要由內(nèi)城及周邊的高端商務(wù)人群、大型機(jī)構(gòu)、自由職業(yè)者以及 投資人群組成，其中大型機(jī)構(gòu)和投資人群為主力，其對(duì)物業(yè)形象、品質(zhì)、地段要求極 高； 西安公寓產(chǎn)品分析小結(jié) 做好品質(zhì)+形象兩大核心，通過對(duì)附加值的塑造強(qiáng)化差異價(jià)值， 將是公寓類產(chǎn)品做到價(jià)值充分釋放的關(guān)鍵。 基于西安成功的案例，這種類型產(chǎn)品最典型的特征在于三個(gè)核心： 1.產(chǎn)品硬件的品質(zhì)， 2.產(chǎn)品附加值的個(gè)性， 3.對(duì)產(chǎn)品形象的概念演繹。 西安公寓產(chǎn)品分析小結(jié) 51 目錄contents part 5 公寓專題研究結(jié)論 公寓專題研究結(jié)論 為什么買？有什么啟示？ 為什么買？ u高價(jià)值：公寓的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，大多地處城市商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，其產(chǎn)